Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5 项目营销推广策略建议项目营销推广策略建议 无锡宏观经济、市场分析无锡宏观经济、市场分析 无锡房地产微观市场分析无锡房地产微观市场分析 项目特征分析项目特征分析 项目定位建议项目定位建议 项目示范区建议项目示范区建议 项目定价与去化项目定价与去化无锡九龙仓项目营销报告无锡宏观经济、市场分析无锡房地产微观市场分析项目特征分析项目定位建议 项目定价与去化项目营销推广策略建议 项目示范区建议 戴德良行-无锡九龙仓项目营销报告占地面积30.8万平方米，规划总建筑面积约83万平方米。无锡九龙仓国际化人文典范双核社区!戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡宏观市场分析无锡宏观市场分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5城市特征及宏观经济城市特征及宏观经济戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5沪宁中轴核心，江苏经济核心基地沪宁中轴核心，江苏经济核心基地 无锡居于沪宁城镇聚合轴核心段，是上海大都市圈的有机组成部分，江苏省经济发展的先导地区和创新中心，具有国际竞争力的城市。北靠长江西接常州，距南京183公里东邻苏州，距上海128公里南频太湖信息来源：无锡规划局宏观市场宏观市场城市特征研究城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5立体交通体系，华东交通要塞立体交通体系，华东交通要塞 无锡是苏、浙、皖三省的交通枢纽，京沪铁路、京杭大运河以及沪宁高速公路等公路干线沟通沪、宁、杭各大城市；无锡机场离市中心仅20公里信息来源：无锡规划局宏观市场宏观市场城市特征研究城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5环太湖经济圈核心腹地环太湖经济圈核心腹地 杭州都市圈杭州都市圈环太湖都市圈环太湖都市圈上海都市圈上海都市圈扬州扬州南通南通湖州湖州舟舟山山南京南京嘉兴嘉兴绍兴绍兴常州常州镇江镇江苏州苏州 无锡无锡宁波宁波杭州杭州上上 海海台州台州泰州泰州第三扩散圈层第三扩散圈层第一扩散圈层第一扩散圈层第二扩散圈层第二扩散圈层上海是长三角经济实力最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。无锡在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。信息来源：无锡规划局宏观市场宏观市场城市特征研究城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡国内生产总值近年平均每年增长约16%，宏观经济效益稳步提高宏观经济效益稳步提高；2007年，无锡GDP比上年增长16%，人均人均GDPGDP增长增长也超出一般水平也超出一般水平。信息来源：无锡统计局宏观市场宏观市场经济状况研究经济状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5 无锡近三年的城市人口总量平均以11%的增长率递增，城市化进程迅速城市化进程迅速； 人口的快速增长，带来住房需求的增加住房需求的增加，促进了房地产的发展； 无锡居民消费支出年均增长幅度在15%左右； 消费力增长速度与城市整体经济发展水平整体经济发展水平、人民收入人民收入发展水平相近；信息来源：无锡统计局宏观市场宏观市场经济状况研究经济状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52007年无锡市人均支配收入在长三角各城市中位列第四第四，体现了较高的购买能力购买能力和水平水平。信息来源：无锡统计局人均可支配收入（单位：元）宏观市场宏观市场经济状况研究经济状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5信息来源：无锡统计局u 人均工资水平年均增长幅度在15%左右；u 人均可支配收入水平年均增长幅度在18%左右，略高于城市经济总量发展水平；u 在城市整体经济水平不断发展前提和基础上，城市人民生活水平同样处于快速、稳健发展阶段；u 人均可支配收入水平发展速度高于人均工资水平发展，这说明人民的消费力空间与消费余地正在不断扩大。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5规划构建“多中心、开放式多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。以三条城镇三条城镇发展轴发展轴为主干。信息来源：无锡规划局区域分析区域分析城市规划研究城市规划研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5本项目锡山区：新材料和电子信息、纺织和服装、车辆为主的产业惠山区：汽车配件，生命科技等传统工业强区北塘区：老工业产业区，现代服务业崇安区：市中心商务区南长区：政务，休闲商务，太湖CBD商圈,项目所在区域滨湖区：旅游，度假，工业设计产业基地新区：高新技术科技园区区域划分：按照行政区域，各产业结构，及规划情况，把无锡划分成了7个区域。信息来源：无锡规划局区域分析区域分析城市规划城市规划戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5建设太湖广场商务中心，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的格局。其中“一城”指“南长新城”。区域分析区域分析整体规划整体规划优越的地理位置优越的地理位置，人民东路、解放东路、解放南路、人民西路相至，与崇安区、北塘区相邻。便利的交通便利的交通通往全市各地。政治优势突出，政治优势突出，市人大及市政府近20个职能部门在南长辖区内。良好的人居环境良好的人居环境， 辖区内新世纪花园、新江南花园、等高档住宅小区，大型休闲、购物中心、餐饮娱乐场等设施。 齐全的生活和商业配套齐全的生活和商业配套，让消费者享受着更多的方便和实惠；同时也为我们吸引了大量的客户群。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5房地产市场研究房地产市场研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5 从近三年多时间的社会投资来看 ：近三年，固定资产投资都以12%左右的比例增长。 房地产投资呈稳定上升趋势；特别在2007年创造了一个历史高点，并显示了较强的持续性。房地产业在无锡经济中的比重将持续增加，最终成为支柱产业之一。信息来源：无锡统计局社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产市场房地产市场宏观房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5 从2005年-2007年期间，无锡房地产市场供大于求供大于求； 2007年的商品房批准预售和实际销售面积均高于往年； 实际销售面积来看，近三年一直保持着稳定增长稳定增长的情况。商品房批准预售、实际销售信息来源：无锡统计局（单位：万平方米）房地产市场房地产市场宏观房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5信息来源：无锡统计局商品房销售额 20052007年房地产销售金额上升稳定迅速，整体发展良好； 2006年增长率达到91.6%，销售额比05年增长了将近2倍。 2007年城市扩展城市扩展进度加快，大大促进了房地产的开发速度开发速度。房地产市场房地产市场宏观房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5信息来源：无锡统计局商品房住宅均价 近三年来，无锡住宅均价住宅均价保持着稳步上升。 受2007年国家政策控制，住宅均值上升速度放慢，开始保持相对稳定保持相对稳定。 2007年四个季度各区域住宅均价持续稳定的增长，2008年一季度，价格受政策影响受政策影响较小较小，保持着增长的趋势。单位：（元/平米）房地产市场房地产市场宏观房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5信息来源：无锡统计局 从2007年6月-12月无锡市商品房成交量来看，稳定增长稳定增长的速度保持不变； 9月-11月考虑的房地产市场的旺季，成交量均超过其他月份，而12月的淡季，成交 量还能保持在4000套以上； 2008年1、2月由于春节原因，市场成交量缩减。商品房成交量（套）房地产市场房地产市场宏观房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5土地供应和成交分布板块板块成交面积成交面积成交宗数成交宗数面积面积(万平米万平米)同比（）同比（）环比（）环比（）宗数宗数(宗宗)同比（）同比（）环比（）环比（）崇安区8.34-52.69/3-25.00/北塘区/南长区/新区23.46906.87/5150/滨湖区22.12/3/锡山区/惠山区/合计53.9150.50/11/ 2008年4月全市挂牌出让土地12副，出让面积61.61万平方米，实际总成交面积53.91万 平方米。 从推出的土地分布来看，50%分布在新区，其次为滨湖和崇安，成交地块同样如此。 项目所区域目前没有新推出地块，未来土地具有稀缺性。信息来源：无锡国土局房地产市场房地产市场宏观房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5信息来源：无锡国土局土地供应量单位：万平米 从三年的土地成交情况来看，土地供应每年递增，大量开发商投资开发商投资于无锡； 由于国家和政府大力控制，2007年相对土地供应量明显减少。房地产市场房地产市场宏观房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5n 无锡地理位置优越、经济水平发展快速，居民消费水平较高，购买能力强；无锡地理位置优越、经济水平发展快速，居民消费水平较高，购买能力强；n 城市化进程加快，拉动居民的住房需求增加，房地产市场虽然比较初级，但是近年开始城市化进程加快，拉动居民的住房需求增加，房地产市场虽然比较初级，但是近年开始 进入发展的快速通道；进入发展的快速通道；n住宅均值和成交量一直都够保持稳步增长，受政策影响较少。长时间内，购房的刚性需求住宅均值和成交量一直都够保持稳步增长，受政策影响较少。