谨呈：河南省新枣庄房地产开发有限公司2010-ZZTZH-11版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-11-15新枣庄项目市场定位深化报告本次报告重点阐述的核心内容本次报告重点阐述的核心内容1、本项目的首要开发目标位“利润最大化”，项目开发通过怎么样的途径能够方能实现“利润最大化”，项目能够实现的利润又是多少？2、以围绕项目实现“利润最大化”为目的，如何对项目进行合理的规划布局，各物业类型的产品配比是多少？3、项目的赢利模式是什么？制定怎样的开发节奏能够实现？4、项目在开发过程中会出现什么风险？如何规避这些风险？项目区域再认识项目区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识项目地块再认识项目地块再认识地块交通情况再认识、地块价值再认识项目客户再认识项目客户再认识项目所涉及到的客户群、主力客户群项目定位再认识项目定位再认识项目属性定位、各类产品定位、项目规划思路及建议项目规划思路及建议项目布局的原则、布局的思路、规划建议项目投资测算分析及开发节奏项目投资测算分析及开发节奏项目的整体利润情况、开发节奏情况项目面临的风险项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案本次汇报沟通的目标本次汇报沟通的目标4561237现状现状区域位于郑州金水区的核心板块，板块由省级行政生活圈、区域位于郑州金水区的核心板块，板块由省级行政生活圈、高端文化生活圈和中心商业金融区组合构成。区域功能的复合性对高端文化生活圈和中心商业金融区组合构成。区域功能的复合性对于项目的开发具备较强的导向作用！于项目的开发具备较强的导向作用！u北至北环、南至金水路、西到南阳路、东至中州大道；u面积大约为36平方公里，片区主要属于金水行政区域。与郑东新区和城西片区相比，区域整体人口密度较大，城市主道路横通竖直、交通便利；u金水区农业路中段、河南科技市场周边等商务功能区为代表的楼宇经济已经崛起，以未来路、经三路、花园路和文化路为主的“四纵”，以东风路、农业路、黄河路和金水路为主的“四横”楼宇经济聚集带已现雏形，成为该区经济实现跨越式发展的有力支撑。启示区域功能的复合性对于项目开发具备较强的导向作用。对于本项目来讲，依托区域整体环境，大力挖掘项目的商业价值是项目开发取得成功的最关键因素！碧沙岗商圈郑东新区紫荆商圈二七商圈地铁2号线本项目城中村改造密集区城中村改造密集区：城中村改造密集区：此片区城中村聚集、城中村改造步伐加快，目前已形成新建社区与城中村交错的新兴居住区，流动人口较多、居住氛围稍嫌杂乱。未来区域内弓庄、七里河村、五里堡、芦邢庄等城中村将陆续改造，区域将升级为郑州新兴居住组团。 郑东新区：现核心区已经初成规模，远景概念规划范围150平方公里，规划的特点是生态、文化、共生性城区，现在生活配套等还不是十分完善，但随着第二个五年的建设,未来居住环境将得到进一步优化。 曼哈顿商圈区域再认识国贸商圈科技市场商圈郑州核心行政生活圈：省委、省政府等行政事业单位云集，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，教育，医疗商业等生活配套齐全，动物园、东风渠滨河公园等绝版休闲配套，现居住环境优越、是郑州最成熟的核心行政居住生活圈。 规划规划城市轨道交通、地面交通等的升级，将更加放大未来版城市轨道交通、地面交通等的升级，将更加放大未来版块高端居住功能的核心价值，并增强对未来周边区域的辐射引导块高端居住功能的核心价值，并增强对未来周边区域的辐射引导作用！作用！启示启示有人士形象地将城市的进程比喻为“步行时代”、“马车时代”、“汽车时代”和“地铁时代”，而如今，迎来地铁时代的郑州城市交通格局的转变，在提升区域形象，缩短区域心理距离的同时，也将大幅增强项目所处板块房地产对其他区域的辐射力度，使区域原有的“核心区位”特征更加突出。区域再认识5 5号线号线4 4号线号线本案本案本案本案本案本案uBRT：2009年5月BRT城市快速公交开通，使花园路、农业路真正发挥了郑州北部主要城市干线的优势，将金水核心城区与东西南北融汇一体，极大了增强了区域辐射力和吸引力；u地铁：按照郑州地铁规划，地铁2号线、 4号线、5号线都会在距项目500-1000米范围内设站点，其中地铁2号线贯通南北，北起广播电台站，向南跨过南三环延伸至幸福路，4号线北起惠济区，南至经济技术开发区，两条线路贯穿南北连动郑州，地铁的建设将更加增强项目所在版块的城市形象，提升版块价值。启示启示迎合北区板块整体的规划发展方向，枣庄项目对金水板块发展将有可能起到推动作用借助生态人居和地理位置的特殊性，成为强调版块稀缺高品质生态人居的补缺者和领导者，成为区域的形象表率。规划规划按市政规划，至按市政规划，至20202020年，郑州市建设用地发展方向主要以东、年，郑州市建设用地发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发，建设西、南三个方向为主，北部控制开发，建设生态生态旅游中心，政策导向旅游中心，政策导向将更加彰显板块的土地稀缺价值！将更加彰显板块的土地稀缺价值！u区域性中心城市：去年出台的郑州市城市总体规划（20082020年），根据城市的经济、社会发展目标和资源环境特点，郑州未来发展的总体目标是在2020年以前把郑州建成名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市，正式迈入现代化大都市行列；u区域发展战略：根据2008-2020年郑州市城市规划、文化路要发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善科研教育功能；沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造，大力发展污染小、科技含量高、宜于居住区。北部沿黄河生态旅游带、东风渠、金水河绿化带的建设将使金水区的生态环境得到进一步的提升，增加金水版块的生态人居价值根据规划在花园路文化路东风路附近建设片区商业服务中心，重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业区域再认识本项目区域总结区域总结项目区域整体发展相当成熟，随着城市的不断发展，项项目区域整体发展相当成熟，随着城市的不断发展，项目区域内的人居环境、商业功能、交通条件都将有大幅提高，对本项目区域内的人居环境、商业功能、交通条件都将有大幅提高，对本项目来讲项目的发展应以当前区域的发展现状为基础，前瞻性的进行项目来讲项目的发展应以当前区域的发展现状为基础，前瞻性的进行项目开发，将项目的影响力，辐射到更为广阔的区域内。目开发，将项目的影响力，辐射到更为广阔的区域内。区域再认识本案周边配套现状本案周边配套现状：区域周边的配套以商务办公、居住生活、：区域周边的配套以商务办公、居住生活、为主，商业形成了为主，商业形成了服务型商业服务型商业和和配套型商业配套型商业的整体特征。的整体特征。本次区域以经三路、花园路为中心，西至经三路东到中州大道，北至晨旭路，南至红专路的一个区域，重点经三路、农业路进行调查，区域再认识预博大厦税务局龙帅俊颜益华商务济源大厦豫星大厦海特大厦英协大厦省汇中心光大银行业兴银行华润江山商界银丰商务中行东方资产天地粤海招行大厦河南日报金龙小区郑州海关国贸360注协大厦明鸿新城金成豪庭正弘旗德亿时代城军安小区非常国际天裕小区苏荷公寓福彩大厦鑫苑名家正大广场阳光新城好莱坞公寓本案本案皇宫大酒店威尼斯大酒店新项目75中正弘商业林科院移动公司名门国际投资大厦泰宏商务财富广场金龙小区河南财政厅融丰花苑思达数码实力大厦绿洲商务2期恒升府第文馨花园花花牛家属院移动家属院亿安花园绿洲云顶工程学院晨旭路晨旭路红专路红专路农业路农业路中中州州大大道道经经三三路路国企中心花花园园路路东风路东风路商业、酒店商业、酒店办公办公老居民区老居民区尾盘尾盘新入驻小区新入驻小区新开楼盘新开楼盘雷凯大厦丹尼斯锦绣正弘公寓政府机关政府机关1、农业路两侧，从花园路到经三路集中了较多的写字楼，从经三路至东明路附近也有少量分布2、经三路：从红专路至东风路附近，多集中在道路的两侧，其中在经三路较远的晨旭路也有少量的写字楼存在；益华商务济源大厦豫星大厦海特大厦英协大厦省汇中心光大银行业兴银行江山商界银丰商务中行东方资产招行大厦招行大厦注协大厦福彩大厦本案本案移动公司投资大厦财富广场融丰花苑思达数码实力大厦绿洲商务晨旭路晨旭路红专路红专路农业路农业路中中州州大大道道经经三三路路国企中心花花园园路路东风路东风路预博大厦雷凯大厦区域写字楼分布区域写字楼分布：区域写字楼呈现出集中分布的特点，受区域：区域写字楼呈现出集中分布的特点，受区域影响力，项目周边有少量写字楼存在，但未形成影响力；从项影响力，项目周边有少量写字楼存在，但未形成影响力；从项目周边情况来看，本项目发展写字楼存在一定的阻力。目周边情况来看，本项目发展写字楼存在一定的阻力。启示 本项目周边存在部分写字楼，但相对有一定距离，且数量不多，距离核心的商务中心还有一定的距离；本项目发展写字楼物业存在一定的阻力。区域再认识 区域新开写字楼的入驻情况相对要略差些，如招银大厦；而较早入驻的写字楼的入驻情况，相对较好，证明市场到目前阶段，思达、金成国际广场等，入驻情况相对较好；益华商务济源大厦豫星大厦海特大厦英协大厦省汇中心光大银行业兴银行江山商界银丰商务中行东方资产招行大厦招行大厦注协大厦福彩大厦本案本案移动公司投资大厦财富广场融丰花苑思达数码实力大厦绿洲商务晨旭路晨旭路红专路红专路农业路农业路中中州州大大道道经经三三路路国企中心花花园园路路东风路东风路预博大厦雷凯大厦金成国际广场区域写字楼租售情况区域写字楼租售情况：年代越久的写字楼入驻情况较好，部分：年代越久的写字楼入驻情况较好，部分新入驻写字楼出现高空置率现象，由此可见，受城市格局演变新入驻写字楼出现高空置率现象，由此可见，受城市格局演变的影响，区域写字楼发展空间受限；的影响，区域写字楼发展空间受限；启示 受城市格局演变的影响，区域写字楼发展空间受限。对于本项目来讲，项目开发应顺应城市发展区域，前瞻性的看待项目开发和产品规划。