1大亚湾塘尾项目大亚湾塘尾项目市场调研报告市场调研报告 2宏观背景市场分析地块评估思维导图宏观经济宏观经济区域规划区域规划宏观政策宏观政策房地产市场分析房地产市场分析区域商圈分析区域商圈分析地块位置地块位置目标客户群分析目标客户群分析SWOT分析分析重点案例分析重点案例分析思维导图思维导图32006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。 2006年，大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现100.2亿元，比上年增长90.3%， 随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势高速、强势发展态势宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济整体整体整体整体GDPGDP 2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为90.390.3，增幅位居全市之首，占全市GDP约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局信息来源：市统计局区域区域生产总值生产总值（亿元）（亿元）增长幅度增长幅度占全市比例占全市比例大亚湾区 100.2 90.3 10.7惠阳区 90.39 16.2 9.7惠城区 394.03 16.4 42.220062006年惠州三区生产总值（年惠州三区生产总值（GDPGDP）比较表）比较表信息来源：市统计局信息来源：市统计局4第二产业：第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年大亚湾区三大产业分布图（年大亚湾区三大产业分布图（GDP）第三产业：第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱产业：四大支柱产业：2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中，石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。高新技术产业：高新技术产业：大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业比重71.5%，提供就业岗位2094人。单位：位：亿元元20062006年年同比增同比增长所占比例所占比例本区生本区生产总值100.2100.290.390.3第一第一产业2.42.42.8%2.8%2.4%2.4%第二第二产业72.772.7150.1%150.1%72.6%72.6%第三第三产业25.125.116.8%16.8%25.0%25.0%招商引资：招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目中海科技电子项目、星华电子项目星华电子项目等；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8和63，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。信息来源：市统计局信息来源：市统计局宏观经济宏观经济产业布局产业布局以中海壳牌为龙头的第二产业发展以中海壳牌为龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳迅猛，第三产业平稳52005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道动工。 2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资4242亿美元亿美元。2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约8585亿元亿元人民币。2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193193亿元亿元人民币。2007年4月9日深圳比亚迪携巨资6060亿元亿元人民币投向大亚湾。2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100100亿元亿元人民币。2007年12月又一电子产业园启动，爱华电子等五家企业签约进入大亚湾 大亚湾重大工程经典回放：大亚湾重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济宏观经济重点项目（重点项目（1）石油石化类项目成为经济发展的强力石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增引擎，国际管理型人口剧增6 中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。发展格局发展格局大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东广东LNGLNG惠州电厂项目：惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。港口物流产业：港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。东风本田汽车零部件有限公司：东风本田汽车零部件有限公司：成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。 1998 年 11 月获得 ISO9002 质量认证； 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号； 2002 年 11 月获广东省先进技术型企业称号。 中海壳牌等大型企业成为支柱产业，中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角辐射延至惠州及珠三角宏观经济宏观经济重点项目（重点项目（2）人口变化人口变化2006年末，大亚湾区常住人口13.60万人，从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。7城市城市/ /区域区域惠州市惠州市同比增长同比增长大亚湾区大亚湾区同比增长同比增长GDP（亿元）933.19933.1916.3%16.3%100.2100.290.390.3人均GDP（元）250192501914.314.3737007370077.577.5房地产市场启动期启动期平稳发展期平稳发展期减缓发展期减缓发展期房地产发展曲线房地产发展曲线800美元美元4000美元美元8000美元美元人均GDP快速发展期快速发展期发展态势：发展态势： 2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。目前，就人均目前，就人均GDPGDP来看，大来看，大亚湾区房地产市场处于非正亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地产征来研判，大亚湾区房地产市场仍处在快速发展期。市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和大亚湾区人均GDP发展态势2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，大亚湾区人均GDP超过深圳同年数据。宏观经济宏观经济与房地产对应关系与房地产对应关系大亚湾非正常期大亚湾非正常期惠州正常期惠州正常期大亚湾区域经济发展迅速，人均大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产业快速发展大幅增长，房地产业快速发展8大亚湾规划定位惠大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项州南滨海新区，项目位于西区中央生目位于西区中央生活区活区大亚湾区大亚湾区“五区一岸线五区一岸线”规划图规划图“五区一岸线五区一岸线”规划规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。