长时间内，购房的刚性需求 占有大量比例；占有大量比例；n南长区为现代商务办公和居住功能为主的现代化城区，对居住产品有着较高的需求。南长区为现代商务办公和居住功能为主的现代化城区，对居住产品有着较高的需求。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡微观市场分析无锡微观市场分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5供应市场案例分析供应市场案例分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5地段类似的，例如：世贸中心、万豪国际公寓；地段类似的，例如：世贸中心、万豪国际公寓；区域代表的，例如：金科东方王榭；区域代表的，例如：金科东方王榭；直接竞争的，例如：朗诗未来之家；直接竞争的，例如：朗诗未来之家；项目类似的，例如：万科金域蓝湾；项目类似的，例如：万科金域蓝湾；品牌标杆的，例如：太湖国际社区；品牌标杆的，例如：太湖国际社区；体量类似的，例如：万科魅力之城、顺驰天鹅湖体量类似的，例如：万科魅力之城、顺驰天鹅湖/ /理想城市；理想城市；成功营销的，例如：尚锦城；成功营销的，例如：尚锦城；样本楼盘：世贸中心，万豪国际公寓，万科魅力之城，金科东方王榭，样本楼盘：世贸中心，万豪国际公寓，万科魅力之城，金科东方王榭， 朗诗未来之家，万科金域蓝湾，太湖国际社区，尚锦朗诗未来之家，万科金域蓝湾，太湖国际社区，尚锦城城七种武器之 拳头微观市场微观市场案例选择案例选择戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5热销热销在建在建本项目本项目太湖国际社区太湖国际社区万科魅力之城万科魅力之城尚锦城尚锦城朗诗未来之家朗诗未来之家万豪国际公寓万豪国际公寓世贸中心世贸中心金科东方王榭金科东方王榭金域蓝湾金域蓝湾顺驰天鹅湖顺驰天鹅湖百万方级的大盘主要分布百万方级的大盘主要分布在城市周边，随着规划进在城市周边，随着规划进程，市区范围内已经不会程，市区范围内已经不会再出现如此大体量的地块，再出现如此大体量的地块，本地块堪称绝版本地块堪称绝版七种武器之 拳头微观市场微观市场案例分布案例分布戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5代表项目建面 （万方）容积率物业形态均价（元/）位置项目进度朗诗未来之家152.5小高层，高层住宅13000南长区（本项目旁） 07年6月第一次开盘万豪国际公寓456.5酒店，公寓，写字楼，购物中心12000南长区太湖大道旁07年12月第一批住宅世贸中心31.5，地上约24.94.5酒店，公寓，写字楼，会展中心 14000南长区太湖大道旁08年5月l项目所在太湖广场周边已经形成项目所在太湖广场周边已经形成11000-1400011000-14000元元/ /平方米的价格区间平方米的价格区间l区域拥有大型的商业，购物街区，区域拥有大型的商业，购物街区，5A5A级写字楼，会展中心等大型综合体项目，为城市级写字楼，会展中心等大型综合体项目，为城市CBDCBDl本项目的百万方级体量，将成为本项目的百万方级体量，将成为CBDCBD旁的中央生活区。旁的中央生活区。区域房地产分析：区域房地产分析：七种武器之 拳头微观市场微观市场区域市场区域市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5物业位置: 太湖大道与运河西路交汇处物业规模: 建筑面积150000开发商： 无锡朗诗置业有限公司 物业类别：小高层，高层建筑特色：精装修，科技元素物业管理公司:朗诗物业目前销售均价:13000元/总套数：400套（一期）/成交397套销售率超过90% 主力户型：85-150平米客户群体：私企业主，政府官员、公 务员、区域以市区为主项目进展：07-6第一开盘100套1万/平米07-7加推109套1.2万/平米07-11再次加推1.3万平米七种武器之 拳头微观市场微观市场朗诗未来之家朗诗未来之家戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5同层排水系统地源热泵系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统智能新风系统外墙，外窗，外遮系统屋顶地面系统隔噪隔声系统排污系统七种武器之 拳头微观市场微观市场朗诗未来之家朗诗未来之家戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52007年6月朗诗未来之家科技住宅解析会2007年朗诗未来之家建设部科学技术项目计划宣传2008年1月整合克莱门特品牌，联体提升自身价值开盘当天认购的享受1%的优惠老业主享受2%的优惠参加2产品解析会，认购享受20元/平方米的优惠品牌活动品牌活动营销策略营销策略七种武器之 拳头微观市场微观市场朗诗未来之家朗诗未来之家戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5物业位置：太湖广场清扬路、清名路交叉口开发商 : 无锡茂业置业有限公司建筑规模：占地15万，建面45万， (66层酒店及酒店式公寓占地1.17万，建筑面积10.5万)建筑形式：20万购物中心，4万五星级酒店、万豪酒店品牌，7万 写字楼，10万酒店式公寓户数： 目前推出501套/已售164主力户型:113平两房、157平三房两厅两卫、182平三房一厅三卫，开盘时间：2007年12月22号推出一期毛坯住宅均价9000元/平米2007年12月29加推128套2008年1月加推1.2万/平米酒店式公寓酒店式公寓毛坯高层住宅毛坯高层住宅茂业百货茂业百货七种武器之 拳头微观市场微观市场万豪国际公寓万豪国际公寓戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5113113157157182182面积较大，稍显单调；高层中较为少见的板式布局，南北通透；所有户型均赠送入户花园，可为本项目产品借鉴；七种武器之 拳头微观市场微观市场万豪国际公寓万豪国际公寓戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52007-12月品牌推介会 2007年12月名人产品推介会2007年4月公开公寓样板示范区07年12月29日-08年01月01日购房赠送一年物业费品牌活动品牌活动营销策略营销策略七种武器之 拳头微观市场微观市场万豪国际公寓万豪国际公寓戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5地理位置: 位于太湖大道、清扬路交叉口东南角 开发商： 无锡世界贸易中心有限公司 占地面积：约5.5万方项目规模：31.5万方，地上约24.9万方，办公规模约6.4万方；建筑形式：五星级酒店3.5万方；服务式公寓9.8万方；写字楼 6万方； 交流中心2.7万方；商业1.5万方；世贸中 心1.5万方；建筑构成: 一栋57层世贸大楼、一栋5层会展中心和5栋24-33 层的世贸国际公寓；户数情况: 487套开盘时间：一期国际公寓预计2008年5月开盘,酒店式公寓推出 时间2010年；七种武器之 拳头微观市场微观市场世贸中心世贸中心戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5240240280280350350185185200200户型面积过于庞大，总价过高，市场可承受人群较少，产品附加值相对万豪国际公寓较少七种武器之 拳头微观市场微观市场世贸中心世贸中心戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5物业位置:滨湖区蠡湖大道周新西路路口建筑类别:花园洋房，小高层，高层住宅容积率: 1.4绿化率: 40%占地面积:96万平米建筑面积:134万平米产品类型:多层,花园洋房,电梯多层,小高层总户数: 1.2万户左右/推出4387套/已售3804套楼层状况: 高层18层，小高层11层，花园洋房5层进展: 2007年11月高层精装修9000元/平米 2008年1月洋房7800/平米 2008年3月洋房7800元/平米 2008年4月洋房8800元/平米七种武器之 拳头微观市场微观市场万科魅力之城万科魅力之城戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5物业位置:青祁路与周新西路交汇处建筑类别:花园洋房，小高层，高层住宅，别墅容积率: 1.0（一期）绿化率: 50%占地面积:111万平米建筑面积：145万平米户数： 8000套/推出662套/已售553套产品类型:多层、小高层、联排别墅等多种形态。开 发 商：华润新鸿基房地产（无锡）有限公司进展：2007年6，花园洋房均价8500,小高层均价6300 2007年12月18层景观楼7800-7900 2008年5月9日，推出18层高层108套， 均价8500元，当日销售率85%七种武器之 拳头微观市场微观市场太湖国际社区太湖国际社区戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5物业位置:崇安新城广益路建筑类别:高层,5+1花园洋房容积率: 2.4绿化率: 40%占地面积:9.2万平米建筑面积：27万平米户数： 8000套/推出231套/已售备案47户型：140-230平米物业管理： 重庆金科物业管理有限公司 进展：2008年4月开盘300套，当天销售90套均价：9000元/平米七种武器之 拳头微观市场微观市场金科东方王榭金科东方王榭戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52008年4月26日开盘2008年4月名仕品鉴日系列活动2008年2月购买金科观天下可参与“巴厘岛双人双飞五日游”活动2008年1月样板示范区26日开放2007年媒体志愿者重庆三日游,七种武器之 拳头微观市场微观市场金科东方王榭金科东方王榭戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5物业位置: 高浪路与中南路交汇处建筑类别: 多层住宅 小高层住宅 高层住宅容积率: 1.8绿化率: 45%占地面积: 35万平米建筑面积：67万平米户数： 1448套/推出662套/已售553套产品类型: 多层住宅 小高层住宅 高层住宅开 发 商：新城房地产（无锡）有限公司进展： 一期 5400元/平米 (2007-9-21) 363套/342套成交 二期 5800元/平米 (2007-12-2) 365套/227套成交三期预计5月中旬七种武器之 