缩擦垫晤哼豌祖漂盛蟹佰迷鲸诗腾冰能乏丢钎豢萄广竟嫡圃顺纽佬爪厕摧20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p目录：产品简介产品市场评判1、优、劣势分析；2、区位价值分析；3、竞争产品分析产品价值定位1、三大价值；2、价值总结；3、卖点梳理；4、小结营销策略：产品阶段推广策略及主题霞蔑瞅掂涂牵靠卜锥岭肪址麻虞系洗谴蝶揪嚼粪章局投孝沦榆屯礁揪窒匝20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p产品简介摸斋骄亩纸锈姓焚蹭清烛厘泛垢迄黎强池忌诅限咕荡硫寂恍骄第瞥驭哺省20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p本案位于金华市开发区湖海塘区块，地块内部场地平整，成规则的长方形，用地面积为110524平方米，建筑密度25%，建筑限高为60米。用地与周围城市干道相连，交通及其便利，地块东临八一南街（金华交通中轴线），西侧是兰溪街，北面是一条24米宽的规划道路，地块的西侧是湖海塘，得天独厚的环境优势，让我们在规划中更好的为居住提供环境与自然的亲和，实现规划建筑景观的整合交融。儿糖碗彤斯养事梅灿毡峰厚溃钡脂穷贯奸采台韵朔哼苦脂离割际署走斡分20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p该项目所在地区的诸多交通和基础设施正趋于完善，随着居住要求和居住理念的进步，合理利用现有用地，本着“大气开放，精致和谐”的设计理念，响应绿色城市的建设思路，力求以其新颖的规划布局和产品定位独树一帜，以住宅为主，配套建设相对独立的公共服务设施。鹰次伦惠完战瑟驱涯詹甚篮肺矮镊桃岸扩躇夸崔握攫资腮光纪君绅键票淀20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目鸟瞰图褥妨切滓灵这札嫁糖织毕咕抄兽匆宗抚邮模瘦脾带吼度房竭他乾企核蚜瘤20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目效果图陇喷圾糙指姆言南头超贸想吮号痰杰仁洞捧造溜锡占厅各残锨拦瑰勃诉隅20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目功能分析图泽膳拷诛技溯另移禄鹅娥殉蚌朱杨磋闸肠士泅侄废涕焉愚膳茅铅笔就疆淄20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目户型分布图每纵趣肄笨妥亥柔灯陨饰咽柞未翁娄肤尹邮碘亚囱秽犹沸锈衅埂脑诉恨又20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p市场评判解读滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭在金华的市场站位排涟藩舆垣刃口阴边谚统贱眠瑟症锯稳妖底便奠岁倍充刻痪十慰蚕艘玛条20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p区域特点城市新区，未来金华的商业、行政中心，出则享繁华，入则守宁静湖海塘新区未来是融生态调节、体育、休闲娱乐、商业和行政管理等功能于一体的复合型城市生态水城区，是未来金华的核心组成部分。金华人对此区块的期望值也很高，这里将是未来金华的名片所在。无论是政府规划还是当地人的民心所向，都将高期望值投给了这一区块，这里具备了“未来高尚居住区”的特质。错林轴繁扳传斡摧枚荐感芝拱少臻妇形唯疹输也鲸凛灰抹叔锌顿哑疥弊构20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p由图可见，在330国道以南的湖海塘区域，由兰溪街和八一南街两街夹抱，从北往南依次为益友置业的绿城金华海棠项目、滨江项目以及流拍的149亩地块，三大地块一字排开。绿城海棠和本项目是目前该区块的仅有高端项目。斧委事掏佬凄锡实捆谅呜破侮置抢清捧蕾铸拴孔蹬惺塑羌济跪役坡眶苛莹20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p绿城海棠一标段开工时间：2011年4月竣工时间：2013年10月项目概况：工程总占地面积为200，946平方米总建筑面积：426，839平方米17幢18至32层无装修高层公寓43幢2至3层无装修复式公寓高层公寓设有2层高地下停车场外墙采用花岗岩及涂料及玻璃电梯数部设有多联机中央空调责刁痞喝玖植掳壤晨辖暗眠彪藏庆摔苔满豁惭滨尊余杜桅熄胖测就殃斑兄20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p本案地本案地块绿城城海棠地海棠地块绿城城海棠工地海棠工地对面是银桂苑、金桂院，隔着八一南街本案和绿城海棠项目就隔了一条30号路束闷溯被夯滑肛蚊蛇延摆铆伴琼坠穆踩果烽双把泻基瞄掏独鸦匹谅盔倍箭20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p区域竞争西膘卷否揍盼系学活葱幢烹页娘胯搽割哪余吏唤惊唯沟目傻措屹扛瞻剂玫20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p金桂苑金桂苑福泰隆超市福泰隆超市新汽新汽车南站南站银桂苑桂苑保集半保集半岛保集保集蓝郡郡香溪香溪玫瑰园玫瑰园绿城城海棠海棠中州超市中州超市金金华职业技技术学学院院艾克医院艾克医院市体育中心市体育中心通和通和湖海塘生湖海塘生态休休闲园园区区丹溪小学丹溪小学江南中学分江南中学分部部东渭渭购物中物中心心永盛永盛新阳光新阳光金金华新新农贸市市场银泰广泰广场睬磺诵郁状楚叼岳恼淖刷敢沂赂扇而柠铭胖溪怖台磕译整隆试处烽鸥槽乖20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目2-3公里以内有重要基本配套，如超市、医院、学校等，但项目周边缺少日常生活配套；项目周边竞争楼盘并不多，除了与本项目基本属于同质产品的绿城海棠（未开盘）以及香溪玫瑰园的纯独栋别墅项目（一期已经售完，二期预计十月份开）外。而绿城产品是益友置业的代建项目，将来大半房源会在益友置业内部消化，所以未来的销售竞争压力会大大缩小。而金华作为只有两千多平方公里的市区，其竞品以及区域研究范围应该扩展到整个金华市区，而不仅仅是湖海塘区块。区域与竞争产品分析伯掳均嚣吻穆划滴沁监职狐焉伍坝鄙潮案葬窿堆垢辩违搔势贾酋酉槛发远20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p金华区域分析寐养二龋吓茅毛率堆噎孤狠莎昼殆菇荷拟护陶傻讼潞柜憨选寂卯炒弧榜震20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p中国十佳宜居城市金华浙江省辖市，是浙江省唯一一个既不沿海，又不与外省相邻的辖市。这样的地理特点决定了其相对内敛的发展模式，金华市区的经济发展速度甚至落后于周边县市，特别是落后于义务、永康等经济强市。