大亚湾区功能定位：大亚湾区功能定位：力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业电子、汽车零部件产业石油化学产业石油化学产业黄金海岸旅游区黄金海岸旅游区港口、物流港口、物流区域规划区域规划区域规划区域规划大亚湾规划大亚湾规划大亚湾规划大亚湾规划西区中央生活区西区中央生活区9本项目位于西区中本项目位于西区中片，周边密集的工片，周边密集的工业产业园区为项目业产业园区为项目赢得发展先机赢得发展先机区域规划区域规划区域规划区域规划西区规划西区规划西区规划西区规划西区规划：西区规划：大亚湾西区工业园区目标是建设成为新技术、电子信息和汽车工业基地。西部工业产业区主要由响水河工业园、东风车城工业园、西区科技区及西南片区组成。西区西二大道概况：西区西二大道概况：西二大道即目前的龙海二路，集中了西区现在和未来绝大部分住宅项目，在建/售的项目由德州城、珠江东岸、爱顿第三季度、菩提园、惠丰城、熊猫国际等，预计08入市的有东部项目、龙城振业、东港项目、建艺项目、金汇园等。10大亚湾区产业与周大亚湾区产业与周边城区形成有机互边城区形成有机互补补现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具高新技术、金融、物流、制造工业东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术石化产业区和港口物流产业基地大亚湾区大亚湾区及周边城区产业分布图大亚湾区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈半小时生活圈深圳轨道交通、产深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的业东延至大亚湾的利好因素加速了深利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈圳与大亚湾生活圈的融合。的融合。惠阳区区域规划区域规划区域规划区域规划产业融合产业融合产业融合产业融合11未来立体交通网络未来立体交通网络为吸引外地客增加为吸引外地客增加筹码筹码公路方面：公路方面：连接区内外的高等级公路惠（州）澳（头）疏港大道与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；大亚湾沿海公路已动工建设，建成后将使大亚湾至深圳特区（关内）的距离缩短至36公里。 铁路方面铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。 空运方面：空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。20082008年年3 3月，惠州机场将恢复飞行月，惠州机场将恢复飞行. .海运方面：海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾立体交通网络大亚湾立体交通网络形成形成引发产业格局延伸引发产业格局延伸交通优势交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。功能延伸功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。异地投资客。区域规划区域规划区域规划区域规划城际交通城际交通城际交通城际交通12大亚湾宏观经济大亚湾宏观经济与与规划规划小结小结1 1、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2 2、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎，国际科技、管理型人、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎，国际科技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3 3、大亚湾区人均、大亚湾区人均GDPGDP大幅增长，房地产处在快速发展轨道。大幅增长，房地产处在快速发展轨道。4 4、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日益完善，惠深半小时生、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日益完善，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5 5、本项目位于大亚湾西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项、本项目位于大亚湾西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项目赢得了发展先机！目赢得了发展先机！13后市政策预测：短期后市政策预测：短期内整体影响有限，物内整体影响有限，物权法和人民币升值形权法和人民币升值形成正面影响成正面影响 2007年，将是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年，各类政策完善和落实必将成为政策发展主方向，主要目标仍是监控土地市场、调整住房结构和规范市场秩序等。其中， 房地产政策房地产政策：2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场以国六条为基础， “ 9070”住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实，普通商品房、廉租房和经济适用房供应比例将会历史性增加。 土地政策：土地政策：地方土地资源紧缺，2007年土地调控不会松弛，调控将继续在国六条的“严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积”框架下进行，土地政策（土地增值税土地增值税）和规划政策将继续作为政府调整房地产市场供给方面的主要手段。 金融政策：金融政策：预计2007年房地产调控将在现有的框架下持续，除加强已有政策的执行力度外，增加保障性住房建设，加息、提高准备金、首付比例、物业持有阶段税费征收等将可能是2007年金融政策调控的几大热点。 物权法物权法：2007年物权法条文进一步清晰和明确，有效保护权利人的物权。 人民币升值人民币升值：2007年国际油价、矿石价格涨幅都很大，房地产价格持续上扬，人民币升值的预期正在走强，吸引大量国际游资涌入中国。本项目住宅和公寓，受此政策影响较大，户型设计90平方米以下须达70%以上。2007年政府整治土地市场决心不减，本项目土地受政策影响较大。若本项目通过贷款进行建设，则受金融政策影响显著。消费者方面影响不明显。置业者购买信心增强。宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济政策影响政策影响政策影响政策影响本项目对外资将更有吸引力。虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。14大亚湾土地政策：大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难整治拉开序幕，难度和范围不容忽视度和范围不容忽视大亚湾区土地政策：大亚湾区土地政策：l 根据大亚湾管委会惠湾20075号文件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部响水河南部3.873.87平方公里，平方公里，中心北区10.65平方公里，中心南区15.29平方米。l本项目位于大亚湾西区土地整治范围内。l大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。国务院关于加强土地调控有关国务院关于加强土地调控有关问题的通知问题的通知 （2006.8.31）一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任二、切实保障被征地农民的长远生计三、规范土地出让收支管理四、调整建设用地有关税费政策五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度六、禁止擅自将农用地转为建设用地七、强化对土地管理行为的监督检查八、严肃惩处土地违法违规行为。宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济地方政策影响（地方政策影响（地方政策影响（地方政策影响（1 1）15大亚湾土地政策：大亚湾土地政策：土地放量较大，未土地放量较大，未来竞争形势严峻来竞争形势严峻20072007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地根据惠州市国土局资料显示，2007年大亚湾区招商引资推介会招商项目用地合计37宗，土地面积为691.3万平方米，建筑面积1382.6万平方米，容积率多为082.0，其中多为石化工业用地，居住用地仅三宗，土地编号为土地编号为8、9、10号，土地面积约号，土地面积约164.7万平方米，建筑万平方米，建筑面积面积329.3平方米，地块之大不容忽视。