1火车站项目火车站项目商业定位报告商业定位报告江苏捷美集团江苏捷美集团20132013年年6 6月月敬呈敬呈 苏州城投火车站广场管理有限公司苏州城投火车站广场管理有限公司2一一项目认知项目认知二二定位思考定位思考三三项目定位项目定位四四招商推广招商推广五五商务条件商务条件目录目录3项目概况项目概况项目概况项目概况l经济指标经济指标l区位位置区位位置l未来规划未来规划项目分析项目分析项目分析项目分析l公共交通公共交通l可达性分可达性分析析l人均商业人均商业面积面积l昭示性及昭示性及人流人流l周边酒店周边酒店及旅客情及旅客情况况l周边竞争周边竞争市场市场项目认知项目认知 子目录子目录一一项目认知项目认知二二定位思考定位思考三三项目定位项目定位四四招商推广招商推广五五商务条件商务条件项目小结：项目小结：SWOT分析及应对策略分析及应对策略4 物业形态：物业形态：本案为地下负一层商业物业，本案为地下负一层商业物业，3 3个下沉式中庭个下沉式中庭实际形成实际形成3 3个个“回回”字型物业布局。地下商业建筑面积约字型物业布局。地下商业建筑面积约1400014000，可使用的经营面积约，可使用的经营面积约50005000，8.48.4米的柱网分布，米的柱网分布，6 6米层高，人防、消防措施齐备。米层高，人防、消防措施齐备。总用地面积总用地面积(m(m2 2) )1590015900项目性质项目性质综合性下沉式广场综合性下沉式广场总建筑面积(m2)31152.7平米其中：每层面积功能停车位数量地下一层总建(m2)14282.1商业区、非机动停车库及设备用房1560夹层(m2)1243.6非机动停车库地下二层总建(m2)15627机动车停车场及设备用房370结构钢筋混凝土框架地下一层空间高度 6m主要设备系统电力、给排水、安保监控、消防报警、高压配电、电梯、暖通、弱电等8大系统广场配置7部自动扶梯11个人行出入口2个机动车入出口2个无障碍升降平台项目概况项目概况 经济指标经济指标5 区位位置：区位位置：区位位置：区位位置：本案位于火车站北广场正对面，东西两侧由本案位于火车站北广场正对面，东西两侧由本案位于火车站北广场正对面，东西两侧由本案位于火车站北广场正对面，东西两侧由人民路、广济路两条城市主干线环伺左右，为平江新城人民路、广济路两条城市主干线环伺左右，为平江新城人民路、广济路两条城市主干线环伺左右，为平江新城人民路、广济路两条城市主干线环伺左右，为平江新城“心脏心脏心脏心脏”位置位置位置位置苏站路苏站路广济北路广济北路人民路人民路312国道国道本案本案项目概况项目概况 区位位置区位位置区位位置：平江新城区位位置：平江新城区位位置：平江新城区位位置：平江新城“心脏心脏心脏心脏”位置位置位置位置612435 679108项目概况项目概况 未来人口、商业规划未来人口、商业规划平江新城规划面积平江新城规划面积1010平方公里平方公里商贸商务区商贸商务区1.721.72平方公里平方公里新火车站商业区新火车站商业区0.9660.966平方公里平方公里商品房面积达商品房面积达3 3百多万平方米百多万平方米新城区内的居住人口将达到新城区内的居住人口将达到新城区内的居住人口将达到新城区内的居住人口将达到14141414万左右万左右万左右万左右未来规划：商业总建筑面积约未来规划：商业总建筑面积约未来规划：商业总建筑面积约未来规划：商业总建筑面积约60606060万，居住人口约万，居住人口约万，居住人口约万，居住人口约14141414万人万人万人万人项目项目项目项目业态业态业态业态体量体量体量体量（万方）（万方）（万方）（万方）人民路滨水商业街零售餐饮娱乐20农业大厦金融商务4.1国发大厦金融商务6.8吴地中心高档百货、公寓酒店13天辰广场商务写字楼1.6汇博大厦商务楼宇1.9江星商业广场邻里中心7.4平江新城mall商业广场购物中心2.1森杰1号社区配套2.4美丽华火车站商务酒店酒店2合计61.37项目概况项目概况项目概况项目概况l经济指标经济指标l区位位置区位位置l未来规划未来规划项目分析项目分析项目分析项目分析l公共交通公共交通l可达性分可达性分析析l人均商业人均商业面积面积l昭示性及昭示性及人流人流l周边酒店周边酒店及旅客情及旅客情况况l周边竞争周边竞争市场市场项目认知项目认知 子目录子目录一一项目认知项目认知二二定位思考定位思考三三项目定位项目定位四四招商推广招商推广五五商务条件商务条件项目小结：项目小结：SWOT分析及应对策略分析及应对策略8项目分析项目分析 公共交通公共交通1、城北东路2、苏站路3、北环快速路4、广济路5、人民路、地铁2号线、地铁4号线区块内规划公交站点10余处，日夜公交40余路；辐射整个苏州市。