第八章第八章 土地增值土地增值税法税法 是是对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上建建筑筑物物及及其其附附着着物物，并并取取得得收收入入的的单单位位和和个个人人，就就其其转转让让房房地地产产取取得得的的增增值值额额征征收收的的一一种种税税。一、一、土地增值税的定义土地增值税的定义三个要点：三个要点：权属变更；有增值收入；权属变更；有增值收入； 按转让次数征收。按转让次数征收。下列情况不缴纳土地增值税：下列情况不缴纳土地增值税：1.1.国国家家将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使用者，国家收取土地使用权出让金。使用者，国家收取土地使用权出让金。2.2.农农村村和和城城市市郊郊区区集集体体所所有有的的土土地地，只只能能被被国家征用，不能自行转让。国家征用，不能自行转让。判断下列判断下列10种情况是否应缴土地增值税种情况是否应缴土地增值税？1 1. .以出售方式转让（是）以出售方式转让（是）2 2. .以以继继承承( (法法定定) )、赠赠与与( (直直系系亲亲属属、公公益益) ) 方式转让（否）方式转让（否）3 3. .房地产出租（否）房地产出租（否）4 4. .房地产抵押（否）房地产抵押（否）5 5. .房地产交换（是）房地产交换（是）6 6. .以以房房地地产产进进行行投投资资、联联营营（双双方方都都不不是是房房地地产产企企业业的的免免征征；一一方方是是房房地地产产企企业业的的应应征征）（前者属投资活动，后者属经营活动）（前者属投资活动，后者属经营活动）7 7. .合作建房合作建房（自用的免征，转让的应征）（自用的免征，转让的应征）8 8. .企业兼并取得的房地产企业兼并取得的房地产（免征）（免征）9.9.房地产企业的代建房收入房地产企业的代建房收入( (否否) )10.10.房地产重新评估增值房地产重新评估增值( (否否) )二、二、土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据 是是对对转转让让收收入入额额减减去去准准予予扣扣除除项项目金额后的余额目金额后的余额（即增值额）（即增值额）计税。计税。准予扣除项目准予扣除项目（4+14+1）及扣除标准：及扣除标准：1 1. .取取得得土土地地使使用用权权支支付付的的地地价价款款，按按实际金额扣除；实际金额扣除；2 2. .房房地地产产开开发发项项目目的的成成本本，按按实实际际金金额扣除；额扣除；3 3房房地地产产开开发发费费用用（指指房房地地产产的的销销售售费费用用、管管理理费费用用和和财财务务费费用用。即即与与房房地地产产实实体体无无关关），扣扣除除方法有两种：方法有两种：(1)(1)利利息息支支出出，能能按按房房地地产产项项目目分分摊摊、金金融融机机构构能能提提供供证证明明的的，按按实实际际金金额额扣扣除除（但但最最高高限限额额为为按按商商业业银银行行同同期期贷贷款款利利率率计计算算的的金金额额）；其其他他开开发发费费用用，按按地地价价与与项项目目成成本本之之和和（1 1项项+2+2项）的项）的5%5%以内扣除。以内扣除。(2)(2)利利息息支支出出不不能能单单独独核核算算的的，开开发发费费用用按按地地价与项目成本之和价与项目成本之和(1(1项项+2+2项项) )的的10%10%以内扣除。以内扣除。4 4. .与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金，按按实实际际金金额额扣扣除除。（营营业业税税、城城建建税税、教教育育费费附加、印花税）附加、印花税）5 5. .专专门门从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人，可可按按地地价价与与项项目目成成本本之之和和的的20%20%加加计计扣扣除。除。旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房及建筑物的评估价格及建筑物的评估价格（按政府评估机构（按政府评估机构评定的重置成本价和成新度计算）评定的重置成本价和成新度计算）、取、取得土地使用权所支付的地价及转让环节得土地使用权所支付的地价及转让环节缴纳的税费。缴纳的税费。取得土地使用权时未支付地价或不能提取得土地使用权时未支付地价或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除。供已支付地价款凭据的，不允许扣除。三、土地增值税四级超率累进税率三、土地增值税四级超率累进税率级级数数增值额与扣除增值额与扣除项目金额的比项目金额的比率率适用适用税率税率速算速算扣除扣除系数系数应缴土地增值税应缴土地增值税1 1比率比率50%50%30%30%0 0增值额增值额30% 30% 2 250 50 % %100%100%40%40%5%5%增值额增值额40%40%扣除额扣除额5% 5% 3 3100100% %200%200%50%50%15%15%增值额增值额50%50%扣除额扣除额15%15%4 4比率比率200%200%60%60%35%35%增值额增值额60%60%扣除额扣除额35%35%注注:累进税率根据增值率累进税率根据增值率(非增值额非增值额)确定；确定； 增值率系增值额与扣除金额增值率系增值额与扣除金额(非转让收入非转让收入)的比率。的比率。