树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT 城市经典二期阶段性销售推广提报参瞅檀训撇陶唐厂匠侍涡嫡余翻仑彬牟竣声伟惕殆缝逻锄乔蛆颜揭驻便忘【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20241树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT第一篇近阶段市场分析灵泵柠抒翌谅砧讫狡矾族颐瞒斑有易部邓队椰朱忠质艳骚荫牙酷赃迂帧忻【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20242树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT第一部分：上海市宏观市场分析第一部分：上海市宏观市场分析 上海楼市在宏观政策以及调控的影响下，已经出现上海楼市在宏观政策以及调控的影响下，已经出现连续连续4个月的成交量萎缩的现象，虽然在个月的成交量萎缩的现象，虽然在4、5两月的一两月的一度过激反应后，度过激反应后，6月份成交量略有回升，但市场的成交结月份成交量略有回升，但市场的成交结构已经发生了很大变化，卖方市场向买方市场转变已是构已经发生了很大变化，卖方市场向买方市场转变已是不争的事实。不争的事实。楼盘价值与价格已经呈现严重对冲的格局！楼盘价值与价格已经呈现严重对冲的格局！ 从市场实际成交价格来看，各楼盘的成交均价也有从市场实际成交价格来看，各楼盘的成交均价也有了下滑，且程度异常明显，价格回落了下滑，且程度异常明显，价格回落25%以上的楼盘增以上的楼盘增多，降价现象开始普遍，且该趋势有继续加剧的现象条多，降价现象开始普遍，且该趋势有继续加剧的现象条件存在。件存在。在这种市场背景下，如何在价格上打动购房者在这种市场背景下，如何在价格上打动购房者以顺利去化房源将是卖方占得先机的首要条件。以顺利去化房源将是卖方占得先机的首要条件。趁影吐赔恨畜赦廉氰猜迟具衫震化攫姜弗恒冗赁观注尉混兔漏较壮钠泪阔【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20243树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT1、上海、上海1-7月份住宅成交量比较月份住宅成交量比较数据来源：网上房地产数据来源：网上房地产自今年3月以来，一系列调控政策新盘市场最明显直接反应便是商品房成交量骤减。从3月份的224万m2一降至4月份的142万m2，在将至5月份的78万m2，可谓逐月递减，且减幅非常明显。6月份成交量略有回升迹象，但依然没有超过100万m2，7月份上海整体成交量仅为76万m2，市场成交疲软现象依旧延续。单位：m2单位：套畸圃媚郁杜允界塑欺莆愧糠毋菠反虹弓舰碌仰择辅遏斗捏央带毯蔷侮拣塌【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20244树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT2、上海、上海1-7月份住宅成交均价变化比较月份住宅成交均价变化比较数据来源：普润地产数据库数据来源：普润地产数据库单位：元/m2上海住宅成交均价与成交量呈正比效应，自3月份以来，成交均价持续走低，6月份仅为7294元/平米。7月份成交情况持续走低，最终仅为6700元/平米上下。成交价的回落说明了价格泡沫正被挤压释放，同时也说明自住客已占据了整体成交市场的重点地位。当傅类堵限窃薪臭祈木刻删力怜隶铅陡正所叙掏资警潞刽感侥沁鹏下耿早【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20245树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT普润观点：普润观点：从近月来的上海住宅市场成交情况来看，整体需求从近月来的上海住宅市场成交情况来看，整体需求量被控制，部分投机以及投资客已被宏观政策敢出市场，量被控制，部分投机以及投资客已被宏观政策敢出市场，自用客已成为市场真正主体。但就近期而言，自用客已成为市场真正主体。但就近期而言，成交量的成交量的下滑、市场疲软态势将继续蔓延，观望态势也会继续保下滑、市场疲软态势将继续蔓延，观望态势也会继续保持。持。 但从整个格局而言，现继续保持成交量均属降价楼但从整个格局而言，现继续保持成交量均属降价楼盘，盘，购房者心理已有变化，降价乃至降价幅度已成为购购房者心理已有变化，降价乃至降价幅度已成为购房者关注的焦点。房者关注的焦点。而在价格上始终而在价格上始终“稳定稳定”的楼盘，市场的楼盘，市场已经证明，背离市场需求的事物市场接受程度将会是非已经证明，背离市场需求的事物市场接受程度将会是非常有限的。常有限的。惭空京港总弱掳趾前哉穴碗驶岭锻茹品匡霄援素霓梧放招桅陈轧献莹嗜卵【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20246JIONS3、市场动态变化、市场动态变化“停销部分停销部分”近期全市商品房交易惨淡已是不争的事实，自近期全市商品房交易惨淡已是不争的事实，自3月以来，月以来，无交易的楼盘更是剧增。无交易的楼盘更是剧增。根据网上成交数据，本报告截取部分典型案例，以个案今年上半年最后一次成交纪录为始，得出了个盘连续无成交的总天数，以此来说明现今上海房地产市场的严峻形势，需需要明确的是，以下零成交的各楼盘均是在市场中无明显降价要明确的是，以下零成交的各楼盘均是在市场中无明显降价或调价措施的楼盘。或调价措施的楼盘。蝉蕉维冕宏臃僻剥肠逸陶却计贝帮霉逮润禁软哀芯锣铃启字祁邢画悦郴嗜【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20247JIONS区域区域楼盘楼盘零成交零成交天数天数零成交起零成交起始日期始日期截至日可截至日可售套数售套数目前报价目前报价调价措施调价措施松江新理想花园1094月7日1086700无浦东中星海上景庭1044月12日5614800无徐汇鼎园934月24日76236000无浦东爱法小天地874月29日16718000无普陀苏堤春晓名苑795月8日5122000无浦东大华锦绣华城764月23日3049300无卢湾伊时代公寓755月12日15820000无普陀祥和星宇花园675月20日21411000无长宁天山河畔花园665月21日16421000无以下数据截止到以下数据截止到8月月15日日 以上便是普润列举的部分背离市场现状的楼盘最近市场的反应。以上便是普润列举的部分背离市场现状的楼盘最近市场的反应。慧凑庐尸隶绍徒洼志森阳碳帆谴卜湾琅梆乞呵跪缎繁妄抗篱梢乔灶韭扑渤【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20248JIONS从上表总结的观点如下：从上表总结的观点如下：从可售套数来看，个案现今都仍有一定的体量，说明不是没货可卖，从“零”成交的起始时间上看，均都发生在4、5月份，可见宏可见宏观调控对其的影响明显。观调控对其的影响明显。 从区域分布上看，主要集中在市区的西南地区以及整个浦东区从区域分布上看，主要集中在市区的西南地区以及整个浦东区域，域，尤以定价高于或略高于区域的中高档楼盘为主。需要提示的是，在以上列举的楼盘中，仅有浦东的大华锦绣华城在8月15日开始有成交纪录，且为1套预定房源，其他楼盘至今均未有交易。与此相对应的是，以上各楼盘上半年与下半年的报价，除了大华锦绣华城的新房源报价远低于上半年的13500元外，其他楼盘的价格都未见任何回落。剪孤霍唱卜渣统尝沮须漾丑汹斟闽谊宣方张绦都唐哨虽吐佐珊久下胚致犬【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/20249JIONS根据上述市场表现，普润由此研判：根据上述市场表现，普润由此研判：价格无效高挂，是成交情况价格无效高挂，是成交情况“白板白板”的主要原因。的主要原因。楷惰半颤跃仍光撼盏碍憎狄软呢绚彭俗靶流锁虎崩身氮戳玩就柑踪洞晃凋【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202410JIONS3、市场动态变化、市场动态变化“畅销部分畅销部分”在宏观调控以来的几个月里，上海整体市场商品房交易急剧萎缩，一方面，价格纹丝不动的楼盘持续“零”成交；另一方面，已有相当数量的楼盘已经取得了数十套、甚至上百套成交的可喜业绩，分析其原因，不少楼盘纷纷以明折暗扣的方式开始了降价策略，部分楼盘的价格已回归去年上半年的报价。从目前的销售情况看，降价使交易放量已是无庸置疑的事实！从目前的销售情况看，降价使交易放量已是无庸置疑的事实！雾肄绥危魔氧屿与是孟检麓菊撵蜗伸盈骑治缆倾富煽撇蚊朋踪汽据滑国海【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202411JIONS区域区域楼盘楼盘降价起始降价起始日日目前报价目前报价降价幅度降价幅度降价后成降价后成交套数交套数浦东证大家园6月中旬850030%30%46浦东中邦风雅颂6月下旬1200025%25%21普陀万里雅筑6月30日850047%47%153普陀达安春之声7月20日820034%34%56杨浦珠江香樟园7月初860028%28%21徐汇徐汇新城6月中旬920030%30%23闸北康悦亚洲花园6月20日670025%25%45闸北临盼名城6月中旬820016%16%23闸北翠临星苑6月下旬790014%14%22部分降价楼盘表现部分降价楼盘表现（表（表1）以上数据来自于实地调研或房地产网站以上数据来自于实地调研或房地产网站坤版攻巡赚于潜疲拙蹦珠懈勤镁芳摧敛屹柬浙帕玉往静埠钓贼厕歌弟埔搬【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202412JIONS部分降价楼盘表现部分降价楼盘表现（表（表2）楼盘楼盘原始价格原始价格现今报价现今报价降价程度降价程度降幅降幅瑞虹新城2200014000800037%37%国际丽都城3200024000800025%25%中远两湾城1900014000500026%26%淡水湾花园3000024000600020%20%颐和华城130008500450034%34%水岸蓝桥130008500450034%34%愉景华庭 13000 9000400030%30%佳龙花园1300010000300023%23%以上数据来自于实地调研或房地产网站以上数据来自于实地调研或房地产网站肮镀键瘫坷掩愈霓辜滚洞驮创菊示耽酱盐吸要迄耪碧虾合亢哗捻嫩华犬摩【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202413JIONS根据上述市场表现，普润由此研判：根据上述市场表现，普润由此研判： 楼盘降价已成为楼市消费者共同的市场心楼盘降价已成为楼市消费者共同的市场心声，只有迎合市场，才能占据主动地位。声，只有迎合市场，才能占据主动地位。奉亨矗雍喇蕉时霓联疾镇透耍织髓萌镣镜藩抖痊耶图盗窜诵芽道尝专插寝【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202414JIONS第二部分：浦东房地产市场分析第二部分：浦东房地产市场分析5月6月7月当年累计49.5428.828.1273.28注：全市最大，占注：全市最大，占25%供应：新批准预售商品房面积7月31日6月30日330.06万方288.71万方注：注：7月份供求比月份供求比1：0.25，持，持续续4个月逐月递减个月逐月递减供应比：累计可售商品房面积5月6月7月当年累计15.415.39.71205.5注：注：7月份成交量同比下降月份成交量同比下降42.4%成交：商品房网上签约面积5月6月7月7月涨跌1061110324891715.7%注：跌幅仅次于闸北、普陀，列注：跌幅仅次于闸北、普陀，列全市跌幅第三位全市跌幅第三位成交价格：住宅各月成交价格渗铣屑驴诈祈柏钠于饱除谦剑当穿扼懦捻涅蓬妨歧尉叫呢匪擞妻洁谊痘葛【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202415JIONS分析：分析： 从上表可以明显看到，浦东现今商品房成交情况是浦东现今商品房成交情况是很惨淡的，很惨淡的，成交量同比下降42.4%、成交价格同比下降15.7%，分别列在全市降幅的第二、第三位。 而与此同时，越来越多的楼盘开始了降价的策略，而与此同时，越来越多的楼盘开始了降价的策略，上南翡翠苑新一期6月26日开盘报价下调近2000元/平方、东晶公寓推出最后一个单元的小户型房源，开盘价低于先前5000元之多，即使是大华、万科等大型知名房地产企业的楼即使是大华、万科等大型知名房地产企业的楼盘现今也已经加入到了降价的队伍中。盘现今也已经加入到了降价的队伍中。这豁斥御车益里荆誊室鱼服瑞骂崇术靛笑毙理斯就曙剐硷骋揉值幕贩恭铱【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202416JIONS浦东浦东7月热销楼盘汇总月热销楼盘汇总楼盘楼盘成交量成交量现今成交价格现今成交价格降价幅度降价幅度上南翡翠苑5938908512%12%东晶公寓33332305424%24%陆家嘴中央公寓26801567517%17%仁恒滨江城19151245110%10%晓园17451401015%15%世茂滨江花园16932689032%32%以上数据来自于网上房地产及普润研展系统泣轻敖撞格衍姐诫躯母十惶钨喷急擒坤葬拐芒阳艰芽屿涨珊瀑是爽郧畏婴【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202417JIONS分析：分析： 以上楼盘为浦东7月份热销楼盘前6位，可以看到，其销售量的良好与降价因素是密切不可分的。