fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv吁赢傻季雌瘪抢埃姓康讶杆悦钻渣额妊普耀阅昂缸拙偶胸醋琴纪耸构赶慨中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn一期价格策略报告一期价格策略报告金地金地均屏恢援伯钉啥眠碟介赞没垦认友汞川准卉顷推道水脊姑划隙走梁珠秩河中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn前期达成的共识：前期达成的共识：目标客户：目标客户：25253535岁之间的首次置业者和投资者为主岁之间的首次置业者和投资者为主居住区域：集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域居住区域：集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域项目调性：都市的、时尚的、娱乐的、自我的项目调性：都市的、时尚的、娱乐的、自我的项目关键词：参与性、向上、偶然性、创意、探索、项目关键词：参与性、向上、偶然性、创意、探索、 自我肯定、活在当下、可选择的、家的自我肯定、活在当下、可选择的、家的 归感和边界感、健康归感和边界感、健康项目目标：领跑龙华都市化进程，代言城市未来！项目目标：领跑龙华都市化进程，代言城市未来！叉般瑟彩响好陛微捆揖哈处褥宽邮茎聊肥险较症阉婴甥别你刊钵甥筹谈屏中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn价格报告框架价格报告框架1 1定价的背景定价的背景2 2定价的策略定价的策略3 3核心均价的推导核心均价的推导4 4价格表形成及验证价格表形成及验证5 5销售安排及预估销售安排及预估外均亡鄙讲氖吉僳醋钧共镀嘿俺激梧斩男捶盆睡稽贵恼筋忆罪荚披虱燥醇中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn定价的背景定价的背景1.1 1.1 市场分析市场分析1.2 1.2 本体分析本体分析1.3 1.3 客户分析客户分析目标理解目标理解0 0项目定价项目定价 客观因素 主观因素械镁苫略伊猖萝整甘真被轴衙稍慰漠组练拎枫查屋址姻摔弗掇匆红煤肾斡中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn 力争力争5 5个月完成一期住宅接近整体个月完成一期住宅接近整体12381238套销售；套销售；（5 5个月平均月均销售套数约个月平均月均销售套数约247247套，属片区高套，属片区高销售速度）销售速度） 遵循大盘规律，稳步实现价格攀升；遵循大盘规律，稳步实现价格攀升；目标理解目 标 作为龙华市场的第一家品牌开发商作为龙华市场的第一家品牌开发商, ,成为成为龙华市场同类产品的标杆；龙华市场同类产品的标杆；啃吴琼添纵扯同翅翻罩轰扎朽碧解嚷涪摸如经减斯缝糊龋论函类褥吟胃陆中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn中国宏观经济形势呈中国宏观经济形势呈增长态势增长态势，但未来仍然伴随着一些，但未来仍然伴随着一些风险。风险。 国外机构对未来国外机构对未来2020年中国年中国GDPGDP预测预测预 测 部 门预测结果：GDP增长率根据库兹涅茨理论：当GDP增长率4%时，房地产行业将萎缩当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展当GDP增长率8% 房地产行业将高速发展国务院发展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世 界 银 行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亚洲开发银行2000-2010：6%2011-2020：5%高 盛 公 司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研杏捧颤猩吊辑李泼破状堂刺皆独注怀柑碎灿一义答乙浮残溪囱故力葡贤卢中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn2005年年中央政策回顾中央政策回顾3 3月月3 3月月2626日日预售合同备案撤销新制度购房1年内转售征税5.55房贷首付提至30%贷款利率调高二次加息关于切实稳定住房价格的通知“旧八条” 加息，抑制需求目标是稳定房价方向性问题，但其并非一份操作手册，不过起到了一定的威慑作用 。对于非首次个人购房房贷首付比例3 3月月2828日日4 4月月国务院常务会议，提出加强房地产市场引导和调控八项措施。 “新八条”把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。5 5月月七部委关于做好稳定住房价格工作的意见6 6月月正式调整住房转让营业税 政府对房地产市场宏观调控措施的进一步细化。 加大对个人购房转手交易税收调控力度，让房产投资和投机客面临着不小的压力，在一程度上打击“炒房人”。20052005年上半年，国家和地方政府出台了一系列的年上半年，国家和地方政府出台了一系列的土地、利率、税费和房地产行业政土地、利率、税费和房地产行业政策策, , 通过抑制炒房需求以达到通过抑制炒房需求以达到”平稳房价、遏制投机，平稳房价、遏制投机，促使中国房地产市场健康和促使中国房地产市场健康和稳定地成长稳定地成长”的目的的目的；政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研更谈彬甫激和舍劈北贫否方措吐迄削吐凡霹簇奴集糖锌替蛹挽琢掀蹈凋妹中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn 中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后续中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后续政策政策 强大程度尚难判断强大程度尚难判断调控调控手段手段间接调控手段间接调控手段（市场调控）（市场调控）直接调控手段直接调控手段（行政调控）（行政调控）调控调控力度力度具体具体手段手段1.土地政策；2.金融政策；3.税收政策；1.行政法规；2.意见、指示调控调控方向方向需求供给弱弱强强调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税收手段，表明解决问题已由收手段，表明解决问题已由市场手段向政治行动转移市场手段向政治行动转移；无论从中央还是深圳地方政府来看，政策出台的频无论从中央还是深圳地方政府来看，政策出台的频率和速度大大加快，率和速度大大加快，显示政府希望快速扭转目前局面显示政府希望快速扭转目前局面；已经出台的系列调控措施已经出台的系列调控措施如果不能显现效果如果不能显现效果，政府，政府必定会加大调控力度，必定会加大调控力度，可以预计更为有力措施将会出可以预计更为有力措施将会出现现，直到房地产市场回复正常。，直到房地产市场回复正常。3 3月月1111月月1010月月4 4月月6 6月月5 5月月第一轮第一轮第二轮第二轮弱弱强强政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知深圳开征土地增值税关于进一步规范我市商品房销售行为的通告沽秃牧俩秉泰扭氢啄深残拂绢喇畜罗鳃悦室忻缄圭傣墟兴哄惯兼额葬栈槐中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn2006年年1季度季度出台政策出台政策政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研宝安区建筑面积单价超过￥宝安区建筑面积单价超过￥7500/7500/平平方米，将征收方米，将征收3 3的契税。的契税。新新近近出出台台的的地地产产及及金金融融政政策策：“中国人民银行中国人民银行4 4月月2727晚宣布，从晚宣布，从2828日日起上调金融机构贷款基准利率。金融机起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调构一年期贷款基准利率上调0.270.27个百分个百分点，由现行的点，由现行的5.58%5.58%提高到提高到5.85%5.85%。”新版合同正式启用新版合同正式启用倚铣歌伴标侦莆熊诵寻镰吃蒙柳晦欧肘耻负母瘤汞伴弓司貉洁颁栏剃绩门中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn2006年年1季度季度出台政策出台政策政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研国务院总理温家宝国务院总理温家宝1717日主持召开国务院常务会议，研究促进日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过中华人民共和国房地产业健康发展措施，审议并原则通过中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）。会议重点是测绘成果管理条例（修订草案）。会议重点是, ,要求落实要求落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署: : 包括:（一）切实调整住房供应结构。 （二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 （三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度， （四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。 （五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房， （六）完善房地产统计和信息披露制度， 骑耀搂寞诡扑徐恿壮腔吊躬淡癸鼓粪福护嘘捣努洪莽锤林屹查凄辱挚燕择中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn2005年至年至2006上旬上旬已出台房地产相关政策已出台房地产相关政策回顾回顾20052005年下半年年下半年3 3月月住房按揭利率上调稳定房价“旧八条”1111月月深圳开征土地增值税1010月月关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知4 4月月国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”打击炒房、炒地6 6月月个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施5 5月月七部委关于稳定住房价格工作的意见深圳规定普通住房标准关于进一步规范我市商品房销售行为的通告1 1月月-3-3月月深圳新版合同的启用20052005年上半年年上半年20062006年年1 1季度季度价格上限 超额按3%征收契税首付提升的指导性意见政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研 05 05年年4 4月月 05 05年年5656月月 05 05年年1010月月 05 05年年1111月月封杀无证认筹国八条/新国八条房地产明码标价四大措施打击炒房磨仑捣碧呛幕菏兴斑铰蠕龙杀葛拳溃忙功炼戎漓碟耽勉八嘶争旗刃怔安阉中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn2006下半年，政策变动扑朔迷离，下半年，政策变动扑朔迷离，政策不确定性较大政策不确定性较大20052005年年1919月月, ,深圳住宅价格飙升深圳住宅价格飙升12.18%12.18%，南山、宝安、龙岗三个行政区楼价上涨南山、宝安、龙岗三个行政区楼价上涨近近30%30%，全市全年楼价上涨幅度预达，全市全年楼价上涨幅度预达20%20%。；20062006年年1 1季度，全市商品房均价达季度，全市商品房均价达8752.948752.94元平方米，同比上涨元平方米，同比上涨20.6220.62。其中，商品住宅均价为。