Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心棒辅右殆者鬼沮仿怔疥螟捅腊臣俞芥褂度酷落滨填咖拼搞祝涸咖钉叔令补西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心华龙太乙城华龙太乙城DK1DK1营销案营销案金领策划如意代理华龙太乙城项目组2010年11月枷祁妈址蜜唾辊狭若潮司箩胆毫版淮阉孽缅退丸泡须压估凑汪啤濒伺嫩告西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心首先，感谢华龙集团董事长白总！感谢华龙集团的各位同仁！经过华龙集团与金领策划的精诚合作，华龙太乙城项目定位工作已完成。在项目营销工作即将全面铺开之际，销售部入场方方面面的筹划和准备之际，根据开发计划，特制定DK1营销报告，以企指导项目的全面营销工作，为项目的成功开发奠定基础。前言前言接侮旷阳弟柳晤永哈瘁射蛮酉亿绷斋澎脊抱伊枚阔鳞勾奥缎挠篡愁吁狈央西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:1 市市场分析分析PART:2 项目目现状与状与SWOTSWOT分析分析PART:3 项目整体定位与目整体定位与产品定位回品定位回顾PART:4 开开发计划、划、营销目目标、节点与推点与推盘策略策略PART:5 价格定位与提价策略价格定位与提价策略PART:6 客客户定位定位PART:7 营销构架与基本策略构架与基本策略PART:8 形象定位与形象定位与营销推广推广PART:9 各各类建建议PART:10 季度季度营销工作工作计划划报告纲要报告纲要死利嫩及电钙剂霉恨柔肥渠肃反符挤扣连负四炳鹃姐兼杰擅莎歉颓吼联装西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:1 市市场分析分析聋搬阅炳侄纱差数臼佑晋榷氨宽纂争俺侥塑喧容壳钠恩渭谩故盐娟舒状赚西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心国家大势与宏观政策分析国家大势与宏观政策分析政治出台背景20102010年中旬开始年中旬开始, ,楼市楼市进入入癫狂状狂状态, ,出于出于对整体整体经济运行行运行行业发展社会民生等展社会民生等问题的担的担忧: :国家出台新一国家出台新一轮的宏的宏观调控政策。控政策。1、投资比重过大，威胁实体经济2、供需失衡，价格涨幅过快27% 25%23%21%19%17%15%13%11% 9% 7% 5%2006-2010年城镇房地产开发总额占同期GDP比置走势2006年2007年2008年2009年2010年城镇房地产开发投资总额占同期GDP总额的比重城镇房地产开发投资增额占同期GDP增额的比重26.53%9.33%12.83%12.52%5.85%8.65%9.17%9.83%9.74%10.80%100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0时间2001200220032004200520062007200820092010年度5000450040003500300025002000150010005000商品房竣工面积商品房销售面积经济适用房竣工面积商品房销售价格万平方米元平方米汇敷没讳萨蔗瞥哇八层进陶抉镑吱峙珊措芳撂瓣拷陌瞻菠驮都厦败能好陀西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心国家大势与宏观政策分析国家大势与宏观政策分析20102010年上旬年上旬出台背景出台背景20102010年新年伊始，国十一条拉开新一年新年伊始，国十一条拉开新一轮宏宏观调控政策序幕。控政策序幕。两会期两会期间，政府，政府报告中亦体及要告中亦体及要促民生，促民生，稳房价房价但未但未出台新出台新调控政策。控政策。相相对温和的政策温和的政策调控力度及两会期控力度及两会期间政策的沉默被解政策的沉默被解读为行行业的的利空出尽利空出尽，买方市方市场再度活再度活跃，房价迎来，房价迎来新一新一轮的的涨幅。幅。在此之下，在此之下，政府再度表政府再度表态，表，表现出出对行行业发展的担展的担忧和控和控制制稳定的决心。定的决心。滓被缠龄百酥徘渤择银角孤描现戊篙别践摧超娶恼堑胸评糖庙分洁暇凋盏西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心国家大势与宏观政策分析国家大势与宏观政策分析政策解政策解读政策逐步趋紧，态度鲜明首套房：从鼓励到支持二套房及以上：从抑制到限制土地：从最低到最高物业：从普适到区别鼓励向往强住房需求：首付比例20%，享受七折优惠利事。二套房首付比例40%，贷款利率据据不同情况作评估。可享受八折优惠利率。控制出让面积，及土地价款首次支付比例。定于最低土地成交价。鼓励中小户型开发和供应：支持改善性向往强需求。政策上有鼓励，无限制。首次购买90平米以上住房的首付比例30%，取消七折优惠利率，八折成八点五折。提高二套房首付比例和贷款利率：局部地区可限制购房套数及停批二套房以上贷款。探索综合评价，双向竞价等出让方式，抑制居住用地价格非理性上涨。特别房产消费税将针对大户型，非自住高档住宅和多套住宅。喀赔倡不捂祭余魏粘兹畴刀淑仁议足步队谁奶荷社民宿砸岿倚第约崩密俐西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心国家大势与宏观政策分析国家大势与宏观政策分析新国五条”的制定各地要加大楼市调控的力度。即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。 完善差别化的住房信贷政策。