拳头微观市场微观市场尚锦城尚锦城戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5万豪国万豪国际公寓际公寓朗诗未朗诗未来之家来之家万科魅万科魅力之城力之城世贸中世贸中心心金科东金科东方王榭方王榭太湖国太湖国际社区际社区新城尚新城尚锦城锦城100001000011000110001200012000900090008000800010102020303040405050606070708080万万70007000600060001300013000供应空缺供应空缺供应曲线供应曲线元元/ /七种武器之 拳头微观市场微观市场体量对比体量对比戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5朗诗未来之家朗诗未来之家万豪国际公寓万豪国际公寓世贸中心世贸中心万科魅力之城万科魅力之城太湖国际社区太湖国际社区金科东方王榭金科东方王榭6060新城尚锦城新城尚锦城85-11085-110707080809090 100100 110110 120120 130130 140140 150150 160160 170170 180180130-155130-155七种武器之 拳头微观市场微观市场房型对比房型对比戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5朗诗未来之家朗诗未来之家万豪国际公寓万豪国际公寓世贸中心世贸中心万科魅力之城万科魅力之城太湖国际社区太湖国际社区金科东方王榭金科东方王榭4000400060006000800080009000900011000110001300013000元元/ /新城尚锦城新城尚锦城15000150008000-88008000-880011000-1300011000-13000七种武器之 拳头微观市场微观市场价格对比价格对比戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5朗诗未来之家朗诗未来之家万豪国际公寓万豪国际公寓世贸中心世贸中心万科魅力之城万科魅力之城太湖国际社区太湖国际社区金科东方王榭金科东方王榭6060万元万元新城尚锦城新城尚锦城170-185170-185万万707080809090 100100 110110 120120 130130 140140 150150 160160 170170 180180105-140105-140万万205-240205-240万万190190 200200七种武器之 拳头微观市场微观市场总价对比总价对比戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5精装修市场分析精装修市场分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5城尚城城尚城万科东郡万科东郡瑞城国际瑞城国际复地公园城复地公园城万科魅力之城万科魅力之城无锡市场选择精装修住无锡市场选择精装修住宅产品的项目较少，其宅产品的项目较少，其中未来之家由于其产品中未来之家由于其产品科技元素特殊性，因此科技元素特殊性，因此不宜作为精装修单位市不宜作为精装修单位市场参考案例；场参考案例；阳光阳光100长江国际二期长江国际二期金域蓝湾金域蓝湾七种武器之 拳头微观市场微观市场精装修市场精装修市场未来之家未来之家戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目名称项目名称物业形态物业形态均价均价/ /精装修精装修价格价格体量体量（万方）（万方）装修标准装修标准（元（元/ /）装修体量装修体量所占比例所占比例城尚城小高层、高层11000142000700套100%瑞城国际高层、小高层6000/900031.4140066套2.4%万科魅力之城高层、多层、小高层8000/90001091200122套1.7%万科东郡多层、高层6500/780021.51100100套5%七种武器之 拳头微观市场微观市场精装修市场精装修市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5部分品牌开发商选择了精装修户型通过推出时期看，除城尚城为全精部分品牌开发商选择了精装修户型通过推出时期看，除城尚城为全精装修，其他项目都在项目中期推出，且体量所占项目总体比例较少；装修，其他项目都在项目中期推出，且体量所占项目总体比例较少；销售情况较好，表明了市场对此类单元的认可，但同时也面对着市场销售情况较好，表明了市场对此类单元的认可，但同时也面对着市场客户讲究性价比、追求个性的消费特点，因此也存在市场风险，解决此客户讲究性价比、追求个性的消费特点，因此也存在市场风险，解决此类风险的最好方式是控制体量；类风险的最好方式是控制体量；精装修单位可以丰富产品类型，同时通过整合各种知名品牌，可以起精装修单位可以丰富产品类型，同时通过整合各种知名品牌，可以起到提升项目档次、制造营销噱头的效果；到提升项目档次、制造营销噱头的效果；七种武器之 拳头微观市场微观市场精装修市场精装修市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5综合无锡市场以及其他成熟市场案例，综合无锡市场以及其他成熟市场案例，DTZDTZ建议：建议： 本项目作为百万方级大盘，首次推盘以稳为上，不建议在一期配比不建议在一期配比精装修单位，避免风险； 精装修单位在丰富产品类型，提升项目方面的优势决定了在项目中项目中期期适当进行部分体量部分体量的推出是完全必要的，对于项目营销有促进作用； 未来本案主要竞争对手金域蓝湾是全部精装修产品，因此为寻求差异本项目不宜有过多的精装修单位； 参照市场案例，初步建议体量控制在在300300套以内，占总体比例约套以内，占总体比例约5%5%；七种武器之 拳头微观市场微观市场产品建议产品建议戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5需求市场客户分析需求市场客户分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡整体购买力分析无锡整体购买力分析客户调研需求样本描述：客户调研需求样本描述： 根据2008年3月底最新更新的DTZ客户动态跟踪系统，针对购买住宅的客户和准客户群体，筛选有效样本450份，对其所提供的信息和数据进行统计、分析，真实、客观、直接的反映了无锡本地市场客户对住宅产品的需求状态。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5从调查中发现，购房客户以自营企业主为多，其次公务员也占有一定比例。他们有一定的经济实力和购房的基础。从事行业戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.530-40岁成为购房人群的主力军，占到65.7。这部分为中青年，家庭结构特征为三口之家。年龄结构（%）学历水平（%）这群人，他们大部分拥有大专及其以上的学历，受过高素质的文化教育。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5分析发现：无锡市场中，购房的主要目的在自住，兼备一定比例的投资。自住兼备投资的强烈需求，让无锡的房地产市场还有更长远的发展。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5购房影响因素（%）分析中发现：产品的价格、交通条件、区域的环境、物业、户型为主要考虑因素。从而可以看出，目前无锡市场的自住客户，对居住的便利性和舒适性的要求较高。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5承受总价范围（%）从调查发现，购房者中36.27%的人愿意考虑在50-75万左右总价的产品，而对于可以承受75-100万左右的客户群体也占了26.45%的比重。这两类客户的经济实力和购房意愿，未来都可以接受我们的产品，是我们的目标客户群。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5对面积的需求（%）购房者大多数考虑75-150平米之间的产品，合计比例为78.40%，多选择两房、三房。随着80后人群进入婚龄，以及新无锡人群体的逐渐壮大，90平米左右的小户型也占据一定比重。单位：平方米戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5付款方式的选择（%）首付款来源（%）从调查发现，购房者对于付款方式的选择上， 超过20%的人群可以一次性支付。通过对个别购房者访谈，传统的无锡人倾向于一次性付款，但随着新无锡人数量越来越多，选择贷款支付的比例逐年上升并已经成为近年的主流。而对于贷款中的首付款来源来看，从银行贷款的人数将达到60%比例。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5通过对样本的统计分析：通过对样本的统计分析：n 城市开发区域不断扩大，如滨湖区等环境优美、交通便利的区域成为新兴的居住区域。但是城市开发区域不断扩大，如滨湖区等环境优美、交通便利的区域成为新兴的居住区域。但是对于无锡当地人而言，南长区等传统生活圈仍旧受到青睐；对于无锡当地人而言，南长区等传统生活圈仍旧受到青睐；n 目前，无锡市场的主力购房客户为私企老板和公务员，年龄在目前，无锡市场的主力购房客户为私企老板和公务员，年龄在30-45岁之间，倾向二房、三房岁之间，倾向二房、三房等户型；而处于人生上升阶段的白领则多以小户型为首选。总体市场的购买能力较强；等户型；而处于人生上升阶段的白领则多以小户型为首选。总体市场的购买能力较强；n 无锡目前多以改善性居住为主。无锡目前多以改善性居住为主。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目总体分析项目总体分析地块特征分析地块特征分析830000830000占地面积30.8万平方米，规划总建筑面积约83万平方米。位于无锡市运河西路西侧，清名路两侧，中南路东侧，地块规模地块规模平方米平方米830000平方米戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5Location地地块块项目东北方向紧临运河西路：项目东北方向紧临运河西路：本地块临京杭大运河，从西北向东南方向紧贴运河西路，独具天然水系资源。运河西路双向四车道，是近年来无锡重点投资建设的沿京杭大运河的景观大道。金城路为交通主干道。 运运河河西西路路京京京京杭杭杭杭大大大大运运运运河河河河九九 龙龙 仓仓 地地 块块第五章第五章项目特征分析项目特征分析地块特征分析地块特征分析金金城城路路戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5配套设施配套设施配套设施配套设施太湖广场太湖广场清扬公园清扬公园古罗马大酒店古罗马大酒店九九 龙龙 仓仓 地地 块块 周边配套集中在太湖广场，有高档酒店及商业、生活休闲、购物设施。 