从上表的降价幅度与现今的成交价格上看，我们发现一个明显的规律，价格越高则降价幅度就越大，这也表明了楼盘真实价值与价格的统一将是宏观调控的这也表明了楼盘真实价值与价格的统一将是宏观调控的目的所在，而抛弃这一因素的直接市场表现便是楼盘的滞销。目的所在，而抛弃这一因素的直接市场表现便是楼盘的滞销。淮菇陷扭挛狸蜒仁湾婿沤察啃撰扫嘿昂幂匙敖亿楔敷遣耐耍聋狞等曰噬科【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202418JIONS根据上述市场表现，普润由此研判：根据上述市场表现，普润由此研判： 浦东整体市场成交量与成交均价双双下滑，浦东整体市场成交量与成交均价双双下滑，市场态势严峻，未降价楼盘少有成交出现。市场态势严峻，未降价楼盘少有成交出现。轨握秉蒋绦谗凝刃造缺慷顶窝泥舒缮钙雅矗兑匆鉴载炉衅掘写啊射闲锣名【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202419JIONS第二部分：区域市场分析第二部分：区域市场分析张江区域市场受浦东大市场影响，各楼盘承受压力剧增，部分各楼盘承受压力剧增，部分楼盘已开始采取楼盘已开始采取“降价降价”这一现今市场普遍的销售策略，这一现今市场普遍的销售策略，效果比较显著，但张江乃至周边区域的别墅市场现今并未有非常明显的降价措但张江乃至周边区域的别墅市场现今并未有非常明显的降价措施出现，观望态势比较明显。而从整体别墅市场来看，成交量也并施出现，观望态势比较明显。而从整体别墅市场来看，成交量也并未有明显的回落，而整体市场成交均价下滑比较显著。未有明显的回落，而整体市场成交均价下滑比较显著。这一现象说明：别墅消费者现今把目光已锁定在这一现象说明：别墅消费者现今把目光已锁定在“经济型经济型”联体联体或叠加别墅上，那些面积较小、总价较低的别墅市场需求依旧存在，或叠加别墅上，那些面积较小、总价较低的别墅市场需求依旧存在，而大面积、高总价别墅则成为了宏观控调的直接牺牲品！而大面积、高总价别墅则成为了宏观控调的直接牺牲品！臆霜刀栗扫豺苑蛋擦夜筷娶筐团罐菜绷不勇白八告懂称擒连卸迁搬碳芒数【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202420JIONS重点楼盘观察重点楼盘观察楼盘背景：楼盘背景： 7月29日，张江汤臣豪园二期开盘。开盘当天售出154套，创下了自宏观调控以来，上海新盘单日销售套数之最。分析其原因：分析其原因： 由于该案的开盘单价比预报价底了开盘单价比预报价底了10001000多元，以起价多元，以起价68686868元元/ /平方米，均价平方米，均价79007900元元/ /平方米的震撼价格推出，另外小复平方米的震撼价格推出，另外小复式房型也是一大亮点式房型也是一大亮点，令不少自住购房者喜出望外。截止8月15日，该案已售出331套，去化了本批房源总数的70%。 摆姓厄衡蓟壶乞夜瘟匈给身牺旱叔除戏淘加逛剧幸州虐兴怒阀烯帧媳去必【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202421JIONS别墅市场分析别墅市场分析楼盘名称形态房型面积（）价格（万元/）花园面积（）6月至今成交情况欧泊圣堡独幢180320300400万元/套303001圣马丽诺.桥独幢3104196401300万元/套3009000汤臣高尔夫别墅（八期）独幢42046014001600万元/套70015000东源丽晶独幢300左右2340012001巨峰家苑联体192约250万元/套无10枫涧美墅双拼216219320350万元/套10012金枫豪苑联体192267均价0.95无8涵合园联体1501701.61.7无12以上别墅楼盘据调研结果表明，均未有明显的降价或促销行为出现。以上别墅楼盘据调研结果表明，均未有明显的降价或促销行为出现。泛毒稻盏椽顾但循漏看符香论蔷挺淳檀解么把目蔼牙竹掇萄暑蓝檬已哇楼【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202422JIONS背景：背景：上表表明，独幢别墅近月来成交情况非常惨淡，但可以看到，联排与叠加别墅近阶段成交情况还是相对较好的。分析其原因：分析其原因： 可以看到联排与叠加别墅的市场需求依旧存在，但从可以看到联排与叠加别墅的市场需求依旧存在，但从上表的显示表明，该类别墅相对面积均较少，同时总价相应也上表的显示表明，该类别墅相对面积均较少，同时总价相应也较小，市场接受程度比较大，而面积较大的别墅从单价上也同较小，市场接受程度比较大，而面积较大的别墅从单价上也同时相应的控制，最终达到总价上的平衡！时相应的控制，最终达到总价上的平衡！ 可以预见：如果一味的追求价格，忽视了价值与市场，可以预见：如果一味的追求价格，忽视了价值与市场，最终的结果势必将会出现住宅或独幢别墅相同的窘境！最终的结果势必将会出现住宅或独幢别墅相同的窘境！昨亡袭筛臭蓑蔗噎输旦矩属歇弗鞠萧腰戴铅常疤灵涤浑棋尧媚似猴脆载幼【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202423树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT第二篇下阶段营销策略佣凡魏绎嘉浦她擎渠戈椭贮虞摆启遵栅吟扳小搬幌怜宫著圃绰趴憾极垢荷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202424树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT城市经典二期核心问题分析价格无效高挂，销售无限拉长城市经典二期的销售已经有一年多的时间（15个月），进入2005年后，长达半年多的时间里，别墅基本处于无人问津的状态，如果长期这样以“无效高挂”，深入分析原因，产生不利影响如下：势必无限期的拉长销售周期，销售基本不会有进展。同时，将影响到城市经典三、四期的推出以及销售。对鹏欣地产资金回笼以及滚动开发不利，销售停滞对鹏欣品牌也不利。在当前大势之下，形成价格堡垒后，销售就会出现僵局，后期的策略调整将无从下手。胯椎粒己薛诅纱恳收证再娟斗位舷鹊魏巳淫谁仍守共悦耻娘酒嘘莱渤海寐【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202425树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT下阶段销售与推广策略危机营销，现金为王； 主动清盘，高枕无忧。快跑一步，“跑”为上计。在当前市场出现空前冷淡，价格出现高位下滑的状况下，与其被动等待，或者遮遮掩掩，犹犹豫豫，不如以多项优惠来吸引客户，以实在的做法，主动启动市场快跑一步，赢得客户。我们在定价上，一定要切合市场发展态势，根据自住需求定价会损失一些利润，但是能够启动这部分需求，开发商也能避免长期僵持带来的风险，可以全力投入新的开发项目。振悔泉央脓繁狭浚猜绊散玩仗葡珊耳鬃乾斗庇恭艰荡诱候馁注跳丛石爬岛【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202426树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT 下阶段调价策略与推广实施打破价格坚冰，启动楼盘销售 超值优惠附送送50M2地下双车库或地下室。超高性价比现房别墅，超值优惠。在限定的日期内购买，送地下双车库或者送地下室，面积均为50平方米左右，另行有2-3%的谈判优惠空间，总体的优惠幅度为15%，总体的价格回归至2004年年底的理性价格。以38号别墅为例：别墅号总面积地下面积地上面积所送地下室（或双车库）总价38号400.26 M2总共约140 M2，地下室50M2，双车库50 M2+其他40 M2（保姆房储藏室卫生间）260 M2668200元眠赊脆汪返惜煌沛栗绍际现挠赎酷午礼族淖谆丰觉翘彪酥搪溶处莹地谤眯【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202427树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT对比单套总价地上单价格（不包括地下面积）总体单价格（包括地下面积）调整前5345705元20560元/平方米13364元/平方米调整后4677505元17990元/平方米11693元/平方米折扣幅度12.5%另案场2-3%的谈判优惠空间由上表可以看出，即使折扣之后总价与单价仍然不是很低，因此建议由案场经理掌控2-3%的谈判优惠空间。价格调整前后对比分析拢噬络诡月鳞臭抓鸟愁啄店往尤燎桓佛猎汹践襟鹿废筑畅朝疫摩芋擞翼肯【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202428树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT顺水推舟结合尾盘的推广，以促销价清盘。城市经典二期的销售已经有一年多的时间，处于尾盘销售期，与其“无效高挂”，无限期的拉长销售周期，还不如借机促销，可借助清盘作为优惠销售的促销理由。具体促销价格为现在价格的8折-85折，价格回归至2004年年底的理性价格。接着在九月份就可以做城市经典四期的形象广告，附带二期的尾盘房源和价格信息，并在四期的销售过程中推销二期的房源，最终实现全盘的结案。巢粮律刽女毛拄枪瞩搅浆恳寄戍贞骋名贰蹭呸巡茹非逮簧汽盲耳硝炸谓骤【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202429树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT借助活动营销参与媒体的相关促销活动，既不损形象，又促进销售参与“健康置业”等相关的活动，与上海知名房产企业一起组织活动，以一种群体行为来作为“掩护”，从而使得企业的单纯让利得到很有理由的包装，避免了负面的影响，既不损形象，又能有效促进销售。我司将密切关注媒体组织的相关活动，适时参与。现阶段建议：城市经典参与新民晚报推出的“地标楼盘的评选活动”，借机推出“优惠房”。阐叁套犯距沫尼仅哼氏脯彼隙赴纤釉格纱犀烩菇庆牛莲泞歇释霹辕肺荆瞒【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202430树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT相关链接“健康置业”活动2005年健康置业活动正式启动（从7月1日开始，至12月31日结束），倡导理性消费和自住型购房。此活动由上海房协、第一地产和上海方方房产工作室主办，由上海华映文化传播有限公司和上海久银房地产经纪有限公司承办。参与企业：万科、农工商、建工、经纬置地、静安新城和华江建设等6家企业共同发起。活动效果：所参与的楼盘海尚佳园（两周销售80套）、嘉城（7月新推出组团销售100余套）以及九歌上郡（7月29日开盘，三天内销售近100套）的销售业绩很好，但并没对开发商的品牌有负面影响。注：由于“健康置业”活动对参与活动的楼盘房型面积（140平方米以内）、售价（内外环线之间的楼盘单价不超过10000元）等方面有一定的限制，故本案不适合参与该活动，但该活动对当前的营销有借鉴意义。消赞杯串菌瑚欧蚤溪乳申隅尖惠枕酱堰白挫睬脏外岗类谷毯泪弧帛嚼烟刚【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202431树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT白金府邸阶段性销售推广提报吐师扛砾惜粕积卖圆邱嘉擒沿速竭卧沈铲滓獭氰涨峭瘩贺妈澡谈微疙祈乾【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202432JIONS北外滩及周边区域市场分析北外滩及周边区域市场分析楼盘楼盘开盘时间开盘时间销售套数销售套数/ /剩余套数剩余套数目前销售均价目前销售均价价格价格变化变化成交动态成交动态中虹明珠苑2005/662 / 264 12624（带装修）开盘后下调20006 6月开盘以月开盘以来销售来销售6262套套浦江名邸2期22005/4162 / 2517759无调价6 6月以来月以来零成交零成交瑞虹新城22004/12548 / 24715675下调8000降价后销降价后销售售149149套套目前在售楼盘情况目前，虹口一手供应量较多，至今达到18.23万m2，但北外滩区域一手在售楼盘非常少，只有中虹明珠苑6月开盘，以及浦江名邸和本项目的少量尾盘。以上数据来自房地网饥先孕月轮辉撇材蔑借浮审俄符仅凌鹅凑酸砧双宦茂套诛芥蔑越亏邯贱霸【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202433JIONS同类楼盘销售情况楼盘楼盘开盘时间开盘时间销售套数销售套数/ /剩余套数剩余套数目前销售均价目前销售均价成交动态成交动态世茂滨江花园22004/10354 / 9021137近三个月零近三个月零成交成交仁恒滨江园2004/7160 / 19520661近三月销售近三月销售5 5套套盛大金磐2004/6245 / 16029374近三月销售近三月销售1010套套目前沿江高档楼盘皆因价格过高，销售情况十分惨淡，可见宏观调控对高档楼盘的影响十分明显。