Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 长沙庄士长沙庄士君御皇廷项目前期策划君御皇廷项目前期策划 湖南中原 HuNan.08.2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010整体风格建议整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线专题建议交通动线专题建议产品及对位客户分析产品及对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议物业发展建议物业发展建议上市条件上市条件报告结构报告结构首开展示区园林要求首开展示区园林要求上市前会所功能要求上市前会所功能要求上市前推广包装要求上市前推广包装要求开发组团建议开发组团建议示范单位打造要求示范单位打造要求Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010第一部分第一部分 物业发展建议物业发展建议Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010规划布局分析规划布局分析行列式行列式龙湾国际社区龙湾国际社区金科东方大院金科东方大院整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010规划布局分析规划布局分析组团式组团式+ 行列式行列式佳兆业佳兆业水岸新都水岸新都五矿地产五矿地产格兰小镇格兰小镇（分组团开发组团描图）二期二期骑士峰骑士峰风笛湾风笛湾爱丁堡爱丁堡水岸香桂水岸香桂水岸澜山水岸澜山水岸丹堤水岸丹堤水岸艳山水岸艳山水岸芭雅水岸芭雅整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010整体规划建议整体规划建议目前项目规划存在的问题：目前项目规划存在的问题：1 1、整体密度大，未来部分产品舒适度受到影响；、整体密度大，未来部分产品舒适度受到影响；2 2、地块内部高差较大（、地块内部高差较大（1818米），对于建筑设计和米），对于建筑设计和景观设计要求高；景观设计要求高；3 3、目前项目设计有、目前项目设计有“一主两次一主两次”，共，共3 3个入口，次个入口，次入口均分布在两侧联排组团内，对于此部分联排未入口均分布在两侧联排组团内，对于此部分联排未来的价值造成不利影响，且项目整体无法形成较为来的价值造成不利影响，且项目整体无法形成较为封闭式的高端社区，建议作一定调整；封闭式的高端社区，建议作一定调整；4 4、目前的建筑规划限制了园林景观设计发挥的空、目前的建筑规划限制了园林景观设计发挥的空间，组团内无法规划大型的公共休闲区间，组团内无法规划大型的公共休闲区5 5、目前的景观规划项目高价值区域仅限于中央水、目前的景观规划项目高价值区域仅限于中央水景区，但此种组团私享景观对其他组团的附加值无景区，但此种组团私享景观对其他组团的附加值无太多拉动作用，需考虑社区资源共享化。太多拉动作用，需考虑社区资源共享化。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略原规划原规划入口入口原规划原规划入口入口原规划原规划入口入口Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010整体规划建议整体规划建议建议调整：建议调整：1 1、在各组团内留出部分空间作为组团内部中央景、在各组团内留出部分空间作为组团内部中央景观设计之用；观设计之用；2 2、联排作为货量最多的一种产品，是未来现金流、联排作为货量最多的一种产品，是未来现金流回笼的主力，需在目前的规划设计上增加竞争力卖回笼的主力，需在目前的规划设计上增加竞争力卖点，提高附加值；点，提高附加值；3 3、在园林景观设计方面，通过各组团内部的次景、在园林景观设计方面，通过各组团内部的次景观节点设置，与主景观轴形成立体景观体系，人性观节点设置，与主景观轴形成立体景观体系，人性化考虑未来业主居住生活形态和可能需要的功能设化考虑未来业主居住生活形态和可能需要的功能设置区域。置区域。4 4、主景观区设置公共休闲区域，但不影响环湖别、主景观区设置公共休闲区域，但不影响环湖别墅的私密性。墅的私密性。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010组团一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团一：项目启动区组团一：项目启动区以沿项目主展示形象区的项目22套最佳明星双拼产品搭配约80余套联排产品作为项目首开区产品。主要依据：1、项目整体性；2、以明星产品树立项目价值标杆，带动重点产品联排产品走量；3、项目主展示区的景观形象考虑整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010组团一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团二：项目加推热销区组团二：项目加推热销区以沿项目东面桂花路沿线约80余套联排产品作为项目第二组团加推热销产品。主要依据：1、项目整体性；2、重点产品联排产品走量，实现一期产品价值逐步走高，实现项目价值最大化；3、项目规划中的组团行列排布。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010组团一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团三：项目价值提升区组团三：项目价值提升区以项目中心区域约52套双拼产品作为项目第三组团盛大开盘产品。主要依据：1、项目整体性；2、明星产品290平米双拼产品实现项目高溢价；3、项目规划中的组团行列排布。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010组团一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团四：南北产品过渡区组团四：南北产品过渡区以项目西面约80套联排产品作为项目开发的第四组团。主要依据：1、项目整体性；2、重点产品联排产品走量，实现项目别墅产品与北区高层产品的衔接过渡；3、项目规划中的组团行列排布。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010组团一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四开发及推售策略开发及推售策略开发次序大方向为：组团一组团二、组团三组团四推售策略：1、组团一因有完整展示区可率先推出，组团内物业较为丰富，可最大化锁定客户；2、组团二、三因组团内物业类型较为单一，未来将有同时开发推售的可能，并且后期将根据市场供应等变化确定推售策略；3、组团四相较组团二，虽都为纯联排组团，但地势相对较高，可实现更高价值，作为项目一期压轴产品推售。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010安茹湾安茹湾都铎郡都铎郡诺曼堡诺曼堡约克镇约克镇组团名称建议组团名称建议英皇室名英皇室名根据英国不同王朝，进行组团命名安茹王朝：因源于法国的安茹伯爵得名。有三支：英国安茹王朝。亦称“金雀花王朝”。 诺曼底王朝：(1066年-1135年，House of Normandy)是英格兰的一个王朝，一共有四位国王曾统治英格兰，统治时间由征服王威廉之后的1066年开始，直至1154年。都铎王朝（Tudor dynasty），是1485至1603年间统治英格兰王国和其属土的王朝。历时118年，虽然历时不长，但都铎王朝处于英国从封建社会向资本主义社会转型这样一个关键时代，因而其实施的各项政策也极具时代特色约克王朝：约克王朝和兰开斯特王朝均是金雀花王朝的旁支，对王位的争夺导致了玫瑰战争。战争命名的原因是两个王朝的家徽上均有一朵玫瑰：约克王朝的是一朵白玫瑰，兰开斯特王朝的是一朵红玫瑰。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010产品类型产品类型计容面积计容面积不计容面不计容面积积总面积总面积户数户数总面积总面积占比（面积）占比（面积）双拼产品369143.95512.9521025.91%450127.1577.11057714%353.4113.8467.21046723%29029095953853851044004029%29%联排产品22222297.597.5319.5319.52768818263%63%合计402139690.9100.0%产品解析产品解析 总面积为总面积为320320平米双拼产品、平米双拼产品、385385平米联排产品为项目重点核心产品；平米联排产品为项目重点核心产品； 产品面积段及各户型比例面积非市场主流产品，面积过大，后期营销中总价过产品面积段及各户型比例面积非市场主流产品，面积过大，后期营销中总价过高，对销售造成影响；高，对销售造成影响； 造成总面积过大的关键在于地下室是否计入面积。造成总面积过大的关键在于地下室是否计入面积。