石家庄公寓项目调研报告石家庄公寓项目调研报告 市场部市场部 2012年年7月月21日日汇报内容汇报内容n石市商业项目市场现状n石市公寓项目整体现状n石市公寓项目总览荟萃n石市公寓项目调研总结石市商业项目市场现状石市商业项目市场现状内容如下内容如下商业市场现状商业市场现状从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商圈和市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商圈和两两个新兴商圈个新兴商圈n三大商圈三大商圈北国商圈北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，收购人百等，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；圈格局；东购东购-新百商圈新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。目前购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降；怀特商圈怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀,除传统百货等购物场所外,以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。n新兴商圈新兴商圈万达广场进驻，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄市传统的三大商圈格局。n新车站商圈新车站投入运营后，在周边祥云国际、大都会等项目的带动下，将形成南城新商圈商业现状总结商业现状总结n传统百货经营业态仍占主导地位传统百货经营业态仍占主导地位，现正趋向多面业态形式发展n石家庄现最核心并且已营运成熟的只有“新百-东购商圈”、“北国商圈”、“怀特商圈”三个商圈，北国一家独大北国一家独大；n北人集团由于货源、渠道等无以比拟的优势，在石家庄市场占据无法替代的地位无法替代的地位。n万达由于具有全国性商业统筹资源，未来势必将形成新兴商圈，提升整体区域价值n新车站将带动南城经济的腾飞，将形成规模宏大的商业范围。石市公寓项目整体现状石市公寓项目整体现状内容如下内容如下公寓分布公寓分布集中分布，一环周边成熟商圈，竞集中分布，一环周边成熟商圈，竞相入市，二环以外公寓罕有相入市，二环以外公寓罕有n2012年，石市公寓项目多集中在一年，石市公寓项目多集中在一环以内，一环至二环间公寓项目比去环以内，一环至二环间公寓项目比去年增加较多，开发区新增几个公寓项年增加较多，开发区新增几个公寓项目，目，但是公寓住宅化较为明显；由但是公寓住宅化较为明显；由于华强广场精装公寓、勒泰中心、新于华强广场精装公寓、勒泰中心、新源源NASA等项目入市，市场供应量出等项目入市，市场供应量出现井喷；此外祥云国际、盛邦大都汇、现井喷；此外祥云国际、盛邦大都汇、紫晶悦城等城市综合体的全面展开，紫晶悦城等城市综合体的全面展开，公寓总供应量会大大提升。公寓总供应量会大大提升。n分布集中、供应增加n一环周边商圈成熟、一环至二环间增多、二环外公寓罕见n商业气氛日渐浓厚，万达、勒泰、华强引领公寓市场石市公寓项目大荟萃石市公寓项目大荟萃内容如下内容如下石市公寓项目大荟萃石市公寓项目大荟萃n奢华型公寓项目n高端型公寓项目n完美型公寓项目n普通型公寓项目奢华型公寓奢华型公寓n华强广场n新源NASA华强广场华强广场位置位置民族路西商业街北侧民族路西商业街北侧开发商石家庄华强广场房地产开发公司产品类型大型商业综合体，22层公寓建筑面积296031开盘日期2012年7月15日容积率5.04绿化率15%物业费待定装修情况精装主力户型40-68户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势项目特色项目特色n项目高度融合了城市核心