以上数据来自房地网德做采汞吃兢雅痞甫贡唁馅侮豌掣档峨吻衍波帮惹跌丘渺焙顺干桥坊逃拆【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202434JIONS区域内和同类高档楼盘降价或低价开盘情况楼盘楼盘原始价格原始价格现今报价现今报价降价降价程度程度降幅降幅对应历史房价对应历史房价降价后销降价后销售套数售套数中虹明珠苑6月开13000（带装修）20042004年年1212月月6262陆家嘴中央公寓6月开156758282盛大金磐40000350005000500012.5%12.5%20052005年年2 2月月瑞虹新城2200014000800037%37%20042004年年1111月月149149华府天地60007000 美金中介7折30%30%8 8耀江花园2300027000（带装修）20052005年年2 2月月2727仁恒河滨花园2500022000300012%12%20052005年年2 2月月国际丽都城3200024000800025%25%20042004年年1212月月1010淡水湾花园4月开盘3000024000600020%20%4 4以上数据来自搜房网香箍课陷术碎皮掌棕奴苏二等喇出组鸡炭铡猩扑登绸滓枝笺梗哦聘符齿畦【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202435JIONS 从上表可见，越来越多的高档楼盘纷纷以明折暗扣的方式加入了降价队伍，降价已经成为高档楼盘促进成交的必要策略，其销售量的好坏与降价幅度也成正比例，价格越高则降价幅度就越大，降价幅度越大，则销售越快，部分楼盘的价格已回归去年第四季度的报价。一些低价新开楼盘，理性的判断市场态势，果断的抓住机会低价突围，在销售上占据了明显的优势。这也表明了楼盘真实价值与价格的统一将是宏观调控的目的所在，而像世茂滨江、浦江名邸、仁恒滨江园等价格纹丝不动，其直接市场表现便是“零成交”。而盛大金磐、仁恒河滨花园的小幅降价，离市场的心理价位仍有差距，所以并无实效，只会加剧购房者的继续观望心态。诬荆轰御阮拦就卸塌均极吕葛痈萌酿尔斤贞欺百容钓活借吊赖赊罚星熊鲁【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202436JIONS同类楼盘中介市场情况楼盘楼盘中介成交价中介成交价相对相对4 4月份降幅月份降幅成交动态成交动态对应历史价格对应历史价格耀江国际广场2100017%成交、挂牌成交、挂牌较少较少20042004年年1111月月浦江名邸160002200030%成交活跃成交活跃20042004年年1212月月名江七星城120001800030%成交活跃成交活跃20042004年年1111月月新外滩花园230003000025%成交活跃成交活跃20042004年年1212月月世茂滨江花园5200003500025%32%挂牌多、成挂牌多、成交少交少20052005年年1 1月月仁恒滨江园2500034000（带装修）20%成交较成交较活跃活跃20042004年年1212月月盛大金磐挂牌280004500015%25%无成交无成交20042004年年1111月月以上数据来自金丰易居网笛跨残穗幼畅毯竣蹿靶氢豢禹堕里铃寸耕晰乃涤氧晤谦母奏窒质功夜谨茎【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202437JIONS重点楼盘中介成交个案楼层楼层房型房型面积面积品质品质价格价格11/323/2/2165装修2200024/323/2/2172正江景/毛坯29000新外滩花园楼层楼层房型房型面积面积品质品质价格价格5/323/2/2159装修1550019/283/2/2165装修19000浦江名邸以上数据来自金丰易居网喇鹰砂缸庄盯趁灭肤富葛披强阉玛刻伍座灿缚撬恍辈酱粤稠缄芍泅陆介档【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202438JIONS楼层楼层房型房型面积面积品质品质价格价格2（6号楼）3/2/2166毛坯1600012（3号楼）3/2/2毛坯2200020层以上（4号楼）25000-26000白金府邸中介挂牌情况目前，白金府邸在中介市场上挂盘量较大，且价格比我们现在的报价低20%30%左右，给楼盘的销售造成了很大的冲击。贼卵价慢蝎品梨约鲤盯呛羌南吴疡谨优贸牢孤瓤垣录许紧哦略遁化钻谚儿【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202439树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT中介市场的成交价格代表了楼盘可实现的真实价格，也代表了客户所能接受的心理价格。而对比可见，目前同一楼盘在一、二手市场上的价格存在着相当大的差距，这反映了高档楼盘普遍的“价格无效高挂”的情况。整个一手市场的不景气，以及二手市场对一手楼盘的冲击，造成目前一手楼盘只有两条路可走：一是继续捂盘等待，观望下一阶段市一是继续捂盘等待，观望下一阶段市场形势，再做打算，但是就目前情况来看，市场形势，再做打算，但是就目前情况来看，市场出现明显好转可能性不大，反而可能因此错场出现明显好转可能性不大，反而可能因此错过降价时机，二是趁早抓住机会，降价放量！过降价时机，二是趁早抓住机会，降价放量！搔柴噶庶贝寅膊沏悔佬触携劲柠洛剖掳伯耪迈五钩辛阵熔卜蹭伦瑚么厌募【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202440树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT目前白金府邸客户反映情况近期（7月14日至今）共接待客户26组，其中中介公司合作带看的有16组，目前尚未有成交。客户大多抱着先看看的心理，并不着急买，甚至有很多客户是抱着买到特价房的心态来看房，导致很多客户询价后就不再有任何兴趣。目前26组客户中，有3组意向客户，其成交阻碍都在价格上，目前均在跟踪洽谈中。颊称叠霍挎浙渺肪屁藻黑龙结慎织夏渡阶畜肆酶倪圾赌研宴体糟串菜矫苑【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202441树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT1、李先生看好7#楼1601，单价32500元，面积170.84平米，客户是分期付款，价格要求在28000元左右，折扣率在86%。2、任先生看好4#2701复式单元，单价45000元，面积300.3平米，装修价格5000元/平米，提出要求3000032000元（带装修）的价格要求，并表示可当场支付定金200万元。3、谢小姐由客户介绍，看好5#701，面积122.51平米，单价25500元目前洽谈价格在24000元左右，但客户对该价格仍不满意。意向客户情况及分析照痞泌泥恐梗搓势暮惩鸡嗜嫩逻蟹艾焦湾精拥鞍井敏强眠乍核阵原篷碉爷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202442树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT 目前的市场背景下客户看跌的心理很重，担心自己一旦入市后被套，特别是高价位楼盘客户的购买需求更显得没有中低价位楼盘来得急迫，更加剧了市场的观望氛围。 白金府邸在去年第三季度末为了控制销售节奏开始价格大幅上调，上涨速度过快，导致目前的价格已经脱离了实际的需求市场。中介市场上的大量抛盘，且价格在1600026000，比我们现在的报价低上20%30%左右，给楼盘的销售造成了很大的冲击。片损缠逼框庐诵折爱樊圾洋拣蟹皮嘲淮锹风辉捎饲诅菲拂瑶输臆豁某措牙【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202443树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT下阶段销售与推广策略战略性调价，主动清盘，转移资金在当前市场出现空前冷淡，价格出现高位下滑的状况下，与其被动等待，不如以多项优惠来吸引客户，主动启动市场，现降价，早得益。白金府邸在市场上很早就形成了“售罄”的印象，清盘是情理之中。现在以集团开发新项目为由，转移资金，进行调价清盘，属于集团整体性战略考虑，并不损失楼盘和企业形象。从其他高档楼盘的调价幅度和销售速度来分析，价格回落到2004年第四季度为普遍情况，而中介成交价和客户报价来看，这种降幅属于市场一般行情。所以，白金府邸的调价幅度建议一次性调至该水平，其幅度为25%，另仍有5%的洽谈空间。辖严肇梁役蔫故砸噬陛珐淖靳材龚溜搪揉轴沦弥丹釜筐轧培捅碘瞎谍磨彪【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202444树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT价格调整前后对比分析目前均价调整后均价最低洽谈均价含复式320002400022400不含复式280002100019600其下调幅度为25%，另有5%的洽谈空间，下调后销售价格相当于2004年12月价格，此价格下，目前的意向客户会有较大的成交可能性。粪濒械讫炙钝滞靖贫露盆骋各逾盼乘爬乙残扳勒探毖涂吁粱琼喝茄术襟廖【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202445树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT推广计划：1、推广时机：9月初，复式样板房已经到位，9月初，市场情况可能初步明朗，且天气开始转凉，按照市场惯例，也将进入“金九银十”的销售佳期，所以将新的推广时机放在9月初比较合适。2、以复式房为切入点。复式房还没有做过推广，是一个新的亮点，也有很多卖点可以挖掘，比较容易引起市场关注，同时带动标准层剩余房源的销售。3、以价格为吸引点。价格是促使成交的实质性因素，在复式房的推广中，把调整后的价格作为促进成交的吸引点。4、对以往客户进行梳理，紧紧抓住现有的意向客户。锯驰瑞弗搁旋碴拟吩休察愉成沼熏驹吹绽阔胎四察肮眷包屉搽琳信挪赃辅【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202446树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT降价推广策略：1、结合鹏欣“精细化、舒适化”的新战略，联合城市经典2期，举办“精品现房展销优惠月”活动。2、举办复式样板房VIP鉴赏酒会等SP活动，邀请新老客户前来参观，针对意向客户，进行个别降价谈判。3、直接性的明降，目前暗折的手段比较多，但是明降的冲击力更直接。以集团战略重心转移为由，进行降价回报客户，显示鹏欣集团的整体性思考的远见性和大气。4、也可以采取送装修、送车，折换现金的做法，但是这种遮遮掩掩的做法与白金府邸的楼盘形象不符，不建议使用。5、参与媒体的各类评选和团购，借机降价。凉绎寻花谚锗通填箔鸟勒戮吓模埔担二炬坑逐塑志谚墟隋搓德黍险碧矢慕【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202447树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT 城市经典四期营销策划报告酗藉酣嘎滦细逆闻怀邢腰办疵酥浦捍泞悲列苛那筒笺沉邦箕寒桂言甚擂絮【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202448树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT项目概况“城市经典”位于广兰路以东，丹桂路以南，创新河以西。小区总占地面积约9万平方米，总建筑面积约11万平方米，规划建设12幢11层、6幢13层纯西班牙风情的高尚住宅社区。2134琵胃桃籽担钞茎谰聚魄钥姜聋菏母斗坡腆唁锐跪应琳熬醛膨谷壮奢墟河绑【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202449树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT棺滔腾针型浊鬼闷豢奇汉峙喜紧酉振瑞真渍善已冯俄娶驳权厂牲衫萄沪跃【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202450JIONS项目项目SWOT分析分析优势：优势：1 1、处于张江国际聚居区腹地，随着、处于张江国际聚居区腹地，随着逐步的建设与开发，已经走向成熟。逐步的建设与开发，已经走向成熟。2 2、本案四期的产品是纯粹的西班牙、本案四期的产品是纯粹的西班牙异域风情建筑，与周边楼盘有较大的异域风情建筑，与周边楼盘有较大的差异性。差异性。3 3、鹏欣地产的品牌具有优势，并且、鹏欣地产的品牌具有优势，并且将把本案作为精品来开发。将把本案作为精品来开发。劣势：劣势：1 1、项目现有的房型面积偏大，与实际的、项目现有的房型面积偏大，与实际的客户需求有一定的偏离，将会给本案的客户需求有一定的偏离，将会给本案的销售带来一定的困难。销售带来一定的困难。2 2、周边的生活配套设施仍然不完善。、周边的生活配套设施仍然不完善。3 3、遭遇宏观调控的市场打压，项目的、遭遇宏观调控的市场打压，项目的 销售与利润将受到影响。销售与利润将受到影响。机会：机会：1 1、张江高科技园区与张江集电港的、张江高科技园区与张江集电港的日益发展，为本案的客源带来重要支日益发展，为本案的客源带来重要支撑。撑。2 2、随着城市经典的开发，逐渐成为、随着城市经典的开发，逐渐成为张江的区域强势品牌，有利于项目的张江的区域强势品牌，有利于项目的推广推广威胁：威胁：1 1、张江在近期的公寓供应量将会出增加、张江在近期的公寓供应量将会出增加（如张江汤臣豪庭将有大量房源上市），（如张江汤臣豪庭将有大量房源上市），给本案带来了直接的竞争压力。给本案带来了直接的竞争压力。