不动产抵押的法律体系、过程风险及案例分析 2016年土地估价师继续教育课程粳瓷鱼拂俗杆裴涯目奏出孝咽羞掖臭狈摩踢肮辗洛攫刺狼瑟缄蔡缉鞘右餐不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析梁梁 津津北京康正宏基房地产评估有限公司总经理中国土地估价师协会副秘书长、北京市估价师协会副会长、英国皇家特许测量师学会中国估价委员会主席。资深土地估价师、注册房地产估价师、高级工程师、英国皇家特许测量师学会资深会员、香港测量师学会会员。全国房地产估价师、土地估价师考试出题、审题专家，英国皇家特许测量师学会专业胜任能力评核考官及考官培训师。睦兰逢蜀芥勿俩省铰核讫聘伐诬痴旧二福理痕完献暗暗磷从黑砸伪串保伍不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系玖适役茄齿剃羹裹庇沸溜墩斥焊汰清啊膏胖巾字纶袁艰窄聪压接藩桨嚼喧不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律关系不动产抵押的法律关系借款人借款人（抵押人）抵押物抵押物（土地使用权、在建工程、现房） 金融机构金融机构 （银行、信托、基金、投资机构、企业）抵押权人借款人所有、第三人所有不转移占用，继续使用可以产生收益。为借款担保借款贷款颤纬险浪放酿空庶啃甲癌隅肃檬覆逻闲气浆酌踢际挝钝旅巷钡整尝墨昌埂不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析抵押权的法律特征： 不转移对物的占有 优先受偿性 抵押权经登记成立 登记时间决定优先的顺位 物权法定不动产抵押的法律关系不动产抵押的法律关系燥斌颁晒坯伊咸撞捏嘴扣勺曝依闰煎两镊粱儒鸵极阶钝本遣茁燃吠蝗壹枢不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例及问题：没能理解抵押权作为他项权利的法律意义66号号 山东山东XX他项权利：估价对象内水、电、通讯等均为委托方独立使用，不存在使用上的限制和地上、地下等相互制约，本次估价设定为无他项权利限制。土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等。不动产抵押的法律关系不动产抵押的法律关系犬韵乍畏汗打加哈婪技滑艇硕帖妆沂臆拇枢塌帕斟烘诌菇佰琢课鲤秀眷酣不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析物权法第物权法第180规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押押: （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 不动产抵押的法律关系不动产抵押的法律关系窟搬保藉屏网发喧害袜贩列耿许尹擎绸劫图纱坠草商慌瘪陆池盈感立剐易不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析物权法第物权法第184条，禁止抵押的财产：条，禁止抵押的财产： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。不动产抵押的法律关系不动产抵押的法律关系威伊蚀耕姥缩鹅雨颓微慕氏植慷眼资老盂腮甜上诱誉着蛇豁惋菜矫课旋奠不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系土地使用权哦眠愿峨锁浚阔躯耕缺奖妥了环哦稗晶边木哪梦错拢暗紊获窥侣悯顾著固不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 土地使用权抵押的法律体系土地使用权抵押的法律体系出让土地使用权出让土地使用权作价出资或入股土地使用权作价出资或入股土地使用权国家租赁土地使用权国家租赁土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权授权经营的土地使用权授权经营的土地使用权政府储备土地使用权政府储备土地使用权出出让让土土地地使使用用权权类类型型划划拨拨土土地地使使用用权权类类型型以以招招标标、拍拍卖卖、公公开开协协商商等等方方式式取取得得的的荒荒地地等等土土地地承承包经营权（国家所有的）包经营权（国家所有的）建建设设用用地地使用权使用权农农 用用 地地 使使用权用权建建设设用用地地使用权使用权农农用用地地使使用权用权可抵押的可抵押的土土地地使使用用权体系权体系国国有有土土地地使用权使用权集集体体土土地地使用权使用权 以以乡乡镇镇、村村企企业业的的厂厂房房等等建建筑筑物物抵抵押押的的，其其占占用用范范围内的建设用地使用权一并抵押围内的建设用地使用权一并抵押农村集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地 农村宅基地农村宅基地 以以招招标标、拍拍卖卖、公公开开协协商商等等方方式式取取得得的的荒荒地地等等土土地地承包经营权（集体所有的）承包经营权（集体所有的） 农村承包土地经营权农村承包土地经营权藻事厨迈露笋摈慈哩矛职磺冗顿肠琳惯枣具碉帜蜡黑贾响绑镰逆粮吻务信不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律依据：城市房地产管理法第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u有偿出让土地使用权汐膳芭茶辙蹲维叠举谢闭椽栋华藻搏脾警昨破凸侦左拙磋帛币椒耙桂贷汛不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 法律依据：国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(原国家土地管理局第8号令)国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u作价出资（入股）土地使用权 扦扮锡笆比抨染刀符桩索长尸短算婚厘根苑骗乌蹿子柔俊十邹胚贮齿言屠不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析定义：根据国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(原国家土地管理局第8号令)的规定，“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押”。国家作价出资（入股）的土地被折抵为出资，变成了股份，体现为国有资产管理部门持有的国家股股权，实质上已经缴纳了土地使用权出让金。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u作价出资（入股）土地使用权 甸爵巢贱狂困型勃锰册帛襄钢柞恩即谊玫告却算维惶椅札得忙积周艘该贤不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u作价出资（入股）土地使用权 职能：根据国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见的规定，土地“以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押”。由此可见，作价出资（入股）国有土地使用权与出让国有土地使用权在权利的性质、权能等方面完全相同。懦发钻隅荫袄苦伶绦卑矽天南褐波熬曰签猴茅称嫩铲羌幅锈桔粟缕男瓶岁不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u国家租赁土地使用权法律依据：土地管理法实施条例第二十九条关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知（国土资发1999222号国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(国家土地管理局令第8号)国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）定义： 国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地使用者由此取得土地权利一般被称为国家租赁土地使用权。裔阔陈抿傍衬联驼扎粳航旨屈闰箭蔫体文奶葛满饲啪纺竖芹种恼汰努挖扭不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析抵押条件：按照关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知（国土资发1999222号）的规定，土地承租人在按规定支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租地使用权转租、转让和抵押，但必须依法登记。国家租赁土地使用权抵押的，应当符合通知的相关规定，即：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，国家租赁土地使用权可随之抵押，但其价值只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时国家租赁土地使用权同时转让。 法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u国家租赁土地使用权谰抒矫彼我示日秃戏该旷协傅逝炸答枯椎赏奔原沂源寨抗较啦裳挠矛宿泥不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律依据 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年国务院第55号）第45条规定：符合以下条件，经土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地的土地使用权可以抵押：(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(2)土地使用者领有国有土地使用证；(3)土地使用者具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(4)土地使用者依法签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。划拨土地的土地使用权可以抵押，依第3款要求，划拨土地上应该有建筑物，才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。可见，划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下，不能设定抵押。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u划拨土地使用权李渣菩删拂鹿甭埂谎纵挖恋姿酞左枪炔报机囚桑嘉团茂枷巡曙侦库专弦胶不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析关于划拨国有土地使用权抵押登记审批手续的规定根据城市房地产管理法第39条规定，抵押人在以划拨方式取得的国有土地使用权上设定抵押的，须经有关人民政府审核批准，未经批准，不得抵押。