区域再认识益华商务济源大厦豫星大厦海特大厦英协大厦省汇中心光大银行业兴银行江山商界银丰商务中行东方资产招行大厦招行大厦注协大厦福彩大厦本案本案移动公司投资大厦财富广场融丰花苑思达数码实力大厦绿洲商务晨旭路晨旭路红专路红专路农业路农业路中中州州大大道道经经三三路路国企中心花花园园路路东风路东风路预博大厦雷凯大厦金成国际广场1 1 1 11 1 1 12 2 2 22 2 2 23 3 3 33 3 3 33 3 3 35 5 5 55 5 5 57 7 7 77 7 7 76 6 6 69 9 9 99 9 9 99 9 9 9101010109 9 9 911111111121212121818181816161616151515151919191917171717l l l l4 4 4 48 8 8 89 9 9 91111111110101010121212121313131314141414i i i i20202020212121212222222223232323k k k kj j j j1 1 1 1银行分行1 1 1 1银行支行15151515保险公司金融机构分布：金融机构分布：1.工商银行2.中国银行3.广发银行4.交通银行5.兴业银行6.农业银行7.招商银行8.光大银行9.建设银行15.长城保险16.平安保险17.中国人寿18.中国人寿19.新华保险20.天宇保险21.同安保险22.中世瑞保险23.太平洋保险区域写字楼入驻单位区域写字楼入驻单位：以金融行业为主导，零星分布房地产等：以金融行业为主导，零星分布房地产等行业，办公企业整体水平较低。受郑东新区写字楼市场活跃等行业，办公企业整体水平较低。受郑东新区写字楼市场活跃等因素的影响，区域写字楼市场将逐步呈现下行趋势！因素的影响，区域写字楼市场将逐步呈现下行趋势！1、区域内写字楼多以银行保险类企业为主，其中共有12家银行分行，9家保险公司；区域金融属性突出；2、区域内的写字楼以中小型成长型或创业型企业为主，企业相对办公环境较差，人数众多，按照5平米/人的标准来计算，区域内约有近12万人的流动办公人群；启示区域写字楼客户的整体水平已经存在瓶颈，伴随郑东新区写字楼市场的活跃，区域内写字楼市场将逐步呈现下行趋势。区域再认识区域住宅分布区域住宅分布：区域内住宅分东风渠分为南北两个板块，整体：区域内住宅分东风渠分为南北两个板块，整体呈现出呈现出“北高南低北高南低”的现状；本项目两个地块分处东风渠两侧，的现状；本项目两个地块分处东风渠两侧，可根据区域住宅情况，量体裁衣！可根据区域住宅情况，量体裁衣！金龙小区明鸿新城金成豪庭正弘旗德亿时代城军安小区非常国际天裕小区苏荷公寓鑫苑名家阳光新城好莱坞公寓本案本案新项目名门国际泰宏商务金龙小区2期恒升府第文馨花园花花牛家属院移动家属院亿安花园绿洲云顶晨旭路晨旭路红专路红专路农业路农业路中中州州大大道道经经三三路路花花园园路路东风路东风路老居民区老居民区尾盘尾盘新入驻小区新入驻小区新开楼盘新开楼盘锦绣正弘公寓区域再认识区域住宅开发现状区域住宅开发现状：区域内住宅项目多为近：区域内住宅项目多为近5 5年来的新盘，枣年来的新盘，枣庄项目作为区域内少有的为开发土地，具备较强的稀缺性，未庄项目作为区域内少有的为开发土地，具备较强的稀缺性，未来项目销售面临的区域内竞争较少，前景优越！来项目销售面临的区域内竞争较少，前景优越！金龙小区明鸿新城金成豪庭正弘旗德亿时代城军安小区非常国际天裕小区苏荷公寓鑫苑名家阳光新城好莱坞公寓本案本案新项目名门国际泰宏商务金龙小区2期恒升府第文馨花园花花牛家属院移动家属院亿安花园绿洲云顶晨旭路晨旭路红专路红专路农业路农业路中中州州大大道道经经三三路路花花园园路路东风路东风路老居民区老居民区尾盘尾盘新入驻小区新入驻小区新开楼盘新开楼盘锦绣正弘公寓区域再认识区域商业分布区域商业分布 ：区域商业分布密度较高，商业氛围较浓。对：区域商业分布密度较高，商业氛围较浓。对于本项目来讲，挖掘项目商业价值的关键在于顺应当前的区域于本项目来讲，挖掘项目商业价值的关键在于顺应当前的区域商业环境，在区域当前商业的基础上进行适度提升和补充。商业环境，在区域当前商业的基础上进行适度提升和补充。华润天地粤海正大广场阳光新城本案本案皇宫大酒店威尼斯大酒店正弘商业晨旭路晨旭路农业路农业路中中州州大大道道经经三三路路花花园园路路东风路东风路丹尼斯启示区域商业环境和现状决定本项目的商业价值挖掘应在区域当前商业的基础上进行适度的提升和补充，通过项目的开发，重新定义区域商业。区域再认识区域商业业态区域商业业态 ：区域商业呈现出餐饮娱乐休闲为主，生活配：区域商业呈现出餐饮娱乐休闲为主，生活配套商业为辅的特征；本项目的商业产品发展模式也应遵循区域套商业为辅的特征；本项目的商业产品发展模式也应遵循区域商业的业态布局。商业的业态布局。正大广场阳光新城本案本案皇宫大酒店威尼斯大酒店正弘商业晨旭路晨旭路农业路农业路中中州州大大道道经经三三路路花花园园路路东风路东风路购物广场购物广场丹尼斯休闲休闲餐饮餐饮娱乐娱乐华润生活配套生活配套启示 区域商业呈现出餐饮娱乐为主，生活配套为辅的特征。对于本项目来讲，商业产品的发展模式也应遵循区域商业的业态布局，促进商业销售和后期经营。区域再认识同同 致致 行行 思思 考考综合以上内容：在写字楼方面：受郑东新区写字楼市场及金东板块写字楼市场活跃的影响，区域内写字楼市场的发展空间受限，整体将呈现下行的趋势；在住宅方面：区域内住宅市场呈现出东风渠以北，花园路以东整体以纯居住住宅项目为主，整体档次相对较高；东风渠以南，花园以东，住宅受商务、商业发展的影响，居住品质较低，对本项目南北两地块，可根据区域的居住现状，在遵循市场的基础上，形成差异化、互补化的发展模式；在商业方面：区域内商业整体氛围浓厚，商业价值较大，商业业态的定位，应遵循临主干道布置外向型商业，非主干道及内街，布置内向型商业；项目发展应建立起以项目发展应建立起以“借助区域功能的发借助区域功能的发展基础，展基础，选择专门化选择专门化组合发展的模式组合发展的模式”来提升区域整体形象的发展方向！来提升区域整体形象的发展方向！核心词商务市场乏力、住宅市场互补、商业价值巨大商务市场乏力、住宅市场互补、商业价值巨大M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集单一市场密集单一市场 产品专门化产品专门化 市场专门化市场专门化 全面进入全面进入 选择性专门化选择性专门化 P=产品产品M=市场市场客群客群目标市场选择定位目标市场选择定位鉴于项目区域的属性特征，我司认为鉴于项目区域的属性特征，我司认为“选择选择性专门化性专门化”更利于项目整体开发战略的实施以及项目形象的奠定。更利于项目整体开发战略的实施以及项目形象的奠定。同同 致致 行行 思思 考考借助区域发展定位的特殊性，针对不同客群的需求，采取专门化的产品配置，并形成个性鲜明的物业组合模式和形象特征区域再认识区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识地块再认识地块再认识地块交通情况再认识、地块价值再认识项目客户再认识项目客户再认识项目所涉及到的客户群、主力客户群项目定位再认识项目定位再认识项目属性定位、各类产品定位、项目规划思路及建议项目规划思路及建议项目布局的原则、布局的思路、规划建议项目投资测算分析及开发节奏项目投资测算分析及开发节奏项目的整体利润情况、开发节奏情况项目面临的风险项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案本次汇报沟通的目标本次汇报沟通的目标4561237项目整体由南北2个地块构成 ，相对集中；地块大小不一，北地块25099 ，南地块103525，面积相差较大，北地块交通环境较为不便，且离世纪联华等商业密集区域较远，区位优势不如南地块显著，周边以住宅区为主；项目地块分为南北两块，地块相对完整集中，但由于被东风路，项目地块分为南北两块，地块相对完整集中，但由于被东风路，北侧地块属于成熟生活区，而南侧地块则兼具商务、居住、商北侧地块属于成熟生活区，而南侧地块则兼具商务、居住、商业等多项功能，所以采用业等多项功能，所以采用划分价值层次划分价值层次来看待南侧地块价值。来看待南侧地块价值。启示地块的大小不同、位置不同，其物业发展方向也不尽相同。例如完整的大面积地块利于大型品质社区的打造，沿城市主干道的地块商业价值相对较高，因此要对各个地块进行价值分析，充分发挥项目的最大价值。项目用地项目用地项目地块价值成熟生活区成熟生活区北北地地块块商务区商务区商业区商业区生活区生活区南地块南地块南地块四至环境分析南地块四至环境分析：项目北侧和东侧临城市主干道，具备一项目北侧和东侧临城市主干道，具备一定的景观和商业资源，利于商业价值的挖掘；项目西侧和南侧定的景观和商业资源，利于商业价值的挖掘；项目西侧和南侧紧临城市规划路，受周边社区的影响，商业价值发挥周期较长，紧临城市规划路，受周边社区的影响，商业价值发挥周期较长，需要通过合理的规划布局进行引导。需要通过合理的规划布局进行引导。地块再认识现有道路规划道路枣庄内部路东风路枣庄路东明路西通农科路经二路江山商界宏都花园住宅小区林科路东风渠明鸿新城高层住宅天裕小区商业经二路道路打通影响经二路道路打通影响：未来经二路打通后，将会形成：未来经二路打通后，将会形成“二点一二点一线线”的开发热点，以经二路与东风路、与枣庄路交汇处，以及的开发热点，以经二路与东风路、与枣庄路交汇处，以及经二路沿线价值将大大提升。经二路沿线价值将大大提升。地块再认识启示对本项目来讲，经二路打通后，虽然商业价值会受经三路的影响形成热点区域，但受其位置位于内侧，且周边建筑物较多，畅达性相对较差，所以未来东风路与经二路交汇处为经二路的黄金地段，应该利用其吸纳林科路、经三路的客户；现有道路规划道路道路断头处枣庄内部路东风路枣庄路东明路西通农科路经二路江山商界明鸿新城宏都花园约330米打通至林科路约210米至经三路约180米至经三路林科路北侧440米东侧173米南侧425米西侧290米地块再认识启示对项目来讲，枣庄路的打通，对项目引进客进客流方面会有较大的提高；但其距离东明路相对较近，但吸纳力有限；而距离经三路约有180米的距离，并非直过经三路，所以未来仅有距离经三路较近商业较大，枣庄内街及东段东明路商业价值一般；现有道路规划道路道路断头处枣庄内部路东风路枣庄路东明路西通农科路经二路江山商界明鸿新城宏都花园约330米打通至林科路约180米至经三路林科路北侧440米东侧173米南侧425米西侧290米枣庄路打通影响枣庄路打通影响：枣庄路打通后，对项目商业价值的提升具备：枣庄路打通后，对项目商业价值的提升具备良好的促进使用；良好的促进使用；地块道路价值分析地块道路价值分析：东风路、东明路商业价值最大，枣庄路价东风路、东明路商业价值最大，枣庄路价值最低，未来利用东风路、东明路实现项目的商业、住宅的高值最低，未来利用东风路、东明路实现项目的商业、住宅的高价值，成为规划中的重点；价值，成为规划中的重点；地块再认识道路道路景观资源景观资源道路现状道路现状人流量人流量商业价值商业价值合计合计东风路 2020东明路 1212枣庄路 5 5经二路 7 7东风路东风路东明路东明路经二路经二路枣庄路枣庄路项目道路价值结果：项目道路价值结果：启示对本项目来讲，还要将安置区的情况考虑在内，经二路、枣庄路建议根据规划情况，将其部分或全部置换给安置区居民，实现价值最大化；南地块土地价值分析南地块土地价值分析：根据项目现有土地性质及用途，将项目根据项目现有土地性质及用途，将项目土地分为四类，其中土地分为四类，其中A A区为商品房开发区域；区为商品房开发区域；B B区为项目区为项目1616亩净亩净地，而地，而C C、D D分别为安置区及公交车站（学校）用地；分别为安置区及公交车站（学校）用地；地块再认识组团A：东风路商业价价值巨大、景观资源优势明显；经二路打通后对本地块能够吸引大量人流，应充分利用东风路、经二路的商业、景观价值，地块未来兼备居住与商业双项功能；A AB BC CD D容积率：4.5容积率：5.8容积率：6组团B：位于东风路与东明路交叉口位置，未来商业价值巨大，有成为为集中式商业的机会，同时项目地块交通方便，具备成为小型城市综合体的素质。