公共交通：公共交通：本案距离地铁口约本案距离地铁口约300300米，公交线路米，公交线路4040余量，辐射整个苏余量，辐射整个苏州市，便于旅客及周边市民出行。州市，便于旅客及周边市民出行。9项目分析项目分析 可达性分析可达性分析楼盘名称楼盘名称户数户数（户）（户）楼盘名称楼盘名称户数户数（户）（户）大观名园1329神马公寓585苏锦街道4582苏江花园800橘郡342苏尚新地360天筑家园1800新天地家园2100平江怡景900鼎尚花园900华美福邸98锦城别墅45中梁天御1700苏站别苑72华恒家园1000和润家园920万达广场2000北城花园1700他她公馆829合计22062户，约7万人三分钟车程约2公里可到达性分析：可到达性分析：本案本案3 3分钟车程，约分钟车程，约2 2公里范围内，道路交通便利，停公里范围内，道路交通便利，停车位较多，但居民仅有约车位较多，但居民仅有约7 7万人口，万人口，可消费人口较少。可消费人口较少。可消费人口较少。可消费人口较少。500500米之内有米之内有4 4个停车场个停车场1、苏站停车车场 约280个停产位2、火车站南广场地下停车场 约212个停车位3、火车站北广场地下停车场 约257个停车位4、靠近广济路停车场 约360个停车位5、本项目停车位约370个停车位10人均商业面积人均商业面积：人均商业面积：本案周边本案周边1 1公里范围内，常住人口约公里范围内，常住人口约1 1万，目前万，目前人均商人均商人均商人均商业面积业面积业面积业面积4.34.34.34.3/ / / /人的，人的，人的，人的，商业体量过大，故只能做目的性商业业态，吸引区商业体量过大，故只能做目的性商业业态，吸引区商业体量过大，故只能做目的性商业业态，吸引区商业体量过大，故只能做目的性商业业态，吸引区域外人群。域外人群。域外人群。域外人群。1 1公里公里范围范围项目分析项目分析 人均商业面积人均商业面积11本案正本案正对火火车站，站，具有很具有很具有很具有很强强的商的商的商的商业业昭示性。昭示性。昭示性。昭示性。区域人流受到区域人流受到护城河及城河及项目景目景观河河流阻隔，自然人流不愿达到河河流阻隔，自然人流不愿达到内部受到地内部受到地铁站、上浮站、上浮电梯的引梯的引导，自然人流也无法到达自然人流也无法到达自然人流也无法到达自然人流也无法到达苏苏州火州火州火州火车车站非中站非中站非中站非中转转站，人流不愿站，人流不愿站，人流不愿站，人流不愿长时间长时间停停停停驻驻。自然人流图析商业昭示性项目分析项目分析 商业昭示性及自然人流商业昭示性及自然人流121、如家快捷苏州火车站南广场店2、格林豪泰苏州火车站商务酒店3、莫泰168连锁酒店苏州火车站南广场店4、苏州舒怡酒店5、汉庭酒店苏州火车站南广场店6、汉庭酒店苏州火车站北广场店7、苏州仁安宾馆8、如家快捷苏州火车站北广场店9、7天连锁酒店苏州火车站北广场店10、苏州苏站别苑日租公寓11、苏州工业园区春来旅店12、苏州金翅鸟宾馆13、苏州馨苑旅社平均入住率节假日为平均入住率节假日为90%90%以上，非节假日为以上，非节假日为70%70%左右左右日租金在日租金在100100元以内的元以内的2 2家，家，100-200100-200元之间的元之间的6 6家，家，200200元以上的元以上的5 5家家日入住人流约日入住人流约日入住人流约日入住人流约2500250025002500人。人。人。人。项目分析项目分析 周边酒店及旅客情况周边酒店及旅客情况13项目分析项目分析 周边竞争市场周边竞争市场万达广万达广场场神马公神马公寓寓人人民民路路城北东城北东路路平江新城商业平江新城商业广场广场潜潜在在供供应应活力岛商圈活力岛商圈观前商圈观前商圈平江新城商平江新城商圈圈万融国万融国际际平江平江ININ巷巷人民商场人民商场在建商业与潜在供应较多在建商业与潜在供应较多，带动整个区域商业的快速形成的同时，竞争也将呈现的同时，竞争也将呈现白热化状况；白热化状况；未来将形成以人民路与城北东路为核心未来将形成以人民路与城北东路为核心的商圈，为平江新城主要消费区的商圈，为平江新城主要消费区；逐渐形成以逐渐形成以逐渐形成以逐渐形成以万达广场万达广场万达广场万达广场为中心的商业中心的为中心的商业中心的为中心的商业中心的为中心的商业中心的商业商业氛围；氛围；业态较为齐全，业态较为齐全，吸引了吸引了吸引了吸引了平江新城平江新城平江新城平江新城大部分消费人口。大部分消费人口。大部分消费人口。大部分消费人口。