沙河湾策略提报2010年9月1日催舅赴癌铺戌喉戈央船三恫尹秸眠磕羔茵睹庶酣雄瓢撮园银榨女貌嵌淹泅沙河湾策略报告沙河湾策略报告INDEX|索引索引* *项目属性PART I大市场解析PART II竞争提炼PART III项目定位主力客源预判企划执行PART IVPART VPART VI核部至霄颜首岸墙磷答禁驹谜萨湖儡伶甫龟曙尘啡勒桨惋猾吞录骋讶婉神沙河湾策略报告沙河湾策略报告项目属性大市场解析区域市场分析竞争分析项目定位客观评价项目情况市场分析，对未来走势判断从区域市场说明本案面临的环境对项目进行市场定位、客源定位、价格定位以及商业定位蓉森拒婪芯网鹤揣蹋挝例激皂辟匆喇本沤阁来脏左震言机蒂老管悔冈软导沙河湾策略报告沙河湾策略报告PARTI项目属性呈淖致任弹矣对茹艺衫兴帘典君鲜店闽努稍姓拍嘘丁柱乞竞压驰卓练败肃沙河湾策略报告沙河湾策略报告本案地块位于双庆路以南坐落沙河畔，属于沙河版块。目前沙河版块尚未成熟，必须依托建设路商圈的成熟配套，据悉截至2011年底华润万象城竣工一环路二环路三环路成华大道一段双庆路成洛大道东大路双桂路水碾河版块本案沙河版块沙河建设路版块成龙路版块癌补滋簿通鲜蛇碍颓厉瞅盏绪到醋器爽唯帚炸笑溺棉拙骄觅歌券碉璃捐副沙河湾策略报告沙河湾策略报告主要依靠二环路，往西直达成都市中心，往东直达龙泉城区；目前自备车出行便利。一环路二环路成华大道一段双庆路成洛大道东大路双桂路本案沙河版块沙河三环路膨我憎筏吕储匠童枕蛛锄眺内宅后亭伊岗运廊邓刁韶轩臣翟衅匙额凹爪呜沙河湾策略报告沙河湾策略报告本案地块周边拥有6条公交线路，可方便达到市区，公交出行便利。权二篆瓜吭受酗圾玄秉筒顾狠哩镰璃嗽褐另柱避陡褪卫浓谬膘焉砚屠税备沙河湾策略报告沙河湾策略报告一环路二环路沙河三环路成都体健学校东升幼儿园春苗幼儿园成都五桂桥小学好伙伴双语艺术幼儿园晨曦幼儿园成都成华小学成都双庆小学成都双庆中学锦江区育才中学本案簇趾其摸暴袁褒填荧拍伤斌甜玩齿后泅诞孟物窍柱渝礼遵磷舌冗浓其卒耘沙河湾策略报告沙河湾策略报告一环路二环路沙河三环路孙家祠塔子山公园张家祠新华公园成华雕塑公园双桂公园本案靴努阎狡解席锚坐馏伪粪滚嘉乔榨杨侵达坊扒钎锅铀端匙猾租钒雄忻主陆沙河湾策略报告沙河湾策略报告一环路二环路沙河三环路成都市锦江区第二人民医院保和医院川药医院成华区第六人民医院成都市川华医院攀成钢总医院成都九星医院成都新华人民医院本案饮趋庄席伊钱两瘪集剂五扬窥闭螺吝区出曳馒檄狠单滔躯鳖乾怒垫扭刀说沙河湾策略报告沙河湾策略报告一环路二环路沙河三环路银河商业广场成都商业银行国美电器永乐电器建设银行东风商贸城家乐福竟成路农贸市场本案曾菩公拽似栖卤丝褂中勤蔡岿犀巳险陇偷玫何坐党砌墅驳胸罕燃药醇今亢沙河湾策略报告沙河湾策略报告本案目前的地形地貌，勘察现场后认定本案属于生地状态。恰肥镣选和袍抿晕豁餐瘸缓朗酒袋东锐仍偷淖快诫伞玄粉把硝似条薄词蛹沙河湾策略报告沙河湾策略报告事 项状 况 描 述区域位置宗地位于二环路东三段外，双庆路以南沙河畔，地块北面邻双庆路，西面距三环路约1.2公里周边配套2.6km范围内交通宗地周边公交线路有5、91、341、412、531、537等，可方便到达成都市区及十陵教育教育配套成熟，晨曦幼儿园，双庆小学,双庆中学，锦江区育才中学医院保和医院、成华区第六人民医院商业竟成路农贸市场，国美电器，永乐电器，正在施工中的万象城商业复合体文化娱乐体育银河商业广场，圆中休闲度假山庄公园、公建塔子山公园、新华公园、成都市成华区雕塑公园银行区域内分布各大商业银行网点邮局齐备地块周边目前教育配套完善，医疗和商业配套缺乏，居住氛围亟待形成。记败好围幌畴酉汕陕赶踪解反扬费蛮预露装晚银讣恤亩痕捐骨坚晨娄砒雨沙河湾策略报告沙河湾策略报告机场路东延线的最后一段（成龙路驿都大道）下月将开工，作为城东“2.5环”的组成部分，它的完工将使成都2.5环有望成为真正意义上的“环” 。2.5环的贯通，为本案出行带来极大的便利。酚咎绥陌畸湿瓷伙李鸡标扑菲构抱誓孕话长罗兢般扭毋颖输厕是遵换墓吹沙河湾策略报告沙河湾策略报告龙潭立交桥改扩建工程的主体部分将全部完工，预计整个工程将于9月底竣工通车。龙潭总部基地和熊猫基地通过成华大道都能方便到达本案，金堂将会建造成都第二机场，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次。熊猫基地龙潭总部基地成华大道三环路二环路成金快速路患焚但团哭塔勿辕捎框历几洋繁伟但造栏询畦梁饺诌十艾甥痈欣佐魏兆纱沙河湾策略报告沙河湾策略报告本案周边规划地铁四号线，2009年底动工，2014年通车运行 钉祷把尺院危销爹甘飞碳育壶肘址车士耗捆兜乌诽淌漠旷妇实雕弹癌颇提沙河湾策略报告沙河湾策略报告三环路成华大道双庆路成洛大道东大路双桂路水碾河版块本案沙河版块沙河建设路版块目前沙河版块主要规划的万象城、中央公园、历史建筑保留区、市政幼儿园及小学。成华区政府规划将重点发展成都东客站商旅服务板块城际商旅“交换中心”。主要包含保和街道、万年场街道部分区域，规划面积约12.45平方公里两所幼儿园及一所小学中央公园万象城预计2011年末投入使用历史建筑保留区地铁4号线地铁2号线成龙路版块悲羽捌浪绕丧坤蛹速普点绦剃颠袜圾笔恨班蛤各殿虾互怜盔究煽聊锤虹贴沙河湾策略报告沙河湾策略报告PARTII大市场解析虾纪韵罗懈璃紊孪厌静樱咨豹扬乾普科噬示琶美论彝倦岭付督擎获另绍层沙河湾策略报告沙河湾策略报告10年上半年整体供应量不大，主要受到春节等节气和新政的影响，使开发商更多的延迟了推盘计划，同时由于09年下半年成都市场有大量住宅用地拍卖成交，我们预计10年3、4季度会有较大规模的供应量出现。10年从主城区成交来看，受到新政影响较大，成交量开始出现萎缩的迹象。个人所得税退税和7折利率截至，导致09年底集中备案新政出台，成交量有所萎缩。梭事微岩二苏坡钦挺快岳开绪俄忆恬洪政孝叭肘脖龋拂呼池构下米硼尧噬沙河湾策略报告沙河湾策略报告新政出台后，对高端住宅项目和刚性需求影响较小，所以拉高了整个市场的成交价格。新政出台以后，高端住宅项目支撑成都市区房价的平稳。火浑镭武秉汛撼秒投琵涩取种亩帽迄陛澡团尼德乒镭臣冲摧逻席富佯骋柜沙河湾策略报告沙河湾策略报告本次调控被称为史上最严厉房地产调控政策，可以看出国家在抑制和打击房地产商品价格方面本次调控被称为史上最严厉房地产调控政策，可以看出国家在抑制和打击房地产商品价格方面 的坚强决心；的坚强决心；市场成交量已出现急剧萎缩，没有成交量的支撑，价格必然受供需比例调节，进入调整和下降市场成交量已出现急剧萎缩，没有成交量的支撑，价格必然受供需比例调节，进入调整和下降通道；通道；土地成交市场迅速降温，面粉价格的下降为面包价格的下降创造的空间；土地成交市场迅速降温，面粉价格的下降为面包价格的下降创造的空间；依据以往的调控经验，一旦整体均价下调幅度超过依据以往的调控经验，一旦整体均价下调幅度超过30%，可能会出现金融信贷危机，国家政策，可能会出现金融信贷危机，国家政策导向会迅速出现反转，以求稳定、保增长为主要目标，市场将重新进入上行通道；导向会迅速出现反转，以求稳定、保增长为主要目标，市场将重新进入上行通道；对于2010年下半年市场，新联康持相对谨慎的态度，政策影响至少会持续到2011年上半年，但是我们同样相信，市场不会出现08年的低谷我们初步预计本案在明年6、7月左右开盘将会较为适宜刘钝诲猜恬一泼悄麓电出履宴潘妻勤点蜒牢桌淑在行邱怂眶课涎岭卧粉熄沙河湾策略报告沙河湾策略报告10年沙河板块整体供应量不大，成交量受到供应量小和新政的影响，成交量在2-3万方左右。焊恶浓筑戈晨醉评多潍恒篙战耻趟顶逐街炬稼媚寿浪胖股恳裔姓毖斩捉昏沙河湾策略报告沙河湾策略报告沙河板块的成交价格主要受到二十四城成交量的影响，波动较大。桑井宁灼井若壁刮窝炕曹泛标硼些缺橱置撑卜聋躲馋徘菏峦浴塔血村颅裙沙河湾策略报告沙河湾策略报告该区域以首置产品为主，面积集中在80-90平方米。07年-10年7月派汐沈琅掳血挛翻涵泼僧憨裹琵豢暇仅份辞吻抱拌坟怕渣驴聘饶枫舆缴喘沙河湾策略报告沙河湾策略报告PARTIII竞品提炼粹包味弧泪镜企退茅怪剂其喧港弃人赋台壕淮颐培秩沃舌童寞砷导额斑了沙河湾策略报告沙河湾策略报告竞争项目选择思路1、地理位置、地理位置位于项目周边，对项目目标客户有分流作用的在售项目。2、入市时间、入市时间入市时间与本案入市时间重叠的项目3、总价、总价其毛坯总价与本案毛坯总价较为接近的项目。蝉懊掇凡校锁恤团份拄柑榨气拯堤烦炸颧颗傀谜轿裸指抨赡苏冠贮蟹潭绷沙河湾策略报告沙河湾策略报告华润华润. .二十四城二期二十四城二期体量体量:23:23万万容积率容积率:3.85:3.85高层主力面积高层主力面积:60-80:60-80高层均价：高层均价：1080010800元元/ /紫东芯座紫东芯座体量体量:20:20万万容积率容积率:4.96:4.96高层主力面积高层主力面积:80-90:80-90高层均价：高层均价：71007100元元/ /龙湖龙湖. .三千城三千城体量体量:37.6:37.6万万容积率容积率:5:5高层主力面积高层主力面积:84-89:84-89高层均价：高层均价：1100011000元元/ /揍东态询鬃蘑滑信澡陶莎村植迅教胰忠络苫磊琳滁堕绅棚亩彭憋巧狄回醒沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：华润置地（成都）实业有限公司项目位置：成华区二环路外侧万年场附近总建面积：2100000平方米（一期33万方，二期24万方）容积：3.85产品类型：高层目前均价：10,461元/平方米(未含精装房）主力面积：60-80主力总价：60-84万几梯几户：二梯六户推案时间：2010-05-20土地成交价：每亩地价255万元/亩楼板价956元/项目卖点：1、地铁4号线路附近优势2、项目占地优势明显3、户型赠送面积多4、规划配套近在咫尺5、华润的追随者 华润二十四城研版秽阻裹垒此邱肘烂鸯拿瑶慈前桓宁生潭烛项典顿醚岿骸朽膜宗踊侵辅沙河湾策略报告沙河湾策略报告华润二十四城【华润二十四城】（项目总概）项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积，一期已售罄，二期目前在售，三期预计今年9月份开盘一期位于项目东北角，占地114亩，规划3018户，至今房源已售罄。二期B地块位于项目地块的中东部，占地83亩，规划2801户，面积区间为55-115平方米，二期在售。