第八章 与房地产开发有关的其它管理第一节第一节 房地产开发项目管理房地产开发项目管理二、房地产项目实行资本金制度二、房地产项目实行资本金制度 国家规定，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。（一）项目资本金的概念（一）项目资本金的概念 投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有制权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。（二）项目资本金的出资方式（二）项目资本金的出资方式 项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。 以工业产权，非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。（三）房地产项目资本金（三）房地产项目资本金 房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。 （30%-35%）。第三节第三节 房地产税收管理房地产税收管理一、房地产税及其功能一、房地产税及其功能（一）房地产税的含义（一）房地产税的含义 税收是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收购的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。 赋税的种类很多，区分不同税种类别的主要标志是征税对象。 征税对象按性质一般可划分为： 对收入额征税； 对所得额征税； 对财产的征税。 其中财产税是指对纳税人所有的动产或不动产所征收的税。 房地产属于不动产，房地产税是以房地产为课税对象的财产税。二、房地产税收标准及企业税收负担二、房地产税收标准及企业税收负担（二）房地产企业税收负担（二）房地产企业税收负担房地产企业所得负担率= 100% 企业所得税的计税依据是纳税人的应纳税所得额，纳税人每一纳税年度的收入总额(包括营业外收入)减除成本、费用、国家允许在所得税前列支的税金和其他扣除项目，以及营业外支出后，其余额即为应纳税所得额，并实行统一税率，即所有企业税率均为33%(其中3%为地方税)。第四节第四节 我国现行房地产税我国现行房地产税 我国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。 紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。 一、房产税一、房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。（一）纳税人（一）纳税人 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。（二）课税对象的征税范围（二）课税对象的征税范围 课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（三）课税依据（三）课税依据 对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%-30%后的余值为计税依据计算缴纳。 对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。（四）税率（四）税率 采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。（五）纳税地点和纳税期限（五）纳税地点和纳税期限1、纳税地点 在房产所在地缴纳。2、纳税期限 按年计征,分期缴纳。（六）减税、免税（六）减税、免税1、国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。3、宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。4、个人所有非营业用房产。5、经财政部批准免税的其他房产。二、城镇土地使用税二、城镇土地使用税 城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象。向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 （一）纳税人（一）纳税人 纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。（二）课税对象和征税范围（二）课税对象和征税范围 土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。征税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。（三）计税依据（三）计税依据 计税依据是纳税人实际占用的土地面积。（四）适用税额和应纳税额的计算（四）适用税额和应纳税额的计算 采用分类分级的幅度定额税率。 每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：(1)大城市0.5至10元；(2)中等城市0.4至8元；(3)小城市0.3至6元；(4)县城、建制镇、工矿区0.2至4元。随着时间的推移，一些地方已在次基础上分别乘3倍。 年应纳税额=应税土地面积(平方米)适用税率 （五）纳税地点和纳税期限（五）纳税地点和纳税期限1、纳税地点 土地使用税由土地所在的税务机关征收。2、纳税期限 土地使用税按年计算，分期缴纳。（六）减税、免税（六）减税、免税1、政策性免税2、由地方确定的免税3、困难性及临时性减免税三、耕地占用税三、耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。（一）纳税人（一）纳税人 凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。 包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。 对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能人的人外，都可为耕地占用税的纳税人。（二）课税对象和征税范围（二）课税对象和征税范围 耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。 耕地占税范围，包括国家所有和集体所有的耕地，耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（三）税率和适用税额（三）税率和适用税额 耕地占用税实行定额税率。具体分4个档次：1、以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2元至10元；2、人均耕地在1至2亩(含2亩)的地区，每平方米为1.6元至8元；3、人均耕地在2至3亩(含3亩)的地区，每平方米为1.3元至6.5元；4、人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。（四）计税依据（四）计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。（五）加成征税（五）加成征税（六）减税、免税（六）减税、免税1、减税范围2、免税范围（七）纳税环节和纳税期限（七）纳税环节和纳税期限 耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前、由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。 耕地占用税的纳税期限为30天。四、土地增值税四、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（一）纳税人（一）纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地土建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。（二）征税范围（二）征税范围 土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。 转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 （三）课税对象和计税依据（三）课税对象和计税依据 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 土地增值税以纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。 土地增值额土地增值额为纳税人转让房地产所取得为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。的收入减除规定扣除项目金额后的余额。 （四）税率和应纳税额的计算（四）税率和应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率，速算公式：土地增值额未超过扣除项目金额50%的 应纳税额土地增值额30%土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 应纳税额土地增值额40%-扣除项目5%土地增值额超过扣除项目金额l00%，未超过200%的 应纳税额土地增值额50%-扣除项目15%土地增值额超过扣除项目金额200%的 应纳税额土地增值额60%-扣除项目金额35%（五）扣除项目（五）扣除项目土地增值税的扣除项目为：1、取得土地使用权时所支付的金额：2、土地开发成本、费用；3、建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金5、财政部规定的其他扣除项目。（六）减税、免税（六）减税、免税1、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的。2、因国家建设需要而被政府征用的房地产。 因城市实施规划、国家建设的需要搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 （七）征收管理（七）征收管理 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内。 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（八）其他规定（八）其他规定(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。(2)1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为淮。(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项门，其房地产在上述五年免税期以后首次转让的。经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住来满3年的，按规定计征土地增值税。五、契税五、契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。（一）纳税人（一）纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。转移土地、房屋权属是指下列行为：1、国有土地使用权出让；2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换。 下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1、以土地、房屋权属作价投资、入股；2、以土地、房屋权属抵债；3、以获奖方式承受土地、房屋权属； 4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。（二）课税对象（二）课税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。（三）税率（三）税率 契税的税率为3%-5%。（四）计税依据（四）计税依据 契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 （五）纳税人环节和纳税期限（五）纳税人环节和纳税期限 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签定之日起10日后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。（六）减税、免税（六）减税、免税 六、相关税收六、相关税收（一）固定资产投资方向调节税（一）固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。 在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税人。 投资方向调节税以在我国境内所有用于固定资产投资的各种资金为课税对象。 投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0%、5%、10%、15%、30%五个档次。 对经济适用房，不论是房地产开发企业还是其他企事业单位的建设投资，一律按零税率项目对待。 投资方向调节税以固定资产投资项目实际完成的投资额为计税依据。 （二）营业税、城市维护建设税和教育费附加（二）营业税、城市维护建设税和教育费附加 营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。 城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。 销售不动产的营业税税率为5%。 城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次。 教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。 营业税、城市建设维护税和教育费附加通常也称作“两税一费”。 （三）企业所得税（三）企业所得税 企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织。 企业所得税实行33%的比例税率、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，暂按18%的税率征收，对年应纳税所得额在3万元至10万元的企业，暂按27%的税率征收所得税。 应纳税所得额每个纳税年度的收入总额-准予扣除项目的金额纳税人收入总额包括在中国境内、境外取得的收入。 准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。 （四）外商投资企业和外国企业所得税（四）外商投资企业和外国企业所得税 外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。 外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率。另按应纳税所得额征收3%的地方所得税。应纳税所得额为每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额。 减按0%、10%、15%、15%至20%、24%的税率征收企业所得税。（五）印花税（五）印花税 印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人。 印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。 印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。 对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，都采用比例税率。税率共分5档：千分之、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。 对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。（六）与房地产有关税费的优惠政策（六）与房地产有关税费的优惠政策 为了深化住房制度改革，有效启动房地产市场，刺激住房消费，近几年，国家对房地产的有关税费，特别是对住房消费的有关税费出台了一系列的优惠政策（这些政策曾经发生过而现在已终止，或现在还在执行，读者应注意新政策的变化）。 第五节 节税、避税、偷税与税务代理一、基本概念一、基本概念 节税、避税、偷税都是企业减轻税负、追求利润最大化的手段。 节税是利用法律并不企图包括的方法来使纳税人降低赋税，即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得税收利益，因此，具有合法性、筹划性和目的性，其成因在于纳税人的主观意识。 避税是指利用税法的不健全，减轻纳税义务，减少税收负担的行为。 避税与节税的主要区别在于：节税是完全合法的，甚至是税收政策予以引导和鼓励的，而避税则是钻税法的空子，有悖于国家政府的税收政策导向。 偷税是指纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款，其具有非法性和欺诈性。 在法律行为上，偷税是公然违反、践踏税法与税法对抗的一种行为。三、税务代理三、税务代理 税务代理是指税务代理人在法定的代理范围内，受纳税人、扣缴义务人的委托，代办税务事宜的各项行为的总称。 复习思考题复习思考题 1、简述房地产开发项目资本金的主要内容?4、什么是税收?5、熟悉我国现行各项房地产税的内容。6、房地产税收中，哪些税采取比例税率?哪些税采用累进税率?哪些税采用定额税率?7、了解节税、避税、偷税与税务代理的概念。