上海房地产市场发展研究前 言2005年，随着国家前一阶段经济社会发展的步伐接近尾声和新一轮发展思路的逐步转换，上海房地产市场进入了一个重大的调整期和新一轮发展的转折期。伴随着宏观调控各项措施的深入贯彻执行，短短半年时间之内，房地产市场从年初的暴热迅即降温，首先是成交量直线下滑，紧接着成交价格也在徘徊中最终理智的选择了降价求售。但，量跌价降的出现，并没有给市场一个明显的底线，上海房地产市场究竟将何去何从？包括政府、企业、消费者和理论界等等在内的市场各方都陷入了迷茫。因此，如何在新形势下逐步走出宏观调控的阴影，寻求房地产发展的新空间，从而确保房地产业的平稳较快持续发展？这就成了摆在上海市房地产实践界和理论界面前的一个重大课题。作为国内首家非盈利性民营房地产研究机构，上海易居房地产研究院深感有责任和义务为市场各方指明出路，为此，在院长张永岳教授的主持下，以上海易居房地产研究院的研究团队为主，整合了社会各界研究力量，进行了上海房地产发展研究（2005）的课题研究。本课题报告分为五个部分：绪论部分，系统的分析了十六届五中全会以来上海房地产所面临的新的发展环境和机遇，并对行业在未来一定时期内的功能定位予以阐述；第一部分，回顾了上海房地产市场2005年以来的重大事件，并对其前因后果进行深入浅出的剖析；第二部分，对2005年上海房地产市场的表现及其特征进行综合分析；第三部分，从整体经济社会发展及行业发展角度出发，深度挖掘目前上海房地产市场所存在的问题及原因；第四部分，针对目前上海房地产市场所必须认清的若干问题和面临的几层关系，疏清市场长远发展的战略思路；第五部分，对中短期市场做出专业预判，并针对目前上海房地产市场所存问题，从不同的角度出发，提出具体的对策建议。本课题的研究过程中，我们坚持严谨、客观的研究精神，坚持定性分析与定量分析相结合的研究方法，对报告中的各种观点和论点给予反复推敲、探讨，力求能够完整反映我们对市场的研判。但由于研究者的自身能级所限，相信还有不少需要进一步深化和提审的地方。本课题在研究过程中得到了各方面的支持，课题组全体成员在此一并向曾给予支持的有关领导、专家及业内同仁表示衷心的感谢！课题组期望本课题的研究成果能为上海房地产业的发展提供参考，并对上海房地产业的健康发展起到积极的推动作用。目 录前 言3第一部分 2005年上海房地产市场发展背景及重大事件回顾5一、2005年上海房地产市场发展背景51政府管理思路之变52国民经济状况之变7二、2005年上海房地产市场重大事件101、宏观方面102、行业方面11第二部分 2005年上海房地产市场形势分析15一、2005年上海房地产市场进入重大转型期15二、2005年上海房地产市场特征分析151、远郊区域土地供应加快，市场化调控手段凸显152、供求双方心理较量激烈，市场由卖方向买方倾斜163、受市场形势驱使，住宅供应量先抑后扬174、交易行情转冷，成交量大幅萎缩185、成交价格进入下降通道，降价由结构性原因向实质性下跌演变196、商办市场仍处在发展期，受宏观调控影响相对较小207、二手房市场反应迅即，短期炒作转向长期投资20第三部分 当前上海房地产市场存在的主要问题分析22一、过度重视房地产商品属性221、投资增长偏快222、房价上涨过快233、市场投资需求偏大23二、发展占用大量资源241、占用大量土地242、加剧能源、资源高消耗及消费243、对资金的占用具有长期性25三、经营模式较为粗放251、过于追求规模化扩张，忽视建筑质量252、融资模式较为单一26四、宏观调控与市场运行不协调271、两个一千万供应与市场有效需求脱钩272、过度抑制投资行为降低市场活性27第四部分 