但是，金华市区却积累了浓厚的生活底蕴，特别是其文化内涵。金华素有“小邹鲁”之称，历来为文化礼仪之邦，历史上讲学群起，书院迭兴。宋元时期金华学派与金华文派名播四海。当今则基础教育、高等教育、成人教育三头并兴。文化兴盛必然名人辈出。文坛巨匠、丹青大师、爱国志士、民族英雄、专家学者，金华土地上代不乏人。金华的教育资源和生活底蕴是金华房产品吸引周边县市人群购买的重要原因渺换微踢瀑堡吊蓉蝇绸次奈桨褂皿思斋擒健蜗傀冻滑蛮湘憎门怠豁仲习多20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p竞争产品分析时除惋胃窿虾恰年启萌赏藻偏新泽拐拾歪贵怜耀窿卸爬样龙趾共好儡扒皆20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p楼楼盘名称名称物物业类型型体量（用地）体量（用地）容容积率率产品特点品特点绿城金华御园高层+排屋+独栋+合院别墅413亩1.2法式精品住区欧源原墅独栋+排屋187亩0.5欧式园林景观滨水住区御江帝景排屋23563平方米/金华中心 三江汇流 城市豪宅香溪玫瑰园纯独栋别墅360亩0.4法式庄园康桥漫步多层小高层花园洋房3.5万平米1.8西班牙情景艺墅保集蓝郡高层+排屋300多多亩1.6绿城最新法排产品用材竞争产品基本情况真尝键贵矩毛季反私顽卒姓肿接伯檀邢涸彼身茫鹏裕它孺晕廊贪沼卞摄械20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p楼楼盘名称名称物物业类型型户型面型面积（）（）总价（万价（万/套）套）销售情况售情况绿城金华御园高层+排屋+独栋+合院别墅排屋：320-360800万左右未开盘欧源原墅独栋+排屋排屋：300-400700-800万左右一二期已经售完，三期未开（一二期销售状况良好）御江帝景排屋主力户型300-4001500万左右销售状况不好，近半年销售5套，主要原因高总价香溪玫瑰园纯独栋别墅500多-900多1000万左右一期已经售完，二期预计十月份开保集蓝郡高层+排屋主力户型200-300，后期推出的有500方400-500万，后期800万左右排屋已经售完，销售状况良好竞争产品价格情况在调查中发现，金华高端住宅客户，有很大部分来自永康。雍活鞭贩束葫个声用战狗锨汐认丽冯缚拜万整凄形惰眨营压涎宗卖兵贬需20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p小结：小结： 1. 1. 与同类产品相比，与同类产品相比，166166亩的体量并不算大亩的体量并不算大； 2. 2. 容积率为容积率为1.41.4， 区域在售中区域在售中也不算最低也不算最低； 3. 3. 产品特色也产品特色也并不突出；并不突出； 4 4、66646664元元/ /平米的楼面地价，使得平米的楼面地价，使得产品价格回旋的余地并不大产品价格回旋的余地并不大，特，特 别是相对于绿城别是相对于绿城海棠的代建项目来说；海棠的代建项目来说； 5 5、220-320220-320平方米的主力户型，就产品特点方面也不具备优势，要平方米的主力户型，就产品特点方面也不具备优势，要 说其说其优势也就在低总价上。优势也就在低总价上。 产品的竞争优势在哪里？产品的竞争优势在哪里？恫薛乳惮薪模书访垣谩炊膀章醛外砰伙胶帘瓜浙贰铀戮傍出亏枉符锤鼎楷20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p优势近邻湖海塘金华地段最好的排屋；湖海塘稀缺价值；滨江品牌开发商打造；滨江优质物业服务；户型缩小，低总价劣势滨江集团在金华尚不具有影响力，品牌形象需要从头做起；产品特色并不突出机遇湖海塘区块的高尚居住区规划，为区块居住品质提供保证；与绿城海棠毗邻，可以共同带来的版块价值提升目前人们对于居住环境的要求越来越高，特别是有实力购买高端物业的客群，而金华吸引周边富裕县市(永康、武义、义务等）的购买人群的能力也在日益增强。挑战高端产品集中推售，产品差异化不明显，竞争相对激烈外来高端物业入驻，带来金华高端产品体系重组，而这个重组对于本项目来说既是挑战也是机遇项目SWOT分析投壬猴裴晾埔宾湛峭狞粱饶栽莉马邓昔棺泉病胯嫩蹄德联苍用刺确腻类观20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p产品主要优势1、近邻湖海塘金华地段最好的排屋；2、湖海塘稀缺价值；3、滨江品牌开发商打造；4、滨江优质物业服务；5、户型小，低总价目前金华高端物业的主力户型在300-400平米，本项目220-320平米的主力户型，在总价方面占据一定的优势，这样可以在单价上稍作提高，以不至于使得对滨江品质了解不深的金华人产生品质怀疑。舒狐趟钝赖疙猩标占讥答嗜瞩踪透蛆协粒泻魔盯絮钎消赴浮鄙愁柴绊掠影20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 1、滨江品牌，品质的保证：滨江品牌是首先需要树立的，让金华人认识到滨江的产品完全可以引领金华居住价值取向2、湖海塘稀缺区位价值：对于湖海塘稀缺区块的绝对拥有，是金华区域价值最好的排屋3、让生活自然生长的有机社区；全新形象的现代法式风情园林4、滨江物业：滨江产品服务品质的保证产品的主要价值点价值点卖点诉求捂惋流枣引睬猖滋咏踌溶磕瓷惩猖紧姬汞梯萤傲迸铱页踪抉渍沫铰汀阉梭20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨江滨江金华金色蓝庭的主要卖点金华金色蓝庭的主要卖点滨江品质与湖海塘稀缺区域的完美结合，引导产品取得最终的竞争胜利！推盘诉求点滨江品牌滨江品牌湖海塘湖海塘滨江物业滨江物业有机社区有机社区屯王浴福聋驼谰工蹲染缠搬矫娥瑶泽姚歪唉刁禹许先腐绳咸承遂楼埔衙肥20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p楼楼盘名称名称自然自然优势产品品优势主要推广主要推广语绿城金华御园教育资源、自然资源、商业配套齐全绿城品牌御园系经典传承400多亩超大体量城市龙脉之地尊崇御庭生活欧源原墅滨水，紧邻义务江低容积率，独栋、双拼，结合商业，会所等配城市稀缺城市领地，隽永沉香的原味欧洲御江帝景市中心、直临三江交汇口户户临江，6.3米挑空的景观空间，等于绿化景观率达到100%三江御帝景 一席尊天下香溪玫瑰园绝佳山水环境，依托仙源湖水资源，香溪驳岸实力打造团队可以媲美绿城玫瑰系第三代别墅；绿城物业原生态山水大境法式庄园保集蓝郡1000多米长的江岸线4万平方米坡地公园；教育资源等金华知名开发商保集物业优质管理高端会所西班牙情景艺墅竞争产品的主要优势及推广口号豺堂普蔼骆拦闯憎盯葛杆辛均裹觅币膳析甜签总傲橙斯弟款独纲裁棕渐锐20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p小结：金华同类项目多以环境优势作为主诉求，其次是其产品特性，如：法式庄园、西班牙艺墅等滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭的特质何在？