中南路附近有餐饮配套。 附近有公交车29路,31路,57路及501路。友谊大饭店友谊大饭店第五章第五章项目特征分析项目特征分析地块特征分析地块特征分析凯宾斯基大酒店凯宾斯基大酒店中桥小学中桥小学戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5Location地地块块项目为项目为CBDCBD、CLDCLD双核社区：双核社区：太湖广场云集各顶集品牌成为中央商务区，本地块超大面积住宅用地将成为中央生活区。 运运河河西西路路京京京京杭杭杭杭大大大大运运运运河河河河第五章第五章项目特征分析项目特征分析地块特征分析地块特征分析太湖广场太湖广场CBD九九 龙龙 仓仓 地地 块块CLD戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5市市 中中 心心 版版 块块地地块块 本地块位于太湖新城版块。 向北为市中心版块 西面为蠡湖广场版块太湖广场版块太湖广场版块第五章第五章项目特征分析项目特征分析地块特征分析地块特征分析REGION蠡湖广场蠡湖广场版块版块戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeaknessWeakness机遇机遇 OpportunityOpportunity挑战挑战 ThreatsThreats戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeaknessWeakness机遇机遇 OpportunityOpportunity挑战挑战 ThreatsThreats戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5优势优势 StrengthStrength项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析 区位优势区位优势：项目所在地近邻太湖广场，具有便利的交通设施。 环境优势环境优势：项目紧靠运河，独具天然水系资源；地块周边主干道金城路直接通往太湖旅游区。 规模优势规模优势：本项目将近90万平方米，是无锡市区范围内规模首屈一指的地块，足以引以市场的关注。 品牌优势品牌优势：开发商具有百年品牌优势，在地产开发也具有相当的经验，为本项目的开发带来较大的优势。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析劣势劣势 WeaknessWeakness机遇机遇 OpportunityOpportunity挑战挑战 ThreatsThreats优势优势 StrengthStrength戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析劣势劣势 WeaknessWeakness 居住氛围尚未形成居住氛围尚未形成：本区域居住人气和氛围的提升需要时间；周边配套、公交设施等尚不成熟。 地块缺陷：地块缺陷：地块西面有一煤矿机械厂，对居住环境有一定影响；同时地块内部有若干旧房子，不属于规划用地，破坏了地块以及将来社区的完整性。 自身去化压力自身去化压力：本项目规模较大，面世后经市场消化需较长时间。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析优势优势 StrengthStrength挑战挑战 ThreatsThreats机遇机遇 OpportunityOpportunity劣势劣势 WeaknessWeakness戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析机遇机遇 OpportunityOpportunity 板块崛起板块崛起：本地块处于不断崛起的太湖新城，较多楼盘正在建设，商业、市政配套不断完善。 营销市场营销市场：当前无锡市场上住宅楼盘的营销无吸引眼球的亮点，本项目若采取独到的营销宣传手法，将取得事半功倍的成效。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析优势优势 StrengthStrength挑战挑战 ThreatsThreats劣势劣势 WeaknessWeakness机遇机遇 OpportunityOpportunity戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析挑战挑战 ThreatsThreats 政策影响政策影响：政府对二次置业的限制政策将在一定程度上影响购房者的购房意愿。 未来竞争项目未来竞争项目：当项目面市时，将面临金域蓝湾等项目的竞争，将直接分流本项目的部分客户。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析项目特征分析SWOTSWOT分析分析SWOT机会机会优势优势劣势劣势挑战挑战 ThreatsThreats戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目总体定位项目总体定位戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5还原生活、引领时代的国际人居社区还原生活、引领时代的国际人居社区城市中心太湖广场城市中心太湖广场近百万方人居大盘近百万方人居大盘百年历史企业品牌百年历史企业品牌国际地产开发理念国际地产开发理念戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5国国 际际 的的人人 文文 的的双双 核核 的的戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5国际居住区国际居住区从海港城开始从海港城开始到时代广场的进行时到时代广场的进行时九龙仓始终秉承九龙仓始终秉承国际化的理念国际化的理念带给每一个城市对美好明天的期待带给每一个城市对美好明天的期待九龙仓已经成为九龙仓已经成为国际、时代、梦想的图腾国际、时代、梦想的图腾现在现在九龙仓将以创造城市明天的精神九龙仓将以创造城市明天的精神将以最具将以最具国际化的视野和理念国际化的视野和理念在这个美丽的、魅力的城市在这个美丽的、魅力的城市关怀人的居住关怀人的居住戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5九龙仓九龙仓百年历史百年历史厚积厚积百年人文精粹百年人文精粹而这些源自历史的传奇而这些源自历史的传奇如今都在其建筑中逐渐散发光华如今都在其建筑中逐渐散发光华让无锡感受让无锡感受百年传奇百年传奇让百年传奇引领无锡进入新时代让百年传奇引领无锡进入新时代用足以震撼一座城市的大型社区用足以震撼一座城市的大型社区去传达来自百年的声音去传达来自百年的声音人文居住区人文居住区戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5地地块块CBD太湖广场将成为无锡最纯粹最顶级的中央商务区CLD本地块超大面积住宅用地将成为CBD旁中央生活区 运运河河西西路路九九 龙龙 仓仓 地地 块块太湖广场太湖广场CBDCLD京京京京杭杭杭杭大大大大运运运运河河河河双核居住区双核居住区戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5当人类赖以生存的地表不再美丽当人类赖以生存的地表不再美丽 我们有责任将其重现我们有责任将其重现戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5当文人墨客的痕迹已不再华丽当文人墨客的痕迹已不再华丽 我们有责任传承文化瑰宝我们有责任传承文化瑰宝戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5当人类的智慧上升到一定高度当人类的智慧上升到一定高度我们有责任让其服务于居住我们有责任让其服务于居住戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5建筑的真谛永无止尽 先进的科技科技让建筑有更多可能文化艺术在此荟萃 我们将取其精华用于建筑艺术艺术如此好山好水 景观景观映衬我们的建筑逸群绝伦戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5人们期待着一种住所能净化自己的心灵人们期待着一种住所能提高自己的生活质量人们期待着一种住所能改变自己的精神生活戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5无锡九龙仓无锡九龙仓国际化人文典范双核社区国际化人文典范双核社区!INTERNATIONALHUMANITY DUALD 国际的国际的人文的人文的双核的双核的戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5契合品牌与产品的案名？契合品牌与产品的案名？戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5案名精神案名精神案名必须符合此项目九十万平米的大盘特征。案名必须符合此项目九十万平米的大盘特征。案名应与九龙仓文化及精神相匹配。案名应与九龙仓文化及精神相匹配。九九龙龙仓仓曾曾在在上上海海开开发发高高层层住住宅宅“汇汇宁宁花花园园”，并取得了成功。并取得了成功。本案可延续本案可延续“汇汇”这个字。这个字。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5汇汇宁宁花花园园的的“汇汇”字字虽虽说说有有徐徐汇汇区区的的地地理理位位置置的含义，也有更深一层的意思。的含义，也有更深一层的意思。汇：汇粹、荟萃、会集、聚集。汇：汇粹、荟萃、会集、聚集。本本项项目目将将汇汇集集住住宅宅领领域域中中各各高高端端品品牌牌共共同同打打造造时代精品，海纳百川，博采众长。时代精品，海纳百川，博采众长。汇汇戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5龙：在古代是帝王兴起的象征。龙：在古代是帝王兴起的象征。本项目九十万的大盘，优质的品质，足以构成无锡太湖广场区域屈指本项目九十万的大盘，优质的品质，足以构成无锡太湖广场区域屈指可数的项目。用龙来比喻不为过。可数的项目。用龙来比喻不为过。龙：君子、贤者的化身。龙：君子、贤者的化身。将本案塑造成一个有百年人文传承的精神家园，就是君子贤者造能达将本案塑造成一个有百年人文传承的精神家园，就是君子贤者造能达到的一种境界。