2007-2007-1212- -303020072007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告 催越焕甄螟激鲁殆惰屈运队西灌郑驯敲遣困奸裸慑酌饱横拧防崔哪排掣纤2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告目录目录天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析跌所箔呐毗驰违蹲碰炉矫儒厅顶聊鲁没锡搞驰拢楔辆洗扔割陀谚践供痔直2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告目录目录天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析鹏低罕绢扬司乓慌符刘盾满痢屎慢绳草耪肪丈杜昨蜒鸽署浴唉蚌帘焙莫抉2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 城市概况城市概况 天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京120120公里；公里； 总面积总面积11919.711919.7平方公里，其中市区面积平方公里，其中市区面积487487平平方公里；方公里； 天津市辖天津市辖 18 18个区县个区县传统老城区：和平、河东、传统老城区：和平、河东、 南开、河西、河北、红桥；南开、河西、河北、红桥；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；滨海新区：塘沽、汉沽、大港；滨海新区：塘沽、汉沽、大港；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县； 常驻人口常驻人口10751075万，其中城市人口约万，其中城市人口约700700万；万；抄联区末蚂某惺颇映阑蔑赘葫摔镊舜毡神著晾妒琶仰学寻聂严指当艳何圃2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 经济发展经济发展京津冀（中国经济新的增长极）京津冀（中国经济新的增长极） 天津（京津冀腾飞的引擎）天津（京津冀腾飞的引擎）珠三角城市珠三角城市珠三角城市珠三角城市长三角城市群长三角城市群长三角城市群长三角城市群京津冀城市群京津冀城市群京津冀城市群京津冀城市群北京北京北京北京天津天津天津天津上海上海上海上海广州广州广州广州深圳深圳深圳深圳杭州杭州杭州杭州中国三大经济群示意图中国三大经济群示意图 珠三角、长三角、京津冀构成了珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成竞争力，这一区域完全有可能成为为2121世纪前二十年中国经济最活世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一跃的板块之一绿哀汇拄溯凭绒滞棍娱啮馒旱渔炔细烂氯折喊悄着遗麓芬排泞辉哀楔讯何2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 经济发展经济发展天津市生产总值与增长天津市生产总值与增长 天津市天津市GDPGDP连续多年保持在连续多年保持在12%12%1616的增幅，的增幅，略高于北京的略高于北京的10%-13%10%-13%与上海与上海的的11%-13%11%-13%。体现出良好的经济发展势头。体现出良好的经济发展势头。 20062006年天津市实现地区生产总值（年天津市实现地区生产总值（GDPGDP）4337.734337.73亿元，按可比价格计算，亿元，按可比价格计算，比上年增长比上年增长14.4%14.4%，比，比20002000年增长年增长1.21.2倍（见图倍（见图1 1）。）。醇狠镶砾围触慧谅促嘎漓旧概剃畴赤誉河刹涵椭店况盅臀泡淮到诊燎宗邀2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 经济发展经济发展天津市天津市GDP与人均可支配收入与人均可支配收入 20022002至至20062006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。20062006年城市居年城市居民家庭人均可支配收入达到民家庭人均可支配收入达到1428314283元元，比，比20012001年增长年增长70.7%70.7%，年均增长，年均增长11.3%11.3%。虽然低于虽然低于20062006年北京的年北京的1834418344元元与上海的与上海的1864518645元，但可以看到天津人均可支人均可支配收入还有较大的上升空间。配收入还有较大的上升空间。 天津在天津在“十五十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，人均可支配收人均可支配收入的提高带动了入的提高带动了居民消费能力的不断提高；居民消费能力的不断提高；揖痈氛炮输番驭瞅梧农汕糖谗礼胁悸葱圃么败左晚邪声柞及吮咽俏逗滇型2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 经济发展经济发展天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较 随着随着GDPGDP的增长，天津市房地产开发投资亦从的增长，天津市房地产开发投资亦从20022002年的年的175.84175.84亿元，递增到亿元，递增到20062006年的年的403.32403.32亿元亿元。但是低于。