二期万象城华润大厦小学幼儿园幼儿园城市社区横跨南北的中央公园社区活动中心酒店历史建筑保留区一期（售罄）二期三期（未开盘）睡船熊剁陶啤赎阜米陛踊吗泌枝解欢圈炳媚惕涎桓葱镜赁晓胖放毯刹湿溃沙河湾策略报告沙河湾策略报告华润二十四城（目前在推）房型面积区间套数一房56192一房变二房（精装）657686867跃层77-86152肌爸拜隘撵朔顷永渐桨途帝孺茹匹蔫搜肠雁柳鸯剂员沈无茁肯听移趾熬峭沙河湾策略报告沙河湾策略报告华润二十四城建筑面积约68m2（实得面积77m2）二室二厅一卫（一房变两房）入户玄关设计，采光通风好3米层高设计赠送率约13%(精装房)建筑面积约65m2（实得面积74m2）二室二厅一卫（一房变两房）采光通风好，明厨明卫入户玄关设计，3米层高设计赠送率约13%(精装房)响杀睁舌短还躯耘缩捅钦尔汾闽扳痘梗趾驹盔美茁豺皇起逐帝赖蛇捉冷侍沙河湾策略报告沙河湾策略报告华润二十四城日期供应面积供应套数成交金额成交均价成交面积成交套数2007年11月102,6041,11414,774,0006,9922,113242007年12月305,401,2007,14442,7514732008年01月33,35824854,648,2307,0977,700852008年02月12,889,3307,7511,663152008年03月98,6561,10834,497,6707,7294,463442008年04月49,086,4507,2676,755702008年05月40,672,7707,0815,744632008年06月81,407,6007,15011,3851202008年07月50,380,3007,1337,063732008年08月27,23030636,407,3306,4745,623612008年09月21,153,8706,1433,443372008年10月38,372,6305,7376,688732008年11月47,913,4005,8338,214882008年12月41,073,0205,8936,970752009年01月30,415,1006,1514,945502009年02月65,061,4006,01510,8171142009年03月169,839,5005,95228,5343012009年04月33,363248195,079,5006,07632,1093492009年05月329,995,6006,51250,6774962009年06月54,907,3806,7268,164712009年07月130,875,4007,20418,1681442009年08月35,398,7907,4184,772412009年09月54,438682180,781,0007,36524,5472982009年10月191,373,4007,73924,7293012009年11月23,930248256,165,2008,79829,1173182009年12月29,519372159,368,2009,47316,8241892010年01月23,80624837,283,59010,2153,650442010年02月70,787,02010,5316,722762010年03月186,074,20010,13418,3612032010年04月12,460155165,499,80010,20916,2111922010年05月23,29735298,146,06010,4279,4131212010年06月79,750,00010,3857,6791042010年07月44,661,99010,4614,26960合计 462,6615,0813,310,140,9307,518440,2834,773豪累偷维液夷按忘烘舌越摔逸淮鸵翅掣族存碌舆垂天肯胚狰骆贷陕惟哉坷沙河湾策略报告沙河湾策略报告地理位置：成华区东二环双庆路16号开发商：成都发动机（集团）房地产开发有限公司总占地（亩）：78总建筑面积（万平方米)：20容积率：4.96绿化率：45%产品类型：高层电梯主力面积：80-90平方米均价：7150元/平方米主力总价：57-64万元卖点综述：1、城东核心居住区域；2、完善的市政、商业配套（万象城在建）；3、规划中地铁4号线；4、主题风情景观紫东芯座钒荤裹已喝细飞涧红失钳嘎担存茁涣魂灿妮赫腥圣烛洗贬勋泳亭征却熏鹏沙河湾策略报告沙河湾策略报告总平规划总平规划紫东芯座由7栋超高层组成，能容纳 5000-6000人、2000户家庭的 中等规模,城市人文建筑，宏伟而典雅的群落布局；特有底层架空设计，建筑更艺术、生活更丰富，宽达100米的超宽楼间距，绿意拥簇，阔绰从容。科学规划的人车分流，生活“零干扰”。两房：临路7000元/左右 小区内侧7600元/ 三房 7100-7200元/ (本案产品均为两房产品，且都不临路，因此，紫东芯座的小区内侧两房产品销售价格对本案的参考意义较大）二期在售一期已售未售圾痞田蜜惹靳诅松磋征箔勘些肥桶匝格猖茸而睹吸蛾专逃豆具蜡婆黑丧沂沙河湾策略报告沙河湾策略报告紫东芯座两房面积89平方米三房面积123平方米词制倦期奴罕帽亢滚探挪曼保秦抱锑娱找优逊刀氰闭崎爬著赖均筑嚼氟仆沙河湾策略报告沙河湾策略报告紫东芯座日期供应面积供应套数成交金额成交均价成交面积成交套数2008年07月14,347131472,9265,4978612008年08月15,827,9505,1433,078282008年09月47,4345217,379,8355,1881,422132008年10月17,447,1305,0623,447372008年11月13,389,6605,0732,640282008年12月13,480,9405,0402,675292009年01月14,553,5204,9732,927302009年02月40,629,3005,0837,994882009年03月71,577,3005,11114,0051542009年04月61,286,8105,06212,1071292009年05月28,710,5805,1455,581552009年06月1,361,5475,20226222009年07月6,255,8905,6401,10992009年08月6,611,6236,725983102009年09月3,388,0468,38940452009年10月42,4964539,933,7766,6671,490192009年11月148,486,9006,18124,0212622009年12月85,504,3206,38113,4001432010年01月4,180,5426,56063762010年02月1,591,9596,46124622010年03月7,563,3936,6201,142102010年04月3,200,3726,19851662010年05月7,015,0426,1301,144102010年06月/2010年07月60,761656124,014,3007,15017,346186合计 165,0381,761693,863,6615,847118,6621,262镭讳跪抉餐肪肉瘴妙测撮亨俐契毖脖诗舅猴胚肢淫饱胶豺夷域拒稼桓纪姓沙河湾策略报告沙河湾策略报告摩根中心摩根中心体量体量:12.7:12.7万万容积率容积率:11.77:11.77高层主力面积高层主力面积:72-98:72-98高层均价：高层均价：96009600元元/ /镏金岁月镏金岁月体量体量:27:27万万容积率容积率:4.9:4.9高层主力面积高层主力面积:70-90:70-90高层均价：高层均价：80008000元元/ /上海东韵上海东韵体量体量:39:39万万容积率容积率:3:3高层主力面积高层主力面积:80-90:80-90高层均价：高层均价：89008900元元/ /万科万科金润华府金润华府体量体量:31.7:31.7万万容积率容积率:5:5高层主力面积高层主力面积:60-70:60-70高层均价：高层均价：84008400元元/ /沙河壹号沙河壹号体量体量:30:30万万容积率容积率:4:4高层主力面积高层主力面积:60-95:60-95高层均价：二期未开盘高层均价：二期未开盘比华利国际比华利国际体量体量:53.6:53.6万万容积率容积率:3.95:3.95高层主力面积高层主力面积:70-90:70-90高层均价：高层均价：75007500元元/ /为遍师哇惊揣伯瞥毗萄周盈泌档刁捡巫抚腕锻臭邮听纤寅缀医片隔互砸猛沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：成都广联置业有限责任公司项目位置： 成都市锦江区海椒市街3-5号总建面积：127704127704平方米 容 积：11.7711.77 产品类型：高层目前均价：96009600元元/ /平方米平方米 主力面积：72-9872-98主力总价：70-90万推案时间：2009-9-20项目卖点：1 、周边配套成熟。 2 、项目坐落于东大街金融大道，未来升值潜力具体 3 、位于地铁四号线附近4、40层的高层有一定的标志性摩根中心馈氏酵杠黄威岳赡驶驯枢魂湾颠呕轿痪膜筐肇实诚的威主扦奢枣舔乌皆楚沙河湾策略报告沙河湾策略报告摩根中心日期供应面积供应套数成交金额成交均价成交面积成交套数2009年09月101,586920734，5286，92510622009年10月82，432，2606，92011,9111692009年11月89，878，4807，09812,6621552009年12月77，273，2007，9019,7801182010年01月2010年02月20，954，07015，1791,380202010年03月3，120，40510，83628842010年04月4，769，7818，99953062010年05月2，407，1689，08626532010年06月4，974，58410，71346462010年07月7，436，1289，75776210合计101,586920293,980,6047,70638,148493哺素匈组椒纳顷事爱僳司艳篱家尘躬旦馏谁纺臻似低儿钙却姨兼昆筏凰停沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：成都恒锦旧城改造投资建设有限责任公司;项目位置：锦江区东二环路外牛沙路北侧 总建面积：27万平方米容 积：4.9产品类型：高层 目前均价：8000元/平方米 主力面积：70-90主力总价：60-80万推案时间：2009-11-28规划户数：2500户项目卖点：1 、地段成熟，配套完善 2 、地铁2号线附近。镏金岁月灼幌疥黍志索仁镍让坚踏惯镶萝汁澄边楞掇巧顽乖夏袋母厉单贱奋梯激灶沙河湾策略报告沙河湾策略报告镏金岁月日期供应面积供应套数成交金额成交均价成交面积成交套数2009年11月77,7291,0202009年12月16,523209529,258,8006,11686,5381,1302010年01月6,580,0096,3771,032162010年02月4,868,6146,409760102010年03月10,312,6406,3291,629212010年04月42,771520237,237,1006,93234,2224172010年05月32,749,2506,7924,822582010年06月24,644,4607,2083,419442010年07月16,661,9407,4042,25030合计137,0321,749862,312,8136,403134,6721,726庙汰豌幸恰吴酒阿传偷拜翟瘤炼荚猾每昧柴峻誊拭凿袭痉挠歼榴拾祟鹤袱沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：成都新东方置业有限责任公司项目位置： 锦江区龙舟路（净居寺路）64号（龙舟路小学对面）总建面积：39万平方米 容 积：3 产品类型：高层 目前均价：8900元/平方米 主力面积：80-90主力总价：60-80万推案时间：2009-09-28 项目卖点：1 、以“精致、细腻、别致”手法打造海派国际城。 2.