户型配比整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010产品解析产品解析市场主流户型整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略水映加水映加州州金色溪金色溪泉湾泉湾堤亚纳堤亚纳湾湾盈峰翠盈峰翠邸邸东方大东方大院院橘郡橘郡郡原美郡原美村村格兰小格兰小镇镇龙湾国龙湾国际际水岸新水岸新都都主力独栋400360-420200-300300-350560-870460价格1000080008000110001500013000去化率50%40%50%80%30%未推主力双拼250-350520280200-300360-440270270-330价格80001000085007000100001000011000去化率70%50%100%70%85%30%100%主力联排200-250268200-240166-243170-240220210-240170-270价格720080006200100006000850082006000去化率50%一期100%一期100%80%70%100%80%80%庭院叠加200258价格55005500去化率30%40%备注：美洲故事、托斯卡纳、阆峰云墅等货量不多的的项目未列入内。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010产品解析产品解析整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略 联排面积控制在联排面积控制在220220平米左右、开间建议为平米左右、开间建议为6.2-6.86.2-6.8、建议规划为、建议规划为4-64-6连，连，避免超过避免超过6 6联户型联户型双拼面积控制在双拼面积控制在250-250-30300 0平米、开间建议为平米、开间建议为10-1110-11米米沿湖双拼（类独栋）面积控制在沿湖双拼（类独栋）面积控制在400-600400-600之间，建立项目产品形象及价格之间，建立项目产品形象及价格标杆标杆产品尺度产品尺度Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010产品解析产品解析整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略WARNING!WARNING!！东西朝向别墅在长沙非常难被客户接受东西朝向别墅在长沙非常难被客户接受客观因素客观因素主观因素主观因素项目因素项目因素建议调整建议调整气候：长沙无春秋，冬冷夏炎！东西朝向对室内能效影响极达气候：长沙无春秋，冬冷夏炎！东西朝向对室内能效影响极达通风：长沙夏吹南风，东吹西北风通风：长沙夏吹南风，东吹西北风长沙人买房首看朝向，再看景观，对西晒有严重的心理抗性。长沙人买房首看朝向，再看景观，对西晒有严重的心理抗性。沿湖双拼为项目价值标杆，也是项目前期资金回收的非常重要的产品！因此，沿湖双拼为项目价值标杆，也是项目前期资金回收的非常重要的产品！因此，产品的无瑕疵性非常重要，东西朝向将会成为掩护产品销售的最大障碍。产品的无瑕疵性非常重要，东西朝向将会成为掩护产品销售的最大障碍。建议将沿湖双拼产品建议将沿湖双拼产品A A户型全部调整为南北朝向，可根据地形实际情况朝东户型全部调整为南北朝向，可根据地形实际情况朝东倾斜，倾斜度不超过倾斜，倾斜度不超过3030度。进行次调整的目的主要是考虑产品价值的最大化度。进行次调整的目的主要是考虑产品价值的最大化以及本土客户的接受度。以及本土客户的接受度。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010产品解析产品解析整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略 目前地下室面积计入建筑面积内，使得客户购买的户型面积增加，总价增加。由目前地下室面积计入建筑面积内，使得客户购买的户型面积增加，总价增加。由于目前市场上别墅产品大多采用地下室赠送的方式增加产品竞争力，而本案若将地于目前市场上别墅产品大多采用地下室赠送的方式增加产品竞争力，而本案若将地下室计入面积，计入总价，很难为市场及客户接受。下室计入面积，计入总价，很难为市场及客户接受。建议方向一：减小地下室面积，将原地下室面积（建议方向一：减小地下室面积，将原地下室面积（A A户型约户型约190190，B B户型约户型约120120，C C户型约户型约9090）缩小，仅作车库及工人房功能，从而减少地下室面积减少产）缩小，仅作车库及工人房功能，从而减少地下室面积减少产品总价。品总价。建议方向二：采用地面停车，取消地下室设计，利用地面架空层。（如佳兆业建议方向二：采用地面停车，取消地下室设计，利用地面架空层。（如佳兆业水岸新都、水印加州）水岸新都、水印加州）产品尺度产品尺度如何处理地下室面积如何处理地下室面积Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010产品解析产品解析整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略联排：车位车库各一个双拼：车库最少一个，尽量两个；车位一个类独栋双拼：车库两个，车位两个车库个数建议车库个数建议如设置在架空层，则可进行简单地面铺砖（可用透水砖或者广场砖）如是室外车位，则建议考虑设置葡萄架，并种植部分藤蔓植物，未来营销过程中可炒作“半精装修车位”车位交付标准建议车位交付标准建议Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010客户特征写真：基于长沙别墅市场客户特征及项目产品特征别墅客户分析别墅客户分析主人年龄写真：主人年龄写真：30-4530-45岁为主（年轻化趋势）岁为主（年轻化趋势）家庭结构写真：五口之家、三代及以上家族家庭结构写真：五口之家、三代及以上家族主人职位写真：广电领导、知名主持、工业区私企老板高层、主人职位写真：广电领导、知名主持、工业区私企老板高层、 其他区域品质生活追求者、外地投资客其他区域品质生活追求者、外地投资客主人区域写真：广电、星沙工业区、其他区域、外地城市主人区域写真：广电、星沙工业区、其他区域、外地城市主人心理写真：独特差异、面子、享受主人心理写真：独特差异、面子、享受整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010对风格的喜好对风格的喜好偏好异域风格（以欧美为主），且对细节要求越来越苛刻；希望能寻求与众不同的别墅享受，在欧式风格的前提下，寻求市场上的差异化产品；别墅客户分析别墅客户分析对园林的喜好对园林的喜好对会所功能的要求对会所功能的要求异域风情浓厚，且部分惊艳感的珍稀物种；讲究园林层次感、覆盖率，对概念的趋向强于风格本身趋向；对家庭各成员的活动运动区间的功能要求；对私人尊享的会所功能配套的要求；整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010西方古典法国风格西方古典法国风格客户认同点：客户认同点：典雅、贵族典雅、贵族特征：特征：n布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间;n外观装饰得豪华、繁杂;画龙点睛立面（一层或多层）通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计;n细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究;墙面、窗户、窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰，尽显豪华气势;n常用八角窗设计等装饰品使建筑外观更为生动;n代表楼盘：汤臣高尔夫别墅、南京大华锦绣华城、财富公馆世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 长沙暂无Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010西方古典英国风格西方古典英国风格客户认同点：客户认同点：比例和谐、典雅比例和谐、典雅特征：特征：n英国位于欧洲北部，由于地理气候的影响，住宅的坡屋顶坡度较陡;n主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主。;n由于英国土地资源的限制，它的住宅之间的密度也很高，阁楼的空间大多被利用，一般别墅为2.5层;n正立面常有古典门廊；廊檐下有长方形团排列，屋檐上有齿饰；窗户上下成对，分割成许多小网格(9到12个),通常窗户也是5列，为中央对称，窗户的尺寸一般都比较小，以节省能源;n大门常有长方形雕花组成排列图案,门梁上有竖向排列的长方形花纹;n 代表楼盘：格兰小镇世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010西方古典意大利风格西方古典意大利风格客户认同点：客户认同点：贵气、奢华贵气、奢华特征：特征：n四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，多半是两到三层;n细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字型）；n宽长的屋檐下均等排列装饰托座;n大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂;n代表楼盘：钟山高尔夫、观澜湖大宅;世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 代表楼盘：长沙玫瑰园Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010西方古典意大利托斯卡纳风格西方古典意大利托斯卡纳风格客户认同点：客户认同点：自然、田园自然、田园特征：特征：n托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表之一，当地奶白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，以及红色的土壤，浓绿的森林，挺拔的笔柏，葡萄园和牧场，浅绿的橄榄树果园，鲜红的番茄，各种颜色调和成了托斯卡纳。采用天然材质如木头、石头和灰泥表现光与影的关系;n别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅。喷泉，壁饰，壁炉和庭院，铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙等都可以表达托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际；n别墅庭院绿色植物多样性，展现烂漫田园;n代表楼盘：南京蒙塔卡利、上海佘山高尔夫;世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 代表楼盘：托斯卡纳Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010西方古典西班牙风格西方古典西班牙风格客户认同点：客户认同点：浪漫、高贵浪漫、高贵特征：特征：n西班牙风格别墅是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格于一体的建筑形态。建筑轻盈、绚丽，线条简洁、利落，以完美而协调的手法呈现浪漫和高贵的气质。与传统的欧式、美式风格的宽敞、大气不同，西班牙建筑，更注重细节的雕琢，更有“情调”;n低坡屋顶，多为红色瓷瓦铺设，并以亮浅色拉毛处理涂料为主，典型为“红瓦白墙” ；n门廊和窗则运用拱形进行修饰。屋沿朝两侧外伸，户内有庭院;n拱开廊柱是西班牙风格建筑造型的主要特征，给建筑物外部增添了立体感和个性感;n代表楼盘：钟山高尔夫、佘山高尔夫等世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 代表楼盘：佳兆业水岸新都Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010西方古典北美风格西方古典北美风格客户认同点：客户认同点：简约、融合简约、融合特征：特征：n欧式建筑风格的融合，在其中我们能发现欧洲文艺复兴建筑的影子;n到了近代，北美别墅发展成为既简约又大气，又集各种建筑精华与一身的独特风格；n与英式别墅相比，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块;n代表楼盘：北京碧海方舟、北京玫瑰园三期、南京山河水世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 代表楼盘：青竹园Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010东方古典中式风格东方古典中式风格客户认同点：客户认同点：人性、私密人性、私密特征：特征：n明确表达着邻里、街坊的半私密空间;n主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞，空间序列处在连续的变化之中，一层层地变得更私密；n颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间;n制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格;n代表楼盘：北京观唐、南京香山湖1号、新城尚东区、中国人家等;世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 代表楼盘：东方大院Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010西方现代新古典主义风格西方现代新古典主义风格客户认同点：客户认同点：品质、沉稳品质、沉稳特征：特征：n新古典主义风格以尊重自然、追求真实、复兴古代的艺术形式为宗旨，特别是古希腊、古罗马文明鼎盛期的作品，或庄严肃穆、或典雅优美，但不照抄古典主义风格并以摒弃抽象、绝对的审美概念和贫乏的艺术形象而区别于16、17世纪传统的古典主义;n新古典主义风格还将家具、石雕等带进了室内陈设和装饰之中，拉毛粉饰、大理石的运用，使室内装饰更讲究材质的变化和空间的整体性。新古典主义风格家具的线形变直，不再是圆曲的洛可可样式，装饰以青铜饰面采用扇型、叶板、玫瑰花饰、人面狮身像等；n代表楼盘：北京御园等;世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 暂无Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010国际主义及其它莱特风格国际主义及其它莱特风格客户认同点：客户认同点：厚重、雍荣大气厚重、雍荣大气特征：特征：n有机建筑和草原风格是赖特反复宣扬的建筑观念;n赖特曾说过：“茶褐色或红棕色的砖墙是最好的土色。”外墙以红色墙砖铺贴为主，内装以玻璃彩绘为特色；n四面缓斜坡屋顶、深出挑屋檐、大量运用水平线;n颜色沉稳，厚重踏实，强调与自然的和谐共存;n代表楼盘：南京钟山高尔夫别墅、上海观庭等世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 代表楼盘：湘江一号Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010国际主义及其它现代风格国际主义及其它现代风格客户认同点：客户认同点：随意、简洁、体块感强随意、简洁、体块感强特征：特征：n现代主义风格在形式特征上多表现为平屋顶、不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的白墙面，简单的檐部处理、宽敞的露台等;n大气、简洁是对现代主义风格的简要概括；n反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品;n现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间;n代表楼盘：万科17英里等世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 代表楼盘：西山汇景Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010国际主义及其它新地方主义风格国际主义及其它新地方主义风格客户认同点：客户认同点：综合、空间感综合、空间感特征：特征：n尊重自然和地缘的情况下建立的建筑与环境的统一;n强调别墅过渡灰空间的设计，侧重内部空间、过渡空间、庭院空间三者的有机结合，采景采光面丰富；n建筑外表质朴、端庄、高贵，同时又具有内敛含蓄的传统意味色彩;n代表性项目：南京世外边城等世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略n 长沙暂无Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010特征小结：特征小结：n内容中的美式、意大利等仅为泛泛的大风格，各个国家建筑外立面的发展中还有很多流派，比如意大利的巴洛克风格、古罗马建筑风格，法式风格的哥特式风格、洛可可建筑风格、折衷主义风格等有非常多的流派和子风格体系；n中国别墅产品中接受度最高的是北美、欧式和中式三种。富人最青睐的外立面为厚重的西班牙、美式、英式为主，中国日式建筑接受度不高；n目前建筑外立面逐渐融合、演变，纯粹性越来越少。尤其是进入中国后，中国的开发商对各种外立面进行了杂糅和共通，导致了建筑的不纯粹性，市场期待有更纯粹产品的引导。世界典型别墅风格解析世界典型别墅风格解析整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010长沙市场典型别墅项目建筑风格、外立面汇总长沙市场典型别墅项目建筑风格、外立面汇总所属所属板块板块楼盘名称楼盘名称建筑风格建筑风格外立面外立面所属所属板块板块楼盘楼盘名称名称建筑风格建筑风格外立面外立面麓南含浦板块汀湘十里现代中式白墙灰顶金鹰星沙板块藏珑北美现代灰墙黑顶迪亚溪谷西班牙黄墙深红顶圣爵菲斯欧式简约灰白墙红顶岳麓山公馆北美耐特-威尼斯城地中海淡红墙深红顶麓山别墅地中海-诺亚山林西班牙白黄墙红顶望城市府板块蔚蓝海岸西班牙黄墙深红顶水印山城北美白黄墙蓝顶长沙玫瑰园意大利土黄墙深红顶早安星城北美咖啡色墙蓝顶苏迪亚诺澳洲灰白外墙山水湾北欧黄墙灰墙相间中新森林海地中海白墙红顶好望谷西班牙黄墙红顶南城板块托斯卡纳地中海土黄墙红顶北城板块青竹园北美各栋不同美洲故事美洲风情各栋不同湘江一号现代简约白墙黑顶比华利山北美黄墙红顶市中心板块西街庭院现代中式白墙灰顶阆峰云墅纯正北美各栋不同西山汇景现代简约-橘郡纯西班牙黄墙灰顶欧式风格欧式风格北美风格北美风格现代简约现代简约建筑风格丰富多样，欧式风格和北美风格占据市场绝对主流欧式风格和北美风格占据市场绝对主流；欧式风格中，以西班牙和地中海风格西班牙和地中海风格占据绝对比重；外立面外立面普遍采用黄色外墙黄色外墙（土黄、淡黄等）和深红屋顶深红屋顶。整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅市场风格鉴赏长沙别墅市场风格鉴赏西班牙风格（热销）（热销）英式风格（热销）（热销）澳洲风格意大利风格现代风格地中海风格中式风格美式风格整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略佳兆业佳兆业水岸新都水岸新都五矿五矿格兰小镇格兰小镇南山苏迪亚诺南山苏迪亚诺玫瑰园玫瑰园湘江一号湘江一号麓山别墅麓山别墅金科东方大院金科东方大院青竹园青竹园Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010各类典型建筑风格与本项目契合度分析各类典型建筑风格与本项目契合度分析市场曝市场曝光度光度风格类型风格类型风格特色及客户对其的接受度风格特色及客户对其的接受度是否可作为本项目发展方向是否可作为本项目发展方向7个西班牙黄墙红瓦，拱门、回廊、铁艺、手工质感，纯朴气息浓厚，亲切感强在市场已经泛滥，客户虽然能够接受，但已经无法第一眼抓住眼球7个美式因美国为殖民地，建筑均在欧洲建筑基础上进行了演变，更注重建筑的居住功能,轻风格特征风格特征不明显，在市场上难以形成第一识别力3个地中海红瓦白墙是代表，大量的涂料墙面，独树一帜长沙酸雨天气，容易脏，品质感不强2个英式红砖墙面，40度坡屋顶，烟囱，厚重庄严乔治亚风格的出现让市场眼前一亮，受到市场热捧2个北欧风格几何形状，线条感强，立面整体效果简约细节表现较弱2个中式风格中式的院落、马头墙、白墙、灰瓦，能体现中国古典文化的底蕴与长沙市场客户的崇洋媚外的心理有较大偏离1个意大利式四方形塔楼，地坡度四坡屋顶，拱形庄士上楣用在密度较低的独栋社区较为合适，此种风格亦为泛泛的大风格暂未有法式风格高大陡峭的四坡屋顶或侧山墙屋顶,别墅常常是一层。