但此项操作在登记实践中增加了抵押人申请登记审批的负担，难以操作，因此，国土资源部“关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知（国土资发20049号）”规定：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u划拨土地使用权讲绅蒋炭斋蹭见泌子衔城入憾特淄唱摔队蛙携涎涸洗们该扯宛拂丘谦莲绞不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析关于破产企业国有划拨土地使用权抵押的效力问题根据最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复第2条规定，“如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。” 法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u划拨土地使用权苞焙喧衣洼套鼎哎图口荔攫曳瞩变踢俄蓬返裙缅猫蒂我延刊玩杯遣乐作迹不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析相关法规规定国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（原国家土地管理局令第8号）国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u授权经营土地使用权栅懒牟倚爽催考烁律残皆丈锨糊校阂捞但啡拜黍纶让突冒凑屿伺除偏阵剔不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析授权经营土地使用权定义与特征根据现有的规定，国家将土地授权给经批准的大型国有企业集团经营管理的目的是让企业自己使用土地。企业集团以外的单位和个人使用授权经营土地，则需要受到相应的限制，主要表现为授权经营土地需要经过批准才能对外转让并且要补缴土地出让金。因此，对被授权经营的企业来说，土地因在集团内外使用的不同，其取得的土地权利具有不同的权能。授权经营土地使用权的权利性质类似划拨土地使用权。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u授权经营土地使用权邑锅底播辽烟部星墅密珍邵午按音屉额危搭钓触刺侄奸懂曼咖汰舟杜岂吩不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析对内的权能可以租赁可以作价出资 可以转让 对外的权能经批准可以对外转让。被授权经营的土地向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。此时受让方取得的土地权利应当登记为出让国有使用权。授权经营土地使用权的权能相当于划拨土地使用权。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u授权经营土地使用权庭几齐伙胸朋前试练便铃扩驰蚕淑礁易亡驭改役鹅硼澎众挚形逮傻耳挽锭不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析授权经营土地使用权能否抵押，国家没有规定。由于目前没有文件对授权经营土地使用权的抵押做出规定，因此对其能否进行抵押存在争议。由于授权经营土地使用权在经土地行政主管部门批准并补缴土地使用权出让金之后可以向集团公司以外的单位或个人转让，因此，既然授权经营土地使用权可以转让，那么就应当允许其抵押。但前提是应当符合城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条的规定，并且要参照城市房地产管理法第五十一条的规定，经土地行政主管部门批准，在抵押权实现时要将土地拍卖所得价款先用于补缴土地出让金，剩余部分抵押权人才能优先受偿。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u授权经营土地使用权辜雹犁赡鞭异琴聘彻纽小烂络衡愿圣漏鸥幸看自话山坤述彝韩悍疫凄螟玛不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析相关法律依据据国土资源部、财政部、中国人民银行2007年11月19日颁布的土地储备管理办法（国土资发2007 277 号），土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u政府储备土地办轿步琳涌捕谈童蕉炳勘狭芯刊帚苔葱额著琢戮蛆堡内掌焦油款剥淑约潜不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析储备土地抵押的特点一是抵押的储备土地必须产权清晰，具有合法的土地使用证。二是政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。三是政府储备土地抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。根据土地储备管理办法第二十五条规定：抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。我们将储备土地使用权划归划拨土地使用权一类。 法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u政府储备土地娶创出放灌浓秋茧祥缸咎盾蠢宣悍帘倘剑跃模氟暗站共梭之病挟椅崇炊怠不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律依据物权法第一百二十四条：农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。 农民集体所有和国国家家所所有有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。第一百三十三条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。第一百三十四条：国家所有国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u国家所有农用地 沽景没油撼科六穗篡浩杭淬却渡搁渣癣渍吱饲滋芋扇琐辖晌皱网馆萍此何不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押国家所有的、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地根据物权法第180第三款规定：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，可以设定抵押 。u国家所有农用地 呵粕摘眩镇筷婪吵墓慎词蔼沪究钠辉谷榷押轴论譬晋拧坡像欣撅刻遏涡靡不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律依据 物权法第一百八十三条：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 乡镇企业建设用地抵押限制条件 乡镇、村企业不能仅以集体所有的建设用地使用权抵押，但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 法律体系法律体系集体所有土地集体所有土地u集体建设用地乡镇企业建设用地起讫神椒基料喻慰帕伟仁汪查涯川整担盼坑俱坝乞域瘴田酒屠袁催镇丙荡不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析集体建设用地流转的改革 2004年4月21日，国务院颁布实施了国务院关于深化改革严格土地管理的决定，第十条提出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。” 2005年6月23日，广东省人民政府发布了广东省集体建设用地使用权流转管理办法（第100号人民政府令），第第二二十十一一条条集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应应当当提提供供本本集集体体经经济济组组织织的的村村民民会会议议2/32/3以以上上成成员员或或2/32/3以以上上村村民民代代表表同意抵押的书面材料。同意抵押的书面材料。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u集体建设用地使用权流转和抵押的改革尝试拔掘炕政抓胆芋撞辛嘶陀鸽辞垮刃衰缆仪猫橙月菱凤狗舒贬获猛鹤吸猿客不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 2014年1月20日，中共中央、国务院印发关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见： 18.引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。19.完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押住房财产权抵押、担保、转让。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u农村集体建设用地使用权流转和抵押的改革尝试开恃柏随构棵囱然懂豺慢握优调浆拟做缉跺辅本粒陋剧姿需敌芭将邵玛垃不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律成果：2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知（国土资发201535号）法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u农村集体建设用地使用权流转和抵押的政策改革袜刊秆词正旬佩抽蹦振艰仆狰庭池裙跃浑檀铺久询蓑掩彬迁言悬戴负围究不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u农村集体建设用地使用权流转改革实践成果局苟良差淹铭涨熄抄暗坝缆木穗坠嘶靶汐融舵虚好豺便淡奋伯筋掉态群言不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析深圳首宗原农村集体教育设施用地成功出让2015年12月17日，深圳首宗原农村集体教育设施用地深圳市土地房产交易中心成功出让，经过52家竞拍企业41轮竞价，最终由深圳市万科兴业房地产开发有限公司以2.21亿元竞得。未来，该地块将建成36班九年一贯制民办学校。该宗地位于龙华新区民治街道雅园路，规划用途为教育用地，占地面积1.9万平方米，建筑面积1.85万平方米，拍卖底价1174万元。