第六章第六章房地产项目管理房地产项目管理2006年春季房地产本章内容本章内容n1本章主要阐述房地产开发项目的质本章主要阐述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管量管理、进度管理、成本管理、合同管理的有关内容理的有关内容2论述开发项目的协调管理、资料管论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。理、现场管理以及信息管理等内容。项目的含义以及特征项目的含义以及特征n含义：指那些作为管理对象，按限定时含义：指那些作为管理对象，按限定时间、成本和质量标准完成的一次性任务。间、成本和质量标准完成的一次性任务。n项目的主要特征有：项目的主要特征有：(1)项目的一次性；项目的一次性；(2)项目有明确的目标；项目有明确的目标；(3)项目作为管理对象的整体性。项目作为管理对象的整体性。其中一次性是项目的最主要特征。其中一次性是项目的最主要特征。房地产开发项目的含义房地产开发项目的含义n含义：就是指已经确定投资，按照规划设计条含义：就是指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，并实行统一核算、统一管理的具件进行施工，并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。体房地产开发建设工程。n房地产开发项目又可以称之为建设工程项目，房地产开发项目又可以称之为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。又可以统一管理的单位工程。n房地产开发项目有大有小，其划分标准应当以房地产开发项目有大有小，其划分标准应当以具体建设单位具体建设单位(房地产开发商房地产开发商)为依据。为依据。房地产开发项目的特征房地产开发项目的特征n一是知识的密集性一是知识的密集性n二是组织的层次性二是组织的层次性n三是系统性三是系统性房地产开发项目管理房地产开发项目管理n概念：是房地产开发企业对整个工程项概念：是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理目的开发建设进行的全面管理n房地产开发项目管理主要是在项目施工房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程所进行的建设过程中对各项具体的工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，以及计划、指挥、检查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。联络、协调等工作。房地产开发项目管理主要包括：房地产开发项目管理主要包括：n项目的投资管理项目的投资管理n工程管理工程管理n质量管理质量管理n合同管理合同管理n工程技术资料管理工程技术资料管理n施工安全管理施工安全管理n市政配套协调管理市政配套协调管理房地产开发项目管理的任务房地产开发项目管理的任务n包含了对已发包建设工程整个施工过程的管理包含了对已发包建设工程整个施工过程的管理n包括：包括：对工程质量、对工程质量、工程进度的控制管理，工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等对施工过程中可能出现的各种问题的处理等n目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。目开发的经济效益。质量与质量管理质量与质量管理n质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。和。n工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。使用、经济、美观等特性的综合要求。n质量管理质量管理确定质量方针、目标和职责确定质量方针、目标和职责在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。动。工程项目质量管理的特点工程项目质量管理的特点n工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特点所决定的。点所决定的。n工程项目的特点工程项目的特点:具有单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方具有单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性和风险性式的特殊性、项目高投入性和风险性还具有工程质量本身的特点，如影响因素多、质量还具有工程质量本身的特点，如影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。质量管理的主要内容质量管理的主要内容(2-1)n施工前的准备阶段施工前的准备阶段1对施工队伍及人员质量的控制。对施工队伍及人员质量的控制。2对工程所需原材料、半成品、构配件和对工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等的质量控制。永久性设备、器材等的质量控制。3对施工方案、方法和工艺的控制。对施工方案、方法和工艺的控制。4对施工用机械、设备的质量控制。对施工用机械、设备的质量控制。5对施工环境与条件方面的质量控制。对施工环境与条件方面的质量控制。6，对测量基准点和参考标高的确认及工程，对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。测量放线的质量控制。质量管理的主要内容质量管理的主要内容(2-2)n施工过程中的质量管理施工过程中的质量管理1对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督2在施工过程中进行质量跟踪监控在施工过程中进行质量跟踪监控3会同建设监理单位审查设计方或承包方提出的工会同建设监理单位审查设计方或承包方提出的工程变更或图纸修改程变更或图纸修改4办理隐蔽工程验收手续办理隐蔽工程验收手续5参加给排水、电气安装的试通水、试运转等工作参加给排水、电气安装的试通水、试运转等工作6参加工程质量的评定和竣工验收工作，做好施工参加工程质量的评定和竣工验收工作，做好施工资料收集整理工作资料收集整理工作7认真做好施工日记认真做好施工日记8对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过程中督促施工企业进行定期观察，并做好相应记录。程中督促施工企业进行定期观察，并做好相应记录。