组团D：该地块紧临东明路，具备一定的商业价值，但项目商业对东明路商业会形成分散人流的现象，所以用来建设学校或公交车站，提升B地块的商业价值；组团C：地块相对位于区域内侧，发展空间相对局限性较大，商业价值相对较差，该地块用于安置村民。A组团规划总建筑面积约12.87万，综合容积率约为5.0。分布鑫苑路以北，地块方正，体量较小，利于整体开发。整个组团的居住价值较高，易于形成高品质的风情居住区。北地块价值分析北地块价值分析地块完整、规模小、均好性强，利于整体地块完整、规模小、均好性强，利于整体布局和环境规划，南部临近公园及东风渠绿化带、生活氛围优布局和环境规划，南部临近公园及东风渠绿化带、生活氛围优越，有发展越，有发展高尚风情住区高尚风情住区的机会的机会 沿鑫苑路和天府路打造临街底商作为社区配套，层数建议为1-2层，提升小区品质和价值。 沿鑫苑路，临近东风渠绿化带部分可打造小高层产品，提升整个住区的品质。 风情居住区的中央景观带，结合水景打造别具风景的景观，提升小区的居住舒适性。启示：地块A适合整体开发，在形象推广及后期营销上建议与南边地块相对独立，但建筑形象保持统一，这样既能保证北地块的产品销售速度，实现资金回笼，又能兼顾整个社区规划的形象统一性。项目地块价值主题商业街主题商业街高尚风情居住区高尚风情居住区城市综合体城市综合体高尚都市住区高尚都市住区项目地块价值发展机会项目地块价值发展机会城市综合体城市综合体+风情居住区风情居住区A东风渠特色风情特色风情商业街商业街BC结合板块结合板块“规划市场规划市场”的发展方向，项目在整合区域资源，提的发展方向，项目在整合区域资源，提升区域综合居住价值的基础上，将具备升区域综合居住价值的基础上，将具备特色、品质特色、品质发展特点发展特点城城市市综综合合体体+ +风风情情居居住住区区现现状状p郑州“自助型” 房地产区域；p市政配套、商服氛围档次较高 ；p“区域级商圈”的商业功能带动了 商业商务及生活配套的发展；p综合居住功能仍有提升的空间。未未来来p改善型城市生活领域；p对未来周边城市群的辐射引导作用；p配套功能完善、综合居住功能强大；p新城市生活组团；p多功能复合物业的发展空间。居住功能居住功能消费功能消费功能商务功能商务功能休闲功能休闲功能投资功能投资功能p品质性居住p改善性居住p服务性居住p配套式商业p特色化商业p服务性商务p发展型商务p区域性休闲p服务性休闲p投资升级p投资服务项目地块价值同同 致致 行行 思思 考考综合以上内容：在道路交通方面：项目目前仅东风路与东明路两条道路交通情况较好，西侧与南侧未来规划道路的打通将会大大提升项目整体的商业价值；在道路价值方面：目前东风路、东明路的价值巨大，所以在未来一定要利用其实现项目的高利润、形象塑；在地块周边环境方面：南地块道路北侧及东侧均有亮点，而西侧及南侧相对受原住宅小区的影响发展相对有限，所以未来东风路与东明路的价值核心明显；而北地块周边居住环境相对较好，易于形成品质性住宅；由于项目自身地块条件优越，但交通、规由于项目自身地块条件优越，但交通、规划等条件受限，在建立划等条件受限，在建立“选择专门化选择专门化”发发展模式的前提下，应着重考虑按展模式的前提下，应着重考虑按“区域功区域功能领导者和补缺者能领导者和补缺者”的方向发展。的方向发展。核心词条件优越，规划受限条件优越，规划受限领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大非行业老大次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者竞争定位分析竞争定位分析四种竞争策略简析四种竞争策略简析北地块住宅产品北地块住宅产品南地块打造区域商业龙头南地块打造区域商业龙头通过公寓产品实现竞争力通过公寓产品实现竞争力南地块住宅产品南地块住宅产品南地块商务办公南地块商务办公商业业态个性化商业业态个性化区域再认识区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识地块再认识地块再认识地块交通情况再认识、地块价值再认识项目客户再认识项目客户再认识项目所涉及到的客户群、主力客户群项目定位再认识项目定位再认识项目属性定位、各类产品定位、项目规划思路及建议项目规划思路及建议项目布局的原则、布局的思路、规划建议项目投资测算分析及开发节奏项目投资测算分析及开发节奏项目的整体利润情况、开发节奏情况项目面临的风险项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案本次汇报沟通的目标本次汇报沟通的目标4561237项目客户分析启示结合CLD板块未来发展等诸多因素，板块未来的客户构成范围广泛，而目前板块所形成的客户圈层，将成为未来客户进驻的重要发展源，客户之间的纽带关系也将日益加剧。汇总调研果汇总调研果板块客户35%为外地客户，主要来源地是新密、新郑、荥阳、许昌、周口、信阳等地。板块内私营企业主及专业市场商户置业比例约为20%，购买力极强！东南部楼盘外地客户和商户比例尤其突出，如曼哈顿、升龙凤凰城等项目。北部客户则以区域内政府单位、事业单位、大型国有企业等工作的高收入人群为主，外地客户比例相对较低，如圣菲城银堤漫步等楼盘。 项目客户分析：通过在售项目调研，板块客户目前表现出以项目客户分析：通过在售项目调研，板块客户目前表现出以“片片区及市内为主区及市内为主”，“外地客户本地化外地客户本地化”的特征，下一步将随着客的特征，下一步将随着客户圈层的稳定，向更广泛的户圈层的稳定，向更广泛的“外向型外向型”空间辐射。空间辐射。u蓝堡湾：郑州周边地市、县城客户购买人群主力购买，如荥阳、新密、周口、信阳等地！u圣菲城：金水区行政企事业单位、私营业主以及地市客户为主！u正弘数码公寓：以科技市场业主、项目周边商业从业人员及行政事业单位客户！u嘉辰时代公寓：周边中小企业客户、以及经三路、花园路区域商户投资置业客户。消费者类消费者类别别年龄年龄阶段阶段级别级别比例比例客客 户户 来来 源源需求物业需求物业说说 明明企业高管25至60核心核心15%15%周边商务圈、行政单位周边商务圈、行政单位公寓、二房、三房各大金融、商场高各大金融、商场高管人员管人员游离5%金水区金融机构、商场、知名企业公寓、二房、三房作为第二、三次置业自住型游离5%周边市县的企业主,主要为：新密、新郑、荥阳、许昌、周口、信阳等地公寓、二房、三房作为第二、三次置业度假、投资型个体经营者核心核心10%10%科技市场、花园路科技市场、花园路经三路商圈商户经三路商圈商户公寓、二房、三房作为首次次置业自作为首次次置业自住、改善常住型住、改善常住型政府公职人员核心核心10%10%金水区企事业单位、中大型企业高管金水区企事业单位、中大型企业高管公寓、三房企事业单位全体员企事业单位全体员工工城市白领阶层核心核心30%30%区域商务圈内的各个公司区域商务圈内的各个公司区域周边原住民区域周边原住民公寓、二房、三房主要为：金融、IT、商铺经营、小型企业主游离5%各行业精英群体，来自金水区为主公寓、二房主要为：金融、咨询及服务行业游离5%金水区各类中小企业公寓、二房教育从业人员，接近工作地点投资阶层核心核心15%15%可争取到的以投资或投机为主要置业目的的专可争取到的以投资或投机为主要置业目的的专职人员，企业主、政府权力人员，职人员，企业主、政府权力人员，商业、小户型主要投资：公寓、主要投资：公寓、商业商业项目客户分析项目目标客户圈层锁定项目目标客户圈层锁定核心客户核心客户省内及市区的中高收入者、投资者省内及市区的中高收入者、投资者来源：省内各地一级市场客户一级市场客户二级市场客户二级市场客户教育、教育、ITIT产业、原住民产业、原住民来源：周边政府单位、教育机构、各类科硎单位工作人员、电脑城商户、周边希望改善居住的客群体核心客户：板块内金融机构、企事核心客户：板块内金融机构、企事业单位及行政单位白领阶层、中高业单位及行政单位白领阶层、中高管、原区域住民中经济实力较强者管、原区域住民中经济实力较强者来源：片区周边项目客户定位项目客户定位核心为板块内核心为板块内金融机构、企事业单位及行政单位金融机构、企事业单位及行政单位白领阶层、中高管、原区域住民中经济实力较强者白领阶层、中高管、原区域住民中经济实力较强者项目客户分析三级市场客户三级市场客户爱好公寓居住方式的爱好公寓居住方式的及有投资需求的客户及有投资需求的客户来源：郑州、省内各地客户置业趋向描述客户置业趋向描述投资趋向：投资趋向：不再一味追求短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业复合特性以及自身的升值与保值特性，在很大程度上是对于城市资源的占有。居住趋向：居住趋向：改善性住房，追求更高品质的生活，需求更大面积户型，强调产品的稀缺性。支付趋向：支付趋向：拥有较强的支付能力，能够承受较高的单价与总价，愿为产品及服务买单。购买特征：购买特征： 注重圈层感与标签感，看重居住在周边人群，更愿意居住在现有居住区域。产品要求：产品要求：符合“环保、智能、低碳”标准，外观（表现形式）独具个性，包装有品质和使用价值良好，质量和工艺独特，情感附加值高。在满足日常生活的基础上需要足够舒适，能够体现身份，希望得到合理的空间，更好的社区配套。配套、服务要求：配套、服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。项目客户分析区域再认识区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识地块再认识地块再认识地块交通情况再认识、地块价值再认识项目客户再认识项目客户再认识项目所涉及到的客户群、主力客户群项目定位再认识项目定位再认识项目属性定位、各类产品定位、项目规划思路及建议项目规划思路及建议项目布局的原则、布局的思路、规划建议项目投资测算分析及开发节奏项目投资测算分析及开发节奏项目的整体利润情况、开发节奏情况项目面临的风险项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案本次汇报沟通的目标本次汇报沟通的目标4561237优势（优势（StrengthStrength） 1.