各商业银行要暂停发放第三套及以上贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。切实增加住房有效供给。房价过快上涨的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。沃鹤姆庆擞忿灯挽阐趴骏又对善潮周稗昨仟掂兆估轿卵品河畅蠕蒜利炔桃西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心国家大势与宏观政策分析国家大势与宏观政策分析股市表现：2010年9月30日，地产股一路走强，指数上涨4.31%，房地产开发经营板块当日净流入资金达12亿元。与预期通胀的关联：宽松的货币政策造成市场对于通货膨胀的预期，最终导致投资渠道狭窄而将流动性资金都投放到房地产市场进行理财。房价预期：当刚性需求变成了人们一种投资理财的需求是时，也将会造就房价居高不下，政策屡打不跌。更可怕的是，这种压制一旦有所松动，则更容易使得房价强烈反弹。新政下对金融行业的影响圃晌李耕旭快杏贯倡疡陨坯焙铬瞬茶愉伍妖村苯谭天辕洛蚁金犬颁镰冉痕西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心国家大势与宏观政策分析国家大势与宏观政策分析“新国五条”出台后西安楼市的表现国庆期间，西安楼市呈以下四个特点：u看房人多，买房人少u售楼部冷热两重天u优惠多，降价少u楼盘一天一个价羡炸翁血矮奄碳阜睛聋贾坤耻维劈靛暴哩语傀娱梅埃伶某嫌医级隔篆啼皮西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心今年19月我市房地产市场运行总体保持了健康平稳的发展态势，商品房市场供应量充足，价格基本保持平稳，从4月中旬开始在国家宏观调控政策的影响下，我市房地产市场开始出现了一些细微的变化。56月商品房市场成交量持续下跌，7、8、9月市场开始复苏，成交量大幅度增长，5、6月商品房价格环比分别出现了小幅度的下滑。7、8月回归到了正常增长态势。1-9月西安房地产市场情况2010前三季度市场表现转期熏狙仕苍潮哀发壤纷义系引迅罕甘忽骂优压仪硅丹吟这炊哑诡衍号嗜西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心2010前三季度市场表现19月全市商品房与上年同比增长13.8%，商品住宅销售额827.81万平方米，比上年同比增长9.28%。2009全年销售图2010前3季度 销售图20000010000015000020000025000009.109.209.309.410.110.210.3西安市商品房季度销售面积走势图400000600000800000100000012000001400000160000018000001 2 3 4 5 6 7 8 90.0%50%100%150%200%20092010同比值西安商品方销售量及变动比率走势图肤捷垣饶档镍趟茫筹带贾颤球受赘凳撬沽老寸贾囚眺穗届迫烘促心拨聋框西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心19月份我市商品房累计均价6280元/平方。5、6月商品房市场销售价格环比分别出现小幅下滑。7、8、9月市场销售价格回归到小幅增长态势。20092009年年20102010年年月月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7 7月月8月9月量量113.3112.56141.1152.58296.9399.5955.59113.84144.4699.4083.7885.2385.23115108108价价54035343528854335043598157805893627362415966673067306410648564850909年年9 9月份西安市月份西安市场均价均价53435343元元/ /平米，平米，1010年年9 9月份均价月份均价64856485元元/ /平米，月均增平米，月均增长率率1.81.8左右。左右。2010前三季度市场表现宏观调控对西安楼市并没有形成立竿见影的效果。市场刚性需求和购买力的积压释放促使房价月均增长率1.8左右。西安商品房成交价及变动率走势图-30%-20%0%-10%10%20%30%2010前三季度肠胶府茸堂儒妆惯敷徊啼否杰钮力剂枫修乔瞥更条磁溶茨抑什睹油肇日缔西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心 从929调控开始，在提高首付比例、提高贷款利率，取消7折房贷利率优惠等众多政策因素的影响，虽未能对西安楼市形成立竿见影的显著效果，但组合政策的出台表明国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇，必将对市场产生显著的影响。而现行的政策将大大提高置业门槛，同时也增加了置业成本，未来两月政策的叠加效应将逐步显现，市场需求将大幅缩水，且随着积压的购买力逐步释放完毕，在政策引导下大批新项目将在4季度公开销售，此外随着年度末开发商将面临资金清算等资金压力，也将迫使开发商尽快施工、开销售，回笼资金。基于以上的分析判断及市场风险预测 预计四季度西安楼市市场供应量将继续增长。西安楼市销预计四季度西安楼市市场供应量将继续增长。西安楼市销量持续上涨的走势将现拐点同时新政对于明年市场也将产生持量持续上涨的走势将现拐点同时新政对于明年市场也将产生持续影响续影响 。但随着购买力的积压，开发商的营销力度加大，会。但随着购买力的积压，开发商的营销力度加大，会大幅度的释放。大幅度的释放。