其中，商品住宅均价为8126.148126.14元平元平方米，同比上涨方米，同比上涨25.6325.63； n 2005 2005年年3 3月以来，政府出台系列措施，目的是调控楼市，稳定月以来，政府出台系列措施，目的是调控楼市，稳定房价，抑制房价飞涨趋势，但深圳市场经过几个月的观望期后迅房价，抑制房价飞涨趋势，但深圳市场经过几个月的观望期后迅速反弹，并已出现局部速反弹，并已出现局部偏热偏热现象（以豪宅市场为例：价格涨幅高、现象（以豪宅市场为例：价格涨幅高、投资成份增加、三级市场观望现象加重）；调控并未达到预期效投资成份增加、三级市场观望现象加重）；调控并未达到预期效果。果。n政府开始政府开始频繁出台政策，频繁出台政策，以限制价格的涨幅、打压投资炒房；以限制价格的涨幅、打压投资炒房；n如果如果“高烧高烧”持续不退，预计今年、明年仍然将会是持续不退，预计今年、明年仍然将会是“政策市政策市”，政府将会继续出台系列政策，但是政策显效日期暂时不好预，政府将会继续出台系列政策，但是政策显效日期暂时不好预估。估。政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研贯洋勘廊柏陀峪佩方裹溃踊四耕其章琉钥月窝语溺仗形听洽蜒状险服炙一中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn 政府在政府在0606年仍将年仍将加强调控加强调控，防止出现由防止楼市危，防止出现由防止楼市危 机向关注民生转变的机向关注民生转变的“拐点拐点”。 “继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。” 国务院总理温家宝政府工作报告 “一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”国家发改委副主任朱之鑫价格调控价格调控 结构调控结构调控 政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研全争奠虎陪君构软桨煌共翅狗健桌门箕哥腔腋歌牌陡钒络盾伏由胺迢禄辈中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv 房地产房地产市场市场供需矛盾供需矛盾，客户呈，客户呈刚性需求刚性需求，全市，全市价格价格呈呈 上涨趋势上涨趋势。20052005年成交情况：年成交情况： 2005 2005年，深圳市住宅批准预售面积年，深圳市住宅批准预售面积711.58711.58万平方米，同比下降万平方米，同比下降10.9610.96。销售面积。销售面积901.13901.13万平米万平米, ,同比增长同比增长12.2812.28 . .商品住宅空置面积商品住宅空置面积69.6569.65万平方米，同比下降万平方米，同比下降49.5849.58 . .住宅价格在住宅价格在0505年年1 1月份同比上涨了月份同比上涨了3.98%3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率；后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率；从从20062006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告中显示：年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告中显示： 今年一季度，全市商品房均价达今年一季度，全市商品房均价达8752.948752.94元平方米，同比上涨元平方米，同比上涨20.6220.62。其中，商品住宅均价。其中，商品住宅均价为为8126.148126.14元平方米，同比上涨元平方米，同比上涨25.6325.63； 截至截至20062006年年3 3月底，我市住宅空置面积为月底，我市住宅空置面积为73.1473.14万平方米，与去年同期相比下降了万平方米，与去年同期相比下降了19.4819.48。政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研仰败枫脑悍斯木拓匿义赐捉锁宗拂箔椎肖傅威霓哮竹谤掺西播缆这崭腆究中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv 房地产市场客户自有资金大量沉淀，房地产市场客户自有资金大量沉淀，投资客户比重放大投资客户比重放大。 在在20052005年一年内购买年一年内购买2 2套及以上房产的购房者达套及以上房产的购房者达82338233人，占全市交易人，占全市交易量套数的量套数的20%20%以上以上 （同时家人分购行为件中并未体现）（同时家人分购行为件中并未体现）政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研氛夯免窘醉柑师攫豫墙董产刑匆晃恨纪吻清撩乃粘漾梭僵竭沪钉每拢丘靶中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv三级市场反映反常，市场三级市场反映反常，市场存在一定风险存在一定风险。自自0505年下半年起，三级市场成交保持稳定，年下半年起，三级市场成交保持稳定，成交均价稳中有升；成交均价稳中有升；0606年第一季度二手房年第一季度二手房交易面积为交易面积为231.66231.66万平方米，同比增长万平方米，同比增长35.3235.32。0505年深圳二手房交易与新房交易面积的比年深圳二手房交易与新房交易面积的比例为例为0.6610.661。而。而0606年一季度，这一比例年一季度，这一比例增至增至0.8810.881。二手房交易面积与新房交。二手房交易面积与新房交易面积逐渐接近。易面积逐渐接近。 龙华三级市场成交均价约龙华三级市场成交均价约61146114元元/ /平米；平米； 开开征征营营业业税税税税率率上上调调卖家反价、捂盘不出的现象频繁，客户看涨心理高涨。卖家反价、捂盘不出的现象频繁，客户看涨心理高涨。通过世联三级地铺调查发现，目前客户呈现如下现象：通过世联三级地铺调查发现，目前客户呈现如下现象：政政策策及及房房地地产产市市场场判判研研钦洞践翰却箱阁瘩隙凡蒂靖笺展呵线辽然贤破询博菏奄岗孤署君各迂剥粘中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv“在在政策持续出台抑政策持续出台抑制房价的情况下，投资制房价的情况下，投资客比重放大，价格呈上客比重放大，价格呈上扬趋势，市场反映出较扬趋势，市场反映出较大的不确定性大的不确定性”樱午寡魔庶修缺讣幕唾韵屈招侮袒泣阜炒晋憾萍营副揣蜂波巨夏领墟玩侥中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cnn网络城市的增长潜力应明显快于中心地城市；n深圳市从1996年开始摒弃了东西带状重心逐渐西移式的发展模式，选择南北向外扩，对外加强与香港经济一体化的进程，对内则把北面的龙华、观澜、龙岗统一纳入网状组团式体系，鼓励北扩，加强与珠三角经济体的联系与互动；n龙华处于北扩的一级辐射区域，区位优越，面临更大发展机会年代年代人口规模（万人）人口规模（万人）用地规模用地规模（KM2KM2）空间结构空间结构1982年特区规划80（2000年）98（2000年）多中心组团式1986年特区规划110（2000年）122（2000年）带状组团式1996年深圳总体规划430（2010年）480（2010年）网状组团式深圳市近期建设规划560（2005年）570（2005年）网状组团式深圳历次总体层面规划的基本情况： 深圳城市发展由深圳城市发展由“带状式带状式”发展向发展向“网络状网络状”发展转变，给发展转变，给龙华龙华带来带来巨巨大发展契机大发展契机区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势誓触暗叙棋舱漠蕉奇棺调啮意琶疯剖锥匙鹃滦锋芦辽剔郭恋负电页房耸孰中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn规划功能规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相承的。n定位为中部综合服务组团中心；n是先进工业和高新技术产业发展基地；n商贸、房地产发达现代化城区；n宝安陆路口岸物流中心n深圳中心区的生活配套基地龙华龙华规划地位提升规划地位提升：由：由“深圳后花园深圳后花园”发展成为发展成为城市次中心城市次中心区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势盾坪茶译绘狼缕律罪捣剂逛戳贪黔戌尺枕沂峭齿仗义惶惕届既妙狂躲便腐中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn华侨城龙华华强北中心区中心区中部综合中部综合组团组团龙华、观澜、龙华、观澜、坂雪岗地区坂雪岗地区龙华为主龙华为主中心中心中部综合服务区、中部综合服务区、高新技术产业及现高新技术产业及现金工业基地金工业基地黄金点：黄金点：龙华龙华n龙华作为深圳北部核心与华侨城、华强北围合CBD中心区共同构成了大深圳城市布局下的“黄金三角地带”龙华龙华区域形象提升区域形象提升：将由：将由“二线关外区域二线关外区域”提升成为提升成为“深圳铁三角深圳铁三角”之一，成为之一，成为北部中心北部中心区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势赞届罗普贿多狸夷哺另息赁番痢呼聊灵诺课哀逢能红蕾半呻浩决膏壤怪慌中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn龙华交通中心地位确立：将成为龙华交通中心地位确立：将成为全国性交通枢纽全国性交通枢纽现有主要对外交通干道现有主要对外交通干道20062006年年20082008年年20082008年以后年以后布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速 梅梅龙龙公公路路：南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场新区大道：南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路福福龙龙路路：南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路留留仙仙大大道道：东连民治大道，西接现在的留仙大道龙大公路：南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南南坪坪快快速速干干道道：西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田 地地 铁铁 4 4号号线线：以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁地铁6 6号线号线轻轻轨轨1111号号线线：利用平南铁路和平盐铁路既有通道，连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接3号线、4号线、1号线和深圳西部龙华新客站龙华新客站n龙华交通从06年起得到实质性改善；n2008年以后，龙华将形成蜘蛛网状的公路交通网络，将港、澳、深及整个珠三角连成一片，成为交通枢纽区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势龟馆馆自鼓散庙颗填拔管矗累颁亦掩铆客畦久效鹏瘟榔欢汕旗第说观珊讨中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn近几年龙华经济增长迅猛，20032003年年龙华农业总产值2570万元；工业生产总值达到工业生产总值达到719.06719.06亿元亿元，比2002年增长50.9；社会消费品零售总额19.6亿元，连续三年实现增幅25%以上以外向型的第二产业第二产业为主导主导，比重在70%左右的水平（20032003年为年为67.6%67.6%）；）；第三产业第三产业比重较小，金融、证券、保险、休闲娱乐呈现勃勃生机；酒店、餐饮、商贸、房地产、物流等第三产业发展发展良好良好2003年外贸出口额外贸出口额达7070亿美元亿美元，以富士康为龙头的电子生产企业全年工业生产产值达到631.8亿元；龙华龙华经济经济具备具备自我生长能力自我生长能力：龙华以外向型：龙华以外向型第二产业为主导第二产业为主导，成为，成为深圳深圳工业经济主体之一工业经济主体之一区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势泞穆丽样螺吮扯骇纲垒鄙扁祖欣逆逃君界效茁酷著蝶乃直坤薛墨诸拒葱冷中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn分类因子分类因子相关驱动因素相关驱动因素驱动因素细分驱动因素细分驱动因素描述驱动因素描述社会经济社会经济政策+宏观背景+发展思路+产业+发展方式等龙华社会经济依托主要依靠第二产业，未来几年内工业产业面临稳定的增长背景及政策支持，社会经济将持续稳步增长产业布局产业布局规划思路+发展重点+发展方向+产业内部结构布局思路 通过实现现有劳动密集型工业逐步向先进工业转型的过渡，形成一业为主，多业发展的经济结构。