全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格 物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策 1 近两年来，近两年来，物权法物权法、住宅专项维修资住宅专项维修资金管理办法金管理办法和和物业服务定价成本监审办法物业服务定价成本监审办法（试行）（试行）相继出台，相继出台，物业管理条例物业管理条例和和物物业服务企业资质管理办法业服务企业资质管理办法也作了相应修改。也作了相应修改。 为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准，对准，对2006年发布的年发布的全国物业管理师执业资格全国物业管理师执业资格考试大纲考试大纲中中物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策部分部分的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。资格考试的命题与备考依据。 2物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策最基础、熟悉最基础、熟悉为什么学？怎么学？我如何学？为什么学？怎么学？我如何学？不仅是画重点，重要的是吃透。不仅是画重点，重要的是吃透。“仁者见仁、智者见智仁者见仁、智者见智”从教材厚度、知识结构性、理论的复杂性、从教材厚度、知识结构性、理论的复杂性、考试要求和考题类型，这门学科相对容易、舒服。考试要求和考题类型，这门学科相对容易、舒服。因为：因为：考试题型：单项选择、多项选择考试题型：单项选择、多项选择3第一章第一章 物业管理物业管理（一）考试目的（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用本部分的考试目的是考察应试人员运用物业管理物业管理条例条例分析、处理物业管理工作中分析、处理物业管理工作中条例条例相关问相关问题的能力。题的能力。（二）考试基本要求（二）考试基本要求掌握：掌握：条例条例对物业管理的定位，对物业管理的定位，条例条例的指的指导思想以及确立的基本法律关系。导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，中的地位和作用，条例条例确立的基本制度，确立的基本制度，条条例例涉及的主要问题。涉及的主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。设的历史沿革。（三）要点说明（三）要点说明：17个要点个要点4第一节第一节物业管理的概念物业管理的概念一、物业管理的概念一、物业管理的概念（一）对（一）对条例条例所称物业管理定义的理解所称物业管理定义的理解(定位定位)掌握掌握1、物业管理是由业主通过、物业管理是由业主通过选聘选聘物业管理企业的方式来物业管理企业的方式来实现的活动。实现的活动。2、物业管理活动的基础、物业管理活动的基础是物业服务是物业服务合同。合同。3、物业管理的内容是对、物业管理的内容是对物业物业进行维修、养护、管理，进行维修、养护、管理，对相关区域内的对相关区域内的环境卫生和秩序环境卫生和秩序进行维护。进行维护。依依据据5物业管理是指物业管理是指（四方面）四方面）暨：暨：1、选聘、合作、自管、选聘、合作、自管 2、管理按照管理按照物业服务合同约定物业服务合同约定 3、房屋及房屋及设施设备和相关设施设备和相关 场地的场地的 养护、维修、管理养护、维修、管理 4、维护、维护2个环境：个环境：卫生及区域内环境卫生及区域内环境 公共秩序公共秩序6单项选择题单项选择题（备选项中只有（备选项中只有1个符合题意）个符合题意）下列对于物业管理的理解，不正确的是（下列对于物业管理的理解，不正确的是（）。）。A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易业管理服务为标的进行的一项交易B、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理下列各项中，不属于物业管理基本内容的是（下列各项中，不属于物业管理基本内容的是（）。）。A、房屋维修养护、房屋维修养护B、清洁卫生、清洁卫生C、安全防范、安全防范D、代收供水、供热费用、代收供水、供热费用7（二）（二）条例条例调整的范围调整的范围、条例条例即调整即调整住宅住宅物业的物业管理活动，也调物业的物业管理活动，也调整整非住宅非住宅物业的物业管理活动。物业的物业管理活动。、条例条例的适用范围，既包括的适用范围，既包括城市城市，也涵盖，也涵盖乡村乡村。多项选择题（备选项中有多项选择题（备选项中有2个或个或2个以上符合题意）个以上符合题意）物业管理条例物业管理条例调整和规范的范围包括（调整和规范的范围包括（）。）。A、住宅物业管理、住宅物业管理B、非住宅物业管理、非住宅物业管理C、城市、城市D、农村、农村E、业主自行管理、业主自行管理答案答案ABCD8（三）物业管理的市场化特征（三）物业管理的市场化特征、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。（产权主体转为共有、所有、互有（产权主体转为共有、所有、互有义务、责任转变）义务、责任转变）、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。（单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务）（单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务）、物业管理活动应当遵循市场原则。、物业管理活动应当遵循市场原则。(就是民法原则）就是民法原则）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件）、非市场性的房屋管理不属于物业管理。、非市场性的房屋管理不属于物业管理。（产权单一、行政管理，非市场关系，不属（产权单一、行政管理，非市场关系，不属条例条例范畴）范畴）9二、物业管理的特征（熟悉）二、物业管理的特征（熟悉）（一）社会化（二）专业化（三）市场化（一）社会化（二）专业化（三）市场化物业管理物业管理1、城市、房地产管理体制的、城市、房地产管理体制的重大改革重大改革2、房地产综合开发与之相配套的、房地产综合开发与之相配套的综合综合性管理性管理3、住房制度改革、产权多元化后相衔、住房制度改革、产权多元化后相衔接的接的统一管理统一管理4、与建立社会主义市场经济体制相适、与建立社会主义市场经济体制相适应的应的社会化、专业化、市场化的社会化、专业化、市场化的管理管理10社会化社会化（交易对象选择（交易对象选择)物业所有权人到社会上物业所有权人到社会上选聘选聘物业管理企业物业管理企业物业管理企业到社会上物业管理企业到社会上寻找寻找可代管的物业可代管的物业专业化专业化物业企业具备一定物业企业具备一定资质等级资质等级从业人员具备一定从业人员具备一定职业资格职业资格市场化市场化市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为集中体现集中体现双向选择、等价有偿双向选择、等价有偿11第二节第二节 我国物业管理的产生与发展我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展一、物业管理的起源与发展人：奥克维亚人：奥克维亚.希尔女士希尔女士机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会二、城市住房及住房制度改革二、城市住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况（一）我国城镇住房的发展情况私房改造转化为国有私房改造转化为国有建房提供居民、职工居住建房提供居民、职工居住（二）改革开放前的城镇住房制度（二）改革开放前的城镇住房制度中国特色中国特色公有住房体系公有住房体系住房投资由国家和企业统包住房投资由国家和企业统包三个特征三个特征住房分配采取实物分配住房分配采取实物分配福利低租金，国家包修包养福利低租金，国家包修包养弊端弊端见下见下12ll投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环投资无回收、不能形成良性循环ll制约建设发展、供给小于需求制约建设发展、供给小于需求制约建设发展、供给小于需求制约建设发展、供给小于需求ll租金不能维护危旧房、危及安全租金不能维护危旧房、危及安全租金不能维护危旧房、危及安全租金不能维护危旧房、危及安全ll人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重人均面积下滑、国家包袱沉重13（三）住房商品化制度（三）住房商品化制度、建立并扶持商品房市场、建立并扶持商品房市场房地产领域三项改革：房地产领域三项改革：l住房制度改革住房制度改革l土地使用制度改革土地使用制度改革l房地产生产方式改革房地产生产方式改革、城镇住房制度改革、城镇住房制度改革u1979年试点向居民售房年试点向居民售房u1994年公有住房开始出售年公有住房开始出售u1998年取消年取消福利分房，实施住房分配货币化福利分房，实施住房分配货币化改变国家统一投资、统一改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理分配、统一修缮管理推行推行“统一规划、合理布统一规划、合理布局、综合开发、配套建设局、综合开发、配套建设”1419811981年年年年3 3月月月月1010日，深圳市第一家日，深圳市第一家日，深圳市第一家日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司涉外商品房管理的专业公司涉外商品房管理的专业公司涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立深圳市物业管理公司挂牌成立深圳市物业管理公司挂牌成立深圳市物业管理公司挂牌成立 15四、我国物业管理的发展四、我国物业管理的发展1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例深圳经济特区住宅小区物业管理条例以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了年颁布了城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法。1995年，年，建设部在青岛召开了全国建设部在青岛召开了全国第一次第一次物业管理工物业管理工作会议。作会议。1997年，年，建设部在大连召开了全国建设部在大连召开了全国第二次第二次物业管理工物业管理工作会议。作会议。1999年，年，建设部在深圳召开了全国建设部在深圳召开了全国第三次第三次物业管理工物业管理工作会议。作会议。2000年，中国物业管理协会成立。年，中国物业管理协会成立。2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。16五、物业管理在社会经济中的地位与作用五、物业管理在社会经济中的地位与作用（一）实施物业管理有利于促进经济增长。（一）实施物业管理有利于促进经济增长。（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。重点是：重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”（三）实施物业管理有利于增加就业。（三）实施物业管理有利于增加就业。物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米，可增加动力。（每增加一万平方米，可增加58人就业）人就业）增加消费增加消费购房消费支出购房消费支出装饰装修支出装饰装修支出水电气暖长期消费支出水电气暖长期消费支出大中修设备改造及物业费支出大中修设备改造及物业费支出17（四）实施物业管理有利于维护社区稳定。（四）实施物业管理有利于维护社区稳定。l协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。l开展社区文化活动，丰富居民业余生活。开展社区文化活动，丰富居民业余生活。l促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。（五）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展（五）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展l对房地产保值、增值有重大影响。对房地产保值、增值有重大影响。l对项目的品牌效应、房地产开发的良性循环有重对项目的品牌效应、房地产开发的良性循环有重要意义要意义18第三节第三节我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革政府作用政府作用基于三个原因基于三个原因u转型期：房屋管理转为市场化转型期：房屋管理转为市场化的物业管理。的物业管理。u物管是城市管理的重要部分。物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要职能。城市管理是政府的主要职能。u普商房、经适房、廉租房的物普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。活保障和社会和谐。物业管理制度的历史沿革以物业管理制度的历史沿革以条例条例为分水岭：为分水岭：条例条例颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点19一、一、条例条例颁布前的物业管理制度建设颁布前的物业管理制度建设一是借鉴性（泊来品）一是借鉴性（泊来品）二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）三是针对性（针对实际问题，应对性政策）三是针对性（针对实际问题，应对性政策）特点特点我国的物业管理制度是由我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规国家法规政策和地方性法规政策政策共同组成的。共同组成的。（一）城市新建住宅小区管理办法（一）城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规是我国第一部系统规范物业管理制度的范物业管理制度的规范性文件规范性文件20主主要要内内容容1、确定了物业管理活动的、确定了物业管理活动的主要部门主要部门2、确定了物业管理工作的、确定了物业管理工作的基本内容基本内容3、明确了社会化、专业化的、明确了社会化、专业化的物业管理模式物业管理模式4、确定了业主选举产生物业管理、确定了业主选举产生物业管理委员会制度委员会制度5、明确了管理委员会的、明确了管理委员会的权利义务权利义务6、明确了物业管理企业的、明确了物业管理企业的权利义务权利义务7、确定了物业管理服务的、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度合同制度与备案制度8、针对业主的主要违规行为提出、针对业主的主要违规行为提出管理措施管理措施9、针对物业企业的违规行为规定、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施行政处罚措施21（二）物业管理服务考评标准（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范）（最高行业规范）（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代）（注册取代）（四）（四）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（五）（五）物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定（六）（六）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法按按2007年年12月月4日，建设部、财政部联合发布的日，建设部、财政部联合发布的住宅专项住宅专项维修资金管理办法维修资金管理办法（建设部令第（建设部令第165号），自号），自2008年年2月月1日起施行日起施行 （七）（七）物业管理企业资质管理试行办法物业管理企业资质管理试行办法按按2007年年11月月26日日建设部关于修改建设部关于修改的决定的决定(建设部令第建设部令第164号号)（八）（八）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法（建设部（建设部110号令）号令）22二、二、条例条例颁布后的物业管理制度建设颁布后的物业管理制度建设2003年年6月月8日，日，物业管理条例物业管理条例正式颁布，这正式颁布，这标标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。志着我国物业管理法制建设进入新阶段。一是配套性（配套文件、实施细则）一是配套性（配套文件、实施细则）二是经验性（总结经验教训，有针对性）二是经验性（总结经验教训，有针对性）三是操作性（规定细化，操作得以实施）三是操作性（规定细化，操作得以实施）特点特点内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明物业管理法规体系初步形成物业管理法规体系初步形成23第四节第四节物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例的颁布标志着我国物业管理进入的颁布标志着我国物业管理进入法制化、规范化法制化、规范化发展的新时期发展的新时期一、一、条例条例的立法过程（了解）的立法过程（了解）（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况情况（德法日韩澳新香港）（德法日韩澳新香港）（二）开展立法调研，掌握第一手材料（二）开展立法调研，掌握第一手材料（各大城市）（各大城市）（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题（四）广泛征求意见，以求彰显民意（四）广泛征求意见，以求彰显民意首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。24二、二、条例条例的指导思想和立法原则的指导思想和立法原则指指导导思思想想突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念理念1、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。体业主的共同利益。2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。是服务与被服务的关系。