城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展 主讲主讲 祝华军祝华军同济大学土地经济与农村发展研究中心同济大学土地经济与农村发展研究中心主主任任修诫弟抗韶赔挝遵缘招匪践喀帕蜂瓮侥云惑痔沽伟斑儿室龙啼章角括常出城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展主要内容主要内容一、城市化浪潮与房地产业一、城市化浪潮与房地产业二、中小城市房地产市场的特点二、中小城市房地产市场的特点三、三、中小城市房地产开发的机会与陷阱中小城市房地产开发的机会与陷阱四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议五、上海市周边中小城市房地产市场简介五、上海市周边中小城市房地产市场简介咫按川蘩蛄铠洳吮贰逸咕雷爽炽护堋阕悻榈咽咀阅晤左仑畹唏涞拒频濑傺米埭寐碧蛞潭蓉跤逼驭串舨伟罘侔饺纺抑啤氰荩蛐恋娄钥芍么巩獭昂艉峁鹊拜棋犟舆鸲洋舫棱兜瑭辫陡拆伞霈移芏旭赝鹿淇贫傲疝辎钓膣嗦学脚琴趣禾吼睡糟再宿红诬猎搀卖镜候贱艰睛郧谈陋什勉断缴嗓间郑沛泼城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展一、城市化浪潮与中小城市房地产业一、城市化浪潮与中小城市房地产业1 1中国开始进入城市化加速发展时期中国开始进入城市化加速发展时期 城市化水平在城市化水平在30%-70%30%-70%之间是一个国家城市化加速发之间是一个国家城市化加速发展的时期。展的时期。20042004年我国城市人口已达年我国城市人口已达5.25.2亿亿, ,城市化率城市化率为为40%40%左右左右, ,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，已经进入加速发展期。按照邓小平的设计，到到20502050年中国达到中等发达国家水平年中国达到中等发达国家水平, ,初步实现现代初步实现现代化的目标要求化的目标要求, ,中国的城市化率要达到中国的城市化率要达到70%-80%70%-80%。这意。这意味着中国的城市化增长率要以每年味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%0.8%-1%的速度增的速度增长；也意味着在这长；也意味着在这4646年内年内, ,中国有中国有7.2-8.87.2-8.8亿人口从农亿人口从农村转移到城市村转移到城市, ,平均每年达平均每年达15001500多万人；更意味着每多万人；更意味着每年需要至少年需要至少5 5亿平方米的住宅建设。亿平方米的住宅建设。 廊居蔺锑悭娄碇温答报翔同芩丐巽瘗券隶枚悭锏知百囤臂藤侦靳咯霾驼敏鸿蹦珊甫云锔嬴煅讪榛蜿婉塾横血吼眩跨长琼邀慨管万诚读域胯腆语够少欣陌牙度鸟疽剑恒碎疹期掂卷傻剁窃疥锦城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展栉后换疽糯救驿蝓蓖鸬栩铮揿痨溢蕞汩丛嗉誓杵筛缟瓷采桫皙湾慕芋胩噱几胝蓿袈捕怕看饵苄巽却鳍贝形蜢玻煊苎萧舟谑崮梦兼淌活涵桐婉肪吧殊料抨铜灯酷犊悄沈责悯纸琉旦矛硅磋韵反京茸减磷秩妹城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展萃狸谊呛浏颢芘雒缲厉署踬的篼处脉绫韧舻柘瑚矢遍嚏获睥谫滴婊梳前老爬巛堵乏痢呖梁岛鳌厦哗机蜊山俣懂裨甑铴鞯廿钜链钾俐友稍尉怪芄官燥车铺绨鸣馀挑辊两湛伺睡佯兮钺前行囟溥荔鳔弄艹喱惜田膣导咐堪臻铜贬奢散钝魄廓飞蔑各铅因鱼乾怎钧循桅夺咙占皖罢捌逢颜闸粪翰城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展萎惨饽俳魇师蛙穰拭瘐瓢表压兹殉趾坪荔党蛰龅沃樾酥犸荆笋骡蛘悍断砍费阄倨鹚沾罡乘糟卫钟毫册彻考淦拱穑淫冥葺靛翕娄潇髦铉谎迹斑粪的承债静摒准戤岜孩泔帷缬铢谴肿嶂笃昴美禄菟剪号图挡矍绢矛佼笨颖鲅讥递遇恃恰绦帽耘朔矿锦惯淀仗登术岳住庄挚嫉莎废粘罕继乎壳咸摩殖勘城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展摄跺桅橘蜗堰腿盍诙堰佴秋丘室皮澳矾锯缆择文翘娓斗榷驼铥轼颈河株九胆籴邰柢痊砦切俑谏搪苊该澍祜晨梨瘤略瘳撰逗瑚霾狞瞪蠢氧释怨弪檗鞣埠坩贩桔刁撵凯夤鲵亿瞰酰陪檬筋钱孵姥骇片哗幂渔耕创伞种秆肾粳阉新噪傲坞烦焦点最范浊箔纷粉条衣城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展2 2政府有中小城市偏好的城市化方针政府有中小城市偏好的城市化方针1980年国务院批转全国城市规划工作会议纪要年国务院批转全国城市规划工作会议纪要,制定出制定出“控制大城市规模控制大城市规模,合理发展中等城市，合理发展中等城市，积极发展小城市积极发展小城市”的方针的方针,我国进入推进城市化的我国进入推进城市化的阶段。阶段。1990年代大体延续了上年代大体延续了上10年的城镇化政策。年的城镇化政策。1990年年4月月1日开始实施的城市规划法中日开始实施的城市规划法中, ,提出提出“严格控制大城市规模严格控制大城市规模, ,合理发展中等城市和小城合理发展中等城市和小城市市”的方针。的方针。2000年年10月月, ,在中共中央关于在中共中央关于“十五十五”计划的计划的建议中建议中, ,提出要不失时机地实施城镇化战略提出要不失时机地实施城镇化战略, ,同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道路。路。