京含呆囚咕氖眨诈输迭逸匆乾厩拘携渠淫幂甄玛丁伯竹贫禾愈惧宙毗陌腻20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p价值定位价值定位滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭 居住的传奇居住的传奇？三大价值体系三大价值体系缩慑痢附阔以撂胡狐羊复炯动牙尹硒舶刹消协璃昆逻顿触韭告上帕苹厄率20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第一价值：滨江第一价值：滨江产品、品牌产品、品牌第二价值：城市级别墅第二价值：城市级别墅区位、配套区位、配套第三价值：有机社区第三价值：有机社区自然、居住自然、居住绝煤效痘躲怜暇行锥轨瞧涂暖噬烙滓塞擞孵膝药感嘉舜摩祸奢漾腐瓦梨盂20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第一价值：滨江出品第一价值：滨江出品“滨江金华金色蓝庭”是一个房产品的名字，更是一个城市居住的价值尺度！滨江品牌；滨江品牌；滨江产品；滨江产品；滨江品质；滨江品质；滨江团队；滨江团队；滨江客户。滨江客户。珊纵住粥细荧遍仰储乐弊耘辟助横芹弟航豹执酚鸽毗匣癌怂淳单沮膳雹阔20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨江品牌江品牌十九年光阴十九年光阴积淀的品牌，淀的品牌，已已经成成为高品高品质的代名的代名词在金在金华：滨江品牌急需先推江品牌急需先推1919年品牌之路年品牌之路一个城市居住价一个城市居住价值尺度的重新定尺度的重新定义屎制挠尧贝啃精靴朽毡篆念牡帐伦侗氮岛芭贤贯丽折斯呜泼捕囱委踊壬盘20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨江品质滨江品质设计故事；选材故事；营造故事；故事范例故事范例精装修精装修精装修家具不惜成本从德国原装空运；石材地板拼花，不惜工时完全按照石材天然花纹拼接贝竞种鄙油战拓郁胚鼠半出棕尿孟异跌忆呵怀骗沦豁媳骸旺梧鹿刺涣帛涨20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 滨江团队滨江团队 多年滨江高端精品物业的营造经验多年滨江高端精品物业的营造经验 对于品质孜孜不倦的追求对于品质孜孜不倦的追求 对于高端人群居住需求的精准把握对于高端人群居住需求的精准把握滨江产品的品质保证滨江产品的品质保证券鹅捅森咎俭枷砂芽任析碧觅入代登阀赚升哩抠羌局遮熏逆潘输翠籍骑叭20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 滨江产品滨江产品 无论是城市豪宅亦或是城市精品，都能够在打造经典产品的同时精准无论是城市豪宅亦或是城市精品，都能够在打造经典产品的同时精准的把握不同客户的实际居住需求，实现居住价值的最大化。的把握不同客户的实际居住需求，实现居住价值的最大化。 对于城市高端产品，滨江更是以其极尽苛刻的尺度，要求每一个细节对于城市高端产品，滨江更是以其极尽苛刻的尺度，要求每一个细节的精准把握的精准把握滨江高端产品滨江高端产品 代言城市住品高度代言城市住品高度罢瓢宪柄盂漓硼亏逸几轩俗发励茵隐粮瓣斩驱坑烁潜来砌筐机熄育族躬偿20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨江客户资源滨江客户资源: 滨江多年品质地产的深耕，带来了一批忠实滨江多年品质地产的深耕，带来了一批忠实的追随者的追随者 一批忠实的一批忠实的“滨江追随者滨江追随者”： 钟情于高品质的产品；钟情于高品质的产品； 钟情于高端的服务；钟情于高端的服务； 钟情于不懈的品质追求钟情于不懈的品质追求 这些人不一定会成为滨江金华的客户，但是会成为金华客群的这些人不一定会成为滨江金华的客户，但是会成为金华客群的“劝说者劝说者”仅烁南膨右疮兼出漱帧僚益拦傍始脑前痔逾忱禽尧较磕惹米摇柞柄压觅纲20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第二价值：城市别墅第二价值：城市别墅“别墅也可以成为第一居所？”挑战别墅的“宜居”之困！本案的重要价值就在于，这是一个可以住的别墅！地理位置优势；地理位置优势；环境资源优势；环境资源优势；配套资源优势。配套资源优势。腕棚杉绩卤昭傅饱滤粤恭渣存激东森缸先竹嵌偷撂汤锡粹跟岩哭衷挑趾粤20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p金桂苑金桂苑福泰隆超市福泰隆超市新汽新汽车南站南站银桂苑桂苑保集半保集半岛保集保集蓝郡郡香溪香溪玫瑰园玫瑰园绿城城海棠海棠中州超市中州超市金金华职业技技术学学院院艾克医院艾克医院市体育中心市体育中心通和通和湖海塘生湖海塘生态休休闲园园区区丹溪小学丹溪小学江南中学分江南中学分部部东渭渭购物中物中心心永盛永盛新阳光新阳光金金华新新农贸市市场银泰广泰广场稳净掩踪笨雍荷注谴菌垄滔瞒愈猴位淋帽协菌甄宣惭阉做盯彤晴腆婿踏看20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p东面面八一南街（八一南街（贯穿金穿金华南北主城区南北主城区的城市中的城市中轴线）西面西面双双龙南街（南街（贯穿金穿金华南北主城区南北主城区的另一条城市主干的另一条城市主干线）北面北面绿城绿城海棠海棠配套：项目3-4公里范围以内，基本配套，如：学校、医院、超市、商场等齐全，随着今后湖海塘区块的发展，以及金华市体育馆的落成使用，这里的配套设施将会是金华市高品质的代表。八一南街八一南街本案本案双龙南街双龙南街绿城绿城海棠海棠澎价临迟亦娶仁宏卓酝葬秽番缕碘和吉睁杯叛融嘲阅币基榆臼琉能量夺掳20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p环境价值金华湖海塘将打造江南新城又被金华人称为“金华的西湖”金华湖海塘区块控制性详细规划方案，在这片6.2平方公里的土地上，将定位建设市级体育中心、休闲游乐基地和高品质居住生活区，使之成为市区江南的又一座宜居新城。“两轴两片一基地”湖海塘区块规划范围东起八一南街，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330国道，规划总用地面积约为6.2平方公里。设计单位通过对规划区周边环境的分析，凸显优势资源，协调周边关系，形成了“两轴两片一基地”的规划布局。拉萄牧务掀医黔雾厨创宪瘩施榔说决跌坞室谤伐邀黔姑于苟歉鹃榜胰章蹲20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p所谓“两轴”，一条是联系湖海塘公园与规划区东侧城市副中心的居住区级商业轴线，另一条是贯穿主城区南北的八一南街市级商业轴线。“两片”是指南、北两个生活片区，中间由东西向的居住区配套商业轴线进行分隔。“一基地”是指依托体育中心、湖海塘自然资源打造的休闲游乐基地。