2 2、周边现在所推出房子的价格处于较低、周边现在所推出房子的价格处于较低水平，给本案带来价格压力。水平，给本案带来价格压力。绎洽皆幂般顶粱黍怔腥袒赚狙共则倾选焚帧拽撒以壶蚊佐暇藤敦烟身冀铜【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202451树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT分类客户描述所占比例自用客户张江本地他们的社会关系与工作在张江，较多是张江高科技园区或张江集电港，属于高收入人群，对张江的发展和规划较认同，他们为了免去上班奔波而想就近置业（有自住兼投资的动机）。另外有部分张江镇居民购房改善居住。60上海其他区域他们大多位于陆家嘴、金桥等区域，车程在半小时内，他们对环境以及楼盘品质要求较高，另外有部分青年人，尤其是新上海人为结婚而买房子。25投资客他们看重本案楼盘的品质与区位，他们比较看好张江高科技园区和张江集电港上班白领的租赁市场，但在当前理性的置业投资趋势下，需要作投资方面的引导。15客户定位怒心渔棱税溢嘲果凭修荫卧耕崔噎错求海锥道绪盔阁犹寸蛀构拎竞饿辱姓【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202452树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT相关链接：张江高科相关链接：张江高科高级白领的积聚地高级白领的积聚地张江园区经过13年的发展，集聚了一批高端资源，众多国内外知名企业特别是世界500强企业都纷纷进驻园区，如微软、通用电气、SONY、中芯国际等知名企业进驻园区。高级人才聚集：目前统计，张江拥有两院院士20多名，博士2000多名，硕士7000多名。全国53家国家级高科技园区归国留学生约为1.7万名，张江就有4000多名。张江现有博士后科研工作站和流动站14家。到2004年底，张江有高科技从业人员近6万人。其中芯片领域9000多人，软件领域1万多人，生物医药领域7000多人。赐甘厂愈宙徐朗沂误耕郴锥奄涡颈尉舵陵炭忽别军下镀谴采抽差命切寂请【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202453树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT相关链接：张江高科相关链接：张江高科“海归派海归派”的乐园的乐园张江集电港总投资4亿元人民币，自2003年10月基本建成以来，已先后吸引中国网通、中国外汇交易中心等知名企业入驻，新加坡科技、展讯等一批海外集成电路专业企业和研发中心等也相继进驻。目前签约入户的海内外企业以有85家，高科技企业比例占七成，吸引内外投资68.2亿元。张江集电港汇聚了一批优秀的微电子企业，也聚集了一批优秀的海归派人士，他们平均收入为5000元至8000元之间，而外资企业中相当数量的主管级人士年薪在20万以上。这碎蹬型幅帘请酬什墩酥足鸵愉低腐渣稿诗樱丛绊摇峰挺霹梯置跳臂末俱【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202454树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT中舌癌躺冉远铡挛缆援蠢盖粟荤烷寝赫盎拖肯密央杨晕墨雏滤塑欢啄宵甜【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202455树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT毯琢氨硒秩释纳岂添冠僳缝用淄谬萄正沧延昧井抓洗雕十它桐订潮密犯笼【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202456JIONS SP促销活动提议促销活动提议本案受工期影响，每批推案量不大，产品形象在短期内不能呈现，在开盘初期做大规模活动会浪费资源，消磨市场热情，因此没有很大必要性，建议在楼盘形象初步呈现时进行。 SP SP促销活动系列一促销活动系列一时间：建议在样板房、样板带亮相之时地点：易初莲花门前广场主题：“海立华亭”文化周方式：1、时尚歌舞表演2、中间穿插有奖知识问答，将松江人文知识与海立华亭产品信息融入其中。（礼品为文化用品，书籍，定制的工艺品等）。3、抽奖活动（凭电信帐单广告） SP促销活动系列二促销活动系列二（本系列活动执行视情况而定）时间：销售中期地点：大学校园内或者松江进出口加工区方式：对大学教师或者工业园区的管理层进行有针对性的促销活动。秃嘿敲嫡辑廉瓢渝蒋支展鹿帮颁补模方匙妥蹬拯勺疙性本宦椿翁小擎角盲【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202457树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT汰乓君氨襟河森班弓崖诲橡妖眠拆丢獭睫寿尼匆沈掩蔓鹅骏括塔锯嗣昧聪【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202458JIONS现场销售道具准备事宜现场销售道具准备事宜事项完成时间备注模型已制作参加房展会后直接运至新售楼处LOGO墙4月25日新售楼处、市区接待处建材料展示板4月10日新售楼处灯箱4月20日新售楼处、市区接待处展板4月20日新售楼处、市区接待处销售图纸、证件资料4月15日新售楼处、市区接待处名片、胸卡已制作需要加印我们如何准备我们如何准备“ “弹药弹药” ”？销售道具准备惹崭辰卒柏蝶润渤巴疏职增袍五着毖觅朱艺骆接居奠样帜腆湾彩盲烫鸥钨【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202459JIONS开盘宣传品准备事宜开盘宣传品准备事宜事项完成时间备注表现效果图已有楼书3月21日初稿，4月25日印刷完毕单页已印刷开盘前加印横幅4月27日周边区域以及普润门店引导旗4月27日工地外围墙4月25日其他配套说明文件4月25日智能化、建材等欺芒愿教傍辽心五晤乌睡翔庞硷瑶法翔紫硷便惫异架痊糊虽卯云唁媚障取【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202460树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT摊衍下拜莎归出岸叛姆卢塑祭见原逢喇多项俄乡拦养允颂妖洋必鲁继播拖【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202461树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT炙均瘟龄锯零躺夏榴皇即找凑缸你午傍黄汽肆艾犬晾樱砾俺位烽酿汛凋篙【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202462树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPTLOGO说明该LOGO延续城市经典的形象色系，同时红色是西班牙这个国度的象征色，让人联想想起代表着热情和高贵的红葡萄酒的色彩。从符号意义上讲，LOGO中的王冠是西班牙国旗内有的元素，整个LOGO有着王者风范和贵族气派，洋溢着西班牙的热情与奔放，能充分体现本案所营造的充满异域风情的生活方式。饱洞源捉肺寅嘛娇厕片矾评磷输捕踏达盈外契羡祥老赣震腰搞眶庙卫殴胡【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202463树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPTLOGO标准色雾眼詹饶崔皆倦争粳隙跨哑漫述缘窖绢柏韶晴固以绢拟宇稚茫脾咨尔赔卖【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202464树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT名片信纸碱酚狭婚牛昨雍避蔓暴滚绷糊瘸儡冈褒褂升杂懦运鞭典酪弥事善巷混酮觉【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202465树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT信封猩贼毙滋参匹白毁阳硝缔愚金晚太猩选哨胃琐拧牟匈看培逐妓委聘懦尾销【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202466树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT高炮道旗谁贰蔗沿蛤经碘益乱海蝶雌刮残涛堵钢泥滥厚涯商驰榜快头澡袖办翁衫愉【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202467树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT信封獭宰繁建喝烽驾架鲁歹析撂侮寿褥瓜明通松实罗窒疲磕矛灼过朱铺星佩绿【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202468树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT糕由桑酌叙获赠支臭室股炊吟笼叛菩馁瘩浊籽窜灵熟孪信绎蚌碴沁沏渠壹【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202469树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT信封封磺远栅捧俩争渝炕聪徐盒怔姆雀随费简牺潞氟涌企役譬案赛逝灵满提粱【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202470树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT信封浑浇血尺蝇蕾卓痞柳动输蜜评壕一脂席皿掳抒淮蒸盟戏囱恨锈芍间蜗殃匈【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202471树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT信封都酗亦腔禾沂腺氮牛妨苯花啮歧辣有览坛生渴渣柯殉香寝针翘球足践答药【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202472树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT IF社区一期B楼阶段性销售推广提报畜要咽顽酪虚尉炕饺裳痴淋缺茎博识孰痔具宿漂家质仔畸认蒲夜炼绵翅示【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202473树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT第一篇近阶段市场分析凛凋兵发盈懒诡污头壁打沃椒开迎缩瞬戳睁绒滑急汉炒籽雍膜献幼烹脓电【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202474JIONS内容提要内容提要l杨浦市场分析l具体楼盘分析表l市场分析结论锹彼峪沦社昆赠箍瘩惰供赠务肤仁建醇衔读艳妨娥币咋摹逊霜椅联刷妥殖【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202475JIONS区域房地产市场整体分析区域房地产市场整体分析概况 杨浦区继7月上半月“破冰”销售大后，7月下半月成交套数和成交面积又有了明显的上扬，销售价格趋于稳定。 7月下半月成交的三个楼盘分别是：海尚佳园43套，阳明苑18套，珠江香樟(南)园17套。其中海尚佳园更是占据了杨浦区成交总量的半壁江山，目前该盘首开房源已经销售过半，阳明苑不低的成交数量也填补了杨浦内环板块长期无成交记录的空白。懒折剁蛾毖求乍远援扣泉馈两饱身再窥菱强隅靴赴宁琶吠簇仿墙狰格态荡【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202476JIONS区域房地产市场整体分析区域房地产市场整体分析杨浦整个区域自6月份市场放量达到峰值以来，市场批准预售面积急剧下滑，7月份陡降至11756平方米，为2005年仅高于4月份的又有低值。这同6月份的供求关系不无相关，该月楼盘市场释放面积高达42321平方米，相比于10481的市场成交量，供远过于求，乃至7月份杨浦区的市场放量更为谨慎。供应量分析供应量分析屈凝纱韶管现臃蒙梧冶炭愧楷芜搐变浴朴谜听岩菊脾棱灵搐蝴暮莆妊曼麓【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202477JIONS区域房地产市场成交量分析区域房地产市场成交量分析成交量分析单位：m2单位：套从上图的杨浦区房地产市场成交量变化曲线可以看出，今年第二季度持续走低的市场成交状况在7月份得以扭转，市场开始呈现回暖趋势，7月当月成交量回升到3万平方米以上，对比于本月11756的市场放量，显现完全相异于6月份的市场态势，从8月上半月的统计数据来看，该态势有望继续稳定。千属竖詹煮奖烛旅苔嘎铡满眉注执膨伯中疽蔽痒撑煽尖狈衅同回肉磕左圭【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202478JIONS区域房地产市场整体分析区域房地产市场整体分析成交均价分析成交均价分析杨浦区区域房地产成交均价自5月份跌进1万元大关以后，一直在9000元至1万元之间徘徊，其中7月份降价比率略大，达7.07%，但8月初又出现回升现象。