现阶段我国房地产融资的瓶颈及突破现阶段我国房地产融资的瓶颈及突破中伦金通律师事务所张学兵 律师 二OO四年十月三十一日一、我国房地产融资的现状一、我国房地产融资的现状 n（一）现阶段房地产融资的环境分析 n（二）现阶段房地产融资的模式简述 （一）现阶段房地产融资的环境分析 n1 银行信贷政策执行基本到位n2 房地产信托开始受到限制n3 房地产公司上市，资本市场有松动迹象n4 产业基金仍面临困境 （二）现阶段房地产融资的模式简述（二）现阶段房地产融资的模式简述 n 传统模式n 房地产公司买壳上市n 房地产信托1、传统模式n自有资金银行贷款n投资人幕后合作开发2、房地产公司买壳上市 优势： 时间短 成本低 过程快 易筹资2、房地产公司买壳上市风险或障碍：过程中的财务和法律风险上市过程中的暗箱操作带来的风险对公司得财务透明度要求很高 证监会对上市公司配股权的规定 3、房地产信托n（1）房地产贷款信托n（2）财产（房地产）信托n（3）房地产优先股权融资n（4）权益型C-REITs二、关于我国借鉴海外成功经验的二、关于我国借鉴海外成功经验的可行性分析可行性分析 n（一）借鉴海外（一）借鉴海外REITsREITs模式的意义模式的意义 n（二）海外房地业主要融资方式（二）海外房地业主要融资方式REITsREITs的评述的评述n（三）我国发展（三）我国发展REITsREITs的环境分析的环境分析 n（四四）具具体体分分析析REITsREITs在在我我国国的的三三种种发发展展路路径径中中遇遇到到的的障碍障碍 （一）借鉴海外（一）借鉴海外REITsREITs模式的意义模式的意义 n n n 1 1、宏观层面、宏观层面 n2 2、微观层面、微观层面 （二）海外房地业主要融资方式REITs的评述 n 1、美国的REITs n 2、亚洲的REITs 1、美国的REITsn （1）概述n （2）基本运行模式n （3）美国REITs的结构及评述n （4）优势及成功经验 美国REITs的基本运行模式 投资者投资者证证券券市市场场REIT(上市公司上市公司)资产管理公司资产管理公司投资组合投资组合资产利得资产利得买卖股票买卖股票IPO增发增发投资投资委托管理委托管理管理管理持持有有租金租金股利股利利息利息股利股利持有股份持有股份美国REITs的结构及评述 传统的传统的REITREIT结构结构REITsREITs的流行结构的流行结构: :伞形合伙结构（伞形合伙结构（UPREITUPREIT） DWNREIT DWNREIT结构结构 美国REITs的优势及成功经验 流动性流动性 安全性安全性 市场表现好市场表现好 实行专业化团队管理实行专业化团队管理灵活的金融投资及管理工具灵活的金融投资及管理工具 2 2、亚洲的、亚洲的REITsREITs n（1）概述 n（2 2）新加坡的）新加坡的REITsREITs （1）亚洲亚洲REITsREITs概述 模式特点：专项立法 亚洲国家的REITs的基本情况 （2 2）新加坡的）新加坡的REITsREITs S-REITS-REIT的典型结构：的典型结构：投资者投资者S-REIT信托管理人信托管理人资产管理人资产管理人房地产或相关资产房地产或相关资产贷款人贷款人受托人受托人管理服务管理服务管理费管理费管理服务管理服务管理费管理费持有资产持有资产资产收入资产收入贷款或债券融资贷款或债券融资本息本息代表投资者代表投资者受托人管理费用受托人管理费用投资资金投资资金收益分配收益分配（三）我国发展（三）我国发展REITsREITs的环境分析的环境分析 n1 1、法律、政策层面、法律、政策层面 n2 2、经济层面、经济层面 （四）具体分析（四）具体分析REITsREITs在我国的三种发展路径中在我国的三种发展路径中遇到的障碍遇到的障碍 n 1 1、房地产信托计划模式、房地产信托计划模式 n 2 2、REITsREITs公司模式公司模式 n 3 3、产业基金模式、产业基金模式 三、对于突破融资瓶颈的建议三、对于突破融资瓶颈的建议 （一）稳步推行房地产信托，向（一）稳步推行房地产信托，向REITsREITs方向发展方向发展（二）关于产业基金立法的建议（二）关于产业基金立法的建议 （一）稳步推行房地产信托，向（一）稳步推行房地产信托，向REITsREITs方向发展方向发展 1 1、房地产信托的优势、房地产信托的优势 2 2、突破法律政策的障碍，成为真正意义上、突破法律政策的障碍，成为真正意义上 REITsREITs的展望的展望 1 1、房地产信托的优势、房地产信托的优势 信托公司 开发商 资信托公司（受托人）开发商（委托人）投资人（受益人）交易合同资 金 资 金信 托 合 同2 2、突破法律政策的障碍，成为真正意义上、突破法律政策的障碍，成为真正意义上REITsREITs的展望的展望 n（1）房地产法律要求完善信托登记制度 n（2）信托法律要求信托计划规模200份的限制 信托机构的专业性问题 n（3）证券法律的要求信托收益凭证的性质界定 n（4）税法的要求税收优惠的缺失 n（5）竞争制度的制约 （二）、关于产业基金立法的建议（二）、关于产业基金立法的建议 n1 1、监管机构、监管机构 n2 2、业务范围、业务范围 n3 3、投资组合和规模、投资组合和规模 谢谢大家！谢谢大家