成熟区域，价值突出；2.一线滨水，稀缺资源；3.交通便利，通达四方；4.商业繁华，生活便利；5.金融中心，形象名片；劣势（劣势（WeaknessWeakness） 1.距离经三路尚有距离限制写字楼物业发展；2.东向人气暂不旺；3.南侧安置区与西侧老社区，形象受影响；机会（机会（OpportunityOpportunity） 1.区域土地日益稀缺；2.片区居住形象受追捧；3.交通升级，升值在即；4.片区面临商业、办公、居住多种发展利好威胁（威胁（ThreatenThreaten） 1.调控政策出台，房地产后市不明朗；2.周边及沿东风路在售项目、潜在土地供应对项目存在一定的冲击。发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁(ST)(ST)成熟商圈物业的稀缺性，成熟商圈物业的稀缺性，快速进行市场占位快速进行市场占位减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁(WT)(WT)利用规划变通，利用规划变通，将劣势分散转化将劣势分散转化发挥优势、利用机会发挥优势、利用机会(SO)(SO)利用区域占位，利用区域占位，强调多向发展可强调多向发展可能能利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势(WO)(WO)精工化运作模式，精工化运作模式，重点锁定客群，快打快销重点锁定客群，快打快销项目发展方向项目发展方向通过通过“形象再造、价值附加、区域借力、强势占形象再造、价值附加、区域借力、强势占位位”策略，重点打造项目建筑于成熟区域核心之上的策略，重点打造项目建筑于成熟区域核心之上的“标志性特色标志性特色稀缺综合体稀缺综合体”的特色，的特色，以项目的以项目的“稀缺精品稀缺精品”概念快速开发销售概念快速开发销售项目发展方向项目价值项目发展的核心驱动项目发展的核心驱动项目的成功源自外部及内部价值的构建，项目的成功源自外部及内部价值的构建，项目的核心价值驱动对项目的成功起到关键性的作用，项目的核心价值驱动对项目的成功起到关键性的作用，本项目的核本项目的核心驱动在于各物业档次的提升来拔高项目价值。心驱动在于各物业档次的提升来拔高项目价值。稀缺区位稀缺区位资源整合资源整合产品突破产品突破项目地处金水区核心区域，商务、商业、居住功能成熟，市场认知度强，项目地处金水区核心区域，商务、商业、居住功能成熟，市场认知度强，具备发展多种物业的潜力。打造与区位相适宜的产品是本案价值体现的具备发展多种物业的潜力。打造与区位相适宜的产品是本案价值体现的关键。关键。项目周边外部配套资源完善，包括餐饮、金融、教育、医疗等，对项目项目周边外部配套资源完善，包括餐饮、金融、教育、医疗等，对项目的驱动价值较高，项目应借助的驱动价值较高，项目应借助“巨人的肩膀巨人的肩膀”，依靠产品规模及后发优，依靠产品规模及后发优势，充分吸纳外部资源，提高项目价值。势，充分吸纳外部资源，提高项目价值。本案地处稀缺板块，未来区域内竞争较小，项目应跳出区域限制，站在本案地处稀缺板块，未来区域内竞争较小，项目应跳出区域限制，站在更高的平台上看待产品的打造。更高的平台上看待产品的打造。区域板块商业、商务条件基础良好，与经三路沿线商业项目相比，本案区域板块商业、商务条件基础良好，与经三路沿线商业项目相比，本案不具备区位优势，但本案应充分发挥后发优势，以合理的商业定位，承不具备区位优势，但本案应充分发挥后发优势，以合理的商业定位，承载区域商业地标的转移。载区域商业地标的转移。综合功能综合功能项目价值项目价值体系实现项目价值体系实现构建项目自身价值体系，意义在于整构建项目自身价值体系，意义在于整合内外部资源，对区域商业价值的合内外部资源，对区域商业价值的造势造势及外部资源的及外部资源的借势借势运用到运用到项目项目产品竞争力产品竞争力项目规模效应项目规模效应住宅创新户型设计住宅创新户型设计配套竞争力配套竞争力教育、医疗、金融、广场等生活资源丰富教育、医疗、金融、广场等生活资源丰富优势资源竞争力优势资源竞争力东风渠沿线稀缺景观资源东风渠沿线稀缺景观资源整合商业资源，打造高端项目形象整合商业资源，打造高端项目形象地段竞争力地段竞争力经三路、东风路四通八达交通体系经三路、东风路四通八达交通体系整合竞争力整合竞争力舒适性居住规划舒适性居住规划与城市发展战略高度结合与城市发展战略高度结合片区高端形象片区高端形象项项目目价价值值体体系系新一代科技智能化应用新一代科技智能化应用行政事业单位、酒店等商务资源价值较多行政事业单位、酒店等商务资源价值较多周边成熟商业业态组合周边成熟商业业态组合项目开发规模体量项目开发规模体量开发难度的要求开发难度的要求城市发展的要求城市发展的要求项目的价值资源项目的价值资源项目的开发已经超越了常规房地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩借助城市资源，运营城市价值，借助城市资源，运营城市价值，城市综合体发展模式的升级演绎。城市综合体发展模式的升级演绎。项目整体发展方向发展价值思考发展价值思考基于项目自身的发展方向，结合未来区域的变化基于项目自身的发展方向，结合未来区域的变化特征、市场竞争特征等诸多因素，项目整体在开发定位方面将突出特征、市场竞争特征等诸多因素，项目整体在开发定位方面将突出5 5大价值体系大价值体系价值价值价值价值对板块未来城市核心资源占有的价值对板块未来城市核心资源占有的价值对板块未来城市核心资源占有的价值对板块未来城市核心资源占有的价值创新产品带来的社会口碑传播价值创新产品带来的社会口碑传播价值创新产品带来的社会口碑传播价值创新产品带来的社会口碑传播价值跟随城市发展所拥有的升值价值跟随城市发展所拥有的升值价值跟随城市发展所拥有的升值价值跟随城市发展所拥有的升值价值赋予城市赋予城市赋予城市赋予城市商务商务商务商务阶层阶层阶层阶层人士时尚生活的价值人士时尚生活的价值人士时尚生活的价值人士时尚生活的价值价值价值价值价值价值价值价值价值价值价值价值价值综合功能带动下的物业投资价值综合功能带动下的物业投资价值综合功能带动下的物业投资价值综合功能带动下的物业投资价值价值价值价值价值项目发展方向项目的总体发展方向（属性定位）项目的总体发展方向（属性定位） 三大支撑点：三大支撑点：支撑点一：支撑点一：占据金水核心金融、商务、行政板块，休闲、购物、娱乐、办公、行政人群汇占据金水核心金融、商务、行政板块，休闲、购物、娱乐、办公、行政人群汇集；集；支撑点二：支撑点二：占据城市稀缺的滨水景观资源，形成独特的沿河风情社区概念，融高端商务、占据城市稀缺的滨水景观资源，形成独特的沿河风情社区概念，融高端商务、酒店式公寓、情境住宅于一体；酒店式公寓、情境住宅于一体；支撑点三：支撑点三：优秀的社区规划和户型设计，形成在建筑形态、使用空间上的美感。优秀的社区规划和户型设计，形成在建筑形态、使用空间上的美感。7070万平米万平米 中原新城市综合体中原新城市综合体项目属性定位作为营销人，我们认为项目应打造的形象是营销人对项目形象的理解营销人对项目形象的理解项目形象定位中原财智阶层的城市盛宴中原财智阶层的城市盛宴定位支撑一：项目物业形态丰富，资源整合能力强定位支撑二：片区金融、商务氛围浓厚，郑州高端人群聚集地定位支撑三：项目预期的高价格必须由片区主流高端人群支撑项目物业形态项目物业形态高尚住宅（生活盛宴）+ 特色风情商业（消费盛宴） +商务公寓（价值盛宴）+SOHU办公（商务盛宴）区域再认识区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识地块再认识地块再认识地块交通情况再认识、地块价值再认识项目客户再认识项目客户再认识项目所涉及到的客户群、主力客户群项目定位再认识项目定位再认识项目属性定位、各类产品定位、项目规划思路及建议项目规划思路及建议项目布局的原则、布局的思路、规划建议项目投资测算分析及开发节奏项目投资测算分析及开发节奏项目的整体利润情况、开发节奏情况项目面临的风险项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案本次汇报沟通的目标本次汇报沟通的目标4561237项目规划布局原则项目规划布局原则一、商业价值最大化一、商业价值最大化利用项目紧临的主干道，通过临街商业、集中式商业，合理的将商业商业价值最大化；二、提升项目商业吸纳能力二、提升项目商业吸纳能力以集中式商业为核心，结合多个入口、多个商业次级亮点的形式，将项目周边人流，合理的引至项目商业；三、住宅、公寓高容积率、高品质三、住宅、公寓高容积率、高品质将住宅、公寓上盖商业，减少占地面积的同时，增加商业面积的同时，提高项目竖向空间利用，提高项目土地利用率，实现住宅的高品质；项目规划总平面布局方案（含公交站）总平面布局方案（含公交站）方案方案A A方案方案B B方案方案C C安置区安置区公交站公交站餐饮主题商业街区餐饮主题商业街区公寓SOH0办公办公公寓公寓公寓公寓住宅住宅商品房区商品房区住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅小高层小高层公寓公寓集中式集中式商业商业总平面布局方案A（含公交车站）商业连廊，商业连廊，1F1F架空，南架空，南向设计为公寓入口向设计为公寓入口4F4F2-3F2-3F2-3F2-3F2-3F2-3F3F3F3F3F2-3F2-3F2-3F2-3F2-3F2-3F2F2F2F2F入口入口入口入口入口入口商业规划参考成功案例商业规划参考成功案例郑州某项目，采取商业岛设计、郑州某项目，采取商业岛设计、商业内街、多人流入口设计对本项目具有一定借鉴意义商业内街、多人流入口设计对本项目具有一定借鉴意义方案A物业形态物业形态区域位置区域位置层数层数标准层建面标准层建面建面建面集中商业地块西北角4层2000800016亩地3层2500（合计）7500商品区街铺商品区2层-2100021000公寓商品区+16亩地18-30层800900132000SOHO办公16亩地26层1000110026000商品住宅商品区33层110880安置住宅安置区32层267840267840安置街铺安置区2层-18000合计合计591220591220综合容积率综合容积率5.985.98（不含公交车站用地）。整个地块建筑面（不含公交车站用地）。