课文学习课文学习国家职业资格证书培训 物 业 管 理 员（初级） 昆明市职工学校 蒋 继 寿7/27/20241第一单元课文学习课文学习基础部分基础部分 第一单元第一单元 物业及物业管理概述7/27/20242第一单元课文学习课文学习学习目的学习目的理解物业、物业管理、物业经营和物业管理市场的理解物业、物业管理、物业经营和物业管理市场的基本概念基本概念熟悉物业管理的基本环节和房地产权属基本知识熟悉物业管理的基本环节和房地产权属基本知识掌握物业管理的工作范围掌握物业管理的工作范围7/27/20243第一单元课文学习课文学习物物 业业含义含义物业（物业（Property)指已建成并投入使用的各类指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设施、设备和场所房屋及与之配套的设施、设备和场所分类分类按使用功能分居住型；商业型；生产型；行政型和公益型物业居住型；商业型；生产型；行政型和公益型物业按经营性质分收益型和非收益型物业收益型和非收益型物业7/27/20244第一单元课文学习课文学习物业的概念物业的概念物业（Property)指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。各类建筑物住宅小区写字楼商业大厦工业厂房体育场馆机关、学校等7/27/20245第一单元课文学习课文学习 物业的特点物业的特点固定性耐久性多样性高值性权益性受政策影响大7/27/20246第一单元课文学习课文学习物物 业业 管管 理理 指按照一定的作业组织程序对物业房屋建指按照一定的作业组织程序对物业房屋建筑及其配套设施的共用设施设备及场地实施维筑及其配套设施的共用设施设备及场地实施维修与保养，对物业的环境卫生、交通秩序、治修与保养，对物业的环境卫生、交通秩序、治安环境、园林绿化进行治理和维护，以及对物安环境、园林绿化进行治理和维护，以及对物业业主和非业主使用人提供综合性服务业业主和非业主使用人提供综合性服务7/27/20247第一单元课文学习课文学习物业管理特性物业管理特性物管物管企业化经营企业化经营专业化服务专业化服务社会化管理社会化管理7/27/20248第一单元课文学习课文学习物业管理的主要范围物业管理的主要范围7/27/20249第一单元课文学习课文学习房屋建筑主体的管理房屋建筑的保养与维修房屋建筑的保养与维修掌握房屋的基本情况掌握房屋的基本情况 房屋修缮房屋修缮 房屋装修管理房屋装修管理7/27/202410第一单元课文学习课文学习房屋附属设备设施管理房屋附属设备设施管理房屋照明系统的维护房屋照明系统的维护 变、配电设备的维修保养变、配电设备的维修保养 配套供（排）水泵管的检修和维护配套供（排）水泵管的检修和维护 中央空调系统的运行管理和维护中央空调系统的运行管理和维护 电梯运行管理及设备维护电梯运行管理及设备维护 供暖系统的运行管理和维护供暖系统的运行管理和维护7/27/202411第一单元课文学习课文学习物业环境管理 卫生环境管理卫生环境管理 庭院绿化管理庭院绿化管理 治安环境管理治安环境管理 消防安全管理消防安全管理 车辆道路管理车辆道路管理 景观管理景观管理7/27/202412第一单元课文学习课文学习物业管理服务专项服务专项服务 日常生活类日常生活类 文化、教育、卫生、体育类文化、教育、卫生、体育类 金融服务类金融服务类 经营服务类经营服务类 社会管理类社会管理类 公众代办服务公众代办服务特约服务类特约服务类7/27/202413第一单元课文学习课文学习物业管理的基本环节物业管理的基本环节准备阶段准备阶段入住管理阶段入住管理阶段日常管理阶段日常管理阶段7/27/202414第一单元课文学习课文学习准 备 阶 段物业管理的前期介入物业管理的前期介入制定物业管理方案制定物业管理方案 确定管理档次；确定服务标准；制定财务收支预算确定管理档次；确定服务标准；制定财务收支预算选聘或组建物业管理企业选聘或组建物业管理企业物业管理企业设置及确定人员编制物业管理企业设置及确定人员编制物业管理人员的选聘物业管理人员的选聘规章制度的制定规章制度的制定物业的接管和验收物业的接管和验收物业租售的代理物业租售的代理7/27/202415第一单元课文学习课文学习入住管理阶段入住准备入住准备办理入住手续办理入住手续物业管理合同、物业管理公约和住户手册装修和搬迁管理装修和搬迁管理产权备案和资料档案建立产权备案和资料档案建立首次业主大会召开和业主委员会成立首次业主大会召开和业主委员会成立7/27/202416第一单元课文学习课文学习日常管理阶段日常综合服务与管理日常综合服务与管理遵章循制，履行职责遵章循制，履行职责加强员工队伍素质建设，不断提高服务质量和水平加强员工队伍素质建设，不断提高服务质量和水平坚持巡回检查和定期检查制度，防患于未然坚持巡回检查和定期检查制度，防患于未然各种紧急和应急预案的制定和演练，提高处理突发各种紧急和应急预案的制定和演练，提高处理突发事故（事件）的能力事故（事件）的能力注意内外系统的协调注意内外系统的协调7/27/202417第一单元课文学习课文学习物物 业业 经经 营营 物业管理企业为实物业管理企业为实现预期目标而确定的现预期目标而确定的战略和策略，并有意战略和策略，并有意识、有计划地加以实识、有计划地加以实践的经济活动过程践的经济活动过程7/27/202418第一单元课文学习课文学习物业经营内容物业经营内容按阶段分按阶段分物业开发经营物业开发经营：发生在开发过程中的物业经济活动，包括对建筑地段以及房屋和配套设施的开发和再开发。主要是房产的开发和再开发物业流通经营物业流通经营：物业的买卖、交换、抵挡以及物业的所有权、使用权的出让、转让等经济活动物业消费经营物业消费经营：物业管理服务。