3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项协商方式处理物业管理事项条例条例是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权1、政府适度干预、政府适度干预2、推动引导、推动引导25条例条例基本原则基本原则（一）物业管理权力和财产权利相对应的原则（一）物业管理权力和财产权利相对应的原则建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例（二）维护全体业主合法权益的原则（二）维护全体业主合法权益的原则（公益优先原则）公益优先原则）条例条例设定的法律责任，充分体现了设定的法律责任，充分体现了优先优先保护保护全全体体业主利益的原则业主利益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则现实性：现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁前瞻性：前瞻性：业主大会、维修养护制度等业主大会、维修养护制度等（四）从实际出发，实事求是的原则（四）从实际出发，实事求是的原则全国发展不平衡，大小城市的市场环境、服务水平差异全国发展不平衡，大小城市的市场环境、服务水平差异授权省、自治区、直辖市制定地方执行办法。授权省、自治区、直辖市制定地方执行办法。26三、三、条例条例创设的法律制度（熟悉）创设的法律制度（熟悉）业主大会业主大会管理规约管理规约前期物业管理招投标前期物业管理招投标物业承接查验物业承接查验物业管理企业资质管理物业管理企业资质管理物业管理从业人员职业资格物业管理从业人员职业资格住宅专项维修基金。住宅专项维修基金。物物业业管管理理基基本本制制度度27（一）尊重和维护业主的财产权利（一）尊重和维护业主的财产权利体现在对侵害业主财产权的救济上：体现在对侵害业主财产权的救济上：1、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应依法承担民事损害赔偿责任。依法承担民事损害赔偿责任。2、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。剩余部分由业主大会决定使用。（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制1、共同财产、共同利益民主协商、共同财产、共同利益民主协商2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数3、业主大会、管理规约体现上述机制、业主大会、管理规约体现上述机制28（三）（三）条例条例和有关法律法规共同规范物业管理活动和有关法律法规共同规范物业管理活动民法通则民法通则合同法合同法公司法公司法城市房地产开发城市房地产开发经营管理条例经营管理条例建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例等法律法规等法律法规的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。（四）妥善处理政府和市场的关系（四）妥善处理政府和市场的关系条例条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限：、民事侵权行为的界限：1、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。29四、四、条例条例主要内容介绍主要内容介绍（一）第一章（一）第一章总则（总则（5条）条）第一条第一条:立法宗旨、目的立法宗旨、目的第二条：调整范围、对象第二条：调整范围、对象第三条：倡导原则：通过市场机制选聘物业企业第三条：倡导原则：通过市场机制选聘物业企业第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平第五条：对物业管理活动的监督管理授权第五条：对物业管理活动的监督管理授权（二）第二章（二）第二章业主及业主大会（业主及业主大会（15条）条）共同事务、共同利益、共同意志、共同决定共同事务、共同利益、共同意志、共同决定规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会的性成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会的性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会的关系等大会、业委会与居委会的关系等30（三）第三章（三）第三章前期物业管理（前期物业管理（11条）条）包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等业管理用房、物业的保修责任等（四）第四章（四）第四章物业管理服务（物业管理服务（18条）条）明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系（五）第五章（五）第五章物业的使用与维护（物业的使用与维护（7条）条）对物业的使用和维护相关问题进行规范对物业的使用和维护相关问题进行规范（六）第六章（六）第六章法律责任（法律责任（13条）条）法律规范法律规范三要素三要素适用条件适用条件行为模式行为模式违反行为模式的法律后果违反行为模式的法律后果31法律法律责任责任含义含义1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人织、各国籍人、无国籍人2、法律责任核心要件：违法行为的实施、法律责任核心要件：违法行为的实施3、法律后果：法律上惩戒性负担、法律后果：法律上惩戒性负担4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究法律三要素法律三要素假定（前提）、处理（核心）、制裁（保证）假定（前提）、处理（核心）、制裁（保证）32法律法律责任责任特征特征1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同不同，承担法律责任不同2、内容是法律明确而又具体规定的：由有权、内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定国家机关根据立法权限依照法定程序制定3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力的强制力4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行组织和个人均无权进行33条例条例法律法律责任责任特点特点1、行政责任、民事责任并存。、行政责任、民事责任并存。以规定民事责任的方式来实现国家行政管理以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的的目的2、民事责任优先。、民事责任优先。凡能通过承担民事责任解决的，不再设凡能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚定行政处罚确实违反行政管理规定，优先保证民事确实违反行政管理规定，优先保证民事责任的承担责任的承担3、体现业主自我管理、自我监督的原则、体现业主自我管理、自我监督的原则（物权法（物权法80条）条）（七）第七章（七）第七章附则附则按法律不溯及既往的原理，按法律不溯及既往的原理，条例条例生效前的物业管生效前的物业管理活动不适用理活动不适用条例条例的规定。的规定。34五、五、条例条例确立的基本法律关系（掌握）确立的基本法律关系（掌握） （一）业主相互之间的关系（一）业主相互之间的关系行使权利同时应承担相应义务（行使权利同时应承担相应义务（6个）个）（二）物业管理企业和业主之间的关系（二）物业管理企业和业主之间的关系签订服务合同、等价交换、主体平等签订服务合同、等价交换、主体平等（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系前期物业服务只能建设单位实施前期物业服务只能建设单位实施业主接受物业服务业主接受物业服务建立在两个合同基础上建立在两个合同基础上前期物业服务合同前期物业服务合同商品房销售合同商品房销售合同35建建设设单单位位义义务务1、制定、制定临时管理规约临时管理规约明示买受人明示买受人2、通过招投标选聘物业企业、通过招投标选聘物业企业3、制定签订前期物业管理服务合同、制定签订前期物业管理服务合同4、提供必要的物业管理用房、提供必要的物业管理用房5、制定提供、制定提供两书一证两书一证6、配合物业企业接管验收、配合物业企业接管验收7、移交物业项目资料、移交物业项目资料8、不得擅自处分共用部分、公用设备设施、不得擅自处分共用部分、公用设备设施9、保修期限和范围内的保修责任、保修期限和范围内的保修责任10、配合组建业主大会、配合组建业主大会36（四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之（四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系间的关系分工明确、密切配合分工明确、密切配合（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系的关系业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体，业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体，他不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律）他不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律）业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知并听取居委会建议。并听取居委会建议。物业管理应纳入社区管理物业管理应纳入社区管理（六）物业管理各方主体与政府之间的关系（六）物业管理各方主体与政府之间的关系接受监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿接受监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等）化、环境、环卫等）37物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：有以下四种不同的物业管理法律关系：1、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主与物业管理公司构成建筑物区分制度，业主与物业管理公司构成建筑物区分所有权人所有权人和管理人与服务人之间平等的法律关系；和管理人与服务人之间平等的法律关系；2、依据依据合同法合同法的法律规定，按照物业管理服务合的法律规定，按照物业管理服务合同构成同构成合同当事人之间平等的法律关系；合同当事人之间平等的法律关系；3、依据、依据消费者权益保护法消费者权益保护法的法律规定，构成的法律规定，构成消费者消费者与经营者之间的平等的法律关系；与经营者之间的平等的法律关系；4、依据经济服务法的相关法律规定，构成、依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务与被服务之间的平等的法律关系。服务之间的平等的法律关系。38第二章第二章 物业管理服务物业管理服务（24个要点）个要点）第一节第一节物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点和内容掌握：掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。主要内容、物业使用和维护的有关规定。熟悉：熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。企业在安全事故中的法律义务。 39一、物业管理服务的特点一、物业管理服务的特点物业管理服务特点物业管理服务特点公共性公共性（共有部位）和（共有部位）和综合性综合性（管理内容）（管理内容）广泛性广泛性（全体服务对象的合意）和（全体服务对象的合意）和差异性差异性（需求不同）（需求不同）即时性即时性（处理问题的效率）和（处理问题的效率）和无形性无形性（会干也要会说）（会干也要会说）持续性持续性（服务不能中断）和（服务不能中断）和长期性长期性（服务机构不轻易更换）（服务机构不轻易更换）“方便、快捷、舒适、周到方便、快捷、舒适、周到”40二、物业管理服务的内容二、物业管理服务的内容（一）物业管理服务（一）物业管理服务（通过合同约定的公共性质服务）（通过合同约定的公共性质服务）1、物业的维修、养护、物业的维修、养护2、两个环境维护、两个环境维护物物业业服服务务内内容容1、房屋共用部位的维修、养护与管理、房屋共用部位的维修、养护与管理2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理、房屋共用设施设备的维修、养护与管理3、区域内共用设施设备的维修、养护与管理、区域内共用设施设备的维修、养护与管理4、区域内环境卫生与绿化管理服务、区域内环境卫生与绿化管理服务5、区域内公共秩序、消防交通等协管事项服务、区域内公共秩序、消防交通等协管事项服务6、物业装饰装修管理服务、物业装饰装修管理服务7、物业档案资料的管理、物业档案资料的管理8、专项维修资金的服务使用、专项维修资金的服务使用41（二）物业服务合同约定以外的服务（特约服务）（二）物业服务合同约定以外的服务（特约服务）合同合同约定约定以外以外的的服务服务1、条例条例第第44条：物业企业可以根条：物业企业可以根据业主委托提供合同约定以外的服务据业主委托提供合同约定以外的服务服务报酬由双方约定。（服务报酬由双方约定。（“可以可以”而而不是不是“应当应当”，非物业企业的法定义，非物业企业的法定义务）务）2、需由特定的业主与企业、需由特定的业主与企业另行约定另行约定（协商、签合同）（协商、签合同）企业非万能企业非万能3、有偿服务有偿服务：数额、支付方式、时间：数额、支付方式、时间双方当事人自主约定双方当事人自主约定42三、物业管理服务标准三、物业管理服务标准普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）标标准准1、基本要求、基本要求2、房屋管理、房屋管理3、共用设施设备维修养护、共用设施设备维修养护4、协助维护公共秩序、协助维护公共秩序5、保洁服务、保洁服务6、绿化养护、绿化养护三三个个等等级级一级一级二级二级三级三级适用普商房、经适房、房改房、集资建房、廉租房适用普商房、经适房、房改房、集资建房、廉租房不适用市场调节价的高档商品住宅不适用市场调节价的高档商品住宅43第二节第二节物业服务收费物业服务收费一、物业服务收费原则一、物业服务收费原则（一）合理原则（一）合理原则（不超出承受能力，不一味降低收费水平）（不超出承受能力，不一味降低收费水平）（二）公开原则（明码标价）（二）公开原则（明码标价）（三）收费与服务水平相适应原则（三）收费与服务水平相适应原则（质价相符）（质价相符）二、物业服务收费管理二、物业服务收费管理（一）物业服务收费定价形式（一）物业服务收费定价形式一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调节价。一是政府定价，二是政府指导价，三是市场调节价。44政政府府定定价价弊弊端端1、不利于物业管理企业提高服务质量、不利于物业管理企业提高服务质量2、制约了业主对物业服务质量的监督权和、制约了业主对物业服务质量的监督权和选举权选举权3、因定价标准不客观产生了大量矛盾、因定价标准不客观产生了大量矛盾4、政府定价阻碍了物业管理市场的发展、政府定价阻碍了物业管理市场的发展45（二）物业服务收费形式与成本构成（二）物业服务收费形式与成本构成1、包干制收费形式、包干制收费形式盈余或亏损由物业企业享有或承担（含服务成本、盈余或亏损由物业企业享有或承担（含服务成本、法定税费、企业利润）收费形式简介、透明度不高，法定税费、企业利润）收费形式简介、透明度不高，费率偏低，易造成亏损费率偏低，易造成亏损2、酬金制收费形式、酬金制收费形式盈余或亏损由业主享有或承担（含预收服务支出、企盈余或亏损由业主享有或承担（含预收服务支出、企业酬金）业酬金）酬金制酬金制义务义务1、每年不少于一次公布收支情况、每年不少于一次公布收支情况2、业主或业主大会提出收支质询时，及时、业主或业主大会提出收支质询时，及时答复答复3、配合业主大会按合同约定聘请专业机构、配合业主大会按合同约定聘请专业机构对预算和收支情况审计对预算和收支情况审计46物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出 47物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）的规定的规定为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据业服务定价成本，根据物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法和和政府制定价格成本监审办法政府制定价格成本监审办法等有关规定，国家发等有关规定，国家发展改革委员会和建设部于展改革委员会和建设部于2007年年9月月10日联合印发了日联合印发了物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格（发改价格20072285号），号），2007年年10月月1日起施行。根据日起施行。根据物业物业服务定价成本监审办法（试行）服务定价成本监审办法（试行）的规定，在教材第的规定，在教材第二章第二节二章第二节“物业服务收费物业服务收费”的基础上，补充增加以的基础上，补充增加以下内容：下内容：48物业服务定价成本监审物业服务定价成本监审一、物业服务定价成本监审的定义一、物业服务定价成本监审的定义1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。业服务社会平均成本。2、物业服务定价成本监审、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制，是指价格主管部门为制定或者调整定或者调整实行政府指导价实行政府指导价的物业服务收费标准，的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。行为。49二、物业服务定价成本监审的原则和依据二、物业服务定价成本监审的原则和依据1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：（1）合法性原则）合法性原则计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则）相关性原则计入定价成本的费用应当为与物业服计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。务直接相关或者间接相关的费用。（3）对应性原则）对应性原则计入定价成本的费用应当与物业服务计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。内容及服务标准相对应。（4）合理性原则。）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。2、物业服务定价成本监审的依据、物业服务定价成本监审的依据核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。50三、物业服务定价成本的构成三、物业服务定价成本的构成物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。其中：其中：1、人员费用、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。业、工伤、生育保险等社会保险费用。