整个地块建筑面积约积约5959万平米，安置区万平米，安置区2929万平米，商品区住宅万平米，商品区住宅1111万平米，万平米，公寓公寓1313万平米，商业万平米，商业3.63.6万平米，万平米，SOHOSOHO办公办公2.62.6万平米万平米产品配比建议一产品配比建议一方案A安置区安置区公交站公交站餐饮主题商业街区餐饮主题商业街区公寓SOHU办公办公公寓公寓公寓公寓住宅住宅商品房区商品房区住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅小高层小高层公寓公寓集中式集中式商业商业总平面布局方案A商业1精品餐饮精品餐饮+ +休闲商业区休闲商业区（2-3F2-3F），包括临东风），包括临东风路街铺及内街商业岛路街铺及内街商业岛主力店商业（主力店商业（4F4F），），可引入华润万家等连可引入华润万家等连锁超市锁超市次主力店商业（主要考次主力店商业（主要考虑虑3F3F），业态为大型餐），业态为大型餐饮，上盖饮，上盖SOHUSOHU办公或小办公或小高层公寓高层公寓快餐街（快餐街（2F2F），），以精品快餐业态以精品快餐业态为主力为主力安置区安置区公交站公交站餐饮主题商业街区餐饮主题商业街区公寓SOHU办公办公公寓公寓公寓公寓住宅住宅商品房区商品房区住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅小高层小高层公寓公寓集中式集中式商业商业总平面布局方案A商业2生活配套商业街（生活配套商业街（2F2F），），包括烟酒店、美容美发等，包括烟酒店、美容美发等，以服务区域为主以服务区域为主安置区商业（安置区商业（2F2F），），混合业态混合业态品牌旗舰商业街品牌旗舰商业街（2F2F），以品牌），以品牌服装、银行等业服装、银行等业态为主态为主餐饮主题商业街餐饮主题商业街发展意向发展意向打造成为郑州最具代表性的滨打造成为郑州最具代表性的滨水餐饮商业街，利用水餐饮商业街，利用“岛式商业岛式商业”的规划模式，以餐饮主力的规划模式，以餐饮主力店为龙头，拉动项目的整体商业价值店为龙头，拉动项目的整体商业价值方案A街区主力店街区主力店作为本项目滨水餐饮商业街的主力店，以中式作为本项目滨水餐饮商业街的主力店，以中式大型品牌餐饮为方向（如澳门豆捞），划分为大型品牌餐饮为方向（如澳门豆捞），划分为24个不同临界个不同临界面的店面，按三层设计，采取大铺整体销售面的店面，按三层设计，采取大铺整体销售方案A临街商业及岛式商业临街商业及岛式商业沿东风路部分，以国内精品特色地沿东风路部分，以国内精品特色地方菜等为主。商业岛部分，以日式、韩式、意式等西式餐饮方菜等为主。商业岛部分，以日式、韩式、意式等西式餐饮为主。端头兼顾为主。端头兼顾SPA、运动会所、小型、运动会所、小型KTV等休闲业态，划等休闲业态，划分为分为80-300的街铺。采取的街铺。采取“1拖拖2”或或“1拖拖3”销售销售方案A商业内街商业内街借助北部精品餐饮商业的氛围，主力经营特色借助北部精品餐饮商业的氛围，主力经营特色快餐，引入快餐，引入“桂林米粉、阿利茄汁面桂林米粉、阿利茄汁面”等业态，按等业态，按2层设计，层设计，划分为划分为60-150的小型街铺。采取的小型街铺。采取“1拖拖2”方式销售方式销售方案A集中式商业集中式商业为项目商业龙头，按为项目商业龙头，按4层设计，其中层设计，其中1-2层为层为街铺，划分后街铺，划分后“1拖拖2”销售，销售，3-4招商引入招商引入“华润万家华润万家”等中等中小型超市，以满足区域内的基本生活需求，物业自持小型超市，以满足区域内的基本生活需求，物业自持方案A商品房与安置区分隔商业街商品房与安置区分隔商业街为项目隔离商业，按为项目隔离商业，按2 2层设层设计，划分后计，划分后“1 1拖拖2”2”销售，便利店、鲜花店、干洗店、美容销售，便利店、鲜花店、干洗店、美容美发店等以满足区域内的基本生活需求美发店等以满足区域内的基本生活需求方案A安置区安置区公交站公交站餐饮主题商业街区餐饮主题商业街区公寓SOHO办公办公公寓公寓公寓公寓住宅住宅商品房区商品房区住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅小高层小高层公寓公寓集中式集中式商业商业总平面布局方案A商务及住宅类SOHUSOHU办公，标准层按办公，标准层按1000-11001000-1100设计，层高设计，层高3.63.6，打造另类办公产品，打造另类办公产品小高层公寓，属于对地块小高层公寓，属于对地块价值最大化利用的符合产价值最大化利用的符合产品，产品体现特殊化品，产品体现特殊化商务公寓，标准层按商务公寓，标准层按800900800900设计，依据地理设计，依据地理位置的不同进行调整位置的不同进行调整商品住宅部分，按一梯四商品住宅部分，按一梯四户方式布局，通过产品设户方式布局，通过产品设计体现生活品质计体现生活品质安置区住宅部分，按一梯安置区住宅部分，按一梯六户方式布局，通过尽可六户方式布局，通过尽可能提高容积率能提高容积率住宅产品住宅产品发展意向发展意向以市场主流产品为主，突出住宅景观以市场主流产品为主，突出住宅景观资源占有，打造高层观景居住区资源占有，打造高层观景居住区方案A高层住宅：强调景观，挑战市场高层住宅：强调景观，挑战市场p物业档次偏重于实用型，户型面积处于市场跟随者；p适应郑州主流客户群体的需求，以产品设计挑战市场；p强化其景观资源的占有率，在郑州市场建立主流产品的品质标杆；物业物业类型类型 户型户型面积段面积段建面配建面配比比计算面计算面积积建筑面积建筑面积面积比面积比建面汇总建面汇总套数套数套数比套数比套数合套数合计计高层住宅小二房708017.86%7519800 37%110880264 50%1056 大二房80-9019.05%8021120 264 中三房120-13037.20%12541250 54%330 44%大三房135-14416.67%14018480 132中四房150-1609.23%15510230 9%66 6%项目套型面积配比初步估算建议项目套型面积配比初步估算建议按照方案按照方案A结合市场热销结合市场热销户型的销售统计，给出项目套型面积配比初步估算建议。户型的销售统计，给出项目套型面积配比初步估算建议。住宅物业发展建议户型设计基本原则户型设计基本原则首先做足市场平台基本动作，其次首先做足市场平台基本动作，其次适当运用赠送亮点，不同的产品户型设计侧重点不同适当运用赠送亮点，不同的产品户型设计侧重点不同做足市场基本动作做足市场基本动作 本项目从市场出发，户型设计应做足基本动作户型方正实用正南北朝向南北通透，保证采光、通透性客厅、主卧南向客厅、主卧开间符合主流产品设计差异化原则：产品设计差异化原则：2 2房：房：注重内部空间的合理性和实用性3 3房：房：注重内部空间合理性和外部景观适度延伸。由于产品3房户型数量较大，面积区间差别小，因此户型根据景观视野适当增加设计亮点，实现差异化规避内部竞争4 4房：房：树立高层价值标杆，强调景观价值和阔绰感。面向主景观的户型考虑通过转角凸窗、大阳台或步入式凸窗等提升户型景观价值和舒适度1 1、户型配比与设计、户型配比与设计- -洋房、小高层、高层洋房、小高层、高层住宅物业发展建议户型设计基本原则户型设计基本原则稳健为先，确保舒适度稳健为先，确保舒适度原则一：稳健策略原则一：稳健策略+ +适度赠送适度赠送原则二：确保大户型产品的舒适度原则二：确保大户型产品的舒适度 任何一个市场，大空间赠送肯定比小空任何一个市场，大空间赠送肯定比小空间赠送更受欢迎，但是考虑政策约束，间赠送更受欢迎，但是考虑政策约束，适度运用适度运用集中大空间赠送更为实用，实惠更容易被消费者感知（最大6平米）大空间赠送比市场主流的小空间赠送更能突出差异化，形成特色产品竞争力考虑政策风险，以观景阳台赠送为主，适度采用转角窗、飘窗赠送 130130平米以上产品在赠送基础上，严格按平米以上产品在赠送基础上，严格按照市场舒适度要求设计照市场舒适度要求设计 130-140平米的3房客厅开间要求在4.2米，主卧室在4.0米左右。 160平米的四房客厅开间要求在4.5米，主卧在4.2米左右。 通过高舒适度突出产品的优势，形成产品竞争力住宅物业发展建议 注：阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积一半计算，其数值单列并计如地块容积率。当单个阳台出挑尺寸大于1.81.8米米、水平投影面积大于6 6平方米平方米者按照其水平投影面积计算，其数值单列并计入地块容积率。每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%20%。 住宅物业发展建议商品住宅户型平面参考商品住宅户型平面参考 一梯四户一梯四户3房，全明设计，主卧南向，客厅北向开间4.2米，主卧3.8米，大阳台、转角窗、考虑增加衣帽间2房，客厅主卧南向，客厅开间3.9米，主卧3.7米，北向次卧，客厅大阳台。大阳台阳台p 将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠p 步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果p 步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台 步入式步入式景观凸窗景观凸窗室内地面室内地面步入式阳台步入式阳台步入式步入式景观凸窗景观凸窗步入式步入式阳台阳台凸窗顶板下降至凸窗顶板下降至2.22.2米左右的高度米左右的高度倒凸窗物业发展建议物业发展建议户型设计创新户型设计创新步入式阳台、凸窗设计步入式阳台、凸窗设计p 重视采光保暖；p 提供功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性；p 倡导健康舒适的家庭生活。唯美品格物业发展建议物业发展建议户型设计创新户型设计创新适度的舒适度挖掘：为两房、紧凑三房适度的舒适度挖掘：为两房、紧凑三房设置阳光花房设置阳光花房p可参照曼哈顿广场的做法，做一个至两个提升式入户大堂增加项目品质，另外都是通过商业街的简易入户大堂来实现。p在提升大堂上采用高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气艺术品温馨装饰，装点高雅氛围。p由于商业的关系，入户大堂势必要面对小区内部，且开口不会太大，这就造成了入户大堂及其其公共空间的标准不会太高。物业发展建议物业发展建议户型设计创新户型设计创新入户大堂入户大堂/公共空间公共空间赠送衣柜赠送衣柜实用的功能空间、客户易感知实用的功能空间、客户易感知p利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；p虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。