房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策第五章第五章目目 录录第一节第一节 房地产交易管理房地产交易管理第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理第一节：房地产交易管理第一节：房地产交易管理一、房地产交易的概念一、房地产交易的概念 1988年原建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的关于加强房地产交易市场管理的通知中，第一次对房地产交易有了明确规定：“城镇房地产交易包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，交易活动应通过交易所进行。 1994年7月5日颁布的城市房地产管理法则对房地产交易进行了更为明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。二、房地产交易的原则二、房地产交易的原则 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。三、房地产交易的基本制度三、房地产交易的基本制度 城市房地产管理法规定了三项房地产交易的基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 1、 城市房地产管理法规定：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。 2、 城市房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 3、 城市房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员，房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证、取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员，未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务四、房地产交易管理机构及其职能四、房地产交易管理机构及其职能 房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权机构，包括 1、国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部， 2、省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局 3、各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理机构（房地产交易管理所、房地产市场管理处、房地产市场产权监理处、房地产交易中心等） 市、县房地产交易管理机构的主要任务是市、县房地产交易管理机构的主要任务是 1、执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章、并制定具体实施办法。 2、整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营活动进行指导和监理，查处违法行为，维护当事人的合法权益。 3、办理房地产交易等级，鉴证及权属转移初审手续。 4、协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款。 5、为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务。 6、建议定期市场信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务第二节：房地产转让管理第二节：房地产转让管理一、房地产转让的概念一、房地产转让的概念 城市房地产管理法规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式其房地产转让给他人的行为。房屋登记办法进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记。 1、买卖 2、互换 3、赠与 4、继承、受遗赠 5、房屋分割、合并，导致所有权发生转移的 6、以房屋出资入股 7、法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的 8、法律、法规规定的其他情形 房地产转让的特征是房地产权属发生转移。 城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。二、房地产转让的条件二、房地产转让的条件 从价值角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式 1、有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵押、房地产入股等行为 2、无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为 房地产买卖是指房地产权利人（即兼房屋所有权人和该房屋占用范围内土地使用权人于一身的权利主体）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为 房地产赠与是指港地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。 城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定规定下列房地产不得转让： 1、达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用与投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书。作出此规定的目的就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 3、依法收回土地使用权的。 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 5、权属有争议的房地产。 6、未依法登记领取权属证书的。 7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。 城市房地产管理法规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房现行转让的问题，由国务院规定”。为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序 房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可交易过户，城市房地产转让管理规定对房地产转让程序做了如下规定： 1、房地产转让当事人签订书面转让合同； 2、房地产转让当事人再房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； 3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理； 4、房地产部门审核申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估； 5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 6、房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 此外，凡房地产转让的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。四、房地产转让合同四、房地产转让合同 房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双发权利、义务关系的书面协议。房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同。合同内容由当事人协商拟定，一般应包括： 1、双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式； 2、房地产权属证书的名称和编号； 3、房地产坐落位置、面积、四至界限； 4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 5、房地产的用途或使用性质； 6、成交价格及支付方式； 7、房地产交付使用的时间； 8、违约责任； 9、双方约定的其他事项。五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让 以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市县级人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 城市房地产管理法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式 1、需要办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金。 2、不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。 城市房地产转让管理规定规定一下几种情况可以不办理出让手续： 1、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目， 、国家机关用地和军事用地 、城市基础设施用地和公益事业用地 、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 、法律、行政法规规定的其他用地 2、私有住宅转让后仍用于居住的 3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的 6、根据城市规划土地使用权不宜出让的 7、县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 经济适用房管理办法规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例想政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由市县级人民政府确定，政府可优先回购，购房人也可按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理一、商品房预售的概念一、商品房预售的概念 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年城市房地产管理法从国家法律上确立了商品房预售许可制度。城市商品房预售管理办法(原建设部令第131号)对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管作出了具体规定。在存量房尚未基本满足社会需求，且直接融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房总是发挥了重要作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达90%以上。 