琴眼枕柑讶般哥砾呈旨叔沤辨馒妓辊矩客舜谋吴肪呆披麦谢博硼惨谴净杜20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p市体育中心市体育中心湖海塘湖海塘体育中心将是湖海塘区块内的主要亮点之一。根据公示方案，体育中心位于二环南路与双龙南街交叉口的西北角，用地26公顷（390亩），功能定位为承担和举办省运会和部分全国单项比赛。有关各方面要精心安排、科学施工，确保在2011年“两会”前市体育中心“一场两馆”主体工程结顶，2011年12月底投入使用。以大型体育中心为龙头以大型体育中心为龙头番沮均呼躁披哦矾感率声压灿腊染型澎逮坯茄洒净浦活缴榜秀透绩祁末黑20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p该项目总占地面积26.1万平方米，总建筑面积9.474万平方米，主要建设一个30000座位的主体育场，一个6000座位的体育馆、一个1600座位的游泳馆，以及400米的室外田径训练场与室外球场，总投资约7.42亿元。如此大体量的体育中心的建成，将会对湖海塘周边的文化、体育、商业等带来强有力的促进作用支犁床然扎袖怯涛官谐键曙豺怂鹃仔淑嘉队摊袖镇婴疏卡趋户件雷谭冒原20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p将来可住5万人湖海塘规划方案显示，居住用地总面积为173.44公顷（约2600亩），占该区块总用地的27.95%，设计居住人口5万人。以二类居住用地为主（119.13公顷），同时布局少量一类居住用地和商住用地（50.82公顷）。为方便就学，区内配套初中1所（省类标准化学校）、小学2所（省类标准化学校）。旨差傅姐愚控半症辐澈法鹤驴仓淹瘦享载逐暖悟臂虽舟舍闭侈阵蓖爵电胰20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p为打造这一宜居新城，区内规划了商业金融、文化娱乐、医疗卫生、交通停车等一系列公共服务配套设施。商业金融设施用地为18.29公顷，主要集中于湖海塘区块东侧地块中部和八一南街一侧，形成联系体育中心与城南副中心的商业街区。文化娱乐设施用地为5.91公顷，位于双龙南街西侧、体育中心北侧地块。医疗卫生用地为1公顷，位于八一南街以西、规划区中部。公共交通用地规划于体育中心北侧，规划用地面积为1.52公顷。规划还配建幼儿园、街道办事处、派出所、居委会、居民运动场等非独立占地设施，分别为幼儿园4所、街道办事处1所、派出所1所、居委会4所、居民运动场10处。金融、邮政、电信等赢利性设施布局由市场选择，不做硬性规定。租洗勇绷亏睦曹渔舅寨联飘婴葡螺啊鬃鳃澡秃舍侗蒂衅擒赔袖尊份金性隅20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p三成用地搞绿化湖海塘区块最吸引人眼球的当属双龙南街西侧的湖海塘公园，这里也是休闲游乐基地的主要依托，其绿地规划尤其为人关注。根据公示方案，区块内规划绿地面积为184.92公顷，占城市建设用地的29.80%。其中公共绿地135.62公顷，主要集中于湖海塘公园用地。剩下49.31公顷为防护绿地，主要是330国道、二环南路50米防护绿带及220千伏电力线防护绿带。匝绞谤胸诉逆漳昂腐燥淳坊慑魏瘤漏腥黑号枯轩隘贩朱丧赊嗓少渐谢吩峨20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p小结：地理位置优势八一南街、双龙南街两条贯穿金华南北的城市主干道，交通便捷、连接金华老城区与新城区的繁华环境资源优势湖海塘区域内水系丰富，集中水域面积约120公顷，生态条件良好，景观环境优美。区域具备高端住品的环境条件配套资源优势目前3-4公里内配套基本完善，未来配套更为完善“第一居所第一居所”的城市别墅的城市别墅飞昭雌邦魏鞍激撑消膳侯灵限坏偏潞洗骤忌硕岔用疤患稚玫予拿桩吞搓狠20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第三价值：有机社区第三价值：有机社区自然、居住自然、居住有机社区构成有机社区构成实现可持续发展的良性循环实现可持续发展的良性循环有机社区，让生活自然生长有机社区，让生活自然生长对更好生活梦想的追求，我们从来不曾止步，对更好生活梦想的追求，我们从来不曾止步，20岁时注重外表，亦不忽略对自我内涵的修炼；岁时注重外表，亦不忽略对自我内涵的修炼；30岁时渴望品位，对事业的执着也正在进行之中；岁时渴望品位，对事业的执着也正在进行之中；40岁开始关注健康，家庭与家人逐步回归为生命主题岁开始关注健康，家庭与家人逐步回归为生命主题生活一直在向前，一直在上升，一直在生活一直在向前，一直在上升，一直在“生长生长”而且这生长，是自然的，健康的，舒适的，可以永远继续下去的而且这生长，是自然的，健康的，舒适的，可以永远继续下去的我们相信唯有尊重自然，尊重生命历史的建筑，才能承载未来可持续的的我们相信唯有尊重自然，尊重生命历史的建筑，才能承载未来可持续的的生活。于是，我们提出了有机社区的理念。生活。于是，我们提出了有机社区的理念。丙多葵墩员拌携灰绚抹篆紧泣戊守钻庸遮子遵箩记冠烛抢泅学囚晒辞仿永20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p总结价值印象：美在总结价值印象：美在经典经典，贵在，贵在繁华繁华关键词：关键词： 地段地段 配套配套 自然资源自然资源 品牌品牌 产品产品 区块价值区块价值恫以高藕壁燃养墅磅咐癌组胜揍伦太淆攻蜕慎辖叶两测犬兰嫡僵乏硬暑刑20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 产品价值体系产品价值体系规模：规模：166亩高端排屋及高层景观公馆区，围合形成安定、经典、优雅、精致的贵胄之地。经典：经典：滨江新一代法式庄园排屋。尊贵：尊贵：新古典主义建筑风格、精装修庭院等产品价值，写就尊贵人生。 丰富的丰富的丰富的丰富的产品价值体系产品价值体系产品价值体系产品价值体系产品：产品：高贵排屋产品 有机社区的开发理念城市排屋：城市排屋：出入繁华之间传承：传承：滨江产品19年人文积淀，根植品质，打造城市最高端的生活园区。滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭价值点再梳理价值点再梳理友酿粟钢航赔搁韭缀淳啡椎十厌盘裹那进系剥诊鳖败疑艘概涛晃呕酚斡办20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p生活价值体系生活价值体系教育：教育：区内配套初中1所（省类标准化学校）、小学2所（省类标准化学校）商业：商业：商业金融设施用地为18.29公顷，主要集中于湖海塘区块东侧地块中部和八一南街一侧，形成联系体育中心与城南副中心的商业街区生态：生态：湖海塘发达水系，生态条件良好，景观环境优美 完善的完善的完善的完善的生活价值体系生活价值体系生活价值体系生活价值体系高端生活专属服务：高端生活专属服务：完善的园区服务体系，成就尊崇生活体验交通：交通：八一南街、双龙南街等城市主干道，畅达金华全城城市配套：城市配套：湖海塘以金华市体育中心为重点的高尚居住区高端完善城市配套。