海泰时代商业广场海泰时代商业广场 前前 言言 一个商业项目的成功与否，首先取决于当地消费人群及消费力首先取决于当地消费人群及消费力，通过研究消费人群的需求细分定位，再去做主题定位，乃至于业种业态定位及业态布局规划；只有真正契合消费需求，商家才能获利，从而商业项目才能良性运营，并逐步扩大营业半径，最终形成目的性消最终形成目的性消费地，而非区域型商业；费地，而非区域型商业； 所以前期的思考显得十分重要，只有定位准确无误，招商才可能成为“选商”（筛选合适的商家），而非痛苦的“邀商”，招商成功了才有可能有有“市市”有人气有人气，有了人气才能通过运营管理慢慢 “旺市旺市” 。 因此，我们先应来研究一下：我们的消费需求在哪里，消费环境我们的消费需求在哪里，消费环境又是如何的？又是如何的？1区域商业市场分析区域商业市场分析2区域人口分析区域人口分析3项目分析项目分析4项目定位项目定位五五. 业态布局业态布局六六. 业种分类业种分类七七. 租金预估租金预估八八. 经营管理经营管理一、一、区域商业市场分析区域商业市场分析四川北路商业档次四川北路商业档次缺乏有号召力的商业项目，缺乏有号召力的商业项目，主要以中低档品牌为主、购物环境也相对较差主要以中低档品牌为主、购物环境也相对较差中段中段南段南段北段北段商业中低档次品牌多以本地品牌为主，满足中年消费需求；商业中高档次综合消费，兼顾各年龄段消费客群商业中低档次消费客群向年轻客群转型之中四川北路商业租金水平各段差异较大四川北路商业租金水平各段差异较大不同商铺租金参差不齐不同商铺租金参差不齐虹口足球场北段海伦西路中段海宁路南段苏州河路桥一楼租金水平：12-35元/平米/天一楼铺租金水平：10-28元/平米/天一楼租金水平：5.5-15元/平米/天四川北路沿线商业租金情况呈现三个特点：（1）商业街由北往南逐渐走低；呈倒金字塔型；（2）南段和北段租金差距较大；（3）商铺租金参差不齐，租金规律凌乱。 二、二、区域人口分析区域人口分析经营商家经营商家商圈内的原有经营者商圈内的原有经营者附近商铺品牌商家附近商铺品牌商家人群描述人群描述大多为有一定经营经验的经营者大多为有一定经营经验的经营者具备一定的供货渠道具备一定的供货渠道承租心理承租心理对于一些已经成熟的具有经验的经营者来说，经营商铺的风险和机会对于一些已经成熟的具有经验的经营者来说，经营商铺的风险和机会 已经得到充分认识，他们入租时较少犹豫，主要关注商业项目管理者已经得到充分认识，他们入租时较少犹豫，主要关注商业项目管理者 经营能力经营能力面对小经营者，市场在养铺期间的租金对他们的决策影响较大羊群效面对小经营者，市场在养铺期间的租金对他们的决策影响较大羊群效 应明显，通常是一个有号召力的品牌商家入住，多数都会跟进应明显，通常是一个有号召力的品牌商家入住，多数都会跟进消费人群：主要是周遍办公楼宇里的商务人群，主要是周遍办公楼宇里的商务人群，以及来四川路逛街购物的消费群体。以及来四川路逛街购物的消费群体。三、项目分析三、项目分析项目概述项目概述本项目位于四川北路武进路口，是集商业、办公为一体的17层综合楼。海泰时代广场占地面积为5812平方米，总建筑面积33973.17平方米。1-3楼规划为商业配套，4-17楼为写字楼部分。1F建筑面积为：1815.23，2F建筑面积为：2956.85，3F建筑面积为：2824.42，地下一、二层为车位，车位数量地下122个。