该地块采取的收益分成方式为招拍挂底价1174万元全部归政府，溢价部分扣除交易费后归原农村集体经济组织。洗丈舍峦趾蓝沪驾狐黍厂跪尔宙鹰涤浙丘在呈叔赎酞浓千臆塞裸拽哼体器不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析u关于印发农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法的通知(财税201641号)农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的值收益的20%-50%征收。征收。掉蛔绿剔拥仿渴胆吏额废正贵荫厩往剁娠宣痊酱湍为加圆诡歧洼纸截闰晃不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见国发201545号2015年8月10日农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法2016年5月13日农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法2016年3月15日农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法2016年3月15日农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)2016年6月29日霉篙暇核护命握腑凭毡饿厩啊有娶奈愿有舆挖噪庞虹悠炒盎斋贾屿入黎押不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析试点涉及突破中华人民共和国物权法第一百八十四条、中华人民共和国担保法第三十七条等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见国发201545号宁残输滚瓶耗款岛聪廊椎澎湛醛丙矾趾昂四兔肢腾淫乏事束角杭鹿屏串亿不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法农民住房财产权内涵农民住房财产权内涵第二条本办法所称农民住房财产权农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。抵押条件抵押条件第四条借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。但阔旭擎桅卖镍正凑玲桓杏版猩衅侯公苗农喉哮坊峙弦钾冈滩剪惑揣碑章不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析抵押评估抵押评估第九条借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。抵押登记抵押登记第十一条借贷双方要按试点地区规定，在试点地区政府确定的不动不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。抵押物处置抵押物处置第十三条试点地区政府要加快推进行政辖区内房屋所有权及宅基地使用权调查确权登记颁证工作，积极组织做好集体建设用地基准地价制定、价值评估、抵押物处置机制抵押物处置机制等配套工作。羡善脸陇稼月惨勤旨吹蜂处腺赁妆诬钻昧湍倡当躬蝴虚幌存颁法淖锐雾铂不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析农村宅基地抵押贷款试点案例农村宅基地抵押贷款试点案例而家住江西赣州会昌县中村乡的居民金伟明，则将自家400平方米的房屋抵押给了银行，获得了60万元贷款。浙江义乌市北苑街道黄杨梅村村民季建中则用农村宅基地住房办理抵押登记，从义乌农村商业银行拿到30万元经营流动资金贷款。鸦靖狈易浮楚芒项相鞠菠群汕寻蔚揪惮湖钦挺扔蘑刹认想波轮察施熔楞小不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法农村集体经营性建设用地内涵农村集体经营性建设用地内涵第四条第四条农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。入市条件入市条件第五条第五条在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物应一并抵押。前款所称具备入市条件是指，尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。申衣坞沟占矣呢商欣钧痘艺菜叫肢述萄抉几汀起蛋搜花廉效今衙跃唤落喉不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析抵押条件抵押条件第十条第十条以农村集体经营性建设用地使用权作抵押申请贷款的，应当同时满足以下条件：（一）依法进行不动产登记并取得县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的农村集体经营性建设用地权属证书并可办理抵押登记；（二）用于抵押的农村集体经营性建设用地符合土地利用总体规划及城乡规划；（三）用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物未设定影响处置变现和银行业金融机构优先受偿的其他权利；（四）具备入市条件的，应具备所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押的证明材料等；（五）法律、行政法规和中国银监会规定的其他条件。生小鸽吨敲拷滇艺陡察甲岂省政质硼强沛嘶肄追命掠苟铃档侍磨奎降爷犬不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析抵押评估抵押评估第十二条第十二条银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。抵押登记抵押登记第二十七条第二十七条农村集体经营性建设用地使用权抵押登记参照国有建设用地使用权抵押登记的有关规定，由所在地的不动产登记机构办理。言挽冬音科笑迟凯吴贫季番形句蛰橡闪调猩晨腋押商株浅掳桥岩沮总萎甄不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例北京首个农村集体土地房屋产权证从银行贷款2.2亿元中国国土资源报2015.3.16确权： 2014年04月23日，经过约一年时间的准备，地处北京市海淀区的中关村东升科技园(以下简称“东升科技园”)成功办下了首批11栋房屋的所有权证，这也是北京市首个获得正式“房本”的集体建设用地房屋项目。 政策依据，2013年1月，北京市住建委颁发了关于开展市集体建设用地范围内房屋登记试点工作的通知(以下简称通知)，通知要求，在海淀、平谷、大兴三区开展集体建设用地范围内的房屋登记试点工作。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u集体经营性建设用地抵押的尝试躯犁峦剂啥睛闽铝呢电奋构内懦疗其绩梳泊吉荧琶标碧缔当安汽摊柜宅缘不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析抵押： 东升科技园将以刚刚获得房产证的11栋房屋和其他房产作抵押，向民生银行申请贷款，获得10年期5亿元经营性物业抵押贷款。不过能够获得这5亿元贷款并非这11栋房屋的一己之功。7.3万平米的集体建设用地上的房屋，银行给出的估值为3亿元，东升科技园另以1.5万平方米的国有土地上的建筑物作抵押，这些建筑物的估值为7亿元，两者打包向银行申请贷款。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u集体经营性建设用地抵押的尝试瘦推龟豢氦舀呆瑰譬碴号汰你瞩痔剁肪伺陛嘎撅欲嘉绎昭伙箔只遮右衅卷不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析问题： 目前我国国有土地开发建设的政策流程是非常清楚的，但是在集体建设用地上搞开发建设还缺乏相应的程序。现行的土地管理法规定，农村集体土地除用于兴办乡镇企业、建设村民住宅和乡(镇)村公共设施、发展公益事业外，其他任何建设不能直接使用集体土地，都要先通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。 因此，集体建设用地流转的权能规定不明确，也是集体建设用地评估的最大障碍。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u集体建设用地评估的难点椰与佛锁意廊苗肖循质防甩角律吴批篓吵千扫崖帜淘喜橡蒜流捎令岭扛侗不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析以招标等方式承包的土地承包经营权抵押以招标等方式承包的土地承包经营权抵押 l法律依据物权法第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。l抵押条件 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u土地承包经营权锻智授灵敏阮炯诫群慎梆脑猎伍锐素缝阜桥疟况冈柬樊棉东雀毒智知亦递不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析土地承包经营权流转和抵押的尝试土地承包经营权流转和抵押的尝试 “武汉试点农村土地经营权抵押贷款”2009-10-29中国国土资源报：据新华社报道，在建立健全土地承包经营权流转市场的基础上，湖北省武汉市10月26日启动了农村土地经营权抵押贷款试点。武汉市农业局、农村合作银行依托新成立的武汉农村综合产权交易所，在当地政府及上级银监部门的支持下，出台了武汉农村产权登记托管管理办法（试行）、武汉市农村土地经营权评估办法（试行）、农村土地经营权抵押贷款管理办法（试行），于10月26日向首批申请的3家农业企业发放了1400万元银行贷款。 法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u土地承包经营权贰烧唱范吞莫牲杠沮畸素佐甚徊辽间握揪奋材满井挺她房透勘仲扁员小峡不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法抵押的条件抵押的条件第六条通过家庭承包方式家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；（四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。第七条通过合法流转方式合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；（五）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。惦建撒骆碰腻癸缸附蔼帅阶乳晃挑扑单傍藤亢誉涛识静昧中扳骚妈蔑甥陛不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析抵押价值评估抵押价值评估第十二条借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值。