但是低于20062006年北京房地产开发投资的年北京房地产开发投资的1719.91719.9亿元亿元与与上海的上海的1275.591275.59亿元亿元；2002-20062002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在保持在20%-22%20%-22%，低于北京的，低于北京的40%-45%40%-45%与上海的与上海的32%-38%32%-38%； 由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；产市场会持续升温；匡扒糜菊树翠琐酋煌因野束诗闸辩媒倒例兜撂晴蔫箔吾院总轩确订文锹捧2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告三、三、 政策支持与利好消息政策支持与利好消息 国务院对天津市城市总体规划（年）作出批复。在国务院对天津市城市总体规划（年）作出批复。在未来年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发未来年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为展为重点，逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心国际港口城市、北方经济中心和和生态城市生态城市； 滨海新区滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破； 基础设施和公共环境设施建设力度加大，基础设施和公共环境设施建设力度加大，立体交通网络立体交通网络框架基本形成；框架基本形成； 北方商埠北方商埠全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高； 全市全市自来水自来水、燃气燃气和和集中供热集中供热普及率分别达到普及率分别达到100%100%、96%96%和和84%84%，百姓安居乐，百姓安居乐业；业； 天津成为我国天津成为我国北方最大的港口北方最大的港口和和进出口货值最大的海关进出口货值最大的海关；孕笛犀畦贝眼床沧几佰颐猛凉臃规硼溜哗东七贫推廓莉鲤偿栽仍稗骋估慕2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告四、四、 小结小结 城市经济发展城市经济发展基础良好基础良好、前景广阔前景广阔； 城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还还有较大的上升空间有较大的上升空间； 城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始考虑改善考虑改善住房条件住房条件，促进了房地产行业的发展；，促进了房地产行业的发展； 相对相对北京北京和和上海上海，天津的房地产市场发展还处于；，天津的房地产市场发展还处于； 滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了房价的新支点房价的新支点，有，有力的带动了未来力的带动了未来5-105-10年天津房地产业的发展；年天津房地产业的发展；兹都觉跳涧瑞俗簿莱壁股苦寅入婉丢贪续瓦讹污即羌闪犀祖确淘蚕寥击肺2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告目录目录天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析封辊揍蛤雹丸捎戴象溶草注邵耽晦乍杯彤豢嚣嗓住焦乎勃蜜娩显潭好遣悄2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 土地市场土地市场04年、年、05年、年、06年土地交易总体情况年土地交易总体情况 在经历了在经历了20052005年的房地产政策年的洗礼之后，年的房地产政策年的洗礼之后，20062006年的天津土地市场又重新年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。迎来了长足的发展。20062006年天津土地交易中心成交土地共年天津土地交易中心成交土地共4949幅幅，土地成交面，土地成交面积总计积总计350350万平方米万平方米，土地成交金额，土地成交金额9898亿元亿元。与。与20052005年的年的140140万平方米、万平方米、4646亿亿元的成交规模相比，元的成交规模相比，20062006年土地交易明显回升；年土地交易明显回升； 经受了经受了20052005年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较20052005年有所下降，平均每亩只有年有所下降，平均每亩只有187187万元，低于万元，低于20052005年的年的220220万元；万元； 年份年份出让面积（万平米）出让面积（万平米）出让金额（亿元）出让金额（亿元）平均每亩单价（万元）平均每亩单价（万元）20042004年年70070014214213513520052005年年140140464622022020062006年年3503509898187187漱芳育来肆曹嫂忱癣衅上蒸哥逞堡恋淌颓原质刘局谬憎奇硕默时布伯怎遁2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 土地市场土地市场06年土地交易情况分析年土地交易情况分析 土地供应结构更趋于合理土地供应结构更趋于合理: :20062006年出让的年出让的4949幅土地幅土地( (可分为三种类型：住宅用可分为三种类型：住宅用地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。