四、增值额的确定四、增值额的确定不不能能准准确确提提供供转转让让收收入入的的，参参照照同同类类房房地地产的市场交易价格确定；产的市场交易价格确定； 不不能能准准确确提提供供扣扣除除项项目目金金额额的的，按按照照房房屋屋重置成本和取得土地使用权的地价确定。重置成本和取得土地使用权的地价确定。增值额增值额= = 转让收入扣除金额转让收入扣除金额五、应纳税额计算五、应纳税额计算算式算式 应纳税额应纳税额=( (每级距的土地增值额每级距的土地增值额适用税率适用税率) )算式算式应纳应纳税额税额= =土地土地增值额增值额适用适用税率税率扣除项扣除项目金额目金额适用适用税率税率扣除项扣除项目金额目金额速算扣速算扣除系数除系数【例题例题】某房地产开发公司出售一幢住宅楼，某房地产开发公司出售一幢住宅楼，有关收入与支出的数据是：有关收入与支出的数据是： 售楼收入售楼收入16001600万元万元; ; 支付地价款支付地价款250250万元万元; ; 楼房建筑成本楼房建筑成本350350万元万元; ; 分摊的期间费用按分摊的期间费用按10%10%计算计算; ; 应缴的营业税及城建税等应缴的营业税及城建税等120120万元万元; ; 适用附加扣除费用适用附加扣除费用20%20%。可扣除金额可扣除金额=250=250350350(250(250350)10%350)10% 120120(250(250350)20% =900350)20% =900( (万元万元) )增值额增值额=1600=1600900=700900=700( (万元万元) )增值额增值额可扣除金额可扣除金额=700900 78%78% （50%50%78%78%100%100%）增值率增值率78%78%适用两档税率，适用两档税率，50%50%以内的适用税率以内的适用税率30%30%，50%50%以上的适用税率以上的适用税率40%40%。即以扣除金额为计算基数，增值额即以扣除金额为计算基数，增值额450450万元万元(900(90050%50%）以内的部分，适用税率）以内的部分，适用税率30%30%，450450万元万元以上的部分，适用税率以上的部分，适用税率40%40%。计算：计算： 按算式按算式计算：计算： 适用累进税率适用累进税率40%40%，速算扣除率，速算扣除率5%5% =70040% =70040%9005% =2359005% =235（万元）（万元） 应缴税额应缴税额 =土地土地增值额增值额适用适用税率税率扣除项扣除项目金额目金额速算扣速算扣除系数除系数 按算式按算式计算：计算： 应缴税额应缴税额=( (每级距的土地增值额每级距的土地增值额适用税率适用税率) ) =45030%=45030%(700(700450)40% =235450)40% =235( (万元万元) )速算扣除系数的含义及计算速算扣除系数的含义及计算含义：是增值额按全额累进税率计算的税含义：是增值额按全额累进税率计算的税额与按超额累进税率计算的税额之差占扣额与按超额累进税率计算的税额之差占扣除项目金额的百分比。除项目金额的百分比。 公式表示为：公式表示为：按超额累按超额累进税率计进税率计算的税额算的税额= =按全额累按全额累进税率计进税率计算的税额算的税额扣除项扣除项目金额目金额速算扣速算扣除系数除系数速算扣速算扣除系数除系数= =按全额累进税按全额累进税率计算的税额率计算的税额按超额累进税按超额累进税率计算的税额率计算的税额扣除项目金额扣除项目金额由上式推导可得：由上式推导可得：速算扣除系数速算扣除系数0 0、5%5%、15%15%、35%35%的计算的计算设增值额设增值额A A，扣除项目金额，扣除项目金额B B(1)(1)当增值额与扣除项目金额的比率不超过当增值额与扣除项目金额的比率不超过50%50%时时 应缴税额应缴税额= =土地增值额土地增值额适用税率适用税率(30%)(30%)(2)(2)当增值额与扣除项目金额的比率超过当增值额与扣除项目金额的比率超过50%50%、不超过不超过100%100%时，适用时，适用30%30%和和40%40%的税率。的税率。速算速算扣除扣除系数系数=A40%A40%(B50%)30%(B50%)30%(A(AB50%)40%B50%)40%B B=5%=5%(3)(3)当增值额与扣除项目金额的比率超过当增值额与扣除项目金额的比率超过100%100%不超过不超过200%200%时，适用时，适用30%30%、40%40%和和50%50%的税率。的税率。速算扣除系数速算扣除系数=A50%=A50%B50%30%B50%30%B50%40%B50%40%（A AB100%B100%）50%B=15%50%B=15%(4)(4)增值率超过增值率超过200%200%时，速算扣除系数时，速算扣除系数35%(35%(计算略计算略) )六、六、土地增值税的税收优惠土地增值税的税收优惠 1 1. .建建造造普普通通标标准准住住宅宅出出售售，增增值值额额未未超超过扣除项目金额过扣除项目金额20%20%，免征。，免征。 2 2. .因国家征用收回房地产，免征。因国家征用收回房地产，免征。 3 3. .个个人人转转让让自自用用住住房房，居居住住满满5 5年年的的免免征征，满满3 3年年的的减减半半征征收收，未未满满3 3年年的的按按规规定定计计征。征。七、七、纳税期限纳税期限( (转让合同签订后的转让合同签订后的7 7日内日内) )八、八、纳税地点纳税地点( (房地产所在地房地产所在地) )土地增值税讲解到此结束土地增值税讲解到此结束Thank you!