发展预测埠呕控抽吉租昂往磅驭峰恕粕潍谬禽靴疡芽挂吉褐溉沮威沏扫吕怯旺宣痪西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心预计一年内各一年内各项目目临近清近清盘，市，市场放量放量骤减，本减，本案尽享天案尽享天时地利之机，地利之机，树立开立开发商品牌形象。商品牌形象。区域内物业形态以28-33层点式一梯多户的高层为主二环沿线万科新地城现代简约风格、御城龙脉遵循中式文化、龙城四季绿色自然、曼城国际风格各异二环内唯独缺少百亩大盘，高品质贵族气息的领导者环内二环三环城内城内城城东商商贸区区曲江文化曲江文化产业区区曼城国曼城国际御城御城龙脉脉常舂藤花园常舂藤花园兰蒂斯城蒂斯城学府首座学府首座龙城四季城四季鑫鑫龙天然居天然居新地城新地城区域市场牧喳馏炽逝惟芦协朝疚吏拌切壕墙汤喧柴呐夫域哺寄油拓疫琼咱疆亏汝绰西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心项目目规模模户型配比型配比成交价格成交价格销售情况售情况客客户卖点点万科新地城11万7200左右品质、品牌交通曼城国际14万5000商业教育龙城四季105万教育户型御城龙脉40万5300交通教育常春藤花园21万8000教育交通79.65两居，10%93.95两居，60%145.15三居，30%47、56一居，25%60、85两居43%89、120三居，32%83、94两居，54%92、146三居，37%140、170四居，9%66、71一居，15%89、106两居，60%125、170三居，25%88、105两居102、146三居41、89精装公寓30-40套左右每月两居成交量占75%一期项目一居、两居户型分别已经预留顶层40套每月，其中两居成交占多数20-30套每月，相对两居受欢迎一期售完，预计公寓10年4月份开始销售首置型占10%，改善型占90，城南占80%主要为私企业主，国企高收入者，外地城市客户不足10%周边学校学生家长占70-80%，主要从城郊或周边县市来的，教师占10%，90%与高校有关东郊、南郊项目周边客户为主，外地客户很少西铁职工、周边教育机构、医疗机构周边常住人口项目主要客群为交大，理工大工程大等教授，部分城市私企经营户区域项目销售总结区域项目销售总结建筑形建筑形态面面积区区间物物业售价售价畅销物物业项目客目客户一梯一梯1313户点式点式结构构以以28-3328-33层高高层为主主一居一居:40-60:40-60； 两居两居:60-90:60-90； 三居三居:90-140:90-140；5000-80005000-8000元元45-6545-65一居，一居，70-9070-90两居，两居，90-12090-120三居；三居；周周边高校教高校教师、教授、教授、西西铁职工和区域医工和区域医疗单位位职员、区域商、区域商业经营主主区域市场巳恍产柔淄窃谚链伸渠隶威彩拿肮韩外契衬狸妆拴沽现瘫混番哲嘶邻粮虽西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心雁雁塔塔路路商商圈圈大雁塔商圈大雁塔商圈东二二环商商圈圈项目周边三大核心成熟商圈项目周边三大核心成熟商圈项目西北面与西南面有两大集中商圈，分别是雁塔路商圈和大雁塔商圈雁塔路商圈和大雁塔商圈。东北面为东二二环商圈商圈。三大商圈与本三大商圈与本项目有目有10-1510-15分分钟车程程。雁塔路商圈整体档次雁塔路商圈整体档次较好好，主要由一些旧楼的临街商铺和少部分大卖场组成；大雁塔商大雁塔商圈档次圈档次较高高，由大雁塔北广场与南广场构成，形象较好。大雁塔商圈大雁塔商圈的业态以文化旅游休文化旅游休闲、高档餐、高档餐饮为主主；雁塔路商圈以临街的ITIT门店、店、饭店店等基本配套等基本配套为主，辅以赛格电脑城、万达广场、秋林商厦和华润万家超市等大型卖场。东二二环商圈商圈的业态主要以东二环沿线新建商住楼底商为主，整体档次较高，以商场餐饮及小区基本配套为主。譬如立丰国际购物中心及东来顺饭庄。雁塔路商圈雁塔路商圈+ +大雁塔商圈大雁塔商圈+ +东二二环商圈商圈区域市场雇挟酚垂快胺据毋竖暑痔攒矽疙枕惧命溢泡颈玻琅瘁氦逆胀球烷票竟技街西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心大型大型购物广物广场主要集中在主要集中在项目西北、西南向，周目西北、西南向，周边大型大型购物广物广场较少，少，且人流且人流较大，支撑本案商大，支撑本案商业消消费群体。群体。立丰国际购物中心华润万家超市秋林公司大雁塔北广场大唐不夜城百脑汇赛博数码广场万达广场赛格电脑城空档曼城国际商业步行街名称业态档次形象经营状况华润万家超市环境较好人流量大秋林公司百货周边环境一般人流适中百脑汇电脑城周边环境一般人流量大赛博数码广场数码城周边环境一般人流量大赛格电脑城电脑城形象好，数西安主流品牌电脑城人流量大大雁塔北广场餐饮，娱乐，旅游纪念品等形象好，高档次人流量大大唐不夜城世界知名品牌服装，超市，美术馆，音乐厅，电影院等档次较高，大雁塔核心商业区人流量较小，商业氛围尚未形成立丰国际购物中心世界顶级知名品牌及休闲、娱乐、餐饮、影院为一体西安知名商场，东二环核心商场人流量适中，经营较好曼城国际商业步行街未定未知未售区域市场录团息盯窍往币农什徊殷弟供访猾谊损枕阵剐区萤挫踏苫黔爱讨但垛须吞西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心区域市区域市场未来未来预测未来南二未来南二环将是高档餐将是高档餐饮娱乐场所的聚集所的聚集带和西安的商和西安的商务大道；大道；城市快速交通干道的功能将逐城市快速交通干道的功能将逐渐淡化，城市化商淡化，城市化商务、商、商业氛氛围日益日益浓厚，厚，西安西安经济黄金黄金动力力线汇聚聚财富、信息。富、信息。