20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com引言引言南阳，具备南阳，具备“北方南国北方南国”地理特质的三线城市之一地理特质的三线城市之一白河最美的一段，南阳最具国际化特征的发展区域白河最美的一段，南阳最具国际化特征的发展区域众福缘，白河之畔众福缘，白河之畔308308亩稀缺美地，此后，城市再无如此规格之土地亩稀缺美地，此后，城市再无如此规格之土地集万千期待于一身，必将打造成南阳滨江第一盘。集万千期待于一身，必将打造成南阳滨江第一盘。20112011年年南阳南阳白白河最美的一段河最美的一段20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com目录目录一、项目认知一、项目认知二、价值发现二、价值发现三、市场分析三、市场分析四、项目定位四、项目定位五、价格五、价格定位定位六、客群定位六、客群定位七、七、营销策略营销策略20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com一期经济技术指标二期（校场路北）经济技术指标总用地面积28209.2净用地面积2096912214.32基底建筑面积4749.993920总建筑面积119766.4563300容积率4.54.1覆盖率22.65%32.09%绿地率35.42%30.17%户数764户400户停车位数618辆367辆美恒美恒众福缘项目认知众福缘项目认知项目四至：北至中州东路，南至滨河路临白河，西至明山路，东至独山大道。项目分为三期，一期校场路北含安置地块；二期临滨河路与独山大道东包庄村改造；三期明山路以东西包庄区域；20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com城市价值城市价值价值发现1南阳南阳虽地处北方，但属汉水流域沿线白河支流，独特地理环境使得南阳成为北方少数的具备南国气质的中型城市之一，清秀美丽的白河贯穿南阳市，使得望望江而居江而居的价值才尤为凸显。南阳，北方少数具有南国地理特质的城市之一20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com土地价值土地价值价值发现2城市行政、商业中心块承接之地，一脉相承之大城所向，南阳的脸面金地。价值发现3紧邻白河国家级湿地公园，自然生态资源极其丰富，三面临近大型市民休闲广场，也是市区最宜人居之地。价值发现4南阳人的印象里，盛唐商务苑一直是早期最奢华的豪宅，人皆向往。地段早已在南阳人心中烙下上层居所的印象。旗下5星酒店即将开业。项目紧邻滨河风光带，近闹市商业中心，尽享稀缺江景与都市繁华国家级湿地公园城南北交通命脉行政商务中心商业中心市民体育公园高端住宅小区市民休闲广场20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com板块价值板块价值价值发现5项目处河南河北分界，老城向新城发展的核心，是南阳最具国际化特征的焦点地段，必将成为南阳未来城市发展中心。价值发现6农运会将推进南阳提前发展20年，地价、房价不言而喻。其体育主场馆，迎宾馆，配套展馆、学校、医院、商贸等设施的建设都以滨水新区展开。建业与李宁体育城的带动，将会大幅提升南阳住宅的档次与价位。价值发现7白河流经南阳市区呈一个“J”状。而本案南邻恰好是白河最直的一段，水面最宽的一段，景色最美的一段。无论从景观基础，还是人文感情基础都是无法消减的。（例：正月十五的烟火）价值发现8滨河路是形象大道，独山大道是南阳市区最宽的快速道，独山大桥是南阳人口中的“老桥”，本案处于黄金咽喉的交通命脉价值凸显。项目最具国际化特征 必将成为南阳未来发展中心20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com产品价值产品价值价值发现990万平米弘篇力作，天然水系资源为构筑生态社区提供了优越条件；现代外立面、立体园林、配套设施的品质打造加上会所、双语幼儿园等高端配套，以及专业的高端物业服务，一个全新的国际化生活社区跃然纸上。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com美恒美恒众福缘众福缘稀缺资源风水宝地区域背景周边景观品质大作花园居所一流配置项目具备了成为中高端楼盘的先天禀赋项目具备了成为中高端楼盘的先天禀赋南国气质的城市，加邻白河而居，为临江而居的最理想境界承接商业中心与热点板块，临界白河之水，项目实属上风上水之相。项目是南阳最具国际化特征的焦点地段。滨河公园、一线江景、体育馆、市民体育公园等市政人文环境资源相当丰富。90万平米宏篇力作，地暖设施的品质打造，专业的高端物业服务。40%的高绿化，立体园林，生态大堂、俨然生态花园格局。商业、会所、双语幼儿园等。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com南阳中高端物业研究：在此采用价格指标量化界定中高端物业以便于研究此物业类型。价格界定因中高端项目的价格具有明显的因中高端项目的价格具有明显的时效时效性性，只只能说南阳当前中高端物业的界定应同时满足以下俩个条件：能说南阳当前中高端物业的界定应同时满足以下俩个条件：单价在4000元以上；总价在40万以上。