4949幅土地中，纯住宅用幅土地中，纯住宅用地共地共2121幅，占土地出让总面积的幅，占土地出让总面积的37%37%；纯商业用地；纯商业用地1515幅，占土地出让总面积幅，占土地出让总面积的的31%31%；住宅及公建综合用地；住宅及公建综合用地1313幅，占土地出让总面积的幅，占土地出让总面积的32%32%； 纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升：20052005年纯商业用地所占比年纯商业用地所占比例仅为例仅为3%3%，而，而20062006年则上升至年则上升至31%, 31%, 显示天津土地供应结构更趋于合理，但显示天津土地供应结构更趋于合理，但也表现出纯住宅用地出现也表现出纯住宅用地出现稀缺性稀缺性问题；问题； 土地性质土地性质出让量（幅）出让量（幅）总占地面积（万平米）总占地面积（万平米）面积比例面积比例居住用地居住用地21211301303737商业用地商业用地15151091093131综合用地综合用地13131111113232领侨觅艇捌猾述乙焦磋雾貌杀效搂佣纲焦帕芳镊扇氏枪苟笨归第狡慰厢曲2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 土地市场土地市场06年土地交易情况分析年土地交易情况分析 中小型地块占据主流地位：中小型地块占据主流地位：4949幅土地中，幅土地中，5 5万平方米以下的地块共计万平方米以下的地块共计3131幅，幅，占占63%63%；5 5万至万至1010万平方米的地块共计万平方米的地块共计6 6块，占块，占13%13%；1010万平方米以上的地块万平方米以上的地块为为1212块，占块，占24%24%；单幅面积规模单幅面积规模出让量（幅）出让量（幅）数量比例数量比例总占地面积（万总占地面积（万/ /平米）平米）面积比例面积比例5 5万平米以下万平米以下3131636345878445878413135 51010万平米万平米6 6131341710241710212121010万平米以上万平米以上12122424262280426228047575钮鹰秦住岔柜鼎暖钦逊痹兹落债球娘尖淤扔塑梗荷呕凉盂头崖渣彩球曙链2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 土地市场土地市场06年土地交易情况分析年土地交易情况分析 次中心区及郊县占据供应市场主体：次中心区及郊县占据供应市场主体：1010万平方米以上的地块大多处于城市边万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内缘地带或是郊县，市内6 6区多以区多以5 5万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和；饱和； 2006 2006年成交的年成交的4949幅土地中，位于市内幅土地中，位于市内6 6区的共计区的共计1818幅，土地出让总面幅，土地出让总面积为积为8282万平方米，仅占万平方米，仅占20062006年土地出让总面积的年土地出让总面积的23%23%，次中心及郊县的土地，次中心及郊县的土地成交共计成交共计3131幅，土地出让面积为幅，土地出让面积为268268万平方米，占出让总面积的万平方米，占出让总面积的77%77%，次中，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；土地区位土地区位出让量（幅）出让量（幅）数量比例数量比例占地面积（万平方米）占地面积（万平方米）面积比例面积比例市内市内1818373782822323次中心区次中心区/ /郊县郊县313163632682687777计磐恩钮掖注荚圆亨胡倒做削虐猪着钎串忘锄翅据觉恃排驱仆偿雷斯磕肠2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 土地市场土地市场其它特性总结其它特性总结 净净地地出出让让：根根据据天天津津市市最最新新的的土土地地政政策策，0707年年开开始始所所有有准准备备出出让让的的土土地地，必必须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）；须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）； 公公正正公公开开：0707年年开开始始土土地地出出让让全全部部由由天天津津土土地地交交易易中中心心组组织织（区区县县无无权权自自行行组组织织出出让让），不不得得设设置置人人为为屏屏蔽蔽条条款款，单单宗宗土土地地出出让让面面积积原原则则上上控控制制在在300300亩亩以以内内，再再加加上上净净地地出出让让的的政政策策，付付款款条条件件相相同同（6060天天以以内内），土土地地市市场场变变得非常公开；得非常公开； 拆拆迁迁困困难难：房房价价快快速速上上涨涨，新新物物权权发发出出台台，净净地地出出让让政政策策，使使得得土土地地整整理理企企业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难；业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难； 供供应应紧紧缺缺：国国务务院院严严格格耕耕地地保保护护，农农用用地地转转用用指指标标紧紧缺缺，加加上上拆拆迁迁困困难难，让让土地供应的现在和预期都是越来越紧张；土地供应的现在和预期都是越来越紧张； 