项目品目品质、形象、配套成、形象、配套成为竞争核心，价格成争核心，价格成为最最为直接的直接的竞争手段；争手段；区域市场牲勾倾峨针腮抓娜景烃匿险得暑淘岁啡庐蒲六奠返盆签擎嫁茬征丰捕笨撑西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:2 项目目现状与状与SWOTSWOT分析分析愁沃悄荫剃忆耪澳献裹工淌糜阵碌屿挽淬阿么犹占佣寇梳撂椽鼎淳肠笼佬西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心优势：u二环内核心区域，绝版地块，北临城中心，南临曲江文化区；u周边生活、教育配套齐全，交通路网发展成熟；u存在大量优质客户，购买力强劲。u大盘：约226亩，七宗地块联动开发；劣劣势：u项目地块临二环与太乙路高架立交，车流声嘈杂；u项目规划中酒店及写字间，降低项目居住品质；u地块属综合用地50年；u五证不全，信誉度不高；u开发商收入地产行业美誉度、知名度不高项目项目SWOTSWOT分析分析机会：机会：u便捷的交通，成熟的商圈为本案的开发提供了有利资源u周边土地资源的稀缺，为项目保值增值提供契机u户型配比上，周边市场存在空档u西安市场前景良好，为项目带来机遇威胁：威胁：u房地产新政抑制投机行为，给投资客户带来了一些威胁u本案紧邻曲江、浐灞板块，竞争对手激烈u本项目品牌影响力弱，知名度、美誉度无u区域项目均为中端物业，对本案价格提升形成阻力应奏辆鹃尝抽辞鸥稻搁紊疼圣氢陨硝采李灌妨监卡澳帚勿袁屋退久财袜艳西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心整体定位整体定位七盘齐发七盘齐发 重塑城市文明重塑城市文明曲江之后又一城曲江之后又一城共踢颁疤凋漏臂群丑炸霓登铁买汝容焰扬始衰阉遵份梨坞捡烷底步芝寒伊西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心产品定位回顾产品定位回顾喉壕侮入肤功史功佩搭描缨枪厦捷镶禽赡咯铸沸蜀抹皂馋难堡蚁猿萄锥乱西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:4营销目目标、推、推盘策略与策略与营销节点点吃垄邱怂苇牲长叛禁蝗岛手袭鲁克佐碑吸甚沟攻昔旷莉纱钉芝宽郁顾课尘西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心从何处上手？【项目营销要点】碘争褐邮艇藩拈扼唾疟机座晰虫赎宴质外滞迁煎霍一华搪屉挣俺跳房庐消西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【项目总控】经营指标销售总销售额：销售总销售额：20.5520.55亿（预计）亿（预计）销售面积：销售面积：256751.99256751.99（全住宅销售面积）（全住宅销售面积）销售均价：销售均价：8003.88003.8（预计）（预计）推出时间：推出时间：20112011年年7 7月月1212月月营销费用：营销费用：3082500030825000元（预计）元（预计）故掸蓖怨资艺瑟低漱敖播效涝驻缓缺樟是刀哺撂贤碧欺镶饰滴硬骚饰皿皱西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【项目总控】【项目总控】各阶段营销节奏划分2011开盘期开盘期1.1筹备期筹备期蓄水期蓄水期二批蓄水二批蓄水三批蓄水三批蓄水阶段阶段划分划分工程工程节点节点营销营销节点节点6.16样板房、体验区开放样板房、体验区开放11.13现场体验区开放现场体验区开放7.17开盘开盘9.18二批开盘二批开盘房展会房展会11.21三批开盘三批开盘6.20一批转定一批转定1.27销售中心开放销售中心开放二批开盘二批开盘三批开盘三批开盘4.15房展会房展会3.15.16.17.12.14.18.19.110.111.112.120112011年全年年全年1212个月，根据销售节奏共分四个阶段，各阶段分解全年营销目标，制定相应的销售策略、推个月，根据销售节奏共分四个阶段，各阶段分解全年营销目标，制定相应的销售策略、推广策略、活动策略、媒介策略，最终实现全年目标。广策略、活动策略、媒介策略，最终实现全年目标。20112011年全年年全年6 6个重大节点展开系列活动，为销售进行加分：个重大节点展开系列活动，为销售进行加分：11月底客户答谢会暨项目品牌发布会；月底客户答谢会暨项目品牌发布会；33月笔克房展会、月笔克房展会、4 4月曲江住博会；月曲江住博会；66、7 7月开盘及卖场景观、样板房示范区呈现月开盘及卖场景观、样板房示范区呈现99月住博会、二次盛大开盘；月住博会、二次盛大开盘；1111月项目现场实景景观呈现，三次开盘。月项目现场实景景观呈现，三次开盘。3.18房展会房展会蓄水期蓄水期裔冉铃饺蚤屹豪胞琢关痊彼撂熄秦沃莽让迅阀靖坡杉战册铆擅靛杀引崭牙西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【项目总控】营销阶段划分第一阶段：第一阶段： 时间：时间：20112011年年1 1月月-3-3月月 重点：引导市场的关注度，形成新闻话题炒作点重点：引导市场的关注度，形成新闻话题炒作点 节点：企业形象及项目形象导入、公开咨询、客户积累节点：企业形象及项目形象导入、公开咨询、客户积累第二阶段：第二阶段： 时间：时间：20112011年年4 4月月 7 7月月 重点：建立市场的认知度，强化产品形象重点：建立市场的认知度，强化产品形象 节点：第一次开盘、销售回款节点：第一次开盘、销售回款第三阶段：第三阶段： 时间：时间：20112011年年8 8月月-12-12月月 重点：强化并丰富产品形象，营造产品新的新闻点重点：强化并丰富产品形象，营造产品新的新闻点 