上海房地产与行业发展的战略思考29一、统一三方面的认识291、坚持对房地产市场形势的基本估计不动摇292、坚持房地产的国民经济支柱地位不动摇293、坚持房地产业持续健康发展的目标不动摇30二、平衡四个方面的关系301、正确处理经济发展和社会发展的关系302、正确处理房地产行业建设与整体经济发展的关系313、正确处理房地产规模扩张与内涵提升的关系314、正确处理市场机制和宏观调控的关系31第五部分 上海房地产市场未来发展趋势与对策建议33一、上海房地产市场未来发展趋势331、房地产仍将作为国民经济的支柱产业，保持平稳健康发展332、住房保障范围将进一步扩大333、产业技术升级，内涵得到进一步提升344、宏观调控仍将延续345、房地产投资逐步放缓346、成交量平稳释放，价格进一步回落35二、上海房地产市场发展的对策建议351、继续加强土地市场管理，调整供应结构362、控制房地产投资增长，紧缩地根银根373、促进自住性消费需求，稳定房地产价格体系374、增强行业社会责任感，加强行规行纪建设39第一部分 2005年上海房地产市场发展背景及重大事件回顾2005年的上海房地产市场是一个“宏观调控年”，在沿承近年来的调控思路的基础上，2005年更是深入贯彻了中央调控精神，短短数月间宏观调控的手段和措施的频度和力度得到不断强化，上海房地产市场随之应声而跌。当然，“冰冻三尺非一日之寒”，2005年上海房地产市场发生巨变还是有其深刻的背景。一、2005年上海房地产市场发展背景1政府管理思路之变（1） 中央：从“非均衡”向“均衡”发展战略转变2005年上海房地产市场之所以会成为“宏观调控年“的一个重大背景是中央政府对整个国民经济管理思路上的变化。这种变化从经济学角度，用一句话来概括就是“从过去的非均衡发展战略，向均衡发展战略转变”。改革开放之初，我国的经济发展走的是一条“非均衡发展”的道路。80年代初，邓小平提出“允许一部分人先富起来”、“沿海地区可以走得快一点”、“经济特区建设”等，均属于“非均衡发展”的战略的体现。这种“非均衡发展”战略对于打破传统的计划经济和平均主义，引入市场经济和搞活国民经济起到了非常积极的作用，也使得一部分有条件的地区、有条件的人率先实现跨越式发展，并带动了周围的地区和人群，形成“以点带面”的局面。但是，进入新世纪，随着社会经济形势的变化，部分社会学家、经济学家提出“中国经济何去何从”的问题，提出要警惕“拉美现象”的发生。所谓“拉美现象”，即一部分拉美国家在经济发展过程中，由于在社会经济结构关系方面的问题未能妥善解决，形成了社会两极的明显对立，一边是掌握社会主要资源的富人，一边是占社会大多数的穷人，一旦出现突发性问题，就容易造成社会动荡。在这样的背景下，中央政府提出了“科学发展观”、“建设和谐社会”、“加强党的执政能力”等，以进一步促进我国经济社会全面、协调、持续的发展。正是这样一种发展观的变化催生了本轮宏观调控。而房地产业作为在国民经济中日益占据重要地位的支柱型产业，本轮宏观调控在房地产业的发展过程中也必然应该得到体现。（2） 上海：从追求经济增长向关注社会和谐转变十多年来，房地产业在上海蓬勃发展，在整个上海经济总量中所占的比重日趋加大。90年代初期，房地产业在GDP中所占的比重约为2，到了2004年，这一比例已经上升到8.4，而房地产及其相关产业占GDP的比重更是达到19.5。可见，房地产行业对推动上海经济的发展起到重要的作用。虽然房地产业为推动上海地方经济增长做出了重要贡献，但是近年来产业自身在过程中，也出现了一些问题。问题之一是随着房地产业在国民经济中所占的比重日益加大，出现了经济结构的过于“房地产化”，一旦房地产市场出现波动，房地产业进入调整期，可能会对国民经济产生全盘性的重大影响；问题之二是房地产业的高速发展造成房地产市场价格短期内的快速上涨，房价的涨速远超出居民的承受能力及收入增长的速度，广大中低收入阶层的居住保障问题难以得到落实，由此可能引发社会安定问题。