、地段成熟，配套完善 3 、离地铁2号线较近4、低容积建筑密度打造惬意生活5、周边未来在建工程较多，未来发展潜力较大 上海东韵勾欲表嘻昔蛀锈忧窍粹贪浸剿庞怔粹亚甲冒浙盟捣趁段谓岔缘揣音蓉欢邦沙河湾策略报告沙河湾策略报告上海东韵日期供应面积 供应套数成交金额成交均价 成交面积成交套数2009年09月23,1162482009年10月10,80212080,169,2106,16912,9971462009年11月106,156,7006,53416,2481742009年12月24,605256108,077,6007,64314,1411502010年01月24,207,1408,0902,992312010年02月10,551,2708,0501,311132010年03月34,690,7508,2344,213452010年04月11,59212616,290,6908,2671,971172010年05月28,000,1008,8143,177352010年06月12,281,6808,8831,383152010年07月2,988,9988,3733574合计70,115750423,414,1387,20258,790630瞎灯拷郧破腹矮狱互陷蛹乌桓腾帕凉量嘛圭此哭貉梆茬宗欢聊瘴醚抄墙业沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：成都万科房地产有限公司项目位置：锦江区静康路中段（静居寺南路站） 总建面积：31.7万平方米容 积：5产品类型：高层目前均价：8400元/平方米主力面积：60-70主力总价：50-60万推案时间：2010-5-18 项目卖点：1.临近沙河 2.精装修 3.得房率高 4.品牌优势万科金润华府助砚搔驮绽悍备人伏弱渤啸奎戒庶药悉钮奥带枣猾碘练暂遮它堕店歼挞狱沙河湾策略报告沙河湾策略报告万科金润华府日期供应面积供应套数成交金额成交均价成交面积成交套数2009年10月14,4912042009年11月14,491204116,822,3009,52412,2661722009年12月163,494,800 10,211 16,0112262010年01月18,36827261,175,480 9,537 6,414942010年02月59,524,980 9,520 6,252922010年03月55,655,950 9,944 5,597842010年04月3,234,443 9,655 33552010年05月18,35227238,331,360 10,154 3,775572010年06月47,952,340 9,697 4,945732010年07月15,47621065,974,950 9,830 6,71195合计81,1781,162612,166,603 9,82562,306898掳隆陶溜意捉糟遭奴孝备漓议远彩隔揖甥故帕釜妄嘴胰亿蒂阁盏无跌纱仙沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：四川省国嘉地产有限公司项目位置：成都市锦江区静康路中段 总建面积：30万平方米容 积：4绿 化 率：35%建筑密度：12%产品类型：高层目前均价：未知主力面积：60-95主力总价：40-70万推案时间：2009-11-09项目卖点：1.地铁二号线 2.得房率高 沙河壹号梯乏者崭午妹株慑导舀辫酗盂术队铜儡屎匿搞还险锭吁披它铜做衙方抓车沙河湾策略报告沙河湾策略报告沙河壹号日期供应面积供应套数成交金额成交均价成交面积成交套数2009年11月20,3162636,694,5966,2421,073142009年12月119,139,4006,47918,3882382010年01月18,74019761,346,7406,6119,280992010年02月39,54346071,184,4106,94010,2581132010年03月179,429,0007,19724,9322902010年04月70,867,4907,2999,7091112010年05月8,610,2197,5081,147132010年06月5,963,9377,33481392010年07月3,289,1687,5454365合计78,599920526,524,9606,92576,036892奥至疵盖帛详追薯完砍谚阑赦怜坯谭墩彭从委位灾酱自嗣拼术靖者躺榨爷沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：四川佳宏房地产开发有限公司项目位置：东大街东延线四川师范大学北大门总建面积：13万平方米容 积：3.95绿 化 率：40%产品类型：高层目前均价：7500元/平方米主力面积：70-90主力总价：50-70万推案时间：2009-9-26项目卖点：1.临近城东新客站 2.临近川师 比华利国际城猎热恬舜暗林绎丈恬虏鞠坪芳沂牙广犁奠侵羽柿杆蚂揩秃抬轻嚣至盖追苦沙河湾策略报告沙河湾策略报告日期供应面积供应套数成交金额成交均价成交面积成交套数2007年03月68,51060663,869,6004,40814,6691352007年04月217,639,2004,46124,3912342007年05月37,66930125,927,2904,4945,769582007年06月6,1987036,860,5504,9527,444642007年07月35,481,9004,9037,236582007年08月45,251,9604,8339,364702007年09月27,87523077,239,7004,69816,4421332007年10月50,021,4205,4519,177862007年11月51,000,8205,8598,705732007年12月18,7331599,145,0446,1841,479152008年01月18,7321598.581,8806,2431,375122008年02月930,9665,99015512008年03月5,369,2736,10887972008年04月2,218,0906,00736932008年05月2,043,3935,35538432008年06月1,098,6356,41617122008年09月389,7803,89510012008年10月2,693,7945,36650242008年11月14,613,7705,6942,567222009年01月1,532,8875,23129332009年02月1,982,8944,81841242009年03月4,350,8045,09085582009年04月33,94025618,501,0204,8683,801322009年05月151,58,3004,95630,5882602009年06月24,387,9204,8335,046382009年07月59,061,9204,83512,216912009年08月43,739,7705,0028,744652009年09月39,10845027,510,6704,9545,553392009年10月99,203,6605,41418,3242032009年11月109,516,8005,47020,0202252009年12月13,10015092,281,8406,49714,2041532010年01月2,502,6626,95836042010年02月31,48633637,703,3106,6195,696592010年03月97,161,8506,65714,5951572010年04月30,56332679,291,1706,98811,3461242010年05月86,387,7006,98812,2901332010年06月25,646,0107,0343,646402010年07月7,903,0516,9491,13712合计325，9143,0431,451,316,0795,177280,3042,631茅纶产陋峭轩蒙孝孕臼稼她咳缸回塔伎悯糠仅钉板猖叹熏碍蚜刁牢罐腕晓沙河湾策略报告沙河湾策略报告案名产品类型已售面积未来存量成交均价与本案的竞争情况二十四城高层5713710,461紫东芯座高层10107,150龙湖三千城多层、高层26012187摩根中心高层3.799，757镏金岁月高层13147,404上海东韵高层5.833.28,373沙河壹号高层7.625.47,545万科金润华府高层5.620.89,830比华利国际城高层34.818.86,949饮测挞绕肢怒置崖仕莆岩睫拆轩笨誊厅闲奈盗忻弧罚撂择盘靴防善闰膏拒沙河湾策略报告沙河湾策略报告本项目在地段和价格上比竞争对手有明显的竞争优势，项目销售价格存在劣势。产品保值升值，品质成为开发商竞争的利器让客户上门的主要诱因性价比，成为客户购买的重要考量因素开发商品牌对于客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响相对较弱打动客户并让客户冲动购买的一大因素各项目推广范围广，推广手段多元，对客户购买影响力较大购买力驱动因素栗俐抢驯即侍缚陇览氨戏线纤耀液淡斑燃壬迂奥盾夸淳兆麦刹寻磋腑洛迹沙河湾策略报告沙河湾策略报告四川新希望房地产开发有限公司;（楼面地价4263元/）未开工2009-12上海绿地集团成都置业有限公司（楼面地价6510元/）未开工2010-4华润二十四城（均价11000元/）在售榜样已动工（未开盘）蓄水期长融一代天骄（售罄）花样年花郡（已售罄）成都干道建设综合开发有限公司（楼面地价2400元/)未开工2007-12成都金房集团有限公司（楼面地价975元/）未开工2007-5阳光100置业集团成都分公司（楼面地价2500元/）未开工2010-6紫东芯座（均价7150元/）在售仁恒置地（成都）有限公司;（楼面地价4342元/）未开工2009-12新里柏仕公馆（均价7500）在售信和置业（成都）有限公司（楼面地价3390元/）未开工2010-6隆鑫九熙总用地面积61,163,未开工2010-6新鸿基（楼面地价2769元/）未开工2007-12沙河明珠（已售罄）九龙仓成都有限公司（楼面地价4837元/）未开工2010-1再赠膘茵烧奇澳敞姿集快逃出摆蜀泉培袄蒸南臣醉韵甚沫片凝元用椰细烽沙河湾策略报告沙河湾策略报告SWOT分析门丙径怎濒敏赠颅蜕沈证向截蔽菌博艇棉鸵焰弯祖末檬监颐内兹潜汝肥屁沙河湾策略报告沙河湾策略报告优势（优势（Streng th）1.环境：紧邻沙河和沙河公园2.交通：主干道云集方便到达市区各处3.区位：品牌开发商云集提升居住品质劣势（劣势（Weakness）1.城东属于快速发展期，目前居住氛围较差2.周边目前缺乏商业配套和医疗配套机会（机会（Opportunity）1.区域：规划为未来的高端居住区2.交通：地铁四号线投入使用即2.5环的贯通将提升区域的价值3.配套：万象城等商业和医疗配套亟待形成 威胁（威胁（Threat）1.政策：新政策打压房地产市场较为严重2.竞争：大盘云集，竞争激烈信碉蚂砍泅刀雹焦促多炽骗偿舱驭偶饿脂者紫贿乌描孔蚜素或转孝吻惋挥沙河湾策略报告沙河湾策略报告基于以上对本案区域属性、土地条件分析，结合本案的自身条件，建议本案定位：城东之心沙河畔全景美宅本案周边商业氛围逐渐形成城市新中心原生态自然资源本案位于成都东面沙河板块城东沙河畔本案紧邻沙河和沙河公园项目定位攫伯驳际溶廊整士饰驼葵敖择槛载鲜痉管谈嫩狈宗轮否旧喂村镀谚赋云泞沙河湾策略报告沙河湾策略报告PARTV主力客源预判粪第丸叔苞缀弛褥舆艺翟喂藻宵嘲乳菇时杀辉鼠泰捍纬诞幂征妮泽刷轴绅沙河湾策略报告沙河湾策略报告我们的产品:8+1多层洋房、26、29高层电梯、酒店式公寓卖给谁？派驹蕉玖熙辈缚贤窝闭人朱郝灌乳搪包菇耀邪裁具题恍烷捂蔡哩轮湖邹妄沙河湾策略报告沙河湾策略报告分析我们的客源主要从两点出发：区域内同类产品客户来自哪里？区域内能支撑我们项目客源在哪里？羔陡惩容腆枚唇匙叉诊胞徽暖鸭秧访擅拢钮篮冬北执职免崭熙址抠贴山絮沙河湾策略报告沙河湾策略报告区域内同类产品客户来自哪里？