资源，以完美的流线打造高品质现代美学建筑，具备超强的品牌优势；n项目整合了时间效率与空间构成，为周边创业人士提供小型办公场所，同时为综合体内的商业人士提供完备的生活配套；n石家庄首个商铺化公寓，石家庄首个商铺化公寓，主力面积主力面积30-60，依托，依托华强电子世界，不仅具华强电子世界，不仅具备传统办公、居住等功备传统办公、居住等功能，还具备商铺的延伸能，还具备商铺的延伸功能功能-产品展示、交产品展示、交易、电子商务、投资价易、电子商务、投资价值堪比商铺；值堪比商铺；n2012年7月15日公寓F座开盘，去化率达去化率达90%。新源新源NASA位置位置中山路与大经街交口东北中山路与大经街交口东北开发商石家庄新源房地产开发有限公司产品类型2栋高层公寓建筑面积180000开盘日期2010年10月16日容积率3.5绿化率30%物业费2元装修标准精装主力户型56，LOFT价格走势价格走势项目特色项目特色n项目的项目的LOFT家族公寓强家族公寓强调艺术感和圈层感，创调艺术感和圈层感，创新性室内功能分区可再新性室内功能分区可再设计，最大化舒适度商设计，最大化舒适度商住皆宜。住皆宜。n公寓三个主题景观挑空大堂，打造充满张力的艺术空间，为每一户带来品质的全新体验。n以国际型物业公司作为强力的物业支持，建筑内部的红外摄像、报警灯智能安保系统，完善的5A服务平台，、智能安保控制室，高科技与专业人员共同维护全天候贴心舒适的办公、居住体验。n首层大堂挑空10.3米，采用星，星级品质设计，提供临时接待和私密会谈区，为商务会谈，打造良好环境；欧美式管家服务，打造尊贵舒适的安保系统。高端型公寓高端型公寓n滨江国际n国大商务公寓n新界n鼎泰中心商务滨江国际滨江国际位置位置中山路与休门街交口西南角中山路与休门街交口西南角开发商河北滨江房地产开发有限公司产品类型30层酒店式公寓建筑面积80000开盘日期2010年1月容积率6.3绿化率50%物业费2.8元装修标准精装主力户型49-57户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势项目特色项目特色n项目B座为酒店式公寓，裙楼负1层到地上四层为大型百货公司，5层为阳光式休闲娱乐配套，地下2-3层为地下车库n项目作为石家庄市极为罕见的酒店式公寓，各种优质配套一应俱全。国大商务公寓国大商务公寓位置位置建设大街与北人字街交口西建设大街与北人字街交口西200米米开发商石家庄市纪元房产公司产品类型26层酒店式公寓建筑面积40000开盘日期2010年9月容积率4.5绿化率30%物业费2.5元装修标准精装主力户型52-83户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势项目特色项目特色n国大商务公寓目位于石家庄市核心商圈,东望北国商城,西临休门街,南与滨江组团隔街相望,北接中山路.总建筑面积约40000平米,以城市CBD、CLD、 CHD、CPD四大中央区为载体，成就一种将酒店与SOHO相结合并全新演绎的新型产品中央酒店公寓中央酒店公寓，集商务、住宿、会所、等多种功能于一体，具有多元性、多适性、投资性等特点。 新界新界位置位置槐安路与翟营大街交口东北槐安路与翟营大街交口东北角角开发商河北丹阳房地产开发有限公司产品类型2栋18层高层开盘日期2010年9月建筑面积30000容积率3绿化率32%物业费1元装修标准毛坯主力户型72、96-102户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势项目特色项目特色n新界改变传统居住格局，创新空间设计，凹凸有致的矩形立面及丰富的色彩搭配，颠覆传统住宅一成不变的建筑形态，以超出想象的低总价打造功能齐全的完美舒享户型。坐拥城市中心成熟生活配套，坐享大型城市综合体繁华商业，区域升值潜力无限。