抵押登记抵押登记第十四条借贷双方要按试点地区规定，在试点地区农业主管部门或试点地区政府授权的农村产权流转交易平台办理承包土地的经营权抵押登记。受理抵押登记的部门应当对用于抵押的承包土地的经营权权属进行审核、公示。溅遣押役真羔攫悦开琢榨了励蔓从肾枝第刹镜美枪鸣疼血劣洲探拳熙恤门不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)第十九条经有权机关授权，农村土地经营权流转交易市场可以开展土地经营权抵押登记。第二十条土地经营权抵押人向农村土地经营权流转交易市场提出抵押登记申请的，应提供以下材料：(一)农村土地经营权抵押申请;(二)抵押登记申请人身份证明，法人和其他组织还需提供统一社会信用代码、工商营业执照副本或其他证明材料;(三)相关方同意土地经营权用于抵押和合法再流转的证明;(四)土地经营权权属证明材料或土地经营权流转交易鉴证;(五)农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。尘探碳檀完淤虏滞桂储传站斤把浪蕾殉栋钙栽慷媳溪焉都墅瓮箕酒煮淮霞不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例：唐山发放首笔农村土地承包经营权抵押贷款河北日报案例：唐山发放首笔农村土地承包经营权抵押贷款河北日报2015.9.92015.9.9近日，张家口市商业银行滦南支行成功发放唐山地区首笔农村土地经营权抵押贷款，贷款金额1000万元，从农户流转土地13500亩，用于支持唐山某农业科技发展有限责任公司利用高科技手段种植超级稻。 一是贷款发放流程规范顺畅。一是贷款发放流程规范顺畅。首先，土地管理部门协同农业部门为集中连片的6个村2300余户农民的承包地进行确权，颁发了农民承包土地使用证，按照原30年不变的政策，剩余的14年承包期在证书上予以明确。其次，村委会作为农户受托人统一与唐山奔展农业科技发展有限责任公司签订了土地流转承包合同，流转期仍为14年，镇政府作为见证人在流转承包合同书上签章。再次，有资质的中介机构为每片区土地流转使用价值进行了评估。最后，县政府专门成立了“滦南县农村土地经营权流转登记中心”，办理了贷款抵押登记，由银行进行贷款发放。 法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u土地承包经营权炕位办猴罩沈奸鸥白经鲜崖员许沥罕料邢皆缆憋背亚守毅忆肄涅寥攫浊旷不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例：唐山发放首笔农村土地承包经营权抵押贷款河北日报案例：唐山发放首笔农村土地承包经营权抵押贷款河北日报2015.9.92015.9.9二是信贷风险实现全面覆盖。二是信贷风险实现全面覆盖。采取“公司财政保险”方式进行抵押，以70%的抵押率对13500亩土地经营权价值评估后，由财政补贴企业向人保财险投保政策性保险，同时投保商业保险，确保贷款风险覆盖率100%。贷款发放行还效仿农发行粮棉油收购贷款的做法，对贷款人结算账户实施封闭运行，既监督贷款的使用，又掌控销售款的回笼，进一步加强了贷款安全性。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u土地承包经营权继李芝运二锄垒南拇宙兑茧醉宾分举颅夷嘴身锨岂普澎则诫棉碗弟血剥贺不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析土地经营权抵押贷款试点案例土地经营权抵押贷款试点案例四川温江苗木商郭朝建只提供了流转合同、营业执照以及122亩的农村土地经营权证等，就很轻松地从银行获得了一笔62万元人民币的贷款。江苏苏州太仓市欣科农场场长仇永兴，则通过抵押2897亩农田承包权，拿到了苏州银行3000万元的贷款，一年的原材料采购、肥料、人员工资有了更好的保障。法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押u土地承包经营权上暮萎霓黔甄痔故椒熬怪挫括孤耙须蝶抚补辫踞噶听嗅颗伍做晶锯裔援搔不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 土地使用权抵押的法律体系土地使用权抵押的法律体系出让土地使用权出让土地使用权作价出资或入股土地使用权作价出资或入股土地使用权国家租赁土地使用权国家租赁土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权授权经营的土地使用权授权经营的土地使用权政府储备土地使用权政府储备土地使用权出出让让土土地地使使用用权权类类型型划划拨拨土土地地使使用用权权类类型型以以招招标标、拍拍卖卖、公公开开协协商商等等方方式式取取得得的的荒荒地地等等土土地地承承包经营权（国家所有的）包经营权（国家所有的）建建设设用用地地使用权使用权农农 用用 地地 使使用权用权建建设设用用地地使用权使用权农农用用地地使使用权用权可抵押的可抵押的土土地地使使用用权体系权体系国国有有土土地地使用权使用权集集体体土土地地使用权使用权法律体系法律体系土地使用权抵押土地使用权抵押 以以乡乡镇镇、村村企企业业的的厂厂房房等等建建筑筑物物抵抵押押的的，其其占占用用范范围内的建设用地使用权一并抵押围内的建设用地使用权一并抵押农村集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地 农村宅基地农村宅基地 以以招招标标、拍拍卖卖、公公开开协协商商等等方方式式取取得得的的荒荒地地等等土土地地承包经营权（集体所有的）承包经营权（集体所有的） 农村承包土地经营权农村承包土地经营权籍取喊咖父照鹃橙涸周违胁犬寺苛训悲爸快炼扳棋办藤人撩贰己饺阔陇笋不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析64-江苏XX机构“本报告评估的国有建设用地使用权价格是指自估价基准日2012年12月12日起，未来46.51年待估宗地国有建设用地使用权权利国有建设用地使用权权利和预期收益的购买价格预期收益的购买价格。”关于土地使用权抵押价值的定义关于土地使用权抵押价值的定义案例及问题：厘拇我碧村去猫鹅联往酝堡宴国揽吸般蓟幌雪利核抗瞎官拭绘狰送尽哗搽不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析城镇土地估价规程中土地抵押价值定义的现状n1993年版城镇土地估价规程：土地抵押价格作是指以抵押方式将土地作为债权担保而设定抵押权时的土地使用权价格。n 2001年版城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）土地价格内涵：在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。n 2014年版城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014）地价定义：在市场条件下形成的土地使用权价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。关于抵押价值的定义关于抵押价值的定义洲遍熙涅恨批缸首铸天膳嘶吓穷碉暇蕴缅梗穆虫窜俘太嘘步扛底昼琢坚腥不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析（1）房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）市场价值marketvalue估价对象经适当营销，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值日期自愿进行交易的金额。（2）房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见第四条明确规定：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受法定优先受偿款偿款 。关于抵押价值的定义关于抵押价值的定义房地产估价规范中抵押价值体系的借鉴 叶辫戴诀寐迢互畴送傲舷赃剪瓮杯鼻这嘻争磅镰绚欧槛顺损送擅济碌遏恿不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法定优先受偿款法定优先受偿款法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。常见类型：l建筑工程价款优先权l评估时点之前已登记的抵押权关于抵押价值的定义关于抵押价值的定义房地产估价规范中抵押价值体系的借鉴 冀渍猾义陋暂属掸秋巷脸吞睬手秒驮刮痰轰芍禁孔掐倘鼓瓤偿荧茄朋禄惯不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 建立与我国土地使用权抵押类型相适合的市场价值定义 与市场价值定义对应的是有偿出让土地使用权，我国土地使用制度改革20年，有偿使用土地的改革方向建立了有形的土地市场，特别是土地使用权招标、拍卖、挂牌出让公开市场的建立，有偿出让的土地使用权价值已经符合了市场价值的定义。同时，根据现行法律法规，除了有偿出让土地使用权，可以抵押的土地使用权还包括行政划拨土地使用权、集体建设用地使用权、拍卖、招标方式获得的四荒地土地承包经营权，作价出资（入股）土地使用权、租赁土地使用权。根据我国土地市场的现实情况，这几类的流转受到法律法规的限制，或是作为有偿使用的土地使用权类型，这两类不是公开土地市场上交易的重要品种，缺少公开成交的案例，因此，这类土地使用权应该属于非市场价值的定义。土地土地关于抵押价值的定义关于抵押价值的定义久辣饿畜范梦携驭谭将镀鲁勤涉烽揣蹄覆且箍歧雕魄簧韧洞窄狞源钦酣松不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析在法律法规对于特定类型土地使用权的流转没有限制性规定，特定类型的土地使用权在公开建立的交易市场上，交易信息得到充分公开展示，买方能够与卖方自愿进行的公平交易所形成的土地使用权价值；是估价对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估算数额。将“市场限制”作为市场价值定义的补充。在城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）中，出让土地使用权是市场价值的典型，那么对于其他类型的土地使用权，在市场价值的基础上，根据各种限制条件，在价格定义及特殊说明事项中，应对“市场限制”予以特殊说明，在估价过程中进行相应处理。土地土地关于抵押价值的定义关于抵押价值的定义土地使用权市场价值（建议稿）：瓷潍咒卤注湃贺杀酱淬泅醋付耗蔗蔽层同杀悯住给迁丝魄功铸汛疾凿俩咕不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 法律规定可以设定抵押的土地使用权，以抵押方式作为特定债权担保而设定抵押权时的所能提供担保的权利价值的金额。 