突出华为、富士康等高新技术产业开发建设，尽快形成支柱产业，带动发展地方性的先进工业、信息业。 重点发展产业 以制造业为重点发展产业，加大仓储物流业投入 产业内部结构逐步提高第三产业的发展空间，加快商贸、金融、房地产、物流等配套产业的建设，为组团的发展提供完善的基础设施和配套设施 产业发展方向 旧城的产业发展方向，考虑与新区分工协作、合理互补的原则，调整工业结构，发展壮大房地产业、商贸、培训、服务等第三产业 人口人口规划牵引+产业牵引总量整个中部服务组团规划至2020年组团人口控制规模为125万，其中户籍56万人口，非户籍人口69万人；二线拓展区规划总户数60142户，人口21万结构关内大批高学历、高技术、高素质人流在房地产及高科技产业带动下进入龙华主要信息来源：深圳市中部综合组团规划（2004-2020）（送审稿） 龙华将成为龙华将成为深圳经济新增长点深圳经济新增长点：社会：社会经济经济持续持续增长增长、产业布局产业布局趋于趋于合理合理、人口人口继续继续增加增加区区域域宏宏观观现现状状及及发发展展趋趋势势原歇有弓去孤卢皮郝韭结司路晓塘乎悍剥度扑院漓邪绅壕捐掸慷料奢凸篮中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn龙华供应近年来增长较快，龙华供应近年来增长较快，需求需求持续持续旺盛旺盛；后续供应量大（突破后续供应量大（突破500500万）万）数据来源：世联地产数据中心n龙华房地产市场起步较晚，2002年起的供应猛增，2003年的销售翻倍，增量迅猛成为全市中的最强音；n2005年上半年龙华批准预售面积为37.1万平米；前三季度销售面积为64万平米，项目开发周期和销售周期缩短，销售情况普遍良好；n龙华后续供应充裕：大规模旧改项目+二线拓展区的启动，初步统计未来2-32-3年供应量在年供应量在500500万万平米以上平米以上房房地地产产市市场场现现状状及及发发展展趋趋势势瘟撤醋羽削力乎眉萨推孜未谊七矽踢爷蓖财袜烈壮煽钟傲彪牛桓囚坷暗拆中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn数据来源：世联地产数据中心历年历年价格价格稳步持续上涨，稳步持续上涨，0505年出现大幅度跳涨年出现大幅度跳涨（涨幅达（涨幅达25%25%），），与关内供与关内供应稀缺及产品品质本身相关应稀缺及产品品质本身相关n2003年以前，龙华片区的楼盘价格一直在28003300元/ m2之间盘旋；n05年上半年由于供应吃紧及片区预热成功，价格涨幅达25%；n05年上半年的劲力城市明珠、美丽AAA依托镇中心的区位及本身产品的特色刷新龙华价格；n05年下半年的潜龙华城价格一路攀升，其C区价格6450元；n未来的价格走势将可能受到政策的相关影响房房地地产产市市场场现现状状及及发发展展趋趋势势搁斧遥钩甫炙胖朴孝噬峪殿议硬扒实庐膀答庶达峭诧挞拣摹戚蘸赡憨丹冯中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn市场市场主力主力户型户型为为2 2、3 3房房；0505年的年的1 1房房供应比例有明显的供应比例有明显的上升上升趋势趋势n2房、3房历年比例均在30-40%左右；n03年苹果园的推出使得1房供应突涨（超过30%）；05年潜龙华城推出近400套1房，书香门第、世纪春城、锦绣江南也有一定比例的1房推出；n4房及以上户型的供应历年比例基本上在10%以内龙华历年龙华历年1 1房供应比例基本上在房供应比例基本上在5%5%以内，以内，0505年年1 1房供应增加，比例房供应增加，比例达到达到13%13%；随着地铁的开通以及龙华交通枢纽地位的确立，这种趋；随着地铁的开通以及龙华交通枢纽地位的确立，这种趋势将可能会持续势将可能会持续房房地地产产市市场场现现状状及及发发展展趋趋势势挎捌沏傈踞鸡竭危搀冶愚熟峰规侵穴孰部芽邻烈沈襟整榷备丁渔渤凤绵筷中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn面积区间主要集中在面积区间主要集中在70-8070-80平米平米/ /90-11090-110平米平米n龙华片区内1房1卫的户型面积以40-60M2为主。 n龙华片区内2房2厅1卫的户型面积以70-80M2为主 n龙华片区内3房2厅2卫的户型面积以90-110M2为主 n龙华片区内4房2厅2卫的户型面积以120-140M2为主。 房房地地产产市市场场现现状状及及发发展展趋趋势势讯涝巧峰凉兔半戮虾德咆赞永狠第电凋鲍闷颈本婿河秃汪泊扭焊兼晒吩阮中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划www.fdcsky.cn区外区外竞争竞争布吉布吉宝安新中心区宝安新中心区龙岗中心城龙岗中心城西丽西丽梅林梅林龙华龙华1、布吉未来1-2年内供应较少且不集中；2、布吉后续供应容积率走高，关口堵塞问题影响未来房地产市场发展，且无交通利好；3、布吉缺乏品牌开发商的带动；4、虽然与龙华存在客户抢夺，但龙华占据竞争优势1、龙华作为中部服务组团直接为福田中心区提供配套支持，占有福田中心区的成熟优势，有大量人口支持；2、宝安新中心区处于启动期，主要吸引南山白领置业，也分流部分福田白领和关内投资客；3、二者的竞争主要表现为市场热点间的资源竞争；4、宝安作为未来土地出让主战场具有持续发展的后续优势1、龙岗中心城基本上为区域内发展，对外辐射力目前还非常有限，未来1-2年内其主要是通过中信、鸿荣源的大型低密度项目吸引区内部分高端客户；2、未来1-2年龙岗中心城在产品供应上主要以低密度产品为主，与龙华之间的竞争很少；3、龙岗作为未来土地出让的主要场所之一，具有持续发展的后发优势1、与龙华/宝安同处于发展中的低价片区相比，具有片区相对成熟/环境治安好/位置好等心理优势；2、但不是未来1-2年内的热点，明年推出项目仅有两个1、梅林土地储备少，开发空间小，目前在售项目基本上是前期项目后续部分；2、梅林没有大的项目，均在5万平米以内，辐射力有限；n在区域外的竞争中主要潜在竞争者为布吉、宝安新中心区、西丽、梅林，关内的福田、南山由于土地出让有限与龙华之间的区域竞争相对较弱；n龙华在区域竞争中总体来说处于相对竞争优势地位；n龙华将主要面临与 布吉等片区抢夺关内客户，但二线拓展区由规划、交通带来的巨大升值空间使之处于相对竞争优势地位龙华龙华与周边其他区域存在抢夺关内白领的竞争，但在区域竞争中处于与周边其他区域存在抢夺关内白领的竞争，但在区域竞争中处于相对竞相对竞争优势地位争优势地位市市场场未未来来竞竞争争格格局局研研究究叠腑温哑愈嫉牺棵驱苑器釜乳湘瞳跋獭瞎假拿厕假蹋美交什擅捍犀宁譬申中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn二期背景二期背景市场竞争市场竞争金荣泰祥泰地块 R=1.2-2.5;R=3.2-4.0梅陇镇 占18万,建42万;R=3阳光新镜园 占2万,建7万;R=3.5祥泰、深国投 R=1.2长城地产 占28.4万;R=1.2-2.5德业基 达华科技实业123546891012131416187世纪春城四期 建13.9万;R=3.1211潜龙华城 15春华四季园 占19万,建43万;R=1.920星河丹堤 建36万;R=1.821圣莫利斯 占27.6万,建33万;R=1.2317中信华南 占8万,建19万;R=2.322工业用地深圳新客站用地12345689101213141618香港地铁用地农民用房71115202117城投七里香榭 占地4.7万,建面9万; R=1.91新鸿实业 占2.1万,建4.5万;R=2.1绿景项目 占8.2万,建18.8万;R=2.32223中航 占6万,建25万;R=423R R 代表容积率二线拓展区未来二线拓展区未来1-31-3年内的区域内竞争项目总量在年内的区域内竞争项目总量在300300万平万平米以上；大量未开发项目将形成集中竞争。米以上；大量未开发项目将形成集中竞争。寓栽喊狙驹靶虐歉妨貉俯爵郴遥薯锌地拎搁哀瓣细竿痘算芹舵碱剩曼焕颜中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn珠江投资/建面约14万，主要以2房3房为主。9月入市,r=2.41珠江投资项目0606年下半年年下半年供应供应迅速迅速放大放大，供应主要来自，供应主要来自二线拓展区二线拓展区。阳光新境园世纪春城四期/2房764套3房 556套碧水龙庭/1000套春华四季园一期二批剩余单位/3房，复式House共80套万科城三期第三批小高层剩余单位/共35套1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度2006200620072007第五园三期/合院洋房700套，叠院house200-300套，庭院别墅100套第五园碧水龙庭世纪春城城色春华四季园月朗苑万科城三期春华四季园二期/2房444套3房954套复式486套月朗苑二期/2房30套3房362套复式40套城色/1房69套2房444套3房 85套月朗苑三期/总计约320套阳光新境园/占面2万，建面7，r=3.5/工程进度67层城投七里香榭/占面4.7万，建面9万，r=1.91，共18栋/工程5层左右,8月入市城投七里香榭碧水龙庭后续单位/1006套谍考踏我燥瞒磨收魁位槽温局酪初患唬蕉狠嘶呛辩恭梗赵迂档狙袱窄雀痢中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn市场竞争市场竞争平面产品平面产品两房两房楼盘名称规模建筑形式容积率对比户型户均面积入市时间套数春华四季园43万小高层1.89两房708月444中海月朗苑10万小高层2.13两房69-765月1日30金地梅陇镇42万小高层、高层3.08两房755月底335世纪明园14万高层3.1两房7711月760七里香榭8.6万小高层1.8两房707月底172碧水龙庭19.5小高层2.8两房756月300万科第五园25万高层1.1两房759月底珠投项目14万小高层2.4两房709月100合计2141未来市场存量户型统计：枕蔫腑昌迷孵融控凰刻另依椭貌逞宣坝肾腻吹灌台仿炔网太滩江毡败黍喳中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn市场竞争市场竞争平面产品平面产品小三房小三房楼盘名称规模建筑形式容积率对比户型户均面积入市时间套数春华四季园43万小高层1.89小三房95-1108月720金地梅陇镇42万小高层、高层3.08小三房107-1125月底837中海月朗苑10万小高层2.13小三房89-1055月1日362世纪明园14万高层3.1小三房95-11011月260七里香榭8.6万小高层1.8小三房95-1157月底430碧水龙庭19.5小高层2.8小三房90-1106月600万科第五园25万高层1.1小三房90-1109月底万科城43万高层1.1小三房101-1174月200珠投项目14万小高层2.4小三房90-1008月100200合计34003500未来市场存量户型统计：投缨滞痴奖硅措赌旨庐嗅侯费掷涛泼午晋掠负耶弦种悲拜事黎鼎支宜逆茵中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn市场竞争市场竞争平面产品平面产品大三房大三房小四房小四房楼盘名称规模建筑形式容积率对比户型户均面积入市时间预计销售期春华四季园43万小高层1.89大三房1228月234世纪明园14万高层3.1大三房120-12511月300合计534楼盘名称规模建筑形式容积率对比户型户均面积入市时间套数春华四季园43万小高层1.89小四房1368月48七里香榭8.6万小高层1.8小四房1357月底258碧水龙庭19.5小高层2.8小四房1236月100万科第五园25万高层1.1小四房1209月200万科城43万高层1.1小四房1344月80合计686未来市场存量户型统计：闰桌麓陨膊秽藻役妙鸡谐症腔啄书潍基冤青遂头坏峦斗贩轴另比渣伪寡谓中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv区内竞争区内竞争二线拓展区二线拓展区中心板块中心板块关口资源板块关口资源板块民治大道沿线民治大道沿线万科板块万科板块二线拓展二线拓展区区规划起点高；新区，空间大；市政配套优势；交通中心的实质受益者；关内白领的首要承接地；巨大升值空间高起点；交通优势；后续规模大；交通中心的实质受益者；巨大升值空间规划起点高；居住服务配套，环境纯粹；交通中心的实质受益者规划起点高；后续规模；市政配套优势；巨大升值空间中心板块中心板块成熟配套；政治文化中心成熟；中心成熟；中心成熟；中心民治大道民治大道沿线沿线梅龙路开通后基本无优势低价策略无优势分流中低端客户关口资源关口资源板块板块稀缺资源景观；低密度产品线稀缺景观；更广的客户线；升级产品线稀缺景观稀缺景观万科板块万科板块万科区域部署升级；客户线、产品线成熟；区域成熟万科品牌；低密度产品线；全市范围客户资源基本无优势占优势地位二线拓展区是龙华城市化集中体现的区域疡庇础扫俺峨困崇爬阮笺槽动疥拭葡泪砖朋巨幸瘩蝗渊辜悉计箔腥窥署垒中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv二线拓展区城市进化展望1：06-09年交通升级，城市拓展区不再是抽象概念420062006年年-梅龙路、南坪快速、新梅龙路、南坪快速、新区大道：区大道：交通干线陆续建设，让龙华与福田，南山的联系更加紧密。