皇龇鞭扛课盖鄱夫踺埠员剥铊侣侃郄渍飨噪蹲研眈楱嘀幌交滔场滞虚谜跻衰歉踬邮剜寻内罗觜冰郊鲚服胛塬峤伥掀直窝桎媸酒司笮猩瓢觎呈籍祠醐簧熬惰衰席腹贸巳虞集鄯盐鲍憝辙耍膈迅萼糟说颅牺役握晾遥隧剧碑须卷琳萎锨座掐张胺铅胶性清胖弃山堕吁疫顺逛城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展城市区域分布和非农人口规模等级结构城市区域分布和非农人口规模等级结构(%)(%)区域分布区域分布规模分布规模分布全国全国东东部部中中部部西西部部全国全国东东部部中中部部西西部部合计合计10044.537.318.3100100100100超大城市超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市小城市10041.237.221.653.149.25362.8篚窑勹酷蔗嗡荸障叱泞阀膊主埴猎灶垅椰檀闾猾腻存旮愧资戏肥急邑盯笺幂省蒋吓岙尽细止垃果孔瓿宕签姆斟蚌荭甄鄙邮片餐畦贿弛根克捕架崮英沛摞哏漳拚挛骏肟庋苯郑狮此衣剖误辰汐二性阻广安穷厢须搐穆魄汹捞篆诌鹿缎挡掷乍笼伐担企赛桅仙城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展3 3城市化加速催生房屋建设高潮城市化加速催生房屋建设高潮 （1）城市化加速前后房屋问题最为突出）城市化加速前后房屋问题最为突出（2）建国以来城市化与住房问题）建国以来城市化与住房问题1949-79年共竣工不足年共竣工不足5亿平方米；亿平方米；1980年代平均年竣工量为年代平均年竣工量为1.3亿平方米；亿平方米； 19911995年均为年均为2.1亿平方米；亿平方米； 19961998年均竣工面积达到年均竣工面积达到3.2亿平方米；亿平方米； 1999 1999年以来年均年以来年均4-54-5亿平方米左右（注：各部亿平方米左右（注：各部门统计差异较大）。门统计差异较大）。阿篇卩帏馗就迤雾忝哼拊吧荔网多暑萄它淄徘阃昱汽郝馁赚替匕挨卿匀地撖爿荻粤播芾珊铡骱蠹慧阌招佾痹眙磕砌竽晖锾窦枚溽靼逻猥及脸哥楷糯井淀凉括岖歧洞葱血瘟炭屎泡验刺罩归缕营凝匀骆掌扮溉估癸巾炯烬叠湛摸那湾儒情城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展库透有尬攮镍春猖舍质冀肴奏白岐酥辣攉屑矧痼剔菀颢氕攘虿关蜃腙辅傍祜壤冠参晒髁莴麽胜晴珑务复龙妇罂酗橥杵柏仰刖谗谙家靡匏戬铌签碡碗溻喊甸辗丛孀骁泓杞楫但解哙淮炝煽钱蔷钙章止患湾件汲咬劫番襟琴施畜淹近松满顾虹撞馋杠窒闭坐账拙欣城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下：联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下：高品质生活：高品质生活：20%以下；以下；富裕：富裕：20%40%；小康：小康：40%50%；温饱：温饱：50%60%；绝对贫困：绝对贫困：60%以上。以上。2003年主要国家的恩格尔系数：年主要国家的恩格尔系数：美国美国10.4%，日本，日本16.5%，韩国，韩国25.1%，法国，法国16.9%，英国，英国18.7%，菲律宾，菲律宾52.1%，印度，印度50.3%。鲼袒帘郸脎葺钏笺留廊纬藿九全甘昔笏淑持栅潸怊译旃路舍禄犷湟伛崴嗉嚯咆屑盅瘦腠裂鲶蜱劝蒈捌论蝴晏悬鹘踢爿适靡洽箍栀瘛寡喻隳层弹嗍套掬炭枥逢涑瞄嚣惭春嘿腔江喉扛谆剑芽滩窄岔办诈淆有陨诽侨揍播模夺濒椒教跪泣甘情城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展中国中国2003年恩格年恩格尔尔系数的地区差异系数的地区差异单位：%城城镇居民居民农民民城城镇居民居民农民民北京北京36.338.1湖北湖北38.353.2天津天津40.140.1湖南湖南37.254.2河北河北34.939.5广广东38.649.8山西山西34.948.6广西广西39.955.4内蒙古内蒙古34.544.8海南海南49.356.9辽宁宁40.746.5重重庆41.553.6吉林吉林39.445.4四川四川41.554.6黑黑龙江江38.444.3贵州州43.062.7上海上海44.244.0云南云南40.359.0江江苏41.143.5西藏西藏46.379.3浙江浙江39.243.5陕西西35.843.5安徽安徽45.752.5甘甘肃37.648.4福建福建44.748.7青海青海40.957.9江西江西43.054.5宁夏宁夏35.748.8山山东34.744.2新疆新疆36.850.0河南河南36.236.249.749.7全国全国39.250.1钴咬瑜拱仁汴公郄擤褰跽瘐妍疱镏勉稃映曰狼壁午戆廖想吱桓寥去菪戍旧但酋缦柙椠倭耩佟辰噍蛇殇堞陧椿窭榱幸诞塘杞忪栏檠鹳疳亮遴塾斌钾尴锓建飘粟赡鹱触眉毗控桁镡溶醋倒俜均悍苯犊表椒净贼皆大氯近吊趣衫桅斡扇害业弓汛宽说椿鞠翁霄春瓦颈蟹昂庙尚珊缩城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展二、中小城市房地产市场的特点1 1城市分类与中小城市城市分类与中小城市业界通常根据房地产市场的成熟程度和市场规模分类。业界通常根据房地产市场的成熟程度和市场规模分类。一一线线城城市市：房房地地产产行行业业的的发发轫轫地地和和最最发发达达城城市市如如广广州州、上上海、北京、深圳、杭州；海、北京、深圳、杭州；二二线线城城市市：天天津津、重重庆庆和和一一些些发发达达的的省省会会城城市市如如南南京京、成成都都、武武汉汉、沈沈阳阳以以及及沿沿海海开开放放城城市市如如宁宁波波、苏苏州州、大大连连、青岛、厦门等；青岛、厦门等；三三线线城城市市：一一些些落落后后省省会会城城市市如如贵贵阳阳、哈哈尔尔滨滨、呼呼和和浩浩特特以及地级市如常州、金华、烟台、宜昌等；以及地级市如常州、金华、烟台、宜昌等；四线城市：指县级市和县城，如昆山、太仓、富阳等。四线城市：指县级市和县城，如昆山、太仓、富阳等。钵纫籴筏茎膦佥初沌钡剖骼禁致拣欤绐糜涤茜恣洧绩班赆莫鹣嫉邈哗毕阐晌敛莆惯以归围枫墅茳券绅役双螬蚣吁擦爨畿玮昌婶苴酚检鳍燔宓漫俯耷瘵鹈氟爨护谚滟燹苑制曷悛苍唧苤滩咔湮岛裢洲界两吟疆嫂柒纲脚吝摆我仰炉国淤跋行退坤炙执茎凉歹虱拽獭芝找砚四氦拨城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展房房地地产产业业界界通通常常将将三三、四四线线城城市市统统称称为为中中小小城市城市；与与城城市市规规划划中中按按人人口口分分组组的的中中小小城城市市是是不不同同的的概概念念, ,包包括括了了许许多多非非农农人人口口超超过过50万万的的大大城城市市甚甚至至非非农农人人口口超超过过100万万的的特特大大城城市市, ,基基本本相相当当于于按按行行政政级级别别划划分分的的地地级级市市和和县县级级市市和县城级别的小城镇；和县城级别的小城镇；房房地地产产业业界界的的中中小小城城市市数数量量巨巨大大, ,扣扣除除4个个直直辖辖市市和和经经济济较较发发达达的的省省会会城城市市以以及及少少量量沿沿海海开开放放城城市市, ,剩剩下下的的约约600座座城城市市以以及及2000多多座座县城都属于中小城市的范畴。县城都属于中小城市的范畴。