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com南阳市场中高端物业特征：四大因素必具其一，往往不能兼而有之目前南阳市场上的中高端物业往往在市场表演上突出某个因素特征：价格与区位优势：名门华府、盛世龙源、家和万世、怡博花园；梅溪商厦；中景门国贸、尚城国际、璟都国际、万事达生活广场；自然资源优势：桂花城、向阳荷花广场、鸿德罗马帝景；产品自身优势：明伦现代城、绿都如意湾、卧龙官邸；品牌与市场形象优势：建业森林半岛；20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com我们是什么高端、标杆物业一个由四纬因素构成的市场综合体 在住宅市场发展的特定阶段，在具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度的满足中高收入人群的居住需求，占有核心区位或稀缺资源，其在资源数量、标准、销售价格、各种产品性能指标、土地价值、市场形象等方面皆明显超出市场平均水平，价格敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。本项目可初步定位为：高端物业，滨江标杆本项目可初步定位为：高端物业，滨江标杆高端物业高端物业产品性能：创造高品质高舒适度产品价格：单价与总价高于市场平均水平或同类产品水平市场形象：中高端客户群与品牌形象资源：拥有区位或生态等稀缺资源20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com中高端物业市场规模逐年扩大，40万元以上的总价段成交量明显增加 07年以来，随着市场整体价格水平的提高，同时中高端物业上市量的增加，成交规模大幅上升，从2010年的市场的表现来看，市场规模进一步大幅扩张。 2011年，虽然整体住宅市场进入了政策调整期，但南阳中高端住宅市场情况仍然持续良好状态。数据来源于南阳房管局20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com在售同竞争性楼盘在售同竞争性楼盘 项目名称项目名称项目评价项目评价建业森林半岛优势：开发商品牌、大规模，规划好，高质量的自身配套劣势：价格偏高、周边公共配套设施不健全永安尚城国际优势：高品质、高质量的自身配套、外立面特色、发展潜力劣势：周边公共配套设施不健全乾元汉景苑优势：地段好，升值潜力大劣势：产品设计差，周期长，口碑不好常绿林溪谷优势：大规模，规划好，高质量的自身配套，户型创新劣势：周边药厂污染严重宇信凯旋城优势：地段好，规模大，品质好劣势：外部缺乏景观资源，建设路脏乱启元璟都国际优势：地段好、品质好、户型创新劣势：舒适度略欠佳外部缺乏景观资源20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com森林半岛项目概况推广渠道客户情况销售动态社区配套开发商开发商建业住宅集团建业住宅集团物业地址物业地址南阳市滨河路与南阳市滨河路与312312国道交汇处国道交汇处物业类型城市综合体产品形态高层占地面积479亩总建面积60万平方米容积率2.0绿化率40%开盘时间2011年9月交房时间2013年成交均价销售均价4400元/m，楼王均价达7000元/m核心卖点：区域位置、开发商品牌、环境优越推广渠道：户外、报广、派单推广主题：60万m2当代国际滨水新城客户特征：年纪在30-45岁多为改善居住环境置业，南阳市企业中高级管理层政府公务员、自由职业者客户关注点：价格、质量、配套完善程度，交通条件媒体渠道：户外、广播、网络共分5期开发一期(9栋1 7层板式楼：894套)，自2011年初认筹(两万抵两万五)，截至5月底销售率约70均价为4400元/m一次性优惠3按揭无优患二期目前即将认筹。建业小哈佛田际教育园区、五星酒店、法式风情商业街等20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com璟都国际项目概况推广渠道客户情况销售动态社区配套开发商开发商南阳市启元置业南阳市启元置业有限公司有限公司物业地址物业地址南阳市独山大道与张衡路交汇南阳市独山大道与张衡路交汇处南处南200200米路东米路东物业类型住宅产品形态高层占地面积106亩总建面积24万平方米容积率3.4绿化率40%开盘时间2011.02交房时间2011.11成交均价4200元/m核心卖点：政务区、景观、建筑风格推广渠道：户外、报广、广播推广主题： 谁？在引领这个时代客户特征：初次置业者、白领阶层、周边县城人群、机关单位员工客户关注点：价格、交通便利度、物业、配套媒体渠道：户外、短信、网络、老带新2010年12月份排卡，2011年 5月22日开盘，一期房源600多套，排卡750张所有，选房400多套，排卡优惠1万低2万，区间价3700-4500，按揭无优惠，一次性优惠5%儿童游乐场、运动休闲设施、社区诊所、地温中央空调20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com凯旋城项目概况开发商开发商南阳市宇信房地南阳市宇信房地产开发有限公司产开发有限公司物业地址物业地址南阳市建设路与明山路交汇处南阳市建设路与明山路交汇处物业类型住宅产品形态高层占地面积129亩总建面积28万平方米容积率3.68绿化率40%开盘时间2011.08交房时间2012.年底成交均价4300元/m-核心卖点：政务区、景观、建筑风格推广渠道：户外、报广、广播推广主题： 凯旋荣至、城汇中央客户特征：初次置业者、白领阶层、周边县城人群、机关单位员工客户关注点：价格、交通便利度、物业、配套、景观、品质、施工速度媒体渠道：户外、短信、网络、传媒电视一期2010年8月开盘，现已售罄，二期2011年8月28日开盘，推出房源892套，当天销售72%左右，目前剩100套左右。