512、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。523、绿化养护费、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。支付的种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。料费、环卫所需费用等。5、秩序维护费、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备538、管理费分摊、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。服务小区承担的管理费用。9、固定资产折旧、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。关的、使用年限在一年以上的资产。10、经业主同意的其它费用、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。规定同意由物业服务费开支的费用。54四、物业服务定价成本审核的方法和标准四、物业服务定价成本审核的方法和标准1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的生育保险费等社会保险费的计提基数计提基数按照核定的按照核定的相应工资水平确定；相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的工会经费、职工教育经费的计计提比例提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。552、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产固定资产残值率按残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。较高的，按照实际情况合理确定残值率。3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。的金额核定。564、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的其所管辖的物业项目的物业服务计费面积物业服务计费面积或者应收物或者应收物业服务费业服务费加权分摊加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。方法在所管辖的各物业项目之间分摊。57（四）物业服务费的缴纳和督促（四）物业服务费的缴纳和督促1、非业主使用人的缴费责任（业主负连带缴纳责任、非业主使用人的缴费责任（业主负连带缴纳责任最终责任）最终责任）2、未交付房屋的缴费主体（已竣工尚未出售或尚未、未交付房屋的缴费主体（已竣工尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳3、业主委员会对欠费业主的督促义务、业主委员会对欠费业主的督促义务（五）代收代缴费用（三个合同关系）（五）代收代缴费用（三个合同关系）业主与水、电、气、热、通讯、有线电视等单位业主与水、电、气、热、通讯、有线电视等单位合同关系合同关系水、电、气、热、通讯、有线电视等单位与物业企业水、电、气、热、通讯、有线电视等单位与物业企业委托委托合同关系合同关系（最终用户（最终用户=最终使用人）最终使用人）业主与物业企业业主与物业企业服务合同关系服务合同关系58第三节第三节物业服务合同物业服务合同合同法大于物权法，物权法只解决基本财产制度合同法大于物权法，物权法只解决基本财产制度只有签订服务合同才能将双方的权利义务确定下来只有签订服务合同才能将双方的权利义务确定下来物业企业具有独立的法人资格，物业企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或其业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或其他组织。他组织。双方之间是平等的民事主体的关系。双方之间是平等的民事主体的关系。双方的权利义务体现在合同的具体内容中双方的权利义务体现在合同的具体内容中前期物业服务合同前期物业服务合同物业服务合同物业服务合同管理阶段不同管理阶段不同签约主体不同签约主体不同59第三节第三节物业服务合同物业服务合同 物物业业服服务务合合同同内内容容1、物业管理事项、物业管理事项2、物业服务质量、物业服务质量3、物业服务费用、物业服务费用4、双方的权利义务、双方的权利义务5、专项维修资金的管理与使用、专项维修资金的管理与使用6、物业管理用房、物业管理用房7、合同期限、合同期限8、违约责任、违约责任基基本本条条款款其他其他条款条款约定合同生效条件，解除合同损失赔偿约定合同生效条件，解除合同损失赔偿免责条款约定，合同履行争议的解决方式免责条款约定，合同履行争议的解决方式60物物业业资资料料移移交交1、物业企业承接物业时：建设方或业、物业企业承接物业时：建设方或业委会移交给物业企业委会移交给物业企业2、物业服务合同终止时：物业企业移、物业服务合同终止时：物业企业移交给业委会交给业委会3、选聘新物业企业时：业委会移交给、选聘新物业企业时：业委会移交给物业企业物业企业移交移交内容内容和程和程序合序合同中同中明确明确61二、前期物业服务合同（掌握）二、前期物业服务合同（掌握）（一）前期物业服务合同的特征：（一）前期物业服务合同的特征：1、前期物业服务合同具有过渡性。、前期物业服务合同具有过渡性。2、前期物业服务合同由建设方和物业管理企业签订。、前期物业服务合同由建设方和物业管理企业签订。（建设方为第一业主，业主利益代表缺位的前提）（建设方为第一业主，业主利益代表缺位的前提）3、前期物业服务合同是要式合同。、前期物业服务合同是要式合同。（二）前期物业服务合同的时效（二）前期物业服务合同的时效1、前期物业服务合同可以约定期限。、前期物业服务合同可以约定期限。2、前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。、前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。62前期前期服务服务合同合同期限期限不确不确定的定的弊端弊端1、不利于保护企业利益：成本测算和经、不利于保护企业利益：成本测算和经营风险预测无法统筹安排，降低成本。营风险预测无法统筹安排，降低成本。2、经济目标容易落空、产生短期效益，、经济目标容易落空、产生短期效益，诱导纠纷和矛盾。诱导纠纷和矛盾。3、到期后能否承担后合同义务，业主的、到期后能否承担后合同义务，业主的共同利益保证问题。共同利益保证问题。63（三）前期物业服务合同的主要内容（三）前期物业服务合同的主要内容1、合同当事人与物业的基本情况、合同当事人与物业的基本情况2、物业服务内容与质量、物业服务内容与质量3、物业服务收费方式、物业服务收费方式4、物业经营管理活动的内容、物业经营管理活动的内容5、物业的承接查验、物业的承接查验6、物业的使用与维护、物业的使用与维护7、专项维修资金、专项维修资金8、违约责任、违约责任9、其它事项、其它事项64三、物业管理企业的义务三、物业管理企业的义务城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法中华人民共和国建设部令第中华人民共和国建设部令第33号号物业管理公司的义务：物业管理公司的义务：（一）履行物业管理合同，依法经营；（一）履行物业管理合同，依法经营；（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；管委会认可；（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。65（一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务（一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1、业主违反物业管理区域秩序的主要表现：、业主违反物业管理区域秩序的主要表现：（1）侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境；）侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境；（2）违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害）违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患；和安全隐患；（3）安装设备设施，侵犯相关业主正当权益；）安装设备设施，侵犯相关业主正当权益；（4）违反规定饲养宠物，损坏环境，影响相邻业主生活；）违反规定饲养宠物，损坏环境，影响相邻业主生活；（5）经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经）经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害；营造成损害；66（6）使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安）使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患全隐患（7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患；品，给相邻业主造成安全隐患；（8）占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他）占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行；人使用和通行；（9）阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正）阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益；常的房屋修缮，损害相关业主正当权益；（10）其他损害公共秩序和违反管理规约及物业管理）其他损害公共秩序和违反管理规约及物业管理区域规章制度的行为。区域规章制度的行为。672、维护物业管理区域秩序的主要方式、维护物业管理区域秩序的主要方式（1）履行）履行告知告知义务义务（2）履行）履行制止制止义务义务（3）履行）履行报告报告义务义务还应加还应加“措施措施”“救助救助”防范和规避防范和规避物业企业管理风险物业企业管理风险683、业主违反物业管理秩序的法律责任、业主违反物业管理秩序的法律责任民法通则民法通则规定：规定：1、不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生、不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风采光等方面的相邻关系，造成妨碍或水、通行、通风采光等方面的相邻关系，造成妨碍或损失的，应当停止损害、排除妨碍、赔偿损失。损失的，应当停止损害、排除妨碍、赔偿损失。2、损害国家、集体或他人财产的应当恢复原状或折、损害国家、集体或他人财产的应当恢复原状或折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的侵害人应当价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的侵害人应当赔偿损失。赔偿损失。住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法规定：三条规定：三条P61物权、相邻权、共有权的问题物权、相邻权、共有权的问题是物业管理中的法律责任是物业管理中的法律责任69（二）物业管理区域的安全防范协助义务（熟悉）（二）物业管理区域的安全防范协助义务（熟悉）1、物业管理企业在安全事故中的义务、物业管理企业在安全事故中的义务（1）发生安全事故时要立即采取应急）发生安全事故时要立即采取应急措施措施，避免扩，避免扩大损失。大损失。（2）及时向有关行政管理部门）及时向有关行政管理部门报告报告事故。事故。（3）协助做好）协助做好救助救助工作，协助抢救受害人员和财产。工作，协助抢救受害人员和财产。70具体如下：具体如下：合理布岗，合理布岗，加强巡逻检查；加强巡逻检查；发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须必须立即报告公安机关及有关部门；立即报告公安机关及有关部门；并并协助做好调查和求助工作。协助做好调查和求助工作。对安全防范设施、消对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护；防设施要认真检查、维修养护；检查情况检查情况要有记录；要有记录；发现的发现的安全隐患问题，安全隐患问题，物业管理企业要及时反映，物业管理企业要及时反映，配合有关部门认真整改，配合有关部门认真整改，确保设施的运行；确保设施的运行；实现实现技防、物防和人防技防、物防和人防紧密配合，相互促进。紧密配合，相互促进。71对装饰装修房屋的，物业管理企业对装饰装修房屋的，物业管理企业应当事先告知房应当事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进协助有关部门进行检查；行检查；走廊通道等共用部位堆放杂物的，物业管理企业应走廊通道等共用部位堆放杂物的，物业管理企业应当依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，当依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要要配合有关部门配合有关部门予以拆除；予以拆除；物业管理企业应当主动物业管理企业应当主动配合公安派出所配合公安派出所对居民住宅对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。物业管理企业必须物业管理企业必须增强全员服务质量意识，增强全员服务质量意识，建立健建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制，为全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制，为业主和使用人业主和使用人提供质价相符的服务。提供质价相符的服务。722、物业保安人员的职责（条例第、物业保安人员的职责（条例第47条第二款）条第二款）四、物业管理企业的责任四、物业管理企业的责任条例条例第三十六条第二款规定：第三十六条第二款规定：“物业管理企业未物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应当承担相应的物业管理企业应当承担相应的合同责任，合同责任，而而非法定责非法定责任。任。未能履行包括根本未能履行包括根本不履行和不完全履行不履行和不完全履行两种情形。两种情形。73第四节第四节物业使用与维护物业使用与维护一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘掘三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任备的维修养护责任四、业主装饰装修房屋应当依法规范四、业主装饰装修房屋应当依法规范五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定守有关规定 74第三章第三章 物业管理的基本制度物业管理的基本制度考试基本要求（掌握）考试基本要求（掌握）1.业主大会的职责和表决规则业主大会的职责和表决规则2.业主委员会的职责业主委员会的职责3.（临时）管理规约（临时）管理规约的内容和法律效力的内容和法律效力4.前期物业管理招投标的强制性规定前期物业管理招投标的强制性规定5.物业承接查验制度的现实意义物业承接查验制度的现实意义6.各资质等级物业服务企业的条件各资质等级物业服务企业的条件7.物业管理师考试注册规定物业管理师考试注册规定8.住宅专项维修资金的管理原则住宅专项维修资金的管理原则9.住宅专项维修资金的交存与使用住宅专项维修资金的交存与使用751.业主的权利和义务业主的权利和义务2.临时管理规约应具备的主要条款临时管理规约应具备的主要条款3.前期物业管理招投标的意义和原则前期物业管理招投标的意义和原则4.应移交的物业管理资料的范围应移交的物业管理资料的范围5.物业保修的法律规定物业保修的法律规定6.物业服务企业资质管理的必要性物业服务企业资质管理的必要性7.物业管理师应具备的执业能力物业管理师应具备的执业能力8.住宅共用部位、共用设施设备的范围住宅共用部位、共用设施设备的范围9.住宅专项维修资金监管单位的义务住宅专项维修资金监管单位的义务10.挪用住宅专项维修资金的法律责任挪用住宅专项维修资金的法律责任熟熟悉悉76条例条例确立了七项物业管理的基本制度；业主确立了七项物业管理的基本制度；业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。度。第一节第一节业主大会制度业主大会制度条例条例（19）确立了业主大会和业委会并存。）确立了业主大会和业委会并存。业主大会决策，业委会执行的制度。业主大会代表和业主大会决策，业委会执行的制度。业主大会代表和维护全体业主的合法权益。维护全体业主的合法权益。业主大会和业委会不得作出与物业管理无关的决业主大会和业委会不得作出与物业管理无关的决定，不得作从事与物业管理无关的活动。（掌握）定，不得作从事与物业管理无关的活动。（掌握）77一、业主一、业主（一）业主的概念（一）业主的概念条例条例第六条规定：房屋的所有权人为业主。第六条规定：房屋的所有权人为业主。在物业管理很活动中，业主作为不动产所有权人，在物业管理很活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍、自然人、法人或其他组织的属性限制。不受国籍、自然人、法人或其他组织的属性限制。业业主主身身份份1.房屋房屋所有权所有权证书持有人证书持有人2.房屋房屋共有权共有权证书持有人证书持有人3.待领房屋待领房屋所有权所有权证书和证书和共有权共有权证书的购房人证书的购房人78（二）业主的权利（二）业主的权利、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务服务（享受服务权）（享受服务权）、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出出建议建议、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议建议、参加业主大会会议，行使投票权、参加业主大会会议，行使投票权（选举权）（选举权）、选举业主委员会委员，并享有、选举业主委员会委员，并享有被选举权被选举权、监督监督业主委员会的工作业主委员会的工作、监督监督物业管理企业履行物业服务合同物业管理企业履行物业服务合同、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有享有知情权和监督权知情权和监督权、监督监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用理和使用10、法律、法规规定的、法律、法规规定的其他其他权利权利79（三）业主的义务（三）业主的义务1、遵守遵守管理规约、业主大会议事规则管理规约、业主大会议事规则2、遵守遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3、执行执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定的决定4、按照国家有关规定、按照国家有关规定缴纳专项维修资金缴纳专项维修资金5、按时、按时缴纳物业服务费用缴纳物业服务费用6、法律、法规规定的、法律、法规规定的其他义务其他义务80二、业主大会二、业主大会（一）业主大会的组成和性质（一）业主大会的组成和性质1、业主大会、业主大会不是业主大会会议不是业主大会会议2、业主大会、业主大会不是法人团体不是法人团体3、业主大会、业主大会不具备法人要件不具备法人要件：工商登记（依据）、执照（证明）工商登记（依据）、执照（证明）香港业主立案法团香港业主立案法团（民政登记）（民政登记）（二）业主大会的筹备与成立（二）业主大会的筹备与成立1、成立业主大会的限制和选择、成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。