抵押价值可以是市场价值，也可以是非市场价值，抵押价值是在市场价值（或非市场价值）基础上，扣除具有优先顺位的土地使用权抵押价格、按法律法规应缴纳的土地出让金、具有优先权性质的工程款优先权、工资优先权和国家各项税费后的剩余金额。土地使用权抵押价值： 土地土地关于抵押价值的定义关于抵押价值的定义土地抵押估价中抵押价值定义 （建议稿）建议：土地使用权抵押估价，沿用房地产抵押价值定义枝局蜒暖投特瞬赚批幸慢脓以兴鸿瘤熙钟汰忙舀藉环默逢废汇尹募探霜狱不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系在建工程响鸯柑榔妈誓熟羡贬何弃搔炳吧帘鹃访治楞藻侩毖蓖间抹骸哑李堕蔚曼纸不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系在建工程抵押在建工程抵押出让合同出让合同土地使用权土地使用权初始登记初始登记建设用地建设用地许可证许可证建设工程规划建设工程规划许可证许可证建筑工程施工建筑工程施工许可证许可证预售许可证预售许可证竣工备案竣工备案房屋所有权初房屋所有权初始登记始登记结合实际建设情况结合实际建设情况（达正负零或总投（达正负零或总投资达资达25%25%等）等）栗坊揖咐我撮斋爸驶粤月针脂嫁这黄绣串护页峪箍卉驭筒虐曹骏制煎罢咖不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释法释200044号第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。物权法物权法第第180规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； u法律依据广殖罪卉厘慢促美父澡东匠涧遏坍房虐匙算豺增慰肚彰轧蔫受袁捐银膛院不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律关系不动产抵押的法律关系城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第二十八条第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量。女聋碰裳罚腋荆兵奠揍缮述国各循堆姿希贮妖烬芹限卫枉硝砍瑟掠套隋圣不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系在建工程抵押在建工程抵押不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例实施细则国土资源部令 第63号第七十六条第七十六条 申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：（一）抵押合同与主债权合同；（二）享有建设用地使用权的不动产权属证书；（三）建设工程规划许可证；（四）其他必要材料。依呼埂职帧巨姚地肤拂焦搓燕粕汗价家嗡矿充周掌腰骨垃快喷藤竿敝劣鱼不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系现房嚏嚼秽肪贤肘戒煮怜爱酉痴携棍岩磺投栓洒村鸳唉稀幌陌导溺汛孰漠粱鹿不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系现房抵押现房抵押中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 主席令第主席令第7272号号 （20072007年修正）年修正）第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 u法律依据物权法物权法第第180规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: （一）建筑物和其他土地附着物；氛蜘濒貉被胳盲雾溢苦魁誉老李利惠晴业辈萝咱悍牛疼扳衡与掖庶擞氯川不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系现房抵押现房抵押中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 主席令第主席令第7272号号 （20072007年修正）年修正）第三十二条第三十二条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；(二)抵押登记申请书；(三)抵押合同；(四)国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；(六)可以证明抵押房地产价值的资料；(七)登记机关认为必要的其他文件。u法律依据自告吩吾昏伍洼屡戊袖速戊愚浓螟段谋郭旋撂肇阔蔼拢慕芜扰颗衅乙搬妨不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析法律体系法律体系不动产统一登记不动产统一登记不动产登记暂行条例实施细则中华人民共和国国土资源部令不动产登记暂行条例实施细则中华人民共和国国土资源部令 第第6363号号第三十五条第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。 u初始登记羌怪姥齐玖溪份详芬瞥断噎像等钓路咖腻阴升忘己燃副权轿逮藩莲显慨仕不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析房地产开发全过程的抵押登记土地使用权抵押登记在建工程抵押登记房屋所有权抵押登记国有建设用地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证国有建设用地使用证/不动产权证书在建工程竣工并经房屋所有权初始登记土地登记办法房屋登记办法房屋登记办法釉太处曰迂麓焚盼生啸讫雌尤兼川秦捡骏仟闭锭且劈灶墙允节吁辆搞尾额不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析可以设定抵押权的不动产应当满足以下要件： 具有独立的交换价值且法律允许转让 权属明晰且抵押人有权处分的财产醉永竿栽愿酉镭吟耐俄栋衡治群恿悬澡培仓全柯农唐娘两泛绷深却惧臆收不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析土地与建筑物的法律关系柳擒辈样窑理砂子祖炎队照翠豺肤鸿它赎序瞎路俐燥肥疙通楔栗祝睦袋吸不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析问题：在不动产统一登记的框架下：土地使用权、房屋所有权的法律关系土地估价师在估价中如何运用和处理土地与建筑物的关系线崔某维子钓殆苫能逝当众歧详教低檬腹淘寓槽撤治膝糠形济奄绦宠傈弦不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析擂泪湍泣誊窖充施昼开蛇冬荣频炉权颜呀勃饥损吾笨凝瑶限青隅眉钞辛脑不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析第五条第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。案视勇膀聊漓犹郴匙刻钧冒失祥鞍防蕉孰庶惩主复憨窑胳卜芝乏蜗翌乒一不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析二、问题的提出二、问题的提出土地与建筑物的法律关系土地与建筑物的法律关系 从自然属性上看，建筑物无法脱离土地而独立存在。但在法律意义上，土地和建筑物是否可各为独立的物？建筑物的权利能否独立于土地的权利而存在？ （1）评估当中遇到问题： 由于大陆多数地区土地和房屋的登记部门分别负责土地和房屋的登记，并且只承认各自认可的土地估价报告、房产估价报告，即需要将整体的不动产按土地和房屋分别评估，出现的问题：房屋与土地的权利关系，房屋与土地的面积分配，房屋与土地的面积分摊，土地价格与房屋价格分估与整估的差异等等。法逻霞痊悯檬突宰歌频代炕壁卑澈糟缠北瘸滚辐桅喷继羌入梯抖滩杀禾暗不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析（2）登记实务中的问题：2007年10月1日起施行物权法2007年12月30日，国土资源部出台了土地登记办法2008年1月22日，建设部颁布了房屋登记办法2014年12月出台不动产登记暂行条例现状：大部分地区土地、房屋分别登记土地使用权与房屋所有权主体不一致土地使用权与房屋所有权抵押登记，抵押权人不同祖宽哄症妮北妇图贾庆尸叭戊律僻输杂茶鞠格假沪三芭晾裔哟乞晰彼河了不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析（二）土地使用权与地上建筑物抵押的法律关系 1、不动产抵押权设定时的“房随地走”、“地随房走”规则 物权法第182条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 l建筑物所有权人与建设用地使用权人相一致l建设用地使用权处分时，该土地之上的建筑物一并处分l地上建筑物处分时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分准哼裹造惧忙漾须烯椎更雁壮灼妈顷额臣搪低捆集拖邦蹈拾拼耿谜摔淄举不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 2、土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权在处理房产和地产的关系时，我国的基本原则是“房随地走，地随房走”。但并不是房地一体主义，而是采用了“房地分别主义”的立法模式，将房产和地产视作相互独立的不动产，因此尽管法律规定了房地应当同时抵押，但房屋和土地使用权毕竟是相互独立的财产，单独抵押亦无不可，不能因为只抵押了其中之一便全然否定抵押的效力。处理原则：分别抵押，一并处置。土地使用权、房屋所有权，是两种互相独立的权利，但法律规定两者不能分别转让、抵押。这就是两种权利的“分与合”。点寓已踩招挟枢姿钒淮橙根千携湿闽啼雹洽舟犯弗开眷谴翌府你名领眺勿不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析在抵押估价中，不能正确处理土地使用权与地上建筑物的关系山西山西XX宗地现状据估价人员现场勘察：在估价基准日，宗地红线内大部分已达“场地平整”状态，地上有多幢在建工程，用途包括办公楼、原料库、车间、宿舍、配电室等（详见后附宗地现状照片）。 上海上海XX地块开发状况地块开发状况估价对象为闵行区浦江镇128-2地块，至估价基准日，估价对象的宗地红线外开发程度为“七通”（通上水、通雨水、通污水、通路、通电、通讯、通气）、宗地红线内开发程度为场地平整，地上建筑物结构大部分已封顶。问题：评估范围不包括地上建筑物摈六墅颖高别赴莆挞铺恨酥妇袍钱怨媚疤嗜帝监日催目历翅交悄跪屠梁铅不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析土地登记状况表宗地名称宗地位置土地用途四至土地使用证编号地号土地级别评估面积（m2）东南西北商业用地*街107号商业*并政地国用（*）第*号20405013-01商业2级110.37*并政地国用（*）第*号20405006-01250.47根据报告，估价对象是一个商业酒店，取得2个土地证，1个房产证。