到的一种境界。汇龙：云集贤者之地。汇龙：云集贤者之地。汇汇 龙龙戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5新：新时代，新社会，新观念，新思维。新：新时代，新社会，新观念，新思维。突破陈旧，创造更新。同样继承着九龙仓一贯的精神作风。突破陈旧，创造更新。同样继承着九龙仓一贯的精神作风。不惧改变，坚持向前，奋斗出新。不惧改变，坚持向前，奋斗出新。将本项目与新时代同行，接纳新思想的信息准确的告知受众。将本项目与新时代同行，接纳新思想的信息准确的告知受众。汇汇 龙龙 新新戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5城：城楼，城邑，城郭。为保民为之也。城：城楼，城邑，城郭。为保民为之也。城：能容纳众多人民的地方，并保护人民的地方。城：能容纳众多人民的地方，并保护人民的地方。本案九十万平米的规模加上各种配套可称的上是一个本案九十万平米的规模加上各种配套可称的上是一个“城城”。 智能化安全系统也将保护人们，有智能化安全系统也将保护人们，有“城城”的功能。的功能。汇汇 龙龙 新新 城城戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5这是一个汇集九龙仓百年基业的这是一个汇集九龙仓百年基业的“城城”！这是一个荟萃君子贤者风度的这是一个荟萃君子贤者风度的“城城”！这是一个云集先进居住理念的这是一个云集先进居住理念的“城城”！汇汇 龙龙 新新 城城案名建议案名建议戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5定性无锡人定性无锡人三千年吴越文化熏陶成长的城市和城市中的人深厚的文化底蕴深厚的文化底蕴一个时代一个时代过去，无锡始终平稳发展民风朴实真实民风朴实真实江南的山水、太湖孕育了无锡人特有的居民气质生活精致注重细节生活精致注重细节从 “小上海”到繁华现代的城市气质时尚，不断追求时尚时尚，不断追求时尚经济社会双步发展，生活水平仅次于沪苏杭经济社会双步发展，生活水平仅次于沪苏杭无锡人渴望更加国际现代的生活无锡人渴望更加国际现代的生活戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5动迁居民投资者来自整个无锡市，目前市场消费数量较多，属于“刚性”购房需求者。多来自无锡城区中心老区的本地人群。来自整个无锡市，目前数量很多，年龄一般在3550岁之间，关注产品的品质和未来社区的居住氛围。多为主要为私营企业主、大型企业的高管也包括一小部分社会精英。年轻人首次置业客户定位客户定位改善居住条件改善居住条件戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5年轻人首次置业年轻人首次置业改善型置业改善型置业投资者投资者动迁动迁置业置业人群数量充裕，随着无锡城市的不断发展，会呈上升态势。此类客户购买力有限，难以成为中高档产品市场的主力。人群数量相对较少，不适宜作为本项目的主要目标人群。随着生活水平的提高，人群逐步扩大，引领市场的品质化产品是此类人群的首要选择。客户定位客户定位戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目定价与销售执行项目定价与销售执行戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5样本楼盘选择原则：样本楼盘选择原则：具有相似或相同的规模、档次、客户群定位及 综合素质，同时兼顾区域高端楼盘及低端项目。位位 置置：即地段，购买房地产的重要选择因素；配配 套套：商业、教育、医疗、金融、休闲娱乐等社区配套的完善程度；交交 通通：与交通主干道的距离，可选择交通工具的多元性，人员出入的便捷性；环境景观环境景观：项目的内、外环境，景观价值度；户型特色户型特色：房屋的空间布置及面积大小是否满足客户的需求；营销策划营销策划：全面、客观的市场分析、准确的定位、有效的项目包装及营销策略等。物业管理物业管理：是否有成熟、专业的物管公司介入；品牌品牌：企业在区域建立的档次及客户心目中的形象；价格策略价格策略戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5比较内容比较内容权重权重朗诗未来之家朗诗未来之家万豪国际公寓万豪国际公寓太湖国际社区太湖国际社区世贸中心世贸中心金科东方王榭金科东方王榭位置位置20%1001018610190配套配套16%951018310291交通交通12%1011027510290景观景观12%95901038690户型户型12%90961009095营销策划营销策划11%9890999593物业管理物业管理9%939510010099品牌品牌8%90871009590总计总计100%98.76102.3497.69101.2998.24戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5计算内容计算内容代码代码朗诗未来之家朗诗未来之家万豪国际公寓万豪国际公寓太湖国际社太湖国际社区区世贸中心世贸中心金科东方王榭金科东方王榭修正系数修正系数Q Q95.8796.3391.7396.9391.9可比项目均价可比项目均价PIPI10000120008800120009000本项目比较价格本项目比较价格S=Q/PS=Q/PI I10430.79 12457.17 9593.37 14443.41 9793.25 楼盘所占权重楼盘所占权重WIWI30%20%15%20%15%本项目价格本项目价格P=P=（SWISWI）10476.710476.7元元/ /平方米平方米根据市场比较法计算:本项目目前市场可比均价为1000010000元元/ /戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5关于项目的价格关于项目的价格销售价格（毛坯）销售价格（毛坯）市场估价结果市场估价结果产品入市价格产品入市价格营销提升价值营销提升价值目标均价目标均价1200012000元元/ /平方米及以上平方米及以上目前均价目前均价1000010000元元/ /平方米平方米产品入市均价产品入市均价1100011000元元/ /平方米平方米戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5预热期预热期2008/102009/022008/102009/02开盘期开盘期2009/032009/062009/032009/06强销期强销期2009/072009/112009/072009/11持续期持续期2009/122010/042009/122010/04收尾期收尾期2010/052010/082010/052010/08推出推出300300套套再新推再新推330330套套再新推再新推400400套套消化消化90%90%消化消化95%95%消化消化90%90%剩余剩余100%100%积累客户积累客户900900组组25%60%85%100%答：一期共计答：一期共计18个月个月共计约共计约1107套套户均户均159平方米平方米累计金额累计金额4.29亿元亿元累计金额累计金额10.33亿元亿元销售金额销售金额4.29亿元亿元销售金额销售金额6.04亿元亿元销售金额销售金额4.72亿元亿元累计金额累计金额15.05万元万元销售金额销售金额2.55亿元亿元累计金额累计金额17.6亿元亿元关于项目的去化关于项目的去化 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目营销推广策略建议项目营销推广策略建议戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5当有人说：2006年是无锡万科年！那么，请允许我们为您开启无锡地产的九龙仓时代！2007年是无锡顺驰年！2008，无锡看金科！无锡九龙仓国际化人文典范双核社区!戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5品牌营销：全方位、多元化渠道，例如：报纸、网络、户外；品牌营销：全方位、多元化渠道，例如：报纸、网络、户外；项目营销：一系列的事件突破、引爆，例如：契合房交会、奥运会；项目营销：一系列的事件突破、引爆，例如：契合房交会、奥运会；产品营销：活动推广，例如：产品推介会；产品营销：活动推广，例如：产品推介会；客户营销：口碑传播，以老带新，有如滚雪球，几何速度扩大；客户营销：口碑传播，以老带新，有如滚雪球，几何速度扩大；体验营销：销售环节情景体验，例如：生活体验馆、样板展示区；体验营销：销售环节情景体验，例如：生活体验馆、样板展示区；营销思路营销思路DTZDTZ可以为您做到可以为您做到戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5根据根据DTZDTZ对无锡市场的详细了解和在无锡市场近年的操盘经验，对于如此体对无锡市场的详细了解和在无锡市场近年的操盘经验，对于如此体量级别项目，提供以下营销节点的相关建议。量级别项目，提供以下营销节点的相关建议。