2024/7/271目目录录一一三三二二四四五五六六七七八八物业管理的产生与发展物业管理的产生与发展物业管理的基本概念物业管理的基本概念物业管理的基本环节物业管理的基本环节物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业服务定价成本的构成物业服务定价成本的构成住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度案例：早期介入越早越好案例：早期介入越早越好物业管理基本制度和政策物业管理基本制度和政策2024/7/272一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展2024/7/273一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展l1、物业管理的起源、物业管理的起源l物业管理起源于物业管理起源于19世纪世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求承租人严格遵守制定了一套行之有效的管理办法要求承租人严格遵守,出人意料地取得了成功出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河首开物业管理之先河l香港物业管理源自英国，并根据当地情况有所发展。香港的专业物业管理始于香港物业管理源自英国，并根据当地情况有所发展。香港的专业物业管理始于20世纪世纪60年代，因人员激年代，因人员激增，基础设施不敷使用，政府开始修建公共屋村并从英国引进物业管理人才、理念、方法，于增，基础设施不敷使用，政府开始修建公共屋村并从英国引进物业管理人才、理念、方法，于1966年成年成立了专门的物业管理学会。立了专门的物业管理学会。2024/7/274一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展l2、物业管理在我国的产生、物业管理在我国的产生l我国的物业管理于我国的物业管理于80年代由沿海地区逐渐兴起。年代由沿海地区逐渐兴起。l1981年年3月月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立。深圳市物业管理公司正式成立。l1989年年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核标准。开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核标准。l1990年建设部发出了年建设部发出了关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知，并在沈阳召开了全国住宅小区，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，在全国部署开展住宅小区管理试点工作。接着又颁布了管理工作试点第一次会议，在全国部署开展住宅小区管理试点工作。接着又颁布了全国文明住宅小区全国文明住宅小区标准标准。2024/7/275一、物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展l1992年建设部发出了年建设部发出了全国城市文明住宅小区达标考评办法全国城市文明住宅小区达标考评办法和和关于印发关于印发全国全国文明住宅小区达标考评实施细则文明住宅小区达标考评实施细则的通知的通知。l1993年年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布了了城市住宅小区竣工综合验收办法城市住宅小区竣工综合验收办法等一系列法规文件。等一系列法规文件。l1993年年4月建设部颁布了月建设部颁布了33号令，即号令，即城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法，明，明确指出：确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理统一实施专业化管理”。l1996年年2月国家建设部、计委联合颁发了月国家建设部、计委联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法行办法，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。大步。l1996年年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了关于实行物关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知，为全面提，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。l2003年年9月月1日全国日全国物业管理条例物业管理条例的正式实行。的正式实行。2024/7/276二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念2024/7/277二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l1、物业、物业l物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地施和场地l2、物业的分类、物业的分类l（1）居住物业居住物业：如小区、公寓、：如小区、公寓、l（2）商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心l（3）工业物业：工业厂房、仓库工业物业：工业厂房、仓库l（4）其它用途物业：医院、学校。其它用途物业：医院、学校。2024/7/278二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l3、物业管理、物业管理l物业管理是指物业管理企业物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托受物业所有人的委托，依据依据物业物业管理管理委托合同委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、绿化、卫生、交通、治安治安和环境等管理项目进行维护、修缮和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性提供综合性的有偿的有偿服务服务。2024/7/279二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l4、物业管理的目的、物业管理的目的l物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值使其保值增值增值、并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒、并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。的统一和同步增长。2024/7/2710二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l5、物业管理的性质、物业管理的性质l（1）社会化社会化l是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家；同时也为政府各管理职能权单位、产权人找到一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。