第一讲第一讲 房地产权属法律制度房地产权属法律制度一、房地产法概述房地产与房地产法规房地产与房地产法规（一）房地产的概念与特点n n1 1、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的总称。房屋的总称。n n2 2、 房地产与不动产、房屋、土地的关系？房地产与不动产、房屋、土地的关系？n n 不动产不动产= =土地土地+ +地上定着物（房屋地上定着物（房屋+ +林木等）林木等）+ +海域海域+ +矿产资源矿产资源n n 房地产房地产= =土地土地+ +土地权益（建设用地使用权）土地权益（建设用地使用权）+ +房屋房屋 n n3 3、特点：固定性；非损耗性；保值增值性；价值的差异性；、特点：固定性；非损耗性；保值增值性；价值的差异性；有限性。有限性。n n 房地产与房地产法规房地产与房地产法规（二）房地产的种类n n1 1、根据权利主体分：公有、根据权利主体分：公有和私有和私有n n2 2、根据用途分：经营性和、根据用途分：经营性和非经营性非经营性n n3 3、根据位置分：城市房地、根据位置分：城市房地产和农村房地产产和农村房地产n n4 4、根据流转是否受限制分：、根据流转是否受限制分：自由流通的房地产和限制自由流通的房地产和限制流通的房地产流通的房地产n n5 5、根据是否经登记分：登、根据是否经登记分：登记的房地产和非登记房地记的房地产和非登记房地产产房地产与房地产法规房地产与房地产法规（三）房产和地产的关系n n房地产房地产= =房产房产+ +地产地产= =土地上土地上的房屋等建筑物及构筑物的房屋等建筑物及构筑物+ +土土地地+ +土地权益土地权益n n1 1、关系：、关系：n n房屋所有权与土地所有权可房屋所有权与土地所有权可以分离；以分离；n n房屋所有权与建设用地使用房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权可以分离；权、宅基地使用权可以分离；n n2 2、处分原则：一体处分原则、处分原则：一体处分原则n n建设用地使用权处分时，附建设用地使用权处分时，附着于该土地上的房屋一并处分；着于该土地上的房屋一并处分；n n房屋处分时，其占用范围内房屋处分时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。的建设用地使用权一并处分。n n案例讨论：教材案例讨论：教材1818页页房地产与房地产法规房地产与房地产法规（四）房地产法的概念和调整范围n n1 1、房地产法的概念和特点、房地产法的概念和特点n n（1 1）概念：广义：城市和农村；）概念：广义：城市和农村；实质意义上：法典、宪法、法律、实质意义上：法典、宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规行政法规、地方性法规、部门规章以及国家政策、司法解释中有章以及国家政策、司法解释中有关调整房地产关系的法律规范。关调整房地产关系的法律规范。n n（2 2）特点：）特点：n n参与主体的多元性：参与主体的多元性：管理、开发、权管理、开发、权管理、开发、权管理、开发、权利主体、交易主体、中介利主体、交易主体、中介利主体、交易主体、中介利主体、交易主体、中介n n规范内容的综合性规范内容的综合性n n调整范围的广泛性调整范围的广泛性n n调整手段的国家干预性调整手段的国家干预性房地产与房地产法规房地产与房地产法规2、房地产法的调整范围n n（1 1）平等主体之间的）平等主体之间的房地产关系：权属、房地产关系：权属、相邻、转让、租赁、相邻、转让、租赁、抵押、中介、物业抵押、中介、物业n n（2 2）非平等主体之间）非平等主体之间的房地产关系：建设的房地产关系：建设项目管理、建设项目项目管理、建设项目规划管理、开发建设规划管理、开发建设审批、土地征收、市审批、土地征收、市场主体管理、市场秩场主体管理、市场秩序管理、税费、质量序管理、税费、质量与价格管理与价格管理房地产与房地产法规房地产与房地产法规（五）房地产法的基本原则n n土地公有原则土地公有原则n n土地所有权与使用权土地所有权与使用权分离原则分离原则n n市场调节与宏观调控市场调节与宏观调控相结合原则相结合原则n n合理利用土地与保护合理利用土地与保护耕地原则耕地原则n n保障房地产权利人合保障房地产权利人合法权益原则法权益原则房地产与房地产法规房地产与房地产法规（六）房地产法的渊源n n1 1、宪法、宪法n n2 2、法律、法律n n3 3、行政法规、行政法规n n4 4、地方性法规、地方性法规n n5 5、行政规章、行政规章n n6 6、国家政策、国家政策n n7 7、司法解释、司法解释n n8 8、习惯、习惯房地产与房地产法规房地产与房地产法规二、房地产所有权法律制度房地产与房地产法规房地产与房地产法规（一）房地产权利概述n n1、房地产权利的概念及特点n n房地产权利：是指以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利。