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52008.5-2008.92008.5-2008.9市场预热期市场预热期2008.10-2009.22008.10-2009.2公开亮相期公开亮相期2009.3-2009.62009.3-2009.6开盘强销期开盘强销期2009.7-2009.102009.7-2009.10持续销售期持续销售期推广阶段推广阶段企业品牌推广企业品牌推广项目推介项目推介住宅产品推介住宅产品推介系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广品牌推介品牌推介推广内容推广内容树立品牌的市场形象树立品牌的市场形象积累目标客户积累目标客户公开销售公开销售公开销售以及后期公开销售以及后期的推广的推广营销目标营销目标5 5月月1 1月月7 7月月1010月月1010月月3 3月月售楼处售楼处开放开放会所开会所开放放开盘开盘戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52008.5-2008.92008.5-2008.9市场预热期市场预热期2008.10-2009.22008.10-2009.2公开亮相期公开亮相期2009.3-2009.62009.3-2009.6开盘强销期开盘强销期2009.7-2009.102009.7-2009.10持续销售期持续销售期推广阶段推广阶段5 5月月1 1月月7 7月月1010月月1010月月3 3月月售楼处售楼处开放开放会所开会所开放放开盘开盘企业品牌推广企业品牌推广项目推介项目推介住宅产品推介住宅产品推介系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广品牌推介品牌推介推广内容推广内容树立品牌的市场形象树立品牌的市场形象积累目标客户积累目标客户公开销售公开销售公开销售以及后期公开销售以及后期的推广的推广营销目标营销目标戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5媒媒 体体5 5月月7 7月月9 9月月1010月月6 6月月8 8月月市场预热期（市场预热期（08.5-08.908.5-08.9）户户 外外事事 件件网络：项目网站、网络：项目网站、wxhouse、搜房网、房地产信息网、搜房网、房地产信息网报纸：报纸：58月江南晚报、无锡日报每月整版各一次月江南晚报、无锡日报每月整版各一次 9月江南晚报、无锡日报每周整版各一次，必要可考虑跨版月江南晚报、无锡日报每周整版各一次，必要可考虑跨版直邮：会员内刊直邮直邮：会员内刊直邮大牌：项目周边、太湖广场、商业大厦、主干道路口选择性投放大牌：项目周边、太湖广场、商业大厦、主干道路口选择性投放6块块高炮：沪宁线沿线、高速转角入口高炮：沪宁线沿线、高速转角入口8个个工地围板工地围板奥运会：奥运会：“加油奥运加油奥运与时代同行与时代同行”无锡九龙仓千人马拉松无锡九龙仓千人马拉松企业文化体验馆：市区设置企业文化体验馆企业文化体验馆：市区设置企业文化体验馆物物 料料会员内刊、会员内刊、DM、项目宣传、项目宣传VCR房交会前完毕、会员卡、入会申请资料房交会前完毕、会员卡、入会申请资料体验馆投入使用体验馆投入使用诠释时代生活诠释时代生活戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.55 5月月7 7月月9 9月月1010月月6 6月月8 8月月预热期预热期树立品牌树立品牌市场形象市场形象销售人员驻场前培训奥运活动启动执行售楼处开工建造、装修。9月底交付使用启动大众渠道推广，通过有针对性地媒体组合方式，诠释并拉升企业以及项目的地位媒体公关。由事件营销引发关注制作宣传资料、DM、项目介绍书等培养九龙培养九龙仓在无锡仓在无锡的市场口的市场口碑，从而碑，从而吸引客户吸引客户的关注。的关注。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52008.5-2008.92008.5-2008.9市场预热期市场预热期2008.10-2009.22008.10-2009.2公开亮相期公开亮相期2009.3-2009.62009.3-2009.6开盘强销期开盘强销期2009.7-2009.102009.7-2009.10持续销售期持续销售期推广阶段推广阶段5 5月月1 1月月7 7月月1010月月1010月月3 3月月售楼处售楼处开放开放会所开会所开放放开盘开盘企业品牌推广企业品牌推广项目推介项目推介住宅产品推介住宅产品推介系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广品牌推介品牌推介推广内容推广内容树立品牌的市场形象树立品牌的市场形象积累目标客户积累目标客户公开销售公开销售公开销售以及后期公开销售以及后期的推广的推广营销目标营销目标戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5媒媒 体体1010月月1212月月2 2月月1111月月1 1月月公开亮相期（公开亮相期（08.10-09.208.10-09.2）户户 外外事事 件件网络：项目网站、网络：项目网站、wxhouse、搜房网、房地产信息网、搜房网、房地产信息网报纸：江南晚报、无锡日报每周整版各一次，密集投放报纸：江南晚报、无锡日报每周整版各一次，密集投放短信：开盘前半月针对区域、人群投放短信：开盘前半月针对区域、人群投放杂志：金卡生活、浙商、车友；电视杂志：金卡生活、浙商、车友；电视/电台：节目冠名等电台：节目冠名等直邮：会员内刊直邮直邮：会员内刊直邮大牌：项目周边、太湖广场、商业大厦、主干道路口选择性投放大牌：项目周边、太湖广场、商业大厦、主干道路口选择性投放6块块高炮：沪宁线沿线、高速转角入口高炮：沪宁线沿线、高速转角入口8个个工地围板、道旗、车体广告工地围板、道旗、车体广告秋交会：设置企业形象展位秋交会：设置企业形象展位产品推介会：介绍项目产品产品推介会：介绍项目产品揭牌仪式，售楼处公开，概念售楼处中时空隧道带看通道揭牌仪式，售楼处公开，概念售楼处中时空隧道带看通道“客户会客户会”成立，客户升级成立，客户升级价格测试价格测试物物 料料户型单页、模型、开盘用礼品、技术楼书、电子楼书、合同文本、销售户型单页、模型、开盘用礼品、技术楼书、电子楼书、合同文本、销售人员培训资料、其他销售道具人员培训资料、其他销售道具同步时代生活同步时代生活3 3月月戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5蓄水期蓄水期住宅产品住宅产品推介推介价格测试售楼处开放，启动时空带看通道准备开盘物料，如合同文本等。形成购买形成购买力力本阶段许本阶段许启动所有启动所有媒体通路媒体通路以及推广以及推广方式；并方式；并对初步积对初步积累累900900组和组和筛选筛选600600组组准客户。准客户。1010月月1212月月2 2月月1111月月1 1月月3 3月月秋交会设置展位客户会成立、媒体宣传铺开，开始蓄积客户，并筛选准客户。客户会成立、媒体宣传铺开，开始蓄积客户，并筛选准客户。产品推介会回访客户销售员培训会所开放体验准客户升级VIP奢侈品展会戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52008.5-2008.92008.5-2008.9市场预热期市场预热期2008.10-2009.22008.10-2009.2公开亮相期公开亮相期2009.3-2009.62009.3-2009.6开盘强销期开盘强销期2009.7-2009.102009.7-2009.10持续销售期持续销售期推广阶段推广阶段5 5月月1 1月月7 7月月1010月月1010月月3 3月月售楼处售楼处开放开放会所开会所开放放开盘开盘企业品牌推广企业品牌推广项目推介项目推介住宅产品推介住宅产品推介系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广品牌推介品牌推介推广内容推广内容树立品牌的市场形象树立品牌的市场形象积累目标客户积累目标客户公开销售公开销售公开销售以及后期公开销售以及后期的推广的推广营销目标营销目标戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5媒媒 体体3 3月月5 5月月7 7月月4 4月月6 6月月开盘强销期（开盘强销期（09.3-09.609.3-09.6）户户 外外事事 件件网络：项目网站、网络：项目网站、wxhouse、搜房网、房地产信息网、搜房网、房地产信息网报纸：江南晚报、无锡日报每周整版各一次，密集投放报纸：江南晚报、无锡日报每周整版各一次，密集投放杂志：金卡生活、浙商、车友；电视杂志：金卡生活、浙商、车友；电视/电台：节目冠名等电台：节目冠名等口碑：依靠品牌支持者口碑传播口碑：依靠品牌支持者口碑传播直邮：会员内刊直邮直邮：会员内刊直邮大牌：项目周边、太湖广场、商业大厦、主干道路口选择性投放大牌：项目周边、太湖广场、商业大厦、主干道路口选择性投放3块块高炮：沪宁线沿线、高速转角入口高炮：沪宁线沿线、高速转角入口8个个工地围板、道旗、车体广告工地围板、道旗、车体广告盛大开盘盛大开盘一系列周期性小型客户活动如酒会、理财讲座、风水讲座等持续引爆一系列周期性小型客户活动如酒会、理财讲座、风水讲座等持续引爆掌握时代生活掌握时代生活戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5强销期强销期系列卖点系列卖点推广推广项目盛大开盘借助第一借助第一轮的热销轮的热销攻势，采攻势，采取危机营取危机营销和口碑销和口碑营销结合营销结合的方法继的方法继续积累新续积累新客户。平客户。平均每月举均每月举办一次具办一次具有针对性有针对性的活动，的活动，稳住准客稳住准客户并拓展户并拓展新客户。新客户。积累积累700700组组客户。客户。依靠客户的力量，口碑传播。保证项目曝光率。依靠客户的力量，口碑传播。保证项目曝光率。3 3月月5 5月月7 7月月4 4月月6 6月月围绕房源产品卖点平面媒体密集投放新老客户答谢会光影意大利电影展端午节风俗会戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.52008.5-2008.92008.5-2008.9市场预热期市场预热期2008.10-2009.22008.10-2009.2公开亮相期公开亮相期2009.3-2009.62009.3-2009.6开盘强销期开盘强销期2009.7-2009.102009.7-2009.10持续销售期持续销售期推广阶段推广阶段5 5月月1 1月月7 7月月1010月月1010月月3 3月月售楼处售楼处开放开放会所开会所开放放开盘开盘企业品牌推广企业品牌推广项目推介项目推介住宅产品推介住宅产品推介系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广系列卖点推广品牌推介品牌推介推广内容推广内容树立品牌的市场形象树立品牌的市场形象积累目标客户积累目标客户公开销售公开销售公开销售以及后期公开销售以及后期的推广的推广营销目标营销目标戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5媒媒 体体7 7月月9 9月月8 8月月1010月月持续销售期（持续销售期（09.7-09.1009.7-09.10）户户 外外事事 件件网络：项目网站、网络：项目网站、wxhouse、搜房网、房地产信息网、搜房网、房地产信息网报纸：江南晚报、无锡日报每周整版各一次，密集投放报纸：江南晚报、无锡日报每周整版各一次，密集投放杂志：金卡生活、浙商、车友；电视杂志：金卡生活、浙商、车友；电视/电台：节目冠名等电台：节目冠名等口碑：依靠品牌支持者口碑传播口碑：依靠品牌支持者口碑传播大牌：项目周边、太湖广场、商业大厦、主干道路口选择性投放大牌：项目周边、太湖广场、商业大厦、主干道路口选择性投放3块块工地围板工地围板秋交会：为后续项目推进准备秋交会：为后续项目推进准备时代伴你同行时代伴你同行戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5持销期持销期系列卖点系列卖点推广推广项目二次开盘立足于已立足于已经形成的经形成的品牌和项品牌和项目口碑，目口碑，以及已落以及已落定客户的定客户的带动作用，带动作用，注重居住注重居住氛围的体氛围的体验作用，验作用，完成自然完成自然去化。