房 地 产 法第二章 房地产所有权 第二章 房地产所有权 第一节 物权和所有权的基本概念第二节 房地产所有权的类型第三节 土地所有权第四节 房地产所有权的限制BACK一、物权的概念及其特征二、物权的类型三、所有权的概念及其特征四、所有权的权能五、所有权与产权六、房地产产权的法律保护 BACK第一节 物权和所有权的基本概念第二节 房地产所有权的类型一、国家所有权二、劳动群众集体组织所有权三、平等主体的自然人、法人的所有权 BACK 第三节 土地所有权一、国家土地所有权 二、农民集体土地所有权 三、对国家土地所有权的法理分析 BACK 第四节 房地产所有权的限制一、其他物权对房地产所有权的限制二、相邻关系对房地产所有权的限制三、国家对房地产所有权的限制BACK一、物权的概念及其特征 物权是特定社会人与人之间对物的支配关系在法律上的表现。一般认为，“物权是直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利”。与物权对应的另一种财产权就是债权，即债权人要求债务人为一定行为或者不为一定行为的权利。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。传统的民法理论认为，物权和债权是民事法律关系中两项基本的财产权利。BACK谁拥有黑土地？约翰是土地的所有权人约翰是土地的所有权人BACK约翰的遗嘱中把一半土地约翰的遗嘱中把一半土地留给其妻子，然后转给儿子亨利留给其妻子，然后转给儿子亨利土地的土地的1/4留给母校留给母校并信托给并信托给C管理管理土地的土地的1/4由由D和和E共同享有共同享有约翰去世时把一半约翰去世时把一半土地价值抵押给土地价值抵押给A在抵押之前约翰把在抵押之前约翰把一部分土地租赁给一部分土地租赁给B租期租期5年年相邻的相邻的F一直取道约翰的一直取道约翰的土地上高速公路土地上高速公路政府将约翰的土地规划为政府将约翰的土地规划为居住区而征用居住区而征用三、所有权的概念及其特征 所有权是物权中的一个重要概念。所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。换句话说，所有权是所有人在法律限制的范围内对物的全面的支配权。所有权除了具有物权的一般特性外，还有其自身的一些特征。 1所有权的完整性 2所有权的永久性 3所有权的社会性 BACK四、所有权的权能 1占有。占有是权利主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。 2使用。使用是指民事主体按照财产的性能对其加以利用，以满足生产或生活的某种需要。 3收益。收益是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益。 4处分。处分就是所有人对财产事实上的处分和法律上的处分，处分会导致所有权的绝对或相对消灭。BACK六、房地产产权的法律保护 1请求确认房地产产权 2请求排除妨碍 3请求恢复原状 4请求返还原房地产 5请求赔偿损失 BACK一、国家土地所有权 （一）国家土地所有权的概念（二）国家土地所有权的取得（三）国家土地所有权的范围BACK二、农民集体土地所有权 （一）集体土地所有权的形成（二）集体土地所有权的确定原则 BACK 问题讨论：有学者提出我国土地公有制的两种形式，即土地全民所有和土地集体所有并不是民法意义上的所有权，而仅仅是一种制度意义上的所有权。理由是作为土地公有制的特征而言，集体土地的最终权利主体也具有全民性；再者这两种所有权并不能按照民事法律制度自由地在民事主体之间转让和交易，即使在国家与集体这两个主体之间也不能进行土地所有权的转移；另外两种权利的差异性及对集体土地所有权的限制都已超出了民法的规定。BACK二、相邻关系对房地产所有权的限制 所有权人可以随意地处分其财产的自由是法律的基本出发点，但是，法律又必须对整个社会的调控，即不仅要保障所有权人的权利，又要强调所有权人对社会公共利益的义务。相邻关系基于不动产所有权而发生，因此，不动产所有权的行使也不是无限制的，在不损害第三人利益的范围内，对所有权的法律限制在民法中同样是重要的。相邻关系的法律实质是一种私法上的排除权和容忍义务。所有权人必须容忍飞机飞越其不动产的上空；所有权人也无权禁止具有一定深度的钻探作业和摄取地下水。BACK三、国家对房地产所有权的限制 所有权人可以随意地处分其财产的自由是法律的基本出发点，但是，法律又必须对整个社会的调控，即不仅要保障所有权人的权利，又要强调所有权人对社会公共利益的义务。所有权人承担的社会责任，不仅是不妨碍他人行使法律赋予的权利，而且受到来自于国家对其权利的一定限制。也就是说，国家在一定的条件下可以对房地产所有权人的财产进行征收或征用。BACK二、物权的类型1、所有权2、用益物权（1）地役权（2）地上权（3）永佃权3、担保物权（1）质押权（2）抵押权举例说明BACK地役权 地役权人是利用他人的土地而方便自己土地使用的权利。这是相毗连的土地所形成的便利，其包括通行、截水、排水，也指精神、美观、感情等方面的利益，如噪音、通风、采光、眺望等。地役权设定的基本原则是：需役地或供役地所有人变动时，不影响地役权的存在；供役地所供的便利，应为需役地可以直接利用的便利；地役权有“永久权”，临时存在的权利不得视为地役权；地役权与所有权发生冲突时，所有权让位于地役权。BACK地上权 地上权人是在他人土地上有建筑物，或其他定着物而使用其土地的权利。这种权利不仅是指土地上，也包括上空，如建高架道路，或地下，如建地下街。在他人土地上的植林的，也是地上权之列。土地所有权人除有权要求地上权人按期交付租金外，在地上权存续期间已基本丧失所有权的大部分权能。BACK永佃权 永佃权人是支付佃租永久在他人土地上耕作或畜牧的权利。这是以耕作为目的的培植农作物等。永佃权又称为永租权或永借权。永佃人的权利和所有人的权利几乎重叠，是物权中除所有权外，权利范围和效力最大的，如有长期或永久使用、收益的权利，并在不减损标的物的价值下改良标的物或变更其用途；永佃权人有转移其权利于其继承人的权利，其继承人有永业权，除非依法定事由收回。这种形态的用益物权实际上已经名存实亡。 BACK抵押权抵押权是债权人对于债务人或第三人提供的担保物享有物权。抵押人不转移抵押物的占有，债务人不能清偿到期债务时，债权人有权变卖抵押物优先受偿。它弥补了质权制度中同一物不得供多数人担保、须转移质物的占有的不足。BACK