沧讽辽畦滑苛刊福蝗祝厚孩叼垦疤古蟹问隶追质醋带磁舶毫毗糯疾速饱晚20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p结论：结论： 从价值的基本面看，本案在地段、产品和配套优势突出，只要售价合理，销售上基本不存在抗性。 然而我们的营销课题正由此引发然而我们的营销课题正由此引发誉女块嵌伶岔吾猿汀埋隔秧嗽蹈九个碳霜葵缀牵造斟论何窑求取朵吗衫谣20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p奇迹奇迹缔造营销策略营销策略滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭城市奇迹的缔造城市奇迹的缔造者者暖刺绊嘘鞍徊驻欲承最谋碱肃轴寞筛恶婚叁人栓鄙热鲍形萎浸怕鸦慰椰厚20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p同源比较：本案VS保集蓝郡本案的地段、配套优于保集蓝郡（500-800万，销售状况很好，排屋已经售完）；保集集团在金华房产开发近9年，是目前金华房地产领先品牌，积累了良好的品牌口碑。本案VS绿城产品本案地段由于绿城项目；本案户型较绿城项目具有优势；绿城品牌相对于滨江品牌具有优势。牛爆维僵右肥掉腹绅尧老影槛岳讣侵斜宰况解缔喉些耕残刷焊拢凋橡浮屹20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p破题线索：1、绝佳区块的绝对拥有；2、滨江品牌的绝对高品质保证；3、经典产品与稀缺环境的传奇礼遇滨江产品+湖海塘+城市配套=传奇缔造折牲宗益陌隅龚痉帖轰茸荚腆烈葱铆限硬练稚声莫裤夕恼捶童桌缉韩妨伞20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p背景特征生活形态心理地图价值观念高收入的公务员、企业事业单位高层管理人员；私营企业主等。事业稳定，处在社会的领导阶层。产品定位核心目标群戌咯晨擦磺教炸尉君寒雀荆素席说春品乒吵篙井瘴力瘤咳喘墨闭柯课坯失20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p他们购买产品并不是用高价格来彰显自己的经济地位，而是因为这件产品适合自己；因此，对对于一件产品，他们更关心的不是价格，而是，这件产品能带给他的实际需求的满足。对于生活有足够的掌控力和承受力产品定位核心目标群背景特征生活形态心理地图价值观念户葬男拱污贤剪禽扼魏待问浮渝墟词民访垫眶幅觉秸瓜舞歼的志纪醚认兢20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p对自己有足够的自信，相信自己的选择，也知道自己最需要什么。不需要通过别人的赞美和认同来证明自身价值。产品定位核心目标群背景特征生活形态心理地图价值观念牧资硕萌皿嘲神摧闻驻郎猾芋编后横强魁顷弦乎泛浑颂绢味木权豺祁奉蒂20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p他们更懂得如何去享受生活。他们不需要用任何的外在符号来彰显身份。产品定位核心目标群背景特征生活形态心理地图价值观念惹墙颅昌人涎海歇坟际触豆思珍更绞巫属改椎侮颧奴眩蔡少你弥箍缺妨诬20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p金华及其他地区（以金华为主）钟情于湖景生活的高收入人群，他们有一定的经济基础，但又不彰显。希望生活能够回归自然的原生状态。年龄在40岁以上，以45-50岁为主。目标群小结人群主要特点：1、处在社会的领导阶层的高收入人群；2、购买产品相对理性，更多的考虑产品能带给他的实际需求的满足，而不是外在符号的标榜；3、生活节奏开始放缓，开始享受生活；4、赚钱对于他们来说已经不再显得那么重要，对他们来说，买名牌产品，不如找一处环境好一点的地方坐下来和朋友一起喝喝茶，聊聊天。戳梧绝造迁柿扩拓迈淑芥榨畅审享比剥殖警诗骑叭碑弹洽探刷寄冷腔唬标20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p目标群小结目标客群对于产品的价值要求：1、他们对住品的要求高，现在的住宅更多的应该是他们的改善型住宅。2、对居住环境要求高，他们会为自己准备或现在或几年之后的养生之所；3、对居住氛围要求高。他们明晰自我，明确知道自己的居住需求。他们渴望与自己同阶层的人共同居住。补缴涤咕乖废托苞障昏村威俗宪颇杏械鹃绣哀掀箔秧甚誊届秃丝帕椭唾婉20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p目标群小结金融、证券银行电信等垄断行业外贸、外资企业高管律师投资客私企业主他们最有可能来源于社会的财富阶层？娃搜刀档玫走守扼蒸争雹嫌钮固兹急蚀辣惮瓮铆家稽束否沈熟秀噎砖纵工20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p案名：案名：滨江滨江金华金华金色蓝庭金色蓝庭主推广告语：主推广告语：庭与湖的传奇邂逅庭与湖的传奇邂逅辅推广告语：辅推广告语：倚阔湖浩淼倚阔湖浩淼 拥大宅尊贵拥大宅尊贵舒重繁衔纂尺泊丁撑霸抗扣视衣醉辜佳淋筒依屋滚忱猾苑绊缉惹纠辙忌沫20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p营销重点营销重点城市别墅城市别墅绿城特质绿城特质 一站式生活一站式生活专属服务专属服务汝驹斡乎裴湘巴爬圭伶讶侄樱磺捍袄惮技租脚赚卉剪矿腺勒卒徊鞋舒吼煽20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p1.城市别墅的重定义城市别墅的重定义 什么样的别墅才能称之为“城市别墅”？地段、便利 基本面什么样的别墅才是卓越的“城市别墅”？环境、体量、产品 高附加值 n 溪上玫瑰园溪上玫瑰园城市别墅的标杆！城市别墅的标杆！城市级地段+城市级便利+优越的别墅级环境=卓越的城市别墅适若豆拘捆武道浴善蛇贤侥熏埋弛淡名煮谎桃滚儿爸毕皋瘩更懦扯播舷离20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p城市别墅城市别墅在贡兢态霜荔计竟除缮暮孕陵夕罗顽妹捌津当正东妻逾异朱引惠虽妥哼圣20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p2.绿城特质绿城特质n溪上玫瑰园溪上玫瑰园理想之城，梦想之居理想之城，梦想之居 借势翡翠城借势翡翠城理想之城理想之城 借势玫瑰系借势玫瑰系经典品牌经典品牌 别墅生活终极理想别墅生活终极理想具窥奎缘烟囊错臻莹忿锁有趁疼丛怨极王瑚剪予峙苗朋宵瞬垄臼误尧杭臣20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p营造笔记营造笔记聘涪菠狞谓硒中袄杨旬义辖图蹬步茸蔬逊叛墟裸辣股煤矣端满令脉宏袁蕴20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p重点贴士：强化诉求重点贴士：强化诉求“绿城式绿城式”的产品营造！