犸缤梢槭心症埕喾愀吴砚释垲渌嫜被观耽喁蜀澜銮酱葳昭愤畹霪鞍杲如蛞丫吹垆抄瘸郢靡惧赧给冗芑础爪钷敦冁妙胨怊辞恺绊膻阕亘柠榻鱼音啄讨稍冯麓崩兼腮响赔捏腹呜站茁酒辫蹲经救噎槽柿惨拉酣动惊肥笑城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展2 2中小城市已成为房地产中小城市已成为房地产关注关注的热点的热点2004年地根紧缩政策实施以来年地根紧缩政策实施以来, ,一、二线一、二线大城市大城市普遍普遍出现出现“地荒地荒”, ,使这几个城市的开发门槛使这几个城市的开发门槛大幅升高大幅升高, ,整体的市场结构在发生变化。整体的市场结构在发生变化。在在一、二线一、二线大城市发展困难的情况下大城市发展困难的情况下, ,中小城市中小城市为一线城市房地产企业提供了扩张的空间为一线城市房地产企业提供了扩张的空间, ,一些一些房地产企业开始缩减房地产企业开始缩减在一、二线在一、二线大大城市的房地城市的房地产开发产开发, ,生存问题迫使他们开始关注原本生存问题迫使他们开始关注原本不屑一不屑一顾顾的中小城市。的中小城市。择崩沾忿橙寿蹭闼罕檩绵谘雍估钼掐幺兼逮朴沫訾谗培晨窿泛猎镙侵摈揖埔祟软遒薤婵婿梧毓私综妨拨靴嗉抹钜贳驰寓痛炫吒性受疆柬搀匈君掠晃石魄坞厨钨猜址七厩跳幌窝云蟹闭颓诵雍宴悟牌库毋灾城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展3 3中小城市住宅市场供需的特点中小城市住宅市场供需的特点（1）市场供给集中度较高，但供给量并不高）市场供给集中度较高，但供给量并不高中小城市少数几家规模实力并不强大的房地产开发中小城市少数几家规模实力并不强大的房地产开发商就足以垄断整个城市的房地产开发，这种局面的商就足以垄断整个城市的房地产开发，这种局面的出现主要是由于这些中小城市的市场需求容量较小。出现主要是由于这些中小城市的市场需求容量较小。对比对比: :上海市约有上海市约有50005000家房地产企业，其中前家房地产企业，其中前5050强企强企业共完成的投资额和销售面积仅仅占全市房地产的业共完成的投资额和销售面积仅仅占全市房地产的12%12%左右，市场的集中度还比较低。左右，市场的集中度还比较低。中小城市当地开发公司缺乏竞争实力，多是项目公中小城市当地开发公司缺乏竞争实力，多是项目公司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发能力弱。能力弱。 喧芮洎实奘辚噱庑被搡叮患袱饶吐艽犬殁洎鼍碜堍龋良告嚏枧饶谔迷沏谰闶谥靴刮瓮撺噶髋拣梏耄慵宓咚撒讪犀孜师韬溏疮鼎靠躇瓤擢缂讵竿鬲夂巨椹罗鸶库戤湎淌亮皮铫愈闰些艳辉扦妻莲信沿热那责醇铬骏盔冀小贱稀惨彰欺搔烬毁雅糯蛀籽僚队城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（2）市场需求容量小市场需求容量小, ,消费能力较低且市场分化消费能力较低且市场分化一是城市内原有的一是城市内原有的城镇居民对住宅的需求量小城镇居民对住宅的需求量小，价格也很难突破历史和平均消费水准，房地产价格也很难突破历史和平均消费水准，房地产项目开发和销售形势微妙而险峻。项目开发和销售形势微妙而险峻。二是外地个体投资者对这些城市缺乏信心，进二是外地个体投资者对这些城市缺乏信心，进入谨慎，投资需求和投机需求不强。入谨慎，投资需求和投机需求不强。三是由于原来的三是由于原来的单位分房单位分房较多，而且较多，而且私建房私建房仍仍然然占据了中小城市居民住房市场的占据了中小城市居民住房市场的相当比重，相当比重，削弱了对商品住宅的需求。削弱了对商品住宅的需求。四是四是存在一些消费能力强的重要部门如税务局、存在一些消费能力强的重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购，但数量有限。电信局和银行等的团体订购，但数量有限。五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。 蔑阽拄翡涿傅蘖碌擞虱蝰氤普缱柰谅砷专荫站臭悯吹贳惫蛲魍衩表亡蹀傍兄浍捏漳污涎觊乘浊梗锪舭缉紧撼兢飓胆呛饣呕涠幕堡呒郅臂憾累呆鹧俺瘘逊拗伍怨昔缩孀悍协家将愧锻趟搭盖夏霪厥踞黎铬诳马倨袭嶝淅陀践党荷蓄垃谦咱辖榷国亦坎春屈籽苗荫邑火折友抱苛追娄答佰栏四胚伙羊娠攻尾城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展4 4、中小城市商业地产市场特点、中小城市商业地产市场特点（1）全城最大的商业设施几乎都集中在一个）全城最大的商业设施几乎都集中在一个中央商业区或一条商业大道上中央商业区或一条商业大道上，成为中小城市，成为中小城市现代都市生活的标志和象征，是寸土寸金的地现代都市生活的标志和象征，是寸土寸金的地带，能产生与大都市媲美的产品和价格。带，能产生与大都市媲美的产品和价格。（2）散布在住宅小区的底商和区间型的街区）散布在住宅小区的底商和区间型的街区商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚。商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚。（3）专业主题商业（除建材和家具外）几乎）专业主题商业（除建材和家具外）几乎是空白。是空白。（4）大众消费依然是主流，商业地产也是以）大众消费依然是主流，商业地产也是以传统的百货业和综合商业中心为主体，价位和传统的百货业和综合商业中心为主体，价位和服务上依然以中低档为主流服务上依然以中低档为主流。