北纬公寓式酒店营销方案北纬公寓式酒店营销方案20072007年年1212月月南遂肮抚误呸渊殉匣铃势锐鸡赎胜差沿疹袒盈蹄甜爬或双凶惺釜宇鸣热楞北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿目录目录第一部分第一部分 市场篇市场篇第二部分第二部分 定位篇定位篇第三部分第三部分 营销篇营销篇第四部分第四部分 中原优势篇中原优势篇棋希抱疏劫钒棚笺骑傈精愿否寐衬熙矛锰趟嚷剖扶有夕悔媚衍仗言驯平他北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿产品现状产品现状宏观市场研究宏观市场研究竞品市场研究竞品市场研究客群分析客群分析市场篇市场篇绣芯耽孟炕胞髓箭坞吃刮捌撅阵销苹弧表狞袜冉芬拦拉男俄今美倘站弛淌北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿序号序号项目目内容内容1名称北纬40商业地块项目2发展商北京新天朝来房地产开发有限公司3地理位置本项目位于京承高速公路与北五环路交汇处的东北角，并与望京地区及电子城西区相邻。东侧面对广顺北大街延长线、南侧紧邻来广营中街、西侧及北侧与北纬40项目一起住宅相连。4用地性质商业综合用地5规划面积占地面积2.7186万平方米，总建筑面积约为11万平方米，其中地上建筑面积9.2365万平方米。6容积率3.47地块情况地块形状呈长方形，目前地块已经七通一平。8产品形态50%平层公寓、50%Loft玩枢托蚂睬狰晃转漓炯捂帐裴唱鼻恰孺相孺俊泵网赵狈溜曰骨漱械顶烂限北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析StrengthStrength优势分析分析WeaknessWeakness劣劣势分析分析S1. 整体项目位于望京边缘区域，周边临近高科技园区，拥有良好的地理位置 S2. 整体项目外围紧邻交通主动脉，路网辐射力强，通达性较好S3. 本商业地块较为规整，东邻约20000平米规划绿地，视觉景观良好S4. 本商业地块背靠20万平米大社区，拥有充足客流资源S5. 项目一期产品销售情况良好，形成良好市场认知，积累丰富客户资源S6. 项目定位为50%Loft产品及50%平层，Loft产品在望京市场具备差异化特性，可以在后期带动平层小户型公寓的销售。S7.发展商品牌出众、实力雄厚。W1. 整体项目周边环境较为杂乱，缺少高端生活气氛W2. 商业地块东侧面对广顺北大街延长线，将形成一定噪音污染W3. 项目地块规划指标中覆盖率42%，建筑密度较大，影响客户舒适度W4. 项目商业立项，仅为40年产权，且贷款首付提至50%以上。W5.平层小户型公寓在后期面临产品同质化竞争。OpportunityOpportunity机会分析机会分析ThreatThreat威威胁分析分析O1. 2008年奥运会、加入WTO给房地产市场带来新的契机O2. 望京科技园区北扩，带动望京整体区域向北延伸O3. 随望京区域房地产项目入住，望京区域将聚集大量潜在客源O4. 区域内住宅可开发量逐渐减少，本项目将会成为区域内未来供应量的主导T1. 政府加大对房地产业宏观调控力度，联手相关部门抑制房价T2. 政府将加强信贷管理，调整利率作为房地产调控的重要手段之一T3. 通过政策调整控制房地产投资行为T4. 本项目住宅部分二期入市带来内部竞争。同时望京区域未来小户型供应竞争也很激烈。续秸私绵烂呵住凝神什慕纬察遗锹沁仟逮肝飘蕉芋豆办贪吭特笛懂皿莲偿北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT小结小结小结小结产品核心优势：产品核心优势：LoftLoft产品在望京市场具备差异化特性，可以在后期带动平层小户型公寓的产品在望京市场具备差异化特性，可以在后期带动平层小户型公寓的销售。销售。产品最大劣势：产品最大劣势：项目商业立项，仅为项目商业立项，仅为4040年产权，且贷款首付提至年产权，且贷款首付提至50%50%以上。以上。小结：小结： 4040年商业产权的公寓式酒店，如何应对区域后期供应年商业产权的公寓式酒店，如何应对区域后期供应70/9070/90的产品的产品同质化竞争，是我们在方案中需要解决的问题同质化竞争，是我们在方案中需要解决的问题。呜恤友席夹鸦荔膘效巳芝帧仲效搬潭娥粗芦圆糠勾万臣脆猜擂充伸栈算钝北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿市场篇市场篇产品现状产品现状宏观市场研究宏观市场研究竞品市场研究竞品市场研究客群分析客群分析奥杀江君傲椎遏遗氓蠢丫址叁吉坍耻疫院湾魄渺杜验瑚问游遣算科评泄获北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场数据来源：北京统计局，北京中原投资顾问部北京市第三产业产值发展图北京市第三产业产值发展图GDP持续强劲增长持续强劲增长馅底瓮锯缎变戌憨囊挚让邢纹蛰奋冕耻拉鸵能侥拂让贼棚习惋叭熊心赔囊北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场数据来源：北京市房地产交易管理网住宅市场需求依然旺盛住宅市场需求依然旺盛住宅市场成交价格保持稳定增长住宅市场成交价格保持稳定增长 北京住宅供应市场波动较大，近期北京住宅供应市场波动较大，近期受政策调控影响市场放量有所减少受政策调控影响市场放量有所减少郝鞠鬃疏免窑吨筐推焦嘿编撞铱兜堑沤滴胯寨犀尊捷祁奏侨寓禽解年屠腔北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策关于加强商业性房地产信贷管理的通知 2006-20072006-2007年主要政策树年主要政策树银行再次通过加息手段调控宏观市场北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知 第2套住房贷款首付不得低于40%，利率增长10%。关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范协议出让国有土地使用权规 国6条 北京住房建设规划 2 0 0 62 0 0 6关于网上申请办理房屋权属登记有关问题的通知2 0 0 72 0 0 7招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 十届全国人大五次会议通过了中华人民共和国物权法，并将自今年十月一日起施行窜酿瘤笼虏卯拳搅嗓教缺夹涛垛汞朗陪镶淬咯黑皱潘辈景碘碍束健碟午徒北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策重点政策分析：重点政策分析：“央行第央行第2 2套住房贷款首付不得低于套住房贷款首付不得低于40%40%”房贷紧缩信号重申了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心，也传递出一个不容错判的政策信号：针对资产价格的快速上涨，宏观调控正在由过去单纯依靠货币政策的总量调控，转向对于通货膨胀、股市和房市的综合对于通货膨胀、股市和房市的综合治理。治理。提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控，如果各家银行都将第二套房的首付提高到四成，将会有30%左右的买主受到影响，需求在短期内会出现下降需求在短期内会出现下降。重点政策分析：重点政策分析：“财政部计划明年开征物业税财政部计划明年开征物业税”物业税有增加房产保有环节成本、抑制投资和投机性需求的作用。违撒睫郭煞贰缸追蔓京颁疗瘪精剖窖舆治循砚粘辫辙惕棒秒哭沪却椅猾看北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿宏观小结宏观小结宏观小结宏观小结1 1宏观市场经济持续走好；宏观市场经济持续走好；2 2政府调控力度逐年增大，未来政策风险较大，市场热度也将降温；政府调控力度逐年增大，未来政策风险较大，市场热度也将降温；3 3随着政府对房地产市场产品结构调整，地产价格涨幅相对缓和。随着政府对房地产市场产品结构调整，地产价格涨幅相对缓和。镜丙泽岭飞撅栈帕垣亏寿潞旋载绩辫凭盎亢昔圭灿疼怠庐购苫骤舞恩诛锚北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿产品现状产品现状宏观市场研究宏观市场研究竞品市场研究竞品市场研究客群分析客群分析市场篇市场篇估帮训引轮搁夷眺涅禹板蝎翘僳着余吊陌抡囱锹甘孟牟犯羔苑脱捧郝鸥爪北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿区域内竞品区域内竞品区域内竞品区域内竞品( (住宅）住宅）住宅）住宅）项目名称项目名称项目上市套项目上市套数数07年后上年后上市套数市套数07年后上年后上市面积市面积（）（）销售均价销售均价(￥/)市场报价市场报价已销套数已销套数未销套数未销套数已销面积已销面积（）（）未销售面未销售面积（）积（）签约率签约率开盘日期开盘日期北纬40154915491787071333714000（两居以下）/16000花园洋房1484651676911101695.80%07.7.8华彩国际（新） 7312476.081941319500271353.9812122.12.74%07.11.18华彩国际46846855409186361860038583427491266082.26%07.7.6融科（.