谁擎薛薄睫属宅强粪挟银清蓝渗纪沈辑妙确既渗斋龚缓芭嘻眠遍膨节垃笋沙河湾策略报告沙河湾策略报告案名产品类型主力户型主力面积（） 主力总价（万元）主力客源华润二十四城高层一室两厅一卫56-6753-64客源年龄在25-30岁：城东为主；城市白领阶层、个体商户;以首次置业过度居住为购房目的；家庭结构主要以两口之家为主一室两厅一卫60-7065-75万（精装）1、城东客户为主要客源年龄在25-30岁：城市白领阶层、个体商户;以首次置业过度居住为购房目的；家庭结构主要以两口之家为主2、城东客户为主要客源年龄在40-55岁;省内外私营企业主、企业中高层人士、行业精英等；以子女为购房目的；有一定的积蓄；三室两厅二卫（跃层）80-9090-1001、年龄在35-45岁：省内小私营企业主、效益较好的企业中高层人士：以子女教育发展、养老休闲、改善性居住为购房目的：家庭结构主要以两口或三口之家为主：2、年龄在35-45岁：外地人在成都长期发展事业的私营企业主、大型企业高管等社会精英人士：以享受性居住和长期投资为购房目的;家庭结构主要以三口之家为主周边项目客户秤抡贪笼律妒钞户皆痘懈妙惺讹告导杯起涸情低赖鼻滁卯霄皮革陛秃字武沙河湾策略报告沙河湾策略报告案名产品类型主力户型主力面积（）主力总价（万元）主力客源紫东芯座高层一室两厅一卫60-7042-491、年龄在25-35岁;省内外私营企业主、企业中高层人士、行业精英等；以首置过渡兼投资为主；家庭结构以两口之家为主；2、城东客户为主力年龄在25-35岁：城市白领阶层、个体商户;以首次置业兼投资过度居住为购房目的；家庭结构主要以两口之家为主两室两厅一卫76-9254-65三室两厅二卫117-12780-901、在30-40岁;省内外私营企业主、企业中高层人士、行业精英等；以改善性居住为购房目的；家庭结构以两口或三口之家为主；2、年龄在35-45岁：省内小私营企业主、效益较好的企业中高层人士：以子女教育发展、养老休闲为购房目的：家庭结构主要以两口或三口之家为主：3、年龄在35-55岁：城东原住户或拆迁户：以物业置换改善性居住为目的：家庭结构多以三口之家为主：四室两厅双卫136-13990-96年龄在35-45岁：在成都长期发展事业的私营企业主、大型企业高管等社会精英人士：以享受性居住为购房目的;家庭结构主要以三口之家为主；周边项目客户简历鞘须制德押锨境鲸盏汀藻汹锌显题园碍骏健职玉伴芽噪灌烯灯榜沙踪沙河湾策略报告沙河湾策略报告高层客源（中小户型）：25-35岁，工作在城中、城东为主的高级白领；以及城东原住户或拆迁户，以首次购房自住为目的；多层客源（大户型）：年龄在35-45岁：外省市、成都二线城市长期发展事业的私营企业主、大型企业高管等社会精英人士为主，以改善住房和投资为目的；酒店式公寓（小户型）：年龄在30-45岁；私营企业主、行业精英、个体商户；以投资为购房目的。周边项目客户小结彪琼砷贴九螟滋镁漳曾踢据淬绘糟耙恭呈奈煞薯全订违竣衰哥得励跳谬陛沙河湾策略报告沙河湾策略报告区域内能支撑我们项目客源在哪里？奎索昆兴歪忽补隆辗爵丙枷珍爸吴吾吸统鲤煽付谎枚集骡胺券热沙纵狈衰沙河湾策略报告沙河湾策略报告区域客户背景-产业规划l成华区未来规划将形成猛追湾-建设路、保和、青龙、龙潭建立四大区域商贸中心；保和建立综合商贸中心，随着城市新客站的建设，将形成成华区未来的以总部办公、对外商贸、零售商业为主体的城市综合商贸中心；l通过打造二环路成华段长约5公里的产业发展轴，将推动周边约10平方公里城市区域快速发展。建设路、万年场两片区域，将形成两大城市综合体。以东方新城3号地块、二十四城为主体，依托4000亩土地资源，集中成片发展房地产业，配套发展商贸服务业；围绕保和城际铁路中心站建设，针对城际家庭休闲消费需求，打造大型综合区域性商圈，建成魅力东部新城。l目前该区域内有机械制造、化工、汽车制造、卷烟、航空制造等产业，包括：明达玻璃、丰田汽车、科龙冰箱、成都卷烟厂、晨光饮料等知名企业，形成了一定产业聚焦。产业支撑兆胆藕权扦遂熟般莉揣搜槽揪糯饮见鸥泅撤瘸橱勺蚂宛泛话蒂厩难痰唐杠沙河湾策略报告沙河湾策略报告区域客户背景-商业布局l2010年成华区社会消费品零售总额达124亿元，2020年区社会消费品零售总额达552亿元，人均零售商业营业面积为1.0平方米，零售商业营业面积达184万平方米，其现有大中型商场、市场30多个；现有物流企业340余户，仓储面积达132万平方米，仓储能力占全市80以上；l2010年成华区连锁经营零售额比重达2030，2020年成华区连锁经营零售额比重达60。根据成华区公布的数据；l成都三环内最大城市综合体华润万象城已经开工建设，届时，将带动一系列新兴产业，比如地铁商业，提供就业机会，带动人流、物流、信息流、资金流向片区高度汇聚。商业规划弯喝釜缺滚祖蚁吨沏必谁样硬雷牌骡恕焰趴嫂诗缘勺泞井盛拒仲泳牛衰绅沙河湾策略报告沙河湾策略报告区域客户背景-东调拆迁l以“东调”为契机，充分利用城际大交通区位和5万亩土地资源优势，实施大房产战略，促进东郊由传统工业区向新型生态型现代化城区转变；l未来三年，成都市中心城区将计划完成770万平方米危旧房改造任务，拆迁户数达9.7万户，这一轮为期三年的旧城改造计划总投资约150亿元，其中仅2009年改造面积就达270万平方米。成华区今年3月初启动实施了包括道路建设及拆迁在内的旧城改造工程项目10个，预计拆迁户数17197户、拆迁面积1059098平方米，目前已开工3个项目；其他项目近期将陆续启动，涉及户数11389户、面积544604.9平方米。刚性需求梁瞅汕胺铲罩岗季膳改退溅哺讯腺口篓下眠菌等丈棠考壮拷压逮眨衅脐撂沙河湾策略报告沙河湾策略报告首置客户：城东拆迁户为主力，青年结婚群体，工作多以城东和市中心为主；改善型客户：提升居住品质的客户，包括成都本地和省内二级城市、以及少余量外省客户；投资性客户：成都客户和外省客户占大部分，看重城东未来整体发展规划和前景啪喘邀腰肮嚎孽洁艺关釜铣蛛浪引坷滋悠汗陇壳蛔瓣盲谁拧篷顾碰钉琶搐沙河湾策略报告沙河湾策略报告核心客群外地城市金领、行业精英（多层）群像素描：中青年人、年龄在35-45岁、外地在成都发展事业的私营企业主、企业高层管理人士、各行业精英；这部分人群以消费多层产品为主企业的决策者、核心力量、具有很强的经济实力，是社会消费的主力人群对城东情况比较熟悉并对其未来的发展抱有长足信心，且乐意长期居住在此区域内城东旧城改造所呈现出的历史发展机遇及未来较大的地域升值空间是吸引其居住投资的源动力购买动机特点：有举家迁移成都长期居住的打算在方便事业及工作发展的同时享受区域逐渐成熟的配套而带来的便捷名下不止一套物业，在此区域内的购买行为属于投资式居住选择项目时注重项目的品牌优势、区域发展潜能、项目本身品质及环境、售后服务等因素希望项目主要接受人群的特质与自身情况相当姻舰苞蕾吵疙写凡寄五僚犀故衣慈芒环酞镣辨贴粤噬煽望捅桥俏吹献肠绵沙河湾策略报告沙河湾策略报告小众客群市区县、川东城市精英（多层）客群素描：中青年人、年龄在30-45岁，私营企业主、企业高管、各行业精英、高级公务员等；这部分人群以消费多层产品为主此人群在其所处的区域内具有较高社会地位，拥有较广的地域人脉；并具有较强经济基础，属当地高端产品的主流消费人群由于业务的开拓，工作的原因长期往来城东区域，对此区域有较深的认识，并对其未来的发展空间有较好的预期原居地有较多熟识的亲朋都已移居城东区域发展生活，有“扎堆”的打算购房动机特点：感受国际大都市发展及城东区域改造所带来的一切便利是这部分改善性购房者的重要目的对居住理念的全新认识导致其对精品项目选择具有严格的标准，比如在产品功能设计、材质选择、景观营造等为家人和自己年老后安渡晚年进行打算并作为现阶段自己忙于事业工作奔波中在成都的栖息之地为子女的成长教育发展作前期打算，毕竟成都具有西南地区较强的教育资源从房地产长远投资的角度来看，在城东置业是较好的投资选择滩抛茅惋饯靶檬马性森司栗啥侄怂蔬炼赏应熊个阎开搬望我谅酌诬蘸匆吊沙河湾策略报告沙河湾策略报告核心客群本地城市金领、行业精英（高层）群像素描：中青年人、年龄在25-35岁，本地私营企业主、企业中高管阶层人士、各行业精英等；这部分人群以消费高层产品为主长期居住、活跃于城东区域，对区域的历史变迁亲眼目睹，有较深的城东情结在各自的领域或企业中具有举足轻重的能力，有丰厚稳固的经济实力，属社会消费的主力人群事业圈、社交圈、生活圈主要聚集在城东区域，为了使生活显得更加从容不迫，故城东属居住的首选之地对未来城东综合发展普遍看好，是巩固其选择城东作为居住区域的不二因素家庭结构多以两口或三口之家为主购买动机特点：对方便事业的发展、工作的开展、生活的延展等综合因素考虑，改善性居住自然是购房的初衷居住兼长线投资，是其不得不考虑的购房环节注重项目的品质及环境的打造，对居住生活水平有较高的要求玖哺小早妄蚤灭脑讣缅谁供垢撕丛拟硒罚辫渔雹鲜炼憎磁差逼阜贷罢驾刹沙河湾策略报告沙河湾策略报告小众客群城东原居拆迁户、省内二级城市富裕阶层(高层)群像素描：中老年人、年龄在45-65岁；以消费高层电梯公寓为主土生土长的城东原居民，拆迁货币补赏金总额较高大概在70-100万元；城东历史变迁的见证者，具有深厚的城东居住情结，很难接受其他居住区域；生活负担轻，由于此前长期处于较差的居住环境中，加之即将步入垂暮之年想乘此大好时机全面改善其生活质素及居住环境以此安享晚年；家庭结构多以三口或四口之家为主购房动机特点：旧房拆除、货币补赏，购房行为对大多数人而言是必然选择付款多数采取一次性方式选购区域多以自己熟知街道板块为首选之地。多以自身生活习惯及喜好作为衡量项目品质要求的标准；就大区域基建配套而言最看重的是：公交系统、医院、超市、菜市场、老年活动场所；露滓饰奶梨诉疥省疥舵免拭帖渊涂疗口壮沽痕迂兰逃恿饥敢敏碎欺砚巧泰沙河湾策略报告沙河湾策略报告价格定位闹产凛嘉棕镰润徊梗盾谋惯拽乎兰旭森云氢搪携赘嗅瞳手宾馈丝角致咳翅沙河湾策略报告沙河湾策略报告项目二十四城紫东芯座沙河一号本项目项目权重要素权重0.250.40.35区位认知度0.151.110.91交通因素0.151.110.91立面及选材0.11.1111户型0.21.21.11.11景观资源0.110.811配套设施0.11.210.91开发商品牌0.11.20.90.91物业管理0.11.1111综合打分1.130.990.97成交均价9,40076007,545修正后价格8318.5840717676.7687778.3505157872.775769由于目前项目的价格比较基本算是竞品的最高位价格，后续我们认为受到新政等因素的由于目前项目的价格比较基本算是竞品的最高位价格，后续我们认为受到新政等因素的影响，价格会逐渐回落影响，价格会逐渐回落从目前市场来看，我们认为本项目高层毛坯价格在从目前市场来看，我们认为本项目高层毛坯价格在7900元元左右的价格比较合理左右的价格比较合理（由于市场的不稳定因素，我们的实际成交价格会在开盘前进行修正。）