去化。依靠客户的带动作用，营销互动活动，如体验会等。依靠客户的带动作用，营销互动活动，如体验会等。围绕房源产品卖点平面媒体针对投放银行互动活动感恩园丁答谢会秋交会7 7月月9 9月月8 8月月1010月月1111月月戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5品牌与项目并行品牌与项目并行品牌贯彻项目始终品牌贯彻项目始终一个一个“核心核心”：九龙仓企业精神，九龙仓住宅地产精神，国际化视野、人文关怀：九龙仓企业精神，九龙仓住宅地产精神，国际化视野、人文关怀一个团体：一个团体：“客户会客户会”，为销售也为企业品牌，为销售也为企业品牌一本刊物：九龙仓内刊一本刊物：九龙仓内刊若干次事件：项目揭幕仪式、企业文化体验馆开放、产品推介会、奥运系列活动、系列讲座若干次事件：项目揭幕仪式、企业文化体验馆开放、产品推介会、奥运系列活动、系列讲座十多个户外：户外广告牌、高炮，项目和企业并行十多个户外：户外广告牌、高炮，项目和企业并行百次重复：九龙仓品牌在各方面的重复亮象，从九龙仓时代大厦到九龙仓住宅地产百次重复：九龙仓品牌在各方面的重复亮象，从九龙仓时代大厦到九龙仓住宅地产无数响应无数响应戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.520082008年年 合计合计 1468.51468.5万元万元 （总体（总体50%50%）20092009年年 合计合计 1468.51468.5万元（总体万元（总体50%50%）推广时间69月1012月1月5月6月9月10月12月推广费用推广费用881.1881.1万万（总体（总体30%30%）587.4587.4万元万元( (总体总体20%)20%) 587.4 587.4万元万元( (总体总体20%)20%)293.7293.7万元万元( (总体总体10%)10%) 587.4 587.4万元万元( (总体总体20%)20%)1、户外广告发布、画面更换264万（30%）235（40%)2、车身广告发布117（20%)3、报纸、杂志、直邮220万（25%）235（40%)352（60%)59万（20%)176（30%)4、电视、短信、电台、分众88万（10%）59万（10%)59万（10%)29万（10%)5、网络推广88万（10%）59万（10%)6、罗马旗、横幅、灯箱广告44万（5%）30（5%) 30（5%)29万（10%) 活动、展会、奖项活动、展会、奖项等费用等费用176176万（万（20%20%）148148万（万（25%25%）148148万（万（25%25%）176176万（万（60%60%）118118万（万（20%20%）1、参评获奖44万（5%）2、营销活动、礼品44万（5%）89万（15%) 89万（15%)117万（40%)59万（10%)3、房交会、布展等88万（10%）59万（10%)59万（10%)59万（20%)59万（10%)一期营销费用按总销金额一期营销费用按总销金额17.817.8万万* *1100011000元元/ /*1.5%=2937*1.5%=2937万元；万元；戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目示范区建议项目示范区建议戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5售楼处、样板房售楼处、样板房戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5广场广场利用现有开阔的场地，摆放有会所感受的利用现有开阔的场地，摆放有会所感受的座椅，让客户感受会所的氛围。座椅，让客户感受会所的氛围。此处也可做客户休息区，让客户在轻松的此处也可做客户休息区，让客户在轻松的环境中体验来自九龙仓文化的居住氛围。环境中体验来自九龙仓文化的居住氛围。项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5结合绿化景观，重点突结合绿化景观，重点突出水景，突显生态化的出水景，突显生态化的灵动气息。灵动气息。广场广场项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5工地围墙广告可更具人性化。将本项目的文化直接的传达给受众。工地围墙广告可更具人性化。将本项目的文化直接的传达给受众。工地围墙外区域可做成小区交付后的实景样板，工地围墙外区域可做成小区交付后的实景样板，让购房者提前体验居住后的感受。让购房者提前体验居住后的感受。拳头-情景推广周边周边项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5在售楼处玻璃内侧做绿化区，将室内在售楼处玻璃内侧做绿化区，将室内外用绿化有机的联系起来。外用绿化有机的联系起来。充分表达了祟尚绿色的理念。充分表达了祟尚绿色的理念。设置儿童活动区，让带儿童来的父母体验到设置儿童活动区，让带儿童来的父母体验到本项目的人本主义和关怀，增加客户对本项本项目的人本主义和关怀，增加客户对本项目的亲切感。目的亲切感。拳头-情景推广感性装饰感性装饰项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5在售楼处内增加会所区域，吧台，座在售楼处内增加会所区域，吧台，座椅，沙发，酒柜椅，沙发，酒柜以现代、简洁的风格来营造符合本项以现代、简洁的风格来营造符合本项目的征。一切尽显高雅，尊贵，且令目的征。一切尽显高雅，尊贵，且令人放松。人放松。拳头-情景推广感性装饰感性装饰项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5在售楼处内增加艺术品阵列，让购房者感受浓厚的九龙仓百年企业文在售楼处内增加艺术品阵列，让购房者感受浓厚的九龙仓百年企业文化的沉积，将售楼处强烈的商业气息变成高贵典雅的艺术气氛。化的沉积，将售楼处强烈的商业气息变成高贵典雅的艺术气氛。在售楼处内悬挂拍摄的九龙仓成功项目的系列在售楼处内悬挂拍摄的九龙仓成功项目的系列照片。该举措可拉近未购房者体与九龙仓企业照片。该举措可拉近未购房者体与九龙仓企业之间的距离。之间的距离。感性装饰感性装饰项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5感性装饰目的是为渲染气氛，理性感性装饰目的是为渲染气氛，理性装饰则是给客户看实实在在的产品，装饰则是给客户看实实在在的产品，让客户真确直观的了解建筑使用的让客户真确直观的了解建筑使用的材料。材料。拳头-情景推广感性装饰感性装饰项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5将使用的产品陈列在专设的样板区，配合销售人员专业的讲解，将使用的产品陈列在专设的样板区，配合销售人员专业的讲解，使客户对本项目有更具体的了解，增加可信度，提升品牌形象。使客户对本项目有更具体的了解，增加可信度，提升品牌形象。拳头-情景推广感性装饰感性装饰项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5智能化系统的展示也很重要，这是居民最常使用的系智能化系统的展示也很重要，这是居民最常使用的系统，在样本区展示能对销售起到很大作用。统，在样本区展示能对销售起到很大作用。拳头-情景推广感性装饰感性装饰项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5建议在售楼处通往样板房的通道中，设置特别的绿化景观通道，让建议在售楼处通往样板房的通道中，设置特别的绿化景观通道，让客户提前感受到本项目在景观、绿化方面的优势。客户提前感受到本项目在景观、绿化方面的优势。拳头-情景推广带看通道带看通道 项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5样板房的位置应用醒目标识来指示，加上图片文字及标识来充实，样板房的位置应用醒目标识来指示，加上图片文字及标识来充实，让客户走路时也能感受到本项目的细致，周到的介绍。让客户走路时也能感受到本项目的细致，周到的介绍。拳头-情景推广带看通道带看通道 项目示范区建议项目示范区建议售楼处售楼处戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5施工工艺与建筑品质的直观体现，增加客户在施工工艺与建筑品质的直观体现，增加客户在现场的感受力，为销售推广增加卖点与说法。现场的感受力，为销售推广增加卖点与说法。项目示范区建议项目示范区建议工法样板房工法样板房戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5样板房在期房的销售过程中非常重要，特别针对高端项目而言。样板房在期房的销售过程中非常重要，特别针对高端项目而言。本行建议本项目的样板房装修风格可以简约风格为主，在临窗面及本行建议本项目的样板房装修风格可以简约风格为主，在临窗面及单元入口处可设置较多绿化景观，体现本项目的特色；单元入口处可设置较多绿化景观，体现本项目的特色；拳头-情景推广项目示范区建议项目示范区建议样板房样板房戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5会所配套会所配套戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议DTZDTZ建议：建议：目前会所已经是高档社区的标志性符号，会所的档次和规模也是目前会所已经是高档社区的标志性符号，会所的档次和规模也是 高档物业价格和档次的一面镜子。为体现本项目的品质高档物业价格和档次的一面镜子。为体现本项目的品质定位，会定位，会 所配套应尽量做到高标准、高档次，尽量引进一些较为所配套应尽量做到高标准、高档次，尽量引进一些较为先进的休先进的休 闲方式，同时最大限度的利用高层的特色，为今后入住闲方式，同时最大限度的利用高层的特色，为今后入住的业主提的业主提 供独一无二的专业服务。供独一无二的专业服务。会所的设置能充分体现项目高品质的市场定位和豪华、高贵的生活方式，从会所的设置能充分体现项目高品质的市场定位和豪华、高贵的生活方式，从产品、生活理念、文化等各个细节处进一步提升目标客户的身份地位感，与产品、生活理念、文化等各个细节处进一步提升目标客户的身份地位感，与市场上的绝大多数不同档次的楼盘形成很明显的差异性。市场上的绝大多数不同档次的楼盘形成很明显的差异性。