大门和窗户细而长,门和窗上都有沿垂直方向的小网格排列 整体风格尊贵优雅，是典型的贵族风格，但实际成本运用较高暂未有德国风格与英国都铎风格相近,不同的是每个立面几乎都有明显的装饰,俗称绷带式建筑严谨、死板的排列，无太多跳跃，一个大型社区运用太多，无法给客户轻松愉悦的置业环境暂未有荷兰风格（A）双折线屋顶；（B）侧墙沿街面开数扇老虎窗。荷兰风格建筑布局合理，通风与采光性好。 整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅市场风格鉴赏长沙别墅市场风格鉴赏整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略项目项目风格类型风格类型物业类型物业类型月均去化量月均去化量市场市场/ /客户接受度客户接受度橘郡西班牙独栋、双拼、联排5-6套低好望谷西班牙独栋别墅封盘低佳兆业水岸新都西班牙双拼、联排15套高高阆峰云墅美式独栋6-8套高高水印加州美式双拼、联排6-8套中岳麓山公馆美式独栋、双拼、联排2-3套低麓山别墅地中海独栋、双拼、联排8套中托斯卡纳地中海联排、8套高高格兰小镇英式独栋、双拼、联排10-12套非常高非常高山水湾北欧风格双拼、联排、洋房售罄低东方大院中式风格联排4-6套中长沙玫瑰园意大利式独栋、双拼、联排2-3套中Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010三种备选建筑风格分析和比较三种备选建筑风格分析和比较英式英式 or 美式美式 or 意式意式 or 法式法式优势比较：优势比较：英式：乔治亚式在市场上受到追捧，屋顶形状带给空间的多变化，体现贵族气质、符合长沙人民心理，可延伸分支风格多样化美式：融合欧式各种风格所长意式：贵气奢华，品质感强法式：市场未出现过，建筑气质高贵、典雅劣势比较：劣势比较：英式：已有出名的项目，要差异化有一定的难度美式：与其国家一样，不具备历史人文厚重感，与项目皇室贵族的开发理念相悖，另：美式建筑要做出味道，产品面积尺度要相对较大，很难与项目尺度相符意式：多用于两层建筑，且风格特征不很明显，较为泛泛法式：外墙非常繁杂，未来建筑成本较高，并且淡雅轻飘的立面色彩难以迎合长沙人重口味的心理整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010与目前市场泛滥的主流风格形成差异化，但不偏离市场客户喜好大方向通过风格嫁接，为项目赋予“贵族、皇室”的标签，利于后期营销推广通过分组团的多种建筑风格的打造，体现“个性定制”的特点在既体现各组团风格的差异化的同时，又保证风格大方向的统一跳跃的立面色彩、丰富的细节变化，做足精细化，体验尊贵，迎合市场本项目风格建议本项目风格建议大英联邦风格大英联邦风格-史迪克风格史迪克风格 、乔治亚风格、亚当风格、乔治亚风格、亚当风格 、安妮女皇式、安妮女皇式整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010本项目各组团风格建议本项目各组团风格建议组团一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四亚当风格亚当风格乔治亚风格乔治亚风格都铎风格都铎风格安妮女皇式安妮女皇式安妮女皇英式风格用于项目启动区，能第一区别于市场，形成差异化，且名称大气尊贵，能率先奠定项目高端形象基础乔治亚和亚当风格比较接近，用于项目两侧，形成对称都铎风格最明显的是细长的装饰条包裹主要立面。它有六种形态：拉毛水泥墙面；砖墙面包裹；石墙面包裹；木墙面包裹；假的稻草屋顶；带女儿墙。虽然每个组团各有特色，但在大的形式和方向上是统一的每个组团内部风格是一致的，但建议尽量让每栋建筑在局部的细节上有所区别，最大化满足客户的虚荣感，体现开发商的用心设计因整体风格都属于英式，但在里面色系运用上还是会有不同，偶尔差异较大，需通过园林景观用来过渡整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略在项目英式风格大方向保证的前提下，实际建筑设计需结合在项目英式风格大方向保证的前提下，实际建筑设计需结合实际建筑的实用性做相应适当调整融合。实际建筑的实用性做相应适当调整融合。Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010本项目各组团风格示意本项目各组团风格示意史迪克风格史迪克风格安妮女皇式安妮女皇式乔治亚风格乔治亚风格亚当风格亚当风格整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略都铎风格都铎风格Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010本项目建筑细节建议本项目建筑细节建议开窗形式：开窗形式：因长沙地区两季候差别明显，通风采光极为重要，建议尽量采用大落地窗，一墙多窗，窗檐尽量采用石材或者实木装饰墙角线墙角线丰富立面细节，建议采用石材进行装饰露台栏杆露台栏杆建议尽量用喷涂的真石漆或者实木入户门廊入户门廊建议采用石材，门廊沿线雕花屋檐廊屋檐廊建议多采用拱门，尺度舒适，丰富内外过渡空间底座底座建议底座和侧墙面采用部分文化石，体现品质感落水系统落水系统布线合理，颜色与建筑色系和谐统一整体风格建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010长沙市场典型别墅项目园林风格长沙市场典型别墅项目园林风格大多数别墅项目都会根据项目建筑风格确定园林风格；然而绝大多数项目在景观设计的时候，只是在入口或者其他几个重要的公众区域，设置了一些具有建筑风格元素的硬质景观，而没有从大到理念上、小到树种小品真正体现园林的异域特征；因气候原因，长沙别墅项目想真正完全复制国外的园林亦很难，需和本土相结合地中海风格英式风格北欧风格西班牙风格托斯卡纳/水岸新都格兰小镇龙湾国际社区橘郡整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010长沙典型别墅项目园林风格特点长沙典型别墅项目园林风格特点苏格兰风格园林解析格兰小镇设计理念：1、以森林、草地、高地、花镜、花园等空间形式和景观形态打造苏格兰风情园林景观2、充分将水系的设计作为整体园林景观的灵魂元素，根据地势高差营造出不同形态和空间感觉的湖岸景观3、顺着地形地貌营造功能齐全、个性独特的台地街区园林景观。特色景点：1、蒙高利古堡，罗梦湖、王子广场、太阳花园2、欧式硬质景观节点打造+多种植物种植总体布局：1、整体景观结构为“二区、五桥堡、八片、十二节点、若干街道”客户认同点：景观面丰富客户认同点：景观面丰富+ +纯欧式景观建筑纯欧式景观建筑整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010地中海风格园林解析水岸新都设计理念：1、以“水”为核心景观元素，通过水系、绿化带作为空间分隔媒介、使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落；2、另亦非常讲究人文风水，重要的景观节点的设计都是非常有讲究的。特色景点：1、海盗船、灯塔2、太阳广场等总体布局：1、采取对称半圆式设计，以水系为核心景观管轴，延伸组团内部分带景观 客户认同点：特色大型景观建筑客户认同点：特色大型景观建筑长沙典型别墅项目园林风格特点长沙典型别墅项目园林风格特点整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010西班牙风格园林解析橘郡设计理念：1、利用地势的高差，色合计梯度双湖景观，200米的生态软堤，50米的薰衣草岸，4米落差的叠水瀑布2、更多的采用街区、窄道形成半封闭的空间，如同走在地中海小镇的山地小道上；3、中心组团做到每平方米120棵花木，创作了“五重精装园林”，形成高低相错的迷宫式立体园林特色景点：1、钟楼、入口阶梯客户认同点：五彩硬质铺装客户认同点：五彩硬质铺装长沙典型别墅项目园林风格特点长沙典型别墅项目园林风格特点整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010园林风格特点建议园林风格特点建议项目园林景观风格定位思考主线项目园林景观风格定位思考主线建筑风格建筑风格: :英式风格英式风格已有资源：湖景（地势高差已有资源：湖景（地势高差1818米）米）同纬度景观：北半球（英伦、北欧、北美等）同纬度景观：北半球（英伦、北欧、北美等）区域气候：亚热带区域气候：亚热带契合点：缓坡契合点：缓坡+ +湖景湖景+ +弧形弧形= =高尔夫高尔夫/ /田园田园整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010区域气候：亚热带季风湿润气候区域气候：亚热带季风湿润气候长沙市位于湖南省东部偏北, 经纬位置为：东经1115311415,北纬27512841气候特征是：气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。