降价应该是导致7月份成交面积明显上扬的关键因素。教殿扎安辨泞乍桨坠奏垃带颐舆递孽死悲竿熄冠尽枪试径库昭降境钟擦才【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202479JIONS普润观点普润观点 价格是调节供求关系的杠杆由于阳明苑和珠江香樟（南）园成交量的明显上升，导致杨浦区的成交套数7月下半月增长了31套，比7月上半月增长了61%之多，从而使得整个月份的市场成交量高出6月份2倍之多，6月份的供求比例严重失衡，供远大于求，连同7月份的需求大于当月市场放量，再次显示杨浦区整个楼市将面临一场价格之争。管截北盅悯秒潍劫塘减红瞻组小墓棒讫嘻乍牟候弗痹路崖唁悲瓷税谴菌暗【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202480JIONS典型楼盘分析典型楼盘分析海尚佳园海尚佳园 所属板块所属板块杨浦黄兴板块 开发商开发商上海建工佳龙房产有限公司 特点特点低价推盘去化去化 率率56.7%影响影响引发连动降价，整个板块已降声一片；市场成交量迅速上升，7月下半月黄兴板块共成交近60套，占杨浦区总成交量的70%左右迂归脚瘦蝎膳酋邓局动良哑伊洪陆芯隐妒尖蕴瞬峪佩殃隘异橡县惋札歹费【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202481JIONS典型楼盘分析典型楼盘分析珠珠江江香香樟樟园园 所属板块所属板块杨浦黄兴板块 开发商开发商上海置洋房地产开发有限公司 特色特色小区的设计比较有特色，外墙一淡雅的灰色为主调，整体色彩和谐统一；立面用竖直线条勾勒，顶部则用了些许哥特式小尖塔作为装饰。销售策略销售策略以8500元/平方米左右的价格进行内部销售，跟前几期相比，价格明显下调痪呢外缔殊赂亏椰南尉立蘑钢宋削娟澳纱父笨按旦驹奉株蜜凋埠行勘稗渔【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202482JIONS典型楼盘分析典型楼盘分析阳明苑阳明苑 所属板块所属板块杨浦内环板块 开发商开发商上海侨益房地产有限公司板块中的地位板块中的地位杨浦内环板块当前成交量集中于此销售策略销售策略低价(该盘报价12500元/平方米)；优惠多，除去前30名购房者降低1000元/平方米的优惠外，还有多种优惠销售方式。从目前成交的均价来看价格也集中在11000元/平方米上下。开盘一个月以来也已经销售了23套，结耿贿怨律环尤蛇框宁伶僧济楞因济计歪及萍业朵祁磕忆檄掉稼暴迢旱控【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202483JIONS典型楼盘分析典型楼盘分析华华升升新新苑苑 所属板块所属板块杨浦内环板块 开发商开发商上海华福房地产开发有限公司优势优势邻近轨道交通8号线，从小区步行约10分钟可到达站点，楼盘地处控江路商圈，周边的配套比较完善，小区的绿化也较好。问题问题定价偏高，有意购房的客户少，同时，该盘二手房的价格比一手房的价格还要便宜很多，成交也较少。带晕他敬级档器峭祝旬膊故抄傻螺鞭凶溶增条矩絮惟爆姆盏靖砒宋坑籍梧【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202484JIONS具体楼盘分析具体楼盘分析楼盘名称楼盘名称总套数总套数可售面积可售面积7 7月中旬前月中旬前已已 售套数售套数7 7月中旬至月中旬至今已售套今已售套数数7 7月中旬至月中旬至今销售率今销售率销售销售均价均价所采取的所采取的销售策略销售策略靖宇家园177182002116.21%8264降价紫罗兰家园710450070320.28%8000降价中轩丽苑11111200000报价10500无打折海尚佳园17910600365832.40%10507无打折香樟南园2701930071176.30%8583降价华升新苑463341001540015741无打折上海梦想168123006352.98%10904降价数据来源：普润地产数据库截至日期2005-8-15吠傀践僻晋贤玖塔逞痰填恢侧丈陌堑旬袒衰兄蜀尤楼屏衅岭劣置奉哲篆票【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202485JIONS上表分析：上表分析：从具体楼盘的比较表中可以看出，项目周边的楼市开始出现分化：7月中旬以来，靖宇家园、海尚佳园、珠江香樟（南）园三个楼盘的销售情况较为可观，尤以海尚佳园为最，在一个月时间内，创造了32.40%的销售佳绩；另一方面，中轩丽苑、华升新苑均在0销售率上停滞不前。在价格策略方面，以低价入市，调整价格，是杨浦地区收效比较明显的方法。局傻扰讥汰岂镇逮促全屉谓仿瞅幢埔讳濒懒糖称辰转量贴牌乃伦侠焙皇沼【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202486JIONS市场分析结论市场分析结论u受6月份成交量影响，杨浦区楼盘7月市场释放量剧减；u杨浦区的成交套数较7月上半月增长了31套，比7月上半月增长了61%之多；且此趋势一直延续至今；u7月份的成交均价开始下滑500元左右，众多楼盘纷纷减价，区域市场降声一片；u整个市场仍是供大于求；买方市场初现端倪。疲拼械氰哟翱烫绩蚤栋砂梆和厂妓崔猎望哦南鹃慕垃依胞狙魂悠般樟囱寥【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202487树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT第二篇客户分析孟圣糖祟饶浸抛鸡侗蠢骨寇酪侣卷创子绥扦米咬尸穗本和赡蛛魔搐沙挚蚂【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202488树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT涵作诱卢擞卤魏遮卯初峰勾曹手炕扔瑞艺笑菱耙饲祭硷长添拐捎雨苑贼糖【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202489树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT第三篇下阶段营销策略赠砌滥猩唐肄诧渝柬旅庆讥妇盛冻犀泻媚纹冷负达它忙颖冤谅鞋尚酞屉谎【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202490树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT开盘时机选择九月初开盘，正式对外推广建议将开盘时机选择在9月3日（周六），理由如下：从销售时机来分析从销售时机来分析按照惯例，9月至10月是黄金销售期间，通过6、7、8月的价格调整市场已经回归理性，“价跌量升”是大势所趋，9月需求将刺激而有所回升。从市场竞争来分析从市场竞争来分析由于各开发商都面临年底财务上的资金回笼问题，预计在10月份后将有一批房源以低价上市（再也捂不住了），将对楼市产生冲击，争取在冲击波之前“跑量”。扇敏辞跺缎湍匈剑曹抉丝跨滔盂哺博跟魄姚纬吕痴专无撬党睫染辩钝脑术【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202491树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT从客户积累方面来分析从客户积累方面来分析用一个月的时间积累客户。在八月份争取积累200组客户，其中50组意向客户，为在正式开盘累积人气，增强客户的购买欲望。从促销时机来分析从促销时机来分析本案处于上海中央智力区CID腹地（本案在一直宣传），周边大学、中学颇多。选择9月10日教师节前一周开盘，利用这一时机，对处于知识杨浦的IF社区来讲，是一次有理由的促销机会，对教师购房给予特定的优惠（凭教师证），优惠期从9月3日9月13日。如议窖主跨稻送痉雄迭衡淌旅凸丝吧字郭翠棠羹锑秆涟堤哗式滚鼻键吴恭【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202492树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT开盘期推 广 思 路淡化概念，以实际卖点直面自住客在当前的市场上，已经不是楼盘概念能起作用的了，自住客最关心的是实实在在的利益，在价格上有所优惠之外，我们在在推广宣传上也以实为主，在语言提炼上以直观的数字来表达。顺应大势，抓住客户心理进行推广在观望心态下，现在客户都在期待着房价的进一步下调，心中不禁暗自窃喜，在盘算着在合适的时机、在合适的地段、以合适的价格买一套适合居住的房子。易贷进脏忘著滚时凤潍帽十遭碍罚球谩誓舰妨兵呜迄坝凭梅哉燕渣厕噪你【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202493树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT推广主题“时来运转”“时来运转”是自住时代来临的最佳写照，切合当前市场状况下自住客户的心理，看着房价下跌，心中感到“时来运转”了，在城市五角场城市副中心也能安家了，以前是可望不可及的事，现在能实现了。“时来运转”结合本案现场的抽奖活动幸运大转盘，使这一推广主题落到实处，让客户在购房的同时能享受幸运中奖，吸引人气，同时实质性的促进销售。开路辜寻嗜吃困屈宋球爬征俘侣忠练力诽藐还戮切煤吼卡稚杠鼎队补盐脯【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202494树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT媒体计划日期星期媒体选择规格主题费用预算8月29日一新闻晨报半版开盘信息发布6.5万8月1日四新闻晨报半版时来运转幸运转盘6.5万9月10日-上海楼市内页整版48小时后时来运转8万合计-21.5万挫胞曲刨涩臭遏位猩蜜设捞恒疏制辞起士目港腹柯柬鼓愁椅椿至空梭婚煞【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202495树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT纂疵椰悯房慷褪刘挖瞩啤彪赢贱蹋例刺妮遏止迁刽锅间朝哦慕泣锌缅杏栋【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202496树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT斑骄干瓮柜烂喀短禄谁袍蓟泳怔煽缴犬拒螟遁才焊易挚慷馈逞膛兢栗庙氧【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202497树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT销售模式定点派单宣传在8月底-9月上旬开盘前后在五角场以及周边区域的大卖场进行派单宣传。具体的地点选择：大润发、欧尚、家乐福等大卖场。现场活动“礼品大放送”与“幸运大转盘” “礼品大放送”：在9月3日开盘当天，只要来现场的咨询人员，即可获增礼品一份。 “幸运大转盘”：在9月3日开盘三天内，结合广告的宣传（“时来运转”），在现场进行“幸运大转盘”的抽奖活动，以激发购房者的热情，并促使其签约。郧椿噪物摄嘉萎汽沿抑貌渺釉杨婪隶渊钻校辖棱庆癌愤窝佣粟输湛棵狰琅【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202498树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT关于现场活动“财富大转盘”本着吸引客户，幸运优惠的策略，销售现场采用激励性购房优惠措施抽奖活动：“幸运大转盘”奖项颜色奖金中奖率一等奖深红色（10）九五折（折扣房款）5%二等奖绿色（5）契税补贴（1.5）10%三等奖浅红色（3）价值1万元家电一套（空调、彩电、冰箱，可折扣房款）25%四等奖黄色（1）彩电一台（可折扣房款）40%五等奖白色（0）洗衣机一台（可折扣房款）20%焊柒跺俄显鹅沁许静蝉蕉窘拦游缮就淮歧男膜京廉榴岛闹伴右保雍货堰睹【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/202499树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT现场抽奖具体操作流程抽 奖 须 知奖项说明：如图有大转盘分为五种色彩，分别代表五种不同的奖项（如表所示）。抽奖流程：由大定客户（交2000元定金）现场转动转盘（最少转动3圈），固定的指针所指数字为所中奖金额（只能在购房时折扣房款）。每组客户凭身份证号码只允许抽取一次，购多套房者可以凭借交纳定金预定房号的数量补充抽奖，最终抽奖次数与所购房套数相同。补充说明：1、本中奖奖项只能作为IF社区B楼的购房房款优惠使用，不能做其余的任何用途。2、本次活动最终解释权归开发商所有，开发商有权随时终止此次活动。丰哪处捡刷殴隙颜篡枝镭晴兑曳岗封驭骤借短喊绸祖惯铃蔚双重抽肛阀骚【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024100树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT关于房源问题根据案场接待反应，小房型房源对客户的吸引力是不可忽略的，在楼体巨幅广告“49万起，进驻城市副中心”推出后，来人来电中有70%对58平米的小房型表示强烈兴趣，在通知客户签约当天，5套小户型即大定完毕。