9监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工。监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工。项目工程质量管理的主要途径项目工程质量管理的主要途径和方法和方法n主要途径：主要途径：工程建设对象的施工生产进行全过程、全面的质量工程建设对象的施工生产进行全过程、全面的质量监督、检查与控制监督、检查与控制包括：包括：事前的各项施工准备工作质量控制，事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，施工过程中的控制，各单项工程及整个工程项目完成后，对建筑施工及安装产各单项工程及整个工程项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制品质量的事后控制n施工阶段进行质量监控的主要方法：施工阶段进行质量监控的主要方法：审核有关文件、报表，审核有关文件、报表，现场检查及试验现场检查及试验施工阶段质量监督控制手段施工阶段质量监督控制手段n旁站监督旁站监督n测量测量n试验试验n指令文件指令文件n规定质量监控工作程序规定质量监控工作程序n利用支付控制手段利用支付控制手段房地产开发项目的竣工验收房地产开发项目的竣工验收n竣工验收的目的：竣工验收的目的：是全面检验工程建设是否符合设计要求和施是全面检验工程建设是否符合设计要求和施工质量标准工质量标准检查承包合同的执行情况检查承包合同的执行情况竣工验收的范围及依据竣工验收的范围及依据n验收范围验收范围设计文件和合同规定的内容设计文件和合同规定的内容土地使用情况土地使用情况单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。等。n验收依据验收依据批准的设计任务书、初步设计、技术设计文件、施批准的设计任务书、初步设计、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件，以工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件，以及现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。及现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。竣工验收的要求竣工验收的要求n基本要求基本要求项目已按设计内容建设完成项目已按设计内容建设完成工程质量和使用功能符合规范规定标准和设工程质量和使用功能符合规范规定标准和设计要求计要求按合同规定完成了协议内容按合同规定完成了协议内容n遗留问题处理遗留问题处理一些零星项目不能按时完成，开发商与建筑一些零星项目不能按时完成，开发商与建筑承包商应进行协商并妥善处理。承包商应进行协商并妥善处理。竣工驺收程序及内容竣工驺收程序及内容n验收程序分为：验收程序分为：初步验收初步验收正式验收正式验收n规模大和较复杂的项目应先进行初验，规模大和较复杂的项目应先进行初验，然后进行全部项目的竣工验收。然后进行全部项目的竣工验收。n规模较小、较简单的项目可一次进行全规模较小、较简单的项目可一次进行全部开发项目的竣工验收。部开发项目的竣工验收。竣工验收的组织竣工验收的组织n房地产开发项目一般由地市级主管部门房地产开发项目一般由地市级主管部门工工程质量监督站组织验收。程质量监督站组织验收。n验收委员会或验收小组组成验收委员会或验收小组组成:开发商、施工单位、设计单位、物业管理公司及购开发商、施工单位、设计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、建设、银行、环保、消防房客户参加，还有计划、建设、银行、环保、消防等有关部门人员等有关部门人员n验收委员会的主要工作验收委员会的主要工作:负责组织领导验收工作负责组织领导验收工作审查竣工验收报告书审查竣工验收报告书对建筑安装工程进行现场检查对建筑安装工程进行现场检查对设计，施工、设备质量等作出全面评价对设计，施工、设备质量等作出全面评价最后签署竣工验收鉴定书。最后签署竣工验收鉴定书。项目进度管理的概念项目进度管理的概念n房地产开发项目的进度管理是指对开发房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划持续时间和衔接关系编制计划n并将该计划付诸实施，并将该计划付诸实施，n在实施过程中经常检查实际进度是否按在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工、交付使用。至工程竣工、交付使用。项目进度管理的最终目的与内容项目进度管理的最终目的与内容n项目进度管理的最终目的是确保项目进度目标项目进度管理的最终目的是确保项目进度目标的实现的实现n房地产开发项目进度管理的主要内容是建设工房地产开发项目进度管理的主要内容是建设工期。期。影响项目进度的因素分析影响项目进度的因素分析n人的因素、技术因素、材料设备与构配人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素件因素n施工机械设备因素施工机械设备因素n资金因素资金因素n水文、地质与气象因素等自然因素水文、地质与气象因素等自然因素n政治、经济、环境等社会因素政治、经济、环境等社会因素n其他不确定因素其他不确定因素项目进度管理的主要任务项目进度管理的主要任务n设计前的准备阶段进度管理的任务。设计前的准备阶段进度管理的任务。包括：包括：(1)确定工期总目标；确定工期总目标；(2)编制项目总进度计编制项目总进度计划；划；(3)编制准备阶段详细工作计划，并控制该计编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；划的执行；(4)施工现场条件调研和分析等。施工现场条件调研和分析等。n设计阶段进度管理的任务。设计阶段进度管理的任务。包括：包括：(1)编制设汁阶段工作进度计划，并控制其编制设汁阶段工作进度计划，并控制其执行；执行；(2)编制详细的出图计划，并控制其执行。编制详细的出图计划，并控制其执行。n施工阶段进度管理的任务。施工阶段进度管理的任务。包括：包括：(1)编制施工总进度计划，并控制其执行；编制施工总进度计划，并控制其执行；(2)编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。