同类型气候地区：同类型气候地区：美国东南部、日本、澳大利亚、巴西东南部、阿根廷等地区 、非洲东南部及南美洲东南部亚热带常绿阔叶林带亚热带常绿阔叶林带 典型树种：典型树种：樟科、茶科、木兰、五味子科、八角科、金缕梅科、番荔枝科、蔷薇科、杜英科、蝶形花科、灰木科、安息香科、冬青科、茜草科、卫矛科、桑科、藤黄科、五加科、山龙眼科、杜鹃花科以及枫香属和红苞木属等荷花玉兰、鳄梨、北美枫香、美洲水青冈等棕榈科、凤梨科，以及附生的兰科植物、蕨类植物。园林风格特点建议园林风格特点建议项目所在区域气候特征分析项目所在区域气候特征分析整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010英伦英伦自然派自然派特色：自然、浪漫、优雅、开阔区域吻合程度：区域吻合程度：景观特征：景观特征：讲究借景与园外自然 环境的融合，并且重视花卉的应用，尤其在形态、色彩、香味、花期和栽植方式上，因 而它表现出以花卉配置为主要内容的花园及至以某种花为主题的专类园如“玫瑰园”、 “百合园”等。因此，园林常表现出成片草坪，孤立树或成片花径的美景。 英国乡村别墅景观园林风格特点建议园林风格特点建议同纬度景观分析同纬度景观分析整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010北美北美现代派现代派特色：现代、简约、活跃区域吻合程度：区域吻合程度：景观特征：景观特征：美国园林相比其前身欧洲园林更具有现代气息。通过对植物“束形”打造出各种新奇、独特的造型；主要选用乡土乔灌木；并重视对景观小品的造型打造，形成有特色，易记忆的景观。园林风格特点建议园林风格特点建议同纬度景观分析同纬度景观分析整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010法国法国皇家园林皇家园林特色：平整壮观、 贵气区域吻合程度：区域吻合程度：景观特征：景观特征：用一条道路将刺绣花坛分割为对称的两大块，图案采用阿拉伯式的装饰花纹与几何图形相结合。用花草图形模仿衣服和刺绣花边，绿色植坛划分成小方格花坛，用黄杨做花纹，除保留花草外，使用彩色页岩细粒或砂子作为底衬，花坛是法国园林中最重要的构成因素之一。把花园当作一个整体，按图案来布置刺绣花坛，形成与宏伟建筑相匹配的整体构图效果。 园林风格特点建议园林风格特点建议同纬度景观分析同纬度景观分析整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010意大利意大利台地式台地式特色：规则、由多层台地组成、严肃区域吻合程度：区域吻合程度：意大利建筑根据具体的山坡地势而建，建筑前面引出中轴线开辟出一层层台地，分别 配以平台、水池、喷泉、雕像等；然后在中轴线两旁栽植一些高耸的植物如黄杨、杉树 等，与周围的自然环境相协调 。园林风格特点建议园林风格特点建议同纬度景观分析同纬度景观分析整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010日本园林日本园林特色：精巧细致、平华、朴实、自然区域吻合程度：区域吻合程度：日本园林受佛教影响，在河畔、池畔和寺院境内，布置石造、须弥山，作为庭园主体。对庭园山水草木经营十分重视，而且要求表现自然，并逐渐形成以池和岛为主题的“水石庭”风格。日本“枯山水”园林讲究置石，主要是利用单块石头本身的造型和它们之间的配列关系。石形务求稳重，底广预削，不作飞梁、悬桃等奇构，也很少堆叠成山；庭园内也有栽置不太高大的观赏树木的，十分注意修剪树的外形姿势而又不失其自然生态 园林风格特点建议园林风格特点建议同纬度景观分析同纬度景观分析整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010项目园林风格建议项目园林风格建议遵循建筑风格大方向，延伸并多元化英式风格借鉴同纬度国家景观，将坡地、湖景、田园等资源进行契合运用在不同组团内体现四季分明的季候特点在小区整体体现不同人群所需休闲功能及景观需要将水系景观轴嫁接英式极具代表性的建筑，使之更具意义多采用植被等软质景观，景观设计更经济，构建五重立体景观体系特色硬质景观节点，如廊桥等，可供未来业主进行聚会的功能场所英式皇家园林英式皇家园林整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010项目园林风格示意项目园林风格示意整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010园林景观节点建议园林景观节点建议小区主干道小区主干道海德公园安妮女皇花园特拉法加广场 鸽子广场肯辛顿公园莱斯特花园伊利斯花园广场、公园、花园系统整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010园林景观节点建议园林景观节点建议道路街景系统女皇大道西花坡道蔷薇东街 蔷薇西街皇庭西环郁金香街泰晤士街玫瑰街尼斯湖环道星光大道依恋廊桥蓝湾河桥整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010园林风格特点建议园林风格特点建议项目园林风格特点建议园林物种银杏梧桐香樟罗汉松红枫整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略白桦、雪松、香桂、蔷薇、薰衣草展示区一定要用贵重树种，展示区一定要用贵重树种，形成第一视觉冲击力！形成第一视觉冲击力！Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010道路交通建议图道路交通建议图城市主干道城市主干道行车主干道行车主干道行车次干道行车次干道人行景观道人行景观道迂回便捷式公共车行交通体系；尽端式别墅车型系统使别墅免受 车噪影响。主景观区（沿湖）开放，通过两个整体风格建议园林打造建议交通动线建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010园林风格特点建议园林风格特点建议项目园林风格特点建议主景观展示缓坡缓坡+ +湖景湖景+ +梯度梯度= =叠水瀑布叠水瀑布整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010园林风格特点建议园林风格特点建议项目园林风格特点建议主互动休闲区木栈道、情趣主休闲广场木栈道、情趣主休闲广场整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略跨湖木栈道跨湖木栈道主休闲活动区主休闲活动区沿湖栈道沿湖栈道跨湖栈道跨湖栈道情趣休闲广场情趣休闲广场Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010园林风格特点建议园林风格特点建议项目园林风格特点建议小品（亨利.摩尔）雕塑通过小品，体现整个园林景观的精致、自然、高雅、浪漫整体风格建议园林打造建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010p绿城青竹园p金科东方大院p岳麓山公馆p保利阆峰云墅p美洲故事p托斯卡纳p和黄盈峰翠邸p格兰小镇p卓越麓山别墅长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究NO.1 NO.1 保利保利阆峰云墅会所阆峰云墅会所备注：1、售楼部位置：会所一，将来作为物业服务中心；2、会所由通程提供管理服务，仅对小区业主开放。楼层楼层功能区间功能区间面积面积总建筑面积总建筑面积使用时间使用时间会所一会所一1销售中心15003000 2007年初（开盘投入使用）2办公室1500会所二会所二1室内恒温游泳池600 43002009年9月19日健身馆500 儿童乐园 300 2咖啡厅400 中西餐厅600 书吧300 3会议室500 套房900n 基础数据整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究蓝波湾咖啡厅室内恒温泳池健身房n 会所实景展示虹书吧整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究NO.2 NO.2 盈峰翠邸盈峰翠邸备注：会所一楼现作为营销中心使用。楼层楼层功能区间功能区间面积面积总面积总面积使用时间使用时间1室内恒温游泳池600 45002009年10月17日健身馆450 桑拿400 休闲商铺200儿童乐园200公共区域150 2网吧300 茶吧150 书吧1503小型电影院+KTV320麻将室100 桌球室120 咖啡厅（露台）400 公共区域100小酒吧160地下层设备间1100n 基础数据整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究一层会所一楼会所外景n 会所实景展示整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究NO.3 NO.3 格兰小镇格兰小镇备注：另有一个尚未投入使用的会所，主要作为物业办公管理 ，具体功能未定。