n n特点：n n财产权n n众多权利的集合（房地产物权、债权、继承权）（房地产物权、债权、继承权）n n客体：物及行为房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n2、房地产权利的分类n n（1）土地权利与房屋权利n n（2）城市房地产权利与农村房地产权利n n（3）房地产物权、房地产债权和房地产继承权n n3、房地产权利的体系n n见教材21页房地产与房地产法规房地产与房地产法规（二）土地所有权n n1 1、土地所有权的概念与特点、土地所有权的概念与特点n n概念概念n n特点：客体的特定性；主体的限特点：客体的特定性；主体的限定性；交易的禁止性；权能的分定性；交易的禁止性；权能的分离性。离性。n n2 2、内容：占有权能；使用权能；、内容：占有权能；使用权能；收益权能；处分权能收益权能；处分权能n n3 3、效力范围、效力范围n n（1 1）法律的限制）法律的限制n n（2 2）内在的限制：）内在的限制：“ “行使所有权行使所有权有利益有利益” ”n n4 4、种类：国家土地所有权；集体、种类：国家土地所有权；集体土地所有权。土地所有权。n n 房地产与房地产法规房地产与房地产法规（三）房屋所有权n n1 1、房屋所有权的概述、房屋所有权的概述n n（1 1）概念）概念n n（2 2）特点：客体特定性；）特点：客体特定性；主体广泛性；交易的自由性主体广泛性；交易的自由性n n（3 3）种类：城镇与农村；）种类：城镇与农村；公有和非公有；生活用房、公有和非公有；生活用房、生产用房和办公用房；单独生产用房和办公用房；单独房屋、共有房屋和区分房屋房屋、共有房屋和区分房屋n n（4 4）取得）取得n n原始取得：建造；善意取原始取得：建造；善意取得得n n继受取得：买卖、互易、继受取得：买卖、互易、赠与；继承、接受遗赠赠与；继承、接受遗赠房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n2 2、建筑物区分所有权、建筑物区分所有权n n（1 1）概念和特点）概念和特点n n概念概念n n特点：客体的特殊性；内容特点：客体的特殊性；内容的复合性；主体的多重身份的复合性；主体的多重身份性。性。n n（2 2）专有权）专有权 空间所空间所有权有权n n在建筑物的维持、管理关在建筑物的维持、管理关系上：专有部分包括壁、柱、系上：专有部分包括壁、柱、地板、天花板等境界部分表地板、天花板等境界部分表层所有粉刷之部分层所有粉刷之部分n n在外部关系上：对第三人在外部关系上：对第三人（买卖、税金、保险），专（买卖、税金、保险），专有部分应达壁、柱、地板及有部分应达壁、柱、地板及天花板厚度之中心线。天花板厚度之中心线。房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n（3 3）共有权：建筑区划内）共有权：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或房；占用业主共有的道路或其他场所用于停放汽车的车其他场所用于停放汽车的车位；电梯、楼梯、地基、梁、位；电梯、楼梯、地基、梁、柱、楼顶。柱、楼顶。按分共有按分共有，但不，但不能将自己的份额分出或者转能将自己的份额分出或者转让。让。n n（4 4）管理权：设立业主大）管理权：设立业主大会，选举业主委员会；共同会，选举业主委员会；共同决定有关重大事项；决定物决定有关重大事项；决定物业管理事宜；遵守法律法规业管理事宜；遵守法律法规及管理规约。及管理规约。房地产与房地产法规房地产与房地产法规（四）房地产共有n n1 1、房地产共有的概念及特点、房地产共有的概念及特点n n（1 1）房地产共有是指两个以上的权利主体对同一项房地产共同）房地产共有是指两个以上的权利主体对同一项房地产共同享有权利的法律状态。享有权利的法律状态。n n包括共同享有房地产所有权和包括共同享有房地产所有权和其他权利（建设用地使用权、土地其他权利（建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、抵押权等承包经营权、宅基地使用权、地役权、抵押权等)- )-准共有准共有n n（2 2）特点：主体的多样性；客体的同一性；内容的双重性；原）特点：主体的多样性；客体的同一性；内容的双重性；原因的共同性。因的共同性。