部门找到了一个社会总代管。2024/7/2711二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l（2）专业化专业化l是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照产权是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。l物业管理企业有专业的人员配备；专门的组织机构；物业管理企业有专业的人员配备；专门的组织机构；l专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序l运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。2024/7/2712二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l（3）企业化企业化l指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理过程。管理过程。l其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。2024/7/2713二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l（4）经营型经营型l物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务、合理收费。行的是有偿服务、合理收费。2024/7/2714二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l6、物业管理与传统的房地产管理的区别物业管理与传统的房地产管理的区别ll管理体制不同管理体制不同ll管理内容不同管理内容不同ll所管房屋的产权结构不同所管房屋的产权结构不同ll管理机制不同管理机制不同2024/7/2715二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l7、物业管理的基本特点、物业管理的基本特点l（1）业主自治自律业主自治自律l（2）业主自治自律有两个关键环节业主自治自律有两个关键环节l首先，要有一个全体业主共同遵守的首先，要有一个全体业主共同遵守的业主公约业主公约l其次要成立业主委员会其次要成立业主委员会l（3）物业管理企业的统一专业化管理物业管理企业的统一专业化管理2024/7/2716二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l8、物业管理的作用、物业管理的作用l（1）可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。l（2）能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。和谐的生活与工作环境。l（3）有利于提高城市管理的社会化、专业化的程度。有利于提高城市管理的社会化、专业化的程度。l（4）完善的物业管理不单是使物业保值，而且完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业可以使物业增值增值。2024/7/27179、物业管理中三大服务物业管理中三大服务（1）常规性服务常规性服务（2）针对性专项服务针对性专项服务（3）委托性特约服务委托性特约服务二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念2024/7/2718二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l10、现代物业管理的新十大概念、现代物业管理的新十大概念l（1）零干扰服务零干扰服务l（2）氛围管理氛围管理l（3）个性化服务个性化服务l（4）管理报告制管理报告制l（5）产学联手产学联手l（6）一拖一拖N管理管理l（7）打分制打分制l（8）一卡制一卡制l（9）噪音等约束性管理噪音等约束性管理l（10）会所安排）会所安排2024/7/2719二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念l11、物业管理的发展趋势、物业管理的发展趋势l1)规模化、集约化是物业发展的方向。规模化、集约化是物业发展的方向。l2）信息化、多元化是发展的必然趋势。）信息化、多元化是发展的必然趋势。l3）市场化、双向选择是物业发展的必然结果。）市场化、双向选择是物业发展的必然结果。l4)规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础。规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础。l5)创品牌、树形象是物业发展的基本要求。创品牌、树形象是物业发展的基本要求。l6)法制化、依法管理法制化、依法管理是物业管理发展的最终目标。是物业管理发展的最终目标。2024/7/2720三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节2024/7/2721三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段个阶段：l物业管理的策划阶段；物业管理的策划阶段；l物业管理的前期准备阶段；物业管理的前期准备阶段；l物业管理的启动阶段；物业管理的启动阶段；l物业管理的日常运作阶段。物业管理的日常运作阶段。2024/7/2722三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l1、物业管理的策划阶段、物业管理的策划阶段l这一阶段包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；确定管理档次；选聘或组建物业管理企业。（这一阶段包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；确定管理档次；选聘或组建物业管理企业。（4个环节）个环节）l（1）物业管理的前期介入物业管理的前期介入物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业的投入使规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业的投入使用后的管理创造条件，避免出现管理混乱的局面。用后的管理创造条件，避免出现管理混乱的局面。2024/7/2723三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（2）制定物业管理方案制定物业管理方案l前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有：前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有：l物业基本概况、物业基本概况、物业公司简介及管理优势物业公司简介及管理优势l质量方针及管理目标、质量方针及管理目标、物业管理模式计划物业管理模式计划l机构设置、工作方案机构设置、工作方案l前期介入工作、管理规章制度制定前期介入工作、管理规章制度制定l文件资料的管理、人员培训文件资料的管理、人员培训l质量保证措施、依法管理大厦物业质量保证措施、依法管理大厦物业l管理费用测算管理费用测算l物业管理物资配备计划物业管理物资配备计划l提请委托方解决的事项提请委托方解决的事项2024/7/2724三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（3）确定管理档次确定管理档次l根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。