鼎泰中心商务鼎泰中心商务位置位置中山路与休门街交口东南角中山路与休门街交口东南角开发商石家庄鼎泰房地产开发有限公司产品类型25层精装行政公寓建筑面积45000开盘日期2012年容积率6.49绿化率25.2%物业费待定装修标准精装主力户型44-104户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势项目特色项目特色n17层敞开式商业，其中1层为公寓大堂，层高5.8米，27层为大型商业或办公用途，根据客户意愿每层均可搭配一楼接待厅及专梯直达，尊贵独享，大家风范。23层层高4.8米，47层层高3.8米。n823层为精装修行政公寓，面积区间44159，可自由组合，宜整宜分，满足商住两用及不同规模企业对面积的灵活需求。每层28户享用8部电梯，实现同类产品最高梯户比。层高3.3米。n24、25层为Loft，层高6米，精装修，一层变两层的空间魔术赋予客户更为时尚、实用的多功能使用空间。n精选国际实力品牌电梯，整栋楼配备14部电梯，快捷、安全，避免早晚高峰期的拥挤，上下方便随心。n引入低碳生活理念，首度采用电热采暖，智能温控、按需调节，能量损耗低，低排放免污染，同时避免了普通采暖方式采暖期前后气温变化给用户带来的不便，是省会低碳建筑的先驱。n地下智能立体车库，安全、便捷，最大效率利用空间，缓解商业聚集区的停车压力。完美型公寓完美型公寓n乐活时尚广场n长安公馆乐活时尚广场乐活时尚广场位置位置裕华路与友谊大街交口西南裕华路与友谊大街交口西南角角开发商河北圣亨房地产开发有限公司产品类型22层建筑面积120000开盘日期2012年5月容积率5.04绿化率20%物业费待定装修标准精装主力户型40-68户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势长安公馆长安公馆位置位置中山路与谈固大街交口中山路与谈固大街交口开发商河北豪名房地产开发有限公司产品类型26层高层建筑面积30000开盘日期2010年8月容积率5绿化率15%物业费1.2元装修标准精装主力户型37、92户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势项目特色项目特色n采用框架剪力墙结构设计，44116平米多彩户型自由组合，一层为4.2米层高设计；二、三、四层为3.5米层高设计；一至四层规划为商业，五至二十六层为3米层高设计，规划为兼顾办公和居住功能的两栖公寓。n门禁系统：客户根据需求自行安装。 n电视系统：有线电视主信号进入园区会所光端机，由会所到各楼的线缆及信号，业主根据需求自行安装，收视点位置业主自行定位安装。 n中水系统：分低、中、高区供水，中、高区经变频水泵加压供水至各用水点。 n安防系统：包括在楼区内主要路口、地下车库及出入口安装摄像头，以及24小时离线式巡更系统，24小时电视监控系统，24小时地下IC卡停车管理系统。 n楼宇自控系统：设集散控制的楼宇控制系统，包括空调机组的监视，给排水系统、电梯、景观照明、地下车库照明系统的监控等。 n办公自动化系统：各单体建筑的地下主配线设备间预留线槽，弱电控制中心可满足工作区内每3平米设置一个语音及数据点和2个信息端口的智能化办公需求。 n消防自动化系统：包括建筑物内火灾自动报警系统、消防防排烟系统、自动喷洒灭火系统、消防联动系统、应急事故广播系统、室内外消防栓系统。 普通型公寓普通型公寓n乾门n众美欢乐汇意风乾门乾门位置位置中华大街与誉宏路交口西北角中华大街与誉宏路交口西北角开发商石家庄市誉宏房地产开发公司产品类型2栋25层建筑面积103482开盘日期2011年9月30日容积率4.77绿化率32%物业费1.5装修标准毛坯主力户型58-61户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势项目特色项目特色n是石家庄北部体量最大的公寓项目。项目共计25层：其中1至5层为东购商场、6至25层为小面积公寓及星级酒店组成。项目是集办公、购物、居住为一体的综合性项目。n项目紧邻省会第二条迎宾大道中华大街，和二环快速路周边有十余条公交线路从项目经过，交通十分便利，再加上东购商场的入驻，带动了周边的经济发展，位于东购商场之上的精巧小户型更蕴藏了无限的升值潜力！