14项目分析项目分析 周边竞争市场周边竞争市场周边商业项目众多，业态各异，周边商业项目众多，业态各异，具备规模优势，传统的零售娱乐业态具备规模优势，传统的零售娱乐业态具备规模优势，传统的零售娱乐业态具备规模优势，传统的零售娱乐业态及同类专业市场无法展开竞争。及同类专业市场无法展开竞争。及同类专业市场无法展开竞争。及同类专业市场无法展开竞争。城北东路城北东路苏站西路苏站西路人民路人民路广济北路广济北路江星商业广场平江新城mall银都商务广场华豪国际商城人民路滨水商业街A万达广场吴地中心万融大厦苏尚大厦农业金融大厦国发平江大厦港龙苏宁广场火车站广场好百年人民路滨水商业街平江便民服务中心项目项目项目项目业态业态业态业态体量体量体量体量（万方）（万方）（万方）（万方）人民路滨水商业街零售餐饮娱乐20农业大厦金融商务4.1国发大厦金融商务6.8吴地中心高档百货、公寓酒店13天辰广场商务写字楼1.6汇博大厦商务楼宇1.9江星商业广场邻里中心7.4平江新城mall商业广场购物中心2.1森杰1号社区配套2.4美丽华火车站商务酒店酒店2合计合计61.361.315优势Sl地段优越，位于平江新城核心区域；l交通便捷，周边有火车站、汽车站、地铁等交通设施；l用户很好的昭示性，广场具有吸聚人气的作用。劣势W机会O威胁Tl项目总建筑面积约1.4万，可使用面积约5千，得房率仅约38%；l周边竞争项目较多，且规模较大，本案体量小，不具备规模优势；l周边常住人口较少，且受到护城河、景观河河流阻隔，不愿达到；l火车站人流受到地铁出口、电梯的影响，自然人流无法到达；l最具目的性消费业态的大型餐饮类商家无法入驻；l交通完善，未来轨道2号、4号线将建成，为项目带来更多消费人群。l区域商业氛围将逐渐显现；l经济发展平稳，社么零售额及居民消费能力不断提升，商业前期繁荣。l平江新城未来建设具有不确定性，存在一定风险；l周边竞争项目较多，在后期经营也将面临较大压力；l未来周边商业办公量体较大，竞争较为激烈；l房地产市场成交量未来变化难以预测，其不确定性对项目将产生一定影响；分析小结分析小结 SWOTSWOT小结小结16优势（优势（优势（优势（S S S S）劣势（劣势（W W）l地段位置明显，交通便捷，且昭示性强；机会（机会（机会（机会（O O O O）SOSO战略战略( (发挥优势利用机会发挥优势利用机会) )WOWO战略战略( (利用机会克服劣势利用机会克服劣势) )未来商务氛围、交通逐渐完善；做区域性商业，吸引区域外消做区域性商业，吸引区域外消做区域性商业，吸引区域外消做区域性商业，吸引区域外消费客群费客群费客群费客群增强引导，扩大人流吸引增强引导，扩大人流吸引增强引导，扩大人流吸引增强引导，扩大人流吸引 威胁（威胁（威胁（威胁（T T T T）STST战略战略( (发挥优势抵御威胁发挥优势抵御威胁) ) WTWT战略战略( (直面劣势与威胁直面劣势与威胁) )周边未来商业体量巨大，未来规划人口较少；避免同类化商业竞争避免同类化商业竞争避免同类化商业竞争避免同类化商业竞争做目的性消费业态做目的性消费业态做目的性消费业态做目的性消费业态内部因素内部因素战略选择战略选择外部因素外部因素项目小结项目小结 SWOTSWOT应对策应对策略略做区域性商业体，避免同类化商业竞争，做区域性商业体，避免同类化商业竞争，做区域性商业体，避免同类化商业竞争，做区域性商业体，避免同类化商业竞争，定位目的性商业业态，吸引区域外消费人群。定位目的性商业业态，吸引区域外消费人群。定位目的性商业业态，吸引区域外消费人群。定位目的性商业业态，吸引区域外消费人群。l负一层商业物业，体量较少，周边人口较少；17一一项目认知项目认知二二定位思考定位思考三三项目定位项目定位四四招商推广招商推广五五商务条件商务条件定位思考定位思考 子目录子目录定位研判定位研判定位研判定位研判l区域功能区域功能l功能研判功能研判l定位验证定位验证定位思考小结定位思考小结调研分析调研分析调研分析调研分析l问卷调查问卷调查l参考案例参考案例l调研小结调研小结18调研分析调研分析 调查问卷样本调查问卷样本区域区域点位点位比例比例数量数量火车站南广场、北广场、售票厅、候车厅50%250周边商业万达广场、万达写字楼、银都商务广场30%150周边居民区新天地家园、苏锦村、天筑家园20%100调研总体量：调研总体量：调研总体量：调研总体量：500500500500份份份份调研周期：七天调研周期：七天调研周期：七天调研周期：七天调研目的：了解火车站及周边居民对于业态的需求；调研目的：了解火车站及周边居民对于业态的需求；调研目的：了解火车站及周边居民对于业态的需求；调研目的：了解火车站及周边居民对于业态的需求； 及旅客对信息服务的需求及旅客对信息服务的需求及旅客对信息服务的需求及旅客对信息服务的需求19调研分析调研分析 