Code of this report | 1踩盘报告市场研究部： 王治洲Code of this report | 2目录Code of this report | 3Code of this report | 4项目慨况项目交通项目配套整体规划经济指标项目园林项目产品户型分析Code of this report | 5项目简介喜盈门范城将建成湖南省规模最大,档次最高,功能最齐全,配套设施最完善的国际化时尚商业航母。喜盈门集团汇集国际时尚百货购物中心、甲级写字楼、时尚建材家具生活馆、精装奢华酒店公寓、等互为依托的城市顶级业态组合。Code of this report | 6经济指标-项目容积率高，产品种类齐全项目信息开发商湖南润领房地产开发有限公司占地（） 100亩地址长沙市雨花区万家丽木莲路口建面（） 480，000代理商易居中国住宅（） 两栋建筑风格科技住宅,投资地产商业（） 酒店、商铺、写字楼综合体承建商其他（）整合推广上海喜盈门容积率 5.45物业管理第一太平戴维斯绿化率 30.44%物管费商业10元/月/平米，公寓3元/月/平米覆盖率建筑类型写字楼,酒店式公寓,商铺,建筑综合体总户数栋数6车位数 2628总层数8、26、30车位比 1:2均价公寓8500元/ 商铺30000元/ 开盘日期2012年/12月/28日Code of this report | 7雨花区有着得天独厚的区位优势，是长沙市的东南门户，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，是长、株、潭三市融城的接合部、有足够的发展空间和广阔的发展前景。区位分析长沙市的东南门户，长、株、潭的融城接合部、武广新城的核心位置.未来发展空间大。长沙长沙湘潭湘潭株洲株洲Code of this report | 8雨花区业雨花区业态发展趋势态发展趋势 通过以产业结合，构建产业高端集群发展的承载平台。以东塘、塘、红星、高星、高桥三大商圈为载体体，发展现代商代商贸业和现代服代服务业；，借助武广片区、工武广片区、工业园区园区，大力发展现代服代服务业、高端制造高端制造业；，以圭塘河生圭塘河生态景景观区区为轴线，以万家万家丽路、圭塘路路、圭塘路两厢开发为支撑支撑，打造都市都市产业经济带。东塘东塘商圈商圈红红星星商商圈圈高桥商高桥商圈圈武广武广片区片区湖南湖南创意创意产业产业园园湖南环保科技产业园湖南环保科技产业园圭塘河发展现发展现代商贸代商贸业和现业和现代服务代服务业业发展现发展现代服务代服务业、高业、高端制造端制造业业打造都打造都市产业市产业带带万家丽路圭塘路构建产业高端集群，发展现代商贸业、现代服务业、高端制构建产业高端集群，发展现代商贸业、现代服务业、高端制造业，打造都市产业经济带。造业，打造都市产业经济带。本案本案Code of this report | 9商圈分析-未来受附近商圈辐射较大，发展可观东塘商圈武广商圈红星商圈喜盈门范城地处三个商圈的中间位置，濒临红星商圈跟武广商圈，三个商圈里已经有两个已经非常成熟，日益崛起的武广商圈也在规划中有所起色，处在武广商圈的本项目人气会受到很好的商业辐射，未来发展趋势乐观Code of this report | 10项目交通喜盈门范城北靠香樟路，南连木莲路东临万家丽路，西靠圭塘河风光带，东至万家丽路。喜盈门范城北至-香樟路、南至-木莲路、西至-圭塘河风光带东至-万家丽路10分钟到地铁2号线桂花路站6分钟火车南站20分钟到长沙火车站20分钟到黄花机场Code of this report | 11项目配套-周边配套有林科大、女子大学也、砂子塘小学。