2万平方法式园林景观，6万平米凯旋广场。推广渠道客户情况销售动态社区配套20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com尚城国际项目概况开发商开发商河南省永安房地河南省永安房地产开发有限公司产开发有限公司物业地址物业地址南阳市仲景路与天山路交汇处南阳市仲景路与天山路交汇处物业类型住宅产品形态高层占地面积292亩总建面积56万平方米容积率3.5绿化率40%开盘时间2011.05交房时间2013成交均价4300元/m推广渠道客户情况销售动态社区配套核心卖点：城市中心、景观、建筑风格推广渠道：户外、报广、广播推广主题： 城市心、繁华里、大美之城客户特征：初次置业者、白领阶层、周边县城人群（镇平居多）、机关单位员工客户关注点：价格、交通便利度、物业、配套媒体渠道：户外、短信、网络、公交车体。投资赞助2011年3月份排卡，2011年 5月28日开盘，一期房源600多套，排卡1100张所有，开盘销售将近50%，排卡优惠2万低3万，区间价3700-4500，按揭优惠1%，一次性优惠5%，目前一期销售达到90%。二期10月1日开始认筹。星级酒店、SOHO公寓、大型超市20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com林溪谷项目概况开发商开发商南阳市常绿置业南阳市常绿置业有限公司有限公司物业地址物业地址南阳市工业路与光武路交汇处南阳市工业路与光武路交汇处物业类型住宅产品形态高层占地面积173亩总建面积27万平方米容积率2.8绿化率42%开盘时间2011.08交房时间2012.12.30成交均价4500元/m-推广渠道客户情况销售动态社区配套核心卖点：城市成熟区、景观、建筑风格推广渠道：户外、报广、广播推广主题： 大城中央、林溪美地客户特征：初次置业者、白领阶层、周边县城人群、机关单位员工客户关注点：价格、交通便利度、物业、配套、开发公司实力媒体渠道：户外、短信、网络、传媒电视2010年5月份排卡，2011年 8月28日开盘，一期房源1000多套，排卡900张所有，开盘销售将近50%，排卡优惠2万低4万，区间价3700-4500，按揭优惠1%，一次性优惠5%，目前一期销售达到65%。5万平米内庭景观广场20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com开发商开发商南阳市乾元房地南阳市乾元房地产开发有限公司产开发有限公司物业地址物业地址南阳市独山大道与健康路交汇南阳市独山大道与健康路交汇处处物业类型底商+住宅产品形态高层占地面积60亩总建面积19万平方米容积率4.8绿化率30%开盘时间2009.7月（一期）交房时间2011年12月底（一期）成交均价4200元/m核心卖点：地段优越、紧邻白河和体育场、智能化社区。推广渠道：报广、短信、派单。推广主题： 超值认筹全面开启客户特征：周边群体 、中端群体、周边县城人群客户关注点：交房时间、二期动工时间媒体渠道：短信、老带新2009年1月份排卡，2010年 7月开盘，一期房源600多套，目前销售率93%。一期预计2011年底交房，二期2栋共6个单元，720套房源未动工，开始认筹，二万抵三万、附送2%优惠， 三万抵五万、附送3%优惠。五万抵八万、附送5%优惠，主要是未动工和没大量宣传筹效果不佳。智能化社区、防越报警系统、红外线对射探测器、音乐广场汉景苑项目概况推广渠道客户情况销售动态社区配套20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com 临河带与临河带与东东城区城区已然进人中高端板块的认知范畴已然进人中高端板块的认知范畴整体城市未来物业供应情况出现两极现象，城中板块新出楼盘少，位于东部新城板块与西南板块以夹角形式聚集了众多新建项目。而东部新城因其临河优势、潜力及农运带动已然进入中高端板块的认知范畴。 中高端物业稳步持续走高中高端物业稳步持续走高进入2011年以来，市场去化未见萎缩现象，且中高端物业销售情况却有上升趋势，可见城市购买力依然存在，同时中高端产品与中高端价位已经逐渐为市场所接受。 滨江板块个盘情况滨江板块个盘情况目前滨江板块商品住宅市场主力成交均价【42004600】。4个代表楼盘在价格地段、产品、资源、品牌4个要素中都至少占有两个以上的优势，皆属偏高档楼盘。4个楼盘各有特色2010年至2011年销售态势良好，市场认同度较高，是项目的主要竞争对手。市场前景看好！若能充分挖掘项目优势，发挥其稀缺价值，定能超越所有。市场总结市场总结20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目定位项目定位通过区位、项目资源、市场三个原点定位项目区位价值项目价值市场分析南阳缺乏真正意南阳缺乏真正意义上的义上的规模化规模化国际社区国际社区滨江超大滨江超大型国际人文型国际人文社区，南阳滨江第一盘社区，南阳滨江第一盘核心点：打造全市滨江高端产品标杆核心点：打造全市滨江高端产品标杆核心点：项目的规模和品质核心点：项目的规模和品质核心点：日趋成熟的国际化新城区核心点：日趋成熟的国际化新城区南南阳阳90万平米，滨江高档社区万平米，滨江高档社区项目坐拥滨江风光带、临近农项目坐拥滨江风光带、临近农运会展中心，临近体育馆，稀运会展中心，临近体育馆，稀缺的自然景观资源和优越的文缺的自然景观资源和优越的文化产业配套，为项目高档国际化产业配套，为项目高档国际社区的打造提供了得天独厚的社区的打造提供了得天独厚的配套优势配套优势南阳最具国际化特南阳最具国际化特征的征的焦点金地焦点金地文化产业区文化产业区、高、高档居住档居住区、滨江绿化带区、滨江绿化带、滨江生活、滨江生活全全新打造，迅速完善新打造，迅速完善南南阳阳90万方万方 