容容积积率率加加大大：由由于于土土地地紧紧缺缺、价价格格飞飞涨涨，为为了了降降低低土土地地整整理理成成本本，集集约约利利用用土土地地，天天津津市市近近两两年年大大幅幅度度提提高高了了出出让让地地块块的的容容积积率率，例例如如0707上上半半年年已已出出让让地地块块和和下下半半年年准准备备出出让让地地块块的的容容积积率率，天天津津市市区区内内纯纯住住宅宅地地块块在在3.0-4.03.0-4.0之之间间，商商业业、综综合合地地块块在在4.0-8.04.0-8.0之之间间，区区县县城城区区内内纯纯住住宅宅地地块块在在2.0-3.02.0-3.0，商商业、综合地块在业、综合地块在2.5-4.02.5-4.0之间；之间；择圆具棱蹦昼得婪询战酱藤险桔差庞弯邵插契件翻恩扁语肩烛讳稻离茧傻2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 房产市场房产市场2006年天津市房地产市场概况年天津市房地产市场概况 20062006年天津市房地产开发投资年天津市房地产开发投资403.32403.32亿元亿元，较，较20052005年增长年增长23.1%23.1%，占整个，占整个城镇投资的比重为城镇投资的比重为23.6%23.6%； 全年施工面积全年施工面积6164.526164.52万平方米万平方米，较，较20052005年增长年增长18%18%，其中住宅为，其中住宅为3459.183459.18万平方米万平方米，较，较20052005年增长年增长19.4%19.4%； 房屋竣工面积房屋竣工面积2155.472155.47万平方米万平方米，较，较20052005年增长年增长5.5%5.5%，其中住宅为，其中住宅为1333.231333.23万平方米万平方米，增长，增长2.2%2.2%； 商品房销售面积商品房销售面积929.61929.61万平方米万平方米，较，较20052005年下降年下降9.0%9.0%； 商品房销售额商品房销售额430.90430.90亿元亿元，较，较20052005年增长年增长15.24%15.24%； 商品房销售均价为商品房销售均价为5012.835012.83元元/m2/m2；脾插乾傈陆苇除涡披谍犬唬伏答瞩吊铂颓肠擞厅贷踊选策漱撩扒胎刨白白2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 房产市场房产市场天津市商品房市场规模与人均销售面积分析天津市商品房市场规模与人均销售面积分析 从销售面积来看，从销售面积来看，20062006年天津市的商品房销售面积为年天津市的商品房销售面积为969.6969.6万平方米万平方米，低于，低于20062006年北京商品房销售面积年北京商品房销售面积2607.62607.6万平方米万平方米与上海的与上海的3025.43025.4万平方米万平方米。可见。可见天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期；天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期； 从人均销售面积来看，从人均销售面积来看，20032003年年-2006-2006年保持在年保持在0.8-0.90.8-0.9，20062006年人均承受达到年人均承受达到0.860.86，表现出未来较强的市场吸纳力；，表现出未来较强的市场吸纳力；帛诵努碳京饱垒儒占凋奢蕉烽软组斌拐硒梭译寨陪思如袭茁供娜刑艰敏荚2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 房产市场房产市场天津市商品房施工面积与销售面积分析天津市商品房施工面积与销售面积分析 由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的国民经济和社会发展统计公报也国民经济和社会发展统计公报也是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较困难困难； 从已知的数据来看，施从已知的数据来看，施/ /销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，0606年更是降到了年更是降到了2.932.93，相对于北京市，相对于北京市0606年年10483.5万的施工面积，2607.6万的销售面积，4的施施/ /销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上还是比率上都显得离泡沫更远还是比率上都显得离泡沫更远, ,甚至比上海甚至比上海10938.7510938.75万的施工面积，3025.403025.40万的销售面积，3.3的施施/ /销面积比看起来都更加健康；销面积比看起来都更加健康；厄滁郝劳嘿惠崩吊但霞巩箩淳摔莫努忠息格吴翰填趁颗暂留襄剑颗银誓职2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 房产市场房产市场近年来天津市住宅均价持续上涨近年来天津市住宅均价持续上涨天津市住宅均价在天津市住宅均价在20022002年年-2006-2006年持续上涨，其原因有：年持续上涨，其原因有： 天津市有前面提到的足够多的天津市有前面提到的足够多的利好消息利好消息支撑；支撑； 人民币升值人民币升值的预期和的预期和流动性过剩的双重压迫，流动性过剩的双重压迫，投资房产投资房产便为一条主要投资渠道；便为一条主要投资渠道； 天津市是一个相对天津市是一个相对更有吸引力的城市更有吸引力的城市，相对于其它二线城市如杭州、宁波、南京、，相对于其它二线城市如杭州、宁波、南京、成都、重庆、武汉，天津的城市地位更高，但是房价却还属于中等，不算太高，成都、重庆、武汉，天津的城市地位更高，但是房价却还属于中等，不算太高，还存在后继的增长空间；还存在后继的增长空间；焉叭剃丢扦桌白硫霓投年岂励苗缄茄禁诲盂知蚀恩御苏以亨踩抬野瓣既响2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 房产市场房产市场06年天津市成交出现年天津市成交出现“价涨量升价涨量升”现象现象价涨量升价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海和上海0303年年0505年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。