芜湖芜湖20122012年年2 2月份商业及写字楼项目价格走势报告月份商业及写字楼项目价格走势报告 万憬不动产机构（市场部）万憬不动产机构（市场部）n PART 1 芜湖商业项目价格走势n PART 2 芜湖写字楼项目价格走势n 芜湖商业项目案例分析芜湖商业项目案例分析n n 小结小结PART 1 芜湖商业项目价格走势案例一案例一 徽商财富广场徽商财富广场项目概述买点分析价格走势销售情况地上 待定，地下：180个车 位 数20%绿化率徽商财富广场项目名称联盛物业管理公司物业公司共19层，其中12层为商业，319层为写字楼楼层分布建工集团施工单位1层为5.1m，2-4层都为4.8m层高3.6容积率40000总建筑积芜湖市徽商盛元置业有限公司开发商0553-3719999 售楼电话中山北路和长江路交汇处项目位置商业、写字楼物业类别镜湖区 项目区属本案主力店带动沃尔玛超市 、侨鸿国际大酒店等自主品牌主力店强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值；交通位置徽商财富广场位于芜湖市中山北路与长江路交叉口（王稼祥纪念馆东北边），多条公交网汇于此，立体化公路布局；基础设施配套完整-赭山公园、芜湖双语学校、芜湖市第一人民医院、芜湖弋矶山医院等市政公共设施配套完整；买点分析项目概括价格走势销售情况销售概括：项目一期开盘时间为2011年7月16日，推出；北楼共19层，1-2层为商业综合体，3-19层为4.8米挑高的写字楼。办公房源面积从52-88不等 ，共计321套房源，开盘当天销售50%项目均价一期整体均价均价12800元/，楼层差价40元/；销售政策1.持铂金卡成功选房的客户，可享受每套200元/的优惠；2.开盘当天用按揭付款方式成功选房的客户可享受150元/的优惠；3.开盘当天用一次性付款方式成功选房的客户可享受300元/的优惠；3.开盘当天成功选房的客户，按时签约的可享受每套100元/的优惠；4.开盘当天整层购买的客户只享受每套600元/的优惠。（备注：以上优惠只限7月16日开盘当天成功选房的客户，按揭贷款优惠与一次性付款优惠不得同时使用，整层购买不享受其他优惠） 主力户型52-88平米不等；34米挑高写字楼客户分析80%客户来自芜湖本市地区，20%来自其他省市地区，主要以商人为主，90%以上用于自营使用。销售情况项目概括价格走势买点分析 近期销售概括截至2012年2月28日，目前剩余二十余间商铺在售，面积约在50左右，均价38000元/； 优惠政策一次性付款可享受500元/的优惠，按揭贷款可享受350元/的优惠； 本月售价与上月无变动。价格走势项目概括销售情况买点分析地上 待定， 地下 有800多个车 位 数20%绿化率联盛国际商业广场项目名称联盛物业管理公司物业公司芜湖联盛置业发展有限公司开发商 南安一建施工单位40000平方米占地面积2011年12月30日 交房时间2009年10月9日开盘时间联盛集团投资商05533855888、3887999 售楼电话北京东路与赭山中路交叉口项目位置商业、写字楼物业类别镜湖区 项目区属 项目总建筑面积4万平米，由联盛集团着力打造由写字楼、商业街等物业类别组成的集购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态于一体的城市综合体。本案案例二案例二 联盛国际商业广场联盛国际商业广场项目概述买点分析价格走势销售情况地段好项目位于北京东路与赭山中路交叉口，北京东路是芜湖市的行政金融中心，作为连接东西的纽带，与火车站和汽车站仅500米距离；主力店带动中影集团、北京世纪星滑冰俱乐部，韩国乐天玛特超市等品牌主力店强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值；投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，投资安全有保证；商铺面积较小，总价不高；业态齐全大型生活超市、真冰溜冰场、五星级电影城、特色餐饮、数码电器城、恒温游泳馆、健身中心、羽毛球俱乐部、大型时尚流行前线等城市最需要的业态，项目打造芜湖规模较大的国际时尚消费体验中心。 