次相匹配。l确定服务标准；（确定服务标准；（分等定级分等定级）l财务收支预算。财务收支预算。包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算确定各项目的收费标准及支出预算；进行费用分摊；建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。确定各项目的收费标准及支出预算；进行费用分摊；建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。l（4）选聘或组建物业管理企业（选聘或组建物业管理企业（招投标方式招投标方式）2024/7/2725三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节2、物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备工作包括物业管理的前期准备工作包括4个基本环节个基本环节：l物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制；l物业管理人员的选聘与培训；物业管理人员的选聘与培训；l规章制度的制定；规章制度的制定；l物业的租售物业的租售2024/7/2726三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（1）物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制l企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。l岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减员。岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减员。2024/7/2727三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（2）物业管理人员的选聘和培训物业管理人员的选聘和培训l岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到的水平和上岗资格岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。l选聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘得人员应由富有经验的专业人员进行培选聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘得人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训的时间应选在开展管理工作前训，培训的时间应选在开展管理工作前36各月为佳；各月为佳；l培训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及骨干；培训的目的以胜任所担负培训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及骨干；培训的目的以胜任所担负的工作为主。的工作为主。2024/7/2728三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（3）规章制度的制定规章制度的制定l首先，首先，在业主委员会成立之前在业主委员会成立之前，（，（售房前售房前）根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性）根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性的编写的编写业主公约业主公约。l其次制定管理文件。如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作其次制定管理文件。如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。l物业管理的四大公共管理文件，包括物业管理的四大公共管理文件，包括物业管理服务协议物业管理服务协议、管理公约管理公约、业主公约业主公约及及业主委业主委员会章程员会章程。2024/7/2729三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节（4）物业租售的代理物业租售的代理l物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工作，合理确定租赁价格，制物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工作，合理确定租赁价格，制定规范化的租赁合同，明确双方的承诺，正确处理业主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正定规范化的租赁合同，明确双方的承诺，正确处理业主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正当合法权益。当合法权益。2024/7/2730三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节3、物业管理的启动阶段、物业管理的启动阶段l物业管理的全面正式启动以物业的物业管理的全面正式启动以物业的接管验收接管验收为标志。为标志。四个基本环节四个基本环节l物业的接管验收、物业的接管验收、l用户入住、用户入住、l产权备案和档案资料的建立、产权备案和档案资料的建立、l首次业主大会的召开和业主委员会的成立。首次业主大会的召开和业主委员会的成立。2024/7/2731三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（1）物业的接管验收物业的接管验收l物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节，是直接关系到今后物业管理工作物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中一般会注意以下事项：能否正常开展的一个重要环节。验收中一般会注意以下事项：l验收中发现房屋单项验收前即应组成管理单位参与验收。验收中发现房屋单项验收前即应组成管理单位参与验收。l问题明确记录在案，督促施工单位整改。问题明确记录在案，督促施工单位整改。l在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。l在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、原则、责任、方式在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、原则、责任、方式等等。