第三章 不动产估价原则 最高行为准则：独立、客观、公正原则1 技术性原则：合法原则技术性原则：合法原则2技术性原则：最高最佳使用原则技术性原则：最高最佳使用原则3技术性原则：估价时点原则技术性原则：估价时点原则4技术性原则：替代原则技术性原则：替代原则5技术性和特殊性原则：谨慎原则技术性和特殊性原则：谨慎原则6房地产估价原则的种类分类一： 独立、客观、公正原则； 合法原则； 最高最佳使用原则； 估价时点原则； 替代原则； 谨慎原则。分类二： 基本原则； 普适技术性原则； 特殊原则。房地产估价原则的作用 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可以评估出一个更加精准的价值。所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。在估价中不应受外部干扰因素的影响。所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。平正直，不偏袒任何一方。 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则一是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构。这方面的具体要求是房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系。当估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系的，应当主动回避。三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。此外，房地产估价师还必须具有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。思考思考题1 1：怎样才能保障房地产估价机构和房地产估价师怎样才能保障房地产估价机构和房地产估价师独立、客观、公正地估价独立、客观、公正地估价合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点： (1)在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记载在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据；或者其他合法证件为依据；(2)在合法使用方面，应以使用管制在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管如城市规划、土地用途管制等制等)为依据；为依据；(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出如土地使用权出让合同让合同)等允许的处分方式为依据；等允许的处分方式为依据；(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合固家的价格政策。在其他方面，如评估出的价格必须符合固家的价格政策。具体地说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政具体地说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。府定价或政府指导价。合法原则合法原则最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合最高最佳使用必须同时符合4个标准：个标准：法律上许可：法律上许可：对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。如果是法律不允许的，应被淘汰。技术上可能：技术上可能：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。上达不到的，应被淘汰。经济上可行：经济上可行：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部财务净现值、财务内部收益率、投资回收期收益率、投资回收期等。等。价值最大化：价值最大化：在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。最高最佳使用原则最高最佳使用原则最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括3个方面，个方面，最佳用途；最佳用途；最佳规模；最佳规模；最佳状态。最佳状态。所谓最佳用途，是指不动产估价不应受现实的使用状况的限所谓最佳用途，是指不动产估价不应受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断。制，而应对其最佳的使用方式作出判断。所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益递所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： (1)保持现状前提：保持现状前提：现有房地产价值现有房地产价值 ( 新房地产价值将现有房地产改变为新房新房地产价值将现有房地产改变为新房地产所必要的费用地产所必要的费用 ) 。 (2)装饰装修改造前提：装饰装修改造前提：预计装饰装修改造后不动产价值的增加额预计装饰装修改造后不动产价值的增加额装饰装装饰装修改造费用。修改造费用。 (3)转换用途前提：转换用途前提：预计转换用途所带来的不动产价值增加额预计转换用途所带来的不动产价值增加额转换用途所转换用途所需要的费用。需要的费用。 (4)重新利用前提：重新利用前提：重新开发完成后的房地产价值重新开发所必要的费用重新开发完成后的房地产价值重新开发所必要的费用 现现有房地产价值有房地产价值。 (5)上述情形的某种组合。上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装饰装修改最常见的是第三种转换用途与第二种装饰装修改造的组合。造的组合。 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。的价值。 这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或“估价估价作业期作业期”内的某个日期确定为估价时点。内的某个日期确定为估价时点。 估价时点原则估价时点原则估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况历史状况下的现时状况下的未来状况下的过去（回顾性估价）未来（预测性估价）现在估价时点估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系图估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系图 替代原则要求房地产估价结果不得不合理或偏离类似不动产替代原则要求房地产估价结果不得不合理或偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。在同等条件下的正常价格。 类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的不动产。供求范围内的不动产。同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他不动产的区域范围。定的替代关系，价格会相互影响的其他不动产的区域范围。替代原则替代原则谨慎原则谨慎原则是评估是评估房地产抵押价值房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在时应当遵守的一项原则，它要求在存在不存在不确定性因素的情况下确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。价师知悉的法定优先受偿款。在实际估价中，房地产估价师在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素如果面临的是不确定性因素，当对该，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值取导致对房地产抵押价值“低估低估”的估计。的估计。谨慎原则谨慎原则房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：遵守谨慎原则的下列要求：在运用市场法估价时在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看；作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看；在运用成本法估价时在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；利润，不应低估折旧；在运用收益法估价时在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低或者资本化率不应偏低; 在运用假设开发法估价时在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。估开发成本、有关费税和利润。