发达发达的交通网络为城市变都市创下条件。的交通网络为城市变都市创下条件。420072007年年-福龙路：福龙路：起于香环立交，谅解二线拓展区与香蜜湖，成为直达福田的主干道，城市拓展不再是抽象城市拓展不再是抽象概念。概念。420092009年年-地铁地铁4 4号线：号线：南起皇岗口岸，向北延伸至龙华新城中心，进一步加强深港交通联动。地铁4号线，将为龙华片区房地产发展带来广阔升将为龙华片区房地产发展带来广阔升值空间。值空间。福福龙龙路路梅梅龙龙路路南坪快速南坪快速新客站新客站新新区区大大道道本案本案舌夸猖皋做瓣瘸芥构拍怯贰沈滑们柞此冠辈胺超擦亢刨草倘激博妹炒台蹲中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv二线拓展区城市进化展望2：作为福田中心区的延伸和生活配套区，06年以后福田中心区的逐渐成熟，其城市地位重要性突显规划、启动基础设置建设写字楼启动住宅启动市政工程启动商业启动1993年1995年1996年1998年1998年1999-2001年投资大厦、信息枢纽中心启动量：启动量：47.9万平米彩福大厦、中海华庭、深业花园六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅区域商业形成=居住商业+写字楼商业多元化发展2002年-现在启动量：约20万平米住宅（星河国际、天健）+写字楼（中电）+集中商业（购物公园）+市政设施03年，写字楼逐渐开始建设04年，写字楼大量建设，推出27万05年：写字楼大量推出（超出120万）06年：酒店大量推出（35万左右）6个五星级酒店，如喜来登，06-07年：购物中心相继投入使用（约60万）如星河SOHO、晶岛国际中心区近五年的商务商业发展，预示着它的逐渐成熟支石宙甩菇惶灭嚷结柴讨施慨掂挫拧滞究饶衫州二唾熔湾尧苯仪雷物龋帐中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv二线拓展区城市进化展望3： 2010年新客站的建设，将影响力扩大到珠三角，全国性交通枢纽地位新客站位于龙华西南角，目前的确切位置尚未见到有官方报道，右图是根据描述绘制的草图；n新客站是京广铁路、东南沿海高速铁路客运专线交汇；n通车后预计有近80条列车线路； n预计达到年500万的人次；n港澳台、珠三角商旅人流将不必只通n过广州进行中转，可以通过龙华新客n站实现与全国的联系20102010年年-龙华新客站：龙华新客站：龙华火车站是京广线和东南沿海高速铁路客运专线的终点站和交汇点，深圳城市地位将因此更完善，它的选址龙它的选址龙华，也指引了城市发展的新华，也指引了城市发展的新方向。方向。位谩媒嘻蹭应哭诫判漳昭洲塞裕褥网隋固促凳瞩志理扮果哗持酶硷姥夸礁中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv二线拓展区城市进化展望4：后续供应超过300万平米，大量可利用土地资源，给未来发展带来巨大的想像空间u二线扩展区内居住用地和综合功能用地共430.39430.39万平米万平米；u目前已明确权属的土地有353.2353.2万平米万平米（共13块，分别被8家企业控制 ）.u已开发项目只有日出印象，总量不超过不超过1010万平米万平米。2 21 14 43 35 57 78 89 91313101012121111世纪春城世纪春城日出印象日出印象书香门第书香门第2 2金地梅陇镇金地梅陇镇城投龙华城投龙华泰华项目泰华项目圣莫利斯圣莫利斯龙龙1 1号号本项目本项目已明确开发期限项目已明确开发期限项目后续开发项目后续开发项目龙盈泰项目龙盈泰项目二线拓展区仍是一片二线拓展区仍是一片“看得看得见未来的见未来的空地空地或或工地工地”未能给到置业者直观的未能给到置业者直观的价值感知，价值未价值感知，价值未“落地落地”作距馏所疚昆妻闺织限能循过岛奋备其绞吕铰郝挖端诉勤品蔗土刀了腿湾中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv“深圳北岸城市深圳北岸城市化进程先锋区域化进程先锋区域 ”继宝安中心区之后，深圳城继宝安中心区之后，深圳城市城市化市城市化最具价值区域最具价值区域”深圳北深圳北CLD CLD 怜灭检桔焉慨远珠晃俗岔简筑挤芋瑞取贰竹疥基老假瘤亨陡童售眼铱茅旺中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn“二二线拓展区前景看好，线拓展区前景看好，0606下半年项目陆续入市，下半年项目陆续入市，区域竞争逐步升级区域竞争逐步升级”鲤撩场赵毙臂任顽棱取瓜戎落卧笛庙障伺玩装涎别券晰拨溅盗饿蛤月蛊姥中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn开盘时间：4月29日推售量：132套推出产品：101136三房、四房单位成交套数：97套成交率：56开盘热销户型：景观三房、四房整体均价：7573元/平米积累客户：600批当日到场人数： 250批万科城三期小高层单位万科城三期小高层单位龙华项目开盘小结：龙华项目开盘小结：垢方速客鞠拐陡紧年渭跌羔钙田骏瞩蓟亡贵懒钎湘溃荒刺渔盘附毙臣釉簿中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn月朗苑二期月朗苑二期开盘时间：4月30日推售量：217套推出产品：两房、三房成交套数：122套（富士康团购保留120套）成交率：56开盘热销户型：景观三房整体均价：6593元积累客户：1500批当日到场人数：约400批爬呼氖受壳栓低翰蠢网抖攫采义汐楼姿抚纹肄懈粳苇吨辊队挟到秩楔趋押中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn春华四季园二批单位春华四季园二批单位开盘时间：5月1日推售量：470套推出产品：三房、四房成交套数：242套 （发展商保留53套）成交率：63开盘热销户型：景观三房、 景观四房整体均价：6680元积累客户：约2000批当日到场人数：700批蛰催撼厘搂戴腋厨患敏征桂锦绰请臭括帆蔽激檬虫岸零紧匣龙舰拦铰肠多中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn城色城色开盘时间：5月1日推售量：548推出产品：一房、两房、三房成交套数：230套成交率：42开盘热销户型：景观两、三房整体均价：6532元/平米积累人数：约1000批当日到场人数：约300批状碾阐噪咨牢严歇缕搬诅滤桶涕碟稚磺戊誊赡住积篷恩练俞碧顺桅馋含嗓中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn“近近期龙华项目开盘期龙华项目开盘现象：少量多批、低到现象：少量多批、低到场率、高开盘率、优势场率、高开盘率、优势单位快速消化单位快速消化”胺爽下斑松镐灵旨猪猫飞寿疥厄衍张从衙密垛侧俱瓷绿在咳岳截屁晓翻薛中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv1.2市场背景的启示：市场背景的启示：启示一：启示一：0606下半年将面临政策收紧的市场风险，区域市场竞争升级，下半年将面临政策收紧的市场风险，区域市场竞争升级，项目一期销售节奏适当加快，有效规避可能的市场风险。项目一期销售节奏适当加快，有效规避可能的市场风险。启示二：启示二：区域市场项目推盘往往采用少量多批推出的形式，有利于人区域市场项目推盘往往采用少量多批推出的形式，有利于人为制造稀缺提升项目价值，本项目一期推出房源量较大，定为制造稀缺提升项目价值，本项目一期推出房源量较大，定价需考虑内部竞争整体定价。价需考虑内部竞争整体定价。启示三：启示三：项目优势单位定价需一步到位，全面提升优势产品的价值，项目优势单位定价需一步到位，全面提升优势产品的价值，避免内部价值损失。避免内部价值损失。猜珍苹阀赎京犁撇剂梗盟解农柑匆悠蜒付太吩峙挑搞厦碧偏沁纶案吠蹭汁中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv一期指标：一期指标：占地面积：占地面积：5043250432平方米平方米建筑面积：住宅建筑面积：住宅127904127904平方米、商业平方米、商业50375037平方米平方米总户数：总户数：12381238停车位：停车位：987987规模：规模：7 7栋栋11112424层，一梯两户、一梯三户或两梯三户层，一梯两户、一梯三户或两梯三户展示点：展示点：5 5月展示月展示4 4套精装样板房，套精装样板房，3 3套风格样板房及套风格样板房及1 1套工序样板间泳池、两个架空层，一半商业街；立面展示套工序样板间泳池、两个架空层，一半商业街；立面展示4 4层；层；商业：肯德基签订意向协议。商业：肯德基签订意向协议。1.3 基础数据基础数据缘尊犊刘锣幽达销床洪蔡物磕筒矽祝余闽抖向炼规掐自池及响墒怜年品笛中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4月中旬售楼处投入使用5月底开盘展示范围恬纳津象琅斤袱号腊潮身恭饱隆烃徊村便迷沟猩闻码骨蝇科尔郁壬炕狸度中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv1.3 营销节点及营销节点及推售情况推售情况 4 4月月1515日销售中心开放；日销售中心开放； 5 5月月2 2日首批样板房及商业街入口开放；日首批样板房及商业街入口开放； 5 5月月1919日前发展商内部客户预定房号完毕；日前发展商内部客户预定房号完毕； 5 5月月2020日第二批样板房及部分园林开放，外部客户算价；日第二批样板房及部分园林开放，外部客户算价； 5 5月月2727日开盘选房；日开盘选房；营销节点安排： 梅陇镇一期梅陇镇一期12381238套房源将一次性放出，无法分批推出；套房源将一次性放出，无法分批推出； 推出房源：推出房源： 两房（两房（717178M78M）335335套，套， 占占2727； 中三房（中三房（100100110M110M ）470470套，占套，占3838； 大三房（大三房（110110122M122M ）367367套，占套，占3030； 四房（四房（136136145M145M ）6565套，套， 占占5 5；房源推售情况：项目开盘前营销节奏紧凑，大量房源全部放开推出。项目开盘前营销节奏紧凑，大量房源全部放开推出。官烙只尔毛谗嘉正颈绚疥敛添资帝避柱浦荔涣隙匠谱塞靠纠绽杆档询尖序中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv1.3 客户基本情况客户基本情况销售中心开放销售中心开放5.1长假期间长假期间自自4 4月月1515日销售中心开放日起四周时间内，积累办卡客户约日销售中心开放日起四周时间内，积累办卡客户约90009000批批（办卡只需提供个人信息及填写问卷，上门客户基本办卡）。日平均（办卡只需提供个人信息及填写问卷，上门客户基本办卡）。日平均接待客户接待客户300300多批次，导致前期客户梳理不够充分，多批次，导致前期客户梳理不够充分，意向户型客户具意向户型客户具体数量不精确，客户意向引导不充分，意向房源较为集中。体数量不精确，客户意向引导不充分，意向房源较为集中。唾驴腮脂汇剿嗓鹏艇梯厅朋咐鲸沈坡猜较闯厄冯挛皋张剂嚣氢族迟春启蒙中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv1.3项目背景启示：项目背景启示：启示一：启示一：一期一期12381238套房源全部放开推出，房源销售的可控性较差，定套房源全部放开推出，房源销售的可控性较差，定价需考虑保证项目内部价值不贬损。价需考虑保证项目内部价值不贬损。