平方米，地块之大不容忽视。且于2007年1月29日已集中挂牌成交。n区土地供应特征：土地性质：石化工业土地占石化工业土地占主体，居住用地面积约占主体，居住用地面积约占23.8；居住用地：居住用地地块数居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。于澳霞大道上。出让时间：三宗居住用地于三宗居住用地于2007年年1月月29日集中挂牌成交。日集中挂牌成交。竞争形势：三宗居住用地将三宗居住用地将可能与本项目形成竞争。可能与本项目形成竞争。宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济地方政策影响（地方政策影响（地方政策影响（地方政策影响（2 2）16大亚湾土地市场：大亚湾土地市场：放量大，工业用地放量大，工业用地主导，居住用地数主导，居住用地数量少但规模大量少但规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间1石化工业用地1232892465780.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让2石化工业用地1017972035940.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让3石化工业用地48198963960.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让4石化工业用地1400002800000.8 2.0已完成征地补偿2006年10月14日已出让5石化工业用地965951931900.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让6石化工业用地1154422308840.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让7石化工业用地1798373596740.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让8居住用地800891601782已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交9居住用地90386018077202已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交10居住用地66287413257482部分征地补偿未完成2007年1月29日已挂牌成交11港口用地1545173090340.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让12港口用地125669925133980.8 2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让13石化仓储用地1130002260000.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让14港口用地964251928500.8 2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让15港口用地57000011400000.8 2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让16工业用地1000002000001.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让17工业用地500001000001.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让18工业用地1120362240721.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让19工业用地524591049181.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让20工业用地40070801401.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让20072007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（一）年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（一）宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济地方政策影响（地方政策影响（地方政策影响（地方政策影响（3 3）17大亚湾土地市场：大亚湾土地市场：放量大，工业用地放量大，工业用地主导，居住用地数主导，居住用地数量少但规模大量少但规模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间21工业用地500001000001.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让22工业用地15000300001.0 2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让23工业用地1862803725601.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让24工业用地1252622505241.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让25工业用地855271710541.0 2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让26工业用地678001356001.0 2.0已完成征地补偿2006年5月30日已出让27工业用地20000400001.0 2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让28工业用地531251062501.0 2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让29工业用地500001000001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让30工业用地31000620001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让31工业用地25870517401.0 2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让32工业用地28250565001.0 2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让33工业用地20000400001.0 2.0已完成征地补偿2006年10月27日已出让34工业用地20000400001.0 2.0已完成征地补偿2006年10月8日已出让35工业用地997501995001.0 2.0已完成征地补偿2006年7月28日已出让36工业用地967751935501.0 2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让37工业用地94105818821161.0 2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让合计69128841382576820072007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（二）年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（二） 宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济地方政策影响（地方政策影响（地方政策影响（地方政策影响（4 4）18国家政策国家政策小结小结1 1、20072007年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察。