项目进度管理措施项目进度管理措施n项目进度管理的主要方法是；项目进度管理的主要方法是；筹划、控制和协调筹划、控制和协调n管理措施主要包括管理措施主要包括:组织措施组织措施技术措施技术措施合同措施合同措施经济措施经济措施信息管理措施信息管理措施进度计划表示方法进度计划表示方法n房地产开发项目进度管理一般采用实际房地产开发项目进度管理一般采用实际进度与计划进度图形比较法进度与计划进度图形比较法n项目进度计划表示：项目进度计划表示：横道图横道图网络图网络图横道图的特点横道图的特点n横道图具有形象、直观、易懂、绘制简横道图具有形象、直观、易懂、绘制简便等特点，被广泛应用于工程项目的进便等特点，被广泛应用于工程项目的进度管理工作中。度管理工作中。n用横道图表示的进度计划，应包括两个用横道图表示的进度计划，应包括两个基本部分：基本部分：左侧是工作划分和基本数据部分；左侧是工作划分和基本数据部分；右侧是横道线部分。右侧是横道线部分。网络图网络图n双代号时间坐标网络计划双代号时间坐标网络计划(简称时标网络简称时标网络计划计划)表示的进度计划。表示的进度计划。n单代号网络计划表示的进度计划。单代号网络计划表示的进度计划。开发项目成本管理的概念开发项目成本管理的概念n房地产开发项目成本管理是开发商对开发项目房地产开发项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理内容投资的有效控制，是房地产开发项目管理内容的重要组成部分的重要组成部分n具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。效益。项目成本构成项目成本构成n房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。本。开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。施费、公共配套设施费、开发间接费用等。销售成本是指房屋销售过程中发生的费用支出。主销售成本是指房屋销售过程中发生的费用支出。主要包括销售房屋的广告、代理等费用支出，一般为要包括销售房屋的广告、代理等费用支出，一般为总销售额的总销售额的24左右。左右。开发项目成本管理原则开发项目成本管理原则n设置科学的成本管理目标设置科学的成本管理目标n设计阶段投资控制是重点设计阶段投资控制是重点n变被动控制为主动控制变被动控制为主动控制n经济与技术结合是成本管理的手段经济与技术结合是成本管理的手段开发项目成本管理的主要内容开发项目成本管理的主要内容n项目策划、设计阶段的成本管理项目策划、设计阶段的成本管理n发包、施工阶段的成本管理发包、施工阶段的成本管理开发项目发包，包括项目总发包、建安工程及设备开发项目发包，包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包材料采购发包开发项目发包阶段的成本管理是项目开发全过程成开发项目发包阶段的成本管理是项目开发全过程成本管理的重要环节。本管理的重要环节。n项目销售阶段的成本管理项目销售阶段的成本管理房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出，销售费用支出的主要部分一般为房地售费用支出，销售费用支出的主要部分一般为房地产销售广告支出费用。产销售广告支出费用。房地产开发项目其他管理房地产开发项目其他管理开发项目合同管理开发项目合同管理n合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的重要内容重要内容n项目合同管理的对象项目合同管理的对象工程承包合同工程承包合同n项目合同管理的内容项目合同管理的内容开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执行情况行情况督促施工企业执行合同条款督促施工企业执行合同条款根据工程实际进度与施工单位商议合同中的某些条根据工程实际进度与施工单位商议合同中的某些条款需要更改或取消款需要更改或取消项目协调管理项目协调管理n主要包括：主要包括：(1)做好市政配套的协调管理工作做好市政配套的协调管理工作(2)协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用等问题，解决它们之间产生的协作、公共设施使用等问题，解决它们之间产生的矛盾矛盾(3)定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定事项的执行情况。议，并检查会议决定事项的执行情况。(4)参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。调度会等。(5)协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。济上的纷争。项目资料管理项目资料管理n房地产开发项目管理工作中，工程项目技术档房地产开发项目管理工作中，工程项目技术档案资料管理是十分重要的内容。案资料管理是十分重要的内容。n管理对象：管理对象：工程项目技术档案资料是在项目开发实施过程中形工程项目技术档案资料是在项目开发实施过程中形成的，是真实的工程项目开发历史记录。成的，是真实的工程项目开发历史记录。n管理要求：管理要求：这些技术材料必须按档案管理制度集中妥善保管，这些技术材料必须按档案管理制度集中妥善保管，主要包括工程图纸、图表、报表、文字材料、计算主要包括工程图纸、图表、报表、文字材料、计算材料、现场照片、录像带等。材料、现场照片、录像带等。开发项目现场管理开发项目现场管理n项目建筑施工最大的特点是生产必须在施工现项目建筑施工最大的特点是生产必须在施工现场进行，因此，项目管理十分重视现场管理。场进行，因此，项目管理十分重视现场管理。n施工项目经理，全面负责组织施工。施工项目经理，全面负责组织施工。n项目经理的管理内容：项目经理的管理内容：明确本项目现场管理的方针；明确本项目现场管理的方针；组织现场项目管理班子；组织现场项目管理班子；建立原始记录与成本表单制度；建立原始记录与成本表单制度；建立向总部报告制度。建立向总部报告制度。项目信息管理项目信息管理n现代房地产开发项目必须十分重视信息管理工现代房地产开发项目必须十分重视信息管理工作。作。n要点：要点：在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递、加工、储存等系统；递、加工、储存等系统；管理工作要规范化、标准化；管理工作要规范化、标准化；项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，实行代码制，统一执行；实行代码制，统一执行；建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。