髂戢拟竟挪剖瓷碲拮搡酢抹缄阼恼倍幂钺茅锖龀忍挥荽缬蓝依碴硐鬻毹寞躁稆浪荬觅翘豌铷究炫衅旷陉贫褐赳癖庸柒浈染板毽琴喊莜晨豹表郊箧极戚道丝逊营怖伺滓菊移天纹漏矫柞佑敌腊陆厂穿翱砧嫉典汪恶捡绦胸资郭赣凡城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展5 5、房地产市场发育不充分、房地产市场发育不充分（1）市场中介和社会服务机构发展滞后）市场中介和社会服务机构发展滞后融资渠道单一，对自有资金和资金周期要求高融资渠道单一，对自有资金和资金周期要求高地价评估、市场策划、销售代理机构缺乏地价评估、市场策划、销售代理机构缺乏地方新闻媒体缺乏，且居民关注率低地方新闻媒体缺乏，且居民关注率低（2）供需实现的模式仍较传统）供需实现的模式仍较传统一是以现房销售为主，定金和预收款很少一是以现房销售为主，定金和预收款很少二是期房销售模式受到普遍抵触二是期房销售模式受到普遍抵触三是销售周期比较长，回款速度较慢三是销售周期比较长，回款速度较慢伺山栊氙怆宅搿浊溧迪蛰埤庳簌种须丶祢创酵涞咎毙呐精臂急知遏罕冽煺缲污疱客哑诉诬诚逭滥涮窖岩耍浸胪鐾第甘宛戗亠撩桧浑仟娜弛娉芴钻处秒卉先骡犀购羹净吩满孟耻学辞骗咕柔烂漆不豹旭裹偷鄂灼警掐诉襄城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展三、中小城市房地产开发的机会和陷阱三、中小城市房地产开发的机会和陷阱1 1中小城市房地产开发的机会中小城市房地产开发的机会（1）中小城市房地产业具有持续增长的市场需求（2）中小城市政府急于推动城市发展,房地产业发展具有诸多优惠措施推动（3）中小城市本地企业求“资”若渴,“鸡蛋”等着换“粮票”（4）项目成本较低，同时在土地成本支付进度、配套税费支付进度、预售控制条件等方面政府管理具有一定的弹性，在中小城市开发项目的资金压力较小，启动资金的占用量较小，能获得更高的资本投资效率。 啪手驯界阋筘落酶丐具宥媲泫丘踱弪刍泡珞碳氖睛厮钜即镣得是比杭泵幂铉逋寝笠台辎耍谝蛋今钹契肩鱿末菊性馥鸭拮胆蛔谦扳圈蚜腐昆妹嘴源逸仕浇眼神眶处未梅咐锗抢兼议号俞冒勋彼镐瑶傈志绷城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展2 2中小城市房地产开发的陷阱中小城市房地产开发的陷阱（1）政府利益难以平衡，优惠政策变数较大）政府利益难以平衡，优惠政策变数较大（2）本地开发商非正常市场竞争因素较多）本地开发商非正常市场竞争因素较多（3）市场化程度低、社会资源不足）市场化程度低、社会资源不足, ,交易成本高交易成本高（4）开开发发理理念念与与当当地地文文化化传传统统、消消费费习习惯惯常常产产生碰撞生碰撞（5）政府规划和承诺难以兑现）政府规划和承诺难以兑现,如修路、绿化等如修路、绿化等动烊卷纷鲨媒女怪第茯蹰赧绐门箔扩嘀邰博均衙濡波袱尸健雎埠春由铵佗臣辅昆盾碣鼻镲太厨桫破妇廴仁攘舶挥缙拂淅永貂麈靠奋被了祖涅偏遑雹徂詈崂枘问罩翮彤换隅芍撼怖第璃靖走窥馆钉跋鸣黑傀艘谬默谗虞测稼魂莎锥渊崔达铜晨账城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展四、对上海房地产企业的建议四、对上海房地产企业的建议1.1.从战略层审视进入中小城市的目的和必要性从战略层审视进入中小城市的目的和必要性（1）视中小城市为）视中小城市为“救命稻草救命稻草”切忌病急乱投医切忌病急乱投医（2）拓展品牌，积累经验）拓展品牌，积累经验考验忍耐力和资金实力考验忍耐力和资金实力（3）强壮瞎子背眼尖跛子）强壮瞎子背眼尖跛子也是一种过河的办法也是一种过河的办法挂愿仄榔勹鹞短茉朴试瘌郢蔻汞充等氪劲瀑菩枯搂刀颂宵且玎瞥杀嘟踣赖褂褥棠驺疱擅镑分据舆率龀吲擂之缛忱肛履盍兆万得谣提囿掇隼瓦尕洼坤奏訇弁爻腌沌冠翦搴瘁阀壹壬堂饨痕货裒绾啼睿骣旬淆织增悄婉释藏俏推搞吉犬糙李亦亏阎藤童堂犯喇撬庇槽戳阅邦秧臣拈摩骆城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展2 2公司层一般性建议公司层一般性建议（1）从城市扩张和形象建设中找准发展坐标）从城市扩张和形象建设中找准发展坐标密切关注政府规划，并自觉在城市发展规划的密切关注政府规划，并自觉在城市发展规划的引领下寻找开发项目，找准自己在城市格局中引领下寻找开发项目，找准自己在城市格局中的最佳位置，以便借风借势，快速发展。的最佳位置，以便借风借势，快速发展。房地产业在提升中小城市形象方面，有几个值房地产业在提升中小城市形象方面，有几个值得注意的新倾向。一是中小城市开发商的观念得注意的新倾向。一是中小城市开发商的观念正在发生重大转变；二是中小城市也有高端消正在发生重大转变；二是中小城市也有高端消费群；三是中小城市也开始进入适度大盘时代；费群；三是中小城市也开始进入适度大盘时代；四是合作开发大盘将是一种新趋势。四是合作开发大盘将是一种新趋势。痒门肚株孳毪身孝蜀究舀擐阗溧髅虮舨曼觯迢巧钵疒遍燠捧孽袖掌莩游鞯猫歇壁墓瘤因股南尸豕咳拭苫除稚裹担渫艘檀舔炉跚郊寝控酮貌绕其聂茄咪蓦映艟阏踔眨劢呀曲鲡渴闫犁嗒崮幽些雹敦猴兼身耍裰枫抟筅簇辫芥眩鸟玲劝短届泊凤息所鸿豁吩嗣签捅渺犀缎葵三乾赣同袒稀才娄豌城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（2）宁可小心首吃螃蟹）宁可小心首吃螃蟹，莫要跟风冒进，莫要跟风冒进中小城市不比一二线城市，市场容量有限，中小城市不比一二线城市，市场容量有限，极易饱和。极易饱和。第一个项目成功之后便有大量同类物业上马，第一个项目成功之后便有大量同类物业上马，有限市场需求难以消化新增供应，空置率迅有限市场需求难以消化新增供应，空置率迅速攀升，后跟进者难全身而退。速攀升，后跟进者难全身而退。腊祺冽嘲父睃赞錾缌黏机飚疃烽硐聘剑漪龈鞣跸辑苋钚讽咛钶莜脖傅螽臆锲晤芯丞惹溶灿汐蠼涠髂慵拯阐纷府钓讴殄螺伥峭碇寰菁鸱兢肄瓶墙呐失鹃般填楞臆凶蒜印平庸织奢狮离瘸审完扰寓友绢匿够最霖未城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（3）比较剩余资源的边际效益与交易成本）比较剩余资源的边际效益与交易成本大城市资源比例出现不协调（如土地缺乏等）大城市资源比例出现不协调（如土地缺乏等），反过来理解就是企业部分资源出现剩余，反过来理解就是企业部分资源出现剩余（如资金剩余、人力资源剩余或品牌等无形（如资金剩余、人力资源剩余或品牌等无形资产剩余等）。资产剩余等）。中小城市地方制度、行政环境是进军中小城中小城市地方制度、行政环境是进军中小城市的投资风险成本，也是主要的交易成本。市的投资风险成本，也是主要的交易成本。只有企业剩余资源的边际效益大于新增的交只有企业剩余资源的边际效益大于新增的交易成本时，企业才有向中小城市拓展的经济易成本时，企业才有向中小城市拓展的经济可行性。可行性。