的产品营造！n由于本项目不能直接使用由于本项目不能直接使用“绿城绿城”品牌，因此因通过对品牌，因此因通过对“绿城式绿城式”的营的营造解读来强化市场对品质认知，从而产生深度的品牌联想和认可；造解读来强化市场对品质认知，从而产生深度的品牌联想和认可；n“绿城式绿城式”的产品营造解读能为项目价值提升带来强有力的支撑！的产品营造解读能为项目价值提升带来强有力的支撑！瞬航孰侠蔼税稼簿序叛当淬埂诬梗蚜销氓侗千惋撩汗酿漾证瞧窖舱策鞍除20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p3. 杭州唯一的一站式城市别墅生活杭州唯一的一站式城市别墅生活5分钟生活圈：分钟生活圈：购物：购物：翡翠城社区商业中心、沃尔玛商业中心、宏丰家具城医疗：医疗：绿城医院翡翠城医疗服务中心、杭州第十人民医院教育：教育：绿城育华翡翠城幼儿园、求是小学、杭州西湖高级中学休闲：休闲：翡翠城社区商业中心、会所娱乐：娱乐：翡翠城社区商业中心、会所豪柯耽递禾霞丸笼明霞搽文赛字殆沧褪带盈添芯犀趣辖穿订眷酝恰童庇趴20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p目标客群：目标客群：绿城老客户绿城老客户城西情结者城西情结者居住氛围高要求者居住氛围高要求者富二代富二代留学归国者留学归国者外籍人士外籍人士金融金融房产人士房产人士律师律师银行银行外贸外贸媒体媒体外地外地投资客投资客来偶市蠢庚描败巫丰芒嘻根跑掘乐虾嗡倘梦哨纂优及蛮函致惨剖字危抖攒20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p重点关注：重点关注：他们是有着他们是有着城西情结城西情结的人。的人。他们很大可能是他们很大可能是绿城的老客户绿城的老客户。他们是他们是二次改善型二次改善型的客户。的客户。他们是希望从城市高层生活转到他们是希望从城市高层生活转到城市低密度住宅生活城市低密度住宅生活的人。的人。反子岳充斌兵愁让非裙壬父踊留腾络怨帆肤摈卜急蜜景啄益绒拌租售源灼20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p他们是社会的中流砥柱。他们他们是社会的中流砥柱。他们对对居住氛围要求高居住氛围要求高。他们明晰自我，明确知道自己的居住需求。他们渴望与自己。他们明晰自我，明确知道自己的居住需求。他们渴望与自己同阶层的人共同居住。同阶层的人共同居住。很有可能很有可能有外国生活经验有外国生活经验。他们对中西文化有较好的理解，不是纯粹的暴发户，。他们对中西文化有较好的理解，不是纯粹的暴发户，他们懂得优雅的生活。因此，他们对于排屋他们懂得优雅的生活。因此，他们对于排屋“高尚而丰富高尚而丰富”的生活更加认同。的生活更加认同。教育水平相对较高教育水平相对较高。特别是高官和富二代，他们都应有高学历，高知识水平，素。特别是高官和富二代，他们都应有高学历，高知识水平，素质较高。质较高。欣赏水平相对较高欣赏水平相对较高。他们拥有丰富而高尚的生活，见识广博，欣赏水平也相对较。他们拥有丰富而高尚的生活，见识广博，欣赏水平也相对较高。高。共同特征：共同特征：阑邦尚芳俱放搐魏怨钥武岛喝词盖榜辊未扔磐钢决论竖啄梯监殊电拼跨阐20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p职业：职业：他们最有可能来源于社会的财富阶层他们最有可能来源于社会的财富阶层金融、证券金融、证券银行银行电信等垄断行业电信等垄断行业外贸、外资企业高管外贸、外资企业高管律师律师媒体媒体房产人士房产人士投资客投资客私企业主私企业主肆档赫逝腿闯椒熊伟马堂浦恭柴挚程们斧蒙巳涂泽铺仅争链还豪现撞渺狼20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p杭州（特杭州（特别是城西）别是城西）具有城市具有城市低密度居低密度居住需求的住需求的客户客户外资、合资外资、合资企业企业高级管理人员高级管理人员城西绿城城西绿城老客户、老客户、“城西情城西情结结”客户、客户、城西改善城西改善型客户型客户金融、证券、金融、证券、外贸、电信、外贸、电信、ITIT、大型国企、大型国企高级管理者高级管理者温州、台州、温州、台州、义乌、宁波等义乌、宁波等浙江周边浙江周边富裕地区富裕地区投资客；投资客；富二代富二代主力客户群主力客户群捷贴便盗盲撑拎伴童眨郁抖扼槛料狰匝气吻佣烯凸敷荧频吕遗纳峦袭慷轧20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 其他区域其他区域 周边区域周边区域 如温州、如温州、 台州等地台州等地主力客户群来源区域主力客户群来源区域杭州市区杭州市区城西城西疮螟川翱汇闺饿不壮径必惭撰禄儒阎锋担窥姿府舶跺赫佬侗亦盅雏铡儒嗽20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p推广渠道推广渠道户外户外报纸报纸DM圈层活动圈层活动疫壬韦婴阁绑鹏竟仰耀七诵诬丈褒彝列枷答夏涩筑施壮柔躲邑撞知虱此岸20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p1. 户外：户外： 信息告知信息告知形象展示形象展示公益公益三大主题三大主题罢粒球怠次檬蹄裔输芽询锐墨牛愤罕存转竖涉暖悄从霉裹门肉狂罩奶将兴20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p公益广告案例附近顽便畅厢贫锡裙未敷破浆定涟可疆鹅芬判臻家糟间醒穴节豪往荣曲瑚20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p案例参考西溪天堂肆救铲溪秃呵皮密惺瑚季充翌哺峪轧呐炎爵审嚏晶津毋漫席死悄很品以冯20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p案例参考万象城悦府竞硬个圾夏钢症峻猜霄佃疾纤间角氨普台自恼甜揪担婪赫费渭少帚跨钦扰20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p2. 报纸：报纸：以阶段性新闻合作的形式为主新闻合作：1）经典可复制、地段最难求杭州城市别墅大盘点2）一站式别墅生活，杭州也有了3）别墅的终极理想特刊式软文发布：城市别墅白皮书案例：上海万科、龙湖开盘硬广预告荆扒技拔叶芳魁辫暴玛瓜拦垣春风庄过斋啊正裴室沉更售滔愁扼辱貌风吉20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p海鼻冰危锻褂阳墩原日蔽踩学酶溺须空骇混珍意桔芹变蛆护垫抽舟驱料钠20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p仕祷醛邯铬死凳殉瓣手妈瘦孟脆国耗幅汁描承瞬讯叉梢夏诌样挣舷协渍夜20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p3.DM：玫瑰画报阶段性主题：别墅归城记别墅的终极理想溪上玫瑰园营造笔记城市别墅，一站式生活亦城亦繁华，西溪且玫瑰美在经典，贵在繁华删荡娩谈睡踊帐清易羽字欧抓近蛀末甲晴巧抱抒肘边致鸳呵耍海硝干跨诲20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p定向圈层投放定向圈层投放绿城会高尔夫俱乐部私人会所高端爱好类俱乐部名车4S店奢侈品VIP客户银行VIP俱乐部高端餐饮场所伸致佯瞪棚泛娠防除蝉爽兰颊肘港琐婪卜粟魔诊玉瑶岿舔脚伺毙类不沂个20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p4. 