消费意向商业分析消费意向商业分析消费意向商业分析消费意向商业分析餐饮餐饮零售零售娱乐娱乐休闲休闲酒店酒店数量数量318318896896334334368368170170比例比例15.24%15.24%42.95%42.95%16.01%16.01%17.64%17.64%8.15%8.15%20调研分析调研分析 意向业态分析意向业态分析-零售零售业态业态业种业种数量数量比例比例零售零售超市超市28928932.25%32.25%地方特色产品地方特色产品16816818.75%18.75%品牌折扣店品牌折扣店13113114.62%14.62%创意礼品店创意礼品店74748.26%8.26%网络热卖服饰店网络热卖服饰店74748.26%8.26%数码、书籍数码、书籍16016017.86%17.86%21调研分析调研分析 意向业态分析意向业态分析-餐饮、娱乐餐饮、娱乐业态业态业种业种数量数量比例比例餐饮餐饮品牌速食店品牌速食店 美食广场美食广场25825881.13%81.13%中高档饭店中高档饭店606018.87%18.87%业态业态业种业种数量数量比例比例娱乐娱乐休闲休闲休闲吧休闲吧585817.37%17.37%美容、美发店美容、美发店13113139.22%39.22%快速创意影楼快速创意影楼575717.07%17.07%健身馆健身馆888826.35%26.35%22调研分析调研分析 旅客需求调查分析旅客需求调查分析房产信息房产信息人才服务人才服务劳务服务劳务服务旅游度假旅游度假婚纱摄影婚纱摄影生活服务生活服务教育培训教育培训合计合计数量数量95952412413123124814812424545412112113281328比例比例7.15%7.15%18.15%18.15%23.49%23.49%36.22%36.22%1.81%1.81%4.07%4.07%9.11%9.11%23周边火车站调研调研分析调研分析 周边火车周边火车站参考案例站参考案例调研对象：调研对象：上海南站、上海虹桥火车站、上海火车站、南京火车站、南京南站、常州火车站调研目的：调研目的：了解火车站周边商业业态的分布24调研分析调研分析 上海南站火车站上海南站火车站上海南站商业上海南站商业基本概况：基本概况：商业面积：6万商业业态南商场大容量城内休闲运动品牌折扣旗舰店北商场品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰布局特点南商场品牌折扣为主北商场高档品牌和餐饮为主。运营模式：品牌输出的管理模式，从项目启动时到引入百利时尚中心入驻南北广场，培育期接近2年投资运营：上海银泰百货公司25调研分析调研分析 上海虹桥火车站上海虹桥火车站商业特点：集国际机场、地铁、火车于一体，旅商业特点：集国际机场、地铁、火车于一体，旅商业特点：集国际机场、地铁、火车于一体，旅商业特点：集国际机场、地铁、火车于一体，旅客滞留时间长，人群消费档子较高，服装业态比较客滞留时间长，人群消费档子较高，服装业态比较客滞留时间长，人群消费档子较高，服装业态比较客滞留时间长，人群消费档子较高，服装业态比较较大。较大。较大。较大。26调研分析调研分析 上海火车站上海火车站商业特点：位于城市中心商业特点：位于城市中心商业特点：位于城市中心商业特点：位于城市中心区域，业态较多，快餐及区域，业态较多，快餐及区域，业态较多，快餐及区域，业态较多，快餐及便利店占大多数，同时周便利店占大多数，同时周便利店占大多数，同时周便利店占大多数，同时周边婚纱、服装、珠宝、眼边婚纱、服装、珠宝、眼边婚纱、服装、珠宝、眼边婚纱、服装、珠宝、眼镜等专业批发市场较多。镜等专业批发市场较多。镜等专业批发市场较多。镜等专业批发市场较多。27调研分析调研分析 南京火车站南京火车站商业特点：位于玄武湖旁，商业特点：位于玄武湖旁，商业特点：位于玄武湖旁，商业特点：位于玄武湖旁，周边商业较少，以便利店及周边商业较少，以便利店及周边商业较少，以便利店及周边商业较少，以便利店及快餐占多数。快餐占多数。快餐占多数。快餐占多数。28调研分析调研分析 南京南站火车站南京南站火车站商业特点：新站点，刚投入使用，商业分布于主通道两侧，商业特点：新站点，刚投入使用，商业分布于主通道两侧，商业特点：新站点，刚投入使用，商业分布于主通道两侧，商业特点：新站点，刚投入使用，商业分布于主通道两侧，业态以餐饮业为主。业态以餐饮业为主。业态以餐饮业为主。业态以餐饮业为主。