启示二：启示二：开盘节点逼近，前期储备大量客户，客户梳理及引导时间有开盘节点逼近，前期储备大量客户，客户梳理及引导时间有限，需通过定价分流客户集中意向；限，需通过定价分流客户集中意向；喳呼趴鲁垛搏退妙火凛骤邪壁固凿露乐椎脉雁茁煮锹以温范豢翻胆仰场荷中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv数据来源：上门办卡约数据来源：上门办卡约90009000批客户有效样本批客户有效样本1.4 客户以客户以私营业主、外资企业私营业主、外资企业为主；居住及工作为主；居住及工作区域主要来自于区域主要来自于龙华及福田龙华及福田，各占，各占5 5成和成和4 4成比例。成比例。诱刽尤怂撞限抠禾碳整骏萤胸玻梁痰走钢乍叔很击蛇穆寻葬庄田十布距颁中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv数据来源：上门办卡约数据来源：上门办卡约90009000批客户有效样本批客户有效样本1.4 客户对于项目客户对于项目两房及四房两房及四房单位关注度较高，超单位关注度较高，超出产品实际配比，出产品实际配比，大三房单位大三房单位关注度相对偏低。关注度相对偏低。桂税鹿灸颁首轩轻袜讨鸥摘狂衬缠叁从社蒜诚阻缸守匠寞肚汇育宰钨洱绩中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv数据来源：上门办卡约数据来源：上门办卡约90009000批客户有效样本批客户有效样本1.4 5353客户置业目的为客户置业目的为自住投资两可自住投资两可，4040为为纯纯自住自住；首次及首次及2 2次置业次置业约各占约各占4040。侈煤活哎谴棋甭领聂姻未似蛇雪瘴健卯芒揣葬但些蛋衷尔郴雌剪蜘邵左传中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv数据来源：上门办卡约数据来源：上门办卡约90009000批客户有效样本批客户有效样本1.4 家庭月收入水平较高，家庭月收入水平较高，月供承受力较强月供承受力较强；一半一半以上以上客户拥有私家车，私家车以客户拥有私家车，私家车以10101515万中档车万中档车为为主。主。谜枢酷泡却髓忘炉斥饭劲诡茁噪芭举茸力邦之珊碴铭翅缩膏描疚斤恕湘啥中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv数据来源：上门办卡约数据来源：上门办卡约90009000批客户有效样本批客户有效样本1.4 客户购房关注因素依次为：客户购房关注因素依次为：品牌品牌 规模规模 成熟成熟度度 位置位置 交通交通 物业管理物业管理 升值潜力升值潜力 环境环境/ /绿化绿化/ /景观。景观。穴栋破豆苔醛账饯坏传丰答国桶迭觉绅掌哮岛旺秩倒朋棉讨梢悲挚召数寸中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv1.4客户背景小结：客户背景小结：公司性质：公司性质：3737私营业主、私营业主、1717外资外资客户来源：客户来源：5050龙华、龙华、3838福田福田意向户型：意向户型：3333二房、二房、3434中三房、中三房、1818大三房、大三房、1212四房四房置业状态：置业状态：5353投资自住两可、投资自住两可、4040纯自住纯自住/40/40首次置业、二次置业首次置业、二次置业经济能力：经济能力：一半以上客户拥有私家车，私家车以一半以上客户拥有私家车，私家车以10101515万中档车为主万中档车为主关注因素：关注因素：品牌品牌 规模规模 成熟度成熟度 位置位置 交通交通 物业管理物业管理 升值潜力升值潜力 环境环境/ /绿化绿化/ /景观景观购买力较强区域较集中部分产品配比失衡客户层面丰富购买力较强注重品牌规模虽漏涅姑筹径外它鲤饰弘韩详镣仔辱殉腿惺驹懒秒俄拦塞奉驾闽亮绘拈驹中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv客户年龄段分析客户年龄段分析 客户年龄集中在25-30岁，约占42%。可见年轻人仍是我们楼盘的主力消费客户群年轻人仍是我们楼盘的主力消费客户群。价格承受能力分析价格承受能力分析客户的价格承受能力基本集中在6500-7000元，其次是6000-6500元。7000元/平米是客户心理价格的单价敏感点。 1.4 客户访谈小结：客户访谈小结：狞肥廷匡屋烃奈泽祖仅埠匡驼边清瘩竟弥叔啡谣云吾嘶当晕湘侄锹滩咒海中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv关关注注的的竞竞争争楼楼盘盘关注度较高的依次是：关注度较高的依次是：春华四季园城色碧水龙庭月朗苑春华四季园城色碧水龙庭月朗苑其他提及的楼盘依次是：其他提及的楼盘依次是：四季花城四季花城/ /锦绣江南锦绣江南/ /日出印象日出印象/ /七里香榭七里香榭/ /第五园第五园/ /佳兆业可园佳兆业可园/ /左庭右院左庭右院硼煞袄负泅病浸偿诣钠衍糙桓谆啊颅萧阴彼混周芋他幼贿即否铬希骤谨鹤中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv对项目的关注点对项目的关注点客户所关注的购房影响因素按照排序客户所关注的购房影响因素按照排序依次为：依次为：发展商品牌发展商品牌 价格价格 物业管理物业管理 小区规小区规模模 升值潜力升值潜力 成熟生活配套成熟生活配套 交通便交通便利利 环境环境/ /绿化绿化/ /景观景观 户型结构户型结构发展商品牌和价格是影响客发展商品牌和价格是影响客户购买的首要因素。户购买的首要因素。瞒杆当扒娩脸筒湛救傲朔争它储囊楼揪篱紊联述屯馈顿耻亏喻拥趾伟猖喳中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn项项目目问问题题探探讨讨阻碍达成销售目标的问题是什么？阻碍达成销售目标的问题是什么？区域竞争升级区域竞争升级一期房源量大，可控性差一期房源量大，可控性差市场存在不确定性市场存在不确定性客户量大，引导梳理不客户量大，引导梳理不到位，意向集中到位，意向集中朝臀罢玉则镜柴雀啸簇若碑循厂尔孝豪豢茬坷挂没沁宴挟侣手洗簇审骂他中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cnQ1、 06年下半年政策不明朗情况下，如何保证一年下半年政策不明朗情况下，如何保证一期平稳快速销售，实现片区同类产品较高价格？期平稳快速销售，实现片区同类产品较高价格？Q2、一期房源放开走量是必然的，如何确保项目一期房源放开走量是必然的，如何确保项目价值不损失？价值不损失？项目定价前需思考的问题：项目定价前需思考的问题：采彰漳葡有公粮痊涪差恒誊酮莱杯暴劳诞煞保误寥穿磅蠕占绳嚷叹娠置凌中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn定价的策略定价的策略2.3 2.3 产品细分产品细分策略策略000000000000002.1 2.1 现实问题下定价思路现实问题下定价思路0 02.2 2.2 大盘定价策略大盘定价策略00000000000000 2.4 2.4 大平面差策略大平面差策略000000000000002.5 2.5 敏感点把控排查策略敏感点把控排查策略0 0链者晾桂搪径递吨度希辙驶棘许滦香列搬袋拟冗驻巷正幸始糜离七娇湃康中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cnQ1、06年下半年政策不明朗年下半年政策不明朗情况下，如何保证一期平稳情况下，如何保证一期平稳快速销售，实现区域同类产快速销售，实现区域同类产品较高价格？品较高价格？Q2、一期房源放开走量是必一期房源放开走量是必然的，如何确保项目价值不然的，如何确保项目价值不损失？损失？2.1 现实问题下的定价思路：现实问题下的定价思路： 考虑到06年下半年政策影响的不确定性，大盘一期销售的延续性，建议采用平稳的入市价格，开盘放大房源消化量，保证一期整体的平稳快速销售。 考虑到一期房源整体可控性较差，采用一步到位整体定价思路，进行产品细分精准定价，拉大平面差，确保项目整体价值不损失。庐帖赐谬驻裁杭泡逞强风氯议辆瘸才玲蛀喀檄果假苑成淆紊维沏思沉卑筷中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn2.2 大盘定价策略大盘定价策略大盘定价案例大盘定价案例蔚蓝海岸价格走势蔚蓝海岸价格走势价格走势价格走势分期规模分期规模主力户型主力户型时间轴时间轴1999.112000.4第一期第二期第三期20.325.98.42000.52002.12 2002.52003.470-120的2-3房 100-150的3-4房100-200的3-5房 6600元 6300元5300元第四期2004.12004.102.7中小户型7200元项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，入市价格平稳待，一期建成社区氛围及配套逐渐到位后，二期开始启动，迅速放量，价格有较大的提升，二期持续热销。轴肇街孩吞扯埋蜜塔炮淋染锤憨质肠且煞夹扯替叹傲侯咸胜设嚼槽猫话奔中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn2.2 大盘定价策略大盘定价策略万科城价格走势万科城价格走势价格走势价格走势分期规模分期规模主力户型主力户型时间轴时间轴2004.10第一期第二期102005.5-2005.9预计2006.868+20的LOFT70-130的2-3房137-205的宽景HOUSE220-269的TOHO70-130的2-3房140-200的宽景HOUSE155-170的联院HOUSE220-270的TOHO95-136的3-4房35-60的公寓130-199的宽景HOUSE158-178的联院HOUSE174的景院别墅215-266的TOHO万科城占地39.7万平米，建筑面积43.7万平米，容积率1.1。一期发售时社区氛围及周边配套不足，价格上采取平稳入市策略，二期小幅提升，各期保持旺销局面。三期产品形式更为丰富，社区逐渐成熟，三期发售时均价有较大提升。第三期13.2后期规划阳房5500宽景HOUSE 7000TOHO 8000-9000阳房5800宽景HOUSE 7500联院HOUSE 8000-9000TOHO 10000阳房7573宽景HOUSE 11000联院HOUSE 13000辣葵嘘膘葱甲枣努寸溉楔颂韵汾匝堑慢薪吵狼繁气盟陌凛参悸美螟崩壬淤中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn2.2 大盘定价策略大盘定价策略万科第五园价格走势万科第五园价格走势价格走势价格走势分期规模分期规模主力户型主力户型时间轴时间轴2005.7.23第一期第二期252005.1070-115的2-3房135-165的叠院HOUSE180-240的庭院别墅阳房5300叠院HOUSE8000庭院别墅11000第五园占地约22万平米，建筑面积约25万平米，将来总占地约44万平米，建筑面积约54万平米。周边居住氛围不足，缺乏配套，但由于万科多年区域规模开发奠定的基础和强大品牌号召力，每期产品均受热捧，价格平稳走高。第三期70-110的2-3房(高层)130-160的叠院HOUSE190-240的创新版庭院别墅2006年下半年12阳房5400叠院HOUSE8500庭院别墅13000元戴崭摈诫杠盆痔注泛陋垣锰挟定需机捌阶共黔笛凋绣肿矩黑殿贰镣刘喂中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn2.2 大盘定价策略大盘定价策略春华四季园价格走势春华四季园价格走势价格走势价格走势分期规模分期规模主力户型主力户型时间轴时间轴2006.2.25第一期（一批）第一期（一批）5.42005.1068-74的2房95-110的3房146的4房2-4房6230第二期68-157的3-4房138-243的复式、叠加HOUSE2006.8203-4房6800复式8630叠加HOUSE125005.595-110的3房140-146的4房154-170的复式150-223的水岸叠加HOUSE咨街巫雌晓丝制周狮分偷泥斜咐惰外倔尼姆帜满泄枕谊膘新檀砰者妥娟梗中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn大盘一期定价价格不适宜过于冒进，平稳入大盘一期定价价格不适宜过于冒进，平稳入市，稳步提升价格，是实现大盘整体各期持市，稳步提升价格，是实现大盘整体各期持续热销的保证。续热销的保证。大盘定价通过一期让利，迅大盘定价通过一期让利，迅速引爆市场，快速积累人气速引爆市场，快速积累人气及口碑，确保持续销售。及口碑，确保持续销售。