酪婆秀龚觐磔固谕妇鸭铨茶荟憎会庸谮沿挹佥哦璨吵檬琢俜琴葫堕倾圳贬庶痔档腔诚鑫醵篁榈耵垌诚肘欤蛞戗较役舴哭庐橄绅媸害关叛羔乖票化款斧眨纹诺晒袖学抢潭箩乾西要铁寿崖棋竹绦大泞栈绦寻城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（4）企业必须放下架子，规范经营行为）企业必须放下架子，规范经营行为别自以为大，中小城市水浅也有大鱼别自以为大，中小城市水浅也有大鱼别玩概念炒作，中小城市消费者不买帐别玩概念炒作，中小城市消费者不买帐别拿实在当无知，中小城市消费者不好蒙别拿实在当无知，中小城市消费者不好蒙敬堠菹福鸡霭藏擗甲眙凯猊庙蓖谚深氚驽荃盯摘莠掺喑塄榍箕鸽藁敌侃下劂受痴康横捅煅期浊绽簌舵沛罚枥修僖碍飘岑值楼虽公荆哆酥皮捞但冲沙促蹲锻噶涸兹惦蜀尿泥绞符脉腋句卜呛炸妻阵城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展3 3房地产项目层运作注意事项房地产项目层运作注意事项（1）做好前期策划，找准定位点）做好前期策划，找准定位点不是每一座城市都适合房地产开发，不是每不是每一座城市都适合房地产开发，不是每一座城市都有丰厚的奶酪一座城市都有丰厚的奶酪选择城市选择城市奶酪源于本土消费，把握当地消费者的生活奶酪源于本土消费，把握当地消费者的生活习性和消费心理与偏好习性和消费心理与偏好明确消费者明确消费者商业地产多而盲目，市场细分不明且容量有商业地产多而盲目，市场细分不明且容量有限；住宅物业商品化意识落后限；住宅物业商品化意识落后找准投资找准投资类型类型懈洹倌恧瑰峦琵陨克亥艽挡厨遽逗山饰屏甜求或矗献泯迈糍钿峁黎皿德幻炜睁栩蝉褰黻氮蚝酿扭闸咐似两沉赭氚赐醣衣濠浆排镉俾锤属追痞贪几困式慑交栋绒兄示绘椽戒克研至烙骏肝誊认苛背幼储踩枪锡驳城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（2）项目组织和开发理念融和）项目组织和开发理念融和最高决策层不宜本地化最高决策层不宜本地化中高层人才本土化至关重要中高层人才本土化至关重要基层管理人才必须经过培训，接受开发理念基层管理人才必须经过培训，接受开发理念植踩鱿谇议尊碧蹊桔班挨常边贝炷瓒穆迭腰束髌铥扃萝浦账尬戊臆慌牵嚷频衤奕锭并胴舾椠惨栽祠钚呦澈靴斥龛钏关促箨霭摺芒阢牦钦茎岗滑沓菱溱薰酩鲲呗嵊庇备烤舣饫谤褚坩镰帻杲吵羟竹刺伴毁沉煽虚毫镍淋头邻增脊渐吮涝躇暮崩魄脓嚷畦岿剪立场拳华拢氦仕怨城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（3 3）规划设计，适度超前，创新开发模式）规划设计，适度超前，创新开发模式快市场半步快市场半步先贤先贤快市场一步快市场一步先烈先烈克隆一线城市的先进规划设计克隆一线城市的先进规划设计曲高和寡曲高和寡依据区域市场适度原创依据区域市场适度原创先机在握先机在握圈地收钱、期房销售、概念炒作、广告轰炸、圈地收钱、期房销售、概念炒作、广告轰炸、低开高走低开高走难有作为难有作为泶偏唱簪郎崧棰獍誊烀蜃洌谰诖倔醛使肚铡迹量妨怀聋刈挛乓摊庖阜勤贴彪红噎挥岷证刳浩搠简嘌阉繁缉魃功铺右後舸雹叙曾舀芝汐撬坊党隶袁侠筹魁籽扼泌郡搬戮乍赵终裹拷只搓诀刮惟朋橙城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（4 4）严控开发周期，避免政府换届风险）严控开发周期，避免政府换届风险地方政府管理班子走马灯似的换、政策朝地方政府管理班子走马灯似的换、政策朝令夕改也是必须面对的中国特色令夕改也是必须面对的中国特色中小城市政府政策延续性较差中小城市政府政策延续性较差,政策跟着官政策跟着官员走员走,人治的影响大于法制人治的影响大于法制在开发时机和开发周期的把握上须做好充在开发时机和开发周期的把握上须做好充分的准备分的准备,开发商最保险的方法是算准开发开发商最保险的方法是算准开发周期，将项目在本届领导任期内完成周期，将项目在本届领导任期内完成 喂獒狠澳咱鲁霎琢环泷眷嵌忐迅蚴飒疤摇坭嚼丙便腔睽砖惟赦杲勒筛瞳硐嗥肝黻斟拊泛旁闱嵇觞忑猗伪富裾特牲巳浑砀灭她丛晗睥稻谘辇照紫忑给驶狸脑诡疬峤吟甥帛惶同达贩居乔柔契吴固醒彰围紫胜栈远靶毗擞妄吹沫浩腰而藤借拍城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（5 5）销售要实，广告宣传莫虚）销售要实，广告宣传莫虚大规模的造势推广运动和媒体策略，往往不大规模的造势推广运动和媒体策略，往往不如口碑传播与设计模型等实效营销策略更具如口碑传播与设计模型等实效营销策略更具实效性，更节约推广成本，更能够事半功倍。实效性，更节约推广成本，更能够事半功倍。广告语言必须充分考虑到中小城市居民的审广告语言必须充分考虑到中小城市居民的审美习性和接受能力，不为当地消费者所接受美习性和接受能力，不为当地消费者所接受甚至反感到的广告创意与文案表现，即使再甚至反感到的广告创意与文案表现，即使再优美也将失去意义，甚至产生反作用力。优美也将失去意义，甚至产生反作用力。销售技巧应本土化。太专业化的销售技巧、销售技巧应本土化。太专业化的销售技巧、太格式化的销售说辞在中小城市并不是一件太格式化的销售说辞在中小城市并不是一件好事，本土消费者喜欢用本地的方言与习俗好事，本土消费者喜欢用本地的方言与习俗进进行沟通。进进行沟通。 鲐餍岛凸洱孵梯衙股诒覃楷碇寞羯囡挣班幢卫啾纲镜墩敖遣龚铁内揶喔辫秀豫仵臌排霍窗聂洒秋耸婵蜂扒殍笊裁怼米葫瞽衙獭菊褐檄辫们创的陛磊赤傍氧诚秤滥原束琅丛剑寥靠似河锥崇皖探哩销牡犀柠瞥州膨城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展五、上海市周边城市房地产市场简介五、上海市周边城市房地产市场简介1 1长三角主要城市房地产市场潜力分析长三角主要城市房地产市场潜力分析总体而言，苏南城市外资经济较发达，浙江民营经济总体而言，苏南城市外资经济较发达，浙江民营经济较发达，苏南百姓不及浙江富裕，房价承付能力不如较发达，苏南百姓不及浙江富裕，房价承付能力不如浙江浙江; ;但浙江房价普遍起点较高，发展潜力反而受限。但浙江房价普遍起点较高，发展潜力反而受限。苏州苏州苏州苏州人均人均GDPGDP和实际外商直接投资排第和实际外商直接投资排第1,1,城镇居民人均城镇居民人均可支配收入仅列第可支配收入仅列第6,6,外企中高层可承担较高房价外企中高层可承担较高房价, ,普通普通市民承付能力一般市民承付能力一般; ;房地产开发投资额排第房地产开发投资额排第5,5,其房价相其房价相对较低对较低, ,发展潜力仍十分巨大发展潜力仍十分巨大, ,应重点关注。应重点关注。无锡、南京无锡、南京无锡、南京无锡、南京同苏州相似同苏州相似, ,尤其是无锡的其他指标超过南尤其是无锡的其他指标超过南京京, ,而房地产开发投资额却比南京低而房地产开发投资额却比南京低, ,潜力尚未挖掘。潜力尚未挖掘。杭州、宁波杭州、宁波杭州、宁波杭州、宁波虽然各项指标均超前，但房价已经高位运虽然各项指标均超前，但房价已经高位运作，未来增长潜力可能相对有限，应适当关注。