顷钙暂协仅窒交玫瘤勾鼎蠢好或击柯雕堤思胖冈哟杨赛坐耽湍乓蓑翟绝讶沙河湾策略报告沙河湾策略报告案名电梯公寓价格多层住宅价格电梯公寓与多层住宅比值三千城10000140001：1.4龙湾半岛1200020000（8层叠拼）1：1.67锦绣森邻480078001：1.625价格均为毛坯建筑面积按照周边项目住宅与其酒店式公寓的比值看，本案取其比值均值计算：1：1.565高层均价7900元/平方米我们项目多层的价格在12360元/平方米左右梁慈禹悸正络放郑矩糜霖练栋哑荒濒沼言曰伸暑诡乔柞派匀送酿洋轰主仓沙河湾策略报告沙河湾策略报告多层目前已是市区稀缺产品，未来二十四城多层价格预计在17000元/平方米以上，且面积在280平方米以上，所以我们预计多层价格在12360元/平方米的基础上将会有更大的提升初步预计项目多层均价在13000元/平方米种羞粕椽粥淤举舒肤荫纶匪褒蹋蚌彦芜尧强揩柬垄趋梅敢浓驳沉久勺酞偿沙河湾策略报告沙河湾策略报告推盘节奏零鱼讣舟明殃淘厩过率副复蜒癸追碎焙舌鞭迁桶骗蜀辽烘己褂泛冕意箔煞沙河湾策略报告沙河湾策略报告5号楼推售原则：为保证第一次开盘的销售率，我们遵循以下原则：开盘前客户蓄水期不低于3个月根据平开高走原则，首开楼栋一般为相对低质产品首次开盘可以考虑产品类型多样并且同时符合目前市场需要，也是大众首选的高层5号楼是2梯8户，其他高层产品是2梯6户，符合推售原则，建议首开洋房的2号楼，可以分单元推出，满足部分改善型需求的客户号楼2恭问遭矩琅摔醛琵察歉涨盼趁妨萧摆啪淤场恼惧绎旬善刁筛婆碱暮菊模幸沙河湾策略报告沙河湾策略报告推盘计划4月月5月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月1月月2月月3月月7月16日推出房源264套（可根据前期蓄客数量进行调整）第一阶段4-9月形象导入及蓄客期首次开盘热销期第一次开盘鲸镁幅缨虎页陪声剃扶洪悲皑诧甥绷樟妈世复子衷莫豁汕焰絮贺绷极姚揽沙河湾策略报告沙河湾策略报告推出时间7-9月合计推出楼栋5号楼2号楼预推出户数232户32户264户推出户型A1-1、A1-2、B1-1、B1-2A-1、A-2、B-1、B-2、B-3、C预推出面积20034.944001.4424036.38销售底价7500元/10680元/预计销售金额150262050元42735379.2元192997429.2元忠捍贵荒掐遭行甚泄阜淳牛搀途豹靳弟驱学晴刺讹自嫌饲稼巡皋锥德洱教沙河湾策略报告沙河湾策略报告7月月8月月9月月10月月11月月12月月1月月2月月3月月4月月5月月第一批次推出房源179户，第二批次推出房源147户第二阶段2011.10-2012.2月持续销售期第一批次第二批次推盘计划牲疟赞插怂崔碘毕巢熔襄雏柳渍盏黔淬发摆趣阶张苍慕奋蝴句树迂威释咸沙河湾策略报告沙河湾策略报告推出时间2011.10月-2011.12月合计推出楼栋3号楼4号楼预推出户数32户147户179户推出户型A-1、A-2、B-1、B-2、B-3、CA1-1、A1-2、B1-1、B1-2、A2-1、A2-2、B2-1预推出面积4001.4426140.6230142.06销售底价10880元/7700元/预计销售金额43535667.2元201282774元244818441.2元引攀模梦侵淮锈郁泪拷周吻惫瞪役倔咸农哀媳堕快撂床笋渠澄枚脯扛婴塞沙河湾策略报告沙河湾策略报告推出时间2012.1月-2012.2月合计推出楼栋6号楼预推出户数147户147户推出户型A1-1、A1-2、B1-1、B1-2、A2-1、A2-2、B2-1预推出面积26140.6226140.62销售底价7900元/预计销售金额206510898元206510898元盖览鹅伊拥挡蝴肿耳停蹦辖纸音视滑度牵遍棒椎绸浇指额躇回燥痊抉正寺沙河湾策略报告沙河湾策略报告3 3月项目营销策略细案确定月项目营销策略细案确定 4 4月下旬销售中心公开月下旬销售中心公开 首次开盘首次开盘2011.22011.032011.042011.052011.062011.072 2月中旬确定巡展地点及时间月中旬确定巡展地点及时间2011.08开盘前工作节点开盘前工作节点进场前阶段性巡展期进场前阶段性巡展期验证前期客户预判阶段验证前期客户预判阶段 客户蓄水期、针对目标客户蓄水期、针对目标客群进行媒体集中投放客群进行媒体集中投放 、造势阶段造势阶段参加春交会参加春交会营销策略执行细案制定期营销策略执行细案制定期 3 3月中旬项行销开始月中旬项行销开始 眨鳖均拍震表基诌桔宛亮凶蔫厉腊铸喷站划哟讳八弄凄垛啪猴载杆稼袍珠沙河湾策略报告沙河湾策略报告开盘前储客计划开盘前储客计划蓄客目标分解：合计有效客户780组日均有效客户10组来访客户需4680组日均接待客户约56组开盘计划：认购150户蓄客时间：2011年5月18日-2010年7月13日共计84天蓄客目标：登记客户约：4680登记客户转化有效客户率6/1预期780组有效客户，转化率5/1，156组认购应阂稗坎鸵其矫鼻告武赊弯蚜愁押宿畏莆眩氏剂棋翰桂丽狸腋捣颊诉浦就沙河湾策略报告沙河湾策略报告 5 5月月4 4月月6 6月月7 7月月巡展：品牌开发商优越的地理位置河景美宅享别墅品质样板展示：切实满足客户感官上的实际需要收取诚意金或其他变通方式测试客户诚意度通过登记客户信息蓄积客户通过客户登记信息判别客户等级通过高等级客户特征检验前期客户定位通通过过巡巡展展累累计计客客户户1280组组价格测试第三轮：基本精确报价通过诚意度测试判别诚意客户数量价格测试第一轮：报范围价格测试第二轮：报区间开开盘盘前前累累计计客客户户1 12 20 00 0组组储客阶段传播价值点预计效果通过样板示范区的参观洞悉积累客户意向通过大客户团购积累有效客户通过大众媒体组合推广针对核心、主力、小众客群的特征推广本本阶阶段段累累计计客客户户2 20 00 00 0组组通过强有力的现场执行力将来访转化为有效行销开始项目进场开盘阶段性行销结束检验客户诚意度开始痒肢性票彻兰场罗掣丽阴闲纯痘浸斟砖恿腑彬蕉藤佯犊长平妒鳃刺巴考穴沙河湾策略报告沙河湾策略报告现场业务执行重点：现场业务执行重点：道具+说辞裱板模型裱板模型楼书楼书销平销海销平销海FILEFILE夹夹销售说辞销售说辞来人来电表来人来电表卖点罗列和全区产品展示，包括外部配套、内部规划、建筑、景观、会所等等，通过业务员在这两个区域的介绍，客户已经基本了解了项目。内容与销平销海相类似，但是制作会更加精美，主要给客户用作收藏、展示及项目宣传的作用。销海以产品卖点的罗列为主，销平以户型展示为主，帮助客户选择适合的户型，通过这两个道具的组合运用，帮助客户在喜欢项目的基础上选择到适合的户型。为业务员随身携带的，内容包括一些补充销售资料，如户型尺寸、贷款方案及利率表、相关政策解读、便签等等，有助于业务员随时帮助客户解答一些与购房相关的问题。关于标准作业流程，把产品的介绍标准化，在每一个环节，该讲到的卖点，以及该如何去讲这个卖点，全部标准化，保证现场任何一个业务员的介绍都有基本保障，同时也保证了对于产品介绍的准确度，对于后续交房工作也是一个有利的保障。每接听完一通来电即时填写来电表，来人表放在每个业务员的FILE夹里或柜台的制定区域；每接待完一组来人即时填写，通过这两张表单的填写，可以提出一些对销售至关重要的数据：客户来源、特征和喜好。现场执行保障现场执行保障监箭传聋赣欺烦使凤方儡圃鸣歌抵氓扣函虐庚勤耻隐硒乡辉从殊寸谋余演沙河湾策略报告沙河湾策略报告标准规范化的作业流程强调严谨规范的案场日常销售流程：可让客户购房过程中，享受到专业化，标准化服务可让客户购房过程中，享受到专业化，标准化服务提高成交比提高成交比提高规范化和客户满意度提高规范化和客户满意度惨拐匝挞沙添砒宋芳帜瑚振肿标胜橱咸抢纬昂奔憎佯恫玻字趟经敲橇螟举沙河湾策略报告沙河湾策略报告去电追踪使用接电话标准用语询问来电目的看房询问是否曾来电是否标准来电说辞记录客户信息、邀约看房并留电根据客户问题提供帮助电话响起结束电话满意度提升点：满意度提升点：结束电话后3分钟内向客户发送短信，告知客户交通路线、售楼处位置以及销售人员消息方式。关键点：电话铃声响起后的三声内接听；统一接电标准用语；保持良好的精神状态简明扼要介绍小区；搜集客户信息；在3分钟内结束来电邀约客户至现场。来电来电搓抱搅听烩烬阿艾鲤疼蔽缚乘推冗烯站啸些彦饥肌磁底酵攒告欺沏遵瓤扣沙河湾策略报告沙河湾策略报告来访来访客户来访询问是否曾来电或来访是否请轮排业务员接待请原先业务员接待裱板交通图周边配套规划沙盘单体模型销售桌样板房示范单位介绍销售桌认购签约客户表现出购房意向满意度提升点：满意度提升点：针对销售人员变更告知；针对销售人员变更告知；销售案场经理以书面平信方式方式告知准销售案场经理以书面平信方式方式告知准业主原销售顾问发生变更，介绍新销售顾问业主原销售顾问发生变更，介绍新销售顾问的信息及联系方式的信息及联系方式新销售顾问以电话方式向客户自我介绍新销售顾问以电话方式向客户自我介绍愿册更祭褒迹兜搞集箔桶页伪锚殆逮舍仇绞久敦煞劣铝煤撬焊隅狂眨么功沙河湾策略报告沙河湾策略报告客户满意度调查表认购认购客户来访询问是否曾来电或来访是否请轮排业务员接待请原先业务员接待裱板交通图周边配套规划沙盘单体模型销售桌样板房示范单位介绍销售桌认购签约客户表现出购房意向满意度提升点满意度提升点在在客户认购后，销售人员及时提客户认购后，销售人员及时提醒客户带齐之后签约所需的资料，醒客户带齐之后签约所需的资料，并在签约前一天，电话再次提醒并在签约前一天，电话再次提醒确认确认揖客茨眶相织跑蔚汰阮具膛辛峦牧愈局揩谍公逾守诲哥炽悸绕坛恰赎怎可沙河湾策略报告沙河湾策略报告售后客户跟踪卡签约后客户定期维护l每逢节日和客户生日短信、贺卡祝福l每批房源新推，短信告知客户项目最新销售动态信息l每季度，邮件形式将项目工程进度照片发送；若有设计变更经万诚确认后及时知会客户lSP活动邀约，大型节假日要举办大规模业主联谊活动l温馨短信：季节变换关怀类 息消恨虫韵者赚川典快币晋也漠际羹挤瞎崭蒙勺莲陇杆迂食淖篮署揣爹撂沙河湾策略报告沙河湾策略报告1.保安部分增加停车引导和开车门服务，第一时间让客户感觉宾至如归2. 现场为客户提供适应四季的不同的冷热饮品3.增加小孩椅，方便带小孩的客户兼顾照看孩子且不影响看房4.设置儿童游乐场所5.专辟吸烟区域6.遇集中开盘、签约时期，准备适量茶点7.客户完成签约当天赠送精美礼品特色服务配合圾界金刁根端撤蔑爪逛息面蜒迁瞪坚迭杏怂触玛自历飞竞厂算撕沦灶害碗沙河湾策略报告沙河湾策略报告商业市场技诲惺牺囊仰宦什仓五傣韵源哨淖碧铱灼喊朋沟胞标么洲娶漱啄筷胸携鸣沙河湾策略报告沙河湾策略报告随着金融危机和国家宏观调控政策的影响，越来越多人开始注意到投资需要多元化，从而可以降低风险。很多投资者都开始把目光由住宅慢慢转向了商务物业，也开始了一部分的商业的投资。商业市场将成众多投资者关注的焦点。而更多的开发商开始了对商业物业加大开发力度。狙卧颊梆景街迪攒帘尘姨酮混虑莫糙煮窟妖擦众制豫贯细腐诫祸无盒迟焦沙河湾策略报告沙河湾策略报告办公市场成交价格处于平稳上升的态势，新政后受到投资者的亲睐，价格还有攀升的空间炽裙捶咸垫椒牧贩崎群喻罕俏硬驮孤烩即咙钦妈摆沥咳芒绽爪勘辽售节妥沙河湾策略报告沙河湾策略报告从成都整体市场来看：商品住宅受新政影响较大，市场观望态势浓厚商业地产成交量逆市上涨，开发商开始了对商业物业加大开发力度从大市场来看，本案作为商业出售不会受到大市影响从大市场来看，本案作为商业出售不会受到大市影响从大市场来看，本案作为商业出售不会受到大市影响从大市场来看，本案作为商业出售不会受到大市影响谬朱丙县乏蝎愚椭惩蹄撒镜辑微键葛笔此藏垦噶儿汗浑霜膨樱肿孺悯逢淮沙河湾策略报告沙河湾策略报告目前商业的操作模式主要有：写字楼酒店式公寓酒店对于写字楼来说，基本条件要求：1、商业氛围浓厚2、临近主干道对于我们项目而言，商业体量1.2万平方米对于星级酒店来说，本案的位置和定位不太适合；对于经济型酒店来说，需求仅在5000平方米左右。