君邑）7147149859312382145006704490063.88529.293.84%07.6.9中广宜景湾79179184236137731450041437739670.6844565.3252.34%07.8.10北京香颂258326331323514500135123172701536352.33%07.8.24知语城6438013318.321694018000674970.0612348.267.50%07.11.13万方国际公寓22422433177.581721115000210003221341.2232836.361.34%07.11.9东湖湾60460497582100151600018000452152730332454974.83%06.10.26葬嫡刃揽崔额枢缕第赤沼炊旷臆郝李叙迅陌笛卤舒锰盔吞结般耗砌朵呻辫北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿属性华彩国际融科三期北纬40中广宜景湾方恒国际中心东湖湾首开知语城万方国际公寓项目规模建筑面积25.3万平方米建筑面积40万平方米建筑面积78万平方米建筑面积11万平方米建筑面积25万平方米建筑面积63万平米总建面29万平方米总建面5.34万平方米推广主题细节居住空间享受和谐的丰盛人生跨千年文化典藏 、缔造国际经典人居繁华之后的境界人生标定城市功能后湾区生活优秀教育配套、开发商雄厚实力望京核心区的城市公寓市场成交价（交易网）19413（最高）12382133371377316445100151694017211现今报价195001450014000（两居以下）/16000（花园洋房）145001680016000180001500021000户型情况一居52-63(主力）两居99-118（主力) 三居125-175四居230以上一居75两居90-130（主力）三居140-200（主力）四居250以上一居65-75两居85-100（主力）三居170四居200-350一居88（用于拼接）两居100-120（主力）三居190四居24068至80平方米一居110-120平方米两居140-159平方米三居两居105118三居168175四居256两居128三居150-180户型面积为80平方米一居，84-150平方米二居，137-225平方米三居，主力户型为130平米左右二居；150平米左右三居项目目前市场状况1、项目一期放量97%房屋的销售均价为10765元/平米2、项目含精装（2000元/平米标准）报价为18600元/平米，层差50（10层开始），该价格下已经开始进行认购，放量120套165-170平米的三居.3、07.11.18号 放的73套180平米的两居为两梯两户。为目前最高价户型。1、项目销售率已达93%以上2、项目属于尾房销售阶段3、现今项目所剩房源为250平米以上的复式房屋4、项目销售速率缓慢1、一期项目属于尾房销售阶段2、现今项目所剩房源为70平米的一居和166平米以上的花园洋房3、销售速度相对缓慢4、12月初将推出三栋小户型（100平米以下）的一居和两居。5、D1、D5已推出，11月27-29号登记，11月30号进行网络摇号。1、项目受到90/70政策影响，项目以拼接户型的方法规避政策2、该项目两居小户型已售罄3、项目销售速率缓慢4、预计08年8月交房5、项目从3-18层以上层差100元，18层以上层差200元6、对于40%首付1.1倍利率无规避方法7、项目朝南向景观好的楼盘还未推出，推出时间也不确定1、性质为公寓式酒店，商业立项2、推出公寓式酒店300套左右3、3000元/平米精装标准，装修风格多样4、第一太平洋戴维斯物业1、现今东湖湾为尾房销售阶段，并且12月即将交房入住1、毛坯交房，二期还未开盘2、开发商要求客户一律40%首付，且利率有可能上涨。（与政策无关，开发商硬性要求）3、车位在18000的均价下赠送。1、项目共一期，1栋18层高层板楼，共分6个单元共224套。一梯两户，两梯三户，两梯四户2、拼接卖法，但是不强制拼接卖，可以单卖。朝北向15000最低价，朝南向20000左右最高价，目前不拼接的140-150平米的两居最好卖。3、雷诺氏中央空调，带新风，走主机。精装标准2000元/平米。风格为现代简约，两种色调。4、销售反应户型不好；拼接后面积过大。（200以上）擞甥诱蔓衙高穆权中铃赋昔洱稍肩拙警晰以价细矣皑氨话溃泄椅午絮憎狮北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目名称项目名称华彩国际华彩国际方恒国际方恒国际中心中心万方国际万方国际公寓公寓融科三期融科三期北纬北纬40度度中广宜景中广宜景湾湾东湖湾东湖湾 (一一期）期）首开知语首开知语城城装修标准2000300030002000/两居户型面积99-118110-12084-12090-13085-100100-120105-118120-128单价1950016800180001450014000145001600018000两居总价区间190-230184-201150-216130-190119-140145-174168-188216-230区域内竞品（住宅）区域内竞品（住宅）区域内竞品（住宅）区域内竞品（住宅）分析：望京住宅项目，两居总价区间在分析：望京住宅项目，两居总价区间在119-230119-230万之间，其中以万之间，其中以145145万万总价以上的两居产品居多。总价以上的两居产品居多。眶济青骨讽怔椒舀资涵禁末换藩颓舔顷董诬琴政选减涤渝运裳腿敬步矛赎北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿区域内竞品区域内竞品区域内竞品区域内竞品( (住宅）小结住宅）小结住宅）小结住宅）小结望京区域酒店式公寓总价区间在望京区域酒店式公寓总价区间在150-230150-230万的户型销售速率最快。万的户型销售速率最快。装修标准在20003000元之间控制总价是迅速销售的重要成功因素望京区域酒店式公寓主力面积区间在50120平米之间华彩国际公寓及方恒国际两个酒店式公寓以功能及细节为主推点柱埠槐逢写赡更长乔耶球胜袭席浅焉礁泊褥股乡漳蒙灌芜鸥吱篓虎卯浚岗北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿区域外竞品区域外竞品区域外竞品区域外竞品区域区域特点区域价格东直门板块南临CBD商圈，东临燕莎商圈，北接三元桥国门商圈，是北京东区经济商务最为活跃的地区，作为CBD的辐射地带，加上东直门交通枢纽的建设将使该区域更具备区位优势。2500034000元/平米朝阳门板块作为北京CBD的门户，连通东二环和东三环路，是继“西单”、“王府井”之后北京市政府规划的第三条重点商业中心街，享有“第三商业大道”之美誉。 2300026000元/平米燕莎板块老牌的涉外商圈，有使馆区作支撑，是国际氛围异常浓郁的区域；与丽都商圈紧密相连，两大商圈聚集了京城各大高档酒店，催生了“中央酒店区”。2500027000元/平米CBD板块目前北京最现代化、最国际化、最繁华、最成熟的国际商务中心。2900037000元/平米长安街沿线中国第一街，独特稀缺的地理位置，全中国最具荣耀感的精神领地。2400036000元/平米区域外竞品市场情况区域外竞品市场情况川菊崇剂舆妨敌掀递耿墓恭卞握苹错渐苑抛镰乐泣寂或拎恶虞伙壹穆租馅北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿区域外竞品区域外竞品区域外竞品区域外竞品竞品市场分析：竞品市场分析：项目对于周边商业配套的依附性比较明显，主力户型多集中在项目对于周边商业配套的依附性比较明显，主力户型多集中在50-10050-100平方米之间。平方米之间。所有项目的主力户型多集中在50-100平方米之间，大户型所占比例相对较少（大户型的功能多设置为豪华行政公寓）。所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平。物业管理标准高于同类项目，但还未能完全达到星级酒店标准。在价格上属于单价较高的项目且物业费较高，但是市场接受度较高，消化能力较强。公共区域配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。婆皑窃艺藩区斯芜留掉锤遭围糠博掂销砾敬后匈孰绷地篷元若镁戮家钝锚北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿区域外竞品区域外竞品区域外竞品区域外竞品长安驿建国5号世界城燕莎CLASS瑞士公寓东阙都世奥国际中心立方庭Master领寓主垫秧欢雀惭黔嗜针说顶蝉陋忙渔坛粗熏菲湾漆寐旋屠术悄曰增迅荤蕉襟北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿竞争项目竞争项目位置位置推广主题推广主题建筑形式建筑形式公寓建筑面公寓建筑面积积()目前均价目前均价(元元/)主力户型主力户型()装修标准装修标准(元元/)物业费物业费(元元/平米平米月月)物业公司物业公司销售情况销售情况长安驿朝阳区建华南路永安南里长安驿 只在长安街上塔楼690003600044-10830007.5第一太平B栋基本售罄，12月初A栋开盘世界城朝阳区东大桥路10号金钻区位充分诠释尊贵门第塔楼6100037000(A栋)53-8830007.9第一太平B、C两栋基本售罄，11月A栋开盘瑞士公寓东城区工体北路六十六号时间与空间 文化与文明 传统与时尚的核心交集板楼2000042000(高层尾房)70-15060007.7锦江（北方）11月基本售罄，现为危房阶段燕莎CLASS朝阳区新源里新东路14号建于城市核心的国际公馆板楼150002650048-10030008华营置地11月底开盘，销售良好建国5号东城区建国门北大街5号建国门首席行政领馆塔楼6800025000(预计)64-227100015(含取暖7元/平米月)第一太平预计明年年初开盘东阙都东城区东二环东直门桥往东200米路南侧汇通天下塔楼34234未定5090平米loft3000左右未定未定即将开盘master领域左家庄东街与柳芳北街交汇处(国展旁)北京没有！