征土地增值税等相关工作，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察。2 2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（3636平方公里），项目平方公里），项目入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。3 3、大亚湾区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同、大亚湾区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引发大时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引发大量的高端需求。量的高端需求。4 4、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。5 5、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前大好形势之下尽早入市，抢占先机。大好形势之下尽早入市，抢占先机。19宏观背景市场分析地块评估思维导图宏观经济宏观经济区域规划区域规划宏观政策宏观政策房地产市场分析房地产市场分析区域商圈分析区域商圈分析地块位置地块位置目标客户群分析目标客户群分析SWOT分析分析重点案例分析重点案例分析20大亚湾区供应集中，大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未大盘时代来临，未来竞争不明确来竞争不明确峰景湾峰景湾新天名城新天名城SOHO世纪世纪中天彩虹城中天彩虹城富康国际富康国际在售楼盘拟售楼盘海韵海韵国际国际菩提园菩提园1期期菩提园菩提园2期期熊猫国际熊猫国际2期期熊猫国际熊猫国际1期三组团期三组团康汇花园康汇花园地块地块8号号君豪国际公寓君豪国际公寓1期期君豪国际公寓君豪国际公寓2期期地块地块9号号地块地块10号号南山国际南山国际 已售楼盘 惠阳区惠阳区房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场大亚湾战国图大亚湾战国图大亚湾战国图大亚湾战国图坪山坪山坪山坪山葵涌葵涌葵涌葵涌万科万科17英里英里金众项目金众项目珠江东岸珠江东岸听涛雅苑听涛雅苑爱顿第三季爱顿第三季东方新天地东方新天地君汇上城君汇上城星际首座星际首座秋谷阳光里秋谷阳光里21广场明珠惠景豪苑半岛一号1期锦绣豪苑2期华星金碧雅苑1期隆基天地广场东方新城1期本因坊宝家园都市广场润鑫花园丽江花园尚城世家1期壹品上城2期信和苑2期华茂倾城名钻 长鸿花园1期河滨世纪华城华宇开城公寓中豪华厦中豪国际峰景左岸城市丽景在售在售拟售拟售锦上花华星金碧雅苑2期天安淡水项目惠阳区快速成长，惠阳区快速成长，集约发展集约发展已售已售锦绣豪苑3期海岸物业项目富康国际惠阳惠阳CBDCBD秋长镇秋长镇惠阳商业中心区惠阳商业中心区房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场惠阳战国图惠阳战国图惠阳战国图惠阳战国图世贸广场2076私享家左岸春天半岛一号2期Sohu世纪中天彩虹城顺御名居22物业开发一览表物业开发一览表序序号号项目名称项目名称地理位置地理位置发展商发展商占地面占地面积积规划建筑面规划建筑面积积已建建筑面已建建筑面积积已售建筑面已售建筑面积积已建未已建未售售待建建筑面待建建筑面积积开盘日期开盘日期销售销售率率1德州城西三大道惠州大亚湾德洲投资公司18642252198211528501152854066972007年10月底0.00%2珠江东岸西区深圳市珠江投资发展公司6132281058679120000100000200009386792007.10.180.00%3观山悦西三大道中段龙城振业房地产2072860000000600002007.120.00%4秋谷阳光里移民村西惠州市秋谷实业4000010000026934269340730662007.6100.00%5君汇上城西二大道惠州伟峰地产4500012000040000040000800002007.110.00%6响水明苑熊猫国际南侧永昶集团9338390003900039000002007.8100.00%7明珠公寓西区淡澳大道锦联地产6000180001800018000002007.8100.00%8爱顿第三季西二大道联光地产300001000000001000002007.120.00%9熊猫国际西二与大亚湾大道交汇处熊猫地产800000110000040000040000007000002006100.00%10美岸栖庭响水路与大亚湾大道交汇处惠州市国圣房地产开发有限公司2581585010400002000020000450102007.9.26100.00%11君豪公寓淡澳大道与响水路交汇处 惠阳区中铭实业有限公司4000013000060000600000700002007.110.00%12菩提园2期西二大道东大亚湾天拓地产10772621439310000042000580001143932007.9.2360.00%13听涛雅苑中心区北段惠州昌浩地产 502241310000001310002007.12.10.00%14新天名城澳霞大道与25号公路交汇处大亚湾新天房地产开发有限公司425001600000001600002007.110.00%15新际首座澳霞大道与25号路交汇大亚湾新标房地产开发有限公司500039850000398502008.30.00%2316东方新天地澳头圆盘大中华实业（惠州）有限公司53317104840000040000310482007.110.00%17海湾假日大亚湾假日酒店旁大亚湾安惠资产管理有限公司 2100249102491024910002007.7100.00%18海韵华庭新澳大道中国银行大亚湾正盛实业有限公司1600160001600016000002007.8100.00%19澳南雅苑澳南路6号大亚湾昊昌实业3261300003000030000002007.5100.00%20峰景湾大亚湾大道与霞澳大道交汇德丰投资16000550005500055000002007.3100.00%21南山国际大亚湾体育场东南角南山集团5427436724367243672002007.4100.00%22惠丰城西二与大亚湾大道交汇处东德丰投资80000168000680006000080001000002007.3100.00%23中天彩虹城人民路西侧中天兴源实业89156460000600000600004000002007.120.00%24中恒sohu世纪人民五路中恒地产36104854820000020000285482007.10月底0.00%25城市丽景开城大道惠阳区联诚实 业3000320003200032000002007.899.00%26左岸春天长安南路与熊猫大道交汇处伟洲实业、金汇投资428608715510000010000771552007.120.00%27圣堤亚纳长安南路建鼎实业1135859366000593662008.30.00%合计合计22856842285684497361349736131358801135880196751696751639128539128536148123614812- -24住宅市场供应住宅市场供应充足，竞争激烈。市场充足，竞争激烈。市场需求度减缓，渐呈需求度减缓，渐呈供大于求态势。供大于求态势。住宅市场供应住宅市场供应住宅市场需求住宅市场需求物业开发情况分析物业开发情况分析总占地面积总占地面积22856842285684总建筑面积总建筑面积49736134973613已建面积已建面积13588011358801住宅开发供应住宅开发供应量充足，后期新入量充足，后期新入市项目与待建、待市项目与待建、待售体量庞大。售体量庞大。0707年上半年以及之年上半年以及之前市场需求巨大，前市场需求巨大，基本消化供应量。基本消化供应量。0707年下半年开始需年下半年开始需求减缓，市场观望求减缓，市场观望气氛显现。气氛显现。