领秀城秀城商商业综合体合体项目目 领秀城商业综合体位于济南市市中心正南方，鲁能集团开发的领秀城大型房地产项目一角。综合体项目紧邻103省道和二环南路，占地约10.5万平方米，总建筑面积41万平方米，含购物中心、五星级酒店、服务式公寓和甲级写字楼各一处，建成后将成为辐射济南市南部的新商圈。 领秀城商业综合体内，购物中心部分共六层，总建筑面积13.8万平方米，可租赁面积 11.7万平方米，是济南南部最大的单体商业项目。定位为注重家庭体验的全景式购物中心，全面满足都市家庭和潮流人士的休闲消费需求。 一一 济南市宏观市场分析济南市宏观市场分析济南市城市概况济南市城市概况 济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。一。城市面积：8227平方米城市人口：681.4万人 济南市现辖6个市辖区、3个县、代 管1个县级市 市辖区：市中区、历下区、天桥区、 槐荫区、历城区、长清区 县： 平阴县、济阳县、商河县 县级市：章丘市 济南市经济发展概况济南市经济发展概况自2003年起至今，GDP增速保持在12%以上；济南GDP持续稳定增长，2009年达到了3351.4亿元，年增长率为12.2%； 2010年上半年，GDP完成1821亿元；济南人均GDP在2009年达到了50376元，年平均增速为11.3%，逐年 稳定增加。济南市经济发展概况济南市经济发展概况济南社会消费品零售总额在2009年达到了1617.9亿元，增速为19.3%；2010 年上半年，已完成805.6亿元；近年来，社会消费品零售总额增速明显加快，城市居民的消费能力有了显著 的提高。济南市经济发展概况济南市经济发展概况自2003年起至今，人均可支配收入显著提升，2009年增长为22721.7元；2010 年1-6月统计，人均可支配收入达到12128.4元；人均消费性支出2009年达到了14764.3元，同比上年增加了6.2%，2010年1-6 月完成7662.3元；济南居民消费能力及消费水平不断提高，但济南市居民属保守型 消费类型。 二二 济南市商业市场济南市商业市场济南市商业市场特点济南市商业市场特点现有商业发展特点现有商业发展特点以传统百货、大卖场、街铺、社区底商为主，未来将陆续有购 物中心项目入市；商业形式商业形式集中分布于传统核心商圈-泉城路商圈，随着商业市场的进一步成熟，商业开始 呈现多中心分布的趋势；商业分布商业分布现有商业项目体量都相对较小，商业面积集中于20000-40000平方米之间；商业体量商业体量档次普遍以中档为主，商业同质化严重；硬件设施老旧，许多项目面临进一步的升级改造；商业档次商业档次以济南城市居民为主，兼顾商务旅游人群；目标消费群目标消费群受制于传统商业类型的限制，模式较为单一，商业项目以零售为主导，餐饮、休 闲娱乐业态比例较少，缺乏大型一站式购物场所。商业业态商业业态济南市商业发展趋势济南市商业发展趋势 随着未来众多大体量、综合化的商业项目的入市，将带来全新的商业理念及购物环境，济南商业市场将面临新一轮的升级改造。三三 鲁能鲁能购物中心简介购物中心简介项目概况项目概况泉城广场泉城广场舜舜耕耕路路二环南路二环南路BRT3号号线终点站线终点站大观园大观园英英雄雄山山路路 鲁能领秀城项目位于济南市市中区南部柏石峪地区，距离市中心15分钟车程。 项目总规划面积约为419万平方米，截至目前已经开发约189万平米，预计未来居民将达到10-12万人，社区已经相对成熟。项目商业规划项目商业规划A3A2C2A2商业规划占地商业规划占地1.74公顷，公顷，地上建面地上建面2.1万平米万平米C2商业规划商业规划占地占地4.46公顷，公顷，地上建面地上建面5万平米万平米A3商业规划商业规划占地占地10.56 公顷，公顷，地上建面地上建面17万平米万平米领秀城商业配套规划用地16.76公顷，地上建筑面积约24万平米。