29调研分析调研分析 常州火车站常州火车站商业特点：负一层与二层商业为主，业态以商业特点：负一层与二层商业为主，业态以商业特点：负一层与二层商业为主，业态以商业特点：负一层与二层商业为主，业态以餐饮业为主。餐饮业为主。餐饮业为主。餐饮业为主。30调研小结调研小结 从旅客、居民调研得出：从旅客、居民调研得出：从旅客、居民调研得出：从旅客、居民调研得出：1、人们普遍希望本地区有一个零售商业物业出现；2、旅客则更倾向于旅游度假及求职；从周边火车站调研得出：从周边火车站调研得出：从周边火车站调研得出：从周边火车站调研得出：1、年代较久的火车站位于市区，业态比较丰富，如上海站、南京站、上海南站2、新落成的火车站或者不在市中心位置的火车站一般以快餐、便利店等“吃人流”的业态占多数。31一一项目认知项目认知二二定位思考定位思考三三项目定位项目定位四四招商推广招商推广五五商务条件商务条件定位思考定位思考 子目录子目录调研分析调研分析调研分析调研分析l问卷调查问卷调查l参考案例参考案例l调研小结调研小结定位研判定位研判定位研判定位研判l区域功能区域功能l功能研判功能研判l定位验证定位验证定位思考小结定位思考小结32定位研判定位研判 区域功能区域功能平江新城定位市域次级商务商贸中心，平江新城定位市域次级商务商贸中心，平江新城定位市域次级商务商贸中心，平江新城定位市域次级商务商贸中心，交通枢纽、商务商贸、生态居住交通枢纽、商务商贸、生态居住交通枢纽、商务商贸、生态居住交通枢纽、商务商贸、生态居住是平江新是平江新是平江新是平江新城总体功能定位。城总体功能定位。城总体功能定位。城总体功能定位。平江新城总体功能定位：交通枢纽、商务商贸、生态居住平江新城总体功能定位：交通枢纽、商务商贸、生态居住平江新城总体功能定位：交通枢纽、商务商贸、生态居住平江新城总体功能定位：交通枢纽、商务商贸、生态居住中新生态科技城独墅湖科教创新区高新区苏州科技城木渎创新创业城沧浪新城相城中心商贸城平江新城平江新城平江新城平江新城金阊新城物流流通板块滨湖新城板块名称名称城市功能定位城市功能定位平江新城交通枢纽、商务商贸、生态居住交通枢纽、商务商贸、生态居住交通枢纽、商务商贸、生态居住交通枢纽、商务商贸、生态居住 相城中心商贸城相城未来发展高端服务产业的核心地区金阊新城物流流通板块金阊区的行政中心和苏州市的物流园区高新区苏州科技城 致力于建设成为 “三大高地”：高新技术及产品研发创新高地、聚集各类研发创新精英的人才高地和自主知识产权成果转化与高新技术产业的辐射高地 沧浪新城集创业、居住、商务、高科技研发为主的城市副中心木渎创新创业城江苏省首家由孵化器运作的科技型中小企业投融资服务平台独墅湖科教创新区高等教育发达、人才优势突出、高新技术产业集聚中新生态科技城集生态环保产业研发和制造、居住、商业等多功能于一体的“绿色”示范新城 滨湖新城板块具有商务、旅游特征的功能综合的城市次中心 33 零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALLSHOPPING MALL） 娱乐功能商业地产娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV、酒吧） 餐饮功能房地产餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、水吧）周边现有万达购物中心及未来商业体量巨大，周边现有万达购物中心及未来商业体量巨大，做传统零售业态面临体量较小的劣势，无法与之展开竞争。做传统零售业态面临体量较小的劣势，无法与之展开竞争。本案负一层的商业物业，因消防、层高等因素，不适合娱乐业态物业要求。本案负一层的商业物业，因消防、层高等因素，不适合娱乐业态物业要求。本案负一层的商业物业，无排烟排污设施，不适合餐饮业态物业要求。本案负一层的商业物业，无排烟排污设施，不适合餐饮业态物业要求。定位研判定位研判 功能研判功能研判34健身服务及休闲功能商业地产健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA） 专业商业地产专业商业地产（专业批发市场、商贸城） 居住以及办公用商业地产居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）与本案为同一商业物业双子塔楼裙楼部分与本案为同一商业物业双子塔楼裙楼部分为负一层至四层约为负一层至四层约2 2万的商业配套，避免同质化竞争。万的商业配套，避免同质化竞争。由于周边多为金融商务、百货零售、休闲娱乐等传统业态为主，由于周边多为金融商务、百货零售、休闲娱乐等传统业态为主，存在一定市场空间，可为定位发展方向之一。