滨滨江顶级生江顶级生活区活区20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com价格定位价格定位甄选四个样本进行本案一期市场理论价格推导外部因素系数对比因素本项目建业森林半岛林溪谷璟都国际汉景苑备注15%地段因素评分100859095100本项目就现状看，区位优势突出10%休闲配套评分100908595100本项目休闲配套完善25%外部景观评分10080758595本项目市政、人文、自然景观兼备内部因素10%开发商品牌评分10012011010095品牌形象待建立5%总规模评分1001101059585一般地市20万以上统称规模大盘15%建筑品质评分1001051009595后期根据项目投入，拔高品质10%物业管理评分100110959080专业服务高端客户5%内部景观评分1001051059585围合布局，内部空间大，立体园林5%会所档次评分100105909070奢适会所100%系数累加评分10010095.7591.2595.25项目价格？4400450042004200参考权重20%30%30%20%项目价格权重100/系数累加880135012608404330静态竟比价格4330元/平米（理论价格）时间修正品牌溢价营销手段及服务4500元/平米（修正后的理论价格）20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com价格定位价格定位具体价格表定价依据系数分为三部分：产品系数、环境系数、修正系数；影响房价的主要系数：面积系数、房型系数、朝向系数、层次系数、景观系数；系数分类系数分类影响房价影响房价主要系数主要系数20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客群定位客群定位根据目前初判的项目理论价格，框定总价，借以推导产品细分目标客户面积区间单价总价区间80-120450036-54120-140450054-63140以上450063万以上合计450036-7020132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客群定位客群定位客户分类模型客客户户分分析析模模型型健康养老健康养老（56岁以上）岁以上）品质家庭（36-55岁）都市新锐（26-35岁）新新人类（22-25岁）家庭结构 客户类型二老空巢三代同堂儿女立家中大学三家之口幼小三口之家已婚丁客丁客家庭新南阳人三代同堂单身丁客单身E族富豪型富贵型富裕型中产型经济型根据项目总阶段40-70万，依托我们的客户分析模型，预判目标客户为中产阶级以上消费人群。新婚族1005020万元/年2010万元/年10万元/年以下20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com类类别别家庭年均收家庭年均收入水平入水平职业背景职业背景购房支付特点购房支付特点产品偏好产品偏好生活生活调性调性生活偏好生活偏好富贵型50-100万企业高管、公司董事、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。一次性付清为主，或短期低额贷款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功精英张扬进取品味善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资，拥有名车，经常出国旅游富裕型20-50万企业中高层、公司高管、民营企业总经理、高科技行业高级技术人员，高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考了分期付款拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取炫耀享受个性时髦追逐社会高尚生活的表演形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身，拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游中产型10-20万企业部门主管、公司经理、民营企业高管、私营企业主、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等首付能力不强，但月还款能力高、工作前景预期好；贷款年限可以较长；国有事业单位和欧美企业大多有房帖。生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业积极前瞻快捷个性品味家庭善于社交，喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和履行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费，生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。