庞大的供应量对未来市场造成强大庞大的供应量对未来市场造成强大的冲击的冲击25物业开发与均价表物业开发与均价表序号序号项目名称目名称占地面积占地面积规划建筑面积规划建筑面积容容积率率一次性折后均价一次性折后均价1德州城1864225219822.80 43002珠江东岸61322810586791.73 10000（带装修）3观山悦20728600002.89 未定4秋谷阳光里400001000002.50 38005君汇上城450001200002.67 6响水明苑9338390004.18 23007明珠公寓6000180003.00 8爱顿第三季300001000003.33 未定9熊猫国际80000011000001.38 500010美岸栖庭25815850103.29 4500（带装修）11君豪公寓400001300003.25 4200（带装修）12菩提园2期1077262143931.99 440013听涛雅苑502241310002.61 未定14新天名城425001600003.76 未定15新际首座5000398507.97 未定16东方新天地53317104813.33 5000（带装修）17海湾假日21002491011.86 8000（带装修）18海韵华庭16001600010.00 4200（带装修）19澳南雅苑3261300009.20 360020峰景湾16000550003.44 32002621南山国际5427436728.05 380022惠丰城800001680002.10 430023中天彩虹城891564600005.16 24中恒sohu世纪36104854813.45 25城市丽景30003200010.67 4400（带装修）26左岸春天42860871552.03 4100（带装修）27圣堤亚纳11358593665.23 未定28金迪星苑38636850002.20 560029顺御名居2390149506.26 350030华轩紫韵台28852533761.85 未定31东江学府1954804456962.28 456032光耀城市广场12380866486.99 6300（带装修）33星运绿洲嘉园901642200002.44 335034郦城水岸47500850002.00 未定352076私享家400600015.00 500036鸿升世纪东方城1290002600002.04 420037泰富御山郡20600613832.98 未定27销售价格一览表销售价格一览表序号序号项目名称目名称发展商展商一次性折后均价一次性折后均价销售率售率工程进度工程进度1德州城惠州大亚湾德洲投资有限公司43000.00%出地面6层2珠江东岸深圳市珠江投资发展有限公司10000（带装修）80.00%一期部分封顶3观山悦龙城振业房地产未定0.00%打地基4秋谷阳光里惠州市秋谷实业3800100.00%打地基5君汇上城惠州伟峰地产0.00%共3栋封顶6响水明苑永昶集团2300100.00%出地面12层7明珠公寓锦联地产100.00%封顶8爱顿第三季联光地产未定0.00%打地基9熊猫国际熊猫地产5000100.00%封顶10美岸栖庭惠州市国圣房地产开发有限公司4500（带装修）100.00%1、2栋封顶11君豪公寓 惠阳区中铭实业有限公司4200（带装修）0.00%1期入住，2期打地基12菩提园2期大亚湾天拓地产440060.00%封顶13听涛雅苑惠州昌浩地产 未定0.00%打地基14新天名城大亚湾新天房地产开发有限公司未定0.00%打地基15新际首座大亚湾新标房地产开发有限公司未定0.00%打地基16东方新天地大中华实业（惠州）有限公司5000（带装修）0.00%封顶（烂尾改造）17海湾假日大亚湾安惠资产管理有限公司 8000（带装修）100.00%已出外立面18海韵华庭大亚湾正盛实业有限公司4200（带装修）100.00%封顶19澳南雅苑大亚湾昊昌实业3600100.00%封顶20峰景湾德丰投资3200100.00%封顶21南山国际南山集团3800100.00%装修完毕22惠丰城德丰投资4300100.00%部分封顶23中天彩虹城中天兴源实业0.00%出地面7层24中恒sohu世纪中恒地产0.00%出地面25城市丽景惠阳区联诚实 业4400（带装修）99.00%封顶26左岸春天伟洲实业、金汇投资4100（带装修）0.00%出地面11层27圣堤亚纳建鼎实业未定0.00%部分出地面28项目规模项目规模工程进度工程进度价格价格装修程度装修程度销售率销售率价价格格高高低低对对销销售售率率影影响响小小项项目目规规模模影影响响价价格格，大大社社区区较较高高同等素质楼盘装同等素质楼盘装修房价格较高修房价格较高工程进度对工程进度对价格影响价格影响不明显不明显装装修修房房现现较较受受欢欢迎迎，代代表表消消费费趋趋向向工程进度对工程进度对销售率影响小，销售率影响小，有期房消费习惯有期房消费习惯物业价格情况分析物业价格情况分析提升项目住宅价格的几个因素提升项目住宅价格的几个因素29价格区间价格区间2000-30003000-45004500-60006000-10000交通、区位好、小区内部配套交通、区位好、小区内部配套齐全；主题式园林景观设计与齐全；主题式园林景观设计与建筑风格；精装修等建筑风格；精装修等配套设施配套设施配套少，少量配套少，少量绿化园林绿化园林小区或周边有部小区或周边有部分配套，园林分配套，园林较有特色较有特色小区配套齐全，小区配套齐全，主题式园林建主题式园林建筑与景观园林筑与景观园林物业配套情况分析物业配套情况分析提升项目住宅价格的配套设施提升项目住宅价格的配套设施30户型统计分析一览表户型统计分析一览表项目名称项目名称户型户型面积面积套数套数户型比例户型比例已售套数已售套数户型销售率户型销售率总销售率总销售率均价均价德州城德州城1房35-3720016.67%00.00%0.00%2房80-8842035.00%00.00%3房95-15246038.33%00.00%4房14812010.00%00.00%合计1200100.00%00.00%珠江东岸珠江东岸联排230-25027263.40%26095.59%95.10%双拼35010023.31%9898.00%商业别墅2205713.29%5087.72%合计429100.00%40895.10%峰景湾峰景湾1房40-605010.00%50100.00%100.00% 2房79.2715030.00%150100.00% 3房93.7120040.00%200100.00%4房118.7110020.00%100100.00%合计500100.00%500100.00%君豪国际君豪国际2期期单房29-3012027.59%00.00%0.00%1房40-5010524.14%00.00%2房60-8012027.59%00.00%3房100左右9020.69%00.00%合计435100.00%00.00%户型及面积分析户型及面积分析户型、面积及价格、销售率的相互归户型、面积及价格、销售率的相互归律律31新天名城新天名城2房72.97-82.1638641.91%00.00%0.00%3房99.36-127.8246450.38%00.00%4房143.87464.99%00.00%复式148.04-225.78252.71%00.00%合计921100.00%00.00%熊猫国际第一熊猫国际第一期第三组团期第三组团3房1289020.69%90100.00%100.00%4房1537016.09%70100.00%合计16036.78%160100.00%菩提园菩提园3房153.2810031.35%8080.00%83.39%4房204-29818056.43%15083.33%复式417-4463912.23%3692.31%合计319100.00%26683.39%响水明苑响水明苑2房6012044.61%120100.00%100.00%3房13014955.39%149100.00%合计269100.00%269100.00%惠丰城花千树惠丰城花千树二期二期1房287519.84%6080.00%86.77%2房58-9018950.00%17089.95%3房97-10011430.16%9885.96%合计378100.00%32886.77%美岸栖庭美岸栖庭1房38-486033.33%60100.00%100.00%2房66-859050.00%903房1023016.67%30100.00%合计180100.00%180100.00%32左岸春天左岸春天单房34-5222217.85%00.00%0.00%1房48-5667754.42%00.00%2房74-8614711.82%00.00%3房94-10819815.92%00.00%合计1244100.00%00.00%君汇上城君汇上城2房83.4636.76%00.00%0.00%3房104-13678584.23%00.00%4房162-164849.01%00.00%合计932100.00%00.00%海韵华府海韵华府1房42-599050.00%90100.00%100.00%2房80-947038.89%70100.00%3房117-1212011.11%20100.00%合计180100.00%180100.00%城市丽景城市丽景2房69-8514433.10%144100.00%100.00%3房112-12514433.10%144100.00%合计28866.21%288100.00%听涛雅苑听涛雅苑单房3018041.38%00.00%0.00%loft/qq3815034.48%00.00%2房606514.94%00.00%合计39590.80%00.00%332 2房房3 3房，房，5050150150平米，面积范围跨度较广，平米，面积范围跨度较广，市场供应市场供应与需求主力户型，居住与投资均可，但面临与需求主力户型，居住与投资均可，但面临同类竞争激烈，要求户型创新。