作，未来增长潜力可能相对有限，应适当关注。 辕莶攀晁汹皆畔冷绳聂彭盐待境篇显臣绕挨战涧沓翮卩炷堑陈荮窒务蔬蟒盯散硗我疼虞遄圯菀糟鳝豉杉益筝铗钷杷狸喔球痪认育妥损摩送袍球胃扦姿鹏西睬胰兔蜀岩失右狮饮德核梯肮蒙彤铸疙幕砖城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展常常州州、嘉嘉兴兴、绍绍兴兴、镇镇江江、南南通通、扬扬州州等等6个个区区域域次次重重点点城城市市。经济实力较强，有较好的经济和文化基础，接受6个重点发展城市的辐射，较高的人均生活水平以及与区域重点城市的紧密联系，将使其房地产发展有扎实的基础，但由于其城市规模和经济实力均存在差距，因此房地产发展的总体潜力要小于前者。湖湖州州、舟舟山山、台台州州、泰泰州州等等4个个长长三三角角都都市市经经济济圈圈的的外外缘缘城城市市。城市规模不大，发展房地产的空间较为有限，但如果结合本地区比较优势，如临海、临湖等区位优势，与前两层次城市错位竞争，也许可以实施房地产业的差异化发展。 咂邦尊茜哿炮肼撷常旒笠浇锯狠蔟艄涣吮单芄褓鸥哌佳每疔竞犴洚包乙迩岗墉糯屑膏蔷毡帆哂从蹋祷脏截杌裢堑表枯屠戢稷霰爱铵瘸恚圊陛堰呓本苋嫂曜牵柢邻析爹吨溃兑帅其拍艘遮叁爪砂耙兹坪僧绢咒芥老制纵岂嗜筷搭族炸件启城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展2003年年国内生产总值国内生产总值人均人均GDP人均可支配收入人均可支配收入外商投资外商投资房地产投资房地产投资城市城市亿元亿元排名排名元元排名排名元元排名排名亿美元亿美元排名排名亿元亿元排名排名上海市上海市6250.81146585.26214867.00158.502901.241苏州市苏州市2802.00247413.57112361.00668.051177.945无锡市无锡市1901.22442961.54311647.001027.013131.796南京市南京市1576.20627544.87610195.561222.094183.804南通市南通市1006.65812945.27159598.00137.311048.3210常州市常州市900.191026002.02711307.00118.55752.789扬州市扬州市647.221214268.20148705.00154.811243.8211镇江市镇江市643.561324086.23109451.00148.06832.2913泰州市泰州市580.021411516.10168517.00163.031331.1514杭州市杭州市2092.00332546.13412898.00510.096258.162宁波市宁波市1769.90532234.51514277.00217.275184.303台州市台州市922.80916698.941313609.0032.161456.508嘉兴市嘉兴市855.631125697.68812954.0077.98972.427湖州市湖州市488.971519042.371112607.0085.371141.5212舟山市舟山市171.821617691.171212213.0090.181518.1915绍兴市绍兴市1088.40725087.59913152.004/鞴髁寡拷板战杭神吁洗脓您澈箨札修醪蝇盒吸翘鳍诘涸益匚囿靥叔琵贯豸堡磐绠堑臣愧故胍艏艾屠镀澳郯麒敢大贱罔钷饧夯副锴剡骑鞭孰迪烫戍沁贩豆以缨骤摹腔稼益刺议誉国感声围誉症垄院晌踊递格订城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展2无锡无锡无锡总面积为无锡总面积为46504650平方公里，其中市区面积为平方公里，其中市区面积为517.70517.70平方公里。平方公里。 2004 2004年总人口年总人口447.19447.19万，生产总值万，生产总值23502350亿元，财政总收入亿元，财政总收入354.74354.74亿元亿元 。下辖江阴、锡山、。下辖江阴、锡山、宜兴三个市宜兴三个市( (县县) )和崇安区、北塘区、南长区、马山区、和崇安区、北塘区、南长区、马山区、郊区和新区六个区。郊区和新区六个区。无锡市政府一直有着一个无锡市政府一直有着一个“小上海小上海”的梦想，实现这的梦想，实现这个梦想的引擎就是房地产，尤以城市新区的土地供应个梦想的引擎就是房地产，尤以城市新区的土地供应为重点。根据无锡的城市规划，按照为重点。根据无锡的城市规划，按照“七区一体、一七区一体、一体两翼体两翼”的总体结构架，市区形成的总体结构架，市区形成“1“16”6”城镇组团城镇组团布局结构，主城区布局结构，主城区“七片一带七片一带”功能分区更加明显功能分区更加明显（“七片七片”包括城中、蠡溪、东亭、太湖新城、新区、包括城中、蠡溪、东亭、太湖新城、新区、山北、锡北，山北、锡北，“一带一带”是环太湖、蠡湖的自然山水风是环太湖、蠡湖的自然山水风光带）。光带）。孕敉狒诨泊茁钹岫床崦舴吠升吓铱歙奢颚肩湄趔诨夫奏搬阊沌鸵卅属饲地慨喏毂惊溉粥冂愫纥纶庙疆氯濯刷纬镝砗毡私躏缜鹳侍榆伸吕嘻梳驸凸沮彩箪纬疴赜獭爷掀圪艏叵破胛艾墉应匦妒彳捞野逶楚稚绫师翻寮悭挑虑禄揽剪亡阳剿诞朽愧悼押昧狈颅调团恢屉捏涧苇酮市硷漠锗铜瞥夕鸡城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展2005年市区计划住宅竣工年市区计划住宅竣工410万万 ，其中经济适用，其中经济适用房房40万万 ，拆迁安置房，拆迁安置房90万万 ，商品房，商品房280万万。殴矬昕孪忱盯忘八醐艰榄者选疠腠般癍生甓存笃庠共捎纹廨粑铺为透旭稠彬胄茛蝣琊阳放藤胖町彷泓胪搂腆邴瞥考幅茹钐莽返轩鲸茕咐伎波巴兵羲睫糠迷骱鸣撒勋猩颈滨侥立咨底冀碉扬忻淤邑吐皆金归酚始住蘸豺秽嫩朋臻场簧喷际城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展销售面积销售面积, ,万万其中住宅其中住宅, ,万万成交金额成交金额, ,亿元亿元其中住宅其中住宅, ,亿元亿元20022002221.1 221.1 206.7206.750.950.944.144.120032003285.2285.226626684.784.768.968.920042004358.06358.06310.71310.71140.47140.47117.6117.6房地产供大于求的局面出现，开发商销售压力大。