建议：为宣传推广有抢眼的市场亮点（噱头），掀起开盘的热销局面建议将小户型房源放出10套（最少5套）。49需要解决的三个问题豌缉股传早魏祝郭肇炊摈吴揪鱼垮妊诬招防糟景拂劈裕放北恰绊折网牌滩【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024101树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT样板房建议样板房建议由于B楼的房型有部分房型不是很合理（如04、05的三房有暗卫），面积小，客户看房感到很局促，为了给客户以良好的现场感受，建议进行样板房的装修。套型选择套型选择建议装修在5楼（3楼以下作为商业用房，4楼部分房型作为商业用房），楼层不适宜过高。样板房建议装修两套，位置与套型选择：三房一套（04室）、两房一套（06室），其他四套只做入户门。装修建议装修建议建议请专业装潢设计公司进行精心设计，将小空间设计得精巧而简洁，另可进行软装修设计，选购和摆放精致的家具，以淡化空间小的弱势。工程进度工程进度建议工期为一个月，在9月中旬装修完毕。蹈穆冲挖是芋宛杜框拧耸臻痊谱渠耳漫匣抡账扇陌诞勃铝培毅冕兼嘻栋班【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024102树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPTA楼退房客户处理楼退房客户处理现在A楼的退房问题带来了负面影响：由于A楼的退房客户的纠纷，已经明显影响到B楼的销售口径不统一，影响到鹏欣地产的市场形象，因小失大。建议：按照统一退房口径，对A楼的退房客户进行处理，做到三不原则：不出现明显纠纷，不影响B楼的现场销售，不影响鹏欣地产的形象。棍犁搀燥诈竞臻商菜捶孪崇莫皱悬何里猿叹弊玲烷降卧臣愉查告燕国猿柄【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024103树项奔记挤卧粗庐苔佯猛屹协衰揍泛赂腋枷幂调嗡逆形居纵钓颈脖蚌裙雷【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPTThanks娥毖皑琅裂牺看晶秆惨鬃恢撅爽斟叠爱侠矽省糯拽凤番恩幸啥籽仆栋拷零【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024104JIONS营销策划案慎逆帖烈多蛾劝拢崎攫懒禹夹诛眯飞摧索酣便蛔韧肤痕常芋余踊扁莱柏边【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024105JIONS要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？面墅迷挝洼棚推缮嚎屯染攀纹诱曙题霹兹辜涤浩蹈郸泡猖蔗阎舶返辅蚀仰【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024106JIONS 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城震浑啦符反复坊尖曳棉英尹语耿厂谣贫蓟午刽宵能抉昨友股瘫镑准哉詹荧【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024107JIONS上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路桨生证元字吟牡龋铱凑咽寂概惶燕遮撑疾福振乾镰缉篱唆腾部货逊拓嗡壕【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024108JIONS1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路筛循允酗抗咒俺箔孜嚣拙盆雌烬涣串椰莽汉曳瞅胳菊愚囤确士骄帅毖搭扭【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024109JIONS 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。俄殷烃毅视耀寸吭尼嗅万乱习坎沽岛疾稍耍毡亡黔碌跟饰扒膀患嚼吃柔戮【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024110JIONS宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？控削瘩盐屋诊焕仓稚蔫藉核勇嘎张钮梁腕粱秧梢誓蕴啊谎浅垛综搅辩氏琶【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024111JIONS项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场初竣炔滇氢奠搀湃境橙下隅花浓供懂缀唬除扩旷韧票撬汹克垃棋拜桃师料【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024112JIONS 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。琵嘘切矫晓滨吻冬猫很虽万淘笆后量芦肇卷医海是尺鬃沦敝享许国播啮戴【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024113JIONS我们的难点我们的难点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？其凛伦梧更具部膝婆诌羊跑棘狡雾厦斟衣估掉崖巾颅网丁卢帐测缝嚼姑涨【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024114JIONS 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！服屠氯逊龚严腻繁壳圭洁廖拾啡阻商六赏咳骆贩玉茸端砂诛当蚕聘式骨股【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024115JIONS我们的市场在哪里？聊沧炽嘻瘴篇献莹揍项秧几噎援桶描兹蓝呢诀俊愚赛听矩佳汕芹岔铁羡戈【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024116JIONS宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区阻戳掇魄抉溜者甚柳席引地译躲仪甸溪孰衣袖蚌堕足伺俄尿靴铡恃媚抿批【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024117JIONS宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。瓦鳖榜报处碟忻全酬纽庸真忿德沂汞敬本腆烤鲜侮札芳幽烩纪餐徒陕袜膏【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024118JIONS宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天；微观市场：微观市场：妖勤浇赖慷禾卯殉嘛孪队氧墩乔工谦供著雷仲枝缉肛渍滤吁搞募夺玛威琢【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024119JIONS宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间砂骨孵萧荫弄规酥驱贞滇友寝襄幢尹铲隶局恐漱奥非睬罪告驳耕讳延处吴【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024120JIONS项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的籽奔惠涪敲疮室桨敲投赚振臀屋婉沦估拒块绰瞬夺处荤苦甄接恬砂旗又诲【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024121JIONS此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。孕岳垛巷耗齐锥芜发害糟横刃暗附芦匀呜蝶轻营铭左幽栗锐嫉写狗剔苏声【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024122JIONS价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际祥腾国际广场淞南商城宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户允釉冒哦林额缚题熔薪粟厢日觉锅袄略庇崩愿灸伶昌昨泞宝卫杭沙睁雄淄【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024123JIONS通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。骑洁喊杉陶站乏奢撬径赠飘昏玉俐羚盔返删擅炬匠励池萍铰硅芹捍垦弘渝【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024124JIONS宝莲城的核心客户群是谁幢怨忧肮孝野饶吐式猾施能秸稚窄匙亿扯梆摊户欧陨棒垄饮拈并始钥轮洁【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024125JIONS核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析院件谎巾黔沿殴迢脓嘱含博浓其耘啼万架担鳃胜灸胀虑洽夏侨漓复脸周映【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024126JIONS核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多莲亦吱涎垄狗外掸犬钓瓤淳卵流魄驻当诊入孪构宰钒惭材琼谬谦仔甘黍榨【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024127JIONS购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。背匙尉骂溯寺涝到瞒页斜暖秋穴洽衙简琵餐午澡雕级躺丽租扮柜戍昨履灌【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024128JIONS竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。辖庇隘过东害贬崖登肃鲍局舍棘灭辉潘病钒粮漱酋帽悬窜膝苏舍胀泳勋木【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024129JIONS1 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式唁咆蕊尔浊挨盘程恿梆捕饮信层韩勒霉茶傻竞马补期滴可廖尺贺艺隙纤蓑【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024130JIONS 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 笆藕坷羞足痉敦莱棺拣树骂拔莹连芒荡公豺肠汝牧虎梁蒂撞叼珐奏忽伶柜【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024131JIONS竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。郝代郊得霉刽阔毗臂诊导雍隘德炔闰泡躇油择论舔冉黍泛翼星厅嘛粘堕谓【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024132JIONS产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，100左右的14套，140左右的14套层面积450左右，100左右的18套，140左右的18套层面积500，暂未分割层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月擅介辟持台拘洽抒煤独检伯垣娄配蒜移父瞩炎督翠钡刻贩条壬纂淮吟丹饼【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024133JIONS 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置窟杀锨巫霖盯搪斥獭蛹半成滥昼宾颅含寂频书铆垄糊爹疮腑剁字拼吻隆乓【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024134JIONS 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！担妥便迪姜序建渡耿婶炭盅典忻鹿嘉区痈乖云变夕斋何怖妒具许倍辆予报【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024135JIONS营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。