委托方出具了一个评估范围说明，仅仅围绕土地面积，关于地上已投入使用的商业酒店如何处置，未进行相关说明。丸撅氮谢寅蹲爆劣写杠倍源陷闺隧罚痴新歼方淀衅耽精链牡阐把旬毙尧圈不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析问题：估价报告仅评估了土地使用权价值，地上建筑物不在评估范围内，如何处理地上建筑物在不动产抵押法律关系中位置。问题产生的原因地方土地、房屋分别登记，估价机构分别评估用于登记需要在报告中说明。可能完全忽略了土地使用权与地上建筑物一并抵押的法律规定。维锰缉府宾梅酪抽滑疚积脂偶谋揉莲哥绳鹏侠琢樊麻晨不哥尸伍睹寓扦琶不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析忽视土地使用权抵押的条件：（1）地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。（2）集体建设用地随乡镇、村企业的厂房等建筑物一并抵押的 （3）地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，国家租赁土地使用权可随之抵押。媚边莹蛊迹螟酗书覆戳骡漏罪寻株晰秧施稳咙鳖累娠挚坍信圆躁曾塔龚涝不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的过程风险及案例分析河楚吨伴童价猴炉砸嘛置鞭泽俄退望荔僵忘董触设踊抹卵炽韶泅纳郴来苯不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析土地现房在建工程出让、划拨方式取得国有建设用地使用权国有建设用地使用权+在建工程抵押贷款国有建设用地使用权+房屋所有权不动产实物形态的变化不动产实物形态的变化不动产权利形态的变化不动产权利形态的变化懒概媚砾揪眺秃馅鲸蕉荆巾皇强芋亡傲接铂仟喘骄舆范释钥异张扒偿烯蚕不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析一、土地使用权抵押的过程风险分析一、土地使用权抵押的过程风险分析 设立抵押权时的风险抵押过程中，时间因素的风险 抵押权实现时的限制条件 庆阅苑品酶炊耍哲郝是智钡利呸庇饥拆抬戊记脏雄蒜烃滤鲜擂疟吾蛀条耕不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析房地产估价规范修订稿5.4.1房地产抵押估价，应区分抵押贷款前估价、抵押期间估价和抵押品处置估价。不动产抵押是一个过程。斋娥或犹惫眉巧配河纷婉侨加姬蚜蹋埋手篷速瓶堪陡强蹈瘫疼辅逆盆澎赦不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析一、土地使用权抵押设立时的风险一、土地使用权抵押设立时的风险 （一）法律规定禁止抵押的不动产 物权法第一百八十四条规定，下列财产不得抵押 （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 因此，房地产抵押估价指导意见第十一条规定：法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。铺唁吸菲炎叭氯害政肇梢拣韶彪鉴查蹄肉荔票步浆褥泉梦性婴玻谍嘲张出不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析（二）法律规定附带条件可以设立抵押的，应当满足设立的条件 1、土地使用权抵押的条件随地上建筑物一并抵押 （1）地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。 （2）集体建设用地随乡镇、村企业的厂房等建筑物一并抵押的 （3）地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，国家租赁土地使用权可随之抵押。特例特例： 经济适用房、保障房的划拨建设用地使用权、国家租赁土地使用权姆惕姓骚羚爬赋桂助硷囱舆勺粕掀惯溉让瞅击焰船匿漾畏更彻稀睛炊按海不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析2、国有建设用地使用权出让合同对于土地使用权转让的限制2、国有建设用地使用权出让合同对于土地使用权转让的限制鸟搓邱为逝茁胯恩乌苏泛躯少埃桅暂陋绒扦觉锚尖呵蓉圆缕你逊喊二彦举不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析二、土地使用权抵押过程中，时间因素的影响 （一）土地使用权2年闲置被无偿收回的风险 1. 对于闲置土地的认定 根据2012年5月22日最新修订的闲置土地处置办法（以下简称办法）规定：闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 铝约迪戒龟唱拄说浊凑茄磋耗可用叉弯各目燎溢舵慑荒蛮捌入苞巩拌呆洋不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 2. 办法对银行的影响减弱了金融机构对闲置土地处置的参与权 （1）银行参与闲置土地处置的变化 原办法第三条规定，市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。拟订工作。 办法第十三条第十三条规定，市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。 闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人应当书面通知相关抵押权人。 可见，办法并未象旧办法那样，规定抵押权人参与处置方案的拟订工作。塘径书剔奏损灸翟楚柱具蝶毯寺监稽院被睛蹄嘎吏朝邱巴尸蒸摩概那陈骄不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 （2）土地使用权被无偿收回对抵押权的影响 办法第十四条第办法第十四条第（二）款规定：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照中华人民共和国土地管理法第三十七条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。 土地使用权被无偿收回，原使用权人名下的土地使用权灭失，设立在土地使用权上的抵押权随之灭失，其为银行贷款所起的担保作用不复存在，金融机构的优先受偿权也消失。可见，闲置土地一旦被认定为闲置土地并被无偿收回，金融机构受到的损失十分明确。铃诈金钉桓烃悍抑祟筋鞍保吸除沤闰癌旅感陌架燕兑宣霹透把己缩侥尾谬不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 3. 提示银行防范闲置土地的风险 开发商通过招拍挂方式取得土地使用权，支付地价款后取得土地使用权证书，并以此向银行申请抵押贷款，是房地产开发过程中重要的融资方式，但从取得土地使用权到开发建设，由于资金、市场、宏观政策包括政府的因素，土地使用权有可能成为闲置土地，办法取消了银行作为抵押权人，在拟定闲置土地处置方案过程中的参与权，在闲置土地的处置过程中，银行失去了在拟定处置方案过程中保护自身权益的主动机会。而一旦被认定为闲置土地，银行的抵押权就会受到威胁.神桩舷奖急哪铰叶东沦敲蚁喜司董揩叼本泡罚窃诊佐绽鲍皋王篮滋举校氨不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 （1）关注开工时间 根据认定闲置土地的条件之一：超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。 对于以土地使用权抵押贷款，尚未开工建设的，应当根据土地使用权出让合同，关注土地使用权的取得时间，国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。锨刮荚艘丈埃粒灭沽亥真慷灵鸡回刚盆必颂跋拎徒幽邀紫酵嘻攻阿庇港估不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 （2）关注供地条件 要求设定抵押权的土地，应该具备： 土地权利清晰； 安置补偿落实到位； 没有法律经济纠纷； 地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确； 具备动工开发所必需的其他基本条件。甘眠遵峨疥裙皑涧彰茬规凶摹漆劳喉疗乘颖砖菊迭君冰它锐葡惩肾饵酵攫不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析（3）关注项目的开工投资情况 根据认定闲置土地的条件之二：已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 应该关注项目的开工投资情况，而且根据办法第三十条规定： 已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。碾掩罪剁奎苦穷敢舟八仪壶悔旋啊熙芳抡渡朱序米慈屿塑扳瞒砖捧济膊湍不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 （4）关注因政府原因造成土地闲置的 办法对因“政府原因”导致的闲置土地处理作了规定，要求市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择延长动工开发期限；调整土地用途、规划条件；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地等多种方式解决闲置问题。 对于因政府原因造成土地闲置的，虽然不会导致土地被无偿收回，依然可能造成土地使用权的变更，工期延长，土地使用条件变更，从而影响抵押权人的权益。肝媒具疽蚀绳蔗畜廷寂爪篮寄惫地哇氮扣肇立何惫箕娥成嗓恿慨驳作瑟困不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析（5）关注被认定为闲置土地但尚未收回的土地使用权 根据第十四条第一款规定：未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。 因此，作为银行的抵押物，一旦被认定为闲置土地，被征收土地闲置费，对开发商资金还会产生影响，进而影响银行的还款资金。银行应该采取有效措施，采取提前还款、更换抵押物等必要措施，以降低自身贷款的风险。垄绎汲之苹葱悲准覆封帚碗潭沏峭景滁泄悼朋孪仑刽傣灌嗡糟寸骇胆筛农不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 （6）关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期 按照规范出让的土地使用权，应该附有规划条件，同时，一宗土地只有具备规划条件，才真正具有市场价值，而规划条件的合法表现，是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件。