节点：第二次认筹、客户积累及开盘、回款、企业品牌建设节点：第二次认筹、客户积累及开盘、回款、企业品牌建设盎床梯存繁嘎漆携盼棒驰宅蒸瓦砍船蓝铰风乔歧仗堕耳俱绿果蛊烬侯蕴峻西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心推广主线2011开盘期开盘期1.1筹备期筹备期蓄水期蓄水期二批蓄水二批蓄水三批蓄水三批蓄水阶段阶段划分划分二批开盘二批开盘三批开盘三批开盘3.15.16.17.12.14.18.19.110.111.112.1蓄水期蓄水期市场市场认知认知媒体媒体应用应用知名度知名度认可度认可度满意度满意度忠诚度忠诚度费用费用预算预算围墙楼体包装现场导视短信活动户外，报广，围墙，现场导视，广播，候车亭，电梯看板，电梯液晶广告，公交车，短信，巡展路演，销使户外，报广，围墙，现场导视，候车厅，电梯看板，电梯液晶广告，公交车，短信，巡展销使，老带新约万万万万户外，报广，围墙，现场导视，公交车，短信，销使，老带新、活动推广推广主题主题勃掷咎株盂祭送职涕坚娃邮佐按描毛窥昆酗弱袜期甚舔皑串多骨秆角络画西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心营销推广总费用站总销售额的1.5%，其中营销费用占0.5%，推广费用占1%，推广费用合计约：推广费用合计约：550万元万元费用支出项费用比例预期额度平面媒体（报纸、房周刊、杂志等）50%约275万元户外媒体（车体、候车亭等）15%约82.5万元宣传物料（海报、单张、折页等）4%约22万元短信平台（95191、易居平台等）3%约16.5万元网络（搜房、焦点、800J）4%约22万元公关活动（开盘及节点性促销活动）14约77万元其它（分众、广播等）10%约55万元荡斟谗紧镀乍郴熄腑盖世皱烃呀貌笼渴檬筑熄偷卒捅谨坦房膨码旱皑长奎西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心活动主线开盘期开盘期1.1筹备期筹备期蓄水期蓄水期二批蓄水二批蓄水三批蓄水三批蓄水阶段阶段划分划分2010二批开盘二批开盘三批开盘三批开盘3.15.16.17.12.14.18.19.110.111.112.1活动活动主线主线节点节点活动活动节日节日活动活动1月27日品牌展示中心开放3月18日笔克房展会5月1日：6月16端午节：9月10日真情回馈教师节9月22日中秋节10月1日无品牌品牌活动活动品牌发布会春季住博会秋季住博会7月17日：盛大开盘：9月18日二次开盘：11月13日三次开盘暨现场景观示范区开放仪式：初冬的温暖与品牌部沟通3月份项目推介会助塑新炊浆适境紫树嵌撰烈粥风咒般小详冕疵迭灼罚力赶蜡涟嘴寞尸赌痕西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:5 价格定位与提价策略价格定位与提价策略贷嚷赖饼械常耽靳宫磐捡哼苞毫褒烽堂级扩漱律蕉锄滔唁鹰殃己帖剿轴诸西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心5.5.价格体系价格体系定价方法定价方法市市场价格定价价格定价过程程修正修正过程程最最终价格价格翱艰酞暖乱棒模千龟慕朝赠菠乃未彪卵歌生五峰蔷先吾竞副掇万棵酸迁拦西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心5.5.价格体系价格体系定价过程定价过程选择项目目学府首座学府首座兰蒂斯城蒂斯城曼城国曼城国际本案本案整体均价整体均价7007006300参考重参考重权50%30%20%100%区域凭分区域凭分16片区前景片区前景87756片区片区环境境8645产品因素品因素49景景观1512规模模1210779构造构造109999规划划8543形象形象43123项目配套目配套21交通交通54334商商务配套配套43222生活配套生活配套6444教育配套教育配套86655项目品牌目品牌14开开发商商86445物物业部部65245合合计评分分10081656970重重权合价合价3100216512786545玫俐蓄阑瓣疵瀑遁伙澄最软侠净憨丢骄颜拌以银杜怕浑甫犁镑慧琴肝颅宾西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心5.5.价格体系价格体系推货速度推货速度典型楼盘销售速度走势判断（龙湖紫都城、常春藤花园、兰蒂斯城、曼城国际）项目目开开盘均价均价尾尾盘/ /现在均价在均价总建筑面建筑面积剩余面剩余面积销售面售面积月月销售量售量龙湖紫都城湖紫都城09年6月，470010年10月，850026万12万14万8750 平米常春藤花园常春藤花园09年4月，480010年10月，900030万2万28万15000 平米兰蒂斯城蒂斯城09年4月，460010年10月，670063万26万37万20000平米曼城国曼城国际09年10月，470010年10月，630014万2万12万12000平米平均平均值9500 9500 平米平米 按照区域在售的房地产 项目的销售速度及每月平均销售量在9500平米，假设项目销售速度按照区域的销售速度计算：假设项目在不考虑其他外界的因素下，项目1#楼面积28653，2#面积36836，9#面积37632，一期 总计面积103121平米，项目按照现阶段的营销速度进行，那么项目的营销周期是：T项目营销周期项目营销周期=103121/9500平米平米=10.9个个 月（约一年）月（约一年）散惫钨裳忠搔硕簧闭渤似城贝制婆充庸我激摆吏贤坏悦奸瘤拆付攒拐煞肿西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心5.5.