存在一定市场空间，可为定位发展方向之一。物业形态不符合此类型物业形态不符合此类型定位研判定位研判 功能研判功能研判35城市火车站城市火车站城市火车站城市火车站各城市火车站周边物业形态各城市火车站周边物业形态各城市火车站周边物业形态各城市火车站周边物业形态杭州杭州酒店（巨化宾馆、杭州红楼大酒店、西湖饭店）、写字楼(联银大厦)北京北京写字楼、酒店、百货（恒基中心）、专业市场（中粮广场）上海上海写字楼（上海铁路大厦、邮政大厦）、酒店（中亚饭店）、专业市场（婚纱、眼镜、珠宝、服装）大连大连写字楼、酒店、专业市场（服装、床上用品）深圳深圳写字楼（海关、大滩大厦）、酒店（香格里拉、华侨酒店、富临大酒店）无锡无锡写字楼（保利广场）、酒店（锦江之星、金陵大饭店）、专业市场（淘宝眼镜城、五金市场）定位研判定位研判 定位验证定位验证Description of Description of the contentsthe contents需求决定市场：其他城市火车站周边成熟的商业业态，需求决定市场：其他城市火车站周边成熟的商业业态，需求决定市场：其他城市火车站周边成熟的商业业态，需求决定市场：其他城市火车站周边成熟的商业业态，久经市场考验。这是验证本案定位方向的重要依据。久经市场考验。这是验证本案定位方向的重要依据。久经市场考验。这是验证本案定位方向的重要依据。久经市场考验。这是验证本案定位方向的重要依据。需求决定市场需求决定市场36定位研判定位研判 定位验证定位验证Description of Description of the contentsthe contents客户客户名称名称普乐迪普乐迪KTVKTV德合小商品市场德合小商品市场上海林顿大厦珠宝城上海林顿大厦珠宝城访谈人贾涛梁建军张金磊 职务发展部经理招商部总监招商部经理电话138577934651337630660018951515167业态KTV小商品市场珠宝城商家看法由于万达的存在和远离市中心，不看好消费人群。且为负一层商业，担心消防会有麻烦方便进货，周边没有竞争市场，港龙的调整提供了市场空间。主要看租金是否合适。火车站附近，交通方便，便于东海、内蒙的商家来进货，面积大小合适，符合公司拓展需要。访谈内容l需求面积在2000平方米l采取租赁形式，一般8-10年l租金承受能力：1.5元/天（按实际面积自营计算）l需求面积10000-20000平方米l采取租赁形式，一般8-15年l租金承受能力：3元/天（指实际面积，对外招商租金价格）l需求面积在10000-20000平方米l采取租赁形式，一般15-20年l租金承受能力：需现场考察入驻意向l没有进驻意向l有进驻意向，看租金合适程度而定l对项目所在区域有进驻意向，待实地考察后而定；老马识途老马识途-商家访谈商家访谈因竞争激烈且为负一层商业，传统业态商家并不看好本区域消费因竞争激烈且为负一层商业，传统业态商家并不看好本区域消费因竞争激烈且为负一层商业，传统业态商家并不看好本区域消费因竞争激烈且为负一层商业，传统业态商家并不看好本区域消费人群；市场类商家比较看好交通优势，看好本项目发展前景。人群；市场类商家比较看好交通优势，看好本项目发展前景。人群；市场类商家比较看好交通优势，看好本项目发展前景。人群；市场类商家比较看好交通优势，看好本项目发展前景。37定位思考定位思考 小结小结Description of Description of the contentsthe contents商业功能定位：商业功能定位：商业功能定位：商业功能定位：无论是零售餐饮、娱乐休闲、服务配套等商业来看，只有专业商业及娱乐行业适合本项目。周边火车站：周边火车站：周边火车站：周边火车站：酒店、写字楼、专业市场较多，考虑到本案负一层商业物业，倾向于专业市场方向；商家访谈：商家访谈：商家访谈：商家访谈：娱乐业态商家担心消防报批等情况，主题专业类商业商家看重区域交通优势，比较看好本区域发展；结论：主题专业市场类商业定位存在市场空间，具备一定商业发展前景。结论：主题专业市场类商业定位存在市场空间，具备一定商业发展前景。结论：主题专业市场类商业定位存在市场空间，具备一定商业发展前景。结论：主题专业市场类商业定位存在市场空间，具备一定商业发展前景。38一一项目认知项目认知二二定位思考定位思考三三项目定位项目定位四四招商推广招商推广五五商务条件商务条件项目定位项目定位 子目录子目录项目定位项目定位项目定位项目定位l定位条件定位条件l功能功能定位定位l客群定位客群定位l业态定位业态定位l运营理念运营理念39项目定位项目定位 定位条件定位条件 项目定位项目定位项目定位项目定位商家访谈结果：不适合传统商业商家访谈结果：不适合传统商业业态，可以做专业市场业态。