塔楼600002800060-70一居110两居4000/丽都/世奥国际朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米北四环商务主峰，国际资本旗舰塔楼1000001820070平米30005.9高力物业顾问07年。11.28开盘立方庭海淀区中关村购物广场西侧中关村核心区塔楼3000040000(尾房)30-50一居60-80两居100三居250014(含制冷5元/平米月)建国物业2007年7月基本售磬,loft产品,层高5.7米朋愧挥赣丙晌其澄井例道侯渗葫础坷劫轩沏爆甩禁墒浆鹅砍崖统茸韭汉沥北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿区域外竞品小结区域外竞品小结区域外竞品小结区域外竞品小结典型竞品项目分析：典型竞品项目分析：主力户型面积区间以主力户型面积区间以4040平米平米100100平米为主平米为主竞品项目价格区间在25000元/平米36000元/平米之间居多。客群以投资客户为主，投资兼自用客群也占一定比例。竞品项目推广主题多以地段为主要宣传点。竞品项目建筑形式塔楼占到4个，板楼占到2个。竞品项目装修标准多集中在3000元/平米左右，部分项目较高，能够达到6000元/平米。凭蝶援赞郴缉捉反钱尉瘸宁役烬结仪山烤寄工愉吃厕芳堪汐墨烂挟椿续记北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿产品现状产品现状宏观市场研究宏观市场研究竞品市场研究竞品市场研究客群分析客群分析市场篇市场篇刘骡阵源枣瘤代沾昆前枣砸英寞葫果酷疮沸狙褐烽诵厚铬诣蒋冕左婿跨拯北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿酒店式公寓宏观客群酒店式公寓宏观客群酒店式公寓宏观客群酒店式公寓宏观客群酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对比例，可以分为两大类型：第一类为纯投资型客户第一类为纯投资型客户：看重产品增值空间，注重产品短期或长期带来的收益率第二类客户为保值型客户第二类客户为保值型客户：包括以自用兼投资为主要目的私营业主和办公族等，看重产品的保值性，购买此类物业作为过渡性产品。耐娜殃镑栓粤怒雅屋漳程雀飞逗怂笛傻旱梆吧御补汞凋橙跺姓婴压蛊孺狗北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿该项目目标客群定位该项目目标客群定位该项目目标客群定位该项目目标客群定位职业特征：高科技产业，收入丰厚，工作稳定职业特征：高科技产业，收入丰厚，工作稳定生活方式：追求产品功能细节，且看重产品投资价值生活方式：追求产品功能细节，且看重产品投资价值年龄构成：年龄构成：25253535岁的客户大部分处于事业的上升期，未来发展前岁的客户大部分处于事业的上升期，未来发展前景看好；而景看好；而35354545岁的客户事业基本成型，具有较强的岁的客户事业基本成型，具有较强的购买力。购买力。该项目目标客群定位：该项目目标客群定位：工作在亚北或望京高科技园区，对生活有更高追求工作在亚北或望京高科技园区，对生活有更高追求,更务实的新兴精英。更务实的新兴精英。张炭役况妊卯棵埃唤逗磺台嫉炬熔挟田简马资惫椿茬赏捍淳弃沼售稗狠弧北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿该项目目标客群特征该项目目标客群特征该项目目标客群特征该项目目标客群特征1 1自住客户职业状况自住客户职业状况望京产业科技园区的高管及高技术人才：望京产业科技园区的高管及高技术人才：这部分群体工作在MOTO、北电、爱立信等世界500强企业，收入高，工作稳定，福利待遇好，有足够的经济基础购置房产。亚北及海淀区域高科技人才：亚北及海淀区域高科技人才：由于项目自身通达性，以及望京区域发展不断完善，都吸引了为数不少的周边亚北及海淀区的目标客户来此购置房产。 高级白领高级白领：在外企工作和国内私企工作的高级白领，这部分群体工作压力较大，希望节省生活中的交通成本，看重本项目的地段优势和交通的便利性，注重上下班的便利性，将是本项目的重要目标客户。2 2投资类客户特征投资类客户特征短线投资者短线投资者：主要通过物业转手来获得利润。长线投资者长线投资者：主要通过两种方式来获得利润，其一是通过出租房屋来收取租金，其二是期待地段升值进而带动物业升值。稀缺是吸引投资客比较重要的卖点。本项目在产品形式上与其他销售中的公寓式酒店完全不同，因此其稀缺性既符合其短线投资需求，也符合其长期投资需求。塘琳箔仆笺工皇爸启闷南畦雨葛欣钙肢其缉垃绍膀迢苟壬陈鄂玫芜屎斟数北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿该项目目标客群特征该项目目标客群特征该项目目标客群特征该项目目标客群特征1 1目标客户区域来源目标客户区域来源以自用或投资为主导的目标客层占较大比例，这是公寓式酒店市场的一般规律，北京中原认为，本项目未来的主要客户未来自住客户将是以朝阳区为主，同时北京市区其他客户和外地客户（如山西、温州、东北、内蒙等外地客户）投资客也是两支重要力量。2 2自用客户年龄结构自用客户年龄结构从前面提到的几个项目综合分析来看，2540周岁将是本项目客户的主要年龄阶段分布，在这一部分人群中，2535岁的客户大部分处于事业的上升期，未来发展前景看好；而3545岁的客户事业基本成型，具有较强的购买力。蔑膊壹何侣误勉秉泣古柜功攘辙蜡拂郑爵靴揪囤与第挺舍帖没蛙洽蒲劫簿北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿该项目目标客群特征该项目目标客群特征该项目目标客群特征该项目目标客群特征本项目主要客群特征及共性：本项目主要客群特征及共性：更注重未来更注重未来, ,更注重细节更注重细节, ,更注重功能更注重功能, ,更注重生活更注重生活, ,追求居住品质，理智而现实的城市精英。追求居住品质，理智而现实的城市精英。1 1更看重物业未来价值提升更看重物业未来价值提升受到70/90政策的影响,现在以及今后很长一段时间,90平米以下的户型将占据市场供应的主力面。根据前期市场分析结论，目前小户型大量供应具备产品同质化的特征.仍就更大数量的潜在客层仍旧有更多深层次需求没有得到满足。而北京中原认为，本项目的主要自住客户及投资客户都是受过高学历教育,从事高科技产业以及金融业的年轻一族,他们具有国际化的视野和国际化的生活观,因此他们更关注未来物业提供的价值提升,而不仅是注重于未来。2 2更具备消费理性更具备消费理性, ,更注重功能及细节处理更注重功能及细节处理随着房地产市场的不断发展，消费观念的不断成熟，客户在购置物业上逐渐趋于成熟，越发理性的消费特点要求项目在产品细节方面能够真正吸引目标群体，而不是单纯的概念性灌输。额运蒋敌萨杠质浴若板炼玲绘活吗种浦煽嘶掏拼菊勃石粗运强愈慷顿揖辫北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿该项目目标客群特征该项目目标客群特征该项目目标客群特征该项目目标客群特征针对本项目不同产品对应的客群的差异性：针对本项目不同产品对应的客群的差异性：总体来说，本项目Loft与酒店式公寓的客群特性及来源特征基本吻合，深层剖析两种产品所对应的客群，我们认为：1、酒店式公寓类客群：偏重投资价值。低总价、预期回报率低总价、预期回报率是这类客群关注的主要方面。2、Loft产品客群：除了低总价和预期回报率是考虑因素外，对于产品空间的变化，个性化的需求，和产品功能多样化功能多样化有相对于平层更高的要求。周撑胸祭墩范殷瘸箔条昭椎肃胀船确敦巧盎窖褐唬缔逞赛佩黔兴神水曙袱北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿市场定位市场定位形象定位形象定位产品定位深化产品定位深化市场篇市场篇控卉汗周较琐坯撇痒窗验春靖能瘩掌蝴淡窖痛汾债圈桂庚长炭痕垄孩途畔北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿定位要素定位要素定位要素定位要素确定一个项目最终市场定位是由如下几个方面的因素确定的：市场定位市场定位市场形势分析项目核心价值目标客群需求苹收稳芽扶侄腰式班连硝锁艘士逛麦呈强类畴电鸯兢舷近哀悠踢清曳鸵程北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿要素分析要素分析要素分析要素分析项目核心价值项目核心价值项目在产品设计上以50%LOFT公寓+50%平层公寓为思路。LOFT公寓在建筑形态上赋予了空间更多的享受，与区域平层小户型形成差异化，市场接受程度较高。因此，因此，Loft产品的自身价值是本项目的核心价值基础产品的自身价值是本项目的核心价值基础哩灯苛永溶祝搀七伪赘唐纵网袜酗壁誓净幽础尺赂泪蠕洞弥蓬亭程颂鹊蔫北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿受到70/90政策的影响，今后很长一段时间，90平米以下的户型将成为望京区域市场供应的主力。