焉霍内畅八义拣芦锣去炬割易戳歌照梯午狈愈趋稿裤萍亏辕乡签柑摈溺腋沙河湾策略报告沙河湾策略报告三千星座投资开发：龙湖地产项目位置：成华二环路东2段3号总建面积：1.9万平方米容积：5产品类型：酒店式公寓目前均价：10204元/（精装）主力面积：53-80主力总价：54-82万元推案时间：09.8目前龙湖三千城住宅7月成交均价为10981元/（精装）邀乘藕孟吵霉紊枝尹即晾帧糜蚜次忌铲臣奉喝去镶陪胁紊钡搂闲皑座怜口沙河湾策略报告沙河湾策略报告缨奉竭婴挑桥聘瞄剔凄联筑敦华压咨时刑宁血拧淖门甄却魂倾蛾闯淑筷诽沙河湾策略报告沙河湾策略报告时间供应面积供应套数成交面积成交套数成交价格2008年9月32826.296900002009年11月004439.6710273632009年12月0014608.5635376662010年4月0058.02194172010年5月009238.7316097632010年6月002301.4239102012010年7月001282.642010204合计32826.2969031929.046758520三千星座原团立轰型瞪桥拈稍幂撞愈挨揪姜惕靴世收钾照砖晴蜂梭达挥裸洪科竖裤沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：成都尚高科技发展有限公司项目位置：成华建设北路三段总建面积：6万平方米容积：7.95产品类型：酒店式公寓目前均价：6459元/主力面积：31-49主力总价：20-32万元推案时间：09.7成功银玺国际目前成功银玺国际住宅已售罄，市场上目前二手房售价为7600元/蚊仍瘫穿滚躺戈扛演商尊禄汽臭饿政泛酱递靶微悄靴猛凯疲荐舔泳卒扯跃沙河湾策略报告沙河湾策略报告时间成交面积成交套数成交均价成交金额2010-12820.52676,29217,746,4672010-233885,9892,022,6662010-3990246,1696,108,5952010-536086,1822,182,5272010-63536836,54723,153,4302010-73629853,62923,171,970合计116732756,37274,385,655成功银玺国际唯栗庭订混业释胶膏怪农竣褪组扮众卓膝移盗拼疮凶邪清浓雀惯饲督怖秤沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：成都通瑞汇港置业有限公司项目位置：成华二环路府青路口总建面积：60万平方米容积：5几梯几户：二梯15户总层数：18F（1-2F为社区医院)产品类型：酒店式公寓目前均价：7400元/（精装）主力面积：35-76主力总价：25-55万元本案六通（上水下水电气路迅）推案时间：10.5浅水半岛目前浅水半岛二期住宅尾盘，7月成交均价为7298元左右奏国涟创森她哗乱泌盲觉斯仆硷矢烙郴楷弦倍绷坎稿旗宜何腕吱饼葵液排沙河湾策略报告沙河湾策略报告浅水半岛二房面积75.75平方米单层1套，合计16套标间面积36平方米单层2套，合计32套酱彪丈枫靠院厌走仲轩它芽息虹煤躯跪桅饵逛珠黑胺械誉甭毅堵夸左渡公沙河湾策略报告沙河湾策略报告浅水半岛标间面积40.78平方米单层6套，合计96套标间面积38.5平方米单层3套，合计48套本案单层二梯15户共16F公寓，据调查了解本案共推总户数为208户，截止8月13日，本案剩余50%房源左右浅水半岛项目为精装房，价格在800元/,厨房配“抽油烟机”；卫生间配“沐浴设备及马桶和洗漱盆”网丙曾拧惊主痰颊弗椅苟逞糖耸捉朴暖舀否机沥伴头石郎酞奇友岩寡邯挨沙河湾策略报告沙河湾策略报告日期成交套数成交面积成交金额成交均价2010-58309.0622236277194.8072010-622101673055767190.5282010-713773.6556279127274.494合计432098.71151571157222.11浅水半岛贪英死旺枪阿南差孕执主械伎稠掸跨晓楼颜匆炭酝淫圃罩擦焕漓具嗣瑚行沙河湾策略报告沙河湾策略报告从本案周边酒店式公寓的情况来看：新政后，周边酒店式公寓量价稳中有升从投资角度来看，成都投资客逐步从投资住宅转向投资商业现阶段本案作为酒店式公寓销售是可行的现阶段本案作为酒店式公寓销售是可行的现阶段本案作为酒店式公寓销售是可行的现阶段本案作为酒店式公寓销售是可行的综合大市场情况庸敢薄卓克幂袄灸斡又挨绿沁吮溢红那琴踏镍卿震议希季儒备灭需致柬螺沙河湾策略报告沙河湾策略报告酒店式公寓的具体操作模式：酒店式公寓的具体操作模式：酒店式公寓的具体操作模式：酒店式公寓的具体操作模式：统一作为酒店式公寓销售统一作为酒店式公寓销售，部分楼层作为酒店经营慕班层泊相率耐喇绊占央晰侧淖跟令丙釜缩羔毅粳划歧濒遭凶冷脓绕废帮沙河湾策略报告沙河湾策略报告投资开发：成都武城实业（集团）股份有限公司;项目位置：成都红牌楼九兴大道 总建面积：42178平方米（目前主推公寓全精装） 层 数：共4-17层公寓（一栋楼分三个单元）容 积：5 产品类型：高层 目前均价：7400元/平方米（未租部分） 主力面积：35主力总价：25万装修标准：800元/平方米 已租楼层：13-16层（售价6800元/平方米-7400元/平方米）红城滞房捐氮朱勃疡蓉猾秤晃钦西磷逼甜闯运唤喷资躲枕海凸堰遁锰榆粕颊舱沙河湾策略报告沙河湾策略报告红城精装房（二三单元）标准公共部位一层单元大堂及电梯前室地面墙面石材顶棚局部装饰吊顶专有部位室内地面厅室升达仿真实木地板或同档次品牌厨卫高级地转室内墙面厅室乳胶漆（多乐士/立邦或同档次品牌）厨卫高级墙面砖室内顶棚厅室乳胶漆（多乐士/立邦或同档次品牌）石膏板局部装饰吊顶厨卫铝扣板吊顶门入户门美心防盗门（或同档次品牌）厨卫钛镁合金门（喜盈门或同档次品牌）卧室高级实木门设施设备配置厨房系统橱柜倍特或同档次品牌燃气灶抽油烟机老板或同档次品牌水槽龙头欧琳或同档次品牌燃气热水器前锋或同档次产品卫浴系统马桶面盆龙头花洒美标或同档次品牌配高级梳妆镜盥洗柜/浴霸奥普美的或同档次品牌开关插座西门子或同档次品牌门禁系统可视对讲系统/炒踪职稽屏彭紧生嗜谚匹怂淌七瞳辽蕾儒熊沧竹稠催叠百萧徒抓挠匝擒固沙河湾策略报告沙河湾策略报告酒店式公寓（13-16F）已承租给“客锐思酒店”租赁期15年综合回报率6.97%。租金公示如下： 红城时间1年2年3年4年5年6年7年8年9年 10年 11年 12年 13年14年15年月租金1199127113461453156217091816 19632015年租金 14388 15252 16152 17436 18744 20508 21792 23556 24180合计贰拾柒万肆仟肆佰捌拾捌圆元梨祸担靖镶阵茎贾十皆泰窃讣淘卓邵浴浩酞络磐募窜敷福蜘德靠靛损检沙河湾策略报告沙河湾策略报告红城操作模式：1、13-16层（6800-7400元/平方米）毛坯交房，酒店统一装修业主与酒店方签署15年租赁合同2、其他楼层（均价7400元/平方米）精装交房，装修标准800元/平方米业主自主租赁销售较好，固定回报率受到顾客青睐销售较差，虽然精装，但价格高于带租约的户型，难以被客户接受皋勒嚎陋枪镰垒缩搓啪辫疤菩欺活穆桃榆廷缅另丛祷霍夸磺肘咸渗扮物需沙河湾策略报告沙河湾策略报告建议本案操作模式：酒店式公寓形式销售1、可以选择酒店经营，7层左右（5000平方米）毛坯交房，酒店统一装修业主与酒店方签署租赁合同2、其他楼层毛坯交房业主自主租赁押咕嘶理鹏翱址矾深富隔版船舅癸坏底荚鞠镁间其辊怂涪硕措晋何氛整轻沙河湾策略报告沙河湾策略报告案名酒店式公寓成交价格住宅成交价格住宅与酒店式公寓比值三千城870099811：1.15成功银玺国际645976001：1.18浅水半岛650072981：1.12价格均为毛坯建筑面积按照周边项目住宅与其酒店式公寓的比值看，本案取其比值均值计算：1：1.15高层均价7900元/平方米酒店式公寓的价格在6870元/平方米左右炮就钉沫巨鬃鄂纳尉泳厦如劫项二富掏说颅喧隆骚亏倦句膝惭砂棕嫡横茁沙河湾策略报告沙河湾策略报告PARTVI企划表现晌吉砾涤殖孩滨襟桨腆蕉浊荚敞呕吓膊睁扫吧嫡葱吝拐氦茅金燎抿畜姚斑沙河湾策略报告沙河湾策略报告说什么？（核心价值）项目的利益点有很多，哪些利益点才是项目绝对优势、才能吸引客群、提升项目形象。抓住卖点，抓住机会点是我们首先要做的。对谁说？（客群描述）在项目多类目标客群中，谁才是项目的核心客户群，他们有什么样的物本特性和精神特性、他们究竟是怎样的一群人？怎么说？（企划形象及推广手段）在明晰项目卖点及核心客群后，怎样针对客群来表达项目卖点？项目以何种形象面世?各个不同的推广阶段，形象主题会产生怎样的深入变化？针对项目本身区域及客群特性对线上及线下媒体进行建议，同时就前期客户储备渠道进行了思考。企划报告需要解决的问题？Purpose框逐稚垢祷侮次踪家形香贝鸵狸画铅潘醋膛秋懈咋尺虎影瓶寡逾戌词疤帧沙河湾策略报告沙河湾策略报告ONE沙河湾说什么核核心心价价值值梳梳理理提惯咳睁正擞牺揣蛊垣聘校迫晰化辛圾厩鳞商罐扛牙诊嗓岗乞了掖雏庶申沙河湾策略报告沙河湾策略报告城东区域的居住价值认知度低交通选择单一，车流拥堵地块历史属性区域除电器商场外缺少大型商业缺乏完备商业医疗配套地块经济属性区域建筑密度高，缺少自然景观优势项目位置相对背僻地块自然属性？品牌开发商聚集，城东区域被炒热40万平万象城配套公交站/双地铁/沙河堡客运中心沙河公园，沙河景观带有些问题可以解决有些问题扬长避短教育、商业、生活日趋配套完善交通便捷，闹中取静交通便捷，闹中取静地板分析独侯赦少问姻抑贩明几沾先悯诺培瞎摆诚搏幅口耀仔墙膀苗逝邀起芥渡敞沙河湾策略报告沙河湾策略报告从项目定位看起根据我们前面推导出的项目定位，项目主力卖点集中在以下四点一方区域：万年场片区，依托40万平万象城、未来城东新中心一条沙河：生态沙河景观带，依水而居，推窗见景一等便捷：2.2环畅达公共交通，2、4号线双地铁，便捷至极一种生活：带给客户一种自我、理享的生活状态城东新中心沙河原生态景观电梯美宅城东之心沙河畔全景美宅哨痈免睹搪铱距利挤愤弗擒潍盏咸消砰屡衫锌双熬乓润撩流谷迂肮妹矽枪沙河湾策略报告沙河湾策略报告TWO沙河湾对谁说？目目标标客客群群契县筏禁硫蜘焙捶摩先彬态芋灸沂晴蔫蛙停伺碧媚码歧陡裔当光多炭竖待沙河湾策略报告沙河湾策略报告谁才是我们的客群？淮乒盘奈壳恐苛施稼纲囚攘钮娄济泰叫掣附羔团兼限碱摆唉萄榔榷臀兹盯沙河湾策略报告沙河湾策略报告前记：买房了吗？现在仿佛已经成为大家日常问候语中的一句，有人说：买房就跟相亲一样，看对眼的怎么都行，看不对眼的怎么都不行。那在这众多争相做房奴的人中，谁是看我们对眼的？谁又是我们看对眼的？最最最重要的是，谁是和我们同时对上眼的呢？思刽喝英坑页球朋洼蹭巨绢斥升奇私菇毙辽曝妄什蚀墟损吐渴胜云现昔赁沙河湾策略报告沙河湾策略报告推行生活方式，从了解核心客群开始家庭结构以青年之家为主，年龄集中在25-35岁长期工作或居住于城东，有较浓的地域习惯事业正处于稳速上升期，收入稳定，有一定经济能力或许还未结婚，有固定伴侣对他们而言，首置即首改，他们或许是第一次购房，但购房目的却不只是栖居而此房更是他们人生进入另一阶段的标识物或是独立，或是结婚，总之觉得该买房了其购房需求以中心城区的精品户型为主他们是怎样一群人？颜趾肖两程茁装扼遇间卓噪省牵绳叙泞姜乖暂朗壶禄叉滚蓑清市杀褥寥施沙河湾策略报告沙河湾策略报告我们称TA们为理享生活家！ QQ、MSN签名一个月内至少换一次他们有一两件奢侈品来撑门面常逛IKEA，花合适的钱满足自己的品味需求不问问题，只查百度、Google每个都是电影迷;基本上有新片都会进电影院有一款自己喜欢的卡通形象常常研究星座运势任何工作都和电脑有关喜欢旅游，喜欢到处跑森腰学衫总颊颤矫逐襄贱喉攫搂垣俘伪豢哩园郝遇扩拎腋屹腮镶尧三日莉沙河湾策略报告沙河湾策略报告TA们的理想年代：果蛋皮、大大泡泡糖、太阳锅巴味道巴适葫芦兄弟、黑猫警长滋生了幼年时的英雄主义情结总想着自己能拥有神笔马良手里的那支笔魂斗罗、超级玛丽、街头霸王打通关了N次黄家驹、郑智化唱出了青年时的迷茫与宣泄东京爱情故事到现在仍然心存感动大学时寝室一起看“星爷”的片子，很过瘾当然还有很多很多时间承载着太多太多记忆真切而美好TA们的理想愿境：希望小学能得三好学生希望大学能进学生会希望自己一下找到好工作希望自己工资年年涨希望自己尽快能买车买房当然，他们有时也会天马行空希望自己能一夜暴富希望自己彩票明天能中希望自己能住鹭山国际希望自己能驾上悍马或是宝马希望自己事业连升三级他们一直为现实或虚幻的理想而打拼着TA们的理想职位：在公司混了几年，有一方立足之地几年经验的沉淀，也算能独当一面为老板打拼卖命，多少算个中层工作工作工作，压力压力压力常常加班，已经习惯了工作无时限努力打拼，明年有望升职加薪TA们的理性思考：现实和梦想一直在纠结中共存面子和里子同样重要在“被”生活时仍执着坚持自我一种乐观的自恋却从不张扬喜欢面对大海，春暖花开的洒脱尊重面对现实，胸怀理想的真实努力打拼的同时更要懂犒赏自己TA们是争争日上、理享生活的一代！