Page 1案例概况案例概况n区位选址：区位选址：上海市仙霞西路/哈密路，周边为中高档住宅区。n项目规模：项目规模：总建筑面积11万平方米，营业面积6.25万平方米。n交通条件：交通条件：距离外环高架1,500米，100米范围内8条公交线，距离地铁2号线延长线800米。n商业环境：商业环境： 典型社区型商业。周边竞争项目较少，原为商业空白区域，项目的逐步成熟促进了周边商业氛围的形成。n辐射人口：辐射人口：属于成长型人口导入区域，周边3公里范围内人口规模约30万，消费能力较强。n形象定位：形象定位：集卖场、百货、专卖店、餐饮、休闲娱乐于一体，服务于周边居住人群的一站式休闲商业中心。从区域消费者需求来看，包含大型超市卖场、休闲娱乐、餐饮的一站式消费场所较受欢迎。从区域消费者需求来看，包含大型超市卖场、休闲娱乐、餐饮的一站式消费场所较受欢迎。参考案例上海西郊百联Page 2停车场、洗车房停车场、洗车房 家居用品广场家居用品广场餐饮、百货餐饮、百货百货、大型超市百货、大型超市百货、大型超市、专业卖场百货、大型超市、专业卖场休闲娱乐休闲娱乐F4F3F2F1B1B2各业态比例各业态比例各楼层业态布置各楼层业态布置n引进知名主力店，形成品牌集聚效应，提供高档次购物环境。n业态设置参照国际流行消费方式，面向区域内中高档消费人群，拔高商业档次，与周边商业形成差异。n业态类型多样化，满足客户多形态需求，突出项目经营亮点，如西郊百联的主题休闲娱乐设施。案案例例借借鉴鉴商业案例上海西郊百联Page 3占地面积：3.4万地上建筑面积：10.9万容 积 率：3.2实际营业面积：約6.25万总投资额：5.4亿人民币总开发成本：大约5,000人民币/一天的入场人数：平日/万1万5千人、周末/4万5万人总租户数：116户停车场车位：750个主力店租客：联华超市（超市）、友谊百货（百货公司）、DECATHRON（运动用品）、HOLA特力屋（家具）其中联华超市、友谊百货是百联集团的关联公司，并这两家租用25,013，整个项目的41%的出租营业面积。设计公司：美国JEDE国际建筑事务所、中国上海现代建筑 超市超市百货公百货公司司大型专大型专门店门店餐饮餐饮小型专小型专门店门店运动类运动类型商店型商店地区地区配套配套服务服务1142962514数据来源：戴德梁行策略发展顾问部参考案例Page 4西郊百联的招商标准西郊百联的招商标准百联集团是从零售行业起源的集团，且子公司里有第一百货，友谊商店（百货公司）,联华超市，华联超市（超市）为首各方面的上海知名零售品牌商。因此，在购买土地的时候就决定项目的主力店为其内部企业，项目的50%租客是从百联集团里面招商，其他的50%是从外面来招商。百联集团在上海市中心城区内进行的项目的招商比率是内部50%，外部50%，但是上海郊外或是外地的项目的比率是内部30%，外部70%。（这些项目会招在外地有名气的家乐福等为主力店）。关于租赁合同期限，百联对主力店签3到10年左右的租赁合同，而对小零售房客都是一年合同。租金设计项目策划项目概念设定目标主力店（超市，百货等）可以调整可以调整可以调整不允许一般房客（专门店等）可以调整不允许不允许不允许数据来源：戴德梁行策略发展顾问部参考案例Page 5开发标准可租赁面积投资回报房客其中的餐饮比率标准数字建筑面积的70%。（一般的购物中心是50%左右）大约7到8年左右（大约ROE14）大约20% （据百联一般的购物中心是10%左右）达到标准的条件经营许多购物中心的管理经验。理解高效率的设计部门。购买土地以较市场价格便宜的价格。建设成本的控制。开始经营以后的商户的更换能力。餐饮行业的租金支付能力水平并不高，而且在20%面积比率的餐饮只可以拿到整个利润的10%左右，因此在利润控制上，租客中餐饮客户的比例和平衡是非常重要。 百联开发的经济技术指标百联开发的经济技术指标数据来源：戴德梁行策略发展顾问部参考案例Page 61经营分析经营分析：西郊百联2006年租金收入大约有7000万元左右，主要构成比例如下表。2实际情况实际情况百联当时从MD工作搞出来的设定和现在的情况的差异如下：设定客户：本来设定的是包括古北，虹桥的开车过来的较富裕顾客，不过现在的主要顾客是周围居民。有些还不算富裕，夏天为了乘凉过来，冬天为了取暖访问西郊百联，逗留时间长，但不买东西。 虽然有一部分是富裕的顾客，不过大部分的顾客的购物力量还不算好。（据联华超市，西郊，南方，华联社区商业的3个项目其中，西郊的客户是最没有购物力的）租客的调整：从04年11月的开业以来，西郊百联的租客基本上没有调整。不过访问现场之后可以看得到有些商铺的生意不是很好，西郊百联对租客的转换并不是很成功。据百联股份钱总建华经理助理“百联西郊项目的当时顾客设定和现在的情况是差不多”。内部主力店内部主力店（联华超市、（联华超市、友谊百货）友谊百货）外部主力店外部主力店(DECATHRON,HOLA特力屋特力屋)专门店专门店（餐饮）（餐饮）专门店专门店（其他）（其他）面积25013（41%)14500（23%）8320（14%）14667（22%）租金2282万元（33%）1323万元（19%）490万元（7%）2905万元（41%）据百联，主力店的租金一天大约2-3元/平方米，其他是6-8元/平方米左右。收入的一半来自主力店，另一半是从其他的专门店来源的，但是面积的比率和租金并不是一半。西郊百联经营分析西郊百联经营分析数据来源：戴德梁行策略发展顾问部参考案例Page 7商品规划商品规划租赁客户构租赁客户构造造设计设计顾客流动线顾客流动线商业管理商业管理物业管理物业管理优点开放性的购物中心有新鲜感。拥有十种类型的租客，可以将到本项目的来访者较长时间逗留。开放性的设计。做到大约建筑面积的60%的租赁面积，很高的得房使用率。将中庭成为广场的中心，而且设计上有让顾客聚集在中庭的设施。中庭的周围有冰激凌店餐饮，可以让客户逗留更长时间。清扫，保安等的水平不错。缺点不太会活用购物中心开放性的优点。目标顾客设定和实际来店顾客有差异。有些租赁客户的生意不是很好，更换调整租客的速度和战略需要改善。有些部分的照明设计、采光设计并不是很好。聚集客户后的管理上的活动不够。让客户移动水平方面的设计是很好，但是垂直移动方面不理想。活用中庭的管理和活动不够。找不到缺点。西郊百联可以借鉴的优点和缺点西郊百联可以借鉴的优点和缺点数据来源：戴德梁行策略发展顾问部参考案例Page 8西郊百联项目的优点和缺点西郊百联项目的优点和缺点优点优点缺点缺点1.有项目市场定位科学理念和具体工作。2.公司有自己独特的开发标准。3.公司有自己的主力店，不必再寻找主力店，并可以省略漫长的商业谈判。4.有良好的建设成本控制管理能力。1.项目市场定位工作的精度还不达到国际标准。2.更换租客户的速度并不快。3.热闹且吸引客户的SP商业活动的组织和管理经验不够。百联的开发的缺点大部分在后期管理问题上面数据来源：戴德梁行策略发展顾问部参考案例