棺拦灵两蔷由恿囚耿芍哈循吱捅伙柒墙离萌抽只拦禽郸阻懊我逊突涣焙扮2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 房产市场房产市场07年上半年天津市成交出现年上半年天津市成交出现“价涨量升价涨量升”现象现象价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前价格快速上涨时最怕成交量下跌，昭示有价无市存在巨大风险，但显然天津目前和上海和上海0303年年0505年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。年情况是不同的，现在的政策环境是要有真实的资金进入托市。价涨量升筒沿针李择腮秦趴锗肺谐乍卤渤电歪狠那性挡砍刘贼僧忘烂秤沼硅寸统吮2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告三、天津市房地产市场三、天津市房地产市场小结小结土地市场土地市场： 土地供应结构更趋于合理；土地供应结构更趋于合理； 纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升； 中小型地块占据主流地位，且次中心区及郊县占据供应市场主体；中小型地块占据主流地位，且次中心区及郊县占据供应市场主体； 土地供应紧缺，且出让地块的容积率加大；土地供应紧缺，且出让地块的容积率加大；房产市场房产市场： 自自20022002年后，天津房价持续上涨；年后，天津房价持续上涨； 由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住环境成为许多居民首选；由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住环境成为许多居民首选； 外来投资者看好天津未来外来投资者看好天津未来5-105-10年发展的黄金时候，部分投资者进入楼市；年发展的黄金时候，部分投资者进入楼市； 随着房价持续增长，天津市民的未来购房需求被挤压出来，推动房价上涨；随着房价持续增长，天津市民的未来购房需求被挤压出来，推动房价上涨； 随着轨道交通与城市规划的完善，开发楼盘开始向次中心区及郊县发展；随着轨道交通与城市规划的完善，开发楼盘开始向次中心区及郊县发展；就颅逾瑞膛毒案松哦掸絮围趟券妓悦庶品局育惯原冈旧剖歌盟彝糖朗乘藕2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告目录目录天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析宝坻区知识森林岛项目投资分析尺萄宣伤赤祝庶四径植毒蔷静隶采剿沦赃喷唱楼彭顽渔鹏懊古搁城钝咆哭2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告目录目录天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析宝坻知识森林岛项目投资分析宝坻知识森林岛项目投资分析宝坻知识森林岛项目投资分析宝坻知识森林岛项目投资分析加痞并掩雕同翔琴坚谋咙恭刊黔峭乞属貌奉艘迸姑湿捉姓捡炒噶枷术零斑2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 项目地块介绍项目地块介绍项目来源和基本情况项目来源和基本情况 20072007年年6 6月月1212号天津土地交易中心发布公告挂牌出让一块土地，为津宝号天津土地交易中心发布公告挂牌出让一块土地，为津宝（挂）（挂）1010号地块；号地块； 该地块位于宝坻区京津新城知识森林岛板块的规划范围内；该地块位于宝坻区京津新城知识森林岛板块的规划范围内； 1010号地块为住宅地块，占地号地块为住宅地块，占地383383亩，容积率为亩，容积率为1.0-2.01.0-2.0，建筑面积上限，建筑面积上限为为51.151.1万万M2M2； 挂牌竞价的条件：挂牌竞价的条件：地块名称地块名称津宝（挂）津宝（挂） 10 10号宗地号宗地挂牌底价挂牌底价55005500万万每亩单价每亩单价14.414.4万万/ /亩亩保证金保证金11001100万万报名截止报名截止7 7月月9 9号号1616点点竞价时间竞价时间7 7月月1010号号1515点点或卖浩牢坐丹婉兰豆迹躲纤十亦蛾忱局搽色睬碉要巢翘衬伟俊呢场脯沛酱2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 项目地块介绍项目地块介绍地块具体位置和四至地块具体位置和四至1010知识森林岛规划图知识森林岛规划图与时羡圣个泳燕课徘情兵彰参誊峪悠妮富娜颂豌窒闯颓涉片翟氟医唇寓痘2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告一、一、 项目地块介绍项目地块介绍地块的经济技术指标地块的经济技术指标地块名称地块名称1010号宗地号宗地用地性质用地性质居住用地居住用地占地面积占地面积255530m2255530m2（383383亩）亩）容积率容积率1.01.02.02.0建筑面积建筑面积511060m2511060m2建筑密度建筑密度不大于不大于30%30%绿地比率绿地比率不小于不小于35%35%备注备注1.1.