客群定位客群定位购买力客户分类描述20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客群定位客群定位产品与客户匹配产品形态产品形态主力客户形态主力客户形态产品需求产品需求偏好产品类型偏好产品类型面积段（平米）购买力类型年龄家庭特征家庭结构80-120中产型26-35都市新锐族单身贵族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲/运动、医疗配套齐全环境、地段好、交通便捷小区品质高、升值潜力大、附近有幼儿园、小学配套运动型 休闲型 工作型 生活型教育型56岁以上健康养老族二老空巢基本生活便利有医疗配套和健身绿地健康型 休闲型生活型120-140富裕型富贵型30-35都市新锐族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲、运动、医疗配套齐全、环境地段好、交通便捷、小区品质高、升值潜力大、附近有幼儿园、小学配套运动型 休闲型商务型 拥有型教育型36-55品质家庭族中学三口之家以上生活、休闲、运动、医疗配套齐全、环境地段好、交通便捷、小区品质高、升值潜力大投资型 奢华型拥有型 赡养型140以上富贵型40-55品质家庭族中学三口之家以上生活、休闲、运动、医疗配套齐全、环境地段好、交通便捷、小区品质高、升值潜力大、附近有幼儿园、小学配套拥有型 奢华型商务型 精神型投资型20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客群定位分解客群定位分解140m主力客群为享受群客户描述客户描述客户类型客户类型客户来源客户来源属于高端客户的最上层，经济实力不受限拥有多次置业经验和多套物业，看重居住生活品质、社区文化和邻居档次等环境。年龄段主要集中在35-55岁，消费行为相对低调的人群，这类人群注重居住品牌，置业决策看重自己的感受和判断，朋友建议在决策中分量不大富贵型全市高端改善，城市各界领袖20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客户定位分解客户定位分解80-120m主力客群为首次置业型客户描述客户描述客户类型客户类型客户来源客户来源主要是：有购买一房或两房的能力，（经济能力有限）希望借此机会从中端人群跻身高端圈层事业处于上升期，奖励自己和家人的心境迫切，对品质生活的向往和对身份认同的提升感较强年龄段主要集中在28-35岁，购置物业，易感性化和冲动这类客户群以工作在周边或市区的新南阳人居多或少有：55岁以上，追求品质生活的、物质条件优越的养老型客户中产型工作在南阳的各类白领阶层（包括CBD商务人士。科技产业园中的高级技术、管理人才、行政机关干部等；项目及周边成熟居住板块子女独立的老年人；在市区工作，奋斗多年，有一定积累的新南阳人20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com目标客群目标客群全市私营企业主或全市私营企业主或企业高管企业高管各类产业园企业高管层各类产业园企业高管层事业单位、机关中事业单位、机关中高收入人群高收入人群政府高级官员政府高级官员来自外地的投资客来自外地的投资客长期驻留南阳的长期驻留南阳的商务人士商务人士常年在外打拼的南阳人常年在外打拼的南阳人部分由南阳情节的部分由南阳情节的境外人士境外人士20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com作作 为为 高高 端端 产产 品品 ， 如如 何何 实实 现现 项项 目目 的的 高高 溢溢 价价 ？高 溢 价4 大 体 系规 划 溢 价 + 品 牌 溢 价 + 推 广 溢 价 + 销 售 溢 价FIRST核心命题解决20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com规划溢价如果实现？结合严密的市场调研与多年的本地操盘经验1、南阳人向往住什么样的社区？2、什么样的房型更适合这个区域？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com户型两室面积控制在60平米至80平米；三室面积控制在95平米至115平米。通过偷面积户型设计完成。居民安置房一期可售房源（以修改过户型）南阳首座50层超高住宅南阳顶级写字楼小公寓面积控制在40平米至70平米；两室户型面积在90平米至95平米；三室户型在120平米至130平米，130至144平米楼中楼设计。75平米至85平米两室，105至115平米三室，128平米左右的楼中楼。整体规划整体规划20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com新中式新中式 瞰景成品建筑群瞰景成品建筑群外立面如果呈现？外立面如果呈现？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com不是复古的，而是现代现代的不是模仿的，而是创新创新的一方面，顺应时代变化，采用适合现代生活方式和审美趣味的高层建筑形式和内部空间格局；另一方面，基于对人们内心不变的中国文化情结的深刻洞察，柔和南阳府衙外形在建筑外檐建筑外檐和园林景观园林景观上的典型中国传统居住元素传统居住元素，从而实现了中国传统文化和生活方式在现代城市里的和谐回归20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com立面设计立面设计u现代中式建筑设计理念，现代中式建筑设计理念，传统与时尚相互交融传统与时尚相互交融，力求表达一种传统元素的，力求表达一种传统元素的现代美现代美。