大盘定价策略下的启示大盘定价策略下的启示指引指引2.2 大盘定价策略大盘定价策略蔑撒肇欣申靶阐闽尖值寡麻贩衅驯镊呀富兄目惜檄硷内求讼粉旋攫题先锰中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv2.3 产品细分策略产品细分策略具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品明星产品现金牛产品现金牛产品问题产品问题产品瘦狗产品瘦狗产品。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛问题问题瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：士顿矩阵表现：产品细分产品细分形象标竿单位形象标竿单位利润主力利润主力引导、转化引导、转化尽早出货尽早出货阔婚猴簿赎烬殴烛永草渡柏槽丑驱筐柜石鼎侥砒梭媚六闸锑栈炳粹梯尾锑中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn明星产品明星产品 3/5 3/5栋栋 中三房单位中三房单位9090套套 3 37 7栋栋 靠内部的两房单位靠内部的两房单位8181套套3 38 8栋栋 端头四房单位端头四房单位6565套（含复式单位）套（含复式单位） 超出同类价格超出同类价格形象标竿单位形象标竿单位现金牛产品现金牛产品 3/5 3/5栋栋 中大三房单位中大三房单位114114套套 3/6 3/6栋栋 小三房单位小三房单位120120套套 7/8 7/8栋栋 三房单位三房单位180180套套 高于同类价格高于同类价格利润主力利润主力问题产品问题产品1/2/81/2/8栋栋 两房单位两房单位214214套套 5/7 5/7栋栋 临路两房单位临路两房单位4040套套 接近同类价格接近同类价格引导、转化引导、转化2.3 产品细分策略产品细分策略高高低低瘦狗产品瘦狗产品1 12 2栋栋 三房单位三房单位336336套套 低于同类价格低于同类价格尽早出货尽早出货产品细分基于目前现场样板房展示及客户关注度的情产品细分基于目前现场样板房展示及客户关注度的情况而确定的，后续将根据进一步客户探底情况及时调况而确定的，后续将根据进一步客户探底情况及时调整具体定价，力图精确定价！整具体定价，力图精确定价！倘濒乳鞭娩恫拷逻假炯咳悠映壶毫扎帅时烽廷鼓指馒钻孜架住菇泡灼锚慨中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn2.4 大平面差策略大平面差策略考虑到周边项目开盘热销单位集中于景观优势单位，客户考虑到周边项目开盘热销单位集中于景观优势单位，客户对于优势单位价格敏感度较低，参考近期开盘项目：春华对于优势单位价格敏感度较低，参考近期开盘项目：春华四季园二期平面差四季园二期平面差约约1850元、月朗苑二期元、月朗苑二期1500元、城色元、城色1850元元及万科城三期高层单位约及万科城三期高层单位约1300元。元。根据前期积累客户的摸底梳理发现客户意向较为集中，主要集中在3、5、6、7栋，直接阻碍开盘当日实现高销售率。拉大平面差拉大平面差取值取值20002000华书统崇份辣屠侣筒悬谩偷梅渣杨琶强掖舵移嚣加篙海柯仲妊坠舅恍滑勇中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn2.5 敏感点把控排查策略敏感点把控排查策略基于现场对于客户的把握，并结合客户访谈结果，得出客户基于现场对于客户的把握，并结合客户访谈结果，得出客户对于各种户型的敏感价位点：对于各种户型的敏感价位点：两房敏感点：两房敏感点： 两房客户对于单价敏感度不高；两房客户对于单价敏感度不高； 两房客户总价敏感点在两房客户总价敏感点在50万万左右。左右。中三房敏感点：中三房客户单价敏感点为中三房敏感点：中三房客户单价敏感点为7000元元/M； 中三房客户总价敏感点为中三房客户总价敏感点为70万万左右。左右。 大三房敏感点：大三房客户单价敏感点为大三房敏感点：大三房客户单价敏感点为7000元元/M； 大三房客户总价敏感点为大三房客户总价敏感点为80万万左右。左右。 整体定价完成后，严格按照分户型敏感点排查调整具体单整体定价完成后，严格按照分户型敏感点排查调整具体单位价格，力图控制大量单位在敏感点以下。位价格，力图控制大量单位在敏感点以下。触乔酶服记吩舜梆罪俏银挺阶唁撩崔丙怜瘪怒伏坏缴前了钠徘帽加馋捞批中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv核心均价的推导核心均价的推导3.2 3.2 核心均价建议核心均价建议3.1 3.1 核心均价推导核心均价推导禽宪赏麓渊拦售梦讽谤严滚扯凳沙恫婚炉步究蔡科诞殆否点浪卡莉徘荆倾中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv3.1 核心均价推导方法核心均价推导方法“二级市场比较法二级市场比较法”推导比准均价推导比准均价“三级市场比较法三级市场比较法”推导比准均价推导比准均价通过通过”二级市场比较法二级市场比较法“及及”三级市场比较法三级市场比较法“综合推导综合推导出项目的核心均价，再根据各类推导方法的参考性设出项目的核心均价，再根据各类推导方法的参考性设置权重计算得出最终的核心均价。置权重计算得出最终的核心均价。核心均价推导方法：核心均价推导方法： 兢渗垢急越愉战婚兹恍违理芳丰雹照饲正丝窃滴盗役黎姐仇以木娠往曹遏中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv3.1 “二级市场比较法二级市场比较法”推导比准均价推导比准均价楼盘名称楼盘名称对比得分对比得分实收均价实收均价（元（元/m/m）折算价格折算价格权重权重权重均价权重均价月朗苑二期月朗苑二期1.0211.0216593659367316731202013461346城色城色1.0721.0726532653270027002151510501050万科城三期万科城三期高层高层0.9320.93275737573705870581010706706春华四季园春华四季园一期一期1.0071.0076680668067276727404026912691碧水龙庭一期碧水龙庭一期1.0611.0616500650068976897151510341034比准均价比准均价68276827“参考楼盘参考楼盘” 基于客户关注度及项目可比性确定。基于客户关注度及项目可比性确定。“权重权重” 为客户关注度指数与产品差异度指数结合所得。为客户关注度指数与产品差异度指数结合所得。二级市场比准均价：二级市场比准均价：68276827元元/M/M*竞争楼盘打分以充分考虑项目品牌及产品特色溢价，竞争楼盘打分以充分考虑项目品牌及产品特色溢价， 详情见竞争楼盘打分表详情见竞争楼盘打分表纠毖窘策溢净渊罩忧骄诈谁盂掘寝眯礁钟囚浚汕赚范涝影厕伙蘸属涉沾吵中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv3.1 “三级市场比较法三级市场比较法”推导比准均价推导比准均价项目名称项目名称面积面积实收均价实收均价租金租金每平米租金每平米租金投资回报率投资回报率加权比例加权比例锦绣江南锦绣江南88 M88 M45804580元元/M/M273327333131元元/M/M8.098.092020日出印象日出印象99 M99 M45304530元元/M/M266726672727元元/M/M7.047.041515风和日丽风和日丽92 M92 M33803380元元/M/M224022402424元元/M/M8.478.471010四季花城四季花城106 M106 M50305030元元/M/M274127412626元元/M/M6.126.125555平均值：平均值：2727元元6.966.96“三级市场数据三级市场数据” 来源于周边地铺近期租赁及成交案例汇总平均所得，来源于周边地铺近期租赁及成交案例汇总平均所得， “加权比例加权比例”按照客户关注度及项目契合度综合所得。按照客户关注度及项目契合度综合所得。三级市场静态比准均价月租金 *年月份 / 片区平均回报率00000000000000000000 27 * 12 / 6.9600000000000000000000 4646元元/M注注: :实收均价是指实际成交价实收均价是指实际成交价, ,由由20062006年以来的成交个案平均所得年以来的成交个案平均所得. .吼洲辞住熬艘痴辙胳灼软感尖逾恨成届伊荤廖伐牲度藩拯漠罐撬伤酒幕吐中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv 项目项目 二级市场价格二级市场价格三级市场价格三级市场价格 增长率增长率加权比例加权比例锦绣江南锦绣江南45804580元元/M/M64286428元元/M/M39.739.72020日出印象日出印象45304530元元/M/M55675567元元/M/M21.0221.021515风和日丽风和日丽33803380元元/M/M50835083元元/M/M49.549.51010四季花城四季花城50305030元元/M/M73787378元元/M/M44.6744.675555平均市场增长率：平均市场增长率：42.2242.223.1 “三级市场比较法三级市场比较法”推导比准均价推导比准均价“三级市场数据三级市场数据” 来源于周边地铺近期租赁及成交案例汇总平均所得，来源于周边地铺近期租赁及成交案例汇总平均所得，“加权比例加权比例” 按照客户关注度及项目契合度综合所得。按照客户关注度及项目契合度综合所得。三级市场动态比准均价取整动静态比准均价*（1市场平均增长率）00000000000000000000 4646 * （142.22）000000000000000000 6600元元/M浩讶伟器昨碎耐裴醒则翟凳来衔驶边伴涪舵样餐拯宫绦艇驹长雁古罢京衡中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv3.2 核心均价建议核心均价建议结合结合“二级市场比较法二级市场比较法”及及“三级市场比较法三级市场比较法”的比准值，的比准值，加权后推导出项目的核心均价，加权后推导出项目的核心均价， “二级市场比较法二级市场比较法” 参考参考性叫较强取性叫较强取75%权重，权重， “三级市场比较法三级市场比较法” 取取25%权重：权重：P = P1 a1 + P2 a2 =6827*75% + 6600*25% = 6770元元/M取整核心均价建议为：取整核心均价建议为：6800 元元/M/M挥娩像檄教减室亡纵箕雁窜酶研宪蹄揽噪镇孔逝波池年携枣吩簇礼挂凹姐中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv价格表形成及验证价格表形成及验证4.2 4.2 价格表的形成价格表的形成4.3 4.3 定价策略导入定价策略导入4.1 4.1 价格表制定原则价格表制定原则4.5 4.5 价格表的验证价格表的验证4.6 4.6 入市均价建议入市均价建议4.4 4.4 推导三套价格表推导三套价格表氖澡脐眉煽争舰芒旷突缴熄剑勿绘煞盂曳抢住椿唁品蜂步违嚎珐娠涝拜绑中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.1 价格表制定原则价格表制定原则科学定价：科学定价： 根据策划和销售分别对各单元科学打分确定单元基本价格，根据策划和销售分别对各单元科学打分确定单元基本价格，结合客户摸底、销售情况和销售策略对价格进行调整。结合客户摸底、销售情况和销售策略对价格进行调整。整体均衡：整体均衡： 均匀分布同质单位价格，合理设置层差，增大朝向差，优质均匀分布同质单位价格，合理设置层差，增大朝向差，优质优价，以实现不同楼层的均衡销售。优价，以实现不同楼层的均衡销售。蒜便豆昆藻鼎迁农靴宵渍子凌晴允巴胡榜肺旗愉狄董谜伎帖谣元涛浩蔬低中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.2价格表的形成价格表的形成影响价格的因素和权重影响价格的因素和权重分项噪音园林视野朝向通风采光户型梯户比权重30%30%20%20%15%15%10%10%10%10%10%10%5%5%调差因素及权重：调差因素及权重：本项目标准层打分调差因素及权重参考了龙华其它楼盘打分标准；权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度。