赤壁市陆水湖生态养老院项目可行性报告赤壁市陆水湖生态养老院项目可行性报告LOGO项目名称项目名称：陆水湖生态养老院开发项目项目性质：项目性质：利用所属区域内的自然环境资源，有计划分阶段地进行投资、建设及运营养老设施，为老年人提供生活和护理照料的养老机构。项目功能：项目功能：集老年人休养、娱乐、医疗、保健、康复于一体的现代化社会养老服务。建设目标：建设目标：始终坚持以“老人为本”的服务宗旨，以“奉若父母，情同亲生”为服务理念，依靠一流设施和一流服务，让入住这里的老年人在生活、身体健康上真正体会到：老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、真正成为老年人的“福地”。 项目选址：位于赤壁市陆水湖风景区湖畔项目选址：位于赤壁市陆水湖风景区湖畔第一章第一章 项目概况项目概况LOGOLOGO总规划设计分为两个部分总规划设计分为两个部分一期工程一期工程：生态养老院基础建设与配套设施建设二期工程二期工程：生态老年人公寓LOGO 社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下，发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利化需要社会力量多渠道、多层次参与社会事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。社会办福利机构的出现和发展改变了传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，有利于缓解政府财力不足同社会日益增长的老年福利服务巨大需求之间的突出矛盾，推动社会福利化进程，并极大的促进了以老居家养老为基础、以社会为依托、以社会福利机构集中养老为补充的社会福利服务体系的建设和完善。 我国人口老龄化具有数量大、增长快、“未富先老”的特点，家庭结构日趋小型化，独生子女家长进入老龄期，传统养老功能弱化，“空巢老人”高龄和生活不能自理老人不断增多，这些社会现象的出现要求使提供社会照料服务的需求日益加大，同时我国老年福利设施也存在数量少、功能单一远不能满足广大老年人需求的实际情况，企业从社会责任的角度出发，遵循“百善孝为先”的古训，为解决“人口老龄化日趋严峻、养老服务供求矛盾日益加大”的社会问题，而以科学发展观为指导，以构建和谐社会为目标，以应对人口老龄化为己任，借鉴国内外先进经验，投资养老服务事业、创新养服务方式、丰富养老服务内容、提高养老服务水平，开创生态养老服务事业型模式，使城市经济发展和社会文明的成果尽早惠及老年人群。 本项目定位养老事业中高端市场，倾力将本项目打造为鄂南地区，甚至整个湖北省范围内功能最全、服务最优、环境最好、特色最鲜明的社会福利机构。建成后，将立足鄂南地区、面向鄂湘赣等周边3小时经济圈，积极开拓市场、推动和发展养老事业，满足日益增长的社会需求。二二 项目建设背景项目建设背景LOGO三三 鄂南地区养老服务事业发展现状鄂南地区养老服务事业发展现状咸宁市第六次人口普查结果（截至2010年11月1日零时）常住人口2010年11月1日零时，全市常住人口为2462583人。家庭户人口全市常住人口共有家庭户693808户，家庭户人口为2336658人，平均每个家庭户的人口为3.37人，比2000年第五次全国人口普查的3.76人减少了0.39人。年龄构成0-14岁的人口为434855人，占总人口的17.66%15-64岁的人口为1840118人，占总人口的74.72%65岁及以上的人口为187610人，占总人口的7.62%同2000年第五次全国人口普查相比0-14岁人口的比重下降了9.1个百分点15-64岁人口的比重上升了6.82个百分点65岁及以上人口的比重上升了2.28个百分点人口的分布地 区 人口数（人）咸安区512517嘉鱼县319196通城县380758崇阳县410623通山县361079赤壁市478410LOGO武汉武汉市市养老机构养老机构统计（总共统计（总共164家家）江岸区20家、武昌区20家、江汉区17家、硚口区21家、汉阳区23家、青山区15家洪山区9家、东西湖区3家、汉南区4家、蔡甸区3家、江夏区3家、黄陂区2家、新洲区20家其中其中128家为民办服务机构（占武汉市整体的家为民办服务机构（占武汉市整体的78%）按国际通用标准，60岁以上人口比重超过10%或者65岁以上人口比重达到7%以上，社会人口年龄结构进入老年型。武汉市已于1996年进入老龄化社会。2010年武汉政府工作报告中数据显示，截止2009年12月底，武汉市60岁以上老年人口122万人，占全市人口的14.59%。相比2008年增长了6.12%咸宁地区养老机构统计（总共咸宁地区养老机构统计（总共33加）：加）：均为公办机构均为公办机构咸宁区4家、赤壁市9家、嘉鱼县7家、通山县1家、崇阳县3家、通城县9家LOGO武汉市养老服务机构分布图（来源于google地图）LOGO四四 市场定位市场定位养老群体一般可按三种划分第一种是身体不好，自理苦难，子女照顾不周的老人第一种是身体不好，自理苦难，子女照顾不周的老人。第二种是五保户孤寡老人第二种是五保户孤寡老人。第三种是经济条件好，希望到养老院享受优雅生活的老人第三种是经济条件好，希望到养老院享受优雅生活的老人。 近年来政府加大了公立养老院的建设力度，但其建设标准、配套服务却只能满足前面两种养老群体的需求，针对高端养老群体还没有出现适合的养老服务机构，这部分群体则具有较高的品位需求。 