众美欢乐汇意风众美欢乐汇意风位置位置建华大街与南二环交口南行建华大街与南二环交口南行200米米开发商河北众美房地产开发有限公司产品类型3栋高层建筑面积60000开盘日期2012年容积率4.2绿化率35%物业费2.4元装修标准毛坯主力户型47-63户型鉴赏户型鉴赏价格走势价格走势项目特色项目特色n欢乐汇意风商务公馆所具有的多面性，或享受、或办公、或出租、或投资，正符合这些城市新贵事业、生活兼具的需求，在户型设计全面遵循上述新贵的实际应用，把都市建筑的空间艺术展现得淋漓尽致，凸显繁华新都心的国际品质。更加智能、更加网络化，让欢乐汇意风成为了高端品质办公的典范，成为石家庄最具智慧的居住、商务复合型产品标杆。n欢乐汇意风商务公馆高配置带来高附加值。大堂宽阔奢华，气派辉煌。门廊入口，是高级玻璃门；墙、柱为金属饰面或进口花岗岩石材；豪华吊顶和进口灯具，让大堂金碧辉煌，媲美五星级酒店，为业主和重要伙伴带来尊崇礼遇，更展示不俗实力形象。n欢乐汇意风商务公馆，为小微企业创造最具活力和性价比的创业基地。针对小微企业，欢乐汇意风产品特别配置有：星级会议室，星级接待室，培训室的出租业务等，适合小公司创业办公的商务公寓楼。石市公寓项目调研总结石市公寓项目调研总结内容如下内容如下面积及户型分析面积及户型分析总价较低，适合投资的一居总价较低，适合投资的一居销售火爆，创新户型空间受到客户追捧销售火爆，创新户型空间受到客户追捧一室户型一室户型是公寓项目的主力户型，占总供应量的73.6%，主力面积区间为40-70，由于总价较低，且多数为精装修，适合投资。因此成为石市最热销户型。万达广场精装公寓供不应求就是市场的最好佐证；两室户型两室户型也占有一定比例，约占21.6%，主力面积区间为75-110，两室户型销售速度相比一室户型较慢，投资客较少；三室户型三室户型所占比例最少，仅为4.8%，此种户型主要为商务性公寓，客户群体集中在中小企业。新源新源NASA销售访谈销售访谈市场上公寓主要是LOFT办公公寓和平层办公公寓，LOFT因其较好的性价比和可灵活应用的户型空间获得客户追捧。售价及客户分析售价及客户分析公寓售价持续走高，投资客公寓售价持续走高，投资客对公寓产品投资增强对公寓产品投资增强n价格回缓，部分增长n住宅调控，公寓热捧勒泰销售访谈勒泰销售访谈购买公寓的客户主要分三类，一种是购买住宅能力不足的新婚夫妇，一种是投资客户，另外一种是公寓办公。近两年公寓产品销售较好的主要原因是投资客因政策影响转向公寓，市场在售公寓较多，但销售较好的项目均是有较强的地段优势和产品力。价格略有回落价格略有回落石家庄石市公寓项目价格略微下降，2010年公寓均价为7200-7500元/左右，远超住宅6500元/的均价。2012年以来略有下调，新源NASA以其特色、华强广场、勒泰中心、海悦天地仍将全面拉高全市公寓价位，勒泰中心达1.8万/平米；政策促进成交政策促进成交政策对住宅投资投机行为的持续打压，促使部分投资客转向公寓。公寓市场总结及建议公寓市场总结及建议裕华区整体公寓销售较好，创新性小户型裕华区整体公寓销售较好，创新性小户型公寓仍然有一定的市场空间；区域内公寓市场存在较大可超越空间公寓仍然有一定的市场空间；区域内公寓市场存在较大可超越空间n石家庄公寓产品主要分布在一环内及周边商业繁华、高端商务人主要分布在一环内及周边商业繁华、高端商务人群集中的区域群集中的区域；n公寓市场发展尚不成熟公寓市场发展尚不成熟，定位不明确，软性服务欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强；n统一经营管理的纯投资性酒店式公寓还没有被市场认可纯投资性酒店式公寓还没有被市场认可，地段优越管理到位的自用性酒店公寓开始被市场认可自用性酒店公寓开始被市场认可；n商住公寓市场主力投资者逐渐增多商住公寓市场主力投资者逐渐增多，性价比高的项目逐渐增多。n裕华区公寓销售状况明显优于区域内写字楼市场状况汇报完毕汇报完毕谢谢聆听谢谢聆听