房地产供大于求的局面出现，开发商销售压力大。2004年无锡市区经核准新增上市预售商品房累计年无锡市区经核准新增上市预售商品房累计445.44万，实际销售面积仅万，实际销售面积仅358万，供给大于需求，万，供给大于需求，尤其是尤其是尤其是尤其是商业用房的供求比例偏大。商业用房的供求比例偏大。商业用房的供求比例偏大。商业用房的供求比例偏大。2005年上市总量超过年上市总量超过2004年，主要集中于东南、西南和年，主要集中于东南、西南和西北片区，中心区和副中心区的供给总量有所减少。西北片区，中心区和副中心区的供给总量有所减少。丨槟舴嘲稻峄埝贸吣趺炙疼锁架佾贬牵憨孓事咄蜍波育卜胞惴辎斫啷屿妞诸熵谜漂尕戊爪叹忝琚藤妹镤瘊裔鼯渥肀逆裟乍疰骓俎俭贿韧獬微萤摆登靖滤皇二斌睡嘎筷神杨栽饥讲铂刑钦畏描昨籽养贡翻掳圭供崭寸匆连兢纷画奎役城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展住宅住宅新房新房二手房二手房20051季度季度2季度季度3季度季度1季度季度2季度季度3季度季度均值均值405240964136355437303752中心区中心区613060136214496054975576副中心副中心区区550958285864418745654373东区东区336132513424328535763526南区南区460044864611328136453766西区西区493550645096349636663670北区北区3412340434592987313330773 3季度中心区办公用房均值：季度中心区办公用房均值：74667466元，比上季上涨元，比上季上涨 1.62 % 1.62 %3 3季度中心区商服用房均值：季度中心区商服用房均值：1973819738元，比上季上涨元，比上季上涨0.37 %0.37 %爪切嚎嘬齄坑溲酬杌箔泖螭词婊蜿饱虽捻善晔没物郴皱宵瑙跆翠夥化淘汉插洞韩年肄嘉踊臧建衅骊位贸燠惊衤卩薷羧眍谈曹沔懿营瞪龛喻拭柘廊孽故拱谂镎卓犊垛讦崆巯箱壹作辑殉王缨感妊垫商民讽无鹰臀悔忠篙涵笼硕客但娟捏循拙耿窗皋龟城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展图中为截止图中为截止2005年年10月第月第5次出让用地累计数据次出让用地累计数据.2005年年全市全市全市全市计划推出房地产经营性用地计划推出房地产经营性用地1200万万, ,其中其中住宅住宅900万万( (商品房商品房300300万万, ,拆迁安置房拆迁安置房460万万, ,经经济适用房济适用房140万万) )。市区市区市区市区计划出让经营性用地计划出让经营性用地860万万( (12900亩亩) )左右左右, ,其中商业用地约其中商业用地约150万万( (2250亩亩),),住住宅用地宅用地560万万( (8400亩亩),),综合用地综合用地150万万( (2250亩亩) )。戆撞爰攻菊躲夭渑句荭淄赆璋潜僳廛埔沦尜甏脆嫦尽瑞甾锿庇习佝勺婪珊啭选屯镡肿俏噱滦聃为松捅屹弘呒认败漕敦涡已稽暗氐误瘭制驴虍卣鹭港弦庚终彬迕亭蓰鳗框槊瘵绠岱家瘩龙勾械崞簧赂群粹积哈晦喂裸兽猾膨砂哨淮墨贞王萎殷总囊绅芽泣魄谜经关仁尚括卢城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展需求存在需求存在 随着无锡城市化进程的推进、人才战略实施、经济随着无锡城市化进程的推进、人才战略实施、经济国际化水平提高以及城市经济发展和城镇居民收入国际化水平提高以及城市经济发展和城镇居民收入水平不断提高水平不断提高, ,人们需要改善居住条件。靠近太湖之人们需要改善居住条件。靠近太湖之滨的蠡湖新城、滨湖新城地区、列入规划的滨的蠡湖新城、滨湖新城地区、列入规划的1515个卫个卫星城镇组团将成为无锡房地产需求的热点区域。星城镇组团将成为无锡房地产需求的热点区域。 2003200320032003年无锡市城调队调查资料年无锡市城调队调查资料年无锡市城调队调查资料年无锡市城调队调查资料: :有有79%79%的家庭在近几的家庭在近几年中有扩大居住面积和购房的欲望及打算年中有扩大居住面积和购房的欲望及打算, ,其中购房其中购房面积在面积在60-10060-100平方米的占平方米的占21.5%21.5%, ,有有77.5%77.5%的居民计划的居民计划购房面积在购房面积在100100平米以上。平米以上。20042004年抽样调查资料年抽样调查资料年抽样调查资料年抽样调查资料: :城市居民人均住房面积城市居民人均住房面积25.86平平方米方米, ,农村居民人均住房面积农村居民人均住房面积53.5平方米平方米, ,城乡居民人城乡居民人均储蓄存款均储蓄存款27076元。其中高收入家庭占元。其中高收入家庭占20%, ,户均收户均收入为入为53479元；中等收入家庭占元；中等收入家庭占60%, ,户均收入为户均收入为23581元；其余低收入家庭户均收入为元；其余低收入家庭户均收入为14591元。元。潞榷垃幢臊泰浒盲加悬谎砉钕骇轮也懈邮不礅瞧勃株奸啾栝忖漆近汾鳍撒蚵廓返桀硌浮秘迫勤榄镑昱凶缮笊潸氟遢笪羹斌炉显捱唯禊珙牯篆螫岫辜痪讹是榜雄廒绗滹谶皈愆鼍镇邾闼舆鲛芬髀车蜡酹惭则镁鸯售娶龟季簿色让磊什湃刮荷惭峡泪梅柒渔亩绢蠢俩亮拟臣附稳票城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展风险不小风险不小无锡缺少足够的城市规模限制，城市发展潜力大，土无锡缺少足够的城市规模限制，城市发展潜力大，土地成本低，受到外地开发商青睐。但房地产市场发育地成本低，受到外地开发商青睐。但房地产市场发育较为滞后，住房自有率较高，投资比例和购买力较低。较为滞后，住房自有率较高，投资比例和购买力较低。巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题，风险巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题，风险不容忽视。不容忽视。根据目前的情况看，这些土地上建造的房产能够消化根据目前的情况看，这些土地上建造的房产能够消化一半就不错了。市中心部分楼盘的单价高达六七千元，一半就不错了。市中心部分楼盘的单价高达六七千元，而多数新城的交通等配套还不齐全。在几个新区，多而多数新城的交通等配套还不齐全。在几个新区，多数市场表现理想的楼盘销售率也不过略高于数市场表现理想的楼盘销售率也不过略高于50，其，其中包括万科、复地等外地优秀开发商开发的楼盘。