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件 城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。三、商品房预售许可三、商品房预售许可 城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。 城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料： (1)商品房预售许可申请表； (2)开发企业的营业执照和资质等级证书； (3)土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证； (4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25以上的证明； (5)工程施工合同及关于施工进度的说明； (6)商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图； (7)其他有关资料。四、商品房预售合同登记备案四、商品房预售合同登记备案 房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记等手续可以委托代理人办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。 五、商品房现售五、商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房销售管理办法(原建设部令第88号)规定，商品房现售应当符合以下条件； (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。六、商品房销售代理六、商品房销售代理 房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。 (1)实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 (2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 (3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。七、商品房销售中禁止的行为七、商品房销售中禁止的行为 2001年4月4日颁布的商品房销售管理办法(原建设部令第88号)规定： (1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 (2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 (3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。 (4)商品住宅不得分割拆零销售。注：注：商品房销售管理办法商品房销售管理办法第四十五条规定：本办法所称返本销售，是指房地产开第四十五条规定：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，2000年原建设部、国家工商行政管理局对原于1995年颁布的商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本(以下简称示范文本)。 1 1商品房买卖合同应包括的主要内容商品房买卖合同应包括的主要内容 (1)当事人名称或姓名和住所； (2)商品房基本情况； (3)商品房的销售方式； (4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (5)交付使用条件及日期； (6)装饰、设备标准承诺； (7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (8)公共配套建筑的产权归属； (9)面积差异的处理方式； (10)办理产权登记有关事宜； (11)解决争议的办法； (12)违约责任； (13)双方约定的其他事项。 当事人应当在商品房买卖合同中约定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。2.2.计价方式计价方式 商品房销售可以按套(单元)计价；也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。3 3中途变更规划、设计中途变更规划、设计 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 4 4保修责任保修责任 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。九、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司九、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释法解释 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释20037号)共28条，已于2003年6月1日起施行。 (1)该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 (2)出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 (3)商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 (4)出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 (5)商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 (6)当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 (7)拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照司法解释第八条的规定处理。 (8)具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 (9)出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 (10)买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 (11)对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 (12)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 (13)因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 (14)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 1)面积误差比绝对值在3以内(含3)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 2)面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 (15)根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 (16)当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 (17)商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 1)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算； 2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 (18)由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (19)商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 (20)出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 (21)出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 (22)对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 (23)商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 (24)因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 (25)以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 (26)买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。 (27)买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 (28)城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。 城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在该解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用该解释。 城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和最高人民法院(关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释)。第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理一、房屋租赁的概念一、房屋租赁的概念 城市房地产管理法规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”城市房屋租赁管理办法(原建设部令第42号)对此概念做了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策 租赁政策是指由各级人民政府制定的用于规范租赁行为的法律、法规和规范性文件。 为保证居民合法的住房利益不受影响，并使房屋管理尽快适应社会主义市场经济的客观规律，我国采取住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法。 对于住宅用房的租赁，城市房地产管理法规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。” 对于租用房屋从事生产、经营活动的，城市房地产管理法规定：“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。” 