p可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。户型设计创新户型设计创新赠送衣柜赠送衣柜物业发展建议物业发展建议转角观景阳台开放式阳台：赏景同时作晾衣服用服务阳台：与厨房相连，处理家务功能物业发展建议物业发展建议户型设计创新户型设计创新为舒适型三房和四房设为舒适型三房和四房设270270度景观阳度景观阳台与弹性空间台与弹性空间同致行住宅房地产市场研究同致行住宅房地产市场研究以上数据来源：同致行市调搜集整理天骄华庭户型解析天骄华庭户型解析天骄华庭户型品鉴天骄华庭户型品鉴户型点评户型点评全明户型设计，客厅、主卧室、次卧、入户花园朝南，保证采光，居住舒适度高；增加入户花园、错层露台，赠送面积较多，性价比较高；户型点评户型点评客厅、主卧室朝南设计，并设有落地窗，最大化的增加采光面；餐厅、厨房连体设计，利于动静分区；赠送面积、南北双台设计、内庭院等元素增加项目附加值；三变四户型三变四户型二变三户型二变三户型热销户型鉴赏同致行住宅房地产市场研究同致行住宅房地产市场研究以上数据来源：同致行市调搜集整理正弘蓝堡湾二期世熙户型解析正弘蓝堡湾二期世熙户型解析正弘蓝堡湾二期世熙正弘蓝堡湾二期世熙户型品鉴户型品鉴户型点评户型点评全明户型设计，客厅、卧室、厨房、阳台均朝南，居住舒适度高；增加飘窗，观景阳台，除增加功能性之外，更赠送部分面积；户型点评户型点评全明设计，客厅、主卧室朝南设计、明厨、明卫，特别是主卧增加了布入式衣柜、超大单独卫生间；仅南侧阳台、其他卧室的飘窗赠送部分面积；舒适型两房户型舒适型两房户型 (88-98平米）平米）奢侈型四房户型奢侈型四房户型(190-280平米）平米）热销户型鉴赏同致行住宅房地产市场研究同致行住宅房地产市场研究以上数据来源：同致行市调搜集整理东方鼎盛时代户型解析东方鼎盛时代户型解析东方鼎盛时代户型品鉴东方鼎盛时代户型品鉴户型点评户型点评近乎全明户型设计，客厅、主卧室、次卧、厨房及卫生间均为全明设计，保证采光，居住舒适度高；增加大型的观景阳台、生活阳台，赠送面积的同时，提升居住的舒适度，提升性价比；储藏室的设计是本设计的中的亮点。户型点评户型点评客厅、主卧室朝南设计，次卧朝北，双卫设计且均为明卫；餐厅、厨房连体设计，利于动静分区；赠送面积、南北双台设计、等元素增加项目附加值；二房户型二房户型87平米平米三房户型三房户型130平米平米热销户型鉴赏SOHOSOHO办公办公发展意向发展意向以服务创意型企业为主，如广告、以服务创意型企业为主，如广告、媒体、影视制作等小型企业，可考虑小型复式设计，突媒体、影视制作等小型企业，可考虑小型复式设计，突出居家办公功能出居家办公功能方案ASOHO办公：创意办公，扩大客群办公：创意办公，扩大客群户型设计多样，具备一定的创意型空间；功能上与项目写字楼和公寓形成互补，吸引不同的客户群体；既可投资，又可自用。SOHO办公：创意办公，扩大客群办公：创意办公，扩大客群户型设计多样，具备一定的创意型空间；功能上与项目写字楼和公寓形成互补，吸引不同的客户群体；既可投资，又可自用。聚龙城德国印象光华路SOHO物业发展建议物业发展建议复式SOHO户型示意复式SOHO户型示意复式SOHO户型示意SOHOSOHO办公办公户型设计多样，可平层、可跃层设计，一层户型设计多样，可平层、可跃层设计，一层办公，二层居住，满足居家办公的需求。办公，二层居住，满足居家办公的需求。物业发展建议物业发展建议公寓产品公寓产品发展意向发展意向以服务商业过度性居住为主导方向，以服务商业过度性居住为主导方向， “投资投资”和和“自用自用”兼备，打造兼备，打造郑州首席水景商务公寓郑州首席水景商务公寓方案A公寓：提升形象，外向发展公寓：提升形象，外向发展p作为提升项目形象价值的公寓产品，主要体现外向型特征；p按星级标准，配套齐全；p功能上与项目商业形成互补，强调其高端服务特色；p单间面积在38-60之间，总价低，利于客户投资。公寓公寓户型以一房和两房为主，户型以一房和两房为主，“投资投资”和和“自用自用”兼备兼备精装修，拎包即住：精装修，拎包即住：p可采用精装修，厨卫、家具齐全，拎包即住；p公寓大堂挑高两层，在10米左右，具有酒店大堂的豪华；p电梯高配置，满足客户居住所需。户型户型面积段面积段建面配建面配比比计算面计算面积积建筑面建筑面积积建面汇总建面汇总套数套数套数合套数合计计一房35-4560.00%4092400132000.00 2310 2970 二房55-6540.00%6039600660 物业发展建议物业发展建议公寓公寓平层布置示意与产品配置建议平层布置示意与产品配置建议公寓案例借鉴：公寓案例借鉴：p 总平面约1000平米，4.5米开间；p 功能上设置洗手间和厨 房，满足后期客户群体需求；标注商务办公。p 户型面积及设计多样化。p 既可投资，又可自用。以上参考仅为户型设计参考，平面布局需按具体面积指标物业发展建议物业发展建议结合项目的整体定位以高品质的住宅为主，借助区域内的商业、公园等配套资源，打造一个宜居的高尚住区。建议在建筑风格的选择上以新古典为主，强调理性而非感性的表现；在构图上强调完整性和仪式感；在造型上重视轮廓。彰显组团的大气、庄重和唯美。建筑风格建议建筑风格建议采用采用ARTDECOARTDECO（新古典主义）建筑风格，外（新古典主义）建筑风格，外立面以暖色调为主，呈现高贵大气的建筑特色立面以暖色调为主，呈现高贵大气的建筑特色引入古典屋顶元素并加以现代材料表达 继承了古典主义遵循中心、对称、主从等设计原则，强调均衡、比例、节奏、尺度等构图逻辑与审美趣味。 物业发展建议物业发展建议嘉辰时代公寓户型品鉴嘉辰时代公寓户型品鉴整体平面布局图整体平面布局图户型鉴赏户型点评户型点评核心筒型户型设计，北侧以面积相对较小的户型为主集中在40平米左右；南侧多为大面积户型，多为二房设计，面积在50-100平米间；在户型的各个角落，多以二房户型设计为主，其中西北侧相对面积最小； 户型设计方面多以传统的公寓形式布置，入户后，右侧为卫生间，顶端为厨房，卧室处于中间位置，占最大的区域面积；同致行住宅房地产市场研究同致行住宅房地产市场研究嘉辰时代公寓户型解析嘉辰时代公寓户型解析景观、绿化建议景观、绿化建议-多层级、立体绿化园林多层级、立体绿化园林丰富的树冠，高层住宅往下看，景观视野不全高层建筑，调节空间张驰、层次丰富的树冠，高层住宅往下看，景观视野不全高层建筑，调节空间张驰、层次p 多层次的园林绿化可以舒缓空间比例尺度，调节硬景与软景的分配比例；p 园林内部移植少量原生态植物，形成园林节点标杆；p 以普通树种为主。物业发展建议物业发展建议商品住宅景观、绿化建议商品住宅景观、绿化建议“一字型一字型”景观带设计，通景观带设计，通过点式水景等的打造，创造住区健康、休闲的生活氛围过点式水景等的打造，创造住区健康、休闲的生活氛围物业发展建议物业发展建议p 充分运用小品元素，柱廊、雕塑、日光草坪、并结合休憩器具布局等错落有致，营造一体现自然、舒适的生活格调，增加健康休闲的生活氛围。景观、绿化建议景观、绿化建议精致的景观小品精致的景观小品物业发展建议物业发展建议项目配套项目配套与商业结合，打造运动会馆和空中运动会所与商业结合，打造运动会馆和空中运动会所p运动功能的附加值主要体现在两个方面：一是运动会馆，二是空中运动会所。p运动会馆主要依托地块内商业，在招商时主要以健身俱乐部、台球馆、网吧、棋牌室、SPA会所等为主，其运作形式主要外向型经营，但是社区内业主消费能够享受一定的额外优惠与折扣，这可以在引入商家时候提前敲定，为业主争取到相应的福利。p空中运动会所是架设在商业顶部，这部分运作属于内向型，即是只针对业主开放，且是免费的，包括篮球场、网球场等运动设施。同时还有大量的免费健身运动器材和运动型小品等。物业发展建议物业发展建议项目配套项目配套引入部分科技系统，增加项目附加值和品引入部分科技系统，增加项目附加值和品质。质。向向“低碳住宅低碳住宅”靠近，建筑低能耗靠近，建筑低能耗 节能、环保。节能、环保。例如真空玻璃、塑钢窗、外墙外保温这些也是目前比较普遍的。另外可以在“地源热泵供热”，“中央新风系统”“直饮水”、垃圾处理等方面做文章。目前完全引入科技系统，增加项目低碳性显得不太切合实际，因为这样会增加项目的成本，但是我们可以选取有代表性和在市场上比较受到客户关注的地方进行做延展。物业发展建议物业发展建议项目配套项目配套引入引入“泛会所泛会所”增加健康生活情趣增加健康生活情趣架空层除了增加园林绿化率外，还可以引入泛会所概念，内部空间, 设置绿化和可绿化和可参与设施参与设施，成为邻里交往的舒适平台。提高社区品质和卖点。同致行建议在健康组团中央局部区域一层架空作为整个社区的泛会所，代替另外修建会所。一层架空有利于社区人流分散，提高社区居住品质感，否则大量人流聚集一楼，后期销售困难。物业发展建议物业发展建议公交站公交站安置区安置区住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅公寓SOHO办公办公住宅公寓住宅住宅住宅住宅商品房区商品房区总平面布局方案 B（含公交车站）4F2F公寓住宅方案B综合容积率综合容积率5.9（不含公交车站用地），商业面积可做到（不含公交车站用地），商业面积可做到6万平米，万平米，公寓约公寓约6.2万平米，商品住宅约万平米，商品住宅约16.6万平米万平米物业形态物业形态区域位置区域位置层数层数标准层建面标准层建面建面建面集中商业地块西北角4层250010000商业街商品区四周2层30000商品住宅商品区16亩地33层166320SOHO16亩地26层1000-110026000公寓商品区16亩地26层800-90062400安置住宅安置区31层267840安置商铺安置区2层-2000020000合计合计582560582560产品配比建议二产品配比建议二安置区安置区住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓住宅住宅住宅住宅写字楼写字楼住宅总平面布局方案 C（含公交车站）4F2F公交站公交站物业形态物业形态区域位置区域位置层数层数标准层建面标准层建面建面建面集中商业地块西北角4层250010000商业街商品区四周2层30000商品住宅商品区16亩地33层138600商务写字楼商品区26层150039000公寓商品区16亩地30层800-90072000安置住宅安置区31层267840安置商铺安置区2层-2000020000合计合计577400577400综合容积率综合容积率5.84（不含公交车站用地），商业面积可做到（不含公交车站用地），商业面积可做到6万平米，万平米，写字楼约写字楼约3.9万平米，公寓约万平米，公寓约6.2万平米，住宅约万平米，住宅约11万平米万平米产品配比建议三产品配比建议三方案C总平面布局方案（含学校）总平面布局方案（含学校）方案方案A