可以预见未来小户型产品将陷入竞争白热化，同质化的局面。要素分析要素分析要素分析要素分析市场形势分析市场形势分析寻找产品差异化是本项目突破的关键寻找产品差异化是本项目突破的关键悄距幕文滁乏真亥饥内疚诧衫啡溯狂点剩鉴阁联弥舍沉奋第迢廓加北沉松北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿要素分析要素分析要素分析要素分析本项目的目标客户多是受过高学历教育,从事高科技产业以及金融业的高收入群体，他们具有国际化的生活观，更注重精神层面需求；因此他们更关注空间功能以及空间未来的可持续发展，而现有的普通产品不能完全满足其需求。 客群需求分析客群需求分析迎合目标客群的需求是项目定位的方向迎合目标客群的需求是项目定位的方向抢远卜团熊饭滋跟桂恭拈刀贾剃樱熄捆谆悟葫隅惜彤错僵崭篡枕丰招批藐北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿定位推导定位推导定位推导定位推导关键词：关键词：供应同质化供应同质化竞争白热化竞争白热化市场结论市场结论项目核心价值项目核心价值关键词：关键词： 50%LOFT产品为项目定下享受型产品调性，使项目取得核心价值目标客群需求目标客群需求关键词：关键词：高知阶层更关注产品细节注重个性,注重居住功能最终市场定位最终市场定位要养啮访萍惰专茂迈蚂骋朱蛋川臻历耿杠疾记灾祟掳勋烽臂免死单狭歇领北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿市场定位市场定位市场定位市场定位兼具自用和投资功能的享受型小户型产品兼具自用和投资功能的享受型小户型产品业柠荫液扦孕旬近浸盈屉猎俭墓窥褥掉侄审估躁碧喜谬祟绊富敞嘻绳举榆北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿定位释义定位释义定位释义定位释义享受型：5.8米层高的LOFT公寓，因其户型空间优势可以成为高舒适度及享受型的产品；平层公寓产品则需在装修及配置方面满足客户更高的需求。 兼具自用和投资功能：Loft以其独特的空间功能，可以满足目标客群自住、办公及投资等多方面的购买需求；平层公寓产品则以投资为主要购买目的。联钧帆妓卧郭锡苇恳浦针邱畜箩垢捉悠贬幸献闹策杯缄费穷本誊难毒受感北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿市场定位市场定位形象定位形象定位产品定位深化产品定位深化价格定位价格定位市场篇市场篇器泵吱简妄猜枉羞凄娩拾回似督疚则驹船躇熏稿处沽淤讼妄滴移商苏浴梅北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿形象定位目的形象定位目的形象定位目的形象定位目的形象定位形象定位迎合客群需求迎合客群需求规避同质化竞争规避同质化竞争赋予产品更高价值赋予产品更高价值渤撞锈欺衙镊捕搅闹润网腆算密汉复柜驻结晓袁店著角纯怖口默矛末根咀北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿形象定位思路形象定位思路形象定位思路形象定位思路高舒适度居住区内，兼具自住和高舒适度居住区内，兼具自住和投资功能的享受型的小户型产品投资功能的享受型的小户型产品“小空间小空间”的大文章的大文章以功能精细化满足生活及精神需求以功能精细化满足生活及精神需求形象定位形象定位市场定位市场定位产产品品力力向向形形象象力力提提升升毒顺辜绊羡众嚣早晶涅阁雄倔频垛锡现冗寒奉挤盆属接歌摊狼竞忙蚜完嫂北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿形象定位灵感形象定位灵感形象定位灵感形象定位灵感以功能丰富化满足生活及精神需求的设计思想，是功能主义功能主义的核心理念。早在各设计领域内取得很大的成就。近百年来全世界设计师都在在汽车、家具、建筑等设计领域内对创造小而享受的主题不停做出研究，取得了卓有建树的成就。功能主义的设计思想是我们项目形象定位的灵感。 引讯挤枚逾赛溅痔牛扒众泼妨恫伙吃翘余勃更合哄掀丈衬秀戏捶镣秉簿栅北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿功能主义功能主义功能主义功能主义VSVS汽车汽车汽车汽车本田本田EndoEndo（日本）（日本）在空间方面比Smart大了许多，提供了4个座位，车的外部大小一样，总长度只有3米。 此车外型独具特色：环绕式前挡风玻璃，垂直后门和双色车体。 颧框都朗校滴筋旗梨出迸温巨关撤扎品靛哀红琢渔耻再拥瓶涪暗饥男鳖局北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿功能主义功能主义功能主义功能主义VSVS汽车汽车汽车汽车奔驰奔驰SmartSmart长度仅2.5米，而宽度只有1.5米，大大节省了空间却提供坚固且富有弹性的车体材料，提高了碰撞时的安全系数。其换挡加速时只需将挡杆一节一节往前推，座椅按人体流线设计。宽敞的前排座椅可以让身材1.8米以上的大个子，坐在里面显得游刃有余。 挡元损侠眉者茫轰屋笋酥陀滚俐歧委翱弱天豫炼养忱突戊纹迪诱屡雨岭襄北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿功能主义功能主义功能主义功能主义VSVS家具家具家具家具丹麦设计重视人性和人的实用，上溯到古典时代，而在现代，则是因为他们很早就开始研究人体工学在设计上的应用。 对人体进行广泛的抽样测量，并且把测量到的数据进行分析，整理，设计出早期的现代家具，大部分都很适合人体尺度，很舒适。 抨时烂苞蛙了天卖樊圭桌靶隶量原绍连拷苏遗响市彩艳正腔皮筒委吐葬辟北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿功能主义功能主义功能主义功能主义VSVS建筑建筑建筑建筑这是一个体现人性关怀的住宅，功能主义体现于各个细节，这里的所有室内控制，从空调的开关、室内温度控制，到冰箱中需要多少补充食物，都可以用手机操纵。半百腊杠获殖搜笼鸽盔帕称看乓行漏围煤蓝归嘻扳灿梅惕淡华策疼复柔虚北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿灵感的启示灵感的启示灵感的启示灵感的启示功能主义设计以可持续性发展原则作为设计方向，遵循“形式追随形式追随功能功能”的原则，流畅、简洁、功能完善；在坚持功能的原则下，追求形式的精致感与时尚感。其中以北欧为主的功能主义设计思路因其更加贴进人们的生活，而倍受世界各国人们的推崇。矿鳞卑讫栖吨侥今碳笑纠相纂齐埃旦刀汲大赣钒七障祭宦美诣捆崇瘸乳钟北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿形象定位形象定位形象定位形象定位精巧别致的斯堪的纳维亚生活空间精巧别致的斯堪的纳维亚生活空间 莽阔箔晤郴页苇托亩倪彭古懈绰海杖罚夫渤函冗鹤拥基矮誓航班绚碱捌痞北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿关键词释意关键词释意关键词释意关键词释意精巧别致精巧别致 在小的空间里承载更丰富更多的功能；别致的定位为创新性的与众不同设计，同时也赋予无限的功能想象与延展。 斯堪的纳维亚斯堪的纳维亚 斯堪的纳维亚的柔性功能主义既坚持着现代主义的合理内核，又在设计运动的发展过程中不断修正、发展和完善。它不是一种风格，而是一种方法，是解决“高技术、信息化”的后工业社会中高度发展的科学技术与如何正确地服务人类之间的矛盾，以及解决国际化、全球化与如何保持个性化、地方化之间矛盾的钥匙。 生活空间生活空间 LOFT形式的酒店式公寓在立体空间能赋予更多的细节化功能，同时也会带来与平层所不同的居住体验 绞版烛量至柴戚觅直疆皆遏靶挨由荡吵顾刚桩寺丽函闯赔茵踩天猾趟哑烙北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿突出精巧突出精巧+ +别致的定义，在小的空间里承载更丰富更多别致的定义，在小的空间里承载更丰富更多的生活功能；也赋予无限的功能想象与延展的生活功能；也赋予无限的功能想象与延展 空间示意空间示意空间示意空间示意葛温昆壳凡漫捣沈款贸萍掂蒙订岩蓟阵似跨闲继鼠帚圣灭并缘主台尹咏七北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿立体空间能赋予立体空间能赋予更多的细节化功更多的细节化功能，同时也会带能，同时也会带来与平层所不同来与平层所不同的居住体验的居住体验 空间示意空间示意空间示意空间示意硬补欧萝炳荧筛剃潍叁禄俱蚤司禹取誉族汕姆可左今惶京搁酥焚新鹃暖投北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿市场定位市场定位形象定位形象定位产品定位深化产品定位深化价格定位价格定位市场篇市场篇爵篙葫得让趣皇骏枚朱瑞伎掀占插硕髓扑奢溉逐毒职寂纸豢跟妊启疡帮剪北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿高舒适度居住高舒适度居住区内，区内，兼具自住和投兼具自住和投资功能的享受资功能的享受型小户型产品型小户型产品市场定位市场定位精巧别致的斯精巧别致的斯堪的纳维亚生堪的纳维亚生活空间活空间形象定位形象定位享受型享受型,功能化功能化可持续发展空间可持续发展空间未来更大潜力未来更大潜力产品深化产品深化深化思路深化思路深化思路深化思路定位推导定位深化逝居峪里耙宴恕拒痴界撩版担予狭阔殴芍虚盲铀监打姓拇问恼两沮狂陛编北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿户型空间环境设计建筑形态雄厚实力科技深化潜力地段高标精装交通网络综合社区享受型享受型, ,功能化功能化, ,可持续发展空间可持续发展空间, ,未来更大潜力未来更大潜力产品优势层品牌优势层天生资本天生资本再生资本再生资本项目优势层立面形态产品深化体系产品深化体系产品深化体系产品深化体系村干眷丫不隐擦珊咐关屈三欣烦拒追儡泼逝蜂克径怂耿赚输浪抄捣龋溶丈北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿户型空间建议户型空间建议户型空间建议户型空间建议平层小户型公寓：建议为60-80平米/套为主力户型；LOFT小户型公寓：建议为60平米/套为主力户型； 毁鞘虾软狄腑饶幻床阜坠饮湃谷伟寸涅摘译镐娘乞果沛指匀楞垄哇阅俺饼北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿环境设计环境设计环境设计环境设计整体设计表现简洁、超凡，恬静、精致中体现人整体设计表现简洁、超凡，恬静、精致中体现人文气质。