包括租赁管理、使用管理、物业装饰装修等按规模和形式分：按规模和形式分：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营7/27/202419第一单元课文学习课文学习难度大难度大 专业性强专业性强 政策性强政策性强 风险大风险大 特性特性物业经营的特性物业经营的特性7/27/202420第一单元课文学习课文学习物业管理市场物业管理市场物业管理市场的含义及内涵物业管理市场的含义及内涵物业管理市场的特性物业管理市场的特性服务对象的特殊性；供给主体的限制性；是一个非完服务对象的特殊性；供给主体的限制性；是一个非完全市场、特殊的劳务市场、服务使用权的交换市场和全市场、特殊的劳务市场、服务使用权的交换市场和复合市场复合市场物业管理市场的分类物业管理市场的分类按管理服务的内容分按管理服务的内容分 房屋维修、绿化、保安、保洁服务和信息服务市场房屋维修、绿化、保安、保洁服务和信息服务市场按管理的物业类型分按管理的物业类型分 住宅小区、写字楼、商场物业住宅小区、写字楼、商场物业7/27/202421第一单元课文学习课文学习房地产权属基本知识房地产权属基本知识含义含义 指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用收益和处分的权利。也称房地产所享有占有、使用收益和处分的权利。也称房地产所有权有权 特性特性 房地产产权的绝对性和排他性、长期性和有限房地产产权的绝对性和排他性、长期性和有限性、地域局限性性、地域局限性7/27/202422第一单元课文学习课文学习房地产权属基本知识房地产权属基本知识房地产产权的分类房地产产权的分类全民所有制房产、集体所有制房产和私人所有房产全民所有制房产、集体所有制房产和私人所有房产房地产权属的类型房地产权属的类型土地所有权：土地所有权：国家和集体国家和集体土地使用权土地使用权房屋所有权：房屋所有权：全民所有、集体所有和私人所有全民所有、集体所有和私人所有房屋占有权（合法占有）：房屋占有权（合法占有）：租赁或拥有抵押权租赁或拥有抵押权7/27/202423第一单元课文学习课文学习房地产权属的类型房地产权属的类型房屋使用权：房屋使用权：依法享有占有、使用的权利依法享有占有、使用的权利房屋处分权：房屋处分权：事实处分（改建、拆除）；法律处分事实处分（改建、拆除）；法律处分（馈赠、租售）（馈赠、租售）典权（不含土地）：典权（不含土地）：期限期限3030年年房屋抵押权房屋抵押权地役权：地役权：为了使用自己的土地的需要而使用他人土地为了使用自己的土地的需要而使用他人土地的权利。必须相邻。包括通行、用水、引水、架线、的权利。必须相邻。包括通行、用水、引水、架线、观望和日照地役权观望和日照地役权7/27/202424第一单元课文学习课文学习物权法基本名词解释物权法基本名词解释物权物权 指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权包括所有权、用益物权和担保物权 不动产不动产 指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。制定物权法，对明确物的归属，充分发挥物的效外的物。制定物权法，对明确物的归属，充分发挥物的效用，维护经济秩序，促进社会主义现代化建设，具有重要用，维护经济秩序，促进社会主义现代化建设，具有重要意义。意义。 公示公示 指确认物权设立、变动的依据，如登记。指确认物权设立、变动的依据，如登记。物权公示物权公示 是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的以外，与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人占有人是该动产的权利人 7/27/202425第一单元课文学习课文学习物权法基本名词解释物权法基本名词解释预告登记预告登记 指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 建筑物区分所有权建筑物区分所有权 随着住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常随着住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利 7/27/202426第一单元课文学习课文学习物权法基本名词解释物权法基本名词解释相邻关系相邻关系 指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必需，依照法律规定产生的权因通行、采光、通风等必需，依照法律规定产生的权利义务关系利义务关系共有共有 指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。共有关系可以依照法律规定发生，也可以根所有权。共有关系可以依照法律规定发生，也可以根据合同约定发生。依照民法通则的规定，共有分为按据合同约定发生。依照民法通则的规定，共有分为按份共有和共同共有份共有和共同共有 7/27/202427第一单元课文学习课文学习本单元小结本单元小结物业管理就是对各类房屋及与之配套的设施、物业管理就是对各类房屋及与之配套的设施、设备和场所进行有效管理。主要范围有房屋建设备和场所进行有效管理。主要范围有房屋建筑及其配套设施、设备的管理，物业环境管理筑及其配套设施、设备的管理，物业环境管理和物业管理服务和物业管理服务物业管理既是社会化管理、企业化经营更是专物业管理既是社会化管理、企业化经营更是专业化服务。物管人员必须具备相应的专业知识业化服务。物管人员必须具备相应的专业知识和技能和技能7/27/202428第一单元课文学习课文学习谢谢！7/27/202429第一单元