买点分析项目概括价格走势销售情况销售概括项目于2009年9月27号，第一次开盘，推出分布于联盛国际商业广场裙楼的一、二、三、四层，面积为2080平方米，一楼价格为35万元/平方米，二楼价格2.22.6万元/平方米，三楼价格1.31.5万元/平方米，四楼价格为1.61.9万元/平方米；最近一次开盘时间为2011年8月20日，推出2#楼，共24层，5-10层为酒店，11-24层为写字楼，共2万元/平方米，322套铺位，价格在7980-8910元/平方米不等，均价8500元/平方米；项目业态项目一、二、三层主要大型生活超市、酒店和联盛搜秀城，四层为真冰溜冰场、澳门立新发型游艺城、大型羽毛球场和五星级电影城等；主力户型4050平方米；总价区间3040万；商家入驻中影集团、北京世纪星滑冰俱乐部等；客户分析80%客户来自芜湖市本地区，20%来自其他外省市地区，主要用于投资使用，多为商家和公务员。一层二层三层四层销售情况项目概括价格走势买点分析目前销售情况截至2012年2月27日，一楼商铺仅剩余2间，面积为23和69 ，价格在51000每平米；销售政策及优惠一次性付款95折，按揭贷款可享受99折优惠；本月售价与上月相比无明显变化。价格走势项目概括销售情况买点分析芜湖东方蓝海置业有限公司投资商 杭州安大略风景设计有限公司设计单位东方蓝海置业有限公司开发商黄山中路与康复路交口项目地址地上:25475 地下:10997个车位3.5%容积率2%一期公摊180万平方米总建筑面积46万平方米占地面积康复路铁道口东侧约200米售楼处住宅、商业、写字楼物业类别镜湖区区属东方龙城楼盘名称 项目总建筑面积46万平方米，由芜湖东方蓝海置业有限公司着力打造由写字楼、商业、住宅等物业类别组成的集购物、生活居家、娱乐休闲、文化娱乐、餐饮等多种业态于一体的城市综合体。案例三案例三 东方龙城东方龙城项目概述买点分析价格走势销售情况本案开发商实力雄厚芜湖东方蓝海置业有限公司是全国企业500强淮南矿业新地产公司控股子公司；周边配套齐全，商业气氛浓厚项目位于位于老城区，周边有宣城地区医院、建设路小学、二中、九莲塘公园、万家超市、燕莎超市等生活小商铺，给生活带来了便利 ，周边商业气氛较为浓厚；市场需求大项目本身体量大，人流量相对集中，项目自身住宅部分1.4万户，大型的社区群体，从而保证了巨大的人流量和广阔的市场发展前期；周边交通便利项目位于主干道黄山中路和康复路交口，黄山中路横跨东西，项目东侧为九华山路贯通南北交通，为出行带来便利；买点分析项目概括价格走势销售情况概括项目一期开盘时间为2011年4月17日，总建筑面积2万平方，全部为沿街住宅底商，推出3#、4#、8#楼的底商部分，共111套商铺，两层，出售以一拖二为主，少部分分层出售，均价在1.5万/平方米左右，目前已售罄；最近一次开盘时间为2011年10月10日，1#地块的2#、9#、10#楼下的两层住宅底商和S1 、S2两栋两层独栋商铺以及11#地块的S1 、S2两栋分别为6层和4层的独栋商铺,共1.4万。截止2011.10.12日销售率达到90%，所剩房源为：单层一层3间、一拖二1间、 S1 的6层整层项目均价一9#楼2.3万/左右，11#地块2.6-3.3万/；一拖二的共26套，全在1#地块，价格为：1.6-1.7万/；11#地块的两栋二层以上都是整层销售， S1每层面积约1400，价格为：二层12800元/、三层11000元/、四层9800元/、五层8800元/、六层7800元/户型区间面积区域在35-118；主力户型70平米：客户分析90%以上客户来自芜湖市本地区，少量客户来自其他省市地区，80%以上用于自营使用，用于投资客户较少，因为产品商铺面积较大，总价较高，投资投入和风险较高；销售情况项目概括价格走势买点分析 目前销售情况截至2012年2月27日，目前所剩房源为：单层一层2间，一拖二1间，S1的六层整层在售； 销售政策及优惠按揭99折，一次性付款97折，另外总价再减2万元； 本月售价与上月相比无明显变化。 2011.4.172011.4.17一期开盘一期开盘2011.10.12 2011.10.12 二期开盘二期开盘价格走势项目概括销售情况买点分析案例四案例四 中央城财富街中央城财富街 项目总建筑面积45万平米，由安徽安兴杰成房地产开发有限公司着力打造是一个涵盖大型超市、专业卖场、五星级酒店、购物休闲、餐饮娱乐、欢乐公园、商务办公、国际会展中心等多元化业态的城市商业综合体。