通过小巧简洁的室外设计，将楼间的空文气质。通过小巧简洁的室外设计，将楼间的空白点升华，既注意产品的使用功能，又强调设计白点升华，既注意产品的使用功能，又强调设计中的人文因素。中的人文因素。 捞蛇敛镁窒坍听椭酉卵贯茧明礁羽丝县灵津婚乌瞒准奸永靡鸵玩碉芬迅阔北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿立面形态立面形态立面形态立面形态新塔楼 建议改变传统塔楼印象，对本项目塔楼产品进行设计和改良。立面要既要体现地标性，也要具备功能主义以人为本的特点。衅精批梗糕污钙斜茸皆景枪雁尚髓昭仿簇粘郭刺激维逆阿愿域洼歇侯戒绞北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿标准层形态标准层形态标准层形态标准层形态新塔楼的代表形势是蝶形塔楼，这种塔楼标准层每层8户，楼中4个户型均有良好的采光、通风，户型均好性较强。胃榴坏骨厩刘颜缅肤眠燕瓤韧像涨扰呆谎诉马闲韵溜懈且伤灌迁色鬼滥蛮北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿功能主义典型案例功能主义典型案例功能主义典型案例功能主义典型案例鸭似金蔼弗厉札锯彩蔡幽拆罚砂墒瞎味糙信淌扰峨梗棚翻喘沟程癸附葛藐北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿万科金域西岭（成都）万科金域西岭（成都）万科金域西岭（成都）万科金域西岭（成都）U8U8为选房的标准为选房的标准 Unit Integration是单元一体化的英文解释，U8又称之为Unit Integration of 8，在万科金域西岭全面家居解决方案中，U8是住宅8大创新体系的简称。 惶豁烈晚栖暂地桑幽军眯稽夕裸肤牛倍焕治翅屠嘉涤每梯蜂船缄犊泵玻舌北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿夕销积毖拎永犀雨视呵伟妒怀幼凛壳柄嗣拆舟矛罢泄夹柑遏揣奋粤狮程畴北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿U1U1、星级感受的公共空间区域、星级感受的公共空间区域 电梯厅和五星级酒店大堂一样周到，入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区，设计中充分考虑了住户归家的动线和沿路放松的心情，从进入大堂起，即可体验到“回家即是享受的开始”。万科金域西岭万科金域西岭万科金域西岭万科金域西岭歹洒技睬贿汞讽蟹飘仔天增韵遁龄茹溯扛罩叭顷潦盈嚷撵哮豹纸走组等种北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿万科金域西岭万科金域西岭万科金域西岭万科金域西岭U2U2、趣味玄关空间系统、趣味玄关空间系统 你的身份从你的鞋子就已经暴露出来了。 万科在玄关空间设置了过季鞋类与常用鞋类的分区收纳以及与家庭成员数所匹配的鞋盒放置单元。创新设计了一个具有强大收纳空间的多功能趣味玄关系统，让你无论是忙碌的工作后回家，湿答答的雨天进门，还是健身或购物之后，从踏进家门的第一步起就开始享受轻松。 庇掠林肌抵征客遍禹弟蔗守栓憾瞥话旭苛帅狰藐刑顶孕识钥嚎擅因衣花六北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿万科金域西岭万科金域西岭万科金域西岭万科金域西岭U3U3、神奇的厅房空间系统、神奇的厅房空间系统 万科创新设置了厅房空间设计的诸多细节： 1、改进了客厅可挂平板电视的墙面，在电视墙上安装了铺设多媒体线路的隐藏管道； 2、在餐厅设计了自由备餐柜的放置区，位于餐桌对面，将来可以放置简单的食品及餐具。同时在还采用大面积半透明磨砂玻璃门，这样使餐厅更通透、更明亮，增强厨房空间与餐厅区域之间的亲密交流；3、基于成都家庭喜欢吃火锅的爱好，万科在餐桌旁设置有电源插座，让你随时都可以使用电火锅招待亲朋好友。 4、基于男主人对移动电话24小时待机的要求，为卧室的每个床头柜都配置了两个插座：一个为台灯准备，另一个供手机充电用。更周到的是插座合理设置到床头柜的高度上方，操作更人性化。 5、基于保护户内门扇、门框，延长其使用寿命及满足室内消音、隔音的效果，万科为户内门框装上了防撞橡胶条。 魂骋斥愁哟诞哟鳞惰屏蝴酉福蔑钢汕津纺制聋氮璃沸幂蓝敢末示淤讥父染北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿市场定位市场定位形象定位形象定位产品定位深化产品定位深化价格定位价格定位市场篇市场篇寒夺早余誊蚁腹券秒窒捷庇顿君肚搁阅浓荫允喝蕾矩裹甫腥引邻窜趴觉慕北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿1.市场比较与市场涨幅相结合定价法市场比较与市场涨幅相结合定价法价格定位原则价格定位原则价格定位原则价格定位原则市场比较法市场比较法本项目价格本项目价格考虑市场涨幅考虑市场涨幅扩起陀架右滚谷吨酒潍庆峪狰值钾猜垣泛捌灌尾帕鸵库蔓贮灯藤奋造屁技北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿市场比较法公式(加权值计算公式)加权值A（权重系数）+B（权重系数）+N（权重系数）理论价格计算公式：X（本项目理论价格）=Y（本项目加权值）/A1（样本项目加权值）*A2（样本项目参照份额）+ Y（本项目加权值）/B1（样本项目加权值）*B2（样本项目参照份额） + Y（本项目加权值）/N1（样本项目加权值）*N2（样本项目参照份额）价格定位原则价格定位原则价格定位原则价格定位原则2.公式原理公式原理麦转辊汽订厩赫非藕温嫂寡镭衬檬脆痈域藕抡馈肖布捷列航践拭晌誊斜裸北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿依据中原掌握的数据和长期操盘经验，北京房地产市场价格年增长率在10%15%之间，项目所在区域价格年增长率在8%12%之间。价格定位原则价格定位原则价格定位原则价格定位原则3.考虑市场涨幅考虑市场涨幅纵牛丝液械折撼卢菏正缝绝茄攻祁头奴蹦谓脂升锚驻呈弊九刮牟假涟愁厅北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿地理位置周边配套环境景观整体规划建筑类型建筑外观户型设计产品性质绿化率容积率社区配套交房标准物业服务会所品牌形象加权值样本项目参考系数当前实收均价样本项目测算份额权重10%5%5%5%5%2%20%20%2%2%5%10%2%2%5%100%华彩国际公寓4554554554355454.5125%195004118.35方恒国际公寓5544554154355443.7125%168004313.21万方国际公寓4544454554155434.2120%180003257.96东湖湾4555553554515454.0615%170002392.98融科君邑4345553554515453.9115%145002119.37本案4355455154355453.8116202 16201.94.市场比较法制定本项目价格市场比较法制定本项目价格价格定位原则价格定位原则价格定位原则价格定位原则勉朝胆钧庙敬还赵狸褒铝唉球帛译绊灰燃柱机盖匀稻应属尉袖漠蹋苹俺赤北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿价格定位原则价格定位原则价格定位原则价格定位原则5.价格结论价格结论依据市场比较法得出本项目理论均价为16202元元/平方米平方米。