项目发展战略及定位报告筑城地产商业地产全程服务商莱州商业未来莱州商业未来 看看“印象城印象城”金运地产金运地产 - - 综合体项目综合体项目我们对印象城商业项目的思考2这是莱州城市商业升级突破口也是对莱州商业模式的新尝试更是补充莱州综合商业空白的里程碑1.1莱州市宏观发展概要【市场分析】莱州整体情况综述n莱州市位于山东半岛西北部，西临渤海莱州湾,东临招远市，东南与莱西市接壤，南连平度市，西南与昌邑市相望，西、北濒临渤海湾，拥有108公里长的优质海岸线。n莱州市辖16个镇街、3个省级开发区，面积1878平方公里，人口86万。莱州【市场分析】居民收入及支出1.2莱州经济指标莱州居民收入连续增长莱州居民收入增长推动消费增加n2011年，莱州市人均居民收入达到25000元；n20062011年，莱州市人均居民收入累计增加92.8%；n2008年，莱州市人均消费性支出达到13152元；n20002008年，莱州市人均消费性支出累计增加159.3%；2.2莱州市中心商圈布局【市场分析】商业布局北关街本项目本项目餐饮娱乐商街品牌专营街品牌专营街莱州市政府光州街文化街府前街特色商业街莱州路n 商业未来发展目标：打造以莱州路为轴的商业中心“一轴三线”莱州路为轴中心的特色商街；府前街为品牌专营街；文化街为品牌专营街；光州街为餐饮娱乐特色商街；n服务人口在34万人以上；预计到2016年：社会消费品零售总额达到410亿元，年均增长17.25%；商业服务城镇人口41万人；数据来源：甲方提供数据统计资料3.3 项目SWOT分析【市场分析】n位于莱州市区最核心位置，距离人气较高利群商厦直线距离不足700米，百大直线距离800米，周边区域商业氛围浓厚；n本项目为商业、办公、酒店、住宅为一体的商业综合体，其它业态将会带动商业的发展；n项目作为城市发展规划中的品牌商业街中的重点，取得了政府的大力支持，也受到了莱州市民的关注；n超大停车的规划，为本项目带来了大量有车一族的消费；n项目沿街面只有文昌北路与文化东路，而文昌北路项目主体沿街店面不多，北面展示效果不佳；n项目商业一、二层均以部分销售，不利于业态组合的重新划分，层高设置不利于项目复合业态的规划；n项目西面一公里范围内拥有当地比较成熟2个商业项目，对西面消费人群的导入会产生截流，存在竞争；n目前的商业布局不利于后期的招商与营运；n城市快速的经济增长速度将带动商业进入发展转型期；n商业发展目前依然处在至2004年后的停滞状态；n新颖、时尚、复合型一站式消费的购物中心存在空白；S-优势W-劣势T-威胁O-机会【市场分析】7.4业态布局方案建议一业态布局建议B1L1特色餐饮特色餐饮箱包皮鞋化妆品黄金钟表眼镜礼品鲜花搜酷城、电玩搜酷城、电玩礼品、工艺品礼品、工艺品【市场分析】7.1 目标消费者分析业态布局建议L2L1L3美食街美食街儿童天地儿童天地影院影院ktvktv女装内衣休闲运动男装特色餐饮特色餐饮