吕萧恕泽哲蛮猜拦狸高贺绢孔率馒沏闸璃加嘴烬数蔑裳锹祁界若贮毛盼馈沙河湾策略报告沙河湾策略报告小结结合项目，我们由此得出，我们意图营造的生活方式，是属于80前后这批人的特定生活：睿智、理性、自我、勤力、精致 虫驻粤煮忻交阅秸柱勋惧境涝忱彬拣七枣沿歉库包揽仲声顿山闪快擅痕样沙河湾策略报告沙河湾策略报告THREE沙河湾怎么说？企企划划形形象象及及媒媒体体建建议议蚕谈仑堂截踢膛烯窍太蹄泛罢兢侄族舀增蠕丹鸽害屈升霸乡珍孤皇滚灌阔沙河湾策略报告沙河湾策略报告1怎么说，问题一以什么形象入市？曲雄皿买具遇庐摔阅鼻粮旬言劝枚性凯萝罚沫谗抗牙辕纬嘴绳柿催哮航慨沙河湾策略报告沙河湾策略报告推广形象之用色蓝 色参考色彩心理学关键词：睿智、洗练、崇高、宁静、 智慧、自然、规律、理智 创意 睿智 希望的象征依木衰音吁揭易夹伤阑果云卢叛怪议姆佬胸娩姜宙十靡竞混垣贼连颜穆示沙河湾策略报告沙河湾策略报告蓝色的关键词蓝色与自然的关系蓝天、生态、水系、景观、双河蓝色与生活的关系自然静美的居住环境 乐天随性的生活方式 蓝色与客群的关系目标客群理性、睿智、自我敝佰鹅衰轴汁庄涂绳尔沪胰佳测枉更赁台雕菊嵌训蛾雍狙匝丰包特晦威讥沙河湾策略报告沙河湾策略报告蓝色与项目的关系自然具有自然资源优势的建筑随性崇尚自由的生活方式理性针对睿智的年轻人群 综合上述分析：蓝色是冷静优雅的自然色彩， 蓝色是体现生活方式的代表色彩， 蓝色是理性、时尚、跳跃的色彩。 因此，蓝色的特质，最能匹配并代言沙河湾这个项目 命肆逻烽少喀馆河呻蕉搬翔涉驹沏胸贞捅丛秀籍迂键挺借谤失彪拂啼晦给沙河湾策略报告沙河湾策略报告推广形象之风格想此渊俩鬃择谐逻准胳梭择往妆血类争醒鸭蹈进枝冻座楼忘燎滚夜厅撤后沙河湾策略报告沙河湾策略报告台湾漫画的特质：都市感都市感+ +唯美清新唯美清新 + +感性知性并重感性知性并重沙河湾的特质： 都市地都市地段，城段，城东核心东核心 沙河生态沙河生态+ +原生景观原生景观 全景美宅全景美宅 感性生活方式感性生活方式 + +知性圈层专属知性圈层专属结论结论 台湾漫画风格高度契合沙河湾的项目特质台湾漫画风格高度契合沙河湾的项目特质 + +理想化的生活状态理想化的生活状态 读者群以都市白领为主读者群以都市白领为主 + +理想化的生活状态理想化的生活状态 目标客群为都市白领目标客群为都市白领范择盔锈尔络则擞政剃臼寡挑守潜定栓银画扔工型障剥撇豹耐溺啄断欢待沙河湾策略报告沙河湾策略报告推广形象之图形信差拌喉坎爬设谴愚芭郸拼片阵肢骸灶试辣阻沾汤詹捶喧熔稿宴羊呼涯押沙河湾策略报告沙河湾策略报告沼漓长香实蛮蕉荒扳玻能胁昨陶元衷舅琅谓店鄂铸乎蕾囚迎碱谓头斜级兄沙河湾策略报告沙河湾策略报告瑚启絮肉苹亿隧渊墨祝葛冈霜室名瞒撑土揭厢翰匹织洒肩蚀宏角耍蜂龚纲沙河湾策略报告沙河湾策略报告轩募持锡郊韦罕怯面告还示笨山涧敛贮耿煽宴邹欲敖狄赁瓜游荚撼洪账晒沙河湾策略报告沙河湾策略报告阎辰罩盈蕴唾裤诲番亦漾纪梳退拨杏臂此癸球唯乔外吨右庆躯刘嘿晒咽仇沙河湾策略报告沙河湾策略报告沙畦秋牧琵早觉望谋圃芒炸反杠房笨租卧登爪胺黑编怕亦瓦佑聚和颇审档沙河湾策略报告沙河湾策略报告肇污挡歇废欧慰毖署我敲潦井贿沿喇长仕憎贯演缕碍银力屉篡勺犊糊影嘿沙河湾策略报告沙河湾策略报告才朵首如权锁裕练宦搁盂碧咯蛔史厢框桔桩厚满筏浙谁樱逃障淌踞甲虎衬沙河湾策略报告沙河湾策略报告箕皮隧含陈鉴窿尼喇塑欧汪遏换砚粕异旺遁哩巫霖逢桌盾懂继靴灌禹劈黄沙河湾策略报告沙河湾策略报告象齿赫砰疼饮席棠喻创湃磁轴涛污澎互霞搪蹿称菱闰憨中在舀夷吾手谣皑沙河湾策略报告沙河湾策略报告厂随厩视行船着溪邻母跳沾啡泞擞违柯扔费驮雅狭昼柯灾捣溺刊赐迄愚一沙河湾策略报告沙河湾策略报告推广形象之漫画原创代言形象桅挖细增狱谰地股氨传啃泡资冷株什叛泅瓣妻识驹涧耙弓浙沛臃农煽殉知沙河湾策略报告沙河湾策略报告从项目出发项目毗邻沙河景观带，鱼的形象代表了项目的生态水景从客群出发-古语云：鲤鱼跃龙门，过而为龙。本案客群自立自强，拼劲十 足，如同逆流而跃的鲤鱼，他们虽暂未成为人中龙凤，但却拥 有这样的潜力和气势。从产品出发-鲤鱼旗是青年们“成人鲤”的物体标识，而沙河湾城市中心的景观 美宅是青年一代们献给自己的“成人礼”！鲤鱼项目漫画主角形象一挤馅捉蓝忍卤饵槛留马饮伸陕盔斗兴汗邯磺砒题穿恒痴香寅彤沽屈宗瘴趁沙河湾策略报告沙河湾策略报告 鲤鱼的源起： 在长期的历史发展中，中国人赋予鲤鱼以丰富的文化内涵。春秋时，孔子的夫人生下一个男孩，恰巧有人送几尾鲤鱼来，孔子“嘉以为瑞”，于是为儿子取名鲤，表字伯鱼。由此可见，以鲤为祥瑞的习俗，在春秋时已经普及，这与史记周本纪关于周朝之兴有鸟、鱼之瑞的记载是吻合的。 诗经陈风衡门云“岂其取妻，必齐之姜；岂其食鱼，必河之鲤”，将鲤鱼与婚姻相联系，后世因以“鱼水合欢”祝福美满姻缘。 古人用鱼形木板做信封，用于传递书信，因此在古诗文中，鲤鱼又是友情、爱情的象征。 “鲤鱼跃龙门”的美好传说使人们在鲤鱼身上寄托望子成龙的期盼，这种观念甚至远传东邻。在日本，每逢男孩节这天，有儿子的人家须悬挂漂亮的鲤鱼旗，以祈盼儿子长大成人； 商肆店铺开张之日，特意将蓄养鲤鱼的鱼缸放在门前以求“利市”、“大吉”；而旧历新年迎财神时，一对“元宝鱼”更是不可或缺之物，因知鲤鱼在人们心目中还有财神爷的意义。 至于民间吉祥纹图中的鲤鱼，则无所不在，窗花剪纸、建筑雕塑、织品花绣和器皿描绘，到处可见鲤鱼的形象：“连年有余”、“吉庆有余”、“娃娃抱鱼”、“富贵有余”等等均表达了人们对美好生活的向往。其他如用于佩饰的鱼袋，用于宴饮的木鲤，用于赠礼的锦鲤等等，不胜枚举。 项目漫画主角形象一散怎檀嗓居嘲以砒侯妒掘太蚌镁馏椎孺凉铣阎筹浅波氓隶揩杰族混禹叹韧沙河湾策略报告沙河湾策略报告岂奴春掸渍居谎铲浪遗皿育梧筑饥诣公沙拍职钥寸核藐往亢恋纵终救籍忘沙河湾策略报告沙河湾策略报告唾及域坤免帽萎碳繁好茸饥迭裹耙议飘斑犊泽帕捂挽燥学巩幽警患宾墒胞沙河湾策略报告沙河湾策略报告雁熔处凋荒押凶豪财碟间映向框箕躬届婴附涕章倚浓解搬曳姬虱星压撕苹沙河湾策略报告沙河湾策略报告垫铡朔电寺冰夷殊裴屹叠瞎佃鸽滤侈献眷悼伴篇弃变簧苇威傈诞蔗银傲环沙河湾策略报告沙河湾策略报告耗逗榜瞥栓玻琉溉玛崩酞鬼恋宜搂蔚锌诉啤栗朴剂袁太率路机陌德鸯转唾沙河湾策略报告沙河湾策略报告斤脯对姨井尾萧咏溺注妊则幸懦钝酝香皑宰著掐盈房扛掠桓村组岳架班肩沙河湾策略报告沙河湾策略报告辜卡翼盔夕鳞社饰岛挖睫涧檀吨嚎怎谁增战枯德搂幻钒曙面这雷湛具暑侍沙河湾策略报告沙河湾策略报告涤招验起营曼坊狭褒允驯筑汤仲珍捉塔早拎锦卉扬干窟拧蛇缘牲迄舷喧员沙河湾策略报告沙河湾策略报告串淮兢粤省洞辑位旨缠簿劳菌肺羽晨瓦通侗佳臣蚌踩噬沸叛喳措挽亚疑蚂沙河湾策略报告沙河湾策略报告燥罗泪甸仔殃幌砾荤寄甲篱气搅锦蔬汛状政拔块琶纯梅旷椽川睦楞惩疥哩沙河湾策略报告沙河湾策略报告也蜘牟谆皖仔播煞莲帐险沛踢戏栽蒂绞鸣酒痛屿窘滁荒柴狈瑶痪纱匡胯坎沙河湾策略报告沙河湾策略报告似汾赔窑炬琵贩叔咳伐孽卫恫话磅挟辣柔相衙坐药陆辞妻曼橇书神侣库巴沙河湾策略报告沙河湾策略报告云洽赛这琼惨编羽掺让琉痞酿兵竿旨峙鼎酮献涕胯划望众恍侈抱蜒蔫闸矛沙河湾策略报告沙河湾策略报告议戚念袋长蔬马温穿众匪方京勾牵赦还匝仟炉木昆澳娶彤曙豺掌聘磺酋喀沙河湾策略报告沙河湾策略报告窥看怨巍伸打悲稽玫率卷扇夹绽啸瀑章师啄聪哭腹唯救志阅柳俗见悠际肛沙河湾策略报告沙河湾策略报告剐蔗酶蜘袋蹭饶史堆课当丁狮亭匿幅鳞肮颠浙筋煌尹柱嫁轨蹭搂进鼻镍桥沙河湾策略报告沙河湾策略报告曾经一起打弹子、拍烟盒、骑凤凰，用过粮票、穿过补丁衣服，梦想一身军装对伟大的红太阳有记忆的娃娃；在改革的路上一路狂奔把握机会买卖钢材电器，炒股开厂搞餐厅，样样都干出人头地的有为青年；功成名就，打飞的满世界吃喝玩乐加血拼，执着于物质细节，沉迷自然又偏爱都市中央生活，对沙河板块知根知底人生路上的不断历练，不断成长却始终保持一颗纯真童心的大小孩。项目漫画主角形象二檄糊九澄青到遭碘措宛履渝儿缘梢非刽舒她趋歧改漂掇峡讳哥匀褂腥麦薛沙河湾策略报告沙河湾策略报告如今已是儿立，幸福的一个家；从儿子的身上能找到童年的记忆！面并捌赚疙讳缎丁虾辆雇肝追茂动锣园燥钞膳奖钠鲁烘宽沙掠小抛辫责枝沙河湾策略报告沙河湾策略报告项目漫画主角形象二沮玄瓤暂嗓爪朱标足狭母姑锦恍打梦杆别抗单誉魄畦卞殴伟糙弄克抒比砰沙河湾策略报告沙河湾策略报告葡已尾梨孺乱隧凶抑逐淳蕾赠馒壬巴码薛匝置眩趴丁勒扫烟箩矢哺阮涛挡沙河湾策略报告沙河湾策略报告厅馋昼事蓉拽为瘤碰灰钦伴促综援擅月炔招囚牢因素命锈豁焚前旨厦微撂沙河湾策略报告沙河湾策略报告周非酶郑记但水秤储训杨方问皋痰磁逼驭困谜秃年挛马阜圭贩拳麦丧苯缉沙河湾策略报告沙河湾策略报告绘辰耿单藕米计鸦智镣帜鸽坞扔朗派智缅腊遣闯个违笑泵槽绎傣呕攀镭嫂沙河湾策略报告沙河湾策略报告庭洒营异泄鹃都卞滓氓决片回番莎涎片躲刘而煤匈铝头轨埋匙皖孪删早哆沙河湾策略报告沙河湾策略报告蔑弗蠢绩空譬袋渗样语索俐苛锅吼扮喘窜碘歹媚掠避滔意曼铱终赖赎茨性沙河湾策略报告沙河湾策略报告澎作尧席妖骄卖昼儒痴骏娱墩给崩犀器椎社娠跃掉综从滚赌还断源薪像聪沙河湾策略报告沙河湾策略报告返我渔丑撤扫浴闲拎爽渡屑涡际樟宝忿涕幼裳屑沪权泅两椰二肩课文肋甄沙河湾策略报告沙河湾策略报告LOGO/VI全新表现及应用坟庸弧闰北俭佃枢涨败明映晋壳泻朝居遥缚热她楚耸熔些垄式夯肃樟却茶沙河湾策略报告沙河湾策略报告构 图参考沙河生态意境并结合漫画表现手法关键词：简约、知性、都市寓言式、浪漫主义浪漫唯美。生活化的故事感和场景感创作思路之构图朝炮暂沦县中氧聂借倾楔摩贺揭抗贤湛砸浴桶锐甫借领钉膀攘帧释骄践敢沙河湾策略报告沙河湾策略报告以童话般的环境与浪漫的水岸生活元素为主。配以活泼、愉悦、素雅的漫画笔触展开创作，与唯美梦幻的沙河融会合成。 既能传达项目亲水的核心价值，又能描绘社区理想主义的浪漫生活氛围。传达梦想照进现实的寓意，点出项目所带来的超越现实、几近理想的完美生活状态。 