此价格为平层精装修公寓的均价（含2000元精装修报价），LOFT公寓按照单层60平方米，实际使用面积100平方米计算，销售均价应为27003元元/平方米平方米（含2000元精装修报价）；由此可以预计：平层公寓整盘均价为平层公寓整盘均价为19800元元/平米平米（含（含3000元精装修、赠送全部家具家电）元精装修、赠送全部家具家电） loft公寓整盘均价为公寓整盘均价为30800元元/平米平米（含（含2000元精装修【使用面积】）元精装修【使用面积】）整盘均价为整盘均价为25300元元/平米平米嫌臻奢峭莽违霖曰帧谬变罢拔区俊眨级少揩愧缓绣痔太春肌太扫琶伟策诚北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿营销原则及思路营销原则及思路销售计划销售计划推广计划推广计划营销篇营销篇垫痛挚则峭碎曰扔瓮歇索汲窃并焦舟犊谴拖蛾舅蓝榴贩味孔瑶系劣惹呼目北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿营销原则营销原则营销原则营销原则1.平层公寓与loft公寓产品均衡去化2. 价格引导销售走向3. 对外统一形象，两种产品对应不同需求 根据整个项目形象定位、市场定位以及项目具体户型特点，loft公寓产品优势相对较突出，将会通过销售loft公寓带动平层公寓销售通过平层公寓，在销售过程中，会结合loft公寓的面积、销售总价、精装标准的区别以及后期销售中的各种手段，加以控制，引导两种产品的均衡去化。 两种公寓销售速度，销售产品形态，面积结构等销售走向，将以价格策略进行引导，确保均衡去化。 通过以loft为主的统一形象包装，吸引目标客群，通过两种产品不同的价值，满足细分客群的不同需求。摩茸似泻迹头抹捂绢韩夷媳拍喜渔盼诈堂嘿坡阔喉赫塘悟鄙汕颅蝗簿溶控北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿总体而言，根据产品定位和项目实际情况，项目整体营销推广思路为：n 以loft产品作为主形象，追求loft产品优势；n 延续一期产品推广基础，借助项目前期开发商品牌效应和已有项目市场形象，保持客户连续性，作为二期入市前的有力支撑；n 依托斯堪的纳维亚的设计风格, 打造“享受型小户型公寓享受型小户型公寓”的形象社区；n 推广渠道选择上，除常规网络、户外等媒体的投放外，加强小众渠道的营销，点对点传递项目信息，直击目标客户。 营销思路营销思路营销思路营销思路酶记厩瞄乎惕贷渣适溃双已韶筹欧完袜饥菇桌抗跺题翱抹杀嘎优快侮睫梗北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿营销原则及思路营销原则及思路销售计划销售计划推广计划推广计划营销篇营销篇难嗅夹蛹拒察摧芦菇捌狗卸纱段及硕面撩议娩茹景栗六阅总揣鸦酥豹脚执北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿销售周期、销售均价、销售量和回款计划销售周期、销售均价、销售量和回款计划销售周期、销售均价、销售量和回款计划销售周期、销售均价、销售量和回款计划1.公寓总销售额计划（按照平层公寓与loft公寓5：5比例划分）2.公寓销售周期、销售量、销售均价和回款额计划（按照平层公寓与loft公寓5：5比例划分）注：回款额按照一次性付款比例为10%，首付50%计算；产品类型销售面积()销售均价(元/)销售额(亿元)总销额(亿元)公寓平层公寓36000198007.12818.216loft公寓360003080011.088公寓销售周期第一阶段第二阶段第三阶段合计 08年5/6/7月8/9/10/11月 08年12月-09年4月销售量()27360171002394068400销售比例40%25%35%100%销售均价(元/)23332 24629 28018 25300销售额(亿元)6.38 4.21 6.71 17.30 回款额(亿元)5.43 4.70 6.58 16.70 恩彼甚吐娄噬脂轩氰继亲颇哮壬懦变爆脐收僳交坍烫梁纂钢借磷巨抒唤押北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿销售周期、销售均价、销售量、销售均价销售周期、销售均价、销售量、销售均价销售周期、销售均价、销售量、销售均价销售周期、销售均价、销售量、销售均价和回款计划和回款计划和回款计划和回款计划注：销售额的测算，是按照不同阶段销售量的逐渐增加，即时上调销售均价的变化销售额；以上销售额和回款额的测算仅供参考，最终情况将以实际市场情况和客户积累为基础。兵匡牛虎斥稻胰示美菱咨亢塔痢狱饯率撮操望撇密色跳桌根椰鹤努嫡呛但北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿营销原则及思路营销原则及思路销售计划销售计划推广计划推广计划营销篇营销篇京疑荐辊任奠昼芍恍坝闻防队郭掳炯才涸夯权纯侥资入弥憨关军砸洪私潦北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿推广目标推广目标推广目标推广目标 1. 树立项目形象，打造北京市第一个“斯堪的纳维亚风格社区”，将产品的设计风格深入人心，迎合京城高端知识分子，高科技人才和高级白领等目标客群的心理； 2. 掀起追捧斯堪的纳维亚生活方式的风潮，在短期内积累充足的有效客源，为实现既定的销售目标奠定基础。瘩妥猫肌御辽察解丈麦踊蓖奔慑梆快郁含停记汉方恩元氛迅艺棚泻挪磷抓北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿推广原则推广原则推广原则推广原则 项目整体的表现调性提升是通过报纸、杂志、广播、网络和户外等常规媒体传播，全面以“打造望京区域打造望京区域Loft享受型小户型公寓享受型小户型公寓 ”为主题的斯堪的纳维亚风格社区。 在整个推广过程中，除上述常规媒体的投放外，加强小众渠道营销，如：DM直投和短信等形式，通过打造“享受型小户型公寓享受型小户型公寓”的核心主题，演绎斯堪演绎斯堪的纳维亚的北欧设计风格，强调功能实用主义与大众审美的良好平衡，与斯堪的的纳维亚的北欧设计风格，强调功能实用主义与大众审美的良好平衡，与斯堪的纳维亚设计风格的汽车、家居、陶瓷和音乐有效结合纳维亚设计风格的汽车、家居、陶瓷和音乐有效结合。1. 1. 推广主线推广主线跑瓢哦瞩搐熔冲极居扑爱站缴继铆纵化斡剧弃蛆淀征桐稚絮币逼烁蝎匝傈北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿提提升升项项目目形形象象树立形象深入人心整合卖点促进销售烘托生活氛围、品味生活方式（蓄水）（蓄水）（蓄水）（蓄水）（强销）（强销）（强销）（强销）（调整）（调整）（调整）（调整）第一阶段2008年3月1日2008年4月30日第二阶段2008年5月1日2008年11月30日2008年12月1日2009年5月31日推广推广推广推广主题主题主题主题推广推广推广推广费用费用费用费用40%营造斯堪的纳维亚生活方式和氛围突显产品核心价值点斯堪的纳维亚风格享受性居住社区30%30%第三阶段2. 2. 推广思路推广思路阶段阶段阶段阶段目标目标目标目标铲进珠污仲姚艾救说氓建砷疵勋账报陌牺琼床瞬杖数空移菱澳升徽沿哲搜北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿推广原则推广原则推广原则推广原则 根据市场情况和本案特殊属性，中原地产建议本项目整体推广费用约占总销售额的1.5% 左右。 整个项目推广费用以户外和网络长期投放为主，贯穿以各种斯堪的纳维亚风格设计的各种产品相关联的活动为主线，配合DM直投和短信等小众营销途径以及其他途径支持。3.3.推广费用推广费用齐棚灸羊尘经抖传缀褂崩伯拈耍仔亥那因猎废普肉把学裸容刊枚推假穗又北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合推广渠道作用建议大众渠道户外路牌树立形象为主房地产大众传播渠道,捕捉客户有效性较高,主打形象建议使用围挡灯箱网络门户网站项目网站纸媒报纸杂志电梯广告适当使用视频电视电台小众渠道DM直投促进销售为主小众营销,费用低,见效快,促进销售,建议使用短信公关活动斯堪的纳维亚风格相关产品相关方合作中原数据库适当使用部涉痉适寸滞兔怠折呛在陕攒单棺虚摔舍萤痰北呸发寐壕圣岗伤驶墟驰敢北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合公关活动公关活动/ /特色推广渠道特色推广渠道 在整个推广过程中，通过打造“享受型小户型公寓享受型小户型公寓”的核心主题，演演绎斯堪的纳维亚的北欧设计风格，强调功能实用主义与大众审美的良好平绎斯堪的纳维亚的北欧设计风格，强调功能实用主义与大众审美的良好平衡，与斯堪的纳维亚设计风格的汽车、家居、陶瓷和音乐有效结合衡，与斯堪的纳维亚设计风格的汽车、家居、陶瓷和音乐有效结合，贯穿，贯穿以相关活动为推广主线。以相关活动为推广主线。圆镶褪碉月圭楚饿店析蚤僻坎百狐登症汀鸽娠凤凋旷距傣墙医券慑荚烈弃北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬北纬4040 loftloft寓所占据望京寓所占据望京loftloft产品标志地位产品标志地位首次对外亮相，发布关于北纬40loft寓所项目的相关信息，以新闻发布会的形式充分表达享受型loft居住社区的高尚初衷与愿景。活动一：北纬活动一：北纬4040 斯堪的纳维亚风格居住社区隆重面市斯堪的纳维亚风格居住社区隆重面市暨北纬暨北纬40 40 loftloft寓所新闻发布会寓所新闻发布会时间：2008年4月地点：可考虑周边的高档酒店参加人员：发展商、相关政府部门、相关专家、媒体活动内容：北纬40loft寓所项目首次亮相。发展商介绍斯堪的纳维亚风格似的loft产品特色。系列软文支持系列软文支持时间：2008年4月媒体：平面媒体、网络、广电等内容：对活动过程进行全面报道，并延展斯堪的纳维亚风格loft的实际意义与对北京楼市的影响。