在最先面市的在最先面市的A A地块中设置会所，尽早推向市场，为项目奠定基调。地块中设置会所，尽早推向市场，为项目奠定基调。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5娱乐型娱乐型社区配套需求社区配套需求健身房已经成为社区必备的设施。儿童游乐设施也位居前三甲，显示了客户在购房时对下一代的关爱。游泳池、咖啡屋等现代时尚休闲配套需求上升，逐渐显示出现代人的生活方式逐渐发生变化。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议会所功能会所功能在现代综合性社区中，会所成为住宅产品在现代综合性社区中，会所成为住宅产品“软实力软实力”的表现形式之一：的表现形式之一：会所是楼盘文化气质的最佳表现方式；会所是楼盘文化气质的最佳表现方式；会所是衡量楼盘档次的尺度；会所是衡量楼盘档次的尺度；会所是业主生活方式的外延，也体现了开发商的前瞻性思路和引导；会所是业主生活方式的外延，也体现了开发商的前瞻性思路和引导；会所是现代住宅格局注重私密性的情况下，业主之间交流、沟通的平台。会所是现代住宅格局注重私密性的情况下，业主之间交流、沟通的平台。休闲中心休闲中心健身设施健身设施文化中心文化中心生活功能生活功能商务中心商务中心会议中心会议中心雪茄红酒廊雪茄红酒廊高档餐饮高档餐饮生活配套生活配套社交功能社交功能商务功能商务功能戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议会所功能会所功能市场实际在高档楼盘中实际使用相对较少，但却被客户视作高档盘必不可少的设施，满足其炫耀心态。客户心态高端客户群体的自我保护意识、隐私意识很强，在公共场合游泳会令他们感觉不适宜。因此小区中儿童、老人、外籍人使用较多。客观条件如将游泳池建造在高层，建设成本相对增加，且需满足一定的层高要求、布局要求（与建筑结构有关）。建议：建议：设置设置“趣味性趣味性”游泳池，迎合儿游泳池，迎合儿童戏水需要；童戏水需要；为避免干扰高档会所其他功能区为避免干扰高档会所其他功能区的服务功能，建议游泳池在小区内的服务功能，建议游泳池在小区内单独设置，并与水景结合。单独设置，并与水景结合。会所典型设施：游泳池会所典型设施：游泳池戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议会所功能会所功能会所典型设施：运动设施会所典型设施：运动设施羽毛球网球场（室内）桌球室健身房韵律操房乒乓球室等建议：建议：运动设施为会所中必不可少的项目，也是业主使用较多的项目；运动设施为会所中必不可少的项目，也是业主使用较多的项目；建议在设计中处理好动静分区的问题，不对其它功能房间产生影响。建议在设计中处理好动静分区的问题，不对其它功能房间产生影响。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议会所功能会所功能往往与一定的休闲文化氛围相联系。档次较高，与高档餐饮、社交功能相互配合，业主使用较多。建议：建议：是本案会所硬件设施的重要组成部分。是本案会所硬件设施的重要组成部分。也是本案会所也是本案会所“文化场文化场”的重要构成元素。的重要构成元素。会所典型设施：咖啡厅、酒吧会所典型设施：咖啡厅、酒吧戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议会所功能会所功能会所的重要组成部分，也是利用率较高的部分建议：建议：考虑到儿童同时也是游泳池的常客，可将儿童活动中心考虑到儿童同时也是游泳池的常客，可将儿童活动中心与游泳池一起设置。与游泳池一起设置。儿童活动中心考虑设置琴室、画室、舞蹈室、游艺室等。儿童活动中心考虑设置琴室、画室、舞蹈室、游艺室等。设计中处理好动静分离的问题，不对其它使用空间产生设计中处理好动静分离的问题，不对其它使用空间产生干扰。干扰。 会所典型设施：儿童活动中心会所典型设施：儿童活动中心戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议会所功能会所功能作为高档会所的组成内容，阅览室无需配置品种齐全的图书，而应迎合高档客户的需要，形成一个安静、舒适的阅读环境，在内容方面设置一些他们希望接触的报纸、杂志。会所典型设施：阅览室会所典型设施：阅览室戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议会所功能会所功能作为一种在高端私人会所中流作为一种在高端私人会所中流行的社交休闲形式，应当被引行的社交休闲形式，应当被引入到本案的会所中，既满足住入到本案的会所中，既满足住宅客户的需要，也可吸引一些宅客户的需要，也可吸引一些高端的商务人群。高端的商务人群。会所典型设施：红酒雪茄室会所典型设施：红酒雪茄室雪茄是时下高档私人会所中最流行的时尚，由于其存放条件苛刻，通常由会所为客人提供储存。雪茄品鉴室为高品位客户群体提供了极好的社交平台。雪茄是一种奢侈品，不仅是表现在昂贵的价格和奢华的配置上，而且还表现在享受雪茄需的那份时间和空间。雪茄与红酒的搭配在某种意义上代表了成功人士的生活方式，因此本行建议在会所局部设立类似的功能区域。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5七种武器之 拳头拳头-情景推广会所配套建议会所配套建议会所功能会所功能根据高端客户需求，结合高档住宅项目的会所配置，根据高端客户需求，结合高档住宅项目的会所配置，建议地块会所规模控建议地块会所规模控制在制在35003500平米左右平米左右，其中包括：，其中包括：游泳池游泳池10001000平米平米健身房健身房700700平米平米桑拿房桑拿房200200平米平米乒乓球室乒乓球室100100平米平米桌球室桌球室100100平米平米棋牌室棋牌室200200平米平米雪茄室雪茄室100100平米平米儿童游戏室儿童游戏室6060平米平米阅览室阅览室100100平米平米会议室会议室250250平米平米咖啡厅咖啡厅200200平米平米休息室休息室100100平米平米室外网球场室外网球场不计建面不计建面室外篮球场不计建面室外篮球场不计建面戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5会所将成为项目的一大亮点！会所将成为项目的一大亮点！会所将成为项目的一大亮点！会所将成为项目的一大亮点！会所将成为项目的一大亮点！会所将成为项目的一大亮点！建议做成主题会所，吸引市场的眼球，提升地块的价值！建议做成主题会所，吸引市场的眼球，提升地块的价值！建议做成主题会所，吸引市场的眼球，提升地块的价值！建议做成主题会所，吸引市场的眼球，提升地块的价值！建议做成主题会所，吸引市场的眼球，提升地块的价值！建议做成主题会所，吸引市场的眼球，提升地块的价值！戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5打造出打造出“九大会所九大会所”全方位满足了人们对顶级富豪生活的向往全方位满足了人们对顶级富豪生活的向往七种武器之 拳头会所案例借鉴会所案例借鉴香港贝沙湾香港贝沙湾戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5航空俱乐部（航空俱乐部（SKY CLUBSKY CLUB）设施配置：豪华私人飞机、直升飞机、名车（接送客人至机场搭乘私人飞机）等服务内容：业主可预约使用豪华私人飞机（使用签帐积分或支付费用）；指定飞行50个国家或地区的服务范围；直升飞机、豪华轿车或跑车接送客人至机场搭乘私人飞机；机上提供一应俱全的美食服务七种武器之 拳头会所案例借鉴会所案例借鉴香港贝沙湾香港贝沙湾戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5美食家俱乐部美食家俱乐部设施及服务：会所选聘世界各地名厨提供服务。在房产单元装修中延伸“美食家俱乐部”的精神，提供德国MIELE厨具等配置，形成一个开阔明亮雅致的厨房，为业主提升烹饪乐趣。七种武器之 拳头会所案例借鉴会所案例借鉴香港贝沙湾香港贝沙湾戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5健康与美容会所健康与美容会所设施及服务：由香港专为明星设计发型的Ricky Kwok带领的美容专家提供服务。包括YOGA、SPA等健康与美容服务内容多达110项。七种武器之 拳头会所案例借鉴会所案例借鉴香港贝沙湾香港贝沙湾戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5艺术会所艺术会所设施及服务：收藏了100件以上的珍贵艺术品。特别邀请日本国际级小提琴家西琦崇子驻场，在会所内教导业主的小朋友拉小提琴。联合古典音乐权威NAXOS公司，为贝沙湾楼盘特别推出“网上唱片室”与“网上有声图书馆”等，使业主可以通过互联网欣赏到各式各样的古典音乐、古典文学作品、莎士比亚作品、文化资料等。七种武器之 拳头会所案例借鉴会所案例借鉴香港贝沙湾香港贝沙湾戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5品酒俱乐部品酒俱乐部设施及服务：每年提供200瓶极品佳酿，供业主与友人把酒品尝。名车俱乐部名车俱乐部设施及服务：会所内提供12部古典或豪华型名车，业主可预定使用。七种武器之 拳头会所案例借鉴会所案例借鉴香港贝沙湾香港贝沙湾戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5游艇俱乐部游艇俱乐部设施及服务：配备私家游艇，每周六、周日固定时间出海，业主可预约搭乘。七种武器之 拳头会所案例借鉴会所案例借鉴香港贝沙湾香港贝沙湾戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5娱乐会所娱乐会所设施及服务：会所内有覆盖全球的国际电视频道播放。业主也可参加网上互动游戏。儿童会所儿童会所周详的培训计划、系列课程。多项社区儿童活动，提供语言技能、音乐、舞台表演等方面培养技巧及展现才能的平台。七种武器之 拳头会所案例借鉴会所案例借鉴香港贝沙湾香港贝沙湾戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2008.5无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5DTZ认为，好的营销企划需要开发商、建筑师、营销商、广告商等认为，好的营销企划需要开发商、建筑师、营销商、广告商等多方共同，反复探讨、碰撞的结果，千锤百炼，非一朝一夕所能完成，多方共同，反复探讨、碰撞的结果，千锤百炼，非一朝一夕所能完成，所以，需要的是未来大家共同的努力所以，需要的是未来大家共同的努力