房屋租赁政策在一些单行法规及地方性法规中有许多规定，在不与城市房地产管理法相抵触及新的法规尚未出台之前，这些政策仍将成为房屋租赁的重要依据，主要有： (1)承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。 (2)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。 (3)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。 (4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，承租人有优先购买权。三、房屋租赁的条件三、房屋租赁的条件 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有权证的； (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)权属有争议的； (5)属于违法建筑的； (6)不符合安全标准的； (7)抵押，未经抵押权人同意的； (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。四、房屋租赁合同的订立、变更、转让和终止四、房屋租赁合同的订立、变更、转让和终止1 1房屋租赁合同的概念及内容房屋租赁合同的概念及内容 租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。城市房地产管理法规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”房屋租赁关系的订立、变更、转让均应通过书面的房屋租赁合同加以明确约定。 城市房屋租赁管理办法对租赁合同的内容做了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款： (1)当事人姓名或者名称及住所； (2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况； (3)租赁用途； (4)租赁期限； (5)租金及交付方式； (6)房屋修缮责任； (7)转租的约定； (8)变更和解除合同的条件； (9)违约责任； (10)当事人约定的其他条款。 在上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。2 2租赁期限租赁期限 合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用，并保证租赁合同期限内承租人的正常使用。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要做好承租人的住房安置。3 3租赁用途租赁用途 是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同；承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。 租金及交付方式。租金及交付方式。租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，它也是加强租赁管理的重点之一。租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取房租外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。 房屋的修缮责任房屋的修缮责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。4 4租赁合同的终止租赁合同的终止 租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。自然终止主要包括： (1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； (2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的； (3)因不可抗力致使合同不能继续履行的； 因上述原因终止租赁合同的，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。 人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，合同法中有明确的规定，不再赘述。由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有： (1)将承租的房屋擅自转租的； (2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的； (3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的； (4)无正当理由，拖欠房租6个月以上的； (5)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； (6)承租人利用承租的房屋从事非法活动的； (7)故意损坏房屋的； (8)法律、法规规定的其他可以收回的。五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案 房屋租赁合同登记备案是城市房地产管理法规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费流失。 1、申请 签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括， (1)书面租赁合同； (2)房屋所有权证书； (3)当事人的合法身份证件； (4)市、县人民政府规定的其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。 2登记备案 城市房屋租赁管理办法规定：房屋租赁实行登记备案制度。六、房屋租金六、房屋租金 房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。 目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。 城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”城市房屋租赁管理办法中规定：“土地收益的上缴办法，应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使用征收管理的暂行办法和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布新的规定时，从其规定。”七、房屋转租七、房屋转租 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。城市房屋租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋的部分或全部转租给他人，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理 一、房地产抵押的概念及特征一、房地产抵押的概念及特征 物权法规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。” 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著的区别。二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件 房地产抵押随抵押物土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。 城市房地产管理法规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。” 从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面： 一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。 物权法规定下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定 (1)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 (2)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 (3)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。 (4)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。 (5)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。 (6)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。 (7)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 (8)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 (9)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 (10)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 (11)企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。 (12)物权法规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。” (13)物权法规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。 (14)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。 (15)物权法规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 (16)抵押人未经抵押权人同意将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 (17)物权法规定以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 (18)物权法规定被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 (19)物权法规定有下列情形之一的，担保物权消灭：主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定担保物权消灭的其他情形。四、房地产抵押的主要类型四、房地产抵押的主要类型 (1)一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房地产优先受偿。 (2)在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 (3)预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 (4)最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。