业态，可以做专业市场业态。成熟市场验证：火车站周边除酒成熟市场验证：火车站周边除酒店、写字楼外，适合市场类商店、写字楼外，适合市场类商业发展。业发展。地下负一层商业，自然人流地下负一层商业，自然人流有限，不能做餐饮类商业，有限，不能做餐饮类商业，只能做目的性商业。只能做目的性商业。区域核心位置，交通便区域核心位置，交通便捷现有及未来商业规划捷现有及未来商业规划巨大，人口较少，竞争巨大，人口较少，竞争激烈，需寻求市场空缺激烈，需寻求市场空缺类商业模式类商业模式。做区域性商业体，避免同类做区域性商业体，避免同类化商业竞争，定位目的性化商业竞争，定位目的性商业业态，吸引区域外消商业业态，吸引区域外消费人群。费人群。40捷美集团致力于把本项目打造成主题类商业市场捷美集团致力于把本项目打造成主题类商业市场项目定位项目定位 功能定位功能定位诠释：诠释：网络实体店网络实体店：以网络为宣传平台，以实体建筑为空间载体，将网络线上交流与实体店线下交流相结合的一种新型店铺。网络实体店商城：网络实体店商城：由于市场和商业聚集效应的需要，许多零散的网络实体店又聚集在一起，形成具有一定规模的商城。乐淘淘网络实体购物广场乐淘淘网络实体购物广场-平江新城平江新城 主题商贸广场主题商贸广场41项目定位项目定位 定位诠释定位诠释网店实体化是未来发展的趋势网店实体化是未来发展的趋势网店实体化是未来发展的趋势网店实体化是未来发展的趋势 近年来，电子商务的购物市场越来越活跃，国内的多家购物平台也做得越来越出色了，例如淘宝网，拍拍网等，这些出色的网站带动起了无数个人网店的诞生。但是现在有很多网店在经营一段时间后依然会选择开设实体店，原因如下：从消费者消费心理、消费行为方面的原因：从消费者消费心理、消费行为方面的原因：传统消费观念强，追求商品观感和触感；传统消费观念强，追求商品观感和触感；购物行为趋于理性化：从原来追求价格低廉，到追求商品品质感，性价比；购物行为趋于理性化：从原来追求价格低廉，到追求商品品质感，性价比；目标客群喜好：尤其女性客群，喜好逛街的购物氛围；目标客群喜好：尤其女性客群，喜好逛街的购物氛围；商品实物与网络照片存在差异、缺少售后服务、交易缺乏保障、退换货不便等商品实物与网络照片存在差异、缺少售后服务、交易缺乏保障、退换货不便等从经营者开店需求方面的原因：从经营者开店需求方面的原因：店主经营网络商铺的技术不熟练：受到网络技术、美术美工、网店店主经营网络商铺的技术不熟练：受到网络技术、美术美工、网店“装修装修”等操作不熟练影响等操作不熟练影响店主不重视网店的经营：只顾网上开店，不顾店铺宣传推广及促销活动；店主不重视网店的经营：只顾网上开店，不顾店铺宣传推广及促销活动；42项目定位项目定位 定位诠释定位诠释淘淘巷淘淘巷- -国内首家网络实体街区公司国内首家网络实体街区公司2005年创立以来，淘淘巷以其独特的经营模式，集聚了南京近千家特色商铺，业态品种丰富，已成为南京年轻时尚“淘一族”的必到之处。随后，西祠街区、淘淘乐、新时代淘宝吧、淘淘巷二期，中山城中城)、E 购街区、淘淘巷（郑州）等网络实体购物街区陆续开业。43核心客户核心客户核心客户核心客户平江新城、古城区客群平江新城、古城区客群 60%-70%60%-70%补充客户补充客户以火车为进货渠道的商旅、苏州其他区域客群以火车为进货渠道的商旅、苏州其他区域客群 20%-25%20%-25%机会客户机会客户旅客旅客 5%-10%5%-10%项目定位项目定位 客户群定位客户群定位44项目定位项目定位 业态定位业态定位美国、中国网购购物市场各商品品类市场份额美国、中国网购购物市场各商品品类市场份额美国、中国网购购物市场各商品品类市场份额美国、中国网购购物市场各商品品类市场份额中国中国中国中国美国美国美国美国与美国市场不同，中国电子商务市场主要以服装、与美国市场不同，中国电子商务市场主要以服装、3C3C数码、鞋帽箱包等为主要消费市场，占据主要数码、鞋帽箱包等为主要消费市场，占据主要消费份额。消费份额。45苏州特色食品专卖店苏州特色食品专卖店旅行社、人力资源等信息服旅行社、人力资源等信息服务平台务平台家电通讯厅家电通讯厅苏苏州州工工艺艺品品厅厅服服饰饰鞋鞋包包厅厅电电脑脑数数码码厅厅 电电脑脑数数码码厅厅童童 装装图书音像图书音像厅厅居家居家生活厅生活厅 居家居家生活生活厅厅服饰服饰鞋包厅鞋包厅化妆化妆护肤护肤项目定位项目定位 业态定位业态定位 玉器珍珠玉器珍珠丝绸服饰丝绸服饰灯扇工艺灯扇工艺电脑配件电脑配件数码配件数码配件办公设备办公设备 男女服饰男女服饰户外装备户外装备时尚鞋包时尚鞋包 床枕家纺床枕家纺厨具酒具厨具酒具清洁用品清洁用品46项目定位项目定位 业态定位业态定位商铺划分说明：商铺划分说明：商铺划分说明：商铺划分说明：主力铺位建筑面积约88,净面积33；预计整个项目吸纳170家商家。