房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n2 2、房地产按份共有、房地产按份共有n n（1 1）概念：是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利、）概念：是指共有人按照确定的份额对共有房地产分享权利、分担义务的共有。分担义务的共有。n n（2 2）特点：）特点：n nA.A.按份共有人的权利义务体现在一定份额之上；按份共有人的权利义务体现在一定份额之上；n n份额：依照约定份额：依照约定-根据出资额确定根据出资额确定-视为等额享有视为等额享有n nB.B.按份共有人对其应有部分享有按份共有人对其应有部分享有相当于房地产权利相当于房地产权利的权利；的权利；所所有权或有权或者他物权。按份共有人共同享有房地产所有权时，共有人有权要者他物权。按份共有人共同享有房地产所有权时，共有人有权要求将自己的份额分出或予以转让，除非法律或协议有所限制。求将自己的份额分出或予以转让，除非法律或协议有所限制。n nC.C.按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部n n按份共有人就自己的份额比例对整个房地产享有权利、承担义务；按份共有人就自己的份额比例对整个房地产享有权利、承担义务；权利的量的分割，而非房地产的量的分割。权利的量的分割，而非房地产的量的分割。房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n（3 3）内部关系（对内效力）内部关系（对内效力）n nA A共有房地产的使用收益和处分（物权法共有房地产的使用收益和处分（物权法97 97 ）n n共同协商决定共同协商决定n nB B应有部分的处分（物权法应有部分的处分（物权法101101）n nC C共有房地产的管理（物权法共有房地产的管理（物权法9797）n nD D共有房地产的费用负担（物权法共有房地产的费用负担（物权法9898）n n（4 4）外部关系（对外效力）连带关系（法律另有规定）外部关系（对外效力）连带关系（法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带关系的除外）或第三人知道共有人不具有连带关系的除外）房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n（5）共有房地产的分割n nA 约定不得分割的按约定，但有重大理由的，可以请求分割；没有约定或约定不明的，可以随时请求分割；因分割对其他共有人造成损害的应给予赔偿。n nB 协商分割方式；实物分割或价款分割n nC 分割的房地产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n3、房地产共同共有n n（1）概念和特点n n概念：是指基于共同关系，对共有房地产不分份额不分份额地享有权利，承担义务的共有。n n特点：不分份额（共同共有关系存续期间）；发生原因为共同关系的存在（夫妻、家庭）；平等地享有权利和承担义务。房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n（2 2）内部关系（对内效力）内部关系（对内效力）n nA A 权利：对共有房地产享有权利：对共有房地产享有平等的占有、使用、收益和平等的占有、使用、收益和处分的权利。各共有人的权处分的权利。各共有人的权利及于房地产的全部，不得利及于房地产的全部，不得对特定部分主张权利；处分对特定部分主张权利；处分或作重大修缮的，应经全体或作重大修缮的，应经全体共有人同意。共有人同意。n nB B 义务：对共有房地产承担义务：对共有房地产承担平等的义务。个共有人的义平等的义务。个共有人的义务及于共有房地产的全部，务及于共有房地产的全部，费用有约定的，按约定；没费用有约定的，按约定；没有约定或约定不明的，共同有约定或约定不明的，共同负担。共同共有存续期间，负担。共同共有存续期间，不得请求分割。但有例外不得请求分割。但有例外n n（3 3）外部关系（对外效力）外部关系（对外效力）：连带关系：连带关系房地产与房地产法规房地产与房地产法规（五）房地产相邻关系n n1 1、房地产相邻关系的概念和、房地产相邻关系的概念和特点特点n n（1 1）概念：是指相互毗邻的）概念：是指相互毗邻的房地产所有权人或使用权人房地产所有权人或使用权人之间在行使权利时，因相互之间在行使权利时，因相互间给予便利或接受限制所发间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。生的权利义务关系。