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com传统中式园林传统中式园林符号的揉入符号的揉入园林景观园林景观20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com红、黄、灰在大门上的应用红、黄、灰在大门上的应用红，黄，木色原色红，黄，木色原色在建筑物上的构建在建筑物上的构建中式窗花变形的门厅中式窗花变形的门厅细节与色调细节与色调20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com品牌溢价+推广溢价如何实现？推广策略的思考。1、如何宣传品牌？2、美恒众福缘是什么，价值如何表现？3、它将以何种形象，何种方式上市？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com关于关于美恒美恒/美恒没有开发过正规楼盘没有人买过美恒的房子没有人记住美恒这个名字如何让别人了解美恒？如何让别人认同美恒？如何让别人相信美恒？然后，以前没有什么好说的，那么，我们只能说以后突破：从美恒的开发理念入手，宣传企业品牌。美恒到底是什么？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com美恒的追求要国际化的，先进的建筑水平美恒要做完美主义者！不怕花时间要对中国居住文化有深刻的理解要 领 先 ， 要 创 新要精品社区，要讲讲究文化底蕴6年精研，默默耕耘的6年美恒的脚印：跑遍中国的6年产品不好不动工，要善待土地，用心造好房20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com开发理念开发理念善待土地，用心造好房；6载悉心，依水打造90万m精品住宅，耕耘终将有所收获。仁者乐水，智者阅天下仁者乐水，智者阅天下_美恒的开发理念提炼依水而居： 美恒人，鉴定建筑和水域的一脉和谐，让深渊静谧的意境延伸至居家空间；国际实业： 美恒人，以理想为动力，以杰作为目标、以国际为胸怀，汇天下有缘人、共赏共悦。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目品牌的形成项目品牌的形成三位一体的协调和完美对的人 在对的地方 做了对的事美恒滨江国际化自有的 具有国际视野和高端审美观的企业固有的 南阳焦点热地，国际化得规划建设和公共配套赋予的 美恒：定位高端的滨江90万方大型综合社区具有国际视野和高端审美观的地产商美恒，将在南阳唯一的以国际化标准打造的滨江新区，建造一个90万方的大型国际多元社区。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目核心价值提炼WHAT IS 美恒？美恒？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目核心价值一项目核心价值一辉映中心城区，创新国际江城辉映中心城区，创新国际江城滨江凭借商业中心、农运会以及其他会展商务中心，有全新的规划模式和配套体系，其中居住生活体系处于初级阶段，但不久得将来，必定会代表着南阳最高尚的国际社区群。而美恒众福缘犹如这个国际皇冠上的一颗明珠。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目核心价值二项目核心价值二90万大美之盘，望江观园万大美之盘，望江观园美恒众福缘在南阳滨江项目中极具代表性，即可望江，又可近享滨江风光带天然氧气吧与自然绿意，90万方造城级规模，将在南阳树立大型国际化生活社区的典范。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目核心价值三项目核心价值三围合空间，立体园林，花园美宅围合空间，立体园林，花园美宅规划整体40%的绿化率，围合布局，成就了极大的视野空间，社区还规划立体园林，加之高层滨江建筑，气势非凡，把”欲穷千里目，更上一层楼“的人生哲学与建筑美学合二为一。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目核心价值四项目核心价值四现代立面现代立面 一流材质一流材质 品质生活品质生活大气的外立面，高端材料，齐备的物业设施。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目核心价值五项目核心价值五奢华会所奢华会所 生活如此精彩生活如此精彩休闲配套齐全，功能完善，满足高端的国际多元品质生活。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目核心价值六项目核心价值六顶级配套顶级配套 提供全方位生活保证提供全方位生活保证幼儿园、小学、中学、丰富的各类商业配套，充分保证国际品质的便利生活。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com项目核心价值七项目核心价值七高尚物业高尚物业专业服务高端客户的物业，从每一个生活细节，诠释国际化的生活品质。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com宣传美恒众福缘是一个让我们评价时总想说很多“很”的产品很大气 很国际 很艺术 很审美 很时尚扫描 WHAT IS 美恒众福缘分析 直接将卖点一一展现给我们沟通的对象，就行了吗？我们告诫自己：冷静下来，看的更全面、更清晰些！美恒众福缘的未来和真谛又在哪里？