其中， C2 、A2 、 A3三地块，形成项目最主要的商业带，A2商业是连接A3和C2商业的步行商业走廊。四四 鲁能鲁能领秀城购物中心领秀城购物中心A3地块商业中心地块商业中心A3地块定位于建设地区商业中心，地块位于领秀城项目西侧，依傍103省道和二环南路，规划为辐射济南市南部乃至整个济南地区的新商圈。A3地块占地面积约10.5万平方米，物业功能集商业、酒店、办公、服务式公寓及绿地广场于一体。A3二环南路二环南路103省省道道项目机会分析项目机会分析 通过项目竞争策略分析，本项目适宜开发的商业面积约为15万平方米。市场空白点市场空白点15万平方米万平方米项目目标消费群项目目标消费群备注：本项目目标消费群的主次是从下而上备注：本项目目标消费群的主次是从下而上项目商业主题定位项目商业主题定位家庭体验全景式购物中心家庭体验全景式购物中心倡导时尚生活、家庭欢愉倡导时尚生活、家庭欢愉全面业态组合，满足家庭消费需求全面业态组合，满足家庭消费需求特色餐饮荟萃，尊享各色美味佳肴特色餐饮荟萃，尊享各色美味佳肴缤纷娱乐共享，完美体验多元生活缤纷娱乐共享，完美体验多元生活项目档次定位项目档次定位以以中中-中高档定位中高档定位作为本项目的主基调，与项目整体品质、目标消费群需求相匹配；作为本项目的主基调，与项目整体品质、目标消费群需求相匹配；零售业态通过引入当地消费认知度较高的中零售业态通过引入当地消费认知度较高的中-中高档品牌以及快速服饰类品牌为主；中高档品牌以及快速服饰类品牌为主；休闲娱乐、餐饮、服务配套业态注重在符合区域消费水平的前提下适当提升品质；休闲娱乐、餐饮、服务配套业态注重在符合区域消费水平的前提下适当提升品质；卖场主要满足周边人群的日常消费需求，改善区域综合商业环境；卖场主要满足周边人群的日常消费需求，改善区域综合商业环境；定位依据定位依据l区域商业缺乏中区域商业缺乏中-中高中高 档商业档商业l目标客户群范围广目标客户群范围广l市场接纳度高市场接纳度高l业态组合灵活业态组合灵活l招商及开店周期适中招商及开店周期适中l租金收益较有保障租金收益较有保障l业态及定位调整空间业态及定位调整空间 较大较大四四 鲁能鲁能领秀城购物中心平层布局图领秀城购物中心平层布局图本项目优势济南市2011年住宿餐饮销售额323.2亿元。近年来，济南的餐饮业发展非常迅速，据有关方面的统计，餐饮业的增长率要比其它行业高出十个百分点以上。可以说济南正迎来一个餐 饮业大发展的时期，市场潜力巨大，前景非常广阔。1、交通优势 济南目前有的泉城路、花园路、英雄山路等大型成熟商圈都受到交通及停车位的限制，难以向外延伸发展。项目距离市中心仅有6公里，开车只需十几分钟，目前可通过英雄山路直达项目，政府规划的舜耕路南线正在施工中，预计年底开通，将直达本项目，是未来主要的行车路线；市政府正在规划纬二路-英雄山路快速公交系统，项目未来交通条件将更加便利。2、济南市商业发展态势 济南南部是大型商圈的空白点，本项目处于济南南部区域中心，是国本项目优势院批准的区域商业中心，根据规划，这里将是一个大型的新商圈。本项目的市场空间较大，能够争取到较大部分区域消费市场，以综合性地区商业和服务性社区商业支撑，凭借全方位业态优势产生极强的商业聚合力，发展潜力巨大。 3、南部餐饮特色街 通往项目的英雄山路，东邻英雄山风景区，西靠驻军要地，南接济南南大门，北连八一立交桥，南北延绵十余里，目前英雄山路沿线已形成大到倪氏、皇家花园、西北假日、浙江大酒店、重庆小天鹅这样顶级的餐饮集团，小到地方小吃应有尽有的局面，形成济南市特色餐饮一条街，终日一派繁华景象，是一个政治、经济、文化的交汇中心。谢谢谢谢