这与中央提出的“建设和谐社会”的目标是相左的。基于以上两方面的问题，上海市政府以党中央“建设和谐社会”指导思想为出发点，开始调整发展战略。未来上海的发展战略，将从过去的单一注重经济发展，开始向经济有序发展与社会安定建设并重转型。2国民经济状况之变（1） 国民经济自身发展状况发生变化1999年以来，我国经济继续保持着良好的发展势头，创造了举世瞩目的成就。但与此同时，经济运行中的突出矛盾进一步显现，集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，特别是钢铁、电解铝、水泥行业过度投资和低水平扩张现象严重。图1：全国固定资产投资总额及增长幅度走势图数据来源：国家统计局图1显示，我国全社会固定资产投资总额在2003年开始提速，03年投资额同比增长了28%左右，比2002年的增幅提高了10个百分点。2004年尽管受宏观调控的影响，但增幅依然达到26%左右。从2003年起，我国出现了投资过热的现象，这其中，集中体现在钢铁、水泥、电解铝和房地产等行业的投资增长速度过快。投资过热对国民经济造成了较大的负面影响：投资过热导致全国能源及运输行业供应不足，全国各地又出现了“拉闸限电”、运输瓶颈等多年未见的现象。投资过热带来的旺盛需求也拉高原材料、能源的价格，钢铁、煤炭、石油、电解铝和水泥等产品价格出现了快速攀升，并由此加大了全国通货膨胀的压力，这对全国经济持续稳定发展极为不利。固定资产过度投资对金融系统的稳定也造成了不利影响。我国的固定资产投资资金大部分来自于银行信贷资金，过度投资带来产能的过剩并导致投资项目失败，极有可能增加银行系统的坏帐风险。通过对国家宏观调控政策仔细分析，可以看出这一次固定资产投资过热与90年初期的经济全面过热不同，本次属于局部过热，主要体现在房地产、钢铁、电解铝和水泥等几个行业中。其中房地产更是首当其冲。（2） 房地产业与国民经济关系发生变化近几年来，房地产行业在高速发展的同时，“投资过热”的势头开始出现。统计数据显示，自1999年起，全国房地产投资额呈现连年递增的走势，特别是在2003、2004年，投资开发额的年增长幅度达到了30%左右，远远高于当年GDP增长率及其他行业的增长速度（见图2）。房地产投资过热不仅给宏观经济造成如前所述的负面影响，而且由于房地产业具有较强的行业关联度，其投资过热带来的对钢铁、水泥和电解铝等原材料的旺盛需求，将进一步导致了这几个行业投资需求的高涨。图2：历年全国房地产投资额变动情况数据来源：国家统计局从时间顺序上看，在2003年2005年的三年时间里，上海房地产市场发展分为几个阶段，矛盾重点各不相同。2003年房地产行业出现投资过热的苗头，但幅度尚在可控范围内；2004年投资过热的现象大幅升温；2004年底到2005年初，房地产市场过热的矛盾集中爆发。针对这些不同的特征，政府宏观调控的侧重点也各不相同。二、2005年上海房地产市场重大事件1、宏观方面n “两会”：构建和谐社会，重视房地产社会属性3月，第十届人大三次会议和第十届政协三次会议举行，“和谐社会”成为主导中国发展方向的新关键词，这表明了广大人民群众合法权益得到了最大关注，公正、公平、合理、有序的社会体系和以责任、诚信、宽厚、仁慈为核心的价值体系正逐步得到完善和发展。而2004年以来高速发展的房地产业已经违背了构建和谐社会的主旨：过快增长的房价超出普通居民收入的增长速度及承受能力，广大中低收入阶层的居住保障问题难以得到保障，由此引发的社会舆论与社会安定问题日愈严重。在这样的背景下，切实稳定住房价格进入了政府议程，相关政策相继出