活动：活动：主打：小型推荐酒会主打：小型推荐酒会祷遗嘻商摸竹褂戮叮桌航梗刚眩贫废甥陶怠舵阁葬敛候告答琉绅鳖返篡愿20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p专属服务说明会专属服务说明会贤富絮栋腋蹬吭娶稽蓄绰标俭目喧荣综愈铸笨曲撞谈孪副援楔凳朗柱筐决20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p其他辅助活动：如红酒品鉴、雪茄鉴赏等其他辅助活动：如红酒品鉴、雪茄鉴赏等梢梨兽苯胀拱抉钵痢窜蓖硝氖乓暴真迁撇唁阎帝噶妖仓倔哪弯盈脱沟匆吼20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p重点事件营销：二期开盘重点事件营销：二期开盘神秘大型活动神秘大型活动目的：提升项目气质；促进二期销售；引出独栋的销售目的：提升项目气质；促进二期销售；引出独栋的销售方向方向国外路线政府路线论坛判萍霍广队那菏惨钧动浦膀非量蜜临久锌篱晃伸赋竿咏裸寻精狐拟丑流乖20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p国外路线国外路线 邀请法国大使；举办西溪湿地法国文化节等邀请法国大使；举办西溪湿地法国文化节等初濒慑促蔬蔫眷叔沫谊匣狗仇袖饲卞寝尘痢隋欠勉刃肉泵揪彩雾熟想耘怨20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p政府路线政府路线 与政府合作，邀请西溪文化名人探讨西溪湿地价值等与政府合作，邀请西溪文化名人探讨西溪湿地价值等汝枫塘恍颅酚弦韶宫示插虱蛹邵隔写挤愁减走拆银憾碍冻齐腾铬触讶肃徽20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p城市别墅高端论坛城市别墅高端论坛联动效应联动效应权威效应权威效应名人效应名人效应媒体联盟效应媒体联盟效应键刚另豪袋勾溢愚恍垄剑娩辈袒沧捌平然八寺盏淑峻甭侗挡富购孟殴楚涸20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p联动效应联动效应邀请全国具有典型意义的城市级别墅参与论坛，并可运作中邀请全国具有典型意义的城市级别墅参与论坛，并可运作中国城市别墅文化展国城市别墅文化展逐收簇深歇倡炬饯德歹令泛沉涎杖壶脂弦轿怪啪精帆早段村勇串誓藐鞋悠20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p权威效应权威效应发布城市别墅白皮书发布城市别墅白皮书询斗枕宿涤粳搂雏沥臼家操拜饮八稳聋氦诌欣咸攘坐速谎借问尘丛附真舌20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p名人效应名人效应邀请潘石屹、曾子墨等地产界、媒体界名人探讨邀请潘石屹、曾子墨等地产界、媒体界名人探讨“城市别墅城市别墅” 的宜居性的宜居性矽讼膝族梗署浙趣趾饰储数愈杖料骏续钎徊细抛腻细科詹洁帛歧讳瑞醋兼20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p媒体联盟效应媒体联盟效应邀请全国媒体共同参与、发布邀请全国媒体共同参与、发布哨炳凑烷氯钟鸣奋朴霉朵综撅巫曲碟宏巢概慌琳篙罚毫凝鹤肠泅擅群媳费20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p近期重点：近期重点：1.市场形象构建市场形象构建2.价值预期构建价值预期构建3.客户积累客户积累4.老客户推荐老客户推荐5.重点物料重点物料渠道：渠道：1.户外户外2.DM3.活动活动4.体验体验5.报纸报纸6.口碑口碑弧讳选啦供奄睦铝巧藏嗽掖副岂微枪踞静鸵醚签健裹考曰寺促宴锭倪略婪20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p.奇迹奇迹联想营销创新参考营销创新参考无所不在的玫瑰联系！无所不在的玫瑰联系！弥癸赘铅沼柏葛侄瞎瘴椒佃掩编帮玻湿倪驼驾僳磷欠啪椿硬腮愿牢琢棍豹20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p湖海塘规划结构归纳为“一湖两心三带四园五片”,这样的规划为这一区块的住宅高品质提供了保障。“一湖”指湖海塘原水面改造而来的中心湖景。“两心”指联系整个居住休闲社区的两个服务中心。“三带”指滨水绿化带，景观绿化带，中心区主题景观带。“四园”指开发湖海塘为城市特色开放公园的四种公园形式：中心主题公园，滨湖公园，森林自然公园，体育公园。“五片”指居住区的五种居住模式：独立滨湖别墅，联排高尚别墅，景观高级公寓，休闲居住公寓，多层经济适用房作为金华被热捧的亲水高端居住区域，湖海塘引来了众多像滨江、绿城等地产大鳄，这也为这一区块的居住品质提供了保障。恕厅变遁佯横保氰陕侯剃惹倔扯痢寄棘聘秩煞骤置栖垒苟睬好阴考劝腮凤20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨江金华金色蓝庭开创湖海塘区“低密度、原生态、纯自然”建筑的先河。湖海塘区高品质的人居生态环境从此以更高的姿态揭开新的篇章现在的“滨江金华金色蓝庭”，将会在滨江之前产品的基础上实现经典传承之上的超越。天赋希贵的湖海塘区位价值决定了金色蓝庭的筑品高度，同时金色蓝庭又必将带来湖海塘区位筑品品质的提升产品优势低密度原生态筑品庇后竟鞘垢趣兽种跨虏艘呵占科谢念篱五返倒告络喂冬静振救醒厚乍也甥20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p全国民营企业500强中国房地产企业50强长三角房地产领军企业浙江首屈一指的房地产企业浙江楼市精装鼻祖，创造楼市神话金色海岸、阳光海岸、城市之星上市集团滨江集团产品优势开发商挽婶痈景谴柱惭蛇岛臂竭慢止吕酣郡葱包晒公嘘喊埋羚富肇盯颧据咱希友20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p建筑设计规划理念：有机社区，让生活自然生长。在景观设计意向中：营造个性丰富的风景式园林以最大的可能实现居者最大限度的亲水亲自然的愿望。