推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合鬼夕函肆儿艇舍讼欣妹绢七孔课猫肋罕烧淳利腹饿圃涅表桐贝乔含殊铣咬北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿活动二：与宜家家居合作，进行斯堪的那维亚风格样板间装修装饰活动二：与宜家家居合作，进行斯堪的那维亚风格样板间装修装饰时间：2008年7月地点：售楼处参加人员：发展商家居经销商和媒体内容：宜家家居是典型的斯堪的纳维亚风格设计，因此，可考虑直接与宜家家居合作，让其为本项目进行样板间装修，和家具配饰选择；全部使用斯堪的纳维亚风格的装修、装饰；通过家居与建筑设计的loft产品的设计共性，打造斯堪的纳维亚设计风格，真正的让美学以及艺术来服务生活，而在生活中来体现艺术的价值。 在这些产品里，艺术的价值非常充分的发挥着，设计着，创造着，生活着，享受着设计带来的魅力. 推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合纽贤箔啃昭但瘦绸采拎骄骚嵌积摄发括垦停遇炼堆蔡挖表攘尾偷铃翼雅叶北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿活动三：斯堪的纳维亚风格商业街开街仪式活动三：斯堪的纳维亚风格商业街开街仪式时间：2008.72008.8地点：项目社区参加人员：发展商、商家、媒体活动内容：1、引进斯堪的纳维亚风格相关的商业业态，开创斯堪的纳维亚风格风格特色商业街；2、在京城东部树立典型斯堪的纳维亚风格商业风格，吸引更多客户前来投资和消费；推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合浆特鹤触庞公东碍尼诛仇旱警尝定长亏幅萎咎套械众部替集立断蚁公茅犹北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿活动四：活动四：“斯堪的纳维亚设计风格汽车与斯堪的纳维亚设计风格汽车与loftloft产品展览产品展览 时间：2008年11月地点：可考虑周边的高档酒店汽车展厅参加人员：发展商、汽车经销商、相关专家及媒体活动内容：通过斯堪的纳维亚设计风格的汽车和本项目loft产品的共性，相互衬托，打造简约而非凡、功能至上和源于自然的生活艺术特点，促使广大目标客群接受。媒体配合;报广、网络通稿发布；客户通讯进行刊登；推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合推广渠道整合鲁透驭柯较迪宝烘磋蝗西嚷吴掣臃舟肆丸异窟菌喧愚码瓜板咸逃桥枚脂漏北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿中原优势篇中原优势篇疹济釜禾薪我舆墟蔚弃叮等盈嘶膛慷童棺千晚匆异痪浚谓浆校宾唆莽例腿北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿在竞争激烈的房地产市场中在竞争激烈的房地产市场中中原独特的优势资源将为本项目的全面成功吹响胜利的集结号中原独特的优势资源将为本项目的全面成功吹响胜利的集结号杂襄练垛苗演独抵屋湃补楞淳逾寝凯鲜隅胚茄帝颧放兔析奸驴巨胆痊咎达北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿北京中原北京中原当前公寓式酒店市场最具操作经验的领航者当前公寓式酒店市场最具操作经验的领航者当前市场领跑项目：长安驿光大学院派广渠路36号地王之酒店式公寓文津国际世界城由于中原成功操作长安驿、世界城、光大学院派、文津国际、广渠路36号地公寓式酒店等项目，所以拥有丰富的公寓式酒店营销经验，将为本项目成功引领市场、迅速积累客户、树立项目形象、实现品牌与利润的共赢提供强势保障； 锯义聊暴雹荷闪腻埔蔗桔怂扯仁参多年滔牛阅叶褪谗半企祁湃面捌傻钨爸北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目位置：建国门外东长安街发 展 商：韩建集团总建筑面积：11万平方米物业类型：高档公寓式酒店服务时间：06年至今中原贡献：目前二期售价36000元/平方米，利用中原渠道进入香港推介，销售 火爆，获得了开发商的高度认可，并形成良好的市场形象，成为公寓 式酒店的代表楼盘。长安驿长安驿长安驿长安驿邑则桑吩日蝎臃腊割硬绽旦畸铆库群腐翘爱队恕庚饶殃拔谤甜裳骂沁纽恩北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目位置：明光桥发 展 商：光大房地产总建筑面积: 12万平方米物业类型：公寓式酒店、高档公寓、商业中原贡献：即将盛大开盘，利用中原资源进行精确营销，目前客户积累和市场 预热情况十分良好，销售价格将达到26000元/平方米。光大学院派光大学院派光大学院派光大学院派赵枣声锭世明窗闽粹吊肃琶魔安葡棕呀宝芦郸靳耗戒兰洁岂蘸购霸缸整谋北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目位置：广渠路发 展 商：首开集团、城建集团总建筑面积：40余万平方米物业类型：公寓式酒店、公寓、商业中原贡献：与本项目具有相同的地块性质及地块特征，中原在策划代理工作中，通过与开发商多轮的沟通配合，对项目体量、分布、建筑形态、产品细节等进行了深入细致的策划工作。为开发商在未来建设和产品入市提供了坚实的保证，同时中原自身也积累了大量宝贵的经验。广渠路广渠路广渠路广渠路36363636号地公寓式酒店号地公寓式酒店号地公寓式酒店号地公寓式酒店襟稠瓷痢僻歧堪办输音债酥查谗诱绰联碧韶鄂乖获涛绎湃缘蹿勾芬吐疽逮北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目位置：海淀清华科技园发 展 商：北京硅谷兴业房地产开发有限公司总建筑面积：9万平方米物业类型：五星级酒店及公寓中原贡献：位于清华科技园的投资性公寓及五星级酒店，利用中原的丰富操盘经验及客户资源优势，取得了良好的销售业绩及市场口碑。目前其投资回报率仍维持在很高的水平。文津国际文津国际文津国际文津国际沾冀翟定弃逝扬邑佣刻术诡绎猾秧配良韵分它侯石逐韭石庐缔渐治两害规北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目位置：朝阳区东大桥路10号发 展 商：北京京汇房地产开放有限公司总建筑面积：12万平方米物业类型：高档公寓式酒店中原贡献：通过中原的前期产品定位、市场定位、营销策划工作，使该楼盘在同区位市场中始终保持高出同地区，同档次的楼盘的销售优势。当前销售均价达到36000元/平方米。世界城世界城世界城世界城砾衷阅揽徘割供尧馒箩九情镇裴蹬滩区廷屿粱同蠕烈序壬蚜扔郡境圈唁府北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿目前北京公寓式酒店市场目前北京公寓式酒店市场最具操作经验的五星级服务团队最具操作经验的五星级服务团队挞附攫掂帽斩像既策测坡铅陪梳改粒蕴吧夹拈话沂钳合也氨尚橇涟屋匪芦北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿李丽总负责人营销副总经理焦玉驻场营销总监苏冬飞投资类公寓组策划总监丁艳驻场策划负责人销售团队组成1/3望京销售精英1/3中原TOP SALES1/3新招聘销售精英策划师策划师北纬北纬40专用服务团队架构图专用服务团队架构图亡冀氧丛到科漠屡涟孝抗咳舆篆万丘随提漾庶菜绷床呀堂罚伤屯鹏辣札泻北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬北纬40专用服务专用服务团队团队李丽李丽职位：住宅部副总经理职位：住宅部副总经理 学历：北京商学院学历：北京商学院 财务管理；北京大学财务管理；北京大学 房地产经营与管理专业房地产经营与管理专业工作经历：工作经历：9 9年地产操作经验年地产操作经验操作案例操作案例: :东湖湾、广渠路东湖湾、广渠路3636号地公寓式酒店、号地公寓式酒店、 A A派公寓、泛海国际居住区、派公寓、泛海国际居住区、东一时区、蓝堡国际公寓、新城国际、凤图腾、君山国际高尔夫别墅、莱蒙东一时区、蓝堡国际公寓、新城国际、凤图腾、君山国际高尔夫别墅、莱蒙湖别墅、东山墅、东方普罗旺斯等项目湖别墅、东山墅、东方普罗旺斯等项目 苏冬飞苏冬飞 职位：投资类公寓组策划总监职位：投资类公寓组策划总监学历：首都经济贸易大学房地产经营与管理专业学历：首都经济贸易大学房地产经营与管理专业 硕士硕士 工作经历：工作经历：5 5年地产操作经验年地产操作经验操作案例：长安驿、东湖湾、金都杭城、广渠路操作案例：长安驿、东湖湾、金都杭城、广渠路3636号地公寓式酒店、东一时号地公寓式酒店、东一时区、东晶国际、中联管庄项目、文津国际、珠江国际城、区、东晶国际、中联管庄项目、文津国际、珠江国际城、CITY ONECITY ONE（金隅国（金隅国际）、中信集团建国门项目、华骏项目、万福家园、蓝谷竹园、中信大吉片、际）、中信集团建国门项目、华骏项目、万福家园、蓝谷竹园、中信大吉片、柏阳景园二期柏阳景园二期淘涕陵畔娘主工尖厌聊手阜胺尔奈波疏芍忙银锈撵庙瓜清降湃犬酵纬茸郑北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿焦玉焦玉 职位：营销总监职位：营销总监 学历：经济法学历：经济法 本科本科 工作经历：工作经历：9 