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com何种形象上市？美恒众福缘价值支撑体系滨江地产形象的标杆高品质的保障传统与国际的完美融合品牌发展未来南阳的居住中心农运会的带动滨江风光带的良好生态景观资源政府大力推动滨江板块发展环境规模内景品质会所配套物业板块产品南阳90万方，滨江顶级生活社区（国际多元奢适生活）美恒产品体验景观示范样板房会所功能体验软性服务20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com创作概念创作概念SLOGAN定义：珍藏白河最美的一段SLOGAN备选：一江一湾城，一城一世界SLOGAN备选：国际多元滨江生活新城+农运的氛围+滨江：很国际、很多元仁者了水，智者悦天下，美恒所追求的生活局主观：很多级、很多元90万方大社区，商业、会所、教育、物管所成就的生活：很多级、很多元20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com三级布局体系，在南阳以外二级形成影响力，培养外围意见领袖，通过他们来影响并促进南阳本土购买力的释放布局南阳市（线上推广与圈层营销相结合）布点南阳地区，通过古布点南阳地区，通过古城广告等形式把美恒的城广告等形式把美恒的影响力渗透到周边县城。影响力渗透到周边县城。利用利用“大河报大河报”在河南的影响力，进在河南的影响力，进行产品推介，一次梳理其美恒在全行产品推介，一次梳理其美恒在全省的形象效应。省的形象效应。卡位南阳地区全省宣传20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com销售中心销售中心销售人员要求销售人员要求素质要求素质要求教育水平：大专以上教育水平：大专以上语言水平：销售团队具备较强语言沟通能力（普通话、本地话）语言水平：销售团队具备较强语言沟通能力（普通话、本地话）形象要求形象要求具有亲和力具有亲和力气质优秀气质优秀专业要求专业要求具备高端楼盘销售经验具备高端楼盘销售经验掌握房产专业知识、了解金融、贸易、风水等各类知识掌握房产专业知识、了解金融、贸易、风水等各类知识培训要求培训要求系统的专业知识、其他知识培训系统的专业知识、其他知识培训完善的接待礼仪、形象着装培训完善的接待礼仪、形象着装培训20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com销售溢价如何实现？销售策略的思考。1、推售策略？2、客户策略？3、价格策略？20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com销售推广销售推广+储客模式储客模式（依据工程点可做调整）（依据工程点可做调整）2011年年11月月12月月1月月2月月3月月4月月5月6月重要节点重要节点营销营销储客储客软蓄水期软蓄水期硬蓄水期硬蓄水期蓄势期蓄势期热销期热销期现场接待中心启用现场接待中心启用3月示范区公开5月初开盘活动事件：一、专家为美恒证言；二、各大媒体组合攻势（滨江国际生活域崛起）活动事件：一、销售部开放主题活动；二、南阳高端渠道活动（见道路营销）线上推广：新闻软文、单页、网站分众媒体、短信异地拓展：一、省内媒体组合；二、重点县市产品巡展、推介活动事件：美恒众福缘生活区现场体验活动线上推广：单页派发、分众、户外、硬广、短信等渠道铺开：（建通路营销）10月开始销售发贵宾卡，意向客户锁定。活动事件：一、销售中心举办演绎生活方式的活动（奢侈品发布会等）二、高端场所巡展第一波：开通美恒众福缘咨询热线第二波：接待访客销售中心储客南阳高端渠道活动储客第三波：推广铺开，现场储客美恒内部员工挖掘南阳高档社区及各社区入住客户南阳高端渠道活动蓄客第四波：现场储客巡展、活动储客积累客户消化2012年年20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com楼号楼号房型房型分类分类房型房型编号编号户型户型结构结构面积面积（m）套数套数比例比例合计推售策略1）推售策略：分批推出，制造）推售策略：分批推出，制造稀缺感，实现最高价值，利润最稀缺感，实现最高价值，利润最大化。大化。2）以工程进度为依托，合理安）以工程进度为依托，合理安排推售节奏，兼顾资金回笼，快排推售节奏，兼顾资金回笼，快速销售。速销售。3）较长推广期，充分储势，形）较长推广期，充分储势，形成销售热度。成销售热度。4）一期）一期推校场路北相推校场路北相对劣势对劣势房房源，拿出路南一栋当暗推房源，源，拿出路南一栋当暗推房源，或者是序客房源。或者是序客房源。2期趁势推出路南临校场路次级期趁势推出路南临校场路次级江景房源，配合价格拉升江景房源，配合价格拉升临河房源追求利润最大化，按楼临河房源追求利润最大化，按楼宇独栋推荐，蓄客满宇独栋推荐，蓄客满150开一次，开一次，次次涨价，边捂边卖。次次涨价，边捂边卖。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com推盘计划10月月11月月12月月1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月工程进度筹量计划第一批房源第二批房源价格上升曲线上涨10-15%咨询咨询咨询咨询加推加推+认筹认筹筹量约筹量约800个个回款回款4000万万校场路南开始认筹校场路南开始认筹高层推出500+套余盘消失高层推出400+套开盘消化开盘消化80%回款回款9000万万注：具体的推出量和消化量以及销售价格要根据实际的客户情况判断上涨10%筹量约筹量约400个个回款回款2000万万20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客户策略action1： 阶段性客户突破具体措施：第一阶段(10-次年1月)：前期咨询，培养意见领导。