同类竞争激烈，要求户型创新。150150400400，4 4房以上房以上总价高，供应量少，对环境与总价高，供应量少，对环境与居住要求高居住要求高20204848，单房及，单房及1 1房总价低，房总价低，总量较少，市场接受程度高，销售率高总量较少，市场接受程度高，销售率高户型统计分析户型统计分析单房与单房与1 1房房4 4房与复式房与复式2 2房与房与3 3房房34商业辐射能力商业辐射能力淡淡水、大亚湾水、大亚湾 商业基础落后，商业辐射能力弱商业基础落后，商业辐射能力弱p惠州特别是大亚湾的商业基础设施还相对落后，缺乏有效市场管理、商业档次有惠州特别是大亚湾的商业基础设施还相对落后，缺乏有效市场管理、商业档次有待提高、商业环境也有待改善。待提高、商业环境也有待改善。p淡水商业辐射范围局限于周边乡县，难于吸引惠阳区外客户；大亚湾商业辐射能淡水商业辐射范围局限于周边乡县，难于吸引惠阳区外客户；大亚湾商业辐射能力更弱，仅局限于大亚湾区域居民。力更弱，仅局限于大亚湾区域居民。p惠阳及大亚湾作为新兴的区域，暂时不可能成为更大范围内的商业中心，在这种惠阳及大亚湾作为新兴的区域，暂时不可能成为更大范围内的商业中心，在这种情况下，淡水、大亚湾的商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决情况下，淡水、大亚湾的商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决定其商业辐射能力的关键因素。定其商业辐射能力的关键因素。商业市场状况商业市场状况35商业格局商业格局淡水、大亚湾淡水、大亚湾单极化格局，但区域级商业中心逐渐发展单极化格局，但区域级商业中心逐渐发展p淡水商业绝大部分集中于南门街商业圈，而大亚湾则集中于澳头中心商圈；淡水商业绝大部分集中于南门街商业圈，而大亚湾则集中于澳头中心商圈；p淡水南门街商圈随着沃尔玛的进入及房地产项目的逐渐开发，商业中心地位将进淡水南门街商圈随着沃尔玛的进入及房地产项目的逐渐开发，商业中心地位将进一步巩固和发展；一步巩固和发展；p大亚湾澳头商圈发展受限，商业将逐渐向新中心及西区中心发展；大亚湾澳头商圈发展受限，商业将逐渐向新中心及西区中心发展；36消费习消费习惯惯p实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。性消费为主。p夜消费：主要集中在淡水，夜生活较为丰富，夜总会、洗浴桑拿、夜消费：主要集中在淡水，夜生活较为丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，发展迅速；大亚湾区由于酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，发展迅速；大亚湾区由于商业发展比较落后，居民夜生活亦比较平淡。商业发展比较落后，居民夜生活亦比较平淡。p消费档次有待提高：淡水由于近几年经济快速的发展，商业水平有消费档次有待提高：淡水由于近几年经济快速的发展，商业水平有了迅速的提高，但大亚湾由于处于发展初期，新兴商圈尚未形成，居了迅速的提高，但大亚湾由于处于发展初期，新兴商圈尚未形成，居民仍然是以低档次消费为主。民仍然是以低档次消费为主。37零售零售业业业业态态p传统商业占主流：传统商业占主流：目前淡水、大亚湾依然以传统商业为主目前淡水、大亚湾依然以传统商业为主p零售业的业态：零售业的业态：超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、专卖店、大型综合超市、集贸市场等。专卖店、大型综合超市、集贸市场等。p零售业的行业：零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、家电、图书音像等。建材、家电、图书音像等。38零售业零售业业态业态淡水、大亚湾目前零售市场淡水、大亚湾目前零售市场主要由以下主要由以下8 8 种业态组成：种业态组成：n个体户店个体户店n便利店便利店n专业店专业店n专卖店专卖店n百货店百货店n连锁超市连锁超市n大型综合超市大型综合超市n仓储式商场仓储式商场39零售业综合分零售业综合分析及发展趋势析及发展趋势传统商业形态占主导传统商业形态占主导澳头、大亚湾目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户及传统百澳头、大亚湾目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户及传统百货、量贩超市为主。货、量贩超市为主。新型商业业态不断涌现新型商业业态不断涌现直至近几年，澳头商业竞争日趋激烈，市场上新型业态随之出现，包括直至近几年，澳头商业竞争日趋激烈，市场上新型业态随之出现，包括连锁专业店及专卖店如苏宁、赛格电器及大型连锁超市人人乐、沃尔玛连锁专业店及专卖店如苏宁、赛格电器及大型连锁超市人人乐、沃尔玛等。等。购物中心仍未出现购物中心仍未出现至于在成熟市场常见的购物中心，则缺乏可陈，相对于真正的购物中心，至于在成熟市场常见的购物中心，则缺乏可陈，相对于真正的购物中心，嘉信茂广场（招商中，沃尔玛进驻）的发展仍集中于购物功能需求上，嘉信茂广场（招商中，沃尔玛进驻）的发展仍集中于购物功能需求上，餐饮娱乐设施相对较少，依然没有脱离传统大百货经营模式。餐饮娱乐设施相对较少，依然没有脱离传统大百货经营模式。40淡水淡水商圈商圈商圈总体分布商圈总体分布n将淡水商圈划分为三个商圈：将淡水商圈划分为三个商圈：南门街商业圈、金惠大道与东南门街商业圈、金惠大道与东华北路商圈和新中心广场商圈；华北路商圈和新中心广场商圈；n划分标准包括：业态、档次、划分标准包括：业态、档次、消费群的差异、商圈在淡水居消费群的差异、商圈在淡水居民中的认知度。民中的认知度。n以上商圈均具备了以下特点：以上商圈均具备了以下特点：一是这些地区全是本地人及游客购物必到之处，人流十分旺盛；一是这些地区全是本地人及游客购物必到之处，人流十分旺盛；二是交通便捷，这些地区都处于城市的黄金地段；二是交通便捷，这些地区都处于城市的黄金地段；三是各商圈商业网点密集，竞争激烈。三是各商圈商业网点密集，竞争激烈。南南门门街街商商圈圈金金穗穗商商圈圈新新中中心心广广场场商商圈圈41核心商圈核心商圈南南门街商业圈门街商业圈淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货店、专卖店等多种业态于一体。据统计，其社会消费品零售总额占淡水50%以上，被称为淡水第一个市中心复合型核心商圈。以3个零售百货综合店（惠阳商贸广场、华都广场恒金百货、裕华百货）为主力店，配以南门北街家用电器专卖店以及富丽华大酒店、新丽晶大酒店、百老汇酒店等20多家各种类型酒店，各种商铺近3000家的核心商圈。42次级商圈次级商圈金惠大金惠大道与东华北路商圈道与东华北路商圈次级商圈处于核心商圈的邻近区域。由于南门路延伸空间有限，商业重心势必向西拓展。未来几年，沿东华北路和与其垂直的道路呈“T”字形布置，向北沿路与小区级公共设施相连，形成集中的商业、公建中心。金惠大道位于东华北路商圈内，将得益其商业的带动，次级商圈作用非常明显。43新中心广新中心广场商圈场商圈以市政广场为中心，辐射人民路、金惠大道，以昊康广场、国美家电（万联超市）及规划中的惠阳商业步行街、市贸广场形成未来新市政、文化、商业中心。中心地区北部的市级商贸中心，将建成一个档次高、商业设施齐全的商业区。44淡水主要淡水主要商业街区商业街区 南南 门门 商商 业业 街街区位位于淡水市政府的北侧（主要以南门东街、南门西街为主）商业形态集休闲、娱乐、购物、饮食等各种形态的特色店主要商家新佳美时装、四川小酒楼、港途商场等人流量日均人流量达6万人（次）租金80-200元/评述南门商业街.是淡水商业网点最密集的街区，南门商业街已列入惠阳重点市政改造项目。市政府预备将其规划成富有岭南特色的综合性商业步行街，重新进行美化、亮化和绿化。面积街铺开间在3-6米，径深6-8米45开开 城城 大大 道道区位位于惠阳市中心区，中心商业的主要街道商业形态餐饮娱乐、服装百货、电子、家电； 主要商家华都广场、惠阳电子城、裕华百货、惠康家具、金爵俱乐部、皇苑蛋糕坊、等租金30-180元/评述是淡水休闲娱乐业最发达的街区。