本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。商业部分概念定位建议商业部分概念定位建议服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值一、市场分析一、市场分析u经我公司对长春市目前在售商业地产项目、大型社区临街商铺销售状况的调研，发现市场目前具有如下特点：u1.目前长春市商业地产的供给总体处于快速增长阶段，并且在未来几年内会持续增加，商业项目的竞争将会日趋激烈，依附大型社区的商业街项目越来越多；u2.地段是决定现阶段商铺销售状况的最关键因素，销售状况较好的商铺均是处于优势地段；u3.成规模的纯商业项目、社区临街商铺的销售状况好于集中分割产权或投资返租的商铺，且实现的售价均较高；u4.是否有新鲜的概念是吸引投资者、影响其决策的重要因素；u5.大规模商业项目的市场推广需要较长的时间，销售速度较慢。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值u典型项目分析：天地典型项目分析：天地1212坊坊u天地12坊是2006年长春最引人关注的商业地产项目，该项目的成功主要在于以下几点：u1.提出了“院景商街”的全新商业概念，与其他商业项目形成了鲜明的差异化；u2.借助“大势”政府对于临河街“餐饮娱乐一条街”的发展规划，做足文章，成功的招来了沃尔玛等商家；u3.其背倚的社区长电临河风景业主均为长电集团、市检查员公务员，具有较强消费能力，投资者对商铺的未来前景较为看好；u4.在宣传推广方面投入了大量资金，媒体广告、公关活动、促销互动等接续不断，一直保持较高的媒体曝光率；u5.从2005年就开始进行前期的炒作和客户蓄水工作，各方面的准备工作较为充分。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值u典型项目分析典型项目分析/ /虹场虹场u虹场是20042005年期间销售最成功的商业项目，其获得成功的主要因素在于：u1.具有先天的地段优势，吉林大路沿街两侧车流、人流量较大，具有良好的商业氛围；u2.产品形式较为新颖，在建筑形式上完全独立的产权商铺在长春还不多见，容易引起投资者的关注；u3.在价格上采取了低开高走的策略，不断提升的销售价格制造了十足的紧张感，催化了投资者尽快出手的心理；u4.在推广期之内的广告投放力度较大，在短时间内就使项目的市场影响力确立。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值u高新区商业项目分析高新区商业项目分析u高新区目前的商业氛围还不成熟，虽然此前已有多个商业项目推出，但是都没有取得成功：u天安第一城：天安第一城：临硅谷大街门市面积为8000平米，定位为“国际俱乐部”，但是仅实现少量面积的销售，现对外出租等待销售时机；u融创上城：融创上城：其商业街定名为“科摩街”，有小部分实现了销售，但是一直空置没有开始经营；u超达磐谷商业港：超达磐谷商业港：800M餐饮娱乐商业街对外销售状况不佳，通过免租甚至赠送装修的形式招来部分餐饮娱乐商家开始进行经营，培育商业氛围；u新兴红旗嘉园：新兴红旗嘉园：社区临街门市定位为“底特律商业街”，以经销汽车配件为经营主题，仅有少部分实现销售，大部分通过抵工程款的形式抵给了建筑商；u高新怡众名城：高新怡众名城：临街门市房正在对外销售，销售状况一般，商业街还没有正式开始运作。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值u潜在同类型商业项目分析：大禹城邦潜在同类型商业项目分析：大禹城邦u大禹城邦规划的商业街总面积达10平米，规模较大，定位为欧洲商业街，目前还没有开始运作，但是项目在前期推广之中一直反复告知客户商业街的信息，为项目的正式运作进行市场积累，同时该项目也是意在等待政府南迁带动区域的商业氛围趋于成熟的时候在进行销售，以保证项目的顺畅运行和预期成功。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值二、策略建议二、策略建议u对于本案的商业项目运作策略建议如下：对于本案的商业项目运作策略建议如下：u1.滞后推出：滞后推出：前期将商业部分进行展示性规划展示性规划，在开发建设上可以分期分部推出，培育市场与提升产品价值同步操作；u2.概念先行：概念先行：前期赋予项目一个鲜明的商业概念，只推出宽泛只推出宽泛性的经营规划，不进行明确的经营主题定位性的经营规划，不进行明确的经营主题定位，以概念吸引市场关注；u3.提前造势：提前造势：商业项目的推广与住宅同步运行，在推广住宅时反复强调本案商业街的存在及未来可能实现的经营功能；u4.长期积累：长期积累：可以进行意向客户的提前积累与维护，如客户积累到一定数量，可以按照客户的需求对实际的规划进行调整；u5.独立推广：独立推广：商业部分正式推广时，要作为一个独立的项目，与住宅采取一条主线，两个板块的形式进行整合推广。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值三、概念定位三、概念定位u1.