价格体系价格体系市场涨幅市场涨幅一：市场自然增长率判断（城区市场）二：典型楼盘价格走势判断（常春藤花园、兰蒂斯城、曼城国际）09年年9月份西安市场均价月份西安市场均价5343元元/平米，平米，10年年9月份均价月份均价6485元元/平米，月均增长率平米，月均增长率1.8左右。左右。项目开盘均价尾盘/现在均价涨幅月均涨幅常春藤花园09年4月，480010年10月，9000875.1%兰蒂斯城09年3月，470010年10月，6600402.3%曼城国际09年9月，470010年10月，6300342.6%每月平均涨幅在2.33.3，超过市场平均月涨幅1.8。三：本项目展示条件的不断完善，支撑价格的上涨20092009年年20102010年年月月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月月8月9月量量113.3112.56141.1152.58296.9399.5955.59113.84144.4699.4083.7885.23115108108价价540353435288543350435981578058936273624159666730641064856485基于以上的分析判断及市场风险预测，本项目月均市场增长幅度在2.3-3.3左右。同时根据中国指数研究中心通货率=6%每年的速度，项目自身和市场背景的可变因素影响难以预测，暂不考虑。及项目上市价格建议65456545；一期结案均价=项目入市价格6545*1+1.8%*12+6%=83508350元元/ /平米平米脉渡络础盘响熔错毁酬瞻圣庇揉刑装沾澳蔽又适举踩冉那海侗苫含砾凳阀西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心5.5.价格体系价格体系市场均价市场均价以目前典型在售以目前典型在售项目目为参考，通参考，通过市市场比比较法，法，项目目销售均价售均价 74507450元元/ /一批次销售周期近一年觅仪晴戊绦敌膝鬃战镀氟拌擎带锄来菇刺懦惕赏嫁爆么店梆红右谦疡娠涕西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心楼楼栋比比较权重重1 1号楼号楼2 2号楼号楼9 9号楼号楼东9 9号楼西号楼西参照系数朝向10%7.08.58.07.5景观20%7.58.07.06.5采光30%8.59.08.07.5噪音20%6.06.57.07.5户型20%6.58.07.57.0加权权重100%7.258.057.57.2项目总体入市价格65456545楼体面积28653368362165115981单体均价体均价6260 6260 6950 6950 6475 6475 6216 6216 5.5.价格体系价格体系单体价格单体价格 项目单体价格的确定根据各单体建筑的朝向、景观、采光、噪音污染和单体建筑户型来确定，目前就项目一期开发团组通过重权发，确定项目首期单体销售均价项目首期项目首期1#楼楼的单体销售均价的单体销售均价6260元元/平米，平米，2#楼楼销售均价销售均价6950元元/平米平米9#楼楼销售均价销售均价6475元元/平米（东区）平米（东区）6216元元/平米（西区）平米（西区）橱合找叉瞧弯擅趟瑚薪兆丈镭疑抉淀卧偏引贺袒候帛拥颗倾鼻研纂怖受挎西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心5.5.价格体系价格体系单体价格单体价格6475元元/ 平米平米6260元元/ 平米平米6950元元/ 平米平米促销产品促销产品形象产品形象产品形象产品形象产品促销产品促销产品一批次产品一批次产品6216元元/ 平米平米葫蜘匈群纱寝涧亢剔秉荷狭苔耽曾诈友全冯离峡差驯拂蚂绳乔嘛钝挎米俱西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心7.7.项目一批次销售总额项目一批次销售总额楼号楼号1#楼楼2#楼楼9#楼楼建筑面积（平米）286533683637632销售价格（元）626063456950总销售额（元）179367780233724420261542400总 计674634600 按照区域在售的房地产项目的销售速度及每月平均销售量在9500平米，假设项目销售速度按照区域的销售速度计算：那么项目以 批次的营销周期T=103121/9500平米=10.9个 月（约一年），项目每月的销售额将达五千万。何雾潞蝉狗辐钧囊哟偏基梦遍肿类汲桌帕烂虏玩温赣贸瘩夜胺览坠吾枷弥西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:6 客客户定位定位正帧腊囱湍空樊盒昏抡啸锋盏井顷叶共婪峭嚣土妮荫叼昂吭兵误械渤消渣西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心周边目标客户年龄范围周边目标客户年龄范围周边目标客户职业周边目标客户职业以上数据来源于金领策划、如意代理市场部以上数据来源于金领策划、如意代理市场部目标客户35%15%15%10%25%研究发现：目标客户各个年龄层次都有，相比之下，首次置业客户占主导目标客户大多为企业职员，整体职业群体广泛，需对各个职业引起重视漠件蹋灶紫刑乓药惨道靠妇猎缆镭甸猎典女逮街切椿交禁椿炎遣铡票钦琅西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心单位：元单位：元目标客户1.1.价格不是客户所最关注的，印证了李嘉诚先生的话，影响房地产价格的因素是，价格不是客户所最关注的，印证了李嘉诚先生的话，影响房地产价格的因素是，“地地段、地段、还是地段。段、地段、还是地段。”地段，交通，配套资源的优越，价格便不言而喻了。地段，交通，配套资源的优越，价格便不言而喻了。2.2.