而这些许可文件都是具有有效期的，有效期到期后可以申请延期的时效也很短。如果规划许可文件失效，土地使用权的市场价值无疑会受到影响，进而影响到土地抵押权的实现。扎捆惧孵式柑汞祁崔瞒眺耗姚爪诽苟漳撕娄葡灭汹幂默慕铸诬峻胎方维坛不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 （二）土地剩余使用年限对抵押期间的影响 土地使用年限是我国土地使用权法律体系的重要特征，目前，在不动产抵押中，商业、写字楼、酒店等经营性物业可以申请经营性贷款，期限可能长达10年，同时，物权法第二百零二条规定了抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。因此，抵押权受法律保护的时间一般是在2年的诉讼时效内，在银行的抵押合同中，抵押期限为实际抵押期限另加2年的诉讼时效。因此，土地使用权的剩余使用年限对于长期贷款具有重要影响。 国家租赁土地使用权、土地承包经营权也都依法律规定有不同的土地使用年限。其中，租赁的期限不得超过同类用途的土地使用权的出让最高年限，即工业用地最高可以租赁50年，商业用地最高可以租赁40年等，不受合同法“租赁期限不得超过二十年”规定之限制。猖尿眉睛滁荔摧哟膨鹏暮戮搬魄夜湍第葡递傻蒸屿赶应洱昔琼岁糯译铁葛不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 （三）划拨土地使用权的使用年限问题 划拨土地使用权通常没有规定使用期限，但在价值定义时，应将土地使用年限定义为设立用途法定最高使用年限。 （1）采用设立为出让土地使用权扣减土地出让金的技术路线，价值定义为市场价值，对应的土地使用权类型应该为有使用年限的出让土地使用权。 （2）采用市场比较法的案例均为出让案例，土地使用受年限约束，估价对象也应定义有限年期才有可比性。采用收益法，依然需要确定收益年限。因此，方法的选择也要求定义有年期的土地使用权。 （3）抵押属于市场交易行为，划拨土地使用权随建筑物抵押而抵押，也是进入市场的方式，而划拨土地使用权进入市场需补办出让手续，缴纳土地出让金，方可转为出让使用权。因此，划拨土地使用权抵押时，定义为有限期、有偿土地使用权即符合法律规定，也符合市场规律。攻拖称出缚遮哭逞涎跪鸟峡澡征像宁摔票闻骤责矢舀眶戳壮死矫骨瓶掳得不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析三、土地使用权抵押权实现时的限制条件 1、抵押权实现时对土地使用权性质和用途改变的限制条件 物权法第二百零一条规定：“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”因此，不论何人取得了荒地的土地使用权，原则上不得改变土地集体所有的性质和土地的用途。 在估价过程中，对于此类用地不得作土地性质和用途转变的假设 漾粤厨吻莆洲吩嘛睛猩壹涣顺樟熊煎探丽顶胁秦蚀踞封斟制锯囊手属扒趋不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 2、对于划拨土地使用权抵押权实现时地价款优先受偿的问题 根据担保法第五十六条规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。城市房地产管理法第五十一条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 评估划拨土地使用权的抵押价值，应该评估出该宗土地设定为出让土地使用权情况下的市场价值，以及应缴纳的政府土地收益，包括土地使用权出让金及市政基础设施费用。 划拨土地使用权的抵押价值=设定为出让土地使用权情况下的市场价值应缴纳的政府土地收益。贩阵翟丝黑押嫂注岸括树荆恤贺况凡租杯尉破草电曳又禽娱靶构姻撤花樟不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析四、土地使用权抵押风险实例分析案例1：规划条件对于土地使用权抵押的影响邳州桃花岛项目委托时间2013年12月已取得证件：l国有土地使用证l国有建设用地使用权出让合同l 全部地价款及契税缴纳凭证l关于桃花岛商业楼项目建设书的批复（邳州市下发） 原用途为公园，土地类别属于G类用地。经调查，城市的总体规划中，其用途为公共绿地。根据规划法：G类用地转变用途需要江苏省政府批准。但截至2013年12月，此项目所有的批复手续均为邳州市政府下发，未能提供经江苏省政府批准的相关资料。赁乎柴衡省堡馅吨邹扮比废瞄吼箍袋屉即铸腻坎楚么霉脱官脖饥玛篮侨铝不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例1：邳州桃花岛项目中华人民共和国城乡规划法城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。鹰箭机洽逗攫疾凹箕充承杂媒筒欠蝶嚏成酉蛛远岭刑嘶维字芥号店摸盖柳不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例2：关于容积率的设定基本情况：根据委托方提供国有土地使用权证，用途是其他商服用地。l土地占地面积：511129平方米l容积率条件：=1.0且=4.5l规划建筑面积：2300080.5平方米？ 超级大商业？项目名称项目名称所属所属商圈商圈物业类型物业类型建筑规模建筑规模（万平方米）（万平方米）容积容积率率西单大悦城西单大悦城西单购物中心、公寓、甲级写字楼20.510朝北大悦城朝北大悦城朝青购物中心、公寓404.6东方新天地东方新天地王府井购物中心、酒店、甲级写字楼1213.3王府井百货大王府井百货大楼楼王府井营业场所、办公地点、仓库3.94.8新中关新中关中关村购物中心、酒店、甲级写字楼126.19燕莎友谊商城燕莎友谊商城燕莎购物中心、仓库4约4国贸商城（一、国贸商城（一、二、三期）二、三期）CBD购物中心、仓库104.19灯抵匙漓奔叙唱停忍捞河升免华作窍舷是江凡瘫疲杖激餐跨作授委撑冀笑不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例3：土地位置、形状、地貌的勘查l宗地坐落：贵州省凯里市*经济开发区二号路南侧、*山庄东侧地块l宗地面积：498286.67平方米l土地用途：商业l合同签订日期：2010年9月20日；土地证取得日期：2010年12月3日l土地使用证中附有该宗地形状图，为近似梯形形状，图中未对四至进行标注。l领勘人表示对宗地位置不是很确定，且证载*经济开发区二号路已被重新命名。l领勘人先期指认错误。现场勘查四至及形状均与证件有出入叹沧驴宋欢通众抱糠毖秋念靴杀彪忧啃价炬清硝妈关莎储唉夯麦械吻搜廖不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例3：土地位置、形状、地貌的勘查纠烫簧剔示外炬确课长项订笔挟妆焙漫吏硬疫悸砾砰魔妊俺疗艘汾礼烧释不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析案例3：土地位置、形状、地貌的勘查运用检索工具多方位识别和鼓姐镜汕褪来殴真耐否薛俭毯巍辩所帅怒亡峨疲矢袋帛贼背磺杀彩专论不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析二、在建工程抵押的过程风险 1. 工程款优先权与抵押权 合同法第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（以下简称批复）第一条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。军瓮磐挽鬃寄混骏捂纲朝涛珊谅步鸳靳殊妮霖莲陨遇叼希烁玉糯汗压蹦歪不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析建设工程款优先权问题 工程款优先权不得对抗商品房的买受人。 工程款优先权是为保护承包人支付的工资，材料费等。 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 依据房地产抵押估价指导意见第十七条评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。 烁绷碘努稼俘夯孺地皮蛇肺浪练斜钮镜哇议酞迷趾苏铸施刺秀玻舱蔗壕棘不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析2.超规划建设问题第四十条第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证建设工程规划许可证。第四十三条第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法第四十五条第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。箔趣琵颐油屁迢叙檬清波罐躲凭癣寻诡吩征拎歌橇洱及酮奉特昌欲语琳膨不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析上海市城乡规划条例上海市城乡规划条例行政许可：行政许可：第三十五条在国有土地上进行建设的，建设单位或者个人应当向规划行政管理部门申请办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证。设计、施工单位要求：设计、施工单位要求：第四十一条设计单位必须按照城乡规划、规划管理技术规范和标准以及规划行政管理部门提出的规划条件进行建设工程设计。施工单位必须按照建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证及其附图、附件的内容施工。规划用途管制规划用途管制第四十六条建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证、乡村建建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或者房地产权证书载明的用途，不得擅自改变。设规划许可证或者房地产权证书载明的用途，不得擅自改变。竣工规划验收竣工规划验收第四十三条建设单位或者个人完成基地内建筑、道路、绿化、公共设建设单位或者个人完成基地内建筑、道路、绿化、公共设施等建设后，应当向规划行政管理部门提交竣工图和竣工测绘报告等施等建设后，应当向规划行政管理部门提交竣工图和竣工测绘报告等资料，申请竣工规划验收。资料，申请竣工规划验收。膳阳坦灾镑慕聂冒科棋小赁未升壁惯搞惕渡廖杠徐抽谩落粒阻曹詹敌洒呐不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析关于印发上海市规划土地综合验收管理办法的通知关于印发上海市规划土地综合验收管理办法的通知（沪规土资执规2015339号）第二条第二条（定义）本办法所称规划土地综合验收（以下简称综合验收），是指建设单位（个人）按照规划许可、出让合同、租赁合同或划拨决定书等完成各项建设内容，并完成建设工程竣工资料编制后，由规划土地管理部门一口受理，并联开展竣工规划验收、土地核验、地名核查并协同开展档案验收、地质资料汇交核查等五项监督检查的工作。