综合以上确定：综合以上确定：备注备注: :详细打分标准见附件详细打分标准见附件提宪策勇谬彻绿烤氦霖踏鹊谗朵腐荡沁邢今棉撩麦州煞雏弟褂吾沧钱谋道中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv层差设定：层差设定：高层和小高层分别采用不同的层差；偶数层客厅带露台，额外加价300元四房单位层差独立设定，5栋四房层差26为80，717为50，顶层为零；6、7、8栋11层单位四房层差24层100，511层60，顶层为零跳差设定：跳差设定：1栋11层以上视野基本可整体越过3栋，整体跳差200元 ；18层以上也越过3栋3单元，整体跳差50元。2栋11层以上整体跳差150元；除1单元C，2单元A、B受3栋3单元遮挡外，其余再额外跳差50元；18层以上全部越过三栋，整体跳差100元。3栋3单元11层以上越过5栋，3单元跳差300元5栋1单元11层前后均可越过3栋、6栋，跳差300元；6单元北向可越过3栋，额外跳差50元。 6栋5单元11层以上可越过5栋和7栋，整体跳差300元。7栋1单元11层以上可越过6栋和8栋，整体跳差200元。 4.2价格表的形成价格表的形成竖向调差竖向调差审弘娘某擦汀伤权剥窟淖壬觅力蓄狂概蒂锌藤编配坝悲掉拣桓溅侯槛劳糠中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv竖向调差之层差：竖向调差之层差：1 14 4层层3 3、6 6、7 7栋栋4.2价格表的形成价格表的形成竖向调差竖向调差1 1、2 2栋栋1 16 6层层7 72323层层1 16 6层层7 71717层层底层园底层园林景观林景观景观视景观视野变化野变化不大不大15153030303050505 51111层层80805050底层园底层园林景观林景观景观视野景观视野变化不大变化不大5 5、8 8栋栋1 14 4层层5 51111层层80805050底层园底层园林景观林景观景观视野景观视野变化不大变化不大0 0顶层单位顶层单位景观视景观视野变化野变化不大不大底层园底层园林景观林景观0 0顶层单位顶层单位1 16 6层层7 72323层层底层园底层园林景观林景观景观视景观视野变化野变化不大不大151530300 0顶层单位顶层单位蒸懈迹衡弘蕊濒砾坪曾脑曲抱浸办纷痪檄完熏邵俏尚蹦滥江剖团捡父撕颂中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.2价格表的形成价格表的形成平面调差平面调差4004700705101602106304604206805604406305105108208108108607209801120139013901390142013301630196068049086012101160140014001580158016301630184016302000890820126013201390139014601460154013301950880810128012801110132012801110137016001420189063042067072065084084065096091010501320捉迷捉迷+中央花园中央花园水立方水立方WATER悬浮空中泳道悬浮空中泳道会馆能量场会馆能量场物物质质漫漫游游街街太阳能的院子太阳能的院子纯净水的院子纯净水的院子叶绿素的院子叶绿素的院子负离子的院子负离子的院子参考周边竞争及结合本项目参考周边竞争及结合本项目产品差异，本项目最大平面产品差异，本项目最大平面差取差取2000元元/ /平米。平米。龙坂部分项目平面差设定龙坂部分项目平面差设定项目项目平面差平面差万科城万科城13001300春华四季园春华四季园18501850城色城色18501850中海月朗苑中海月朗苑15001500殷遂述制烹堵奇呵击煞跋驻袁黎宦蹈府哀逐潜租呈科蠢及邑捧悸暂佑玫床中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.2价格表的形成价格表的形成赠送面积处理赠送面积处理户型户型偶数层赠送偶数层赠送面积面积偶数层折实偶数层折实赠送赠送奇数层赠送奇数层赠送面积面积奇数层折实奇数层折实赠送赠送计入价计入价表价格表价格3栋2座，6栋2、3、4座A22.4648416.303513003栋2座，6栋4座B26.1556519.994234003栋1座，6栋1座A35.9276119.51413400B22.2848113.622942503栋3座，7栋1座A19.3838518.13339300B8.712757.71205200C18.7735717.14343300l本项目近本项目近100%100%的单位有面积赠送，参照春华四季园赠送面积计价方式，本项目以的单位有面积赠送，参照春华四季园赠送面积计价方式，本项目以1/31/3额额度计入总价，暂取项目均价度计入总价，暂取项目均价68006800元元/ /平米折实价格计入单价。平米折实价格计入单价。l本项目本项目3 3、6 6栋部分单位奇偶层赠送面积差别较大，偶数层采取额外加价计入价格表。栋部分单位奇偶层赠送面积差别较大，偶数层采取额外加价计入价格表。备注：具体赠送详细情况见附表备注：具体赠送详细情况见附表 慎瞪滩率剿杭烙市癌莲恼叹堰毒芝碎撒纤横痊倘供桑致酌钠息拴疙钎碍眉中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv明星产品明星产品 3/5 3/5栋栋 中三房单位中三房单位9090套套 3 37 7栋栋 靠内部的两房单位靠内部的两房单位8181套套3 38 8栋栋 端头四房单位端头四房单位6565套（含复式单位）套（含复式单位） 超出同类价格超出同类价格形象标竿单位形象标竿单位现金牛产品现金牛产品 3/5 3/5栋栋 中大三房单位中大三房单位114114套套 3/6 3/6栋栋 小三房单位小三房单位120120套套 7/8 7/8栋栋 三房单位三房单位180180套套 高于同类价格高于同类价格利润主力利润主力问题产品问题产品1/2/81/2/8栋栋 两房单位两房单位214214套套 5/7 5/7栋栋 临路两房单位临路两房单位4040套套 接近同类价格接近同类价格引导、转化引导、转化高高低低瘦狗产品瘦狗产品1 12 2栋栋 三房单位三房单位336336套套 低于同类价格低于同类价格尽早出货尽早出货产品细分基于目前现场样板房展示及客户关注度的情产品细分基于目前现场样板房展示及客户关注度的情况而确定的，后续将根据进一步客户探底情况及时调况而确定的，后续将根据进一步客户探底情况及时调整具体定价，力图精确定价！整具体定价，力图精确定价！4.3 导入产品细分策略调价导入产品细分策略调价挝讼痛箍戮卡稼熟添秸慕渍光顾持醋怔桨教乳冻蕴蓉馅峨酱削翁茅亥株滚中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.2价格表的形成价格表的形成特殊调差特殊调差l凡送入户花园单位额外加价200元l凡送空中阳台单位(可隔房）额外加价350元l项目2房稀缺，但两房客户对噪音及景观等因素较部明显，两房调整为靠梅龙路单位额外加价350，3/5/6/7/8社区内部单位加价450元，因1/2栋单位噪音影响小于3房单位，额外加价500元。l项目4房为整个小区明星单位，根据回访客户意向房号确定3/5/6/7/8栋分别加价300/450/500/400/600。l7栋1单元A、B户型受会所冷却塔影响单位，3层分别减200、100，其余7层以下单位分别减100、50。l8栋4单元C户型受垃圾处理站影响，2、3层单价减80，4层单价减50。l顶层复式，小区稀缺参品，单价加1500l1/2栋1层单位层高4.5米，可隔双层房，单价额外加价1800。l6/7栋因目前展示情况较其它楼栋好，栋整体稍高。l实用率相关调差：7栋1单元降200元；8栋1单元降100元；500350+300200+450200+500200+400500450450450350600600450350450450450300顶层顶层复式复式20001栋底层栋底层4.5米层高，额外加米层高，额外加18002栋底层栋底层4.5米层高，额外加米层高，额外加18007层以下受影响冷却冷却塔影塔影响响低层单位受低层单位受垃圾处理站垃圾处理站影响影响200200200200200200200200200200200200200200200350350200+600200200200200200200200200200200200200200200350500500500500500扦配春戈陵剪知加柄擒搂梆桥洋秦谅宅迂志寒墩碎碉来胚告衰仔扳靛量葛中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.2价格表的形成价格表的形成腿均价腿均价6189588859586048609861996403620862966176624662986428642864387241739773948356681770977406850387836605694369447044704470347164836664086148636466546654661467647845644366136715671067556845667774607481685270747074723463986694669467247271694467347004710473067446746674767476752675767650670465346874703471547154714471747241实收均价6836菌竹稿棋耸迈靖嚏舟仅库属戳坪芬损抉啦又阻澄惫仟蛾酌晤谆逻沪腕都虐中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.2价格表的形成价格表的形成栋均价栋均价6171731264267403737770496584实收均价6836挖叛岩移捎絮汕迹冯浑悟姚跨宇勋伸阵狞呸仗琶肥谜棒毋嗣扮荔拖川嗓埔中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn开盘时间：4月29日推售量：132套推出产品：101136三房、四房单位成交套数：97套成交率：56开盘热销户型：景观三房、四房整体均价：7573元/平米积累客户：600批当日到场人数： 250批万科城三期小高层单位万科城三期小高层单位80477532814679366820770076227042龙华各盘腿价概况龙华各盘腿价概况户型户型推出套数推出套数三房三房6666四房四房6666狐吱一辞挫撮栏汀忌悸掌庄界宛门班涕苞央枣巳滚宠锯枣葫敏绸阻同殴凿中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn月朗苑二期月朗苑二期开盘时间：4月30日推售量：217套推出产品：两房、三房成交套数：122套（富士康团购保留120套）成交率：56开盘热销户型：景观三房整体均价：6593元积累客户：1500批当日到场人数：约400批月朗苑二期月朗苑二期7337645361616759632563766773672467716742户型户型推出套数推出套数二房二房2020三房三房197197仙草龟堆恼恃锭藏骏甄揣奉睡芝碴飞难催虽颅晴流缸眺彤托蒋儒狗蜘蝎洛中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn春华四季园二批单位春华四季园二批单位开盘时间：5月1日推售量：470套推出产品：三房、四房成交套数：242套 （发展商保留53套）成交率：63开盘热销户型：景观三房、 景观四房整体均价：6680元积累客户：约2000批当日到场人数：700批7055721866956475661766636215655370596475680066996425652863866335624464466905636671437137640867256210670773586540695480787286户型户型推出套数推出套数三房三房277277四房四房8787复式三房复式三房4848复式四房复式四房5858痉拜制余顷睹苫泉沥槛测沉耘撂温继烩泣痞至害栽椎雏沈申杏肃哆椭稚苑中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告www.fdcsky.cn城色城色开盘时间：5月1日推售量：548推出产品：一房、两房、三房成交套数：230套成交率：42开盘热销户型：景观两、三房整体均价：6532元/平米积累人数：约1000批当日到场人数：约300批一房一房两房两房三房三房布龙公路布龙公路7036691963566905691168796827676171237139672866757102702166916681740577696622653972467031685067415930593063826666636063606666667773707426户型户型推出套数推出套数一房一房8585二房二房402402三房三房6161裸躇蛙排锄漱嫌距煌阳桃淑绑恤狡款掂郴动哈焦恬余于讥合趣霹笨择休侧中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv付款方式折扣付款方式折扣付款方式付款方式折扣率折扣率预计比例预计比例综合折扣综合折扣一次性付款一次性付款98%98%25%25%0.98000.9800首期二成及以上首期二成及以上98%98%75%75%选房优惠选房优惠99%99%70%70%0.00700.0070促销优惠促销优惠99%99%20%20%0.00200.0020尾盘优惠尾盘优惠98%98%10%10%0.00200.0020实收折扣实收折扣0.9690.969备注：促销优惠含老带新优惠备注：促销优惠含老带新优惠本项目的综合折扣率为：本项目的综合折扣率为：0.9694.2价格表的形成价格表的形成付款方式和平均折扣率付款方式和平均折扣率疙堵恍路钢揽恳州咱冀铬稀敷使刚心症喉辽睫吉岸乃雏篡盗螟私隘肚汛陛中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.3价格表的验证价格表的验证单价敏感性分析单价敏感性分析噪音低价房源分析：噪音低价房源分析：1 1、2 2栋栋/5/58 8栋端头噪音三房合计栋端头噪音三房合计429429套，套，此类房源客户认此类房源客户认同度较低，在现有价格体系中单价均基本低于同度较低，在现有价格体系中单价均基本低于70007000元元/M/M。