楼层楼层功能区间功能区间面积面积总建筑面积总建筑面积使用时间使用时间1室外游泳池11004000+1100 =5100 2009年4（开盘投入使用）销售中心13002办公区+物业管理（以后作为中西餐厅）13003客房450棋牌室450书吧250健身房150n 基础数据整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究NO.4 NO.4 托斯卡纳托斯卡纳楼层楼层功能区间功能区间面积面积总面积总面积使用时间使用时间1室内恒温游泳池1250 （50*25）3200+1250 (游泳池)2007年7月营销中心500 2健身馆400 娱乐室600 咖啡馆300 备注：1、恒温游泳馆 20元/人 对外开放 2、咖啡厅已开始营业n 基础数据整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究楼层楼层功能区间功能区间面积面积总建筑面积总建筑面积使用时间使用时间会所一会所一（商业会所）（商业会所）1银行网点/5000 2007年初（开盘投入使用）2小型超市等/3中西餐厅/会所二会所二（运动会所）（运动会所）1泳池800 1600二期规划中2网球500 棋牌300 n 基础数据备注：售楼部位于商业会所NO.5 NO.5 美洲故事美洲故事整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究楼层楼层功能区间功能区间面积面积总建筑面积总建筑面积使用时间使用时间会所一会所一（休闲会所）（休闲会所）1营销中心/50002009-8-1（开盘部分投入使用）负一层开发商办公/会所二会所二（文化会所（文化会所 ）未定主题为琴棋书画/暂未知未定会所三会所三（运动会所）（运动会所）未定室内恒温游泳池/暂未知未定健身馆SPAn 基础数据备注：售楼部位于休闲会所NO.6 NO.6 东方大院东方大院整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究NO.7 NO.7 绿城绿城青竹园青竹园楼层楼层功能区间功能区间面积面积总建筑面积总建筑面积使用时间使用时间未定室外垂钓300亩湖面近200002011年户外烧烤未定室内恒温游泳池300健身房未定中西餐厅未定棋牌室未定休闲娱乐场所未定n 基础数据备注：1、售楼部单独建造； 2、会所只针对业主开放整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究楼层楼层功能区间功能区间面积面积总建筑面积总建筑面积使用时间使用时间1室内游泳池未定6000平米未定健身房未定2休闲娱乐未定n 基础数据备注：1、现售楼部位于大独栋产品内；2、当前只确定大致功能，未知详尽规划。NO.8 NO.8 岳麓山公馆岳麓山公馆整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010长沙别墅会所专题研究长沙别墅会所专题研究楼层楼层功能区间功能区间面积面积总面积总面积使用时间使用时间/室内篮球场/8000规划中乒乓球室/桌球室/羽毛球室/中西餐厅/n 基础数据备注：售楼部位于大独栋产品内NO.9 NO.9 卓越卓越麓山别墅麓山别墅整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010产品配套产品配套- -长沙首个长沙首个ASLASL会所会所双会所设置：兼顾长沙本土客户喜好，以及会所经营难度，建议首期会所以大众休闲娱乐设施为主,面积1400平米。楼层楼层功能区功能区项项 目目面积（）面积（）室内室内3F3F2F2F休闲娱休闲娱乐区乐区健身活动健身活动健身室健身室提供健身器械，室内健身提供健身器械，室内健身200200600600休闲休闲spaspa400400 1F1F综合服综合服务区务区接待接待总台总台接待、收银接待、收银100100800800餐饮区餐饮区中西餐厅、包厢中西餐厅、包厢400400休憩区休憩区清吧、书吧清吧、书吧300300室外室外泳池泳池约约10001000整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略会所主题：长沙全运动休闲（会所主题：长沙全运动休闲（Sports & Leisure）会所）会所Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010商业配套商业配套- -满足社区基本商业需求满足社区基本商业需求商业配套要求：在保证社区业主基本商业要求的基础上，保证与项目高端形象相符合。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略生活配套：引进著名连锁店7-11漂亮宝贝干洗店女性护理店生活超市Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010产品配套产品配套- -教育配套教育配套诺贝尔双语国际幼儿园诺贝尔双语国际幼儿园p高标准国际双语幼儿园高标准国际双语幼儿园幼儿园建设投入成本较低、运营费用不高，当地领先的高标准的国际双语幼儿园利于提升项目竞争力；幼儿园适龄儿童按20人/千人计算，每班按25人计算，共设约约1010个班个班；p打造教育体系考虑因素：打造教育体系考虑因素：基于市场考虑基于市场考虑，目标客户对教育非常关注，高标准的教育体系可成为强劲的置业影响因素；基于项目自身考虑基于项目自身考虑，区域较陌生，教育配套的营造既符合规划需要、又利于弱化陌生形象；本社区整体居住人口约整体居住人口约1000010000人人，教育体系打造应充分考虑社区规模。引进诺贝尔双语幼儿园，提供优质教育设施解决幼儿教育问题，提升项目核心竞争力整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010物业服务内容建议物业服务内容建议常规服务常规服务整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010物业服务内容建议物业服务内容建议常规服务常规服务整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010物业服务内容建议物业服务内容建议常规服务常规服务整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010物业服务内容建议物业服务内容建议特色服务特色服务整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2010物业服务内容建议物业服务内容建议特色服务特色服务整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010物业服务公司物业服务公司/ /体系建议体系建议OR建议原因：建议原因：英国管家、纯正血统；引入管理体系：引入管理体系：普雷米恩体系。普雷米恩体系。在保证传统物业管理“一站式全方位”服务的基础上，更加突显环境管理、环保自然、资产管理增值、人性邻里亲和等理念。 整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010制定口径制定口径规范流程规范流程提升服务提升服务全面性、精细化的接待口径：全面性、精细化的接待口径：针对不同产品、不同客户群体，对每条政策都拟定相应的接待口径，对销售难点做到迅速反应。统一销售接待流程，提升客户满意度统一销售接待流程，提升客户满意度: :规范销售环节中的每个接待点，从打招呼一直到成交回访，都严格做到接待流程、地点、语言、动作、信息沟通、形象规范。提升客户体验和客户满意度。“微笑十步曲微笑十步曲”，细节再次提升客户体验和附加值：，细节再次提升客户体验和附加值：注重客户在销售接待中的峰值峰值峰值峰值体验和结尾结尾结尾结尾体验，将满意度和尊贵感贯穿到销售流程的每个细节，在销售接待过程中做到“微笑十步曲”。精细化的五星级标准客户服务精细化的五星级标准客户服务销售服务销售服务整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010现场服务现场服务保安保安礼宾司礼宾司服务生服务生清洁员清洁员门童门童着门童服装，问候客户，为客户提供撑伞服务和开门服务；着正规保安服装，通过对讲在第一时间通知置业顾问客户到访，代客泊车，并为车辆提供遮阳服务；穿着燕尾服，问候客户并指引客户进入会所；两名服务生着宫廷服务生服装，为客户提供酒水饮料的端送；着白色清洁员服装，随时在会所内打扫卫生，但不打扰到客户；销售员销售员着特色英伦风情服装接待客户。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010体验服务体验服务样板房讲解样板房讲解人员人员电瓶车驾驶电瓶车驾驶人员人员全面性、精细化的接待口径：全面性、精细化的接待口径：针对不同样板间，为客户讲解户型基本信息，户型特色，设计理念，使用材质等；形象规范、安全驾驶、舒适驾驶、提升服务形象规范、安全驾驶、舒适驾驶、提升服务: :电瓶车驾驶人员在服务过程中，要避免车速过快，车辆碰撞等现象，并为客户简单介绍项目有关情况，提升客户体验和客户满意度。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议物业管理服务建议价格策略Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010第二部分第二部分 项目面市条件项目面市条件Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010园林展示区到位园林展示区到位组团一组团一项目首开区项目首开区会所会所南区主景观展示区南区主景观展示区销售期体验互动区销售期体验互动区前提：前提：先做园林再卖产品，是实现项目高溢价的前提；别墅项目互动体验很重要；在项目内景观资源规划很单一的情况下如何提高客户的体验感受。建议：建议：在项目对外开放（销售中心开放）前，预先做好主景观展示区的终极园林标准；将主景观区由少数私有到南区共享的规划更改（步行桥东西横跨湖面）；由于项目会所位于东南角，客户上门很难有吸引眼球的地方打动客户，因此建议：组团一东面12套联排区域在项目销售期持续做客户互动体验区，在项目进入销售后期再做产品。