居住规划建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建；居住规划建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建；2.2.每块居住用地建设的商品住房，不得建设别墅类房地每块居住用地建设的商品住房，不得建设别墅类房地产项目，套型建筑面积产项目，套型建筑面积9090平方米以下住房面积比例应平方米以下住房面积比例应当达到开发建设总面积的当达到开发建设总面积的70%70%以上；（商业地块无此以上；（商业地块无此限制条件）限制条件）3.3.地块竞买价格不包括大配套费，大配套费由竞得人按地块竞买价格不包括大配套费，大配套费由竞得人按有关规定向宝坻区配套管理部门另行协商支付；有关规定向宝坻区配套管理部门另行协商支付；4.4.应按总体规划预留城市道路，与知识森林岛整体项目应按总体规划预留城市道路，与知识森林岛整体项目形成系统。形成系统。蔽谐漏脂铜笨炙跪徒爱捐蝴潞链荒其培螺吭忠嗡竣酿啄补期阿院癸筒书衙2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 项目地块自身特征分析项目地块自身特征分析区位和交通区位和交通 地块直线距离宝坻城区中心地块直线距离宝坻城区中心2525公里公里、天津市中心天津市中心4545公里公里、塘沽核心区、塘沽核心区5858公里公里、唐山市中心、唐山市中心6868公里公里、北京市、北京市中心中心100100公里公里； 通过通过津蓟高速、京沈高速、京津塘津蓟高速、京沈高速、京津塘高速高速2 2线、廊唐高速线、廊唐高速（十一五计划），（十一五计划），使得从项目地块出发能够快速到达使得从项目地块出发能够快速到达天津、塘沽、宝坻、北京、唐山等天津、塘沽、宝坻、北京、唐山等各个城区；各个城区；抢霞鬃鲁轿况慷论唬钉轩桃纬勒虚隐娶帘册浪夏貉散誉揩榆入戚雀烹扶孔2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 项目地块自身特征分析项目地块自身特征分析区位和交通区位和交通 项目地块与市区外环的项目地块与市区外环的两大地铁交通枢纽两大地铁交通枢纽之间，有多之间，有多条道路联系，津蓟高速公路（收费条道路联系，津蓟高速公路（收费1515至至2020元），九园元），九园公路（公路（1010双车道）等；双车道）等； 通过对各条线路实际乘车体验和记录，预估在正常情通过对各条线路实际乘车体验和记录，预估在正常情况下，从项目地块出发到两大地铁交通枢纽的距离均况下，从项目地块出发到两大地铁交通枢纽的距离均在在4545公里公里左右，车行时间约左右，车行时间约4040分钟；分钟； 两大交通枢纽所引出的两大交通枢纽所引出的四条地铁线路四条地铁线路（3 3、8 8、6 6、7 7号号线）纵向覆盖了整个天津市区，从这里可以迅速把人线）纵向覆盖了整个天津市区，从这里可以迅速把人群送往市内各个片区，其中群送往市内各个片区，其中3 3号线直接贯穿天津南京号线直接贯穿天津南京路路CBDCBD地区，目前已经开工建设；地区，目前已经开工建设；饶幻匣期茹股食隅记枫臃匡蚂祁钝后邹愿桃俯坪蚌努秩娟藐袜四咨札湾漫2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告新新宝宝白白公公路路（1616米米宽宽，4 4车车道道，0707年年底底贯贯通通，通通过过此此路路从从项项目目地地块块出出发发，车车行行约约2525公公里里可可达达宝宝坻坻城城区区，由由新新宝宝白白公公路路经经九九园园公公路路车车行行6060公公里可直达天津市中心）里可直达天津市中心）宝宝白白公公路路（现现有有乡乡县县及及道道路路，约约7 7米米宽宽，2 2车道）车道）津蓟高速公路津蓟高速公路津津蓟蓟高高速速公公路路珠珠江江温温泉泉城城出出口口，至至市市区区收收费费2525元元，至至宝宝坻坻城城区区收收费费1010元元九九园园公公路路（现现有有省省级级道道路路，约约1010米米宽宽，2 2车车道，可直达市区）道，可直达市区）目标项目地块目标项目地块二、二、 项目地块自身特征分析项目地块自身特征分析区位和交通区位和交通宝坻城区宝坻城区项目地块周边具体道路情况说明图项目地块周边具体道路情况说明图旅笼卉半辅囤竿焕旬旅堤稻耙汉榷绢孝卤塔典吴禽抹兑吨地憨引脯卒胯饵2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、项目地块自身特征分析二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析发展现状和规划前景分析 新城的由来：新城的由来：新获国务院批准的新获国务院批准的天津市城市总体规划天津市城市总体规划(2005(2005年年- -20202020年年) )中，明确了天津由中心中，明确了天津由中心城区和滨海新区核心区主副城区和滨海新区核心区主副中心、中心、新城、中心镇和一般建制镇新城、中心镇和一般建制镇组成的组成的四级城镇体系；四级城镇体系； 规划新城的数量：规划新城的数量：共规划了共规划了1111个新个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城；港、京津新城和团泊新城； 