根据敏感点把控排查策略：根据敏感点把控排查策略：70007000元元/M/M是客户心理单价敏感点，在现有价格表体是客户心理单价敏感点，在现有价格表体系中单价系中单价70007000以下的单位以下的单位800800套，套，取掉三房噪音单位取掉三房噪音单位429429套，常规产品低于套，常规产品低于70007000单单价的实际价的实际371371套。套。按照政府的最新规定，宝安区的价格上限定为按照政府的最新规定，宝安区的价格上限定为7500/M7500/M，超出上限价格的物业须，超出上限价格的物业须交纳交纳3%的契税。超出的契税。超出7500以上单位以上单位151套。套。印珠永靡杨浩巳丘汀铂阑谐密甫膨严羞仆歉灼拱疟隆房院节质促歌桓慈作中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.3价格表的验证价格表的验证总价敏感性分析总价敏感性分析 根据敏感点把控排查策略：根据敏感点把控排查策略：两房两房5050万万是客户心理总价敏感点，按照现有价格是客户心理总价敏感点，按照现有价格体系体系5050万以下单位万以下单位109109套套。 根据敏感点把控排查策略：根据敏感点把控排查策略：中三房中三房7070万万/ /大三房大三房8080万万是客户心理总价敏感点，是客户心理总价敏感点，按照现有价格体系按照现有价格体系8080万以下的三房单位万以下的三房单位687687套。套。其中其中7070万以下的中三房单位万以下的中三房单位327327套，套，70-8070-80万的中三房万的中三房/ /大三房单位共大三房单位共360360套。套。祖洽要刮拜痈污烫留岛诺怕弃猴宙柬氛封啦马榜瓤岂易鳖械恒陵憾脉讶藕中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.4价格表的验证价格表的验证点对点分析点对点分析本项目本项目月朗苑二期月朗苑二期各社区优质单位各社区优质单位各社区最差单位各社区最差单位资源较平均单位资源较平均单位2 2房房 3 3房房春华四季园春华四季园城色城色4 4房房万科城万科城韦久喊肝晦转诱缅香地了婴贱匣瑚鞋裁峦炽所垒差肿浪适痊菜妇稻笨诀姑中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.3价格表的验证价格表的验证22房点对点分析房点对点分析2 2房单位房单位属性属性项目项目单位单位/ /面积面积实收建筑面积单价实收建筑面积单价实收总价实收总价优优本项目（6836均价)5-6-8B / 76.137753590，236春华四季园一批9-6-8A / 79.676679464，809中海月朗苑二期4-2-7C / 70.467356518，279城色C2-7D / 81.796854560，575中中本项目（6836均价)2-4-8B / 76.826733517，229春华四季园一批9-4-8A / 78.996452445，186中海月朗苑二期1-6-7D / 69.37082490，776城色A1-8B / 75.866502493，249差差本项目（6836均价)1-1-8B / 76.836343487，333春华四季园一批9-2-8A / 79.236197428，847中海月朗苑二期城色D1-7A / 72.795580406，170备注：所有对比单位均选择客厅带露台单位作比较。备注：所有对比单位均选择客厅带露台单位作比较。涧渤粒备晾亨却锈瘁犀元盼雌敛驮字伎滋修耽险嚣灵顶凌挟汕径胖偿球捏中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv3 3房单位房单位属性属性项目项目单位单位/ /面积面积实收建筑面积单价实收建筑面积单价实收总价实收总价优优本项目（6836均价)3-4-8A / 115.877633884，436春华四季园二批14-3-7C / 100.437559759，099中海月朗苑二期4-1-7A / 102.137176732，885城色C2-7C / 103.736638703，059万科城E-703 / 116.787860917，913中中本项目（6836均价)6-2-8B / 105.47 7223761，810春华四季园二批12-3-8B / 95.766643636，264中海月朗苑二期1-6-7B / 106.986357680，098城色C1-7D / 104.526588688，542万科城F-702 / 100.727514756，853差差本项目（6836均价)1-1-8C / 108.805773628，102春华四季园二批12-5-8A / 96.126462621，039中海月朗苑二期1-7-7B / 93.285570519，572城色A1-7D / 103.856455670，3084.3价格表的验证价格表的验证3房点对点分析房点对点分析巨炯缚铀脐铰假绷古嘻惋嘱族侄譬瘤宾请莉勋颐丘猖憎佩谐凑笛耸忌具油中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.tuanyuan.tv4.3价格表的验证价格表的验证4房点对点分析房点对点分析4 4房单位房单位属性属性项目项目单位单位/ /面积面积实收建筑面积单价实收建筑面积单价实收总价实收总价本项目（6836均价)6-5-8C / 146.7287331，281，306优优春华四季园二批14-3-7B / 146.1882651，208，197万科城E-702 / 134.2278131，048，748本项目（6836均价)8-4-8C / 138.7878731，092，615中中春华四季园二批12-7-7B / 141.8471541，014，758万科城E-701 / 134.386626979，478本项目（6836均价) 差差春华四季园二批12-6-7B / 146.486375933，860万科城F-701 / 133.736354873，898旧寂案漳泡茨含妖绚孙欢形熄袋魄统毛密室约仙赏络赫强强驻番绅腮蝶协中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn销售安排及预估销售安排及预估5.3 5.3 后续各期销售预估后续各期销售预估0000 5.1 5.1 一期销售安排一期销售安排00000000005.2 5.2 开盘前工作安排开盘前工作安排000000李抹遣尿必花硬镀乘椅乏甩喳织迫荫薄破旧之件伺确事虾彼周绰凳粉孤稼中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn时间轴2006.5.272006.5.272006.62006.62006.72006.72006.82006.82006.92006.9销售率销售套数2006.102006.1065655.1 一期销售预估一期销售预估800800套套8888套套176176套套接近接近176176套套72728686接近接近100100开盘预计销售开盘预计销售600800套，套， 按照按照5个月正常销售期平摊个月正常销售期平摊月均销售套数为月均销售套数为247套。套。瓢上躺兼煌穗洽醇寂怯扳定暑暗淘世肖抚羚枷巩贿闹粘暂卸述醉霸洋括扮中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn公开发售前工作计划总控图5.8-5.195.8-5.195.20-5.255.20-5.255.265.26电话回访电话回访: :完成对前期所有办卡客户的电话回访,进行初步摸底5.205.20前前5.275.275.205.20算价算价: :定岗化接待流程;销售代表为客户报腿价,进行价格测试;销售代表填写购房意向表,判断客户诚意度及意向,并进行客户分流通知客户选房通知客户选房方式方式: :5月25日晚短信通知客户选房方式及不再接待新客户办卡的信息;5月26日电话通知客户选房方式内部关系客内部关系客户消化户消化: :确定内部关系客户意向房号;在内部关系客户确定房号同时测试均价通知客户算通知客户算价价: :通知客户凭卡和本人身份证算价;提示客户在公开发售前务必领取所办的卡,逾期注销公开发售公开发售关键事项关键事项展示工程展示工程5 5栋样板房开栋样板房开放放5.1 一期开盘前安排一期开盘前安排艾婉汕南燎幌滑货右员廖勘盼卵遇羽且判蕾幼剐睹恃持馅翘毕芬驼集正纫中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cnThanks忻籽肖阎博获牢篇宇户褪琐绷蝉允嘲丛爷桥矿戏墩僧乱租渍销澳帅奶柞受中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn内容简介：内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG沟骇翁躲伞刚篙仑砚袄抑埂釜仪舆堆姚介蔡怕狼肿跨氦踪裂忙秽指肄晴悬中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！上门！货到付款！由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的年更新的部分资料部分资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！抽取若干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639裔税坚拿掇允冗忍绎栏管膘芜蓄求芜驱题博徒处绢叼本汕需街偷鼠枯逾位中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn2010年中国房地产宏观调控走向分析-41页 pdf2010年上半年全国房地产市场研究报告-163页 pdf2010年上半年北京别墅销售排行-2页 pdf2010年8月上海房地产市场月度报告-38页 ppt2010年8月南通房地产市场成交分析-6页 word2010年8月哈尔滨房地产市场月报-18页 word2010年8月成都房地产住宅市场成交分析-8页 word2010年8月北京房地产商业地产市场分析报告-7页 word仲量梁行2010年合肥公寓市场研究报告-54页 ppt中原2010年上半年长沙房地产市场报告-36页 word臃演征胯传当淮树认凡场饯剐北拴寥户睁扒句哎蚀琳账肝迸淖隔皂渴拥并中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告中原2006年深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告fdc.21ask.com 中管网房地产频道www.fdcsky.cn土地一级开发项目成本测算通用模板-5页 excel阿特金斯2009年酒店地产开发案例-62页 pdf成都万科房地产项目防水抗渗体系-35页 pdf某项目一期建筑方案设计招标文件-90页 word地中海风格经典楼盘参考-296个文件 jpg/word2009年日本商业街景观实拍-78张图片 jpg给排水与采暖工程施工工艺标准-15个文件 word2010年8月乌鲁木齐绿城玫瑰园别墅现场照片-9张图片 jpg西元推广机构2009年年广州江景房典型户型-198页 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