物业管理费：40元/月（商业） 项目紧靠四川北路，属核心商圈，周边商业氛围浓郁； 交通便利，公交站点、轨道交通齐全；本项目是“海泰地产”的重点工程，具有良好的开发背景；项目周遍商办楼宇密集，白领阶层云集，为商业的整体打造奠定了基石；项目所在区域，目前仍处发展改造阶段，商业网点较为分散，配套设施不够完善，以中档消费为主；本项目建筑形态属不规则状，对招商业态带来影响目前项目临街的武进路以车流为主，人流量较少；停车位较少，无法满足商业及办公的需求；四川北路商业街历史悠久，具有良好的人文环境和商业底蕴；区域办公人流较多，白领阶层具有一定消费能力；该区域为四川北路CBD核心区域，商务楼云集，缺乏有规模的餐饮娱乐 和商务洽谈场所；四川路整体商业经营状况一般，区域商业还未复苏 ；盛邦国际大厦毗邻本项目，对本案产生一定的视觉障碍，对本案的经营和形象面的展示有一定的影响；政府近几年重点在打造北外滩商业，四川路商业整体打造还未启动；竞争对手浮现，同质化竞争日趋激烈；SWOTSWOT分析分析Strengths-优势优势Weakness-劣势劣势Opportunities-机会机会Threat -威胁威胁总结：综上所述，我司认为本项目在区域内有着自己独特的地理位置和商业优势。但也存在着风险和机遇，如何对本项目合理的定位，将决定着项目的成与败。四、项目定位四、项目定位本项目为办公楼宇下的裙房商业，在区域市场竞争日趋激烈的情况下，如何和市场同类产品做差异化区隔，更能体现为区域办公楼宇里的商务人群提供优质的配套服务，彰显项目的高贵不“贵”的气质，引领四川路楼宇商业的潮流。具有品位、格调餐饮之楼宇商业具有品位、格调餐饮之楼宇商业 五、业态定位五、业态定位业态布局超市、娱乐超市、娱乐便利店便利店酒酒店店大大堂堂银银行行餐餐饮饮邮邮局局快快递递酒酒店店公公寓寓大大堂堂特色、餐饮特色、餐饮秀森大厦一层招商业态图秀森大厦一层招商业态图娱乐、娱乐、KTV餐饮、娱乐餐饮、娱乐银行、邮局银行、邮局特色餐饮特色餐饮秀森大厦二层招商业态图秀森大厦二层招商业态图特色餐饮、娱乐特色餐饮、娱乐 超市、娱乐超市、娱乐秀森大厦地下一层招商业态图秀森大厦地下一层招商业态图1F面积面积:1815.231F面积：面积：1815.232 F面积：面积：2956.852F面积：面积：2956.853F面积：面积：2824.423F面积：面积：2824.42六、业种分类六、业种分类餐饮餐饮67%67%商务配套商务配套33%33%餐饮：餐饮：5087.21，占，占67%商务配套：商务配套：2509.29, 占占33%七、租金预估七、租金预估1F：8元/平方/天 1815.23 =14521.84元 2F：5元/平方/天 2956.85 =14784.25元 3F：3元/平方/天 2824.42 =8473.26元37779.35元7596.5 =4.97元/ /天 本项目整体均价：本项目整体均价： 4.97元元/ /天天本项目整体定位为办公楼宇的商业配套，结合周遍区域本项目整体定位为办公楼宇的商业配套，结合周遍区域的租金价格，以及按项目业态的排布，我司认为本项目的租金价格，以及按项目业态的排布，我司认为本项目招商周期招商周期1、蓄水准备期 1个月 2、强招期：4个月 3、整体开业准备：1个月 至至20112011年年1 1月月1 1日签约率日签约率90%90%，整体开业率，整体开业率80%80%2010年56月 2010年710月 2010年1011月 八、经营管理八、经营管理运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 我们的经营理念和原则是我们的经营理念和原则是 统一经营理念，统一经营理念， 统一招商管理，统一招商管理， 统一推广营销，统一推广营销， 统一服务监督，统一服务监督， 统一物业管理。统一物业管理。谢谢观赏