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010园林展示区效果园林展示区效果组团一组团一项目首开区项目首开区会所会所果岭果岭南区主景观展示区南区主景观展示区销售期体验互动区销售期体验互动区销售期体验互动区销售期体验互动区建议方向一：果岭建议方向一：果岭整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010园林展示区效果园林展示区效果组团一组团一项目首开区项目首开区会所会所苗圃苗圃基地基地南区主景观展示区南区主景观展示区销售期体验互动区销售期体验互动区销售期体验互动区销售期体验互动区建议方向二：苗圃基地建议方向二：苗圃基地龙湖模式龙湖模式整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010长沙首创带长沙首创带“家庭泳池家庭泳池”双拼双拼/联排联排水体水体 通过、双拼侧花园、端头联排侧花园打造私家泳池，属于长沙首创。 家家庭庭泳泳池池家家庭庭泳泳池池联排断户、双拼户型，侧花园由于狭长较窄一般都很难做到高实用；做家庭泳池设计既能给客户带来高实用性的功能区，也能赋予产品高附加值；作为长沙市场首创设计，能够为项目带来高溢价，并形成与竞争产品的区隔；成本与可能实现的的溢价空间相比非常低。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010长沙首创带长沙首创带“家庭泳池家庭泳池”双拼双拼/联排联排泳池样板展示示意泳池样板展示示意侧花园泳池侧花园泳池整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010长沙首创带长沙首创带“家庭泳池家庭泳池”双拼双拼/联排联排泳池样板展示示意泳池样板展示示意私人泳池花园私人泳池花园侧花园门廊侧花园门廊私家花园餐厅私家花园餐厅侧花园泳池侧花园泳池侧花园泳池及小品点缀侧花园泳池及小品点缀整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010销售期，会所主要功能是用作销售期，逐步完善会所的各项功能区。沙盘沙盘洽谈区洽谈区VIPVIP室室l聘请知名灯光设计公司，光线的合理搭配同样促进项目销售销售中心功能使用销售中心功能使用洽谈区洽谈区整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010上市前会所及相关配套要求上市前会所及相关配套要求整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略相关配套应用要求相关配套应用要求电瓶车电瓶车会所吧台服务会所吧台服务以仿老爷车造型高档电瓶车作为项以仿老爷车造型高档电瓶车作为项目内看楼车目内看楼车高档品牌高档品牌Whisky、Vodka、Brady装饰，并提供客户体验品尝。装饰，并提供客户体验品尝。其他酒水饮料、点心提供客户品尝其他酒水饮料、点心提供客户品尝Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010示范单位位置建议示范单位位置建议整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略苗圃苗圃基地基地看楼路线看楼路线看楼路线景观看楼路线景观联排样板联排样板示范示范双拼样板双拼样板示范示范看楼线路体验景观描述看楼线路体验景观描述会所会所苗圃基地苗圃基地坡地林荫道坡地林荫道沿湖林荫道沿湖林荫道示范单位示范单位沿湖景观沿湖景观会所会所示范单位位置示范单位位置双拼：沿湖双拼双拼：沿湖双拼联排：临双拼端户联排：临双拼端户Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010哥特式风格最基本的是直升的线形，体量急速升腾的动势，奇突的空间推移。布艺装饰喜用彩色玻璃镶嵌，色彩以蓝、深红、紫色为主，达到12色综合应用，斑斓富丽精巧迷幻。 样板房一：哥特式风格样板房样板房一：哥特式风格样板房整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2010那阴暗抑郁里的灿烂阳光那阴暗抑郁里的灿烂阳光 样板房一：哥特式风格样板房样板房一：哥特式风格样板房整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010样板房二：洛可可艺术风样板房二：洛可可艺术风盛行于路易十五时代因此又称为路易十五样式盛行于路易十五时代因此又称为路易十五样式 ，洛可可形式最显着的特征就是不对称。主要强调表面的装饰设计，以使人们的眼睛不去注意那些矩形的连接部位，致力于追求家具本身构成了现实社会自由、轻松、浮华绚丽的生活场景的不可缺少的元素。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010样板房三：极致奢华风样板房三：极致奢华风时尚现代风时尚现代风+ +顶级奢侈品牌家具顶级奢侈品牌家具整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2010样板房三：极致奢华风样板房三：极致奢华风时尚现代风时尚现代风+ +顶级奢侈品牌家具顶级奢侈品牌家具整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010推广计划推广计划阶段序号阶段序号一二三阶段阶段形象导入区强势蓄客期开盘劲销期时间时间1月2月3月4月5月合计蓄客量蓄客量200批300批400批900900批批认筹目标认筹目标130张170张300300张张销售目标销售目标（套）（套）100套100100套高档住宅套高档住宅推广主题推广主题庄士长沙站强势登陆市内站点正式开放产品说明会 热门话剧活动百辆豪车齐聚庄士长沙整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2010形象导入期形象导入期形象导入期形象导入期营销重点：营销重点：线下渠道推广，线上形象传播目标：英皇室风正式登陆长沙目标：英皇室风正式登陆长沙做足噱头，传播项目调性档次关键举措：关键举措：1 1、推广：层层疑问，神秘降临、推广：层层疑问，神秘降临2 2、活动：如此引爆，前所未有、活动：如此引爆，前所未有! !3 3、现场包装：会所包装，封闭禁止参观！、现场包装：会所包装，封闭禁止参观！神秘感降临长沙！神秘感降临长沙！神秘感降临长沙！神秘感降临长沙！1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2010形象导入期形象导入期创意户外创意户外疑问式引入，引人眼球户型推广，大型创意性路牌各个渠道综合推广，给客户震撼感整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2010形象导入期形象导入期推广活动推广活动推广活动：网络造势，新闻、汽车、体育、经济网站，只制造概念不提产品视频直播视频直播嘉宾访谈嘉宾访谈新闻报道新闻报道（活动）（活动）评论评论专题专题（活动）（活动）1 1 月月整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 108 Copyright Centaline Group, 2010形象导入期形象导入期营销奇招营销奇招概念楼书概念楼书，各大高端场所大规模发放，只提概念，不说产品，成为高端人士议论焦点整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 109 Copyright Centaline Group, 2010形象导入期形象导入期营销奇招营销奇招外展点设置：外展点设置：在市中心设立一到两个造型奇异外展点，吸引民众关注度，为开启认筹埋下伏笔在闹市中心区繁华地段设立外展点，增加项目影响力及关注度；整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 110 Copyright Centaline Group, 2010强势蓄客期强势蓄客期推广活动推广活动价值树立，蓄客期价值树立，蓄客期价值树立，蓄客期价值树立，蓄客期价值树立，蓄客期价值树立，蓄客期营销重点：营销重点：产品信息释放，营销活动频频轰炸，线下渠道推广，线上价值传播目标：目标：全城关注，价值树立，认筹关键举措：关键举措：1 1、推广：大型活动、推广：大型活动2 2、活动：产品说明会，、活动：产品说明会，VIPVIP认筹正式启动认筹正式启动3 3、现场包装：营销体验中心展示，、现场包装：营销体验中心展示，豪宅第一层面纱揭下，品质展现豪宅第一层面纱揭下，品质展现豪宅第一层面纱揭下，品质展现豪宅第一层面纱揭下，品质展现1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 111 Copyright Centaline Group, 2010强势蓄客期强势蓄客期创意户外创意户外上阶段疑问式户外解答 户型推广，大型创意性路牌阶段性解答 各个渠道综合推广，给客户震撼感整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 112 Copyright Centaline Group, 2010强势蓄客期强势蓄客期推广推广产品说明会兼认筹开始产品说明会兼认筹开始高端香槟酒会作为产品说明会，邀请全市资产过千万人士出席，制造气氛整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 113 Copyright Centaline Group, 2010强势蓄客期强势蓄客期包装展示包装展示隔着面纱，若隐若现才是美！看楼动线，制造神秘，保持距离。看楼动线看楼动线制造神秘，保持距离！制造神秘，保持距离！