此阶段重点是高调入市，成功亮相。迅速抓揽客户。第二阶段(2-4月)：开始认筹，意见领导影响圈层+老带新活动。通过意见领导影响圈层客户，通过前期积累的客户资源影响其周边客户，进行项目价值传递，扩大客户圈层。情景营销，增强客户信心；此阶段的重点是通过一些实际价值的展示印证项目价值，增强意向客户的信心。第三阶段(5月)：价格出街，增强客户决心。第四阶段(6-7月)：最后冲剌，全力清盘。强化引导，促使成交。第五阶段(8月)：托高房价，为二期涨价奠定基础；同时用高优惠、大诱惑促销尾盘。加推二期，利用销售成果宣传项目，充分发挥老带新，二期认筹。第六阶段(9月)：价格出街，强化引导，二期开盘。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客户策略action2：分流周边项目客户具体执行方式时间：12月-次年4月针对客户群：周边高档社区住户及周边销售项目的进场客户。操作方式：1、在周边高档小区内部和现售项目营销中心投放广告2、在周边高档小区内部和现售项目营销中心附近发放宣传单，尽量分流客户。目的：用我项目稀缺性和品质优势，吸引客户对本项目的关注，拖延即将购房的客户和可能购房的客户的购房打算，并将其成功转化为我项目客户。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客户策略action3：挖掘县城客户具体执行方式时间：12月底-次年2月（过年）针对客户群：南阳下属县城，先近后远操作方式：组织宣传车+宣传派单，挖掘周边县城客户。利用常规媒体（古城广告）发布项目信息奖励方式：进场既有礼品赠送。 (扑克牌、小茶杯等)目的：直接向下属县传播项目信息，进行项目价值传递，最大范围扩大客户圈层。action4：高频率、小成本活动保证现场人气时间：12月-次年4月针对客户：所有来访客户。活动形式：以抽奖活动、钓鱼比赛、摄影比赛、农运拉拉队选秀等形式，邀约来访房客户参加，凡参加活动就有礼品送出。目的：巩同客户信息，加深客户对项目的感情。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客户策略actjon5：内部认购，优先消化。时间：次年4月参与人员：关系户与已认筹客户活动形式：将部分房源优先推出让客户以内部认购的方式订房，签订内部认购协议，缴纳房款，认筹转大定。日的：利用这种活动方式提前阿笼资金，并且尽可能的缩短销售周期。action6：老带新具体执行方式时间：3、4月份参与人员：所有已认筹购房客户活动形式：老客户送物业管理费现金礼品奖励，新客户送认筹增值券(抵房款)目的：充分调动老客户进行有效的圈层传播20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com客户策略action7:价格引导，精确制导客户价格引导，精确制导客户第一轮：无价格引导第一轮：无价格引导通过客户访谈摸查，所有有通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，制导并意向客户价格底线，制导并验证基础价格表验证基础价格表客户信息问卷客户信息问卷客户房号意向变动登记表客户房号意向变动登记表第二轮：价格区间引导客户升级出其价格区间，明确客户真实需求，实现好产品高价值，想成最终价格表客户房号意向反馈表（现场用）第三轮：准确价格引导客户排号（时间不少于一周）给出准确单位价格，按购房顺序排查客户意向及诚意度（0-100分），即使进行预销控，最大化引导房号重叠客户直至正是发售前一天，确保每位客户按第一意向选房算价期客户意向引导表房号预销控表客户倡议度判别表（参加活动次数、主动电话沟通次数、到现场次数、看现楼次楼、带风水师到场次数等）20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com定价策略差异化定价，低开高走，保证销售速度，扩大利润空间。定价策略一：产品分类定价，充分挖掘价值1、差异化定价：根据不同产品确定相应价格2、价格渗透：低开高走，逐步实现较高价值定价策略二：谨慎人市，确保市场份额1、控制起价和入市价，确保市场份额2、通过强势销控，用保留单位不断营造热销20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com佣金取费标准：1）基本佣金提点：基本佣金标准为销售额的 1.0 %2）溢价佣金提点：保底均价： 元/平方米（底价价格表需甲方批准，并作为结算依据，乙方销售时不得低于底价销售）超过底价部分的收益：甲方占收益的70% 乙方占收益的30%3）乙方负责一切推广活动组织及物料设计，甲方负责售楼部建设装修及推广费用！ 推广营销费用控制在销售额的1.2-1.5%附本一：20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com附本二：我司操盘案例见公司手册我司操盘案例见公司手册20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/shop70308792.taobao.comhttp:/shop70308792.taobao.com