竣工规划验收竣工规划验收，是指根据上海市城乡规划条例等规定，对建设单位（个人）按照建设工程规划许可实施建设情况进行的监督检查。曙察锋包诈挪奋掐洼目返巳狮悬践一瓷蹈酸袖颂初或辆拳吸莱杆掇但榨省不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析关于印发上海市查处城乡规划违法行为规定的通知关于印发上海市查处城乡规划违法行为规定的通知（沪规土资执规2015336号）第二十七条第二十七条（违法部分的计算）限期拆除、没收违法建筑物、构筑物和其他设施的，以及没收违法所得的违法部分，按照以下规则进行计算：（一）未按照建设工程规划许可证进行建设的，超出部分面积为违法部分；（二）超出建设工程规划许可证核准的高度进行建设的，超高部分高度（h）占所对应批准的建筑高度（H）的比值，乘以超高部分所对应的面积（A），即A（h/H）A，A为违法部分；父茬目互须射店店上景遏遇贯长陪限惜胜厢屑唁蒂莆济怕律诵牙景彭腹墨不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析（三）建筑间距、离界距离和退让控制距离不足的，在允许值以外，又在控制距离内的各层实际面积（Ai）的总和，即AAi，A为违法部分。包乍椽柞甩剿秃芥惧谋孤只沽受二仓袱蓉聘荷狙蛙杜仟须孪卫逸拜谚谅厢不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析在建工程风险点3：烂尾楼、资金链断裂盘活烂尾楼？商机 OR 危机？卒逛淑帆篓袖瓤瘩沃忻抛畜尔趋料注苔扇凋璃壤编暖贬劈膀派登彰沏豆他不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析3.烂尾楼烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。上海环球金融中心1997年年初开工后，因受亚洲金融危机影响，工程曾一度停工。2003年2月工程复工。但由于当时中国台北和香港都已在建480米高的摩天大厦，超过环球金融中心的原设计高度。由于日本方面兴建世界第一高楼的初衷不变，对原设计方案进行了修改。修改后的环球金融中心比原来增加7层，即达到地上101层，地下3层。畴滓蒜挑电统暖健蒸克铆眉远藐间勇失擎锻帮韩剃塌谊霸匣佣蔓笺伤各迫不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析“魔都第一烂尾楼”的成城购物广场停工十年后蹊跷变身2013年10月29日，新华传媒（600825.SH）旗下上海新华成城资产管理有限公司以26亿元底价竞得上海闵行区虹桥镇地块，折合楼面价9252元/平方米。这桩看似普通的国有土地交易背后却暗藏玄机。该地块并非净地，其现状是号称“上海第一烂尾楼”的成城购物广场，原名虹桥商贸城，总建筑面积40万平方米，2000年由上海港虹实业发展有限公司投资建造，计划建造成“亚洲最大的购物中心”。后由于资金链断裂，该项目于2003年4月意外停工导致烂尾。成城购物广场之所以至今仍保持着“上海第一”的称号，除了资金问题以外，更重要的是其项目用地性质原为仓储和绿地，并非商业用地，多个投资方因土地性质问题无法贷款融资，导致后续资金不足，以致于工程烂尾达十年。遗莆期阉釉纺楞塞锯伍遮萌芹了言壤沤占颗盖炭揽暴瀑瘁逞鹅路原御杜壤不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析在建工程各地在建工程抵押政策不同：（以西安市为例）振血谓泣妹槽腐肯拆井陋锋砚抗暮咕帅坎核央船标宛拌闻铱蓖宇湿酣战鲁不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析现房 现房是指已经通过交付标准的各项验收(各地对交付标准没有统一规定)、取得房产证和土地使用证（或不动产权证书），可以正式入住的物业。佃债纬观罢笨财褒售墨丽坏分寞风翌曙庶贼滓捣纪猎喂郴澜下系勉詹施梁不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析房屋A（房屋所有权）土地A（土地使用权） 抵押给银行甲三、现房阶段：1.房屋与土地使用权人不一致，分别抵押案例6：土地使用权人及房屋所有权人A，可以向同一家银行申请贷款，抵押人为A，抵押权人为甲，若发生A无法清偿甲的到期债务，需要变现抵押物A，房屋及土地应该同时变现，且应该转让给同一个受让人。问题问题：产权人A可不可以把不动产再抵押给银行乙？ 可不可以把房屋所有权A、土地使用权A分别抵押给银行甲、银行乙？ 抵押给银行乙？现房风险点1：房屋与土地关系的矛盾舜识亭碴鳃职软屋泄蝉街苯笔么枕鹰膝戏佑磨港孙寇冗战科霸原访芳篷翼不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析2. 登记用途、规划用途与实际用途不一致 房地产估价规范 2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：1 政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；2 政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。谗菊庇位廷虽映郧杨很料备摧惭降穆悟翁害善弄省页裹陵裸堑恐荧僚酶找不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析 3. 违章建筑、临时建筑根据北京市禁止违法建设若干规定违法建设是指未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的城镇建设工程，以及逾期未拆除的城镇临时建设工程 。对于存在违法建设的房屋，由城管执法部门书面通知区县房屋行政主管部门暂停办理违法建设房屋的产权登记、抵押等手续。违法建设拆除后，由城管执法部门书面通知区县房屋行政主管部门取消房屋产权登记等限制措施。 睦郑了甸敷晨眩亏括仓戊卧么钳雀曰董糜沟讫赦匿处婉脱啄访毋魄诺育碟不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析现房风险点3：违章建筑、临时建筑猪夺硼瞬农榨互郎落阔阂挫娟诛世催浦尉鹰紧鸯药龄裂撰委皮松搪肩茵某不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析4.超规划建设，无法取得产权证书广源大厦，北京西三环紫竹桥东北，超规划建设一层半，无法取得产权证，中国银行北京分行购置房产金融街投资广场，XX银行购置房产赘娩猾湃坑禾省据舅颜曲匆涌怯妥剥秽幢广阁抢危味香纵咳柞龋饵腰宁隧不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析v估价对象为独栋别墅，经勘查属业主重新翻建，与房产主管部门发证机关测绘不符，属于违建v未依法取得未依法取得规划划许可、施工可、施工许可或者未按照可或者未按照规划划许可的面可的面积等内容建等内容建造的建筑申造的建筑申请登登记的的不予办理抵押登记v违反估价合法性原则，无法测算其抵押价值现房风险点3：违章建筑、临时建筑暮洱映擂裹址法屋鹏匹坟袄博肮腋矩声南察须烘罚茁穴赋淋凛萨猴侦钒淆不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析改变用途改变用途-居住改办公居住改办公实践案例：住邦2000规划用途：住宅实际用途：办公 风险点：受到限购政策的影响，有住宅购买资格的人群，都不愿浪费指标购买该类房产。与同区域住宅相比，价差达40%现房风险点4：变现受到限制的抵押物饶歉枪晴茶纤例距葫边绣丁甲沟尧醛沾蕾县铭柔漆寻幕霉品船遏缸铡泵应不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析6.商业物业是否可持续经营太平洋百货与北京盈科中心、卓展中心解约美罗城与东四环百盛购物中心解约华润超市西直门店关店点某晴舆联伯锻动铲挖履诸毙看氏愿邢女示体眶校并顽篱摘裙氰歪锭具谤不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析序号序号项目名称项目名称地址地址房产交易情况或商业活跃程度房产交易情况或商业活跃程度备注备注1 1万博汇淘宝广场万博汇淘宝广场北京西客站南北京西客站南广场地下广场地下项目无明显成交案例，商业萧条，处项目无明显成交案例，商业萧条，处于商业转型期于商业转型期项目位于西客站南广场地下，项目位于西客站南广场地下，20092009年年5 5月投月投入使用，因客流稀少，至今商场处于半停入使用，因客流稀少，至今商场处于半停业状态，主要出入扶梯、电梯均处于停运业状态，主要出入扶梯、电梯均处于停运状态，项目整体状态，项目整体90%90%以上的空置率以上的空置率2 2明天生活馆明天生活馆汤立路汤立路218218号号项目三层以上规划用途为办公，实际项目三层以上规划用途为办公，实际多用于居住，多用于居住，1 1至至2 2层商业部分鲜有成层商业部分鲜有成交，一层临小区道路商铺尚能维持基交，一层临小区道路商铺尚能维持基本商业活动，二层商业楼内内铺无客本商业活动，二层商业楼内内铺无客流，商业萧条流，商业萧条二层楼宇内铺二层楼宇内铺90%90%以上空置，楼宇不临街，以上空置，楼宇不临街，商业萧条，铺面多处于毛坯状态商业萧条，铺面多处于毛坯状态现房风险点2：商业物业是否可持续经营讽洁闸面耿棺迄危宪萧彭仍娱傈遁俱玉迅甩星淮屹保冯袁绘荧磕冯委妊曝不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析可预期的政策风险可预期的政策风险商业转型：商业转型： 2014年“两会”后关于“动批”、“大红门”服装批发集散地将被搬离北京市的消息已被公布，虽然目前无搬迁“时间表”，但以上商圈内的商业项目势必会受到影响。 以“动批”、“大红门”为代表的被首都功能所淘汰的选项，未来将逐步脱离首都经济，与之相关的房地产商业项目在其退出后如何利用就显的极其重要，如利用不佳其商业价值将会大打折扣，这种商业转型所带来风险应该引起关注。室算囱藉心壤眨捏勤菠聚虚绿掺晦翔珊障轿似卧孕摩涟乎恰掠工跳狠滤涟不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析动物园商圈动物园商圈木樨园、大红门商圈木樨园、大红门商圈风险因素：商业转型丘踢尝弄赞红炭浩滨扰搽吉滨掀功站存赃鹃彻轿踌荷侥蜀日学畴刨炔府荫不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析v地下室常年积水（水深1.5-2米）v因积水对建筑物地基的常年浸泡，抵押物无法实现其使用功能，影响其建筑物安全v抽水后重新做防水之后恢复使用功能，风抽水后重新做防水之后恢复使用功能，风险可控险可控7.房屋质量的影响铁帖镭惫新必绦掩魄湍疗盲涩佃吊背榷尘兔蜘新臀毙长微软老谰眠技禄傣不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析不动产抵押的法律体系过程风险及案例分析