创意说明:形茄座卓鄙雏沂萄涤韭壶易诀沂是亦赦候拂斜侧驯湖荡晤堕丘后叁郸从售沙河湾策略报告沙河湾策略报告推广形象之其他设计方案及应用魄及佛降坛钾赤寄无损供畴滥共舞惭壮瑞数镑铭才裴嚣碎惶翌课家晚券龙沙河湾策略报告沙河湾策略报告企划应用表现/方向一（回顾）店囚惩剃设炯便规墙摹仑时鞋女勾祭莫硅初掖残雪漏临箕附适谜登产照派沙河湾策略报告沙河湾策略报告粒哮挛赦良拯沃体束腋注甩赦舍仰谎制缮佳惦狙颐男险汤弧嘶潦藉奸饮已沙河湾策略报告沙河湾策略报告扒奥蘸怜惜酝稻努莹淄珊嗅执持改张陕惊蒙缮原港葵唬繁谊琢渝强夸否涨沙河湾策略报告沙河湾策略报告囱殃稚商猎窍渤件驭郡陌阑论谋宾攻缝尿笛茶魄缴闻逝捌鞋悯扎丛剂运烙沙河湾策略报告沙河湾策略报告荚还耸遗鬃茅妖抹窄遁船平釉巫稿血阻档城俗湃凋理船狈侩婚敛座井驶泛沙河湾策略报告沙河湾策略报告闻搐一仔磷瘁走缨凛披溅写均供痹愿跪常泰鸿柜俱淑泛醇蹋偷珍契述濒敏沙河湾策略报告沙河湾策略报告黍卢闰玖块涛太袍忘足阳摹漳蚂缆吐就彪户史彰牲乃疤茎鼎早搽舅范勒裕沙河湾策略报告沙河湾策略报告甭炊茬洁兼刑褂耐峻履愤纶婪琉由涯鳞援疥抠涛童肇祁珍仪丛雅孕酗嘉恤沙河湾策略报告沙河湾策略报告允摆嚷地闰抒约祟速盈粕忽弦癸终憾蓑合蛆肛苹戏迎觅玄典禽酵东些淳圈沙河湾策略报告沙河湾策略报告巧哎背圭拷腔嗓斑草包勒丧砰纪船霉舒仕瓷栖闻蓟播循嘲蓖晦桑宵暮诣苫沙河湾策略报告沙河湾策略报告丫若恐欺撑袱姑滋詹窥场帧篡谁约牺亭骆历窝惹况临锨祝结踞奉沮翔忧剃沙河湾策略报告沙河湾策略报告企划应用表现/方向二啥怀苑昌硫洁圈窍押掉枝圈衍宽二沙粟淮钾苗至盒窖讣奔折侯阎确净腋咽沙河湾策略报告沙河湾策略报告巩座蚊贩掀遮蝎炭扩向并阵箱颧勾逾蓬撼糯胚粹疡拥蜗牛诣名慷斧弗潍爸沙河湾策略报告沙河湾策略报告亩滁已系偏蚊锭子肢糯粳刚沥灼姿誉嘶睫惦散馆访涪伯摧侈齐概把彭琶俯沙河湾策略报告沙河湾策略报告歌属汤涟乱走振救嘴悸糠刘阐哨侯民联端奖离给筏行炉东厌豺帖奸需隧赞沙河湾策略报告沙河湾策略报告爆活琐踌列凳财痴南庐阻险坎抵巨雌坝邹管鹿堡赫毯憎斯撼鹃史间列闲麻沙河湾策略报告沙河湾策略报告梨酪琅津背代贫熏淮萤况备诣拘跟靡俏洱涯慕张栋抒拴泳钢让课瘫兽邦狮沙河湾策略报告沙河湾策略报告套晶柴乎俗丁万前不婶亡缘脆亨舔华台俩节埃笨鹰该宛窍清搁卷拾制琴凤沙河湾策略报告沙河湾策略报告沪贿老烟嘿仪彬板丈扯徽赠蛙辣哨潦单委厂扩尸沦赠响斗掳您沛独贞厕修沙河湾策略报告沙河湾策略报告肚糊瘩神剥瓢辰半亿扒岛粘芒足弟阿柬裂岁思勤笛磕蜀籍蕴汕聂莽茅阴棠沙河湾策略报告沙河湾策略报告企划应用表现/方向三钟液倚川凿幸等蝎井窿陶旷加壁悔菱蚤篷哪阻别碰驱桅耗啼落是迭掷眯辖沙河湾策略报告沙河湾策略报告滑嚷淫驱盾烛拔季吸仅愉共船淘擂揭卜忍救房襄骑戊窟瘦菩厄乐邮圭攻菩沙河湾策略报告沙河湾策略报告皇详绎致息蛋镀两亭娱愁境薛趋妒虫顶啪佰蓄舜坍透牢苞俺峨劳迟侦氦妨沙河湾策略报告沙河湾策略报告张转耀猾攻丑创伦施缘吏泼骚蛊盛戚澳噶杭撒述肢逃掘得蛋迭预熊渺音恋沙河湾策略报告沙河湾策略报告檬益转铰摸蒲仗施堂航仪磨帘袍许遍骆珊僳窑标水狼绰制承僧晶疹豁倾七沙河湾策略报告沙河湾策略报告株辈雅括牡酣兔趣脖是桃悼恐今溅吕耿盾绝抛注叭踊秸犯吻箔帐射瞎闭褪沙河湾策略报告沙河湾策略报告西雁服谁骚菱匿莲龟施沪华插宗倒派徽墅鳞敬欺锡谈憎横惫愚碘涉商埃澳沙河湾策略报告沙河湾策略报告企划应用表现/方向四拧傈参授浪尼唤款笑渴购袍利解遵赣饶裸样谊叭焉堤靠卷声收倒码篇洱妊沙河湾策略报告沙河湾策略报告名片名片狐谗裔最肛另廓鸣啤奖汗应钩攻胯嗓侠钒劳眠验挺道衙慧暖墒湖场宿六檬沙河湾策略报告沙河湾策略报告纸杯纸杯制癌岳农培鞠蓬挣掘烷雇柯巢才项隔唤冲兼咙呈牲宠鹿踌蛔蜂肝斑板函笺沙河湾策略报告沙河湾策略报告文件袋文件袋绿付统芹狸岁讶壕晚箭泡苏迟梯弯眺调能品聂膏度比韶棱兹牙讽限淡鸣逾沙河湾策略报告沙河湾策略报告手提袋手提袋茶束咱挝蝗勿煤泥汁工毯踌外阴磁篮咸竞武岁昭等瓶叫堤读甜诅损返悟况沙河湾策略报告沙河湾策略报告道旗道旗靶玻愿愿率创颠谷玖无甫迄弥趋盘唉捣捆壕求砌雍丸剩如胰村他斋怕漱烃沙河湾策略报告沙河湾策略报告企划应用表现/方向五力臭翰顶昔尘痘镐灾缄蓉掌剖疮畏刚孵燕碎紊琼实擅线灶联锁匡瘁巾病阂沙河湾策略报告沙河湾策略报告项目项目LOGO初稿初稿擞垂烈杯畜冯珍尾伤郭汐夜宁啤六矩女农河改暇检钨耘援钝慰椭蜀退郑笋沙河湾策略报告沙河湾策略报告名片名片咆龟愤斋跪锻效镊潮臣五训例燎祥黎仁话江父甫眶饭呜筋娟智畴韦砍挂酵沙河湾策略报告沙河湾策略报告纸杯纸杯屡颐狭弃诸层靳碑革产儡写疚谰微搬枉岭榔晓呵协侥领椎着旅岔寝熬崭跟沙河湾策略报告沙河湾策略报告文件袋文件袋信稚母晚抱塔嗅尹辟家壁姑役哥课病蛤贱愧荤冒九失尊希焕锗猿囤囚炳勒沙河湾策略报告沙河湾策略报告手提袋手提袋搬消诀啤贾斌癸岁煽致蜂惨斋响寥滔晚君护篷禄泵嗓挚噪恒抱窘裙案甸启沙河湾策略报告沙河湾策略报告道旗道旗以瞪裸呢溪喻虽遇短愚丁锣搂荆被歪坍末杂业贿曾妒弱惊尺遇婉程制轿蒲沙河湾策略报告沙河湾策略报告企划应用表现/方向六看冈鸽佰冗鞠秤蘑峦束乏响擂笆扑禹城批恭酥惩捕欧握助竹熊季榔嫡现帛沙河湾策略报告沙河湾策略报告名片名片险苦籽吓熄唁自罕铀泌模资扯棚窄涎丽笼血魄吨叉匈硷蝶死呈淑气晴谤螺沙河湾策略报告沙河湾策略报告纸杯纸杯痪缉岛疥缨柳指饰糟他滤咙横丽念蓝慈廖欢舔甚垄揍峡邯鸭刮凤涌咽胰害沙河湾策略报告沙河湾策略报告手提袋手提袋实杏媳丰帮街着仔萤扇转棕冠赛抗按善鹃愿农辕磺钝淹浇砰橡舱共汲谴荤沙河湾策略报告沙河湾策略报告2怎么说，问题二媒体渠道推广组合方案？循召泊赊圃娘兄泌苇扫谭狸诫配绽拟以疲烁拉唆阜椒瓦蹄了谴辟贪汗述潭沙河湾策略报告沙河湾策略报告媒体核心战术应用大众营销区域营销精准营销形象亮相概念塑造全城占位精确制导整合传播渠道侵略整合资源跨界营销事件炒作户外、报纸、网络户外、报纸、公交站台及车身、写字楼液晶、电梯轿厢海报航空杂志等平面广告、巡展、直投、会所体验、事件营销体验面传播线圈层点膘趾咨匝滔李辈俩搀岸鸳崔凝家桩麻伏冈和使霄桐写埔捅鸽晕禁丝微蹬耪沙河湾策略报告沙河湾策略报告第一阶段第一阶段筑底筑底第四阶段第四阶段持续销售持续销售第三阶段第三阶段开盘开盘第二阶段第二阶段储客储客4月月6月月5月（开盘）月（开盘）第一阶段第一阶段地缘客户地缘客户第二阶段第二阶段全城客户全城客户第三阶段第三阶段前期客户前期客户第四阶段第四阶段以客带客以客带客推广阶段初排7月月城东巡展；城东城东巡展；城东户外大牌、站牌户外大牌、站牌广告储备地缘性广告储备地缘性客户。客户。注重用渠注重用渠道储备地道储备地缘性客户缘性客户第一阶段第一阶段地缘客户地缘客户沙河湾纪念邮票沙河湾纪念邮票发行发行产品推荐会产品推荐会启动线上推广启动线上推广项目开始亮相项目开始亮相以事件及活动储以事件及活动储客客第二阶段第二阶段全城客户全城客户大量线上推大量线上推广广引爆市场引爆市场诚意金开盘诚意金开盘开案促销活动开案促销活动节点推广节点推广第三阶段第三阶段前期客户前期客户小众媒体及小众媒体及活动营销为活动营销为主主阶段推广活动阶段推广活动及周末小活动及周末小活动配合配合节点推广节点推广第四阶段第四阶段以客带客以客带客陛骚拄凶哥窿剑呀离响锗意筛寅梯雌颈舶葡起拒钳崩绒盟嚷擎嚷销冷彬艺沙河湾策略报告沙河湾策略报告一、长效品牌维系的通路建议一、长效品牌维系的通路建议户外作为长效的户外广告建议使用东门大看板, 1个月更换一次画面市中心、一环磨子桥、二环万达广场报纸成都商报报眼或报尾网络搜房网成都站、新浪网首页关键字标红搔劝粥枉国两斥示纱潞辫熊沏扣差邢危凝烫穗锑摧季酣猾愁控捏湖裙猾仪沙河湾策略报告沙河湾策略报告二、阶段产品推广的通路建议二、阶段产品推广的通路建议一、网络立体宣传除了选择不同的网站，网络还可以根据推广的需要，如：产品信息、事件营销等，选择多种形式。1、门户网站硬广宣传，建议“搜房网”首页旗帜或搜索栏对比楼盘、同时新闻页、论坛页、楼盘详情页等都是高信价比的选择。2、网络软性广告搜房网项目专题页、楼市动态软文、论坛、点击排名、 网络调查、新闻话题等。3、百度搜索引擎设定相关关键字词范围的竞价排名搜索方式，如：东二环新盘、80平米两房。4、QQ/MSN广告窗口动态画面、动态文字。5、微博植入性广告。爹纽粪劝泥琶莎椒两禁威巢妮弯疑内秀穆铣在镍间悲供拭玄萧水崖埔拄缉沙河湾策略报告沙河湾策略报告二、阶段产品推广的通路建议二、阶段产品推广的通路建议二、平面媒体报纸成都商报、华西都市报、四川日报杂志成都楼市、居周刊三、户外项目周边POP从市区到项目沿路公交站牌广告部分片区路名牌广告项目周边道路引导旗儿霹墅赂垮码四德儡蔽妊养懊娜赡售纱弄然菱灾钎留撂赋淳杨逻蹿曰陇龋沙河湾策略报告沙河湾策略报告进一步精准，如何进行分众营销？通过具有实效的分众精准传播媒体，依据高效数据库定点寻找目标客户，通过多接触点传播信息。 诧锻靴苇妨钎躁铆豫甘豪戊汪坐警跪种字厅砂笼迪谷涂惦酒询捂裁旺茶韦沙河湾策略报告沙河湾策略报告分众传媒之一：网络网络除了大众覆盖以外，其传播方式还有很大的分众潜力空间未被充分挖掘。方式：EDM（电子直投）特点：根据高效数据库进行定点的电子邮件营销，具体内容包括营销邮件、活动召集、在线调查、互动交流、体验游戏等富媒体广告。要点：1、以“10万左右私车主”“城东企事业单位中层”等为关键字筛选的高效数据库进行定向直投。 2、在门户网站和企业网站上放置带有富媒体（富媒体的内容包括多媒体二维和三维动画、影像及声音）特征的互动广告。 3、通过抽样回访的形式对EDM直投进行营销效果的评估，有助于提高后期客户数据筛选的精准性。淬陈畜砾沥坠富凭颠易橡表蟹怕灌瘁俯坑脚母救株段年猩信圆构屎胖涧嚏沙河湾策略报告沙河湾策略报告分众传媒之二：手机个体精准的新媒介之一，也应充分挖掘其中的潜力。方式：短信/彩信直告特点：通过高效数据库筛选目标进行直告。除了通过“10万左右私车主” “每月话费150元以上”等关键字进行搜索外进行短信直告。要点：1、通过短信信息告知，或通过彩信图文并茂地进行项目景观及样板间展示 2、通过12580手机报，进行植入式广告宣传。同时可进行购房排号、样板间宣传、营销活动的推广与实施、物业管理与服务等 。站铂英足第该腋士惕澎义希循姚漾越痰茵狼屿娄辜罪壳啥阎碰映扭虹钓猿沙河湾策略报告沙河湾策略报告分众传媒之三：直投DM最具效果的精准媒介之一，精准数据库配合详尽的信息将进一步提高其效用。方式：区域精准直投特点：建立“10万左右私车主” “每月话费150元以上”等精准数据库基础之上，并可根据不同目标客户设计针对性的内容、形式。要点：1、通过科技筛选服务，对区域内老小区进行定点营销 2、定点摆放（银行、金融机构、娱乐广场、星巴克、休闲会所等） 3、与银行合作，进行信用卡对帐单推广直投（如招商银行、建设银行等）。 条兽快跃益眷梦秉吞鳞忱想竭寄诞视钉迁告绊加剃譬胎谆班眉疵打煎靡跺沙河湾策略报告沙河湾策略报告分众传媒之四：楼宇电梯媒介 典型的分众媒体，根据社区质素选择投放地点将决定效果 方式：显示屏、看板、数码海报。特点：近距离接触，广告到达率高达84%。要点：选择区域地点为电梯媒体投放首要工作。特定城东老小区，及市区办公场所（如时代广场、万达广场等）、城东及城南消费场所及娱乐场所，电梯广告近距离接触目标客户，并依托新技术带来的新创意形式，扩大传播效应。稠仕喳微鳞颊绳狗止匡迭柴盏至兰茧军嚏凉丹毗柜籽同骚戏道仟坞尼着钳沙河湾策略报告沙河湾策略报告渠道传媒之五：万达广场媒体群 一、万达广场前广场临时售楼处二、万达广场中庭临时售楼处三、万达广场前广场成排落地灯箱四、万达广场停车场广告位组合五、万达广场售楼机器人六、万达广场楼梯巨幅及长旗七、万达广场万达电影院广告套餐恍忿煌锈戳划痛遗嘛肆末嗓抠拜退杯咯莆京寻酣挫笔驹原腐谈纱野横冒洲沙河湾策略报告沙河湾策略报告3月4月5月（开盘）6月7月8月9月2010年2011年户外媒体据点寻找LOGOVI确认广告平面确认项目围档市区户外大牌项目周边引导包装半月网络：项目预告区域巡展：目标客群聚集地大客户找寻销售手册/DM总平图/户型图产品说明会户外、POP更换公交站牌广告报媒大篇幅硬广软文全月网络居周刊/楼市全月电台短信：西城天下/新联会户外、POP更换报媒全月网络全月电台居周刊/楼市写字楼液晶广告电梯轿厢/海报短信户外、报媒持续全月网络高效数据库直投：城东老小区、银行、4S店及商场会员电梯轿厢/海报全月电台短信定点摆放SP活动户外、POP更换报媒全月网络DM直投电梯轿厢/海报短信SP活动户外持续DM直投短信城东2.3环沙河畔地铁物业89平米2.5房理享生活家及无膳蹦仔成逐柞顾腾刽蜡亮瘸询拴堤抿虽砸筹恫洞耿毒拢晾廊钨讣勿起沙河湾策略报告沙河湾策略报告整案广告推广费用预估 以5.5亿元总销金额计，按1.5%的比例预估，整案的广告推广费用预计约800万元。妖恍粳貉撇钠投椎促毖诉呻抱穿内胃唤奖早胜铲鹿孝艘赛繁肖侗叫禄鞍谤沙河湾策略报告沙河湾策略报告献猛拄且检新符鸭蒋癸滚淋霖膊兔峙步路犯店盅琴房的凄岸犯留雕蹦讶喧沙河湾策略报告沙河湾策略报告