l移交工作应办理书面移交手续。移交工作应办理书面移交手续。l开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。l物业验收与接管的中心环节是质量验收。物业验收与接管的中心环节是质量验收。2024/7/2732三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（2）住户入住住户入住l住户入住时首先要签定物业服务委托合同、业主公约。为了能有一个良好的开端，物业管理企业需要做住户入住时首先要签定物业服务委托合同、业主公约。为了能有一个良好的开端，物业管理企业需要做好：好：l.通过宣传使用户了解和配合物业管理工作。采用多种宣传手段和方法，向用户宣传。发放通过宣传使用户了解和配合物业管理工作。采用多种宣传手段和方法，向用户宣传。发放用户手册用户手册、用户须知用户须知。用户手册用户手册全面详尽的反映出用户应遵守的管理规定，同时也告知用户物业管理全面详尽的反映出用户应遵守的管理规定，同时也告知用户物业管理企业所能提供的服务项目。企业所能提供的服务项目。l.配合用户搬迁。既要热情服务，又要让用户意识到积极配合物业管理企业，共同维护舒适的工作和生配合用户搬迁。既要热情服务，又要让用户意识到积极配合物业管理企业，共同维护舒适的工作和生活环境，遵守物业管理的有关规定。活环境，遵守物业管理的有关规定。la、清洁卫生、清洁卫生b、协助用户搬迁、协助用户搬迁c、指挥交通。、指挥交通。l.做好用户搬迁阶段的安全工作。用户搬迁一般时间比较集中，此时得注意人身安全、财产安全应引起做好用户搬迁阶段的安全工作。用户搬迁一般时间比较集中，此时得注意人身安全、财产安全应引起特别关注。特别关注。l.加强对用户装修的管理。加强对用户装修的管理。2024/7/2733三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（3）产权备案和档案资料的建立产权备案和档案资料的建立.产权备案产权备案l房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行政部门的行业管理，房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行政部门的行业管理，产权备案是物产权备案是物业管理中十分重要的一个环节业管理中十分重要的一个环节。根据国家规定，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证。根据国家规定，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定范围行使权利，并承担相应的义务。物业中的公共设施和房屋公共部位，是多个产权人共有的财产，规定范围行使权利，并承担相应的义务。物业中的公共设施和房屋公共部位，是多个产权人共有的财产，其维修养护费用应由共有人按产权比例分担其维修养护费用应由共有人按产权比例分担.档案资料的建立档案资料的建立l档案资料包括业主或租户的资料和物业的资料。业主或租户入住以后，应及时建立他们的档案资料，如档案资料包括业主或租户的资料和物业的资料。业主或租户入住以后，应及时建立他们的档案资料，如业主姓名、家庭人员情况、工作单位、联系电话、身份证号码、物业的使用情况等。物业的档案资料是业主姓名、家庭人员情况、工作单位、联系电话、身份证号码、物业的使用情况等。物业的档案资料是对前期开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换管理对前期开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换管理企业时必须移交的内容之一。企业时必须移交的内容之一。2024/7/2734三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l（4）首次业主大会的召开和业主委员会的成立首次业主大会的召开和业主委员会的成立l上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定第七条、第八条的规定，小区房屋出售并交付使用的建筑面积达到第七条、第八条的规定，小区房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以以上，或者第一套房屋出售交付使用已满上，或者第一套房屋出售交付使用已满2年的，建设单位应当书面报告区县房地产管理部门，提出成立业年的，建设单位应当书面报告区县房地产管理部门，提出成立业主大会的要求，建设单位不提出的，业主也可以向区县房地局书面报告，要求成立业主大会。主大会的要求，建设单位不提出的，业主也可以向区县房地局书面报告，要求成立业主大会。区县房地局接到报告后，应当与街道办事处（乡镇政府）一起组织业主推荐产生业主大会筹备组。筹区县房地局接到报告后，应当与街道办事处（乡镇政府）一起组织业主推荐产生业主大会筹备组。筹备组产生后的备组产生后的30日内，应在区县房地产管理部门与街道办事处（乡镇政府）指导下，召开首次业主大会日内，应在区县房地产管理部门与街道办事处（乡镇政府）指导下，召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。会议，选举产生业主委员会。2024/7/2735三、物业管理的基本环节三、物业管理的基本环节l4、物业管理的日常运作阶段、物业管理的日常运作阶段l（1）日常综合服务与管理日常综合服务与管理l.循章遵制，全面履行物业管理企业的职责。循章遵制，全面履行物业管理企业的职责。l.不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识。不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识。l.应急措施、特殊情况处置办法的制定贯彻。应急措施、特殊情况处置办法的制定贯彻。l.巡回检查与定期检查相结合，认真整改积极主动的提高管理服务水平和完善设备等硬件。巡回检查与定期检查相结合，认真整改积极主动的提高管理服务水平和完善设备等硬件。l（2）各个系统的协调各个系统的协调2024/7/2736四、物业管理的基本内容四、物业管理的基本内容2024/7/2737四、物业管理的基本内容四、物业管理的基本内容物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：l常规性的公共服务常规性的公共服务l针对性的专业服务针对性的专业服务l委托性的特约服务委托性的特约服务2024/7/2738四、物业管理的基本内容四、物业管理的基本内容l常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。其内容和要常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。其内容和要求在物业管理委托合同中有明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。这些管理的基本项求在物业管理委托合同中有明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。