五、房地产抵押合同五、房地产抵押合同 物权法规定设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 城市房地产管理法、物权法等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。 物权法、担保法均规定，抵押合同一般包括下列条款： 被担保债权的种类和数额； 债务人履行债务的期限； 抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； 担保的范围。抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。六、房地产抵押估价六、房地产抵押估价 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同下发了关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理规定，对房地产管理部门、金融机构和估价机构在银行信贷业务中房地产抵押估价作出详细的规定。 (1)对房地产管理部门的要求 要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。 (2)对商业银行的规定 商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 (3)(3)对估价机构的规定对估价机构的规定 房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。房地产抵押估价应当由具有房地产价格评估资质的机构承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准。七、房地产抵押登记七、房地产抵押登记 城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。物权法也明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关；以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。 房屋登记办法规定，以房屋设定抵押的，当事人应持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门申请抵押权登记： (1)登记申请书； (2)申请人的身份证明； (3)房屋所有权证书或房地产权证书； (4)抵押合同； (5)主债权合同； (6)其他必要材料。八、房地产抵押权的效力八、房地产抵押权的效力 房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押物的天然孳息或者法定孳息。但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 前款规定的孳息应当先抵充收取孳息的费用。 物权法规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 物权法规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 物权法规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 物权法规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。九、房地产抵押权的实现九、房地产抵押权的实现 物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。物权法规定抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 物权法规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 例题：例题：根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法，房地产交易包括房地产，房地产交易包括房地产( )( )。A A买卖买卖 B B互换互换C C抵押抵押 D D赠与赠与E E租赁租赁答案：答案：CECE例题：例题：中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括规定，房地产交易包括( )( )。 A A房地产转让房地产转让 B B房地产开发房地产开发C C房地产抵押房地产抵押 D D房地产权属登记房地产权属登记E E房屋租赁房屋租赁答案：答案：ACEACE解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACEACE是正确的。是正确的。例题：例题：中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有规定的房地产交易基本制度有( )( )。A A经济适用住房只售不租制度经济适用住房只售不租制度 B B房地产经纪人职业资格认证制度房地产经纪人职业资格认证制度c c房地产价格申报制度房地产价格申报制度 D D房地产价格评估制度房地产价格评估制度E E房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度答案：答案：CDECDE解析：经济适用住房只售不租制度、房地产经纪人职业资格认证制度，不是解析：经济适用住房只售不租制度、房地产经纪人职业资格认证制度，不是城市房城市房地产管理法地产管理法规定的房地产交易基本制度。规定的房地产交易基本制度。例题：例题：下列房地产不得转让的有（下列房地产不得转让的有（) )。A A共有的房地产共有的房地产 B B未解决权属争议的房地产未解决权属争议的房地产C C设定了抵押权的房地产设定了抵押权的房地产 D D已被依法查封的房地产已被依法查封的房地产E E已列入城市拆迁范围内的房屋已列入城市拆迁范围内的房屋答案：答案：ABDABD解析：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第解析：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第5656号号城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第者出租。国务院令第305305号号城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第十二条：拆迁范围确定后，第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。例题：例题：经济适用住房建设用地应采取经济适用住房建设用地应采取( )( )方式供应。方式供应。A A拍卖拍卖 B B招标招标 C C协议协议 D D划拨划拨答案：答案：D D解析：经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大解析：经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。部分也是划拨的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。例题：例题：房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括( )( )。A A国有建设用地使用权证书国有建设用地使用权证书 B B工程施工合同工程施工合同C C建设工程规划许可证建设工程规划许可证 D D房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证E E建设工程施工许可证建设工程施工许可证答案：答案：ABCEABCE解析：解析：城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业申请办理规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许商品房预售许可证可证，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)(1)商品房预商品房预售许可申请表；售许可申请表；(2)(2)开发企业的开发企业的营业执照营业执照和资质等级证书；和资质等级证书；(3)(3)土地使用权证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；建设工程规划许可证和施工许可证；(4)(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资投入资金开发建设达到工程建设总投资2525以上的证明；以上的证明；(5)(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)(6)商品房预售方案；商品房预售方案；(7)(7)其其他有关资料。他有关资料。例题：例题：某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110110，售价，售价4 0004 000元，元，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为的建筑面积为100100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款( )( )元元A A40 000 40 000 B B53 600 53 600 C C66 800 66 800 D D80 00080 000答案：答案：C C解析：本题中，面积误差比（产权登记面积解析：本题中，面积误差比（产权登记面积- -合同约定面积）合同约定面积）/ /合同约定面积合同约定面积100100= =（100-110100-110）/110/110100100= -9= -90909%0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在同约定面积时，面积误差比绝对值在3 3( (含含3 3) )以内部分的房价款由房地产开发企业以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过返还买受人；绝对值超过3 3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款张某购房款=110=110400040003 3110110400040006 6090909092=66 8002=66 800元。元。例题：例题：下列房屋不得出租的有下列房屋不得出租的有( )( )A A属于违章建设的房屋属于违章建设的房屋 B B被司法机关查封的房屋被司法机关查封的房屋C C未取得房屋权属证书的房屋未取得房屋权属证书的房屋 D D其他房屋共有人不同意出租的房屋其他房屋共有人不同意出租的房屋E E已购公有住房已购公有住房答案：答案：ABCDABCD解析：已购公有住房，可以出租。解析：已购公有住房，可以出租。例题例题个人住房贷款抵押合同自个人住房贷款抵押合同自( )( )之日起生效。之日起生效。A A合同签订合同签订 B B抵押登记抵押登记 C C借款合同生效借款合同生效 D D债权生效债权生效答案：答案：B B解析：解析：担保法担保法规定；房地产抵押贷款合同自登记之日起生效。规定；房地产抵押贷款合同自登记之日起生效。