立多个业主大会。条例条例第九条第九条81（一）关于（一）关于“业主大会制度业主大会制度”（第三章第一节）的修（第三章第一节）的修改改2007年年8月月26日，日，国务院关于修改国务院关于修改的决定的决定正式公布，正式公布，自自2007年年10月月1日起施行。日起施行。1、修改后的、修改后的物业管理条例物业管理条例第十条的内容为：第十条的内容为：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办街道办事处、乡镇人民政府事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。82”删除第十条第二款。删除第十条第二款。 例如：有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和例如：有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，条例条例规定业主大会制度，是为了保障众多业主的规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。832、修改后的、修改后的物业管理条例物业管理条例第十一条的内容为：第十一条的内容为：下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改）制定和修改管理规约管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。843、修改后的、修改后的物业管理条例物业管理条例第十二条内容为：第十二条内容为：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主且占总人数过半数的业主参加。数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上以上的业主且占总人数的业主且占总人数2/3以上的业主同意；以上的业主同意；决定本条例第十决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积专有部分占建筑物总面积过半数的业主过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。854、修改后的、修改后的物业管理条例物业管理条例第十九条内容为：第十九条内容为：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门部门或者街道办事处、乡镇人民政府，或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。改正或者撤销其决定，并通告全体业主。考试时教材第三章第一节考试时教材第三章第一节“业主大会制度业主大会制度”中的中的表述应按上述内容进行相应修改。表述应按上述内容进行相应修改。86三、业主委员会三、业主委员会（一）业主委员会的性质（一）业主委员会的性质业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的产生，是业主大会的常设机构常设机构（二）业主委员会的职责（二）业主委员会的职责（掌握）（掌握）1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同业服务合同3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同和协助物业管理企业履行物业服务合同4、监督管理规约的实施、监督管理规约的实施5、业主大会赋予的其他职责、业主大会赋予的其他职责物业条例没提物业条例没提87（三）业主委员会的备案（三）业主委员会的备案P7981告知性，非审批性，应登记利于政府监管告知性，非审批性，应登记利于政府监管上海条例上海条例是登记制是登记制（四）业主委员会委员的资格条件（四）业主委员会委员的资格条件（五）业主委员会委员的资格终止（五）业主委员会委员的资格终止（六）业主委员会会议（重点掌握）（六）业主委员会会议（重点掌握）l1/3或主任认为有必要召开或主任认为有必要召开必须开必须开l半数以上出席、半数以上通过半数以上出席、半数以上通过l会议记录存档，决定公告，告知居委会听取意见会议记录存档，决定公告，告知居委会听取意见（七）业主委员会的改选与变更（七）业主委员会的改选与变更（八）业主委员会的工作经费（八）业主委员会的工作经费（全体业主承担）（全体业主承担）四、限制性规定四、限制性规定88第二节第二节管理规约制度不亚于业主大会制度管理规约制度不亚于业主大会制度自我管理：自我管理：1、通过业主大会、通过业主大会2、规约（运行规则或称业、规约（运行规则或称业主行为守则）主行为守则）是契约的基础是契约的基础以私有财产为基础，以公有财产为核心以私有财产为基础，以公有财产为核心是法律范畴的规范性文件，是物业管理顺利开展、保护业是法律范畴的规范性文件，是物业管理顺利开展、保护业主的合法权益的最重要保证主的合法权益的最重要保证规约的主体规约的主体全体业主。经签约或大会审议通过而生效全体业主。经签约或大会审议通过而生效规约的客体规约的客体基于物权而派生的客观行为可否做什么？应基于物权而派生的客观行为可否做什么？应怎么做。怎么做。规约的内容规约的内容物业使、维、管方面权利义务的规定，有法物业使、维、管方面权利义务的规定，有法律规范及社会公德律规范及社会公德管理规约制度管理规约制度89一、管理规约一、管理规约（一）管理规约的概念（一）管理规约的概念l共同约定，约束全体业主共同约定，约束全体业主l物业管理法律法规和政策一种有益补充物业管理法律法规和政策一种有益补充l调整业主之间权利义务关系的基础性文件调整业主之间权利义务关系的基础性文件l共同财产共同利益的平衡共同财产共同利益的平衡（二）管理规约的主要内容（二）管理规约的主要内容1.物业使、维、管的约定，装修时应遵守的规则物业使、维、管的约定，装修时应遵守的规则2.业主的共同利益业主的共同利益3.业主应当履行的义务业主应当履行的义务4.违反规约应承担的责任违反规约应承担的责任（三）管理规约的法律效力（三）管理规约的法律效力规约的法律依据：规约的法律依据：民法通则民法通则条例条例房屋异产毗连房屋异产毗连管理办法管理办法1、对物业使用人也发生效力、对物业使用人也发生效力2、对物业的继受人（业主）自动产生效力、对物业的继受人（业主）自动产生效力90二、临时管理规约二、临时管理规约（一）临时管理规约的概念（房屋销售之前）（一）临时管理规约的概念（房屋销售之前）（二）临时管理规约的制定（房屋销售之前，建设（二）临时管理规约的制定（房屋销售之前，建设单位是第一业主）单位是第一业主）（三）相关主题的法律义务（三）相关主题的法律义务1、建设单位不得侵害物业买受人合法权益的义务、建设单位不得侵害物业买受人合法权益的义务2、建设单位对临时管理规约的明示和说明义务、建设单位对临时管理规约的明示和说明义务3、物业买受人对临时管理规约承诺的义务、物业买受人对临时管理规约承诺的义务（四）临时管理规约的内容（熟悉）（四）临时管理规约的内容（熟悉）1、物业的自然情况与权属情况、物业的自然情况与权属情况2、业主使用物业应当遵守的规则、业主使用物业应当遵守的规则3、维修养护物业应当遵守的规则、维修养护物业应当遵守的规则4、涉及业主共同利益的事项、涉及业主共同利益的事项（3条）条）P895、违约责任、违约责任（3条）条）P8991第三节第三节前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则（熟悉）一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则（熟悉）（一）前期物业管理招标投标的概念（一）前期物业管理招标投标的概念（二）前期物业管理招标投标的意义（二）前期物业管理招标投标的意义（三）前期物业管理招投标的原则（三）前期物业管理招投标的原则（四）前期物业管理招投标的强制性规定（四）前期物业管理招投标的强制性规定（掌握）（掌握）P9192二、前期物业管理项目招标规则二、前期物业管理项目招标规则（一）招标原则与招标形式（一）招标原则与招标形式1、招标原则、招标原则（1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人（2）不得对潜在投标人实行歧视待遇）不得对潜在投标人实行歧视待遇（3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求际不符的资格要求2、招标形式、招标形式（1）公开招标）公开招标（2）邀请招标）邀请招标（3）招标代理机构）招标代理机构93（二）招标文件的编制与招标项目备案（二）招标文件的编制与招标项目备案1、招标文件的编制、招标文件的编制前期物业管理招标文件应包括以下内容：前期物业管理招标文件应包括以下内容：（1）招标人及招标项目简介）招标人及招标项目简介（2）物业管理服务内容及要求）物业管理服务内容及要求（3）对投标人及投标书的要求）对投标人及投标书的要求（4）评标标准和评标方法）评标标准和评标方法（5）招标活动方案）招标活动方案（6）物业服务合同的签订说明）物业服务合同的签订说明（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容942、招标项目备案、招标项目备案招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。民政府房地产行政主管部门备案。95（三）招标程序规则（三）招标程序规则（1）招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公）招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，文件截止之日止，最短不得少于最短不得少于20日。日。（2）招标人对已发出的文件，认为必须澄清或者修改有关内容）招标人对已发出的文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少至少15日前，日前，以以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。招标文件的组成部分。（3）招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投）招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。的招标文件收受人。（4）通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应按照以下）通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在新建现售商品房项目应当在现售前现售前30日完成；日完成；预售商品房项目应当在预售商品房项目应当在取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证之前之前完成；完成；非出售的新建物业项目应当在非出售的新建物业项目应当在交付使用前交付使用前90日完成。日完成。96三、物业管理项目投标规则三、物业管理项目投标规则（一）投标要求与投标文件（一）投标要求与投标文件投标文件应当包括以下内容：投标文件应当包括以下内容：投标函；投标函；投标报价；投标报价；物业管理方案；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。招标文件要求提供的其他材料。（二）投标程序（二）投标程序1、投标文件案的送达、投标文件案的送达2、投标文件的补充修改或撤回、投标文件的补充修改或撤回3、投标禁止行为、投标禁止行为（1）投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作）投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。假，骗取中标。（2）投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的）投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。（3）投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社）投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。会公共利益或者他人的合法权益。（4）禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等）禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。不正当手段谋取中标。97四、开标、评标和中标四、开标、评标和中标（一）开标（一）开标（二）评标（二）评标1、评标专家名册、评标专家名册房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。2、评标委员会、评标委员会评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人的代的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。项目的评标委员会。983、评标规则、评标规则评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件爱那种含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。件爱那种含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说答辩，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。明，并注明所占的评分比重。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。名有排序的合格的中标候选人。99（三）中标（三）中标招标人应当在投标有效期截止时限招标人应当在投标有效期截止时限30日前日前确定中标确定中标人。招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知人。招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。当返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起招标人应当自确定中标人之日起15日内日内，向物业项目所，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日日内，内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。造成的损失。五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任 P97100第四节第四节物业承接查验制度物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义一、物业承接查验制度的意义（1）有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、）有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。具有重要的保障作用。（2）可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，）可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义，设质量，保障业主财产权益具有重要意义，（3）实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理）实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件，而在新老物的衔接，保障开展物业管理的必备条件，而在新老物业管理企业铰接时进行承接查验，有利于界定物业共业管理企业铰接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。用部位共用设施设备的管理责任。101在办理物业承接验收手续时，物业管理单位应向建在办理物业承接验收手续时，物业管理单位应向建设单位接收下列资料：设单位接收下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。（四）物业管理所必须的其他资料。在交接的过程中，向物业管理单位移交上述全部资在交接的过程中，向物业管理单位移交上述全部资料，是开发商应履行的法定和合同义务，如果不履行，料，是开发商应履行的法定和合同义务，如果不履行，应承担相应的法律责任。应承担相应的法律责任。二、物业承接查验的内容二、物业承接查验的内容物业管理资料移交物业管理资料移交102二、物业承接查验的内容二、物业承接查验的内容（一）物业管理资料移交（一）物业管理资料移交（二）物业现场验收（二）物业现场验收三、物业的保修责任三、物业的保修责任103（二）关于（二）关于“物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度”（第三（第三章第五节）的修改章第五节）的修改2007年年11月月26日，日，建设部关于修改建设部关于修改的决定的决定(建设部令第建设部令第164号号)发发布，决定对布，决定对物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法（建设（建设部令第部令第125号）进行修改，将号）进行修改，将“物业管理企业物业管理企业”修改修改为为“物业服务企业物业服务企业”，同时删去，同时删去物业管理企业资物业管理企业资质管理办法（建设部令第质管理办法（建设部令第125号）中的以下内容：号）中的以下内容：104第十七条第十七条物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。第十八条第十八条符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。会公布。第二十二条第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上万元以上3万元以万元以下的罚款。下的罚款。