47项目定位项目定位 运营理念运营理念线上线下共同双赢：线上线下共同双赢： 线上以网络宣传、在线沟通为主要推广途径； 线下以现场交易为主要销售方式线上线下共同交易：线上线下共同交易： 线上通过支付宝实现交易； 线下在街区面对面直接交易。统一物流统一管理：统一物流统一管理： 街区为店家指定统一物流商，为店家提供便利和保障； 街区特设客户投诉服务中心，增强消费者信心。集中宣传规模效应集中宣传规模效应 街区在各大论坛、微薄等以整体形象进行宣传，扩大街区的知名度，吸引客 流积攒人气； 在网络开设“苏州乐淘淘”专版，店家除了通过自己的网络店铺，还可在街区的专版进行宣传推广。48一一项目认知项目认知二二定位思考定位思考三三项目定位项目定位四四招商推广招商推广五五商务条件商务条件招商推广招商推广 子目录子目录招商推广招商推广招商推广招商推广l形象包装形象包装l媒体策略媒体策略l招商策略招商策略l推广节奏推广节奏49精神堡垒精神堡垒文化广场文化广场景观景观招商推广招商推广 形象包装形象包装50户外形象树户外形象树立立大众媒体造大众媒体造势势小众媒体宣小众媒体宣传传双线宣传双线宣传立体式轰炸立体式轰炸实现项目招商及推广实现项目招商及推广地段价值地段价值消费创业价消费创业价值值户外进行多点拦截与形象包装两种组合电视、报纸、网络等硬广投放，配合软文炒作短信频繁发放、周边小区、公共场所植入性广告线上活动推广宣传，下线网络推广，口碑营销平江新城，火车站北，城市发展趋势电商消费真实体验，小投入大回报的超值创业招商推广招商推广 媒体策略媒体策略51站前电商体验馆招商推广招商推广 媒体策略媒体策略52招商策略招商策略招商推广招商推广 招商策略招商策略通过线上户外、软文、网络等大面积推广，通过线下通过线上户外、软文、网络等大面积推广，通过线下老客户带新客户、大客户带小客户老客户带新客户、大客户带小客户等口碑传播，配合行等口碑传播，配合行之有效的招商优惠政策和运营管理，实现招商运营。之有效的招商优惠政策和运营管理，实现招商运营。53项目运营期招商启动期项目装修期招商推广招商推广 推广节奏推广节奏铺位装修包装设计、装修、二次消防报批及改造等内部包装内部景观设计及制作、指示引导牌设计制作等外部包装外部景观设计及制作、外部人流引导指示牌设计制作等商家访谈落实业态定位、针对各业态进行、商家访谈等招商政策招商政策制定、业态业种定位、招商工作开展等媒体推广推广媒介确定、媒体平面设计、推广计划制定等商家入驻招商合同制定、装修监督、招商合同签定等媒体推广开业前媒体宣传推广、平面设计制作、媒介确定及推广等开业运营开业庆典活动筹备及实施、开业优惠活动制定、各商家开业优惠活动确定等运营管理定期优惠活动制定、业态业种调整、人流规划完善等时间：6个月时间：6个月时间：3个月54一一项目认知项目认知二二定位思考定位思考三三项目定位项目定位四四招商推广招商推广五五商务条件商务条件商务条件商务条件 子目录子目录商务条件商务条件商务条件商务条件l合作条件合作条件l招租测算招租测算l我司利润我司利润率率55项目项目区位区位租金（元租金（元 月）月）万达地下步行街100万达地面配套商业100-150新天地家园沿街一楼60-90苏锦新村沿街一楼60-80港龙平均120（自身为确定，根据其售价，按5%年回报率计算）好百年平均60-90（自身为确定，根据其定位成专业婚纱摄影市场、且全部自持，有前期培育市场的意图，推断其租金）本案负一层，净面积租金本案负一层，净面积租金75-128元/月按照负一层租金为按照负一层租金为一层租金的一层租金的100%100%换算换算周边项目一层，毛面积租金周边项目一层，毛面积租金60-90元/月周边项目一层，周边项目一层，净面积租金净面积租金75-128元/月按得房率按得房率70%-80%70%-80%换算换算本案负一层，毛面积租金本案负一层，毛面积租金30-4530-4530-4530-45元元元元/ / / / / / /月月月月按得房率按得房率38%38%换算换算故：本案开业后，对外招商租金按毛面积租金计算为故：本案开业后，对外招商租金按毛面积租金计算为故：本案开业后，对外招商租金按毛面积租金计算为故：本案开业后，对外招商租金按毛面积租金计算为30-4530-4530-4530-45元元元元/ / / / / / /月。月。月。月。商务条件商务条件 招租测算招租测算56预祝项目圆满成功！预祝项目圆满成功！