安徽安兴杰成房地产开发有限公司投资商芜湖安兴华安物业有限公司物业公司安徽安兴杰成房地产开发有限公司开发商芜湖市高校园区，花津南路西侧中央城营销中心正对面项目地址地上：未定 地下：2500车位芜湖鸠兹建筑安装工程有限公司施工单位YPA上海北半秋景观设计咨询有限公司设计单位45万方总建筑面积39万平米占地面积花津南路两侧售楼处商业物业类别弋江区区属中央城财富街楼盘名称项目概述买点分析价格走势销售情况本案人流量较大位于高校园区，人口相对集中，周边社区较多，如都宝花园、师大园丁小区、中央城住宅区等高档居住社区20余个，从而保证了巨大的人流量和广阔的市场发展前期；周边商业气氛浓厚欧尚超市、苏果超市、新时代商业街、百瑞中央城大饭店等环临四周，项目周边商业气氛较为浓厚；地理位置优越项目毗邻中央城住宅区和芜湖国际会展中心，地处芜湖城市区划的地理中心，位于城市南北主轴线的九华南路、花津南路、中山南路的核心位置，车行5-10分钟可到达中山路步行街；商业总体面积较大，业态丰富；以国际会展中心为龙头，聚集人气。 买点分析项目概括价格走势销售情况销售概括三期开盘时间为2011年12月26日，推出35- 50015#16#17#18#19#20#6栋商业共计124套房源。其中一拖二一拖三共计房源33套；面积区间35-500平米；主力户型100平米户型，整体较大，主力户型总价较高，适合有实力商家投资和自营使用；三期均价负一层均价1.1万/，一层均价2.7万/ ，二层均价1.2万/ 优惠政策按揭98折，一次性付款96折，其中一拖二一拖三9折优惠，开盘当天凭借12月11日推介会入场卷优惠2万凭意向协议再优惠2万。客户分析80%以上客户来自芜湖市本地区，其余来自其他省市地区，90%以上为商人，主要置业目的主要以自营为主。销售情况项目概括价格走势买点分析目前在售情况目前在售商铺共有68套，三期一标段共开盘124套，均价保持不变负一层均价1.1万/，一层均价2.7万/ ，二层均价1.2万/ ，三层均价7500元/ ；销售政策及优惠按揭98折，一次性付款98折后在98折，其中一拖二一拖三9折优惠，签约5年每年8%的回报。于2014年交房，前两年8%的回报抵在首付房款内，第3年后开始返租。本月与上月相比有大幅度的上涨188元/平方米，涨幅达到1.84%。价格走势项目概括销售情况买点分析8 8月月2121日日 二期开盘二期开盘6 6月月2828日日 一期开盘一期开盘1212月月2626日日 三期开盘三期开盘 2012年2月，芜湖市区商品房商业用房供应量同比均有所下降，其中本月商业用房上市面积2.06万，同比下降9.52%，环比下降92.59%，成交面积为1.36万，供销比为1：0.66； 在售价方面，商业用房销售均价为13713 元/m2，同比下降16.05%，环比增长47.91%； 本月商业项目整体表现为价涨量跌，主要受楼市调控以及农历新年等因素影响，开发企业适当放缓上市节奏，楼市较为冷清。二是购房者依然观望，从而也制约了成交量的回升。小结n 芜湖写字楼项目案例分析芜湖写字楼项目案例分析n n 总结总结PART 2 芜湖写字楼项目价格走势项目名称项目名称绿地绿地 新都会新都会项目位置项目位置芜湖市弋江中路与黄山东路交口芜湖市弋江中路与黄山东路交口开发商开发商上海绿地集团芜湖置业有限公司上海绿地集团芜湖置业有限公司总建筑面积总建筑面积450000450000平方米平方米物业公司物业公司安徽绿安物业管理有限公司安徽绿安物业管理有限公司车位比车位比/ /车位车位数数27852785个个楼层分布楼层分布1-31-3层为商业部分，层为商业部分，4 4层以上为写字楼部分层以上为写字楼部分建筑高度建筑高度/ /层层数数9696米米/20/20层层层高层高4.84.8米米电梯电梯三菱电梯三菱电梯 3 3部客梯部客梯/2/2部消防服务梯部消防服务梯大堂大堂5.45.4米高度精装大堂米高度精装大堂推出时间推出时间2011-6-112011-6-11销售均价销售均价80008000元元/ /平方米平方米开盘开盘/ /目前去目前去化率化率开盘去化率为开盘去化率为35%35%，目前去化率为，目前去化率为90%90%项目启示：本项目为非传统商业核心区域，主要依托大体量的商业广场为商务办公生活配套提供便利的优势，为产品销售增加卖点，且项目Loft公寓式写字楼设计，也是该项目较为突出的亮点之一。