新城的规模新城的规模：新城将按照中等城市新城将按照中等城市标准标准( (指非农业人口二十万以上、指非农业人口二十万以上、不满五十万的城市不满五十万的城市) )进行建设，并进行建设，并将优化产业布局，形成多级增长的将优化产业布局，形成多级增长的格局和各具特色的现代化新城；格局和各具特色的现代化新城；1111座新城简介座新城简介炭洗艾署版仁有削惧触酬其锻终懊健内粘机磨越且萌翠溅哭尸御围灿订演2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、项目地块自身特征分析二、项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析发展现状和规划前景分析 未来新城住宅有就业及生态特点未来新城住宅有就业及生态特点未来新城住宅有就业及生态特点未来新城住宅有就业及生态特点 ： 11 11座新城建设将体现天津的城市职能：现代座新城建设将体现天津的城市职能：现代制造和研发转化基地；我国北方国际航运中制造和研发转化基地；我国北方国际航运中心和国际物流中心；区域性综合交通枢纽和心和国际物流中心；区域性综合交通枢纽和现代服务中心；以近代史迹为特点的国家历现代服务中心；以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市；生态环境良好的宜史文化名城和旅游城市；生态环境良好的宜居城市。居城市。 比如大港将体现化工及职业教育基地的就业、比如大港将体现化工及职业教育基地的就业、居住特点；蓟县、西青区将体现旅游就业、居住特点；蓟县、西青区将体现旅游就业、居住特色；居住特色；团泊新城、京津新城等将突出生团泊新城、京津新城等将突出生态旅游度假居住特色态旅游度假居住特色；宝坻、武清将着重商宝坻、武清将着重商贸物流及旅游方面发展，也是绿色安全食品贸物流及旅游方面发展，也是绿色安全食品生产基地；宁河在冶金、食品、化工、机械生产基地；宁河在冶金、食品、化工、机械加工制造业方面有发展基础；津南在环保、加工制造业方面有发展基础；津南在环保、基建关联产品、交通运输工具、金属制品、基建关联产品、交通运输工具、金属制品、机电制品、服装等行业有较快发展；静海在机电制品、服装等行业有较快发展；静海在科技园、生态园及商贸方面发展特色突出；科技园、生态园及商贸方面发展特色突出；汉沽是以渔港相关产业就业为主的港口型新汉沽是以渔港相关产业就业为主的港口型新城。城。 蕾院瀑扇甫店福瑰痉国纵酒威链札宇蛮呆蔑靛傈仑转玩芽恩殷输挂抛度亩2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 项目地块自身特征分析项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析发展现状和规划前景分析 占地规模：京津新城（早期称为周良新区）位占地规模：京津新城（早期称为周良新区）位于宝坻城区东南部，规划面积于宝坻城区东南部，规划面积258258平方公里；平方公里； 功能定位：天津的卫星城，服务滨海新区、服功能定位：天津的卫星城，服务滨海新区、服务天津、服务北京；务天津、服务北京； 建设目标：以地热综合开发为特色，培育集休建设目标：以地热综合开发为特色，培育集休闲度假、国际会展、商贸物流、生态居住、高闲度假、国际会展、商贸物流、生态居住、高新园区、职业教育于一体的现代服务功能区；新园区、职业教育于一体的现代服务功能区； 四大片区：休闲度假区、教育物流区、涉外旅四大片区：休闲度假区、教育物流区、涉外旅游活动区、高新技术产业园区；游活动区、高新技术产业园区； 主要地产项目：珠江温泉城、知识森林岛、世主要地产项目：珠江温泉城、知识森林岛、世界和平村；界和平村； 工业园区：规划面积工业园区：规划面积3333平方公里，一期规划面平方公里，一期规划面积积9.69.6平方公里。重点建设企业孵化园、创业平方公里。重点建设企业孵化园、创业园、企业研发园和国际软件园。现已有日立电园、企业研发园和国际软件园。现已有日立电梯等数十家企业入驻梯等数十家企业入驻 ；京津新城的总体规划与发展现状京津新城的总体规划与发展现状毒脊月挂葱拧硅累横孔悬仲黄牲颊掐露类型盐齿新睫孟戴嘉兵莱姐淄坦褂2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告 开发企业：合生珠江房地产房地产开开发企业：合生珠江房地产房地产开发公司；发公司； 开发规模：占地开发规模：占地1515平方公里（平方公里（2250022500亩），总建筑面积亩），总建筑面积420m2420m2； 物业类型：独栋别墅、双拼别墅、岛物业类型：独栋别墅、双拼别墅、岛屿别墅屿别墅 、少量公寓；、少量公寓； 开发进度：已经开发了约开发进度：已经开发了约1/31/3的面积，的面积，销售约了销售约了12001200套别墅；套别墅； 配套设施：配套设施：1616万平米水上皇宫大酒店、万平米水上皇宫大酒店、亚洲最大的亚洲最大的4A4A级温泉度假村、级温泉度假村、2727洞高洞高尔夫球场、马术俱乐部、潮白河游艇尔夫球场、马术俱乐部、潮白河游艇会；北京科技大学天津分院，天津财会；北京科技大学天津分院，天津财经学院分院；经学院分院；二、二、 项目地块自身特征分析项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析发展现状和规划前景分析珠江温泉城简介珠江温泉城简介沼拧芥须阳冒囤很援夷龚找械姜美晤阑离次赌匆莎粮辨谅侵筐或洽帆冷佳2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告 开发背景：宝坻区政府与森岛集团（泛称）开发背景：宝坻区政府与森岛集团（泛称）约约4 4年前达成意向，由森岛集团从规划理念年前达成意向，由森岛集团从规划理念开始，逐步推进整个项目的发展；开始，逐步推进整个项目的发展； 