据此，教材第三章第五节据此，教材第三章第五节“物业管理企业资质管理制物业管理企业资质管理制度度”修改为修改为“物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度”，其中涉及上，其中涉及上述三个条款的相关内容予以删除。述三个条款的相关内容予以删除。105（三）关于（三）关于“住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度”（第三章第七（第三章第七节）的修改节）的修改2007年年12月月4日，日，建设部、财政部联合发布了建设部、财政部联合发布了住住宅专项维修资金管理办法宅专项维修资金管理办法（建设部令第（建设部令第165号），号），自自2008年年2月月1日起施行，日起施行，1998年年12月月16日建设部、财政日建设部、财政部发布的部发布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法办法（建住房（建住房1998213号）同时废止。根据号）同时废止。根据住宅住宅专项维修资金管理办法专项维修资金管理办法的相关规定，将的相关规定，将“住宅专项住宅专项维修资金制度维修资金制度”进行相应修改，修改后的教材进行相应修改，修改后的教材“第三第三章第七节章第七节”的内容为：的内容为：106第七节第七节住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度2007年年12月月4日，根据日，根据物权法物权法、物业管理条例物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅住宅专项维修资金管理办法专项维修资金管理办法，并于，并于2008年年2月月1日起施行。日起施行。该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。107一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门管部门1、住宅专项维修资金的定义、住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。的资金。1082、共用部位、共用设施设备的定义、共用部位、共用设施设备的定义共用部位，共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋等。1093、管理原则、管理原则住宅专项维修资金管理实行住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。所有权人决策、政府监督的原则。4、监督部门、监督部门国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。指导和监督工作。110二、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的交存（一）住宅专项维修资金的交存主体（一）住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：1、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。有共用部位、共用设施设备的除外。2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。结构相连的非住宅的业主。3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。住房售房单位所有。111（二）住宅专项维修资金的交存金额（二）住宅专项维修资金的交存金额1、商品住宅的业主、非住宅的业主、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑建筑安装工程每平方米造价的安装工程每平方米造价的5%至至8%。每平方米建筑面每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。情况确定并公布。1122、出售公有住房的，、出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的当地房改成本价的2%。售房单位按照售房单位按照多层住宅不低于售房款的多层住宅不低于售房款的20%、高层住、高层住宅不低于售房款的宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。专项维修资金。113（三）住宅专项维修资金的交存方式（三）住宅专项维修资金的交存方式1、商品住宅的业主、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2、已售公有住房的业主、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。房住宅专项维修资金专户。1143、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额存额30%的，的，应当及时续交。成立业主大会的，续交应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。同同级财政部门制定的具体管理办法实施。115（四）住宅专项维修资金的管理（四）住宅专项维修资金的管理1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。为单位设账，按房屋户门号设分户账。1162.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。金的部门。117直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。管部门的监督。118三、住宅专项维修资金的使用三、住宅专项维修资金的使用（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则1、使用范围、使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。设施设备保修期满后的维修和更新、改造。2、使用原则、使用原则住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。公开透明、受益人和负担人相一致的原则。119（二）住宅专项维修资金的分摊规则（二）住宅专项维修资金的分摊规则1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2、售后公有住房、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊物业建筑面积的比例分摊1203、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。4、住宅共用部位、共用设施设备、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。改造费用。121（三）住宅专项维修资金的使用程序（三）住宅专项维修资金的使用程序1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；122（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位维修单位1232.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序（1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；宅专项维修资金的情况的处置办法等；（2）业主大会依法通过使用方案；）业主大会依法通过使用方案；（3）物业服务企业组织实施使用方案；）物业服务企业组织实施使用方案；（4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；部门申请列支；124（5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；金的通知；（7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。维修单位。1253、住宅专项维修资金的紧急使用程序、住宅专项维修资金的紧急使用程序发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：以下规定列支住宅专项维修资金：（1）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；直辖理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位位126（2）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；业主委员会、规、规章和使用方案的，应当责令改正；业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。127（3）发生上述情况后，）发生上述情况后，未按规定实施维修和未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。房住宅专项维修资金中列支。128（四）住宅专项维修资金的使用禁止（四）住宅专项维修资金的使用禁止住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法第二十五明确规定，第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：1、依法应当由、依法应当由建设单位或者施工单位建设单位或者施工单位承担的住宅共承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2、依法应当由、依法应当由相关单位相关单位承担的供水、供电、供气、承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用护费用1293、应当由、应当由当事人当事人承担的因人为损坏住宅共用承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；部位、共用设施设备所需的修复费用；4、根据物业、根据物业服务合同约定服务合同约定，应当由物业服务，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。维修和养护费用。130（五）住宅专项维修资金使用的其他规定（五）住宅专项维修资金使用的其他规定1.利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件（1）必须在保证住宅专项维修资金正常使用）必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。的前提下。（2）利用住宅专项维修资金购买国债的，应）利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。买一级市场新发行的国债，并持有到期。131（3）利用业主交存的住宅专项维修资金购买国）利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。（4）利用从公有住房售房款中提取的住宅专项）利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。政隶属关系，报经同级财政部门同意。（5）禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、）禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。押等担保行为。1322、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（1）住宅专项维修资金的存储利息；）住宅专项维修资金的存储利息；（2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（4）住宅共用设施设备报废后回收的残值）住宅共用设施设备报废后回收的残值133四、住宅专项维修资金的监督管理四、住宅专项维修资金的监督管理（一）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理（一）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理1、房屋所有权转让时，、房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。更名手续。1342、房屋灭失的，、房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。同级国库。135（二）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务（二）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务1管理单位的法律义务管理单位的法律义务直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：下列情况：136（1）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；存的总额；（2）发生列支的项目、费用和分摊情况；）发生列支的项目、费用和分摊情况；（3）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额修资金交存、使用、增值收益和结存的金额（4）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。以要求复核。1372.专户管理银行的法律义务专户管理银行的法律义务（1）专户管理银行应当每年至少一次专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅发送住宅专项维修资金对账单。专项维修资金对账单。138（2）直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负）直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，专户管理银行应根会对资金账户变化情况有异议的，专户管理银行应根据要求进行复核。据要求进行复核。（3）专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询）专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。1393.审计、财政部门的监督管理审计、财政部门的监督管理（1）住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接）住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督受审计部门的审计监督（2）住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当）住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。（3）住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保）住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。部门的监督检查。140（三）住宅专项维修资金相关主体的法律责任（三）住宅专项维修资金相关主体的法律责任1、公有住房售房单位、公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金未按规定交存住宅专项维修资金的；或将房屋交付未按规定交存首期住宅专项维修资的；或将房屋交付未按规定交存首期住宅专项维修资金的买受人的；以及未按规定分摊维修、更新和改造金的买受人的；以及未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。建设（房地产）主管部门责令限期改正。2、开发建设单位、开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以不改正的，处以3万元以下的罚款；开发建设单位未按万元以下的罚款；开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以期不改正的，处以1万元以下的罚款。万元以下的罚款。1413、挪用住宅专项维修资金的，、挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民由县级以上地方人民政府建设政府建设(房地产房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并资金，没收违法所得，可以并处挪用金额处挪用金额2倍以下的倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。其他直接责任人员的刑事责任。（1）物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严）物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚外，由颁发资质证书的重的，除按上述规定予以处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。部门吊销资质证书。142（2）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（3）直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项）直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。事责任。1434、违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担、违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担以下法律责任：以下法律责任：（1）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任法追究刑事责任144（2）直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专）直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级人民政府财政部门项维修资金投资规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。犯罪的，依法追究刑事责任。（3）业主大会违反住宅专项维修资金投资规定的，）业主大会违反住宅专项维修资金投资规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。责令改正。1455、县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财、县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。犯罪的，依法追究刑事责任。