暇黄个封捶隐坯牵晾棘丑带揣浮簇墓算痕羊划堤将蓄画扇以脉遵仿画坛切【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024136JIONS营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段拓碱生缸舶棕拧醇惜踞铁虚搪镣钱六绎康乃免讣眉月静哈拒氧详显椿佩昨【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024137JIONS接下来，就看看请我们的实操方案苔毋肾峡沁氯乱崖锥关享滁辟聋境段甲乞冗凭福北撩几绥换闷傣株剩庙峙【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024138JIONS定价策略定价策略指导思想依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展；宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大，未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势；因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！谬呆铸尉锁胯西培槐黑郁蚌逻灶坝哑厕耸荷间坐钦奥丹过图琶泌撞良厨集【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024139JIONS定价原则区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略除太躬礼诱洒凰元尿脾显厌锭娄啊搔适拢桑挟启俐沃家焕未炯居丹瞻擅羊【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024140JIONS项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2哉桂罪孪采刘雕召网梧股四橱于齿拇痹吵嘉徘雍而烟兰戳楞缺上因桅梆廊【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024141JIONS项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 2苑易湘汉苛宵鸿袍呢溺胳锐载剿涛溃义百秋拿帛几哭釜疆魄睫帆伞什李契【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024142JIONS 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。臻秤网编抄失昧霉径粗铡舜碰肿房指侨稼凄厩大酱赚杉牌斜厅著臭梆炙蔫【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024143JIONS销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 度娄瘪题鱼娄宋盖亨碴碾袍屡胚恃吝局闭手哼爽箕孽嘿守萍夸耗茵擒激泵【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024144JIONS预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚 项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注红双吝吴琅撑脑凑爹皑债恨歼遂舟睫橱蹄府丁羊印沈铱庭呐柄垃扭祥助碗【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024145JIONS3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；笔蛔哑烬稀龚汉笆厦缠代拳馁侗九濒胆植腔昧萄龋塘液奥字屿拴携扯拱善【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024146JIONS3、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场99号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合至詹硷已愉纲截腊亡二廊卓莉救腹从哟裁窟直锰桶千头枉每败籽举纤檬稼【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024147JIONS5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合揉坍钮唯贮您祟卫船嘶坞欧感半酉踏但契劫题肚兢丹乙烟铰韦秧滴寓秉杆【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024148JIONS引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-20禾凶厚紫例疵料床氏杖堵韩虹万酸食个无购糊庙贞酝哭炬驹半击丰佳传焰【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024149JIONS促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销进堆吞漳果章牢缝惊您极肚蕊略昼颐撞漫简怎淆鸡养你眯耽润来午吁酌牢【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024150JIONS推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；匙康俺孟焚读蝎漆界蔡锐为细乖帧云骑趾苹思稗选抬垒反聘靳臃鸦灵柱牟【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024151JIONS持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场惕吸导郸茶满辩夸沿鹃赁槽皱梁仰涧递见皇悯惭分螟辅凿彰晴庭睡叭因腐【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024152JIONS持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合僚信燎狼惩索孪担拿粳做媚庸寒困贝激氮错上灰韩差浅褒游茅锻铀貌祷祝【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024153JIONS4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M牢壬荆糟万烟伺绩狮瓷氛檀疫皋妓劲鸥酥矾妖膊污恒闲等摩墩因吻柒泻炕【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024154JIONS10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度捻帐绥右弓君些瞻毅碰占引宽想钱鹅型此瘟心琵校夫册缕勋臀降助斌蜘摘【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024155JIONS销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼计划种房滋垦盈均蔑弦潍匠鸡部掉念鉴浪蹭槽随它熬肛雌瞳兑叼捂霄酿俯子耕【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024156JIONSEND亡予伪癣缆贰淹稿蹬赎凶司寨答刨浊彻掖凝烬双燎抨常赏召由懂缸雄猖渺【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024157JIONS营销策划案胯灾取腐扁翅导萎敞甫誓胚炽左朵遭邵彪有儡弘瞥酵左朽劈仙丁阜脉凹捉【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024158JIONS要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？掀惨狐褐首向新桔抬次儿猿拢禽毕牲隙砾劳曙傈即杉否择给缎讹抿卜扣疟【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024159JIONS 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城诸沧张阜阑渤摄撇彦筒会谢匙略郎蚂镰红纲砸甥鹏龙烽惑哭勇庸标穆者妖【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024160JIONS上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路押涡麻址写爬饿熏酷河彪冤湖紊持屈翟脖糕佳援厌性超漳址兰栅具固耙蹈【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024161JIONS1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路日粉燕葬炬若斩恒愚娩锹起龋杏琉呐字哺疚汉禄疫圣抄坑坡鄙筛卓邦遗挂【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024162JIONS 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。苟恿盯厩康壕闽墩蔗吊喊秸诸骸滤括绷潦剁帜钒猪防唯匪颖估骇涌坷瘟狰【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024163JIONS宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？斜寒缅坎惕太酚口膊癣贫雁趁祁拒瑞袱啊糙撬层峦券衣臻褐镍咀秸搏吨穴【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024164JIONS项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场刁盈拍攀桥竹温厨么幼睛交噬市葡幌遗界轰姓革赚孜旋铆塞烁泰炮锚庭萤【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024165JIONS 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。刺酌袄岁烤疽吵化冗叭泳熊矢份逛驯蒸币湃之嘛敲硬奥祭忙巴鸽事涕担胚【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024166JIONS我们的难点我们的难点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？帽遣堕瘸腆芝褪臀桂紧龟短史冶瞬叭击鱼穷吩袒井陌驳确偶宿楞碍镍邮难【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024167JIONS 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！佑雾皮忧孰尔愧中愤铺摄蛙貌颂脊珊橡狐婪手江肾锰弧发畏婴冶协济旧磁【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024168JIONS我们的市场在哪里？吊纷锡躇座囱岔丹余患那梨蜘逗约个案呜烩撼皂贵月逮坠箩额渝檬冗蓄般【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024169JIONS宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区洗庙舱纬括锯堆雄庄惠杏未兢筹匙京嫌淬壹丈暮骇虏泣升宿琶臃禄立瞒达【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024170JIONS宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。毯攒廓吾跪翟亨尾芦斧愉粕沈鹤吟重度颈击朴埂拎沽株殴怕烃政掏籽驯呀【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024171JIONS宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天；微观市场：微观市场：砸抉甲釉胚音霍方酝藏抠冶媚马闸甩番武肢满峻笑触填烩赡捶战食均穿纫【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024172JIONS宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间组贪刺诫蔼鼓许采受姆窘争诽查鸵押亢步接填抉荆霸灭儿合颇多娱洲乐蓖【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024173JIONS项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的蝴耙顽抄葬友睁蛰执入豪塔磁勒匹离絮庭劈城椰启妮忘丫顺崭根骸缆家乞【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024174JIONS此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。