这些管理的基本项目具体包括：目具体包括：一、房屋修缮及其管理、装修管理等；一、房屋修缮及其管理、装修管理等；二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；三、环境卫生管理；三、环境卫生管理；四、绿化管理；四、绿化管理；五、治安管理；五、治安管理；六、消防管理；六、消防管理；七、车辆道路管理；七、车辆道路管理；八、公共代办性质的服务。八、公共代办性质的服务。2024/7/2739四、物业管理的基本内容四、物业管理的基本内容l针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件，面向广大业主，为满足其中一些针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与住户和单位的一定需要而提供的各项服务，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。主要内容有：质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。主要内容有：一、日常生活类：为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接一、日常生活类：为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学；送小孩上下学；二、商业服务类：开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等；二、商业服务类：开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等；三、文化、教育、卫生、体育类：开办各种文化、教育、卫生、体育类场所；三、文化、教育、卫生、体育类：开办各种文化、教育、卫生、体育类场所；四、金融服务类：代办各种保险业务，设立银行分支机构等；四、金融服务类：代办各种保险业务，设立银行分支机构等；五、经济代理中介服务：物业销售、租赁、评估、公证等；五、经济代理中介服务：物业销售、租赁、评估、公证等；六、社会福利类：提供带有社会福利性质的各项服务工作。六、社会福利类：提供带有社会福利性质的各项服务工作。l委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务。实际上是专项服务的补充和完善委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务。实际上是专项服务的补充和完善2024/7/2740五、物业管理基本制度和政策五、物业管理基本制度和政策2024/7/2741五、物业管理基本制度和政策五、物业管理基本制度和政策l近两年来，近两年来，物权法物权法、住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法和和物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）相继出台，相继出台，物业物业管理条例管理条例和和物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法也作了相应修也作了相应修改。改。l根据根据中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法和和国务院关于修改国务院关于修改的决定的决定（中华人民共和国国务院令第（中华人民共和国国务院令第504号）的号）的有关规定，将有关规定，将“物业管理企业物业管理企业”修改为修改为“物业服务企业物业服务企业”，将将“业主公约业主公约”修改为修改为“管理规约管理规约”，将，将“业主临时公约业主临时公约”修改为修改为“临时管理规约临时管理规约”。2024/7/2742五、物业管理基本制度和政策五、物业管理基本制度和政策l2007年年8月月26日，日，国务院关于修改国务院关于修改的决定的决定正式公布，自正式公布，自2007年年10月月1日起施行。日起施行。l修改后的修改后的物业管理条例物业管理条例第十一条的内容为：第十一条的内容为：l下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：l（1）制定和修改业主大会议事规则；）制定和修改业主大会议事规则；l（2）制定和修改管理规约；）制定和修改管理规约；l（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；l（4）选聘和解聘物业服务企业；）选聘和解聘物业服务企业；l（5）筹集和使用专项维修资金；）筹集和使用专项维修资金；l（6）改建、重建建筑物及其附属设施；）改建、重建建筑物及其附属设施；l（7）有关共有和共同管理权利的其他重大）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。事项。2024/7/2743五、物业管理基本制度和政策五、物业管理基本制度和政策l修改后的修改后的物业管理条例物业管理条例第十二条内容为：第十二条内容为：l业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分专有部分占占建建筑物总面积过半数筑物总面积过半数的业主且占的业主且占总人数过半数总人数过半数的业主参加。的业主参加。l业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占以上的业主且占总人数总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意人数过半数的业主同意。2024/7/2744五、物业管理基本制度和政策五、物业管理基本制度和政策l第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：有：（一）物业管理用房；（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；归全体业主所有的物业；（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。2024/7/2745五、物业管理基本制度和政策五、物业管理基本制度和政策l第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。价的范围，按照市人民政府的规定执行。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。项目及其收费标准。2024/7/2746五、物业管理基本制度和政策五、物业管理基本制度和政策l第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。的，由建设单位承担。l第二十五条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物第二十五条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金业的业主所有，主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。要。