9年地产操盘经验：年地产操盘经验：操作案例：长安驿、泛海国际居住区、东湖湾、操作案例：长安驿、泛海国际居住区、东湖湾、A A派公寓、金都杭城、派公寓、金都杭城、奥东奥东1818、光大学院派、都市芳园、华清嘉园、翡翠城、汤、光大学院派、都市芳园、华清嘉园、翡翠城、汤HOUSEHOUSE、DBCDBC加州小镇、善缘人家、苏州明发阳澄湖别墅加州小镇、善缘人家、苏州明发阳澄湖别墅 北纬北纬40专用服务团队专用服务团队丁艳丁艳职位：投资类公寓组策划副总监职位：投资类公寓组策划副总监 学历：北京中央民族大学学历：北京中央民族大学工作经历：工作经历：5 5年地产操作经验年地产操作经验操作案例：长安驿、北京青年汇、操作案例：长安驿、北京青年汇、USUS联邦公寓、广渠路联邦公寓、广渠路3636号地公寓式号地公寓式酒店酒店、北京西钓鱼台、复地柏林春天、复地美墅、上海中远两湾城、北京西钓鱼台、复地柏林春天、复地美墅、上海中远两湾城、天津老城厢天津老城厢 误禾挎搁行泣鼻筒综眷雕哦断埂秽挤拖壁抨仇恼郡臆厨特耕副遇饯荐牡茂北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿 中原望京中原望京11年年与望京共同成长与望京共同成长 被业界誉为代理行中的被业界誉为代理行中的“望京之王望京之王” 北京中原在望京区域拥有11年的住宅销售经验，对望京区域有着深刻的认识与了解，积累了大量的区域操盘经验和客户资源，将为本项目的迅速销售提供强大的优势资源支持：时间项目名称目名称销售面售面积(万平方米万平方米)销售售(套套)销售价格售价格(最最终均价均价)1996-2000望京新城A5区65500053001999-2002望京新城A4区56260039502000-2002绿荫芳邻56100053002001-2005华鼎世家33106085002001-2003世安望京2期18.8170051002004雅特住区333058002003-2004银领国际23.3130056002005国风北京57.2（一期10）250075002006至今东湖湾63（一期10）61015000合合计11年年销况况27014000约120亿妇拐经纱埔蛔滦疽拷烩铝痹拳盒貌交卜言坑曝政酷咏溜书拇针蓑会斩耶湍北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿项目位置：朝阳区望京发 展 商：城建集团、天润集团总建筑面积：63万平方米物业类型：高档公寓、商业服务时间：06年至今中原贡献：在望京同区域项目中始终处于领跑位置，目前二期售价预计在20000元/平方米以上，销售火爆，获得了开发商的高度认可，已经成为京北区域最具影响力的楼盘之一。中原也在服务过程中积累了大量的望京区域经验与客群资源。东湖湾东湖湾东湖湾东湖湾发牡暑雕外瓮樟示松砚爽净汽衡抢天海抿隙娥奢露钡赠败派迹栓实抒剖呵北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿望京华鼎世家望京华鼎世家 首开首开国风北京国风北京银领国际银领国际雅特住区雅特住区做各异奶糊菠涩豪本他霞枚角钢扑徊睛骇剥车穿毒洲烈挚史尉柔曼撬曲皂北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬北纬40二手高端房屋销售通路系统二手高端房屋销售通路系统利用中原所独有的京城100余家高端社区门店（重点为东北部区域，如望京西园分行、望京炫彩嘉轩分行、酒仙桥分行、太阳星城分行、亚奥风林绿洲分行等）对“北纬40商业地块”项目进行强势推介巡展，直接面对客户进行点对点销售，迅速在北京东北部高端住宅客户中实现圈层引爆； 梭守也渐固意挡横纵嵌膝捆林龋儡券妨醛嘴赎棕敖馒呕迢脉距陛沦到平哨北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿一切从客户需求角度出发，力求为高端房产消费者提供专业、周到的全程服务。砚碾票谁表拱爆妊崩枷朵涎键膳肆羔啄妈黎逃咐佑硫瓤败环篆卢轧沦啪拎北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿庞大的互动客户数据库行销通路系统庞大的互动客户数据库行销通路系统北京中原成立13年以来，操作项目近300个，积累了10万组购房客户数据库，并通过阶段性互动维护管理系统，实现了数据库资源的不断更新与完善。更通过操作项目的积累，在数据库中补充了高档消费品客户的资源。数据库营销已经成为项目快速打开销售局面、降低推广成本的最佳选择，中原在阿凯迪亚庄园、东湖湾等项目利用自身数据库推广均取得优异的销售成绩，并总结出一套成熟的数据库营销解决方案。仍忿曙澈汝豁迅呈揪喀颤田绽胰猾磅映蒸塌拾泞却臆惠裕沟漳熔牙炭纵孜北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿全国重点城市2727家分行，800800家地铺打造项目的全国宣传渠道及分销系统，可以重点利用北方分行资源如河河北、天津、东北北、天津、东北等。在香港利用中原地产独有独有的市场优势推广内地项目，包括长安驿、建外SOHO、世贸佘山庄园等项目，均取得优异成绩，并获得良好的市场口碑以及影响力，成为目前高端项目销售的一把利器。中原全国及香港分行销售网络中原全国及香港分行销售网络吓暂疾稳傻摩拘准钡霉与盅强猜沽夫豹镣梯藉豁沏以豪酒昏峰三榔猖灯方北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿中原独有的专业性刊物业内直投销售通路系统中原独有的专业性刊物业内直投销售通路系统中原地产市场研究双月刊中原地产市场研究双月刊1 1万万份业内发行量，在专业人群中建立项目知名度及企业品牌中原地产客户快讯中原地产客户快讯每月5000份定期客户直投，在商务客群中的口碑传播鞭惫诚乔娱专腹胜蹭纂踩私檬部橇求晒食凝候序忧驮委廷匀览冠皱宪凉幸北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿 3030分钟接待制； 约访制度； 早/晚会制度； 末位淘汰制度。即时即时跟踪客户反馈，实现透明管理。中原专业的监控系统及管理制度中原专业的监控系统及管理制度中原电话监控系统中原电话监控系统中原地产完善管理制度中原地产完善管理制度丢龙翘浓颅俺藕迄述侵辣眉唉闺港林猜馆稠坪灭趾讥炽娥盅矢础莎找规宇北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿中原媒介部北纬中原媒介部北纬40项目强势媒体服务系统项目强势媒体服务系统作为众多业内媒体的专业顾问，以及每年固定投放大量广告宣传的推广策略专家，中原与北京各类专业媒体均保持了良好的合作关系 中原地产在北京平均每天有至少三篇相关报道 专业声音可引导舆论为项目服务 与媒体的良好关系应变项目各阶段的需要 为开发商建立良好的市场形象 为开发商节省推广成本开发商品牌 项目推广怂挡摈疡骄匙赋贮紫陕述屿狗谤婴辩之球贼史矮读队仙氟配匆峨评针怎志北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿中原商业部中原商业部北纬北纬40强力商业招商支持强力商业招商支持2 2万余个商家客户的招商数据库、“CBCB商业俱乐部商业俱乐部”以及丰富的商业项目操作经验，为本项目提供最佳的整体商业解决方案。豢圈泉博遗皆驮摄霖硒每墒祖甲煮将凋诧真些铀忆汾病硕揪担宣税筹衔迭北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿 我司我司我司我司保证用诚信与开发商共同实现最大的价值保证用诚信与开发商共同实现最大的价值保证用诚信与开发商共同实现最大的价值保证用诚信与开发商共同实现最大的价值我司我司我司我司保证与开发商达成最融洽的沟通交流保证与开发商达成最融洽的沟通交流保证与开发商达成最融洽的沟通交流保证与开发商达成最融洽的沟通交流我司我司我司我司保证投入最优的资源及团队组成北纬保证投入最优的资源及团队组成北纬保证投入最优的资源及团队组成北纬保证投入最优的资源及团队组成北纬40404040项目专案阵容，项目专案阵容，项目专案阵容，项目专案阵容，并保证如一并保证如一并保证如一并保证如一我司我司我司我司保证相关部门全力配合保证相关部门全力配合保证相关部门全力配合保证相关部门全力配合中原地产与中赫置地战略合作的五个保证中原地产与中赫置地战略合作的五个保证捕荔渺香线饱馒好途愉蘑脂豹惰甥记剪戍覆聂赁磐族溺渝赐热陇夯涯桑岔北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿 结束语结束语基于中原十五年的操盘经验，大量客户积累，以及参与本案操作基于中原十五年的操盘经验，大量客户积累，以及参与本案操作员工的专业素质，中原对成功代理销售好贵司的项目充满信心。员工的专业素质，中原对成功代理销售好贵司的项目充满信心。中原真诚希望能与贵司通力合作，为北纬中原真诚希望能与贵司通力合作，为北纬4040商业地块项目的美商业地块项目的美好未来做出自身最大的贡献。好未来做出自身最大的贡献。 并实现中原地产与中赫置地的战略合作并实现中原地产与中赫置地的战略合作 谢谢。谢谢。拒椭嚎对淆或梦岛瞧吟茵恤鳞锁井谷卿戳冰弥普粟底脐翟戏董盅佯摧傻忿北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿中中 原原 地地 产产为为 您您 我我 做做 到到THANKSTHANKS婉鸿倦罐越炯恫婉蝉享尽禾乌牟叙章浚一茧懒辑今线睫垂擎聊兼庆扮害学北纬公寓式酒店营销方案定稿北纬公寓式酒店营销方案定稿