主要有百老汇酒店、金叶大酒店、新丽晶大酒店3家三星级酒店，新世纪夜总会、丽豪夜总会、鲁惠夜总会等10余家夜总会、各种类型的宾馆10余家面积街铺开间在3-8米，径深8米左右46崇崇 雅雅 路路区位为开称大道的与白云路交汇的延伸街道商业形态服装百货、餐饮娱乐主要商家好宜多、沃尔玛、肯德基、麦当劳、新天地时装广场、淡水大酒店、龙清阁酒家等租金70元/左右评述位于淡水核心商圈，是淡水商业最聚集，人流最密集，之处商铺没有缺空。面积街铺开间在5-6米，径深6-8米47白白 云云 路路区位西往深圳方向、东往惠东方向商业形态五金批发、气配、管件、餐饮主要商家世纪华园大酒店、星都酒店、银河酒店、惠阳商贸城租金50-180元/评述据了解白云路为淡水的老国道，白云二路、三路主要以经营建材、管道、汽配批发为主，世纪花园大酒店是淡水现阶段最豪华的酒店之一；白云四路、五路主要以服装百货为主、延伸淡水核心商圈面积街铺开间在3-6米，径深6-10米48人人 民民 路路区位位于市政广场的右侧，北往惠州方向、南往大亚湾方向 (人民四路、五路)商业形态五金批发、餐饮 、家电、百货主要商家国美家电（万联超市）、商贸中心租金30-110元/评述是淡水交通最便利的街区，也是通往惠州、大亚湾方向的必经之路，商业主要由淡水汽车站带动人流，也以汽车站周遍商业最聚集，面积街铺开间在3-6米，径深6-8米49淡水重要商业物业与商家淡水重要商业物业与商家商商 贸贸 广广 场（好宜多）场（好宜多）位置位于开城大道与白云路交汇处规模总建筑面积5万平方米 分 5层建筑业态 超市 、首饰、化妆品、服装鞋帽 分布女士精品服饰儿童服饰、鞋城商业性质中低档百货店租金价格一楼中间大厅，135租金3万/月，100-200元/经营模式商场统一管理，出租的方式评述是淡水最大的百货商场、人气最望、客流量最多、也是商业品种最全的百货商场，以中低档服饰为主，适应当地消费人群。部分楼层还在招商中。内铺面积在30-6050华华 都都 广广 场（恒金百货）场（恒金百货）位置位于开城大道与白云路交汇处好宜多商场对面规模总建筑面积1万平方米 总2层业态分布一层品牌服装、鞋类二层超市、手机商业性质中高档百货店租金价格100-180元/经营模式商场统一管理，出租的方式评述位于淡水核心商业圈为淡水唯一一家品牌服饰、鞋类商场。服饰主要以休闲为主内铺面积在30-60左右51国国 美美 家家 电（万联超市）电（万联超市）位置人民路与白云路交汇处（汽车站旁）规模总建筑面积近5万平方米.业态分布家电 超市百货商业性质中高档家电、百货评述为淡水最大品牌家电商场，周遍交通便利沃沃 尔尔 玛玛位置崇雅路与南门北路交汇处规模建筑占地面积约9000平方米，建筑面积约5万平方米，拟建4层商业性质大型的商业百货经营范围精品百货、娱乐、餐饮等备注项目正在建设中52惠惠 阳阳 赛赛 格格 电电 子子 城城位置开城大道锦惠大厦规模总建筑面积9000 分500个面积6150铺位 业态分布一层通讯产品、数码产品（6150）二层电脑及外设产品（640）三层品牌电脑、办公设备及耗材（640）商业性质统一经营 专业电子商场租金价格正门门口12租金6000元/月左右，一楼租金均价约170元/，二楼约120元/备注已开业内铺面积在20左右53人人 人人 乐乐 超超 市市位置开城大道裕华广场规模总建筑面积1万 共2层商业性质百货超市经营业态日用百货、副食、服饰、小家电等租金价格一楼租金约170元/左右，二楼销售均价100-110元/备注内铺面积在12-30左右54九、大亚湾商圈九、大亚湾商圈商圈总体分布商圈总体分布将大亚湾商业圈划分为三个商圈：澳头商圈、移民村商圈和响水河商圈澳头商圈、移民村商圈和响水河商圈；划分标准包括：业态、档次、消费群的差异、商圈在大亚湾居民中的认知度。移民村商圈移民村商圈响水河商圈响水河商圈澳头商圈澳头商圈551 1、澳头商圈、澳头商圈n地位地位l大亚湾居民认知度最高的零售商圈大亚湾居民认知度最高的零售商圈l大亚湾区原有老商业中心大亚湾区原有老商业中心n范围范围大亚湾大道北段以及周边形成的大亚湾大道北段以及周边形成的“T T”字型商业网络。字型商业网络。n商业规模商业规模商业面积总约商业面积总约1010万平方米万平方米56业态业种业态业种n百货零售业在商圈内占主导地位。百货零售业在商圈内占主导地位。n新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以步行街为依托，新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以步行街为依托，小超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发小超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局；展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局；n商业延续以往低档的发展模式，消费者层次也较低。商业延续以往低档的发展模式，消费者层次也较低。57业态统计业态统计经营品种商铺总数经营面积经营品种商铺总数经营面积日用百货5415-50餐饮3212-60服饰2930-120五金建材2430-50美容美发1620-30医药1630-100手机通讯1530-60家居装饰1220-30家用电器1140-50办公用品930-50银行860-120门诊620-40彩票66-10地产中介615-20书店460-80其他其他2525总计总计27327358澳头商业业态分析澳头商业业态分析59n地位地位l因石化区开发而迁居的居民在大亚因石化区开发而迁居的居民在大亚湾西区形成的商圈；湾西区形成的商圈；l大亚湾区移民村商业中心；大亚湾区移民村商业中心；l仅局限于服务移民村居民；仅局限于服务移民村居民；n范围范围西二大道、西西二大道、西E E大道、华联大道围合大道、华联大道围合而成（临近本项目）。而成（临近本项目）。n商业规模商业规模商业面积总约商业面积总约3 3万平方米万平方米2 2、移民村商圈、移民村商圈60移民村商圈业态统计移民村商圈业态统计经营品种商铺总数经营面积经营品种商铺总数经营面积日用百货2115-30餐饮920-40美发815-25茶叶715-30五金建材620-40家居装饰520-40通讯710-20照相420-30服饰320-30彩票210-15医药320-40银行130其他其他7 7总计总计838361移民村商圈业态分析移民村商圈业态分析623 3、响水河商圈、响水河商圈n地位地位l因工业区自身商业需求而形成的因工业区自身商业需求而形成的商圈；商圈；l大亚湾西区工业区商业中心；大亚湾西区工业区商业中心；l仅局限于服务响水河工业区居民仅局限于服务响水河工业区居民及工厂员工；及工厂员工；n范围范围西三大道、西西三大道、西E E大道、响水路围合大道、响水路围合而成。而成。n商业规模商业规模商业面积总约商业面积总约2 2万平方米万平方米63业态业种业态业种n小百货、餐饮零售业在商圈内占主导地位。小百货、餐饮零售业在商圈内占主导地位。n面前仅服务于厂区员工，业种单一，体量小，随着西区的不断发展，面前仅服务于厂区员工，业种单一，体量小，随着西区的不断发展，业态必将得到进一步补充和丰富；业态必将得到进一步补充和丰富；64淡水淡水大亚湾商圈比较大亚湾商圈比较商圈商圈等级等级业态业态商业物商业物业体量业体量档次档次消费群消费群发展空发展空间间发展前景发展前景淡水商圈市级零售（百货+超市）150000中档及中高档为主本地中高收入人群，大亚湾向东南发展成熟商业，竞争大大亚湾商圈市级零售（超市）25000中档为主本地中等收入人群东西横向发展目前商业规模小，不成熟发展潜力大65淡水淡水大亚湾商圈超市规模比较大亚湾商圈超市规模比较项目名称项目名称项目位置项目位置营业面积营业面积经营档次经营档次人人乐超市人人乐超市商业中心区裕华广场商业中心区裕华广场2 2楼楼50005000中等中等好宜多超市好宜多超市商业中心区惠阳商贸广场负商业中心区惠阳商贸广场负1 1楼楼60006000中等中等项目名称项目名称项目位置项目位置营业面积营业面积经营档次经营档次三星购物广场三星购物广场商业中心区商业中心区40004000中等中等人人购物广场人人购物广场商业中心区商业中心区40004000中等中等66淡水淡水大亚湾商圈业种比较大亚湾商圈业种比较业态业种业态业种典型项目典型项目相关说明相关说明家用电器家用电器国美，苏宁国美，苏宁大型家电连锁超市大型家电连锁超市鞋，皮包，服饰，日鞋，皮包，服饰，日用百货用百货惠阳商贸广场，时代广场，裕华广场，惠阳商贸广场，时代广场，裕华广场，长运购物广场长运购物广场大型商业中心常业态，中等大型商业中心常业态，中等及中高档次及中高档次珠宝珠宝惠阳商贸广场惠阳商贸广场高档次商品，业态缺乏高档次商品，业态缺乏儿童用品儿童用品惠阳商贸广场惠阳商贸广场需求度高，业态少需求度高，业态少娱乐游戏娱乐游戏时代广场时代广场购物配套产业，人群需求高购物配套产业，人群需求高家私，电脑家私，电脑惠阳商贸广场，长运购物广场惠阳商贸广场，长运购物广场定向消费业态，不集中专业定向消费业态，不集中专业业态业种业态业种典型项目典型项目相关说明相关说明电器电器人人购物广场，三星购物广场人人购物广场，三星购物广场定向消费产品，无特色品牌，业态不集中定向消费产品，无特色品牌，业态不集中67从经济发展与商业形式发展的关系来看，大亚湾商从经济发展与商业形式发展的关系来看，大亚湾商业将出现跳跃式发展，进入现代商业。