146第第 四四 章章 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权147增加的相关内容增加的相关内容（一）（一）物权法物权法第六章第六章“业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权”的的规定规定2007年年3月月16日，十届全国人大五次会议正式通过了日，十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法，该法已于，该法已于2007年年10月月1日起日起正式实施。正式实施。物权法物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，是基本准则，是物业管理条例物业管理条例颁布以来，又一部对物业颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律，其中第六章管理行业产生深远影响的法律，其中第六章“业主的建筑业主的建筑物区分所有权物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。基础。根据根据物权法物权法第六章第六章“业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权”的有关规定，的有关规定，在参考教材补充增加第四章在参考教材补充增加第四章“业主的建筑物业主的建筑物区分所有权区分所有权”，原第四章，原第四章“房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策”改为改为第五章。补充增加的教材第四章的内容为：第五章。补充增加的教材第四章的内容为：148（一）考试目的（一）考试目的本部分考试目的是考察应试人员运用本部分考试目的是考察应试人员运用物权法物权法第六章第六章“业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的相关法律规定处理业务工作的能力。能力。（二）考试基本要求（二）考试基本要求掌握：掌握：建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。属设施的管理形式，业主的诉讼权利。熟悉：熟悉：住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。业服务企业的选择权和监督权。149一、建筑物区分所有权的概念一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。权的总称。物权法物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：三部分构成：150第一、业主对专有部分的所有权。第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。部分占有、使用、收益和处分。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。151二、专有部分的所有权二、专有部分的所有权1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。人，对专有部分予以处分。1522、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。全，不得损害其他业主的合法权利。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。用房等专有部分。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。的合法权益。1533、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。的共同管理的权利。1544、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。量流失。155物权法物权法第七十七条首先明确业主不得违反法律、法第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。（住宅改商条件）二者缺一不可。（住宅改商条件）作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。题作出规定。156三、共有部分的共有权三、共有部分的共有权1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。务，不得以放弃权利不履行义务。业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、国道、电梯、外墙面、专有部分以外的走廊、楼梯、国道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。理规约的规定。157业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。区划管理规约的规定。158由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，物权法第七十二条规定，业主不履行义务。对此，物权法第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。在此居住为由，不交纳暖气费用。1592、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。他公共场所、公用设施的所有权归属。l物权法物权法第七十三条规定：第七十三条规定：“建筑区划内的道路，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。道路作为土地上的附着物归业主所有。l物业管理用房归业主所有，与物业管理用房归业主所有，与物业管理条例物业管理条例的的规定一致。规定一致。物业管理条例物业管理条例第三十八条规定：第三十八条规定：“物物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”1603、建筑区划内车位、车库的所有权归属、建筑区划内车位、车库的所有权归属在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作，减少纠纷和保护业主利益的角度出发作，减少纠纷和保护业主利益的角度出发,物权法物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。应当首先满足业主的需要。161（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。停放汽车的车位，属于业主共有。162四、共有部分的共同管理权四、共有部分的共同管理权1、关于业主共同决定事项的范围、关于业主共同决定事项的范围物权法物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：事项需由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规）制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。应当由全体业主共同制定和修改。163（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主）选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强的业主委员会委员予以更换。任心不强的业主委员会委员予以更换。（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。164（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。由业主共同决定。（6）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。的行使及费用的负担，需要业主共同决定。（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。协作等。1652、关于业主共同决定事项的表决规则、关于业主共同决定事项的表决规则物权法物权法第七十六条第一款规定：第七十六条第一款规定：（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。166（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。1673、关于业主大会和业主委员会、关于业主大会和业主委员会（1）业主大会和业主委员会的设立）业主大会和业主委员会的设立业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。所以所以物权法物权法规定，业主可以设立业主大会。如果规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是业主委员会是本建筑物或本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，业主大会的执行机构，按照业按照业主大会的决定履行管理的职责。主大会的决定履行管理的职责。168地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。员会，给予指导和协助。由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，度。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供想选的法律、法规及规章，提供已成立主予以指导，提供想选的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。169（2）业主大会和业主委员会的决定效力）业主大会和业主委员会的决定效力物权法物权法第七十八条第一款规定，第七十八条第一款规定，业主大会或业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这是因为，这是因为，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声，代表和维护建筑区划内绝大多数业主的意志与心声，代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。了建筑区划内广大业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会是业主大会的执行机构，具有实施业具有实施业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，依据法定程序作出的我管理的权力机关和执行机关，依据法定程序作出的决定，对业主应当具有约束力决定，对业主应当具有约束力170对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，决定，必须是必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出依法设立的业主大会、业主委员会作出的，的，必须是必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，的，必须是必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。没有约束力。物业管理条例第十九条第二款规定，业主大会、物业管理条例第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。171业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，例如，维护等事项作出决定，例如，可以对制定和修改业主可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，对制定和修改建筑物及其附大会议事规则作出决定，对制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约作出决定，对选举业主委员会或者属设施的管理规约作出决定，对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，对选聘、解聘物业服更换业主委员会成员作出决定，对选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，对筹集、使用建筑务企业或者其他管理人作出决定，对筹集、使用建筑物及其附属设施作出决定，对改建、重建建筑物及其物及其附属设施作出决定，对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定。附属设施作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。业主均具有约束力。专项维修基金专项维修基金172（3）业主大会和业主委员会的处置权）业主大会和业主委员会的处置权目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些行为如何处置。合法权益，对这些行为如何处置。物权法物权法第八十三条第二款作了规定，第八十三条第二款作了规定，即即“业业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。危险、排除妨害、赔偿损失。”1734、关于共同管理权的其他规定、关于共同管理权的其他规定（1）维修资金的所有权归属与使用）维修资金的所有权归属与使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。（2）管理费用分摊与收益分配）管理费用分摊与收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。174（3）建筑物及其附属设施的管理）建筑物及其附属设施的管理业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（监督权）主的监督。（监督权）175五、业主的诉讼权利五、业主的诉讼权利1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，物权法第七十定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，物权法第七十八条第二款规定：八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据行使这一权利时，还要依据民法通则民法通则、民事诉讼法民事诉讼法等法律的规定。例如，除法律另有规定外，应当在知道等法律的规定。例如，除法律另有规定外，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤销的请求，权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。实、理由等。1762、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。民法院提起诉讼。根据根据物权法物权法第八十三条的规定，对于建筑区第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼民事诉讼法法等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同收收（受）（受）到侵害的业主，可以推选代表人，依据到侵害的业主，可以推选代表人，依据民民事诉讼法事诉讼法等法律的规定，向人民法院提出诉讼。等法律的规定，向人民法院提出诉讼。177第五章第五章第五章第五章房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策178第一节第一节第一节第一节 房地产与房地产业管理制度房地产与房地产业管理制度房地产与房地产业管理制度房地产与房地产业管理制度房地产权益房地产权益房地产权益房地产权益所有权、占有权、使用权、收益权、处分权所有权、占有权、使用权、收益权、处分权所有权、占有权、使用权、收益权、处分权所有权、占有权、使用权、收益权、处分权上述权益派生上述权益派生上述权益派生上述权益派生承租权、抵押权、典权承租权、抵押权、典权承租权、抵押权、典权承租权、抵押权、典权房地产业是房地产的：房地产业是房地产的：房地产业是房地产的：房地产业是房地产的：投资开发、经营交易、消费管理、服务投资开发、经营交易、消费管理、服务投资开发、经营交易、消费管理、服务投资开发、经营交易、消费管理、服务关联行业总称关联行业总称关联行业总称关联行业总称房地产业属于：房地产业属于：房地产业属于：房地产业属于：第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业龙头行业龙头行业龙头行业龙头行业房地产领域的现行法规体系（法规、规章）房地产领域的现行法规体系（法规、规章）房地产领域的现行法规体系（法规、规章）房地产领域的现行法规体系（法规、规章）房地产管理制度房地产管理制度房地产管理制度房地产管理制度房地产开发经营管理房地产开发经营管理房地产开发经营管理房地产开发经营管理房地产产权与市场管理房地产产权与市场管理房地产产权与市场管理房地产产权与市场管理房地产维修养护管理房地产维修养护管理房地产维修养护管理房地产维修养护管理179多项选择题多项选择题多项选择题多项选择题下列各房地产相关法律、法规中，属于行政法下列各房地产相关法律、法规中，属于行政法下列各房地产相关法律、法规中，属于行政法下列各房地产相关法律、法规中，属于行政法规的有（规的有（规的有（规的有（）。）。）。）。