2024/7/2747六、物业服务定价成本的构成六、物业服务定价成本的构成2024/7/2748六、物业服务定价成本的构成六、物业服务定价成本的构成l为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据业服务定价成本，根据物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法和和政府制定价格成本监审办法政府制定价格成本监审办法等有关规定，国家发等有关规定，国家发展改革委员会和建设部于展改革委员会和建设部于2007年年9月月10日联合印发了日联合印发了物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格（发改价格20072285号），号），2007年年10月月1日起施行。日起施行。2024/7/2749六、物业服务定价成本的构成六、物业服务定价成本的构成l一、物业服务定价成本监审的定义一、物业服务定价成本监审的定义l1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。l2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。2024/7/2750六、物业服务定价成本的构成六、物业服务定价成本的构成l二、物业服务定价成本监审的原则和依据二、物业服务定价成本监审的原则和依据l1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：l（1）合法性原则）合法性原则l合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；计制度的规定；l（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。的费用。l（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。l（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。合行业标准或者社会公允水平。l2、物业服务定价成本监审的依据、物业服务定价成本监审的依据l核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。2024/7/2751六、物业服务定价成本的构成六、物业服务定价成本的构成l三、物业服务定价成本的构成三、物业服务定价成本的构成l物业服务定价成本由物业服务定价成本由人员费用人员费用、物业共用部位共用设施设备物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用日常运行和维护费用、绿化养护费用绿化养护费用、清洁卫生费用清洁卫生费用、秩序秩序维护费用维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用办公费用、管理费分摊管理费分摊、固定资产折旧固定资产折旧以及经业主同意的以及经业主同意的其其它费用它费用组成。（组成。（少税金少税金）2024/7/2752六、物业服务定价成本的构成六、物业服务定价成本的构成1、人员费用、人员费用l是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用l是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。用。3、绿化养护费、绿化养护费l是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费位支付的种苗种植费和前期维护费。2024/7/2753六、物业服务定价成本的构成六、物业服务定价成本的构成4、清洁卫生费、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。料费、环卫所需费用等。5、秩序维护费、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装服装费费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。2024/7/2754六、物业服务定价成本的构成六、物业服务定价成本的构成7、办公费、办公费l是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取取暖费暖费、通讯费、书报费及其它费用。、通讯费、书报费及其它费用。8、管理费分摊、管理费分摊l是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。担的管理费用。9、固定资产折旧、固定资产折旧l是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。10、经业主同意的其它费用（经业主同意的其它费用（酬金制酬金制）l是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。2024/7/2755七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度2024/7/2756七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l上海市商品住宅维修基金管理办法上海市商品住宅维修基金管理办法l第第91号号l第五条第五条（维修基金（维修基金专户专户的开立）的开立）业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。任何单位和个人不得使用。l第六条第六条（首期维修基金的交纳标准）（首期维修基金的交纳标准）新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金：新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金：（一）（一）配备电梯的住宅配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4交纳；不配备电梯的交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3交纳。交纳。（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3交纳；不配备电梯的住宅，购交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的房人按照每平方米建筑面积成本价的2交纳。交纳。新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。2024/7/2757七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l第七条第七条（首期维修基金的交纳时限）（首期维修基金的交纳时限）新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。（二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品（二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。住宅的维修基金存入专户银行。（三）（三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日日内，内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基金，存入专户银行。按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基金，存入专户银行。