业将出现跳跃式发展，进入现代商业。p欧美经济发展的经验证明，当城市人均GDP达到1500美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。p2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。p2006年大亚湾区人均GDP为9212.5美元，折算为73700元人民币，大亚湾为工业区，当地人口较少，分析经济发展与商业形式发展时，应该从惠州市整体发展人均GDP为基准分析，毕竟大亚湾刚从惠州市的大工业区的身份转型，大亚湾的商业将随着房地产市场的发展、人口的入住而出现跳跃式发展；p案例说明： 龙岗中心城的发展，宝安中心区的发展历程；发展阶段发展阶段阶段一阶段一阶段二阶段二阶段三阶段三阶段四阶段四原始形态原始形态传统商业传统商业现代商业现代商业广义商业广义商业特点特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店Shopping Mall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均人均GDPGDP（美（美元）元） 低于11001100-20002000-44004400以上发展阶段原始形态原始形态现代商业现代商业广义商业广义商业商业发展曲线商业发展曲线1100美元美元2000美元美元人均GDP传统商业传统商业大亚湾工业区大亚湾工业区惠州人均惠州人均GDP8000以上美元以上美元4400美元美元68大亚湾目前尚未具有成熟的商业，甚至传统商业发展已经落后了，跳跃大亚湾目前尚未具有成熟的商业，甚至传统商业发展已经落后了，跳跃式发展即将出现式发展即将出现p大亚湾具备强劲的经济发展动力，区域性的购买潜力逐渐形成；p大亚湾房地产市场未来的投放量非常庞大，未来人口也必定迅速同步增长；落后与市场空白意味着发展机遇！落后与市场空白意味着发展机遇！69宏观背景市场分析地块评估思维导图宏观经济宏观经济区域规划区域规划宏观政策宏观政策房地产市场分析房地产市场分析区域商圈分析区域商圈分析地块位置地块位置目标客户群分析目标客户群分析SWOT分析分析重点案例分析重点案例分析70大亚湾西大亚湾西区区CLD,地理地理位置优越位置优越地理位置地理位置71项目基本状况项目基本状况西 二 大 道君汇上城本案本案西 E 路地处西地处西E E路路占地占地3172131721平米平米地块规整地块规整无杂物堆放无杂物堆放四至视野开阔四至视野开阔熊猫国际视野开阔远处山景对面移民村视野开阔远处山景大亚湾大道72项目印项目印象象交通较好电子产业区汽车产业区熊猫国际人烟少核心印象比亚迪响水河3万占地地块长方较好景观资源人少，配套弱产业发达产业发达规模偏小规模偏小配套差配套差居住氛围弱居住氛围弱73SWOT优势优势 Strength劣势劣势 Weak1)西区中心生活区域，未来生活前景好。2)地处电子、汽车产业西区板块，未来租赁市场乐观；3)东西南北，交通较为便利；4)视野开阔,远景较好（夜景、山景、湖景）；5)3万占地在这个地段能打造精品项目1)地块规模偏小；2)目前的居住、商务氛围弱；3)目前的配套十分欠缺；4)北边移民村农民房对本案形象有影响;5) 治安存在隐患;机会机会 Opportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势1)大亚湾经济发展历史机遇；2)政府投入力度大,配套规划日益完善;3)商务、居住等氛围日趋浓厚；4) 大开发商进驻将大幅提升片区价值；5)明年底，沿海高速的开通，区域价值将进一步显现；6)市场产品规划体系相对滞后，发挥空间大;7)深圳客户异地置业增加;利用西区地段价值，高调演绎区位投资价值；充分利用项目条件,提升产品素质,打造大亚湾中心精品社区,吸引客户;强调西区板块产业，令客户对未来租赁市场前景憧憬。强调项目临近未来沿海高速出入口，交通便利。强化项目西区地段价值，消除消费者的心理障碍；走产品差异化路线，打造片区首个精品成熟社区,克服不利因素威胁威胁 Threaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁1)未来年，开发区内将有大量物业相继开发，市场前景不容乐观；2)淡水吸引住大量客户，竞争激烈；3)大盘（熊猫国际、未来东部项目等）进驻，地产格局发生变化，威胁较大4)石化产业污染，对旅游大亚湾居住环境形成负面影响；充分发挥项目地段价值,打造首个精品物业,占领市场;通过差异化定位与市场时机把握,避开直接竞争;通过出色的产品规划,凸现项目形象，提升项目核心竞争力。产品创新，差异化竞争；以产品细分市场客户74中等偏下收入阶层高收入阶层超富阶层中等收入阶层构成收入年置业可能顶尖公司、企业老板500万以上周边企业老板、高层管理者技术人员，高收入原始居民，高级公务员、深圳香港等高收入客户企业中层管理者技术人员，普通居民、普通公务员高新企业白领，生意人、深圳中等收入100万以上-100万万以下一般工人等低收入者豪宅，超大户型投资物业普通豪宅、品质楼盘居家、度假、投资、养老品质楼盘、中大户型、居家投资比例重，度假养老次之对房子居住性要求大亚湾客户市场细分大亚湾客户市场细分75主要客户分析主要客户分析高新企业员工高新企业员工主要是大亚湾及淡水等周边企业中等收入的年轻白领主要是大亚湾及淡水等周边企业中等收入的年轻白领特征：以首次置业为主注重因素：注重因素：产品的使用功能，形象居住环境、园林、绿化周边的配套设施齐全承受总价能力弱承受总价能力弱因此，针对这因此，针对这部分客户，产部分客户，产品面积不能太品面积不能太大，能满足大，能满足2-3人居住即可。人居住即可。76主要客户分析主要客户分析本地客本地客包括：公务员、本地居民、周边企业老板、企业管理人员及技包括：公务员、本地居民、周边企业老板、企业管理人员及技术工、生意人等术工、生意人等以二次购房改善现在居住环境和首次购房满足自己居住需求为主.注重因素：注重因素：楼盘的档次，形象物业管理水平居住环境、园林、绿化周边的配套设施齐全因此，针对这因此，针对这部分居家客户，部分居家客户，产品价值要做产品价值要做足。只有这样足。只有这样才能有足够吸才能有足够吸引，才能与其引，才能与其它居家型物业它居家型物业竞争竞争77主要客户分析主要客户分析深圳客深圳客排序排序看重五大核心因素看重五大核心因素需求需求一性价比价格实惠，投资升值空间大二便利性交通方便，到达无障碍，有看楼车为上三产品（户型、品质、社区环境）户型设计合理，采光通风佳，附加值高，面积大；楼盘品质好，质量过硬；社区大，居住氛围浓郁四配套（生活配套和教育配套）学校教学质量高，有较明显的品牌效应五环境（治安、和居住氛围等）社区治安好，安全有保障较注重楼盘的性较注重楼盘的性价比、投资前景、价比、投资前景、便利性、户型设便利性、户型设计、品质等因素计、品质等因素78秋交会深圳客户秋交会深圳客户问卷调研（一）问卷调研（一）调研时间：2007年10月1日3日调研地点：深圳秋季房地产交易会调研对象：参观秋交会客户调研数量：420人居住地置业意向区域承受总价对哪类物业最感兴趣79秋交会深圳客户秋交会深圳客户问卷调研（二）问卷调研（二）置业地点要求购买用途置业首要因素户型需求80秋交会深圳客户问秋交会深圳客户问卷调研卷调研小结小结1 1、本次调研对象以在深圳居住的企业管理者、私营业主及个体户为主，年龄集、本次调研对象以在深圳居住的企业管理者、私营业主及个体户为主，年龄集中在中在30304545岁之间。岁之间。2 2、异地置业意向依次为东莞、珠海、大亚湾、惠阳、中山及其它。、异地置业意向依次为东莞、珠海、大亚湾、惠阳、中山及其它。3 3、异地置业地点要求依次为环境好、距深圳近、城市发展潜力大及其它。4 4、异地置业用途依次为自住、投资、养老及其它。、异地置业用途依次为自住、投资、养老及其它。5 5、最感兴趣的物业依次为公寓、大社区、酒店物业及其它。、最感兴趣的物业依次为公寓、大社区、酒店物业及其它。6 6、需求户型依次为两房、三房、一房及其它。、需求户型依次为两房、三房、一房及其它。