本项目选址在陆水湖风景区，与赤壁市各大旅游区、休闲度假相互补充，相得益彰，在喧闹的都市中幽静宜人，是老年人颐养天年的神仙境地。故此本项目可以为第三种老年人群为主要服务对象。LOGO 本项目选址在赤壁市山清水秀、岛屿棋布的陆水湖风景区旁，距离市区仅3公里，交通便利，风景秀丽，山水显影，气候宜人，享受纯大自然氧吧。赤壁市是南北交通要冲，省际交流窗口，平原山区纽带。扼潇湘咽喉，控江夏通衢，素称“湖北南大门”。距武汉112公里，距岳阳90公里。京广铁路复线、武广客运专线、武广深高铁穿城而过，107国道和京珠高速公路纵贯全境。陆水河通江达海，万里长江依境而过。 场址选择科学合理，虽然离市区有一段距离，但却获得了优越的自然条件，与陆水湖风景区、水浒城、影视基地、千岛湖水上娱乐交相呼应，有效组合，待一、二期工程建成之后再将度假、旅游、养老服务进行资源整合，通过整体包装宣传，则此片区必定成为咸宁地区乃至湖北省旅游版图上的一颗闪耀之星，从而取得不可估量的社会经济效益。五五 建建设场设场址址选择选择LOGOLOGO六、民办养老院优惠政策六、民办养老院优惠政策2000年国务院办公厅转发民政部等年国务院办公厅转发民政部等11部委关于加快实现社会福利社会化的意见部委关于加快实现社会福利社会化的意见（国办发（国办发200019 号）中规定号）中规定民办企业民办企业与政府办社会福利机构一样享受同等待遇与政府办社会福利机构一样享受同等待遇优惠政策如下：1、各地要将社会福利服务机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入国民经济和社会发展计划，要在基本建设规划中统筹安排社会福利设施建设，社会福利事业经费纳入各级财政预算。 2、按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。 3、金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。 4、对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。 LOGO七七 盈利模式分析盈利模式分析 获取利润是企业追求的目的和动因，养老服务机构也不例外，但是必须合理、合法。养老院的投资者必须认识到养老服务业是一个慈善性的行业，是一个微利行业，不可能在这个行业中获得暴利。投资者进入养老服务业时，要有充分的思想准备，保持一份爱心和耐心。 部分养老机构由于受场地、资金、人才的限制，无法扩大规模，只有改革养老管理体制，整合养老资源，整合养老服务队，经受关、停、并、转所带来的阵痛，重振旗鼓，为服务业的明天做出一些努力和牺牲。从各种产业发展的历程来看，一个产业的形成和发展都离不开规模经营的带动和影响。只有在规模经营的榜样作用下，形成财富效应，投资者才会有追逐利润的冲动，推动产业或行业的发展。其实，中国养老服务业也必然会经历这样一个过程，因此国家、政应该支持和鼓励规模经营，创造条件促使部分养老企业朝这个方向发展。就养老服务机构而言，也要增强品牌意识，树立良好的企业形象，积极筹措资金扩大再生产，走规模经营、品牌经营的道路，不断提升养老企业的公信力和美誉度，成为有势力、有信用的大型养老企业。 翻开国内外百强、千强大企业的发展史，不难发现它们的共同之处，它们大都是通过资本运作，证券交易所上市融资后发展起来的。它们大都是在具有一定规模和品牌效应后，发展连锁经营，占领了行业的至高点，成为行业龙头企业，甚至对国家和地区的经济都有着举足轻重的影响力。虽然目前我国养老企业还没有一家具备上市融资，连锁经营的条件，需要国家、政府应该有规划，引导和培育这样的企业，养老服务机构也应朝这个方向努力。这不仅有利于解决国家、政府投资不足的问题，可以使老年人从中受益安享晚年，养老服务业也可获得有力的推动和发展。LOGO八八 养老院收费方式养老院收费方式分析分析1. 租赁式收费：入住老人按月或按年交纳房租费用2. 产权式收费：老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营.典型机构：北京曜阳、武汉侨亚3. 集资式收费：交纳大量的押金，免费居住一定时间，到期后押金全部返还。典型机构：北京太申祥和山庄4. 押金抵房费：多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。典型机构：北京寿山福海5. 会员式收费：一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。典型机构：上海亲和源LOGO九九 项目运作规划项目运作规划根据目前养老福利事业发展趋势以及国家政府对该事业的扶持下，作出以下运作规划：首先：完成一期工程，打造一个健全的养老服务中心机构。其次：在完善基本配套建设与多元化服务体系之下进行推广，塑造品牌形象。最后：利用本项目地理位置优势，地价优势，整合品牌形象。从事商业化的养老度假基地。采取滚动式综合性开发老年人公寓，休闲养生中心、疗养康复中心。采用出让产权性质，委托我们养老院服务中心，统一经营，统一管理。按照比例给予拥有固定资产的客户群体回报。利用养老院为平台获取房地产开发与统一运营管理之利润因为本项目属于公益事业，陆水湖风景区周边土地性质的特殊性。选址区域的土地问题，需要与政府有关部门协商。至于整体项目规划的土地面积与建筑面积暂无法设定，投资及回报无从分析！谢谢！