项目概述价格走势销售情况案例一案例一 绿地绿地 新都会新都会销售概括项目一期开盘时间为2011年9月，推出1#楼写字楼，总推出量近1.8万平方米，共约392套房源，当天去化率30-40%，目前基本售罄；主力户型面积35-55不等；均价8000元/；优惠政策VIP客户按揭优惠300元/，一次性500元/；开盘期认购9.8折，另再优惠3000元；优惠后单价约8000元/；下批写字楼开盘计划目前预计4-5月推盘A栋写字楼，总建筑面积近2万方，总套数约为390套左右，价格未定；销售情况项目概括价格走势 目前在售情况截止目前剩余房源套数150套，剩余房源面积:31-55不等，销售均价8000元/平方米； 销售政策及优惠VIP客户按揭优惠300元/，一次性500元/；开盘期认购9.8折，另再优惠3000元；优惠后单价约8000元/； 销售价格无变动趋势价格走势项目概括销售情况项目名称项目名称伟星时代金融中心伟星时代金融中心项目位置项目位置北京中路、九华山路交汇处北京中路、九华山路交汇处开发商开发商安徽伟星置业有限公司安徽伟星置业有限公司 总建筑面积总建筑面积8074180741平方米平方米 物业公司物业公司伟星物业伟星物业车位比车位比/ /车位车位数数500500个个楼层分布楼层分布1-41-4层为商业部分，层为商业部分，5 5层以上为办公部分层以上为办公部分建筑高度建筑高度/ /层层数数9999米米/28/28层层层高层高3.43.4米米空调空调远大牌中央空调远大牌中央空调电梯电梯日立牌电梯日立牌电梯 7 7部客梯部客梯/5/5部消防服务梯部消防服务梯大堂大堂9.49.4米高精装大堂米高精装大堂推出时间推出时间2011-9-102011-9-10销售均价销售均价99329932元元/ /平方米平方米开盘开盘/ /目前去目前去化率化率开盘去化率为开盘去化率为60%60%，目前整体去化率为，目前整体去化率为80%80%物业费物业费1010元元/ /平方米平方米/ /月月项目启示：本项目位于传统商业核心区域，周边商业氛围较为成熟，交通便捷，且项目自身硬件配套品质较高，伟星集团在当地知名度和美誉度也是其开盘当天达到较好的销售量的主要原因之一。在芜湖市场，高品质和地段优势依然是决定写字楼产品销量的重要因素。项目概述价格走势销售情况案例二案例二 伟星时代金融中心伟星时代金融中心销售概括项目一期开盘时间为2011年12月10日，推出写字楼部分，开盘当天推出量309套房源，销售量约140多套，当日销售率约45.3%，其中8到17层全部售罄；户型区间115-280，主力户型为115；均价9932/；优惠政策一次性购买整层8折、按揭购买整层9折；一次性购买单间8.5折、按揭购买单间9.5折。销售情况项目概括价格走势 目前在售情况截止目前伟星时代金融中心已销售房源280套左右，销售率90%，目前写字楼所剩房源约20多套，面积115-280不等 销售政策及优惠一次性付款8折，按揭9折； 销售价格与上月份相比无变动趋势 价格走势项目概括销售情况项目名称项目名称徽商财富广场徽商财富广场项目位置项目位置芜湖市镜湖区中山北路与长江南路交汇处芜湖市镜湖区中山北路与长江南路交汇处开发商开发商徽商集团徽商集团芜湖市徽商盛元置业有限公司芜湖市徽商盛元置业有限公司 总建筑面积总建筑面积4000040000平方米平方米 物业公司物业公司春天物业春天物业车位比车位比/ /车位车位数数200200个个楼层分布楼层分布1-31-3层为商业部分，层为商业部分，4 4层以上为写字楼部分层以上为写字楼部分建筑高度建筑高度/ /层层数数98.398.3米米/19/19层层层高层高4.84.8米米电梯电梯品牌未定品牌未定 4 4部客梯部客梯/1/1部消防服务梯部消防服务梯空调空调格力牌格力牌VRVVRV分户式空调分户式空调大堂大堂5.15.1米高精装大堂米高精装大堂推出时间推出时间2011-7-162011-7-16销售均价销售均价1200012000元元/ /平方米平方米物业费物业费3.83.8元元/ /平方米平方米/ /月月项目启示：本项目为传统商业核心区域，与周边的沃尔玛超市、美食街、侨鸿国际大酒店连成一线互为依托，形成市中心较为核心的商业轴线，地段优势明显，是其开盘后以高价推出市场并销售状况较好的客观原因。