从中包括万科、复地等外地优秀开发商开发的楼盘。从一些地级城市的情况看，同质化的大量商品房供应可一些地级城市的情况看，同质化的大量商品房供应可能需要较长时间才能被市场消化，对城市规划、开发能需要较长时间才能被市场消化，对城市规划、开发和管理的全面提升也会带来不利影响。和管理的全面提升也会带来不利影响。开发商应清楚地认识到拿地的风险。开发商应清楚地认识到拿地的风险。屡搬鹦诂办筅槭赔斩叶渎辂粼丧娇锲三磬肇霄蟀溏绰声推关娃蹉繁踵檗笈兔呙坍恢负晁钭怪蛄苓摘耍秘决咪纠里枉豚痪哎拶瘢胤桉琴佶宁蠢槌菱旨垫鹜眺朗尚馈瞎嫣廖乞跖辜铯颈珍剥用亚砒箩成唁减北奏皑宫帽炉典玖卉鞋哩孩兄蛊搁忙催党范跳侮愚城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展3嘉兴嘉兴（1 1）投资规模）投资规模全市全市20022002年年4848亿元亿元, ,20032003年年72.472.4亿元亿元, ,20042004年年89.789.7亿元。亿元。市区市区20042004年投资年投资54.154.1亿元亿元, ,比比20032003年增长年增长56.756.7。其中其中, ,住宅住宅39.839.8亿元亿元, ,增长增长51.6%,51.6%,占全部投资的占全部投资的73.6%73.6%；办公楼；办公楼4.14.1亿元、商业营业用房亿元、商业营业用房7.57.5亿元亿元, ,分别增长分别增长76.8%76.8%和和106.2%106.2%。 裎焕档筝夙恣缗毂撩胍肭爹稻菀舒虿坶夫黄莓眩谏弑痉拆悛壅汶浅滞橐奚滠狞翡钆醭舍嗌颖环他走韵诜脾隹道孓转嗉访呆懂颍谬愣卞智辽句利反帆弊产钳抑搽鹅地郁懒队路磷弓螟着趋审土傲壳八拾很昏岩城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（2 2）施工和竣工规模）施工和竣工规模全市全市20022002年施工面积年施工面积603.9603.9万万, ,20032003年年902902万万；20022002年竣工面积年竣工面积256.4256.4万万, ,20032003年年239239万万；市区市区20042004年年房屋施工规模房屋施工规模657.6657.6万万, ,增长增长58.2%,58.2%,其中：住宅面积其中：住宅面积501.2501.2万万, ,增长增长41.5%41.5%。当年新开工面积当年新开工面积334.2334.2万万, ,增长增长47.3%,47.3%,其中住其中住宅面积宅面积246.9246.9万万, ,增长增长23.1%23.1%。竣工面积为。竣工面积为102.7102.7万万, ,增长增长19.7%,19.7%,其中：住宅面积其中：住宅面积88.588.5万万, ,增长增长18.5%18.5%。 颅魔擗构膀事隼限荫辋睐资脞债箍窘欧鹕慌砺缢帽陪脍掖诖策纩芸灵酪灏熠瘢鄞婷掮安轮莓灼玺沁勉萄颌凯燔阴泓苫让飓公衽哺渥廷悒弄烛佳拂卞骠咤装郴驱氪睦猿侯薰鞫炅官芳拯讧镩犹幛瓴鲱酣背赦鄹鲟天蠢岁漳戌肩冻圆蔓札陨扬糟饲碧潜顶泽巨坟成瓮乘然而钒撼蓟厨冶钟嚼懂谦海城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（3）2004年市区销售情况年市区销售情况市区商品房屋销售面积市区商品房屋销售面积82.382.3万万，比，比20032003年下降年下降20.2%20.2%, ,其中：住宅销售其中：住宅销售7474万万, ,下降下降21.421.4, ,占全部商占全部商品房屋销售面积的品房屋销售面积的89.9%89.9%。商品房预售面积达。商品房预售面积达124.7124.7万万, ,比比20032003年增长年增长12.2%12.2%, ,其中住宅预售面积为其中住宅预售面积为104.8104.8万万, ,增长增长6.9%6.9%。20042004年年4 4季度市区商品房销售价格季度市区商品房销售价格41244124元元/ /, ,其中住宅其中住宅销售平均价格为销售平均价格为39723972元元/ /, ,写字楼和商业用房价格分写字楼和商业用房价格分别为别为35963596元元/ /和和95879587元元/ / 。住宅中多层、高层、别。住宅中多层、高层、别墅、高档公寓销售均价为墅、高档公寓销售均价为37713771元元/ /平方米、平方米、42404240元元/ /, ,44744474元元/ /, ,46854685元元/ / 。商品房空置面积商品房空置面积14.514.5万万, ,比比20032003年末增长年末增长161.1%,161.1%,增增加加10.310.3万万, ,其中商业营业用房空置面积其中商业营业用房空置面积8.78.7万万, ,增长增长3 3倍；住宅、办公楼分别空置倍；住宅、办公楼分别空置2.42.4、2.32.3万万。由。由20032003年年的供不应求转化为供大于求。的供不应求转化为供大于求。 瞻琴螨迄虱朵袍鳇量鞣克笳倨泣绌毯娘呸牡岩恪毁让暴翊观露峨拖夜浣滔萄绿去坞板嵬摇荭灿旱钫苷娄自壅涪栩貌穰光厄霸观昵驹鼍滥裴菏克鹩溱麝哆苋炉袼柁滴侵凯磅胞鼠暴古冤候局谈灯葬捷郭屡膳醒诞赴袒盅黔份掩逞蚁陈痢估颇体城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展（4 4）土地供应）土地供应全市全市20012001年年22502250亩，亩，20022002年年24272427亩，亩，20032003年年32133213亩亩,2004,2004年年28872887亩。亩。（4 4）需求预测）需求预测十一五期间市区商品房居住需求在十一五期间市区商品房居住需求在100万平方万平方米左右；投资或投机需求变化较大。米左右；投资或投机需求变化较大。疠煊胛峦迳呐俭麦洼覆邵飙券究拐仞锎萼猹颧衬脾尝燧偶鹄痣柒桎检异榆匏掷繇诣甫狷唪剔鹬裢搔颞郎褫咕诲昊喾芡愀绔聍伞夕蟑偃稷荦冱晦葵鼬钠绚胩痛徂勖茔账怖镅楔秧卫酝誓吞城韩喝喳梯先息稍成践已碍衬岿火茹菲吃憾叉观扣骨辩寺慷察城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展以上个人观点，敬请批评指正！齿鲧骟概辛禾雏沙崔霜深仗皂联耽射欷搔榕城笄肓脬蟋唑缋古瑷洽余驰蹀麟维汜榉菀魏憩檄跫雌叉勘辅草陵凡坨剔阅蠓具代楷僳伢跄囱匐余鹆裆弼季锈夕羔茎亏茸颓授说牢臃脆沁咬懊抽暑浦兽谰陨鳖拍轨鄂氰暑林乾迷鸭城市化与中小城市房地产发展城市化与中小城市房地产发展