A A、城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法BB、城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例CC、住房公积金管理条例住房公积金管理条例住房公积金管理条例住房公积金管理条例DD、城市房屋拆迁单位管理规定城市房屋拆迁单位管理规定城市房屋拆迁单位管理规定城市房屋拆迁单位管理规定EE、城市房地产权属档案管理办法城市房地产权属档案管理办法城市房地产权属档案管理办法城市房地产权属档案管理办法180第二节第二节第二节第二节 房地产开发经营管理房地产开发经营管理房地产开发经营管理房地产开发经营管理房地产开发经营：房地产开发经营：房地产开发经营：房地产开发经营：经营性房地产开发建设经营性房地产开发建设经营性房地产开发建设经营性房地产开发建设不包括：不包括：不包括：不包括：ll基建投资性质开发建设基建投资性质开发建设基建投资性质开发建设基建投资性质开发建设厂房、办公楼等厂房、办公楼等厂房、办公楼等厂房、办公楼等ll基础设施建设土地开发基础设施建设土地开发基础设施建设土地开发基础设施建设土地开发 轨道交通、高速公路等轨道交通、高速公路等轨道交通、高速公路等轨道交通、高速公路等企业设立条件：企业设立条件：企业设立条件：企业设立条件：城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例1 1、100100万元以上注册资本万元以上注册资本万元以上注册资本万元以上注册资本2 2、4 4名以上建筑、房地产专业技术人员；名以上建筑、房地产专业技术人员；名以上建筑、房地产专业技术人员；名以上建筑、房地产专业技术人员； 2 2名以上专职会计人员名以上专职会计人员名以上专职会计人员名以上专职会计人员181房地产开发企业资质房地产开发企业资质注注注注册册册册资资资资本本本本50005000万元万元万元万元1120002000万元万元万元万元22800800万元万元万元万元33100100万元万元万元万元44经经经经营营营营年年年年限限限限55年以上年以上年以上年以上1133年以上年以上年以上年以上2222年以上年以上年以上年以上3311年以上年以上年以上年以上44累累累累计计计计竣竣竣竣工工工工面面面面积积积积3030万万万万mm22以上以上以上以上111515万万万万mm22以上以上以上以上2255万万万万mm22以上以上以上以上33合合合合格格格格率率率率100%100%连续连续连续连续55年年年年11连续连续连续连续33年年年年22连续连续连续连续22年年年年33已竣工已竣工已竣工已竣工44专专专专业业业业人人人人员员员员4040人人人人112020人人人人221010人人人人3355人人人人44中中中中级级级级职职职职称称称称2020人人人人111010人人人人2255人人人人33工程（中）工程（中）工程（中）工程（中）财务（初）财务（初）财务（初）财务（初）资资格格证证书书4人人13人人22人人3职称职称5人人会计会计2人人两书制度：两书制度：两书制度：两书制度：住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书182设立开发企业应知：设立开发企业应知：领取营业执照之日起领取营业执照之日起30日内日内备案备案备案后备案后30日内核发日内核发暂定资质证书暂定资质证书有效期一年有效期一年（期满前（期满前1个月申请核定）个月申请核定）延长期不得超过延长期不得超过2年，一年内无开发项目，有效期不延长年，一年内无开发项目，有效期不延长设立资质等级制度目的：设立资质等级制度目的：规范开发企业市场活动，维护有序竞争规范开发企业市场活动，维护有序竞争必须按核定资质等级承担相应项目必须按核定资质等级承担相应项目一级一级不受限制；二级及以下不受限制；二级及以下25万平方米以下万平方米以下未取得资质证书或超越资质等级：从事开发经营未取得资质证书或超越资质等级：从事开发经营隐瞒真实情况、弄虚作假、涂、租、借、转、卖等行为隐瞒真实情况、弄虚作假、涂、租、借、转、卖等行为相应的相应的行政处罚行政处罚183房地产开发项目的规划设计管理房地产开发项目的规划设计管理房地产开发项目的规划设计管理房地产开发项目的规划设计管理房地产开发四个阶段房地产开发四个阶段房地产开发四个阶段房地产开发四个阶段投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析前期工作前期工作前期工作前期工作开发建设开发建设开发建设开发建设租售经营租售经营租售经营租售经营控制性详细规划内容控制性详细规划内容控制性详细规划内容控制性详细规划内容（规划部门负责）（规划部门负责）（规划部门负责）（规划部门负责）11、不同性质用地的界限和建筑类型、不同性质用地的界限和建筑类型、不同性质用地的界限和建筑类型、不同性质用地的界限和建筑类型22、建筑高度、密度、容积率、绿地率等控制指标、建筑高度、密度、容积率、绿地率等控制指标、建筑高度、密度、容积率、绿地率等控制指标、建筑高度、密度、容积率、绿地率等控制指标33、项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退、项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退、项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退、项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、间距等红线距离、间距等红线距离、间距等红线距离、间距等44、建筑体量、竖向规划与色彩要求、建筑体量、竖向规划与色彩要求、建筑体量、竖向规划与色彩要求、建筑体量、竖向规划与色彩要求55、各级支路红线位置、控制点坐标和标高、各级支路红线位置、控制点坐标和标高、各级支路红线位置、控制点坐标和标高、各级支路红线位置、控制点坐标和标高66、管线走向、管径和设施用地界限、管线走向、管径和设施用地界限、管线走向、管径和设施用地界限、管线走向、管径和设施用地界限规划：总体、分区、详细规划：总体、分区、详细规划：总体、分区、详细规划：总体、分区、详细184修建性详细规划修建性详细规划修建性详细规划修建性详细规划依据控制性详细规划依据控制性详细规划依据控制性详细规划依据控制性详细规划开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成5 5条内容（条内容（条内容（条内容（P132P132）主要内容主要内容1、建设条件分析及综合技术论证、建设条件分析及综合技术论证2、总平面图布置、建筑、道路、总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计绿地的空间布局和景观设计3、道路、绿化、工程管线规划设计、道路、绿化、工程管线规划设计4、竖向规划设计、竖向规划设计5、工程量估算和投资效益分析、工程量估算和投资效益分析185单项选择题（被选项中只有单项选择题（被选项中只有1个符合题意）个符合题意）下列规划类型中，不由城市规划管理部门负责下列规划类型中，不由城市规划管理部门负责编制的是（编制的是（）A城市总体规划城市总体规划B城市分区规划城市分区规划C控制性详细规划控制性详细规划D修建性详细规划修建性详细规划186一书两证一书两证一书两证一书两证项目选址意见书项目选址意见书项目选址意见书项目选址意见书建设建设建设建设用地用地用地用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证建设建设建设建设工程工程工程工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证项目选址意见书项目选址意见书项目选址意见书项目选址意见书项目选址的土地权属情况项目选址的土地权属情况项目选址的土地权属情况项目选址的土地权属情况拟建工程说明拟建工程说明拟建工程说明拟建工程说明界址地形图界址地形图界址地形图界址地形图办理开工证办理开工证办理开工证办理开工证先取得建设工程规划许可证先取得建设工程规划许可证先取得建设工程规划许可证先取得建设工程规划许可证187单项选择题单项选择题单项选择题单项选择题申报建设项目选址意见书的主要要求，不包括申报建设项目选址意见书的主要要求，不包括申报建设项目选址意见书的主要要求，不包括申报建设项目选址意见书的主要要求，不包括（）AA项目选址的土地权属情况项目选址的土地权属情况项目选址的土地权属情况项目选址的土地权属情况BB对拟建工程的说明，包括建筑位置、使对拟建工程的说明，包括建筑位置、使对拟建工程的说明，包括建筑位置、使对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等用性质、高度、面积等用性质、高度、面积等用性质、高度、面积等CC界址地形图，包括建筑工程用地和相邻界址地形图，包括建筑工程用地和相邻界址地形图，包括建筑工程用地和相邻界址地形图，包括建筑工程用地和相邻 单位及建筑单位及建筑单位及建筑单位及建筑DD规划部门审定的设计方案规划部门审定的设计方案规划部门审定的设计方案规划部门审定的设计方案188多选题多选题申报建设用地规划许可证的主要要求包括（申报建设用地规划许可证的主要要求包括（）A项目选址的土地权属情况项目选址的土地权属情况B界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑筑C市政府对征用土地的批复或国土部门对选址用地市政府对征用土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见范围、数量的意见D规划部门审定的设计方案规划部门审定的设计方案E对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等高度、面积等189 多项选择题多项选择题多项选择题多项选择题修建性详细规划由开发建设单位组织，委托规修建性详细规划由开发建设单位组织，委托规修建性详细规划由开发建设单位组织，委托规修建性详细规划由开发建设单位组织，委托规划、设计单位完成，其主要内容包括（划、设计单位完成，其主要内容包括（划、设计单位完成，其主要内容包括（划、设计单位完成，其主要内容包括（ ）A A建设条件分析及综合技术论证建设条件分析及综合技术论证建设条件分析及综合技术论证建设条件分析及综合技术论证B B总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计和景观设计和景观设计和景观设计C C、道路、绿化、工程管线规划设计、道路、绿化、工程管线规划设计、道路、绿化、工程管线规划设计、道路、绿化、工程管线规划设计D D、工程量估算和投资效益分析、工程量估算和投资效益分析、工程量估算和投资效益分析、工程量估算和投资效益分析E E、规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型、规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型、规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型、规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型 190开发项目管理与建设施工管理开发项目管理与建设施工管理开发项目管理与建设施工管理开发项目管理与建设施工管理应遵循的制度应遵循的制度应遵循的制度应遵循的制度一、房地产开发的项目管理制度（一、房地产开发的项目管理制度（一、房地产开发的项目管理制度（一、房地产开发的项目管理制度（8 8 8 8条）条）条）条）二、房地产开发的施工管理制度：二、房地产开发的施工管理制度：二、房地产开发的施工管理制度：二、房地产开发的施工管理制度： 1 1 1 1、项目报建于施工许可证制度、项目报建于施工许可证制度、项目报建于施工许可证制度、项目报建于施工许可证制度 2 2 2 2、建筑工程质量管理制度、建筑工程质量管理制度、建筑工程质量管理制度、建筑工程质量管理制度 3 3 3 3、工程竣工验收备案制度、工程竣工验收备案制度、工程竣工验收备案制度、工程竣工验收备案制度191房地产开发项目管理制度：房地产开发项目管理制度：1、必须按土地出让合同设定的条件、国家用、必须按土地出让合同设定的条件、国家用地要求开发利用地要求开发利用2、项目的资本金占项目总投资的比例不得低项目的资本金占项目总投资的比例不得低于于20%3、配套基础设施按：先地下后地上的原则、配套基础设施按：先地下后地上的原则4、1年未动工开发，征收土地出让金年未动工开发，征收土地出让金20%以下以下土地土地闲置费闲置费2年未动工开发，无偿收回土地使用权年未动工开发，无偿收回土地使用权1925 5、转让项目应符合法定条件：已支付土地出、转让项目应符合法定条件：已支付土地出、转让项目应符合法定条件：已支付土地出、转让项目应符合法定条件：已支付土地出让金，取得证书让金，取得证书让金，取得证书让金，取得证书必须完成开发投资总额的必须完成开发投资总额的必须完成开发投资总额的必须完成开发投资总额的25%25%以上以上以上以上6 6、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权利义务随之转移受让人利义务随之转移受让人利义务随之转移受让人利义务随之转移受让人7 7、开发项目应当符合法定的质量、安全标准、开发项目应当符合法定的质量、安全标准、开发项目应当符合法定的质量、安全标准、开发项目应当符合法定的质量、安全标准和技术规范和技术规范和技术规范和技术规范8 8、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用193房地产开发的施工管理制度：房地产开发的施工管理制度：房地产开发的施工管理制度：房地产开发的施工管理制度：1 1、项目报建与制度：、项目报建与制度：、项目报建与制度：、项目报建与制度：项目开工前提请报建（属地建设主管部门）项目开工前提请报建（属地建设主管部门）项目开工前提请报建（属地建设主管部门）项目开工前提请报建（属地建设主管部门）申领施工许可证条件申领施工许可证条件申领施工许可证条件申领施工许可证条件1 1、已经办理用地批准手续、已经办理用地批准手续、已经办理用地批准手续、已经办理用地批准手续2 2、已经取得建设工程规划许可证、已经取得建设工程规划许可证、已经取得建设工程规划许可证、已经取得建设工程规划许可证3 3、拆迁进度符合施工条件、拆迁进度符合施工条件、拆迁进度符合施工条件、拆迁进度符合施工条件4 4、已经确定施工企业（公开招投标）、已经确定施工企业（公开招投标）、已经确定施工企业（公开招投标）、已经确定施工企业（公开招投标）5 5、施工图设计文件按规定进行了审查、施工图设计文件按规定进行了审查、施工图设计文件按规定进行了审查、施工图设计文件按规定进行了审查6 6、办理了工程质量、安全监督手续、办理了工程质量、安全监督手续、办理了工程质量、安全监督手续、办理了工程质量、安全监督手续7 7、已经委托了监理、已经委托了监理、已经委托了监理、已经委托了监理8 8、建设资金已经落实、建设资金已经落实、建设资金已经落实、建设资金已经落实（已到位）已到位）已到位）已到位）工期不足一年，不得少于工程合同价工期不足一年，不得少于工程合同价工期不足一年，不得少于工程合同价工期不足一年，不得少于工程合同价50%50%工期超过一年，不得少于工程合同价工期超过一年，不得少于工程合同价工期超过一年，不得少于工程合同价工期超过一年，不得少于工程合同价30%30%194多项选择题多项选择题多项选择题多项选择题下列各项中，属于房地产开发项目管理应遵循的制度下列各项中，属于房地产开发项目管理应遵循的制度下列各项中，属于房地产开发项目管理应遵循的制度下列各项中，属于房地产开发项目管理应遵循的制度的有（的有（的有（的有（）。）。）。）。A A、必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国、必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国、必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国、必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地用地要求开发利用土地家划拨土地用地要求开发利用土地家划拨土地用地要求开发利用土地家划拨土地用地要求开发利用土地B B、房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例、房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例、房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例、房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于不得低于不得低于不得低于25%25%CC、项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并、项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并、项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并、项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施根据先地下、后地上的原则实施根据先地下、后地上的原则实施根据先地下、后地上的原则实施D D、转让房地产开发项目的，必须完成开发投资总、转让房地产开发项目的，必须完成开发投资总、转让房地产开发项目的，必须完成开发投资总、转让房地产开发项目的，必须完成开发投资总额的额的额的额的20%20%以上以上以上以上E E、房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使、房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使、房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使、房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用用用用 195第三节第三节第三节第三节 房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理房地产转让管理 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。围内的土地使用权同时转让、抵押。围内的土地使用权同时转让、抵押。围内的土地使用权同时转让、抵押。 