规划理念：占地规划理念：占地14.6414.64平方公里，项目规划平方公里，项目规划建设成为世界首个完整体现知识经济特征，建设成为世界首个完整体现知识经济特征，完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、完全实现知识、商务、科技、生态、艺术、人文诸元素有机融合与高频互动，具有知人文诸元素有机融合与高频互动，具有知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质的新概念经济区的新概念经济区- -知识商务区；知识商务区； 项目推进：森岛集团项目推进：森岛集团0505年底通过挂牌方式年底通过挂牌方式分批获取的分批获取的25002500亩土地土地价格估计在亩土地土地价格估计在6-6-1010万万/ /亩，容积率亩，容积率2.02.0； 开发进度：开发进度：0707年年1 1月森岛集团将其获取的月森岛集团将其获取的25002500亩土地转让给香江国际，转让价格据亩土地转让给香江国际，转让价格据说是说是2222万万/ /亩，目前已经开工，道路设施也亩，目前已经开工，道路设施也开始建设；开始建设；二、二、 项目地块自身特征分析项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析发展现状和规划前景分析知识森林岛项目简介知识森林岛项目简介催腕柑娜姿恒岭痴坟虱统林仔俯护制脯遍陌琵驯趋亲领攒枕脖哮贡余荷代2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告 通通过过现现场场实实地地观观察察，整整个个森森林林岛岛片片区目前区目前地势平坦地势平坦； 地地块块周周边边片片区区主主要要是是农农地地，以以及及分分块块坐坐落落的的村村民民住住宅宅（图图中中绿绿色色部部分分是农地，褐色部分是村民宅基地；是农地，褐色部分是村民宅基地； 地地块块东东靠靠800800米米宽宽的的潮潮白白河河；南南靠靠200200米宽的引青入潮；米宽的引青入潮； 整整体体而而言言，地地块块周周边边树树木木植植物物众众多多，属于生态环境；属于生态环境；地块周边环境地块周边环境二、二、 项目地块自身特征分析项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析发展现状和规划前景分析捏每慰并侧徽妊啄磁愤朝渐姜爬厚唐槽棱唱藏器闻拥间断乞禾衣攀综襄纬2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告二、二、 项目地块自身特征分析项目地块自身特征分析发展现状和规划前景分析发展现状和规划前景分析现现 场场 照照 片片瞩凝唇肌阶潮岿东项惰火蒂桅掇雌酗墩笼炭润氛培距仲后饮讫荧亡弗递御2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告高尚生活：高尚生活：从京津新城整个规划和周边具备生态环境的现状，项目地从京津新城整个规划和周边具备生态环境的现状，项目地块具备先天条件去开发一个环境优美的住宅小区；块具备先天条件去开发一个环境优美的住宅小区；第一居所：第一居所：1 1小时内到达天津市中心的特性，使得其具备作为第一居小时内到达天津市中心的特性，使得其具备作为第一居所的可能性；所的可能性；具备广阔的旅游度假市场：具备广阔的旅游度假市场：腹地的区位，快捷的交通，可以使其生态腹地的区位，快捷的交通，可以使其生态旅游度假居住的特色和概念得以在北京、天津、唐山这一广泛的区域旅游度假居住的特色和概念得以在北京、天津、唐山这一广泛的区域范围内延展推开；范围内延展推开；二、二、 小结小结胃帮牟刻富奇纪供痴糠硼翰士鬼粗驼守垣尸畅们位腊虾尸兆狠厉钻恫肿拒2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告三、项目发展计划三、项目发展计划知识森林岛产品类型和开发计划知识森林岛产品类型和开发计划项目一期项目一期项目二期项目二期项目三期项目三期项目四期项目四期项目五期项目五期独院别墅独院别墅45995m245995m2独院别墅独院别墅45995m245995m2景观高层景观高层69504m269504m2景观高层景观高层69504m269504m2景观高层景观高层69504m269504m2帛序余抱亮障窜捧厄别休僧崩炊譬沪引捎骆耀厨挣钉疾郧擒姨糖倪言祁穆2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告三、项目发展计划三、项目发展计划知识森林岛价格定位知识森林岛价格定位 由于项目的特殊性，故价格定位参考宝坻区珠江温泉城项目由于项目的特殊性，故价格定位参考宝坻区珠江温泉城项目 独院别墅可研时点价格独院别墅可研时点价格=6200=6200，每期增长幅度为，每期增长幅度为1010； 景观高层可研时点价格景观高层可研时点价格=3300 =3300 ，每期增长幅度为，每期增长幅度为1010；可研时点可研时点项目一期项目一期项目二期项目二期项目三期项目三期项目四期项目四期项目五期项目五期独院别墅独院别墅620062006818681875007500景观高层景观高层330033003640364040004000440044004840484053245324豺森住辽昨汪替座摈籍棉放憾办钥藕雷鸭勘个装声填剃孙妮穆移烁溢棕倪2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告2007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告