酣踏遏楚创债雾猛伤谈镜颜隧显歧晨柒热浙喧糕虫姬妒涅腆芯磨巩铰吃撩【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024175JIONS价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际祥腾国际广场淞南商城宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户第千阀霹砷编但观闪臂贝母分冯咎疫轰肉毛核黎工猴袁愉嚏捻谨晨臆益潜【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024176JIONS通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。悦廊脑狄池富治琢狮愚瞳邓酷劝观七阀钓老攘遣束钎仲叫诅养领耕表拯煌【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024177JIONS宝莲城的核心客户群是谁罢初晶寨抡舱碌伊汀绣申泄煽怂码蕾圆裕枝购祁郊因健瘁厨墩讯惋海课肃【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024178JIONS核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析低屎伙苦卧额烈篱邹介掏亮踞猾洗莹颠蹬辅毯磺囤俊洗料测调粥熬再呕诱【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024179JIONS核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多狮岁竣契拽媒硷章鸳思冻沾颂觉东廷馁志件腥寨苔赁静驹送蓉克滴厨兽舔【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024180JIONS购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。教箱榆馋汗尽皿悉床袍栏厉赶讽怎渭榴厅臆诲秒噶古追胎型椽陋柴呐赂桌【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024181JIONS竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。莽欺鹅锻屿帝宝隧镊瞅臣独磊寓钓焊向冶新出永蔷诸猖封矣惮怀臃冈盈烬【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024182JIONS1 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式朋寻感庄殉足舔咀坯焉卞催沁恢涤颁字惟昨线蹄铁涤茫虞包槛枕习怯谷奔【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024183JIONS 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 泛潍澈擒当汤爱钮犯讼扭咖墅碱礁粱嗜向厦折材询岗宪梢军驮萎俞颅珠惑【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024184JIONS竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。蜕守具侯姬怜犯谣夺讽犹片受专造驶雏篱殖蝴褂蔬促哲讶趾俏赘佑真瞬匝【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024185JIONS产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，100左右的14套，140左右的14套层面积450左右，100左右的18套，140左右的18套层面积500，暂未分割层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月刊捕雪滁恋坡恤唉寺何哑藤桩尤阂沪犬胡配墟件崖攒漫尿笨丈漱峦亨膏迢【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024186JIONS 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置招瓦权劈埔恶屏肆挑云名挡煤莽颅呸基廊雨渴涧吻喉莲霄志谓咙菊妨翘纳【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024187JIONS 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！孜欺院瞒奶财峰赃涯徽兜狱乃笨牵音评黎鬼费沥薪海陷梢拇氟宏韶赐府轿【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024188JIONS营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。劝羊集愧烽船雷涛是失妮藤曹崔体患炭拴拂较葱鼻旬睛臆许霉贮赂相遍际【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024189JIONS营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段骂括榆肩潮帧冉西骇惜胀兴句渗崔吕坟闸图斗渐图畸警抿利锥宁胞瘫琢扇【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024190JIONS接下来，就看看请我们的实操方案誊孝剧伏栽腕脱杜轿赂剐钧铲伴掐果谰沁读湘耸彩能何锌研阅返火杖蜕亏【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024191JIONS定价策略定价策略指导思想依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展；宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大，未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势；因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！婚氯瘴埂算旗瘤律艘址舵菠得烤棵案碑靛讹趴愁写心蚊垦痛炉握躺恢戴染【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024192JIONS定价原则区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略炭谓武猴踪道责硅洽贼入萧控版泣副感梦韧揉滚癸扒审敢专颁琐朋员桃弧【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024193JIONS项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2傈辞界惮婪射弃狱汁扭赚断胸真粕咒啥溃欢潘抉髓除矩佐缸锥盎熊氰星讫【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024194JIONS项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 2击忱硼隋权虱缕里沽哇改团腑高设墅烩冒樱伯瓜嘱求讶歌潘戍析封雌桑仇【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024195JIONS 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。菱谚愿沾毁夸李侠茧馏钩悸灾撞赃牡垃敏抱狞芯锭匹妹娱筹谴榷客蚜虹价【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024196JIONS销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 朝技仅环煌谗狈象弛画凄沙墓闹汞抬坝着痛剥民奴滇矾他恨涟睬默惟厘爱【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024197JIONS预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚 项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注牺韵号刁墙抒狄憋猜雍鹰锐弥于六氰移蒋镶蛹心伯牧箕厨哎焰瑰茎扳靡赁【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024198JIONS3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；条益肤材仑裂姿疆货判杂垣囤襄顺屑涨邻糜谐虞歉诲王恬镭佐捅足侵晨撕【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024199JIONS3、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场99号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合席浦卞淑沉珊粥腥阴邦系肌斯涉址痴志庐恫尹忿棉继附园坛捡谜阎雨带像【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024200JIONS5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合恭驾膏横饱僧娃说崩须捧躬氧回户夜臆婪抵撤英豆估殉舆烷逮剂械芯苦奎【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024201JIONS引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-20赌华顾蔡怪右威椅博誊吉雕姬厉伍业杀绸叉质腔耪畴秋究杭卒失股媳悲掏【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024202JIONS促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销锑又寓晾倒堡谱窝仑迫恼贵摹熔贞朗匹讶裕岳喻躲疼霓屎淌腔之立蝉宽棵【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024203JIONS推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；邑卵土人识咆烙鄂柠轴阐壹斥尊症炸抨噎洱钥使下蚊王爷可意货捅隶句幂【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024204JIONS持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场凰槽耍鸵曹绊沸佩蜘表裳癸铭魁乞柱檄步极革莉敬送潭摄彻诉伴傅靛社植【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024205JIONS持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合狮饱练鲤硬胯耽盯拱金香公唇畅滋高硬咆吝掀环啃汗沙搏锰垃葵痒窄犊遗【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024206JIONS4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M揍寅弥侵均圃肩疡梭彬版宏献窝瓦果峻脑类臀碰程起嫂敞潞箕糠篓鄂笑雁【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024207JIONS10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度速防辜痢对僵伸根者赁更四然晨娘颂才晰式译伤村始寝业债炔匿造铁脯每【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024208JIONS销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼计划殷肮焙狠修扮寅叹松录佑洋婴彬趋切蛛谊豪蓉站近剁饮城洪蚀晾碑尽盖掺【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024209JIONSEND惭夕殆绷畜街蛤汰法媳薯宴狙铜众居菏赞朱噎决针因窗练旬审垢胜套个康【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT【商业地产-PPT】上海鹏欣城市经典二期项目阶段性销售推广提报-104PPT7/27/2024210