房地产转让可分为：房地产转让可分为：房地产转让可分为：房地产转让可分为：有偿转让、无偿转让有偿转让、无偿转让有偿转让、无偿转让有偿转让、无偿转让无偿转让：无偿转让：无偿转让：无偿转让：继承、赠与继承、赠与继承、赠与继承、赠与有偿转让：有偿转让：有偿转让：有偿转让：买卖、交换、其他合作方式发生的转让买卖、交换、其他合作方式发生的转让买卖、交换、其他合作方式发生的转让买卖、交换、其他合作方式发生的转让其他合作方式其他合作方式其他合作方式其他合作方式1 1、以房地产作价入股、以房地产作价入股、以房地产作价入股、以房地产作价入股2 2、合资、合作开发经营房地产、合资、合作开发经营房地产、合资、合作开发经营房地产、合资、合作开发经营房地产联建联建联建联建3 3、企业被收购、兼并或合并、企业被收购、兼并或合并、企业被收购、兼并或合并、企业被收购、兼并或合并资产重组资产重组资产重组资产重组4 4、以房地产抵债、以房地产抵债、以房地产抵债、以房地产抵债贷款贷款贷款贷款196土地使用权的处理原则：土地使用权的处理原则：土地使用权的处理原则：土地使用权的处理原则：出让、划拨出让、划拨出让、划拨出让、划拨一、以出让方式一、以出让方式一、以出让方式一、以出让方式土地使用权的房地产转让土地使用权的房地产转让土地使用权的房地产转让土地使用权的房地产转让应符应符应符应符合的条件：合的条件：合的条件：合的条件：1 1、已交付土地出让金、已交付土地出让金、已交付土地出让金、已交付土地出让金、2 2、完成开发投资总额的、完成开发投资总额的、完成开发投资总额的、完成开发投资总额的 25%25%、建成房屋应持、建成房屋应持、建成房屋应持、建成房屋应持有房屋所有权证有房屋所有权证有房屋所有权证有房屋所有权证3 3、原土地使用权年限、原土地使用权年限、原土地使用权年限、原土地使用权年限已经使用年限已经使用年限已经使用年限已经使用年限= =剩余年剩余年剩余年剩余年限（签订出让合同应相应调整土地出让金）限（签订出让合同应相应调整土地出让金）限（签订出让合同应相应调整土地出让金）限（签订出让合同应相应调整土地出让金）197二、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让：二、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让：二、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让：二、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让：取得人民政府的批准取得人民政府的批准取得人民政府的批准取得人民政府的批准所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理经人民政府的批准经人民政府的批准经人民政府的批准经人民政府的批准可不办理出让手续的可不办理出让手续的可不办理出让手续的可不办理出让手续的1 1、城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法规定可以规定可以规定可以规定可以使用划拨土地的项目使用划拨土地的项目使用划拨土地的项目使用划拨土地的项目2 2、转让后仍用于居住的、转让后仍用于居住的、转让后仍用于居住的、转让后仍用于居住的3 3、按住房改革规定出售公有住宅的、按住房改革规定出售公有住宅的、按住房改革规定出售公有住宅的、按住房改革规定出售公有住宅的4 4、同一宗土地上部分房屋转让的、同一宗土地上部分房屋转让的、同一宗土地上部分房屋转让的、同一宗土地上部分房屋转让的5 5、难以确定出让用途、年限和其他条件、难以确定出让用途、年限和其他条件、难以确定出让用途、年限和其他条件、难以确定出让用途、年限和其他条件6 6、根据规划不宜出让的（有规划的）、根据规划不宜出让的（有规划的）、根据规划不宜出让的（有规划的）、根据规划不宜出让的（有规划的）7 7、县级以上政府规定的其他情形、县级以上政府规定的其他情形、县级以上政府规定的其他情形、县级以上政府规定的其他情形198房地产转让程序房地产转让程序房地产转让程序房地产转让程序1 1、当事人签订书面转让合同、当事人签订书面转让合同、当事人签订书面转让合同、当事人签订书面转让合同2 2、合同签订、合同签订、合同签订、合同签订9090日内，到属地房地部门日内，到属地房地部门日内，到属地房地部门日内，到属地房地部门提出申请，并申报成交价格提出申请，并申报成交价格提出申请，并申报成交价格提出申请，并申报成交价格3 3、7 7日内答复，未作书面答复，视同受理日内答复，未作书面答复，视同受理日内答复，未作书面答复，视同受理日内答复，未作书面答复，视同受理4 4、房管部门现场查勘和评估、房管部门现场查勘和评估、房管部门现场查勘和评估、房管部门现场查勘和评估5 5、当事人按规定缴纳有关税费、当事人按规定缴纳有关税费、当事人按规定缴纳有关税费、当事人按规定缴纳有关税费6 6、办理权属登记，核发权属证书、办理权属登记，核发权属证书、办理权属登记，核发权属证书、办理权属登记，核发权属证书禁止转让的规定禁止转让的规定禁止转让的规定禁止转让的规定1 1、达不到法定条件的、达不到法定条件的、达不到法定条件的、达不到法定条件的2 2、司法和行政机关依法裁定不得转让的、司法和行政机关依法裁定不得转让的、司法和行政机关依法裁定不得转让的、司法和行政机关依法裁定不得转让的3 3、依法收回土地使用权的、依法收回土地使用权的、依法收回土地使用权的、依法收回土地使用权的4 4、共有房地产，未经共有人书面同意的、共有房地产，未经共有人书面同意的、共有房地产，未经共有人书面同意的、共有房地产，未经共有人书面同意的5 5、权属有争议的、权属有争议的、权属有争议的、权属有争议的6 6、未依法登记领取权属证书的、未依法登记领取权属证书的、未依法登记领取权属证书的、未依法登记领取权属证书的7 7、法律法规禁止转让的其他情形、法律法规禁止转让的其他情形、法律法规禁止转让的其他情形、法律法规禁止转让的其他情形199单项选择题单项选择题单项选择题单项选择题以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不需以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不需以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不需以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不需要符合的条件是（要符合的条件是（要符合的条件是（要符合的条件是（）。）。）。）。A A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书让金，并取得土地使用权证书让金，并取得土地使用权证书让金，并取得土地使用权证书B B、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的设工程的，完成开发投资总额的设工程的，完成开发投资总额的设工程的，完成开发投资总额的35%35%以上以上以上以上C C、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件D D、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书屋所有权证书屋所有权证书屋所有权证书 200第四节第四节第四节第四节商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房销售管理商品房商品房商品房商品房预售预售预售预售的条件的条件的条件的条件1 1、已交付全部土地出让金，取得证书、已交付全部土地出让金，取得证书、已交付全部土地出让金，取得证书、已交付全部土地出让金，取得证书2 2、持有建设工程规划许可证、持有建设工程规划许可证、持有建设工程规划许可证、持有建设工程规划许可证3 3、投入的建设资金达到总投资的、投入的建设资金达到总投资的、投入的建设资金达到总投资的、投入的建设资金达到总投资的25%25%以上，以上，以上，以上，确定施工进度和竣工交付日期确定施工进度和竣工交付日期确定施工进度和竣工交付日期确定施工进度和竣工交付日期4 4、已办理预售登记，取得、已办理预售登记，取得、已办理预售登记，取得、已办理预售登记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房商品房商品房商品房现售现售现售现售的条件的条件的条件的条件1 1、具有企业法人营业执照和企业资质证书、具有企业法人营业执照和企业资质证书、具有企业法人营业执照和企业资质证书、具有企业法人营业执照和企业资质证书2 2、取得土地使用权证书、取得土地使用权证书、取得土地使用权证书、取得土地使用权证书3 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证、持有建设工程规划许可证和施工许可证、持有建设工程规划许可证和施工许可证、持有建设工程规划许可证和施工许可证4 4、已通过竣工验收、已通过竣工验收、已通过竣工验收、已通过竣工验收5 5、拆迁安置已落实、拆迁安置已落实、拆迁安置已落实、拆迁安置已落实6 6、水电气热通信具备交付使用条件，、水电气热通信具备交付使用条件，、水电气热通信具备交付使用条件，、水电气热通信具备交付使用条件，已确定施工进度和竣工交付日期已确定施工进度和竣工交付日期已确定施工进度和竣工交付日期已确定施工进度和竣工交付日期7 7、物业管理方案已经落实、物业管理方案已经落实、物业管理方案已经落实、物业管理方案已经落实201商品房销售原则商品房销售原则商品房销售原则商品房销售原则1 1、按套销售，不得分拆零售、按套销售，不得分拆零售、按套销售，不得分拆零售、按套销售，不得分拆零售2 2、订立买卖合同时，与选聘的、订立买卖合同时，与选聘的、订立买卖合同时，与选聘的、订立买卖合同时，与选聘的物业管理企业订立物业管理协议物业管理企业订立物业管理协议物业管理企业订立物业管理协议物业管理企业订立物业管理协议3 3、未解除买卖合同前，不得再行销售、未解除买卖合同前，不得再行销售、未解除买卖合同前，不得再行销售、未解除买卖合同前，不得再行销售4 4、不得采取返本销售或变相返本销售、不得采取返本销售或变相返本销售、不得采取返本销售或变相返本销售、不得采取返本销售或变相返本销售、售后包租售后包租售后包租售后包租5 5、广告内容必须真实、合法、科学、准确、广告内容必须真实、合法、科学、准确、广告内容必须真实、合法、科学、准确、广告内容必须真实、合法、科学、准确商品房销售合同的主要内容：商品房销售合同的主要内容：商品房销售合同的主要内容：商品房销售合同的主要内容：1 1、当事人名称或姓名和住所、当事人名称或姓名和住所、当事人名称或姓名和住所、当事人名称或姓名和住所2 2、商品房基本状况、商品房基本状况、商品房基本状况、商品房基本状况3 3、商品房的销售方式、商品房的销售方式、商品房的销售方式、商品房的销售方式4 4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间5 5、交付使用条件及日期、交付使用条件及日期、交付使用条件及日期、交付使用条件及日期6 6、装饰、设备标准承诺、装饰、设备标准承诺、装饰、设备标准承诺、装饰、设备标准承诺202商品房销售价格与计价方式：商品房销售价格与计价方式：商品房销售价格与计价方式：商品房销售价格与计价方式：商品房销售价格商品房销售价格商品房销售价格商品房销售价格协商议定；经济适用房协商议定；经济适用房协商议定；经济适用房协商议定；经济适用房按有关规定定价按有关规定定价按有关规定定价按有关规定定价计价方式：计价方式：计价方式：计价方式：ll商品房销售可以按套或单元计价商品房销售可以按套或单元计价商品房销售可以按套或单元计价商品房销售可以按套或单元计价ll也可以按套内建筑面积或建筑面积计价也可以按套内建筑面积或建筑面积计价也可以按套内建筑面积或建筑面积计价也可以按套内建筑面积或建筑面积计价公摊面积要在合同中说明公摊面积要在合同中说明公摊面积要在合同中说明公摊面积要在合同中说明7、水、电、气、热、通讯、道路、绿化等配套及公共设施交付、水、电、气、热、通讯、道路、绿化等配套及公共设施交付承诺和有关权益、责任承诺和有关权益、责任8、公共配套建筑的产权归属、公共配套建筑的产权归属9、面积差异的处理方式、面积差异的处理方式10、办理产权登记有关事宜、办理产权登记有关事宜11、解决争议的方法、解决争议的方法12、违约责任、违约责任13、双方约定其他事项、双方约定其他事项203商品房销售争议的解决原则商品房销售争议的解决原则商品房销售争议的解决原则商品房销售争议的解决原则(P145)(P145)1 1、商品房销售、商品房销售、商品房销售、商品房销售面积面积面积面积争议争议争议争议超过约定的误差范围超过约定的误差范围超过约定的误差范围超过约定的误差范围可退房，开发企业承担违约责任可退房，开发企业承担违约责任可退房，开发企业承担违约责任可退房，开发企业承担违约责任2 2、商品房销售中的、商品房销售中的、商品房销售中的、商品房销售中的设计变更设计变更设计变更设计变更争议争议争议争议变更确立之日起变更确立之日起变更确立之日起变更确立之日起1010日内，书面通知买受人日内，书面通知买受人日内，书面通知买受人日内，书面通知买受人3 3、商品房销售中的房屋、商品房销售中的房屋、商品房销售中的房屋、商品房销售中的房屋交付时间与质量交付时间与质量交付时间与质量交付时间与质量争议争议争议争议未按期交付未按期交付未按期交付未按期交付开发企业承担违约责任开发企业承担违约责任开发企业承担违约责任开发企业承担违约责任交付质量与保修责任交付质量与保修责任交付质量与保修责任交付质量与保修责任两书两书两书两书住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算（用之日起计算（用之日起计算（用之日起计算（P146P146）204单项选择题单项选择题单项选择题单项选择题下列各项中，不属于商品房销售合同主要内容的是（下列各项中，不属于商品房销售合同主要内容的是（下列各项中，不属于商品房销售合同主要内容的是（下列各项中，不属于商品房销售合同主要内容的是（）A A、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间付款时间付款时间付款时间B B、装饰、设备标准承诺、装饰、设备标准承诺、装饰、设备标准承诺、装饰、设备标准承诺C C、面积差异的处理方式、面积差异的处理方式、面积差异的处理方式、面积差异的处理方式 D D、物业管理方案、物业管理方案、物业管理方案、物业管理方案 205多项选择题多项选择题多项选择题多项选择题根据根据根据根据商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法，下列各项中不属于商品，下列各项中不属于商品，下列各项中不属于商品，下列各项中不属于商品房现售条件的有（房现售条件的有（房现售条件的有（房现售条件的有（）。）。）。）。A A、已通过竣工验收、已通过竣工验收、已通过竣工验收、已通过竣工验收B B、拆迁安置已经落实、拆迁安置已经落实、拆迁安置已经落实、拆迁安置已经落实C C、已完成房屋装修、已完成房屋装修、已完成房屋装修、已完成房屋装修D D、物业管理方案已经落实、物业管理方案已经落实、物业管理方案已经落实、物业管理方案已经落实E E、所有配套基础设施具备交付使用条件、所有配套基础设施具备交付使用条件、所有配套基础设施具备交付使用条件、所有配套基础设施具备交付使用条件 206住宅质量保证书住宅质量保证书的要求和主要内容的要求和主要内容1.工程质量监督部门检验的质量等级工程质量监督部门检验的质量等级2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期4.用户保修的单位，答复和处理的时间用户保修的单位，答复和处理的时间住宅使用说明书住宅使用说明书的要求和主要内容的要求和主要内容1.开发、设计、施工、监理单位开发、设计、施工、监理单位2.结构类型结构类型3.装修、装饰的注意事项装修、装饰的注意事项4.水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明5.有关设备设施安装预留位置的说明和安装注意事项有关设备设施安装预留位置的说明和安装注意事项6.门窗类型，使用注意事项门窗类型，使用注意事项7.配电负荷配电负荷8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明9.其他需说明的问题其他需说明的问题207第五节第五节第五节第五节房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁合同条款：房屋租赁合同条款：房屋租赁合同条款：房屋租赁合同条款：1010条（条（条（条（P148P148）房屋租赁的主要原则：七条（房屋租赁的主要原则：七条（房屋租赁的主要原则：七条（房屋租赁的主要原则：七条（P147148P147148）房屋租赁权利义务的一般约定：房屋租赁权利义务的一般约定：房屋租赁权利义务的一般约定：房屋租赁权利义务的一般约定：9 9个内容（个内容（个内容（个内容（P148149P148149）转租房屋的规定：转租房屋的规定：转租房屋的规定：转租房屋的规定： （P149P149）禁止房屋租赁的规定：九条（禁止房屋租赁的规定：九条（禁止房屋租赁的规定：九条（禁止房屋租赁的规定：九条（P149150P149150）可以终止房屋租赁合同的规定：八条可以终止房屋租赁合同的规定：八条可以终止房屋租赁合同的规定：八条可以终止房屋租赁合同的规定：八条P150P150房屋租赁登记备案：房屋租赁登记备案：房屋租赁登记备案：房屋租赁登记备案： （P150P150）208第六节第六节房地产中介服务房地产中介服务u概念概念：包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪经纪房地产中介服务机构应具备的条件：房地产中介服务机构应具备的条件：4条（条（P153）房地产中介服务合同的主要内容：房地产中介服务合同的主要内容：6条（条（P153）房地产中介服务人员禁止行为：房地产中介服务人员禁止行为：4条（条（P154）第七节第七节房地产抵押管理房地产抵押管理概念：概念：抵押人一其合法的房地产以不转移占有的方式抵押人一其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。价款优先受偿。209房地产抵押的主要原则房地产抵押的主要原则房地产抵押的主要原则房地产抵押的主要原则ll房地产抵押应当遵循民法原则：房地产抵押应当遵循民法原则：房地产抵押应当遵循民法原则：房地产抵押应当遵循民法原则：4 4条（条（条（条（P155156P155156）ll房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致ll抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值ll房地产抵押权的设定规则：房地产抵押权的设定规则：房地产抵押权的设定规则：房地产抵押权的设定规则：9 9条（条（条（条（P156157P156157）不得设定房地产抵押权的情况：不得设定房地产抵押权的情况：不得设定房地产抵押权的情况：不得设定房地产抵押权的情况：6 6条（条（条（条（P157P157）房地产抵押合同（房地产抵押合同（房地产抵押合同（房地产抵押合同（P157P157）房地产抵押登记：房地产抵押登记：房地产抵押登记：房地产抵押登记： （P157158P157158） 规定处分抵押物受偿顺序：规定处分抵押物受偿顺序：规定处分抵押物受偿顺序：规定处分抵押物受偿顺序： （P159P159）210第八节第八节第八节第八节房地产权属登记房地产权属登记房地产权属登记房地产权属登记ll我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现度，主要表现度，主要表现度，主要表现4 4条（条（条（条（P161P161）ll房地产权属登记的作用：房地产权属登记的作用：房地产权属登记的作用：房地产权属登记的作用：3 3条（条（条（条（P161P161）房地产权属登记的种类：房地产权属登记的种类：房地产权属登记的种类：房地产权属登记的种类：6 6类（类（类（类（P161163P161163）房地产权属登记制度的种类：房地产权属登记制度的种类：房地产权属登记制度的种类：房地产权属登记制度的种类：4 4条（条（条（条（P161P161）房地产权属登记程序：房地产权属登记程序：房地产权属登记程序：房地产权属登记程序： （P163164P163164）ll房屋权属证书：房屋权属证书：房屋权属证书：房屋权属证书：3 3类（类（类（类（P163P163）房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋共有权证房屋共有权证房屋共有权证房屋共有权证房屋他项权证房屋他项权证房屋他项权证房屋他项权证211第九节第九节第九节第九节 房屋维修养护管理房屋维修养护管理房屋维修养护管理房屋维修养护管理异产毗连房屋及其使用规则：异产毗连房屋及其使用规则：异产毗连房屋及其使用规则：异产毗连房屋及其使用规则： （P165P165）ll危险房屋的处理原则：两用两不用（危险房屋的处理原则：两用两不用（危险房屋的处理原则：两用两不用（危险房屋的处理原则：两用两不用（P167P167）危房造成损坏事故的法律责任：危房造成损坏事故的法律责任：危房造成损坏事故的法律责任：危房造成损坏事故的法律责任：所有人、使用人或所有人、使用人或所有人、使用人或所有人、使用人或行为人、鉴定机构行为人、鉴定机构行为人、鉴定机构行为人、鉴定机构（P167168P167168）公有住宅售后的维修养护责任：公有住宅售后的维修养护责任：公有住宅售后的维修养护责任：公有住宅售后的维修养护责任：住宅所有人、售房住宅所有人、售房住宅所有人、售房住宅所有人、售房单位、其他单位、其他单位、其他单位、其他（P168169P168169）212