关于本案商业部分概念的提出，需遵循以下原则：u与项目的整体定位与项目的整体定位“国际街区生活城国际街区生活城”所倡导的所倡导的“开放、共享、开放、共享、多元多元”的精神主张契合，与项目的整体形象契合；的精神主张契合，与项目的整体形象契合；u所提出的概念与市场现有商业项目的概念有所不同概念有所不同，能够吸引消费者、投资者的注意；u具有市场炒作点，市场炒作点，能够在一定时间内保持新鲜感；u前提不特别指向具体的经营主题或者是经营项目，为项目的后续运作留有空间；u因本案商业板块在经营上要与欧亚卖场形成互补，所以提出的概念要能够包容精品酒店、酒店式公寓等板块及包容精品酒店、酒店式公寓等板块及“餐饮、娱乐、餐饮、娱乐、休闲休闲”等商业零售以外的经营项目。等商业零售以外的经营项目。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值u2.主推概念主推概念uSTREET MALLu概念阐释： STREET MALL 是一个全新的概念创造。“STREET”一词借助项目“国际街区生活城”的定位，顺理成章的延伸出来作为引领商业概念的核心词汇。MALL是一种复合型的商业形态，具有包容各种业态和消费形式的特点，符合“开放、多元、共享”的特点，消费者对其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封闭场所内的经营，而STREET MALL则是一种街区之内的开放式经营，具备全新的吸引点；同时STREET MALL的包容性可以使本案的高档酒店、公寓的形态成为其中一个顺理成章的组成部分，使其存在的合理性和市场价值得以提升。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值uSTREET MALL的中文表述为的中文表述为“街区摩尔街区摩尔”uSTREET MALL的定位语为的定位语为打造长春首座街区摩尔。打造长春首座街区摩尔。魅力新商业，街区大摩尔。魅力新商业，街区大摩尔。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值u对于对于“STREET MALL”的概念包装：的概念包装：uSTREET MALL是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业街、MALL等多种业态优势，全新整合而产生的商业形态；uSTREET MALL具有“开放式街区、多元化业态、共享式经营”的特点，它是一种全新的社区商业形态，是一个建立在大型的居住社区基础上的集成式业态；uSTREET MALL的经营都包容在一个开放的国际化街区之中，所包容的业态比传统的商业经营更为多元，是一个可以融合酒店、公寓、餐饮、娱乐、休闲、特色商业、购物、教育、医疗等功能于一体等集成式创新商业形态。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值uSTREET MALL是一种融会中西商业文明的全新商业文化，在依托于大型社区的基础上，最适合在高新区这样汇集高知高收入人群和外籍人士、但是缺乏商业配套的新城区发展；uSTREET MALL与传统的商业街、现代的MALL具有本质上的不同，与临近的欧亚卖场大体量的传统商业零售形成了有机互补，会使整个区域的商业更趋成熟；uSTREET MALL涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多重空间，并以针对性的景观规划体系使各个部分构建围合成为一个整体，能够最大限度的激发消费能量。uSTREET MALL具备无可比拟的经营价值和投资价值；uSTREET MALL将与国际主流商业文明接轨的商业移植长春。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值uSTREET MALL的核心价值：的核心价值：整合优质生活资源、集成多整合优质生活资源、集成多元商业资源，为整个城市的元商业资源，为整个城市的人们创造丰富多元的贴心、人们创造丰富多元的贴心、健康、舒适、时尚、便捷的健康、舒适、时尚、便捷的城市街区生活价值。城市街区生活价值。能够创造丰厚回报的投资价能够创造丰厚回报的投资价值经营价值。值经营价值。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值u本案本案STREET MALL的规划雏形：的规划雏形：u原则：既有大体量的商业，又有小铺位的经营，还有合理面积的独立空间。u中心商业区中心商业区u由高档酒店、酒店式公寓、餐饮娱乐风情街高档酒店、酒店式公寓、餐饮娱乐风情街组成u3条商业步行街条商业步行街 u特色商业步行街新魅力（主题明确的特色商业，由一个统一的商业主题或者多个不同的商业主题构成）u休闲娱乐风尚街新感觉（搭建多重街路景观，营造休闲氛围，以各种休闲娱乐项目的经营为主）u精品小店风情街新风尚（各种各样的时尚产品气质小店） 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值u谢谢！谢谢！