A方案方案B B方案方案C C安置区安置区学校学校餐饮主题商业街区餐饮主题商业街区公寓SOHU办公办公公寓公寓公寓住宅商品房区商品房区住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅小高层小高层公寓公寓总平面布局方案A（含学校）住宅安置公寓学校学校住宅物业形态物业形态区域位置区域位置层数层数标准层建面标准层建面建面建面集中式商业16亩地3层2500（合计）7500商品区街铺商品区2层-20000公寓商品区+16亩地18-30层800900110400SOHO办公16亩地26层1000110026000商品住宅商品区33层110880安置住宅安置区32层219840219840安置公寓安置区30层160048000安置公寓底商安置区3 3层层220022006600安置街铺安置区2层-15000合计合计564220564220综合容积率综合容积率6.46.4（不含学校用地），整个地块建筑面积约（不含学校用地），整个地块建筑面积约56.456.4万平米，安置区万平米，安置区26.726.7万平米，商品区住宅万平米，商品区住宅1111万平米，万平米，公寓公寓1111万平米，商业（包括安置区）万平米，商业（包括安置区）4.94.9万平米，万平米，SOHOSOHO办公办公2.62.6万平米万平米产品配比建议一产品配比建议一方案A公交站公交站安置区安置区住宅住宅住宅住宅住宅住宅公寓SOHO办公办公住宅公寓住宅住宅住宅住宅商品房区商品房区总平面布局方案 B（含学校）4F2F公寓住宅学校学校方案B综合容积率综合容积率5.85.8（不含学校用地），商业面积可做到（不含学校用地），商业面积可做到5.75.7万平万平米，公寓约米，公寓约6.26.2万平米，商品住宅约万平米，商品住宅约16.616.6万平米。万平米。物业形态物业形态区域位置区域位置层数层数标准层建面标准层建面建面建面集中商业地块西北角4层250010000商业街商品区四周2层30000商品住宅商品区16亩地33层166320SOHO16亩地26层1000-110026000公寓商品区16亩地26层800-90062400安置住宅安置区31层200880安置商铺安置区2层-17000合计合计512600512600产品配比建议二产品配比建议二安置区安置区住宅住宅住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓住宅住宅住宅住宅写字楼写字楼住宅总平面布局方案 C（含学校）4F2F学校学校物业形态物业形态区域位置区域位置层数层数标准层建面标准层建面建面建面集中商业地块西北角4层250010000商业街商品区四周2层30000商品住宅商品区16亩地33层138600商务写字楼商品区26层150039000公寓商品区16亩地30层800-90096000安置住宅安置区31层200880安置商铺安置区2层-17000合计合计531480531480综合容积率综合容积率5.85.8（不含学校用地），商业面积可做到（不含学校用地），商业面积可做到5.75.7万平万平米，写字楼约米，写字楼约3.93.9万平米，公寓约万平米，公寓约7.27.2万平米，住宅约万平米，住宅约13.813.8万万平米平米产品配比建议三产品配比建议三方案C区域再认识区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识地块再认识地块再认识地块交通情况再认识、地块价值再认识项目客户再认识项目客户再认识项目所涉及到的客户群、主力客户群项目定位再认识项目定位再认识项目属性定位、各类产品定位、项目规划思路及建议项目规划思路及建议项目布局的原则、布局的思路、规划建议项目投资测算分析及开发节奏项目投资测算分析及开发节奏项目的整体利润情况、开发节奏情况项目面临的风险项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案本次汇报沟通的目标本次汇报沟通的目标4561237经济效益测算含公交车站，方案含公交车站，方案A销售金额最大销售金额最大枣庄项目经济测算枣庄项目经济测算方案方案A A商品房住区商品房住区物业类型建筑类型建筑面积（）单价总销金额住房公寓（30F）117600.00 8500999600000高层住宅110880.00 8000887040000商业临街商铺25000.00 18000450000000超市4000.00 1616亩地块亩地块商业物业集中式商业形态物业7500.00 20000150000000住宅公寓（18F）14400.00 8500122400000商品房物业SOHO办公26000.00 9000234000000小计305380.00 28430400002843040000方案方案B B商品房住区（含商品房住区（含1616亩）亩）物业类型建筑类型建筑面积（）单价总销金额住房公寓（30F）62400.00 8500530400000高层住宅166320.00 80001330560000商业临街商铺35000.00 18000630000000超市5000.00 办公SOHO办公22400.11 9000201601008小计291120.11 26925610082692561008方案方案C C商品房住区（含商品房住区（含1616亩）亩）物业类型建筑类型建筑面积（）单价总销金额住房公寓（30F）720008500612000000高层住宅138600.00 80001108800000临街商铺35000.00 18000630000000超市5000_办公写字楼39000.00 10000390000000小计289600.00 27408000002740800000开发节奏控制项目作为城中村改造项目，须进行安置区先行的模式。项目安置区作为项目第一批开发的物业。 项目东北16亩地块由于当前的拆迁工作已经完成，可作为第一批次的商品房开发，实现项目资金的快速回笼，为项目后续开发奠定基础。 项目商品房区的住宅产品作为项目的第二批开发产品，实现快速与的资金回笼，并提升项目形象。 临东风路的公寓和商业产品作为项目的第三批开发产品，提升项目利润。 项目西北角集中式商业和公寓产品同项目北地块住宅产品作为项目最后的开发产品，实现项目的利润同时保持后续收益。 按照方案一（含公交站）进行开发按照方案一（含公交站）进行开发区域再认识区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识地块再认识地块再认识地块交通情况再认识、地块价值再认识项目客户再认识项目客户再认识项目所涉及到的客户群、主力客户群项目定位再认识项目定位再认识项目属性定位、各类产品定位、项目规划思路及建议项目规划思路及建议项目布局的原则、布局的思路、规划建议项目投资测算分析及开发节奏项目投资测算分析及开发节奏项目的整体利润情况、开发节奏情况项目面临的风险项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案本次汇报沟通的目标本次汇报沟通的目标4561237政策风险规避 目前项目所面临的主要风险，是受目前项目所面临的主要风险，是受“9 9 .29”.29”新政影响，政府未来调控的方向，调控的力新政影响，政府未来调控的方向，调控的力度，市场反映情况，对本项目形成了主要的威胁。度，市场反映情况，对本项目形成了主要的威胁。p信贷政策：首套房3成，二套房5成，利率1.1倍以上，三套房直接停贷；p税收政策：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快房产税改革试点工作；p土地政策：进一步加强房地产用地和建设管理调控，鼓励保障房用地及中小套型用地供应，加强土地监管，对囤地、拖延开发、擅改规划等加强监管查处。p政策监管：加强各项措施在地方的执行工作，确保中央调控政策落到实处。新政理解新政理解本轮调控采用本轮调控采用“一刀切一刀切”的信贷政策对包括刚性需求在的信贷政策对包括刚性需求在内的各种市场需求进行全面打压，将在短期内有效打压市场交易量，内的各种市场需求进行全面打压，将在短期内有效打压市场交易量，使市场再次进入观望，从而遏制房价的快速上涨。使市场再次进入观望，从而遏制房价的快速上涨。政策风险规避启示同致行认知：“新国八条”新政的出台，再次体现了国家调控楼市的决心，开发商不应回避政策，而应积极的应对政策可能对市场带来的冲击，在产品设计、开发战略、营销把控等各个环节采用灵活、专业的应对措施，规避政策风险，保证项目快速去化！新政影响新政影响根据近几次新政后市场情况，短期内成交量将会迅速下根据近几次新政后市场情况，短期内成交量将会迅速下滑，由于郑州市场旺盛的刚性需求的支撑，市场价格难以向下，经过滑，由于郑州市场旺盛的刚性需求的支撑，市场价格难以向下，经过一段时期观望后，客户将再次入市。一段时期观望后，客户将再次入市。p1、政策短期内，新一轮观望将再次形成。新政简单而粗暴，具有较强的震慑作用，且根据文件，郑州近期或将出台调控细则，楼市在短期内（忽略政策的滞后性）将再次进入观望。p2、政策中期内，房价出现波动调整。中期由于市场需求有所减弱，市场价格出现震荡调整，环比价格出现较大波动，但同比价格基本为正增长。p3、商品房成交量逐渐萎缩。新政对市场预期作用较为明显，政策出台后交易量受到较大影响。政策风险规避新政预测新政预测通过研究政策出台的背景，分析历次政策的影响，预测通过研究政策出台的背景，分析历次政策的影响，预测新政的未来的影响，最终得出本项目的规避风险方法新政的未来的影响，最终得出本项目的规避风险方法政策风险规避研究研究借鉴借鉴预测预测解决解决出台背景出台背景历史调控历史调控新政影响新政影响应对策略应对策略政策出台背景政策出台背景国家宏观经济的复苏为楼市调控政策撑腰，一定程国家宏观经济的复苏为楼市调控政策撑腰，一定程度上推动了房地产业的繁荣。度上推动了房地产业的繁荣。政策风险规避数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局p房地产作为“保增长”时期重要的经济增长支撑，在08年经济危机中为中国经济增长作出了重要贡献，同时，激进的经济刺激计划也促使了行业的极度繁荣，价格不断攀升，广大人民群众居住矛盾日益严重p而据多方权威预测，刚刚过去的3季度，经济增速将进一步放缓。 国民经济的发展问题对房地产的依赖性有所降低，而房地产所带来的社会问题日益严重，由此中央开始了新一轮对房地产业的深度宏观调控。