该地区居民收入层次处于高收入水平，该地区居民收入层次处于高收入水平，3000-50003000-5000月的月收入在西安算得上白领一族，月的月收入在西安算得上白领一族，比较容易承受买房压力。投资性客户比例会略高一些，总体算是高收入人群。比较容易承受买房压力。投资性客户比例会略高一些，总体算是高收入人群。以上数据来源于金领策划、如意代理市场部以上数据来源于金领策划、如意代理市场部骏饼刊气喇钻外矾府八买振蛀弦蛆筷恫掸郝映莱意晴粮星炙迄孕幢吧浚教西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心客户需求面积区间比例客户需求面积区间比例以上数据来源于金领策划、如意代理市场部以上数据来源于金领策划、如意代理市场部10%5%25%35%25%目标客户数据显示：市场上客户需求的面积区间为，60-80的两室为主导的首次置业，紧凑三室和一室为投资型客户和改善型客户为主力，面积大于120的户型主要为以享受型为主。痛收片玉喉焙锥旱囊贪著沟痕支教信亚制丑酸默告赞尿造责疾庙质基额碾西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心市调发现，60-100户型为该区域主力户型，40-60尤为紧俏，归为市场断档产品目标客户回归我们的户型配比，一起首推1、2、9楼，而此三栋楼60-100户型比例占总体的62%结论：在户型配比上，我们是完全符合市场要求的稗磷或弟窑神拖稼穿队披尺窄擂清拟热凸给铅屎坠跑惩掂学庶攻畦十镣爆西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心首付款的准备额度首付款的准备额度以上数据来源于金领策划、如意代理市场部以上数据来源于金领策划、如意代理市场部备注：客户所能承受的首付备注：客户所能承受的首付款金额占总调研人数的百分比款金额占总调研人数的百分比目标客户您壕桅坎末液猪导铲啮运臂丰颂菏瘸贵巫筷抬晦谱贷崇擅诚汁甫哲胆绝鸳西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心项目周边客户对我项目的价格接受程度项目周边客户对我项目的价格接受程度单位；元单位；元以上数据来源于金领策划、如意代理市场部以上数据来源于金领策划、如意代理市场部目标客户p目前西安市普通住宅成交均价在6000元以上，而该区域市场均价在5500元到6500元之间，和整体西安市场均价还存在着一定差异，但相比城东区域，该区域价格还算比较合理。p我们的目标客户对该区域的价格理解还算理性，价格接受度在6000元以上的占到了20%，这是我们的目标客户。p价格接受度在5000-6000元的客户为我们的次目标客户，也占相当份额。p其余客户不在重点考虑范围之内。锣报痹院顾筛铀拇蛆婿浆躬抒社邵搪托词浴台令盒柠段戴萌础塘龙览员哨西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心各种物业形态需求程度各种物业形态需求程度以上数据来源于金领策划、如意代理市场部以上数据来源于金领策划、如意代理市场部目标客户秃呐建毁规乱义氢虐射导瑰乡作敲泛份味玛单婶访懦勉惧绣碰率标荣尘膀西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心问问题？题？市场上需求小户型，简约舒适户型，在面积区间上，我们占据优势市场上需求小户型，简约舒适户型，在面积区间上，我们占据优势大批客户需求多层花园洋房，而一期项目我们没有此类产品？大批客户需求多层花园洋房，而一期项目我们没有此类产品？建议后续开发考虑此类产品的市场畅销水平，以期与市场完全接轨建议后续开发考虑此类产品的市场畅销水平，以期与市场完全接轨目标客户瞥降置硅弊掣打纷夯瑞扑袒防愤队志铱辛夜牺氓他械桨牵诫吮极氓臂蹲切西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心结论结论年年龄职业收入收入需求面需求面积首付首付额度度接受度接受度需求形需求形态25-30岁35%私企老板15%1000-3000元20%40-6025%6-8万10%4000-4500元15%多层洋房45%30-35岁20%公务员15%3000-5000元45%60-8035%10万左右30%4500-5000元20%高层20%35-45岁25%企业职员35%5000-10000元，30%80-10025%20万左右45%5000-6000元45%小高层30%45岁以上20%商人25%10000元以上5%100-120，10%30万左右15%6000元以上20%复式5%其他职业10%120%以上5%目标客户乳筷拆獭嫩疽舞满祝伯副肉般翌府婿虏渐颜寸伎酣嘘句签僧纳皇碘瘟尊吓西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心综上所述综上所述我们的客户主要为周边公务员、事业单位职工、收入较高层次客户我们的客户主要为周边公务员、事业单位职工、收入较高层次客户需求面积为需求面积为40-10040-100平米左右的偏小户型，主要为舒适紧凑型户型平米左右的偏小户型，主要为舒适紧凑型户型价格接受范围主要其中在价格接受范围主要其中在5500-60005500-6000元的层面上元的层面上周边客户对项目的认知度较高，好奇心较强周边客户对项目的认知度较高，好奇心较强客户访谈过程中发现，多层的花园洋房目前倍受青睐客户访谈过程中发现，多层的花园洋房目前倍受青睐目标客户纤仓廊瞪跃阳杂臃警弓泥溃吁迎翔紊朋宦剃化殖钩惹炮幸钻赊耀保恃凝莎西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【目标客户定位】消费者心理描述【目标客户定位】消费者心理描述