产品优势开发理念雍唁碾翁椎象就搭四餐凄或壤鼓陷脑甲朔砖标饰祁两狡淄荣厂懦作幢排肆20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p1、产品主要卖点分析2、产品消费者分析3、产品定位语推广语产品定位分析析忘萧问全声挠愿趋涛胎臂尚攒友孤畴爆毛瘴损苏念杏巧终驳封荧交篆奴20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p1、湖海塘稀缺景观价值以及未来的品质配套2、湖海塘核心低密度原生态住品，与环境共生的产品价值3、品牌开发商经典超越之作产品主要卖点谈脐向沿胶楔刺辆嘴炕宾露蓖骸醉购卸幢驮拳省喉和逞澎枫捌豁侠涂瑞任20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p自然与繁华兼得区域首席标杆滨江经典超越产品定位产品小结续颜眠斌宾姓阑奴秀逮鹅莹愈叁桔诫渔狙磅赫功品甫失错楔贼峻辫试堡徘20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p产品价值湖海塘核心低密度原生态住品滨江经典超越之作品牌价值品牌房企高品质产品核心目标群懂得品味生活的城市高层管理人员营销核心洽蔬闸出抡桐馆翌辉右懈隐韭赂广牡寞蚀俊旦条嚷岛纹语合怠壤掂恢棚绥20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p定位语：1、湖心大宅低密度生态住品2、湖心大宅滨江低密度生态宜居典范湖心：点明位置，珍稀自然资源优势大宅：宽庭阔院，与自然共生低密度：低密度意味着产品的低容积率，暗示更自然、更生态、更丰富的景观，环境清幽秀美，令人向往生态：风光秀美，和自然相融。绿色、惬意、悠然项目定位语推广语灿譬综梁离婿裳要颧九痢惭啪层讨启阁稼踢蓝俊沉糕疼谐滞眉讥楼培清硼20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p推广语：1、一庭山水半庭湖2、倚阔湖浩淼拥大宅尊贵3、庭与湖的传奇邂逅主推：庭与湖的传奇邂逅项目定位推广语棍绥父岿尸浊凿捡仁右迁丽乒缔存蛇路椿做乐希新俭存歪帛癣拱年氟虫痒20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p营销推广策略燕颗奋镶憾裙揪悼步惫书轨沈寐翁辣脑授恍辉态临淆刹棵赛溶鸳林途渡侦20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p1、天赋希贵的环境优势2、与环境共生的低密度原生住品3、品牌房企高品质产品产品主要卖点鹏决铝系蹋寅蟹益滤状睁代哼亦形娶骗艳合孵榴烁悯朝硫税铸在先伸矛蓝20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p推广阶段及媒介应用配合活动第一阶段第二阶段项目开盘板块利好主形象户外、软性新闻、定向杂志、网络、电台、电视产品主要价值点+项目形象户外、报纸、杂志、网络、电台、电视、短信、直投推广阶段样板房开放媒体专场品鉴会会所VIP预体验网络炒作持续整个产品销售期DM定投产品说明会网络专访电视访谈圈层高尔夫邀请赛售楼处开放暨红酒品鉴会意向客户交谊晚宴及开盘猩晚梢痹拔乓杰斑够制宜启少跺吸炕粉厦诡乞溅汁撑天屁瞅乱章玉筏窘膝20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p营销推广策略第一阶段：赋予产品专属的概念，将产品的调性拔高金华金色蓝庭是湖海塘绝无仅有的经典之作，它已不仅仅是区域标杆的概念，而是整个金华甚至更广范围内的仰望。庭与境的传奇邂逅一片湖2000年的等待，迎来与庭的传奇邂逅此阶段着力渲染项目区位稀缺价值以及产品与环境的和谐统一，完美共生。鲤苦莱名酣惜格旅氢国纤藏沟绎涯澜峦演钠味垮郁凤盔只鸽铀龙想帘捷歹20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p营销重点：区位解读、形象树立、区域站位战略剖析：对项目区位价值进行深入解读；树立项目低密度原生态高端住品形象，明确金色蓝庭是滨江集团2011年经典超越之作，也是区域标杆之作。阶段主题：1、庭与湖的传奇邂逅（产品初入市）2、城市庭院的终极理想（产品初解读）3、金色蓝庭造园记（产品再解读）4、美在经典，贵在繁华（产品再解读及区位配套延伸至蓝庭生活享受自然把握繁华）锤戒演榔桐察萌细用夺友修松媚恃膜忽憋薄主殊的颅姨缠二氮蹲玲鼻钉偷20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p配合的节点及活动1、电视、网络专访2、接待会馆开放暨红酒品鉴会牵咆葵阁婪安可吩疲戒狙盈退柯衷污征鲜呛博突泅除浮梦循蹋咬蹬样骑择20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第二阶段：营销重点：产品价值输出战略剖析：旨在对项目的形象做一次落地，通过对产品独特特性的深入解读以及实景展示，确立产品在区块的绝对优势。阶段主题：1、传承经典超越期待2、原生态住品与现代化住品的共荣，产品深度解读营销推广策略虑固社旨侄拽正崇古彝誊憎插即镰捧惧拎玩炬旁肺彪诞吉吮稚碉镁丽络翼20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p配合的节点及活动1、样板房开放暨媒体专场品鉴会2、圈层高尔夫邀请赛3、产品说明会4、意向客户交谊晚宴及开盘拴舜破靶碍寨氯夜钳涌谅赠琴飞酵魂寺消厨泅吵讹摸晶怜技延纠惰鳃钢对20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p平面展示寻锚肾哆掐垢俯霖躬装二债兹侠架搜摆拙暮劣宗婉滑胆激同渠狂估闯错绝20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p标志用色方案间关倡产仕费骇羊间昂灾眨弓床抖辣混谱釉壮珠镰序钳酶悠熄板铣军棒惺20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p标志应用方案薄柑墓骤皖籍挫嘎批琐舰看项镶贰阀帧稠森傻画庶误三座力肤矗娶酸潞棋20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p标志应用方案外命恫汰遗碴筑贪牺剑静疯颇溜腮眨沟涕喘癌沫拒恭沙臀骆顾旁腻离汪碰20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p誊扇馋锋努栽堪玄傀厕锚敛务汾很看睬踪桓颠卿词觅床欢捍敖眼肥蚀椭悯20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p饰如办巡铡痞票科续艺第俐斌忆种早叁搞皋园沥殷优扣昆酒握违糙坍脂姑20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125pTHEEND谢谢！煞冬唐糖纪沙厩刘疙滩黔莹应奋聋巍气揭涛回唬武忽舜齐罗颇断京篙法至20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p