2024/7/2758七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l第九条第九条（前期物业维修和更新费用的承担）（前期物业维修和更新费用的承担）业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由其费用由房地产开发企业承担。房地产开发企业承担。l第十二条第十二条（维修基金的划转）（维修基金的划转）业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产管理部门业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产管理部门,由区、由区、县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。划转至业主委员会的维修基金帐户。业主委员会帐户开立后的帐务管理，业主委员会帐户开立后的帐务管理，由选聘由选聘的物业管理企业或房地产管理部门认定的中介机构负责。的物业管理企业或房地产管理部门认定的中介机构负责。l第十三条第十三条（纳入维修基金的收益纳入维修基金的收益）业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。2024/7/2759七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l第十五条第十五条（物业维修和更新的实施）（物业维修和更新的实施）物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：者约定不明确的，按照下列规定实施：（一）（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；（，应当事先征得业主小组书面同意；（不包括日常养不包括日常养护护）（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。及时通知业主委员会。住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。住宅大修和位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。委托的物业管理企业负责实施。2024/7/2760七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l第十七条第十七条（维修基金列支的范围和方式）（维修基金列支的范围和方式）物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。2024/7/2761七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l第十七条第十七条（维修基金列支的范围和方式）（维修基金列支的范围和方式）物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。2024/7/2762七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l第十八条第十八条（维修基金的支取和分摊）（维修基金的支取和分摊）维修基金应当按照下列规定支取：维修基金应当按照下列规定支取：（一）物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实（一）物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开际发生的日常维修、更新费用按月结算；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支取实际发生的费用户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。（二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得（二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的超过工程款总额的30%。物业管理企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副。物业管理企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。2024/7/2763七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l（三）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动（三）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；业主大会或者业主代表大会另有决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提经费按月结算；业主大会或者业主代表大会另有决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会的决定；支取实际发生交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会的决定；支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度进行按户分摊；物业管理物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目的单独帐目2024/7/2764七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l 第十九条第十九条 （维修基金帐目的核对和公布）（维修基金帐目的核对和公布） 业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：年向全体业主公布一次： （一）维修基金交纳、使用和结存的金额；（一）维修基金交纳、使用和结存的金额； （二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况； （三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；（三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况； （四）维修基金使用和管理的其他有关情况。（四）维修基金使用和管理的其他有关情况。 前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。公布。 业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。 开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。 2024/7/2765七、住宅专项维修资金制度七、住宅专项维修资金制度l关于地下车库的维修基金交纳关于地下车库的维修基金交纳地下车库与地面房屋结构相连的，按地面房屋是否配备电梯的标准交纳维修基金；若地面房屋有的地下车库与地面房屋结构相连的，按地面房屋是否配备电梯的标准交纳维修基金；若地面房屋有的配备电梯、有的不配备电梯的，一律按配备电梯的标准交纳维修基金。