n n（2 2）特点）特点; ;n nA A 主体的多数性主体的多数性n nB B 标的物的相邻性标的物的相邻性n nC C 产生的法定性产生的法定性n nD D 内容的复杂性内容的复杂性房地产与房地产法规房地产与房地产法规n2、相邻关系的处理原则n（1）有利生产、方便生活n（2）团结互助、公平合理n（3）尊重历史和习惯房地产与房地产法规房地产与房地产法规n3、房地产相邻关系的种类n（1）用水、排水n（2）通行n（3）利用n（4）通风、采光、日照n（5）环境保护n（6）损害防免房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n4、房地产相邻关系和地役权关系n n（1）地役权的概念和特点n n概念：是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利。n n特点：n nA 为需役地的便利而设立的物权；n nB 主体的广泛性；n nC 内容的不确定性；n nD 从属性（不得与需役地分离）n nE 不可分性房地产与房地产法规房地产与房地产法规n（2）地役权的设立：书面；地役权自地役权合同生效时设立；登记对抗主义。n（3）地役权的效力n地役权人的权利与义务n供役地人的权利与义务房地产与房地产法规房地产与房地产法规n（4）地役权的消灭n双方协议解除；供役地人单方解除；约定事由出现；存续期间届满；标的物灭失；供役地被征收；目的是事不能。房地产与房地产法规房地产与房地产法规n n（5 5）房地产相邻关系与地）房地产相邻关系与地役权关系役权关系n n区别：区别：n nA A 原因；原因；n nB B 前提；前提；n nC C 性质；性质；n nD D 有偿性；有偿性；n nE E 期限性；期限性；n nF F 登记要求；登记要求； n n联系联系 n nA A 地役权可弥补相邻关系的地役权可弥补相邻关系的不足；不足；n nB B 地役权可排除相邻关系的地役权可排除相邻关系的使用使用房地产与房地产法规房地产与房地产法规第二讲 房地产权属登记法律制度房地产与房地产法规房地产与房地产法规一、房地产权属登记概述房地产权属：是指房地产权利的归属，即房地产权利属房地产权属：是指房地产权利的归属，即房地产权利属于民事主体享有的状态。于民事主体享有的状态。 房地产权利房地产权利房地产权属房地产权属房地产权属登记：是指房地产登记机关对申请人提出的房地产权属登记：是指房地产登记机关对申请人提出的有关房地产权利的事项记载于房地产登记簿，依法确认有关房地产权利的事项记载于房地产登记簿，依法确认房地产归属关系的行为。房地产归属关系的行为。特点：由专门的登记机关负责；实质审查；登记发证；特点：由专门的登记机关负责；实质审查；登记发证；实行房产与地产权利主体一致的原则（地随房走，房随实行房产与地产权利主体一致的原则（地随房走，房随地走）注意：一般情况下，房地产登记簿的效力高于房地走）注意：一般情况下，房地产登记簿的效力高于房地产权属证书的效力。地产权属证书的效力。房地产与房地产法规房地产与房地产法规房地产权属登记的性质：房地产权属登记的性质： 民事行为民事行为+ +行政行为行政行为房地产权属登记的功能：房地产权属登记的功能： 权利确认权利确认 权利公示权利公示 权属管理权属管理房地产权属登记的分类：房地产权属登记的分类： 所有权与他项权利登记所有权与他项权利登记 终局登记与预告登记终局登记与预告登记 初始登记、变更登记、初始登记、变更登记、更正等给予涂销登记更正等给予涂销登记房地产登记机关的职责房地产登记机关的职责 查验申请材料查验申请材料 询问申请人询问申请人 如实及时登记如实及时登记 其他其他 但，不得要求评估，但，不得要求评估，重复登记，超出登记职责重复登记，超出登记职责的其他行为的其他行为房地产与房地产法规房地产与房地产法规房地产权属登记的效力房地产权属登记的效力 登记生效主义为原则登记生效主义为原则 登记对抗主义为例外登记对抗主义为例外 土地承包经营权转让土地承包经营权转让 地役权设立地役权设立 房地产权属登记的公信力房地产权属登记的公信力 登记记载的权利人在法律登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人；可上推定其为真正的权利人；可善意取得。善意取得。房地产与房地产法规房地产与房地产法规二、土地权属登记种类种类 初始土地登记初始土地登记 土地权利设定登记土地权利设定登记 土地权利转移登记土地权利转移登记 土地权利变更登记土地权利变更登记 注销土地登记注销土地登记程序程序 土地登记申请土地登记申请地籍调查地籍调查权属审核权属审核公告公告无异议无异议注册登记注册登记土地登记卡土地登记卡土土地归户卡地归户卡+ +土地证书土地证书异议异议暂缓登记暂缓登记房地产与房地产法规房地产与房地产法规三、房屋权属证书种类种类 总登记总登记 初始登记初始登记 转移登记转移登记 变更登记变更登记 他项权利登记他项权利登记 注销登记注销登记程序程序受理登记申请受理登记申请权属审核权属审核公告公告核准登记核准登记颁发房颁发房屋权属证书屋权属证书房地产与房地产法规房地产与房地产法规