引导现场引导现场售楼部售楼部1 1展示区展示区样板区样板区位置位置 入口处 商务会所 园林展区功能功能 客户引导 气势营造 体验功能 蓄客功能 资格审核功能 介绍功能 体验功能 签约功能姿态尺度姿态尺度 品味 大气 时尚高雅 神秘 高调 享受 高端 使命 责任 归属演绎一演绎二演绎三 启动区 产品展示 价值标杆 品质体验 高贵 体验 创新 振憾演绎四整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 114 Copyright Centaline Group, 2010强势蓄客期强势蓄客期营销推广营销推广国际豪宅样板单位巡礼，配合报广造势，国际品质样板示范豪宅亮相长沙！活动：国际豪宅样板单位巡礼活动：国际豪宅样板单位巡礼合作单位：庄士地产+媒体+中原目的：明确项目形象及价值点，允许客户居住体验整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 115 Copyright Centaline Group, 2010强势蓄客期强势蓄客期营销奇招营销奇招认筹客户免费参加大型话剧展认筹客户免费参加大型话剧展大型热门话剧烘托认筹，话剧中隐含项目介绍，强化客户印象，促进认筹进行，保证认筹完成。整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 116 Copyright Centaline Group, 2010开盘劲销期开盘劲销期推广活动推广活动强力开盘，强销期强力开盘，强销期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月强力开盘，强销期强力开盘，强销期强力开盘，强销期强力开盘，强销期营销重点：营销重点：开盘热销，强力解筹，豪车汇聚目标：目标：一批推出全部售完关键举措：关键举措：1 1、推广：各类新闻媒介散布开盘信息、推广：各类新闻媒介散布开盘信息2 2、活动：豪车汇聚，轰动全城；展现豪华气势、活动：豪车汇聚，轰动全城；展现豪华气势3 3、现场包装：展示面完成，、现场包装：展示面完成，豪宅出现，品质认可豪宅出现，品质认可豪宅出现，品质认可豪宅出现，品质认可整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 117 Copyright Centaline Group, 2010开盘劲销期开盘劲销期推广活动推广活动推广活动：国际豪宅体验中心长沙绽放，引入国际品质展现！活动：体验中心对外开放活动：体验中心对外开放合作单位：庄士地产+媒体机构+中原费用预算：约3万地点：营销中心活动前提：营销中心装修展示完成整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 118 Copyright Centaline Group, 2010开盘劲销期开盘劲销期营销奇招营销奇招开盘活动，名车汇聚开盘活动，名车汇聚大型名车全城定点启动，汇聚，烘托气氛，引人眼球，促进成交，保证销售任务整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 119 Copyright Centaline Group, 2010轰动全城轰动全城你从未见过的盛大开盘你从未见过的盛大开盘Code of this report | 120 Copyright Centaline Group, 2010阶段性推广阶段性推广接短性推广渠道整体铺排报纸报纸形象期是什么？户外从未见过的大场面推广软文形象配合营销活动的报道热销信息1月2月3月4月5月蓄客期强销期分众分众长沙高端写字楼、酒店、商务会所网络网络网络炒作，活动报道电视电视配合营销活动，电视报道杂志杂志航空、火车、商务杂志硬广发布开盘3 3、市场站位确定、市场站位确定营销信息释放全城热销 2 2、项目产品价值立地、项目产品价值立地 档次，品质，产品信息释放 营销信息释放1 1、定义项目立形象、定义项目立形象神秘，悬念，制造话题项目形象树立长沙高端写字楼、酒店、商务会所软文形象是整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 121 Copyright Centaline Group, 2010工作计划工作计划庄士项目工作安排表庄士项目工作安排表序序号号事项事项执行内容执行内容时间范围时间范围责任人责任人一人员到岗项目组成员确定2010年10月中原总监二营销策略方案全年营销执行报告确定、全年广告推广执行案确定、一期认筹、解筹活动方案2010年12月中原策划团队三整体市场研究市场调研，分析持续中原策划团队四竞品研究 竞争分析，对比分析持续中原策划团队五宣传资料设计项目基础资料收集整理持续中原策划团队六现场包装工地围墙包装持续中原策划团队、广告公司七活动推广活动、推广及相关方案持续中原策划团队、广告公司、活动公司八客户管理确定制度，监督管理持续中原销售团队九现场管理销售团队全过程管理持续中原销售团队整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略Code of this report | 122 Copyright Centaline Group, 2010依据市场对比分析，建议项目联排入市均价定位为：依据市场对比分析，建议项目联排入市均价定位为：7500750075007500元元元元/ / / /左右之间左右之间n打分及权重打分及权重均价均价权重权重i i均价均价i iPx /Pi(i=aPx /Pi(i=ad)d) 根据消费者对项目因素的关注度，对评分因素进行等级划分。消费者核心关注的因素总分15分，比较关注的因素总分10分，次要关注的因素总分5分。庄士庄士君御皇廷联排产品入市价格市场比准君御皇廷联排产品入市价格市场比准项目本案堤亚纳湾格兰小镇龙湾国际橘郡水印加州水岸新都美洲故事均价（元/平米）*85008500820065006500600010000月均去化量*比较核定法比重*0.30.10.10.10.20.10.1区位151314141413121115交通151314141413131215小区环境151415151312141413户型产品151414141313131312周边环境10810987978商服配套10899877610规划规模545454454项目昭示性534433425外部景观545444434发展商品牌544554454总分1008594928780847890权重金额2306 868 867 707 1238 646 867 项目联排均价7499 7499 整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略价格策略Code of this report | 123 Copyright Centaline Group, 2010依据市场对比分析，项目依据市场对比分析，项目A A型双拼市场比准价为：型双拼市场比准价为：1100011000元元/ /左右左右, ,考虑前期考虑前期联排产品建立标杆价值，建议入市均价为联排产品建立标杆价值，建议入市均价为12000120001200012000元元元元/ / n打分及权重打分及权重均价均价权重权重i i均价均价i iPx /Pi(i=aPx /Pi(i=ad)d) 根据消费者对项目因素的关注度，对评分因素进行等级划分。消费者核心关注的因素总分20/15分，比较关注的因素总分10分，次要关注的因素总分5分。庄士庄士君御皇廷双拼产品入市价格市场比准君御皇廷双拼产品入市价格市场比准项目本案格兰小镇龙湾国际橘郡水印加州水岸新都好望谷（独栋）月均去化量*均价（元/平米）*1100012000800085001200012000比较核定法比重*0.10.10.10.10.20.4区位1513141413111113交通1513141413131113小区环境1513151312141314户型产品2018171816171920周边环境1099878710商服配套54434444规划规模54454454项目昭示性54433423外部景观54444434发展商品牌54554454总分10086908780838089权重金额1051 1186 860 881 2580 4638 项目双拼均价1119611196 整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求物业管理服务建议价格策略价格策略Code of this report | 124 Copyright Centaline Group, 2010整体风格建议园林打造建议交通动线建议产品对位客户分析会所及配套打造建议首开区园林展示要求上市前会所功能要求示范单位打造要求开发组团建议上市前推广包装要求组团组团产品产品套数（预套数（预计，套）计，套）面积（预计，面积（预计，）价格（预计，价格（预计，元元/ /）总价（预计总价（预计, ,元）元）总均价（预计，总均价（预计，元元/ /）组团一组团一C C型联排型联排7616872168727500750012654000012654000087578757A A型双拼型双拼22877287721200012000105264000105264000组团二组团二C C型联排型联排100222002220075007500166500000166500000组团三组团三B1B1型双拼型双拼10430160301601000010000301600000301600000组团四组团四C C型联排型联排100222002220080008000177600000177600000合计合计3923921002041002048775040087750400经济值测算经济值测算首批双拼建立价值标杆，联排产品平开高走，逐步实现高溢价。首批双拼建立价值标杆，联排产品平开高走，逐步实现高溢价。南区别墅最终实现整体均价南区别墅最终实现整体均价8757元元/均价，总收益均价，总收益8.775亿元。亿元。物业管理服务建议价格策略价格策略Code of this report | 125 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!