地下车库为独立结构，无地面房配备电梯、有的不配备电梯的，一律按配备电梯的标准交纳维修基金。地下车库为独立结构，无地面房屋的，按不配备电梯的标准交纳维修基金。屋的，按不配备电梯的标准交纳维修基金。参考文件：参考文件：l沪房地资物沪房地资物2001302号号l沪房地资物沪房地资物2002457号号l上海市商品住宅维修基金管理办法第上海市商品住宅维修基金管理办法第91号号l发改价格发改价格2007228520072285号号2024/7/2766八、早期介入越早越好八、早期介入越早越好2024/7/2767八、早期介入越早越好八、早期介入越早越好案例概述案例概述：l某房产开发公司于某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入，本着做发展商重视早期介入，本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念，专门成立了由公司物业管理部和工程设备的服务理念，专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组，深入项目工地，查阅扩初设计方部负责人组成的项目组，深入项目工地，查阅扩初设计方案和其它设计资料，与房产开发公司的项目领导、工程技案和其它设计资料，与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致，很快拿出了早期介入工作计划和工作方术人员达成一致，很快拿出了早期介入工作计划和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作案，经开发商认可后迅速开展了工作。2024/7/2768八、早期介入越早越好八、早期介入越早越好l项目组在早期介入的一年中，立下项目组在早期介入的一年中，立下“两会一单两会一单”制度，制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，先后发出工作联系单先后发出工作联系单25张，对工程建设中的各种问题提张，对工程建设中的各种问题提出了出了71条意见和建议，其中大部分意见或建议被发展商条意见和建议，其中大部分意见或建议被发展商采纳，既提高了工程质量，又降低了工程成本，还避免采纳，既提高了工程质量，又降低了工程成本，还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。另外，项目组还配合了事后大量难以弥补的终生遗憾。另外，项目组还配合发展商拟制了发展商拟制了住宅使用说明书住宅使用说明书、住宅质量保证书住宅质量保证书、住宅使用公约住宅使用公约、业户手册业户手册、前期物业管前期物业管理服务委托合同理服务委托合同等大量的文件，组织策划了等大量的文件，组织策划了前期物前期物业管理总体方案业管理总体方案、业户入伙实施方案业户入伙实施方案、物业管物业管理处筹建方案理处筹建方案、物业管理各项费用预算物业管理各项费用预算等前期物等前期物业管理的准备工作。业管理的准备工作。2024/7/2769八、早期介入越早越好八、早期介入越早越好l由于开发商站得高、看得远，物业管理公司服务理念正由于开发商站得高、看得远，物业管理公司服务理念正确、关系处理得当，充分发挥了自身的优势，使得该项确、关系处理得当，充分发挥了自身的优势，使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收；实现了边小目如期完成了建设过程和竣工、接管验收；实现了边小区施工边业户入伙，物业管理服务从高起点出发，向着区施工边业户入伙，物业管理服务从高起点出发，向着高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的一高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘，各地前来参观学习的房产开发公司和物业个样板楼盘，各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为：物业管理的早期介入是非常重要管理公司都一致认为：物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，这对物业的产权的和非常必要的，而且介入越早越好，这对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利人、开发销售者和管理服务者都极为有利。2024/7/2770八、早期介入越早越好八、早期介入越早越好案例分析：案例分析：l本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必要性，我认为无论是房地产开发商、物业管理公司，还要性，我认为无论是房地产开发商、物业管理公司，还是两者的行政主管部门都是应该积极推广和倡导的。是两者的行政主管部门都是应该积极推广和倡导的。2024/7/2771八、早期介入越早越好八、早期介入越早越好l物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先，作为开发物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先，作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次，开发商在开发建设中需要最大限度地促进产品销售。其次，开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。另外，开发商需要一个事业上的好朋友，即遗留问题等等。另外，开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。掉。2024/7/2772八、早期介入越早越好八、早期介入越早越好l物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。通过早物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中发生不尽的烦恼司销售物业、物业管理公司管理物业中发生不尽的烦恼与遗憾。同时，物业管理公司可以及时做好业户入伙与与遗憾。同时，物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。标准，使广大业户受益。2024/7/2773八、早期介入越早越好八、早期介入越早越好l物业管理的早期介入对房产开发与物业管理的行政主管部物业管理的早期介入对房产开发与物业管理的行政主管部门来说也是值得重视的管理环节。行政主管部门需要培育门来说也是值得重视的管理环节。行政主管部门需要培育与规范市场，希望房产开发公司开发建设越来越多的优质与规范市场，希望房产开发公司开发建设越来越多的优质楼盘，希望物业管理公司为业户提供越来越好的优质服务，楼盘，希望物业管理公司为业户提供越来越好的优质服务，希望房产开发公司与物业管理公司优势互补，而物业管理希望房产开发公司与物业管理公司优势互补，而物业管理的早期介入正好是一个理想的结合点，因此，推广和倡导的早期介入正好是一个理想的结合点，因此，推广和倡导物业管理的早期介入无疑对这两个相关行业的健康发展将物业管理的早期介入无疑对这两个相关行业的健康发展将起到积极的作用。（起到积极的作用。（物业管理师制度物业管理师制度）2024/7/2774谢谢聆听，敬请指正！谢谢聆听，敬请指正！