政策出台背景政策出台背景国内国内7070个大中城市房价受政策调控效果影响微弱，个大中城市房价受政策调控效果影响微弱，导致政府决心进行再次调控。导致政府决心进行再次调控。政策风险规避数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局 一度被誉为“史上最严”的4.15“国十条”房地产调控政策，出台后，曾引发市场迅速进入观望，成交量急剧萎缩，然而两个月后，全国楼市交易量重被激活，价格也随之攀升，楼市再次强劲反弹。根据国家发改委公布的数据，2010年8月，全国70大中城市房价同比涨幅再次冲高，达到11.7%。房价的持续快速上涨令政策调控陷入尴尬。同致行观点同致行观点政策风险规避一、一、“4.154.15政策政策”细则未能严格落实，导致调控效果难以维持细则未能严格落实，导致调控效果难以维持 一方面，由于各地区对政策的落实不够平衡，很多地方没有出台细则，执行力度和程度差别较大，间接地成为投资者寻找新的投资空间的机会，投资性需求开始向二三线转移。另一方面，已出台细则的地区落实情况不一，比如增大供应总量和保障性住房建设方面进展还有差距；另外，信贷政策实施上有的地方也采取类似消费性贷款购房等迂回性对策。由于细则未能根据不同地区的实际情况有效落实，人们对于房地产市场调控的信心一再挫伤，引发恐慌性购房，引发市场的反弹。二、二、“9.299.29新政新政”对楼市交易量价产生短暂影响，未来细则的执对楼市交易量价产生短暂影响，未来细则的执行将对各地产生不同程度的差异影响。行将对各地产生不同程度的差异影响。 本次“9.29新政”的出台，将在短期内进一步抑制楼市的刚性需求，抬高中小投资客的炒房门槛，但对于抑制楼市价格也只是治标不治本，是否能长期遏制楼市疯狂的牛头，还需各地方政府将楼市细则彻底落实。三、郑州楼市发展前景可观，但并非国家调控政策永久的三、郑州楼市发展前景可观，但并非国家调控政策永久的“避风避风港港” 从世界经济危机到全国楼市低谷，从2007年“9.27”到2010年“4.15政策”郑州楼市成功躲避了“震中”之痛。这得益于郑州市快速发展的城市化进程及外来人口的涌入引发的刚性需求，10年之内郑州楼市或将上演一线城市的疯狂，但郑州楼市并非全国楼市波动的永久“避风港”，如果“9.29新政”效果不佳，将面临政府进一步调控的压力，比如首付门槛的再次提升，房屋限购令的执行，房产税或物业税的开征等。所以未来业内要做好积极应对。历年重大房产调控政策回顾历年重大房产调控政策回顾 当前已进入新一轮的调控密集期，当前已进入新一轮的调控密集期，预计从目前至预计从目前至20112011年，房地产调控政策将密集出台年，房地产调控政策将密集出台。 政策风险规避数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局p我国房地产市场走势一直以来与政府宏观调控政策息息相关，近年来房地产逐渐成为全国支柱产业，政府关注度高度提升，因此政策调控度日渐频繁。p从近年来调控的时间节点来看，一般以3年为周期出现房地产调控的密集期，而上一轮出现在07年末，调控手段方面多以货币政策运用最多，如07年连续加息、08年连续降息的局面相信许多人依然记忆犹新，此外最为关键的调控手法即为调整房贷首付比和房贷利率。本次“9.29”新政在“国十条”的基础上将首套房首付比例统一调至30%，使信贷政策更加严厉，同时也有利于执行环节的有效监管。 重大调控信贷政策内容对比及影响分析重大调控信贷政策内容对比及影响分析“9.299.29新政新政” ” 其政策目其政策目的在于通过压制商品房购房需求来缓解市场目前供求失衡，遏制房价的在于通过压制商品房购房需求来缓解市场目前供求失衡，遏制房价上涨，同时不可避免的将对部分真实刚性需求产生打压。上涨，同时不可避免的将对部分真实刚性需求产生打压。政策风险规避方方 面面07.9.2707.9.27新政新政10.4.1510.4.15新政新政10.9.2910.9.29新政新政发布单位发布单位中国人民银行、银监会国务院财政部、国税总局、住建部、银监会、监察部首套首套9090以下以下贷款首付比例不得低于20%未说明（参照以往）首付款比例调整到30%及以上首套首套9090以上以上贷款首付款比例不得低于30%贷款首付款比例不得低于30%贷款首付款比例不得低于30%二套房首付二套房首付贷款首付款比例不得低于40%贷款首付款比例不得低于50%贷款首付款比例不得低于50%，深圳、上海等城市禁购二套房利率二套房利率不得低于基准利率的1.1倍不得低于基准利率的1.1倍不得低于基准利率的1.1倍，深圳、上海等城市禁购三套以上住房三套以上住房未提及大幅度提高首付款比例和利率水平部分一线城市停发贷款、禁购政策风险规避p政策短期内，新一轮观望将再次形成。新政简单而粗暴，具有较强的震慑作用，且根据文件，郑州近期或将出台调控细则，楼市在短期内（忽略政策的滞后性）将再次进入观望。p政策中期内，房价出现波动调整。中期由于市场需求有所减弱，市场价格出现震荡调整，环比价格出现较大波动，但同比价格基本为正增长。p商品房成交量逐渐萎缩。新政对市场预期作用较为明显，政策出台后交易量受到较大影响。 历次信贷政策对郑州楼市的影响历次信贷政策对郑州楼市的影响短期内，新一轮观望将再次形成；短期内，新一轮观望将再次形成；中期内，房价出现波动调整中期内，房价出现波动调整 ；商品房成交量逐渐萎缩商品房成交量逐渐萎缩 政策风险规避“9.299.29新政新政”对房地产市场的不同时期的影响对房地产市场的不同时期的影响短期（短期（3-63-6个月）：个月）：“9.299.29新政新政”直接抑制部分刚性需求和中小投资需求直接抑制部分刚性需求和中小投资需求，全国楼市交易量在短期内将再次走低。但介于郑州楼市供给不足的压力和旺盛的刚需现状，“9.299.29新政新政”对郑对郑州楼市的影响也局限在短期交易量的减少，而对价格抑制影响会很小州楼市的影响也局限在短期交易量的减少，而对价格抑制影响会很小。由于本次新政明确了对地方政府调控政策细则的要求，预计短期内郑州市将出台相应的配套细预计短期内郑州市将出台相应的配套细则，届时将对郑州楼市产生较大影响则，届时将对郑州楼市产生较大影响。同时，新政中对住房交易市场检查力度明显加强，预售、开发程序开始复杂、房地产开发运作周期已经出现延长势头，这些都将影响开发商的资金流转，对资金链产生较大威胁。中期（中期（1-21-2年）：年）：“9.29新政”表明政府坚决态度，如果出台相关细则预计影响将持续较长时间。9.299.29新政对需求的全面打压使未来新政对需求的全面打压使未来1-21-2年内郑州市投资和自住需求的释放速度将被迫年内郑州市投资和自住需求的释放速度将被迫减缓减缓，但郑州市乃至河南省的城市化进程和人口结构决定了房地产仍然是最佳的保值、增值渠道，中期和长期郑州乃至河南省楼市价格增长不容置疑，政策作用下房价增速将有所放缓。长期（长期（3-53-5年）：年）：“9.29新政”只是抑制需求的阶段性政策，无法根本解决房地产市场的根本问题，而保障房建设及物业税等政策作为政府宏观调控的后招，在未来将长期深远的影响房地产市场，届时中国楼市暴利时代将终结，一线城市的房地产市场将进入真正的转型期。二三线城市房地产市场受刚需的支撑，仍处于快速增长时期，成为投资需二三线城市房地产市场受刚需的支撑，仍处于快速增长时期，成为投资需求更为青睐的投资区域求更为青睐的投资区域，市场仍存在较大波动风险，成为政策调控的焦点。政策风险规避“9.299.29新政新政”对房地产市场的不同城市的影响对房地产市场的不同城市的影响一线城市：一线城市： 北京、上海、深圳等一线城市是本次调控的重要区域，监管将更为严格，目前上海等地已出台极为激进的“限购”政策，市场交易量将迅速跌至低点，房价上涨缺乏支撑，预计将进入下行通道预计将进入下行通道。二线城市：二线城市： 二线城市已成为目前投资客较为青睐的区域，其自身刚性需求也较为旺盛，市场拥有较强支撑，但本轮调控明显要加强对其的监管，预计成交量将出现一定幅度下滑，快速上涨的房价有望得到一定遏制，但如果政策不能够贯彻执行，如果政策不能够贯彻执行，未来市场将有可能再次反复。未来市场将有可能再次反复。三线城市：三线城市： 三线城市等开发企业和投资者对政策不敏感，而且处于非监控区域。因因此，三线城市市场反应最为迟缓，政策对此类地市的影响度极小此，三线城市市场反应最为迟缓，政策对此类地市的影响度极小，建议有经济实力的开发企业选择开发前景较好的地块储备开发。政策风险规避新政对各物影响预测新政对各物影响预测新政意在对住房市场进行全面打压，对各新政意在对住房市场进行全面打压，对各档次物业形成不同程度的影响。档次物业形成不同程度的影响。本项目规模较大且商业属性较重，本项目规模较大且商业属性较重，处于影响较小区间。处于影响较小区间。物业细分类型物业描述客户细分新政影响影响程度享受型住房别墅、豪宅城市高端人群此类客户追求品质生活，对价格敏感度最低，多为一次性付款 改善性住房130-150改善性住房改善性客户首付提高以及市场下行预期使改善型客户延期入市 刚需性住房90以下中小套型 刚需客户、投资客首付提高抑制部分刚需客户购房行为 写字楼纯写字楼产品投资客、企业主新政主要针对住房，对写字楼基本无影响基本无影响公寓商住SOHO、小户型公寓、产权式酒店投资客、都市白领新政抑制部分资金实力弱的投资客，对自住型客户影响小 商业街铺、集中商业投资客新政主要针对住房，对商业基本无影响基本无影响启示鉴于新政各种物业影响程度的不同，项目应适当调整产品组合形态，结合区域市场商业承载能力，适度增加商业、公寓以及写字楼产品的体量。应对策略应对策略从项目开发稳健角度，针对本项目来讲，从项目开发稳健角度，针对本项目来讲，精确把握细精确把握细分市场，有针对性的产品设计、深入挖掘项目商业价值、采用专业分市场，有针对性的产品设计、深入挖掘项目商业价值、采用专业化的营销手段化的营销手段是本项目快速去化保障前提。是本项目快速去化保障前提。政策风险规避p1、改变推售策略，加快项目营销节奏。例如在合理的利润下，实施小步快跑，保证项目快速销售。必要时采用灵活的低首付、加大优惠等营销措施，促进交易量。p2、调整销售说辞，在突出项目自身优势的同时，强调郑州市房地产市场长远发展趋势，及房产的保值升值优势，进行客户疏导。p3、实施危机营销管理，销售人员将心态回归2008年低迷楼市，将弱市中惯用的专业化案场配合技巧重新启动，如案场SP配合等对不同客户实施灵活策略，促使客户及时下单，将新政的影响降至最低。 p4、调整产品设计，针对市场需求的变化，适度调整产品配置，最大化的迎合市场变动需求。产品组合产品组合信贷收紧信贷收紧开发模式开发模式土地监察土地监察营销突破营销突破市场胶着市场胶着