项目概述价格走势销售情况案例三案例三 徽商财富广场徽商财富广场销售概括：项目一期开盘时间为2011年7月16日，推出；北楼共19层，1-2层为商业综合体，3-19层为4.8米挑高的写字楼。办公房源面积从52-88不等 ，共计321套房源，开盘当天销售50%项目均价一期整体均价均价12800元/，楼层差价40元/；销售政策1.持铂金卡成功选房的客户，可享受每套200元/的优惠；2.开盘当天用按揭付款方式成功选房的客户可享受150元/的优惠；3.开盘当天用一次性付款方式成功选房的客户可享受300元/的优惠；3.开盘当天成功选房的客户，按时签约的可享受每套100元/的优惠；4.开盘当天整层购买的客户只享受每套600元/的优惠。（备注：以上优惠只限7月16日开盘当天成功选房的客户，按揭贷款优惠与一次性付款优惠不得同时使用，整层购买不享受其他优惠） 主力户型52-88平米不等；34米挑高写字楼客户分析80%客户来自芜湖本市地区，20%来自其他省市地区，主要以商人为主，90%以上用于自营使用。销售情况项目概括价格走势目前在售情况截止目前徽商财富广场目前在售约20套左右的办公用房，面积有52.6平米、81.1平米，均价1.2万元/；徽商财富广场南楼或将上半年推出，具体定位尚未最终确定；销售政策及优惠1.持铂金卡成功选房的客户，可享受每套200元/的优惠；2.开盘当天用按揭付款方式成功选房的客户可享受150元/的优惠；3.开盘当天用一次性付款方式成功选房的客户可享受300元/的优惠；3.开盘当天成功选房的客户，按时签约的可享受每套100元/的优惠；4.开盘当天整层购买的客户只享受每套600元/的优惠。（备注：以上优惠只限7月16日开盘当天成功选房的客户，按揭贷款优惠与一次性付款优惠不得同时使用，整层购买不享受其他优惠） ；销售价格与1月份相比无变动趋势。 价格走势项目概括销售情况地上 待定， 地下 有800多个车 位 数20%绿化率联盛国际商业广场项目名称联盛物业管理公司物业公司芜湖联盛置业发展有限公司开发商 南安一建施工单位40000平方米占地面积2011年12月30日 交房时间2009年10月9日开盘时间联盛集团投资商05533855888、3887999 售楼电话北京东路与赭山中路交叉口项目位置商业、写字楼物业类别镜湖区 项目区属本案项目概述价格走势销售情况销售概括项目于2009年9月27号，第一次开盘，推出分布于联盛国际商业广场裙楼的一、二、三、四层，面积为2080平方米，一楼价格为35万元/平方米，二楼价格2.22.6万元/平方米，三楼价格1.31.5万元/平方米，四楼价格为1.61.9万元/平方米；最近一次开盘时间为2011年8月20日，推出2#楼，共24层，5-10层为酒店，11-24层为写字楼，共2万元/平方米，322套铺位，价格在7980-8910元/平方米不等，均价8500元/平方米；项目业态项目一、二、三层主要大型生活超市、酒店和联盛搜秀城，四层为真冰溜冰场、澳门立新发型游艺城、大型羽毛球场和五星级电影城等；主力户型4050平方米；总价区间3040万；商家入驻中影集团、北京世纪星滑冰俱乐部等；客户分析80%客户来自芜湖市本地区，20%来自其他外省市地区，主要用于投资使用，多为商家和公务员。一层二层三层四层销售情况项目概括价格走势目前销售情况截至2012年2月27日，联盛国际商业广场在售20层以上写字楼房源30套，面积50-80左右，销售均价为8400元/平方米；销售政策及优惠单价8100-8400元/目前购房优惠400元/平，另外，一次性付款95折，按揭贷款99折本月，仅剩余部分写字楼在售，售价与上月相比略有上涨。价格走势项目概括销售情况小结 2012年2月，芜湖市区商品房供应量同比均有所下降，其中办公用房供应0.9万，环比下降82.79%，成交面积为0.46万，供销比为1：0.51； 在售价方面，办公用房销售均价为7306 元/m2，同比增长2.92%，环比下降18.9%； 本月写字楼项目整体表现为价量齐跌，销售量环比下跌2%，跌幅较小，市场整体保持每月4500-5000万平方米去化的速度，销售走势保证平稳，其中伟星时代金融中心项目依靠高品质的硬件和地段优势，去化效率较为突出，受到市场普遍认可。