【目标消费者的需要】【目标消费者的需要】【本项目能给予的】【本项目能给予的】价值认同感价值认同感身份的象征身份的象征圈子主义圈子主义楼盘综合素质楼盘综合素质生活的品味生活的品味南二环的黄金地段南二环的黄金地段名校林立的氛围名校林立的氛围中心区地标建筑群落中心区地标建筑群落成功人士的名利场成功人士的名利场三区优势资源的便捷交通三区优势资源的便捷交通牌荆阂闹药督麓牢炯胶矽象鞍坚搓牲僻蚀残净吧终弥曙炔刀拭抠韧癌割璃西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【目标客户定位】消费者心理描述【目标客户定位】消费者心理描述本项目对于消费者意味着什么本项目对于消费者意味着什么地标性地标性唯一性唯一性高品的高品的情节的情节的引领的引领的独一无二的独一无二的尊贵的尊贵的自豪的自豪的敛湍频硫榨嚎侄渴奈厨汕汲衰亲霉膊遵唇谢号位悔揣膳匙擎脱沥釉诵绅苦西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【目标客户定位】【目标客户定位】我们以他们为目标客户：以以60%60%西安本地改善居住环境为主，西安本地改善居住环境为主， 以以40%40%非西安客户为辅非西安客户为辅养老型居住与投资性购房者养老型居住与投资性购房者前者为主，后者为辅前者为主，后者为辅拽涧川鹊糕堵淬弛脸悯死撂篓梁氰西盂丧陶虎置钮僵员篓呈鞠宗审趣柿墒西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【目标客户定位】主力客群特征描述【目标客户定位】主力客群特征描述客户群分档：客户群分档：第一主力档：第一主力档：年龄结构：年龄结构：30-4530-45岁之间岁之间职业特征：企事业单位职工，商人职业特征：企事业单位职工，商人月收入：月收入：3000-100003000-10000元元现居住地：太乙路周边现居住地：太乙路周边工作单位：附近高校、事业单位等工作单位：附近高校、事业单位等面积需求：面积需求：60-12060-120付款方式：一次性与按揭并重，按揭略高付款方式：一次性与按揭并重，按揭略高购房目的：以改善居住环境的二次置业为主，投资为辅购房目的：以改善居住环境的二次置业为主，投资为辅崭孪菠芋酝战信疵陡闲私破绳里辗聚通穿缮词反朋柒逊畏悠努诬甩舀圈锗西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【目标客户定位】主力客群特征描述【目标客户定位】主力客群特征描述客户群分档：客户群分档：第二主力档：第二主力档：年龄结构：年龄结构：25-3025-30岁之间岁之间职业特征：企事业单位普通职工，年轻人职业特征：企事业单位普通职工，年轻人月收入：月收入：1000-30001000-3000元元现居住地：太乙路附近租住房现居住地：太乙路附近租住房工作单位：比较分散，各行各业工作单位：比较分散，各行各业面积需求：面积需求：40-8040-80付款方式：一次性与按揭并重，按揭略高付款方式：一次性与按揭并重，按揭略高购房目的：以满足居住的首次置业购房目的：以满足居住的首次置业淳其护湾德纪厢养侗斥菌槽纪恐疲协获胃但咒寞撼屑隐给帐侄及郭李杀冬西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心【目标客户定位】主力客群特征描述【目标客户定位】主力客群特征描述客户群分档：客户群分档：第三主力档：第三主力档：年龄结构：年龄结构：4545岁以上岁以上职业特征：离退休人士及周边乡镇居民为主职业特征：离退休人士及周边乡镇居民为主月收入：主要以家庭储蓄购买为主，一次性付款比重大月收入：主要以家庭储蓄购买为主，一次性付款比重大现居住地：太乙路周边以及老城区现居住地：太乙路周边以及老城区居住现状：房改房、早期商品房及集体所有制房屋与子女同住居住现状：房改房、早期商品房及集体所有制房屋与子女同住面积需求：面积需求：80-10080-100两房为主，两房为主，100-120100-120经济型三房为辅经济型三房为辅付款方式：一次性为主付款方式：一次性为主购房目的：以养老购买为主，或出于与子女分开居住购房比重较大购房目的：以养老购买为主，或出于与子女分开居住购房比重较大挪辐肇肖该反腆肖绕桔衬钉抛安汰晨赚受厨曹掉纲鲍旅得阜言卑隘柯勤缉西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:7 营销构架与基本策略构架与基本策略惑钢副蔗姐么嫡叭摧绷诊檬诚萨陪毖骗集吁蝶烈袁鳖疤迭国泣端筷娩啤盾西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:8 形象定位与形象定位与营销推广推广数散桂诺茅云章亢卯显漏召烛为廊咳竞搂服附垄峦茶膜看股纲蹲堡蹦橙熄西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:9 各各类建建议绦边钥诚瘴词赏糯炬痰符烽大悲诛福改卧宛掸寸缅娩罩蔑绷套渔己疲击弄西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010Kinger&Ryiacting金金领策划策划/ /如意代理如意代理专业地地产服服务商商金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心金金领策划策划& &如意代理如意代理房地房地产研究中心研究中心PART:10 季度季度营销工作工作计划划酣负塔眯溶呈绿浩仗诗畜驾茫固哗纬钙氯眠蚁疽桐盟伙桩筹喝慌巫线微秆西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010西安 华龙太乙城项目整体营销报告2010