商业配套有喜乐地、步步高电器城等天际岭森林公园省植物园林科大长沙市中心医院长沙女子大学长沙雨花区行政学院步步高电器城砂子塘小学 本案内部配套：内部配套：百货购物中心百货购物中心甲级写字楼甲级写字楼连锁大卖场连锁大卖场酒吧休闲街酒吧休闲街下沉式步行街下沉式步行街精装奢华酒店精装奢华酒店影视城影视城休闲餐饮休闲餐饮金融中心金融中心喜乐地Code of this report | 12项目规划16万方商铺；12万方公寓式酒店、5万方写字楼、15万方家居卖场1#商铺商铺1#栋负一楼近万方华润万家超市，负二栋负一楼近万方华润万家超市，负二楼、三楼为地下停车场，地上商业与地楼、三楼为地下停车场，地上商业与地铁站连接、零距离互动；铁站连接、零距离互动；1#栋栋1-2层、连锁卖场层、连锁卖场1#栋栋3-8楼为大型建材家居市场楼为大型建材家居市场3#栋临街商铺，内街步行街栋临街商铺，内街步行街总量总量16万方商铺、万方商铺、15万方家居卖场万方家居卖场2#栋为栋为5A级写字楼，采用级写字楼，采用5A智能化系统智能化系统总量总量5万方写字楼万方写字楼2#150米米写字楼写字楼4#公寓公寓5#公寓公寓6#公寓公寓3#商铺商铺4-6#栋为栋为40-80平米精装酒店式公寓平米精装酒店式公寓总量总量12万方公寓式酒店万方公寓式酒店Code of this report | 13圭塘河风光带，位于雨花区圭塘河中游，北起香樟路，南至湘府中路，总长3200米，沿河展开约长200米，总占地面积1959亩，项目预计总投资约20亿元，被称为“城市绿肺”、“天然氧吧”。而喜盈门范城紧邻圭塘河风光带，位于其东南方，圭塘河风光带已于2011年9月动工建设，预计在2014年建成。项目园林-市政规划1959亩河景绿化风光带Code of this report | 14写字楼-超5A甲级写字楼左图为超左图为超5A甲级甲级写字楼。写字楼。面积为面积为110-1900平米平米均价：均价：11000-12000元元/平米平米Code of this report | 15现阶段住宅与商铺的优惠一样，一次性95折，按揭99折，分期97折(3个月内付清余款)。三栋酒店式公寓-4、5、6号栋为住宅。共计1800户，其中4、5号栋32层，层高4.5米，6号栋30层，层高3.2米，均为4梯20户住宅反面，总共推出住宅反面，总共推出4.5.6号三号三栋栋其中其中中间中间5号栋号栋为精装公寓为精装公寓32层4梯20户，户型面积有两种40、80平米，北边为40平米单身公寓，南边为80平米两房，其余两栋4、6号栋为毛坯整层出售精装精装5号栋号栋8500元元/平米平米毛坯毛坯4、6号栋号栋6800元元/平米平米4#5#6#Code of this report | 16下图为主楼，为8层纯商业用地，大小有400个商铺1号栋则是8层商业用地，层高4.5米。负一楼到二楼为时尚卖场，三层到八层三层到八层为开发商自持，为开发商自持，负二层为地下停车场商铺整个项目则是以商业、娱乐的城市综合体定位，总共8层3号栋则位于三栋住宅之前，为2层的临街商铺，大小有77个商铺Code of this report | 17商铺，总共有16万平米商业对外销售，面积区间为10-20000平米，主力面积为30-500平米，其中1号栋楼除了3-8层商业自持以外，1-2层外销，处去一层及负一层的华润万家超市，其余商铺在售3号栋沿街商铺也在热卖中，均价为3万每平，区间价格为15000-40000万每平。所有采用的是二十年包租的形式。投资回报率相对稳定。第一年收入第一年收入第二年收入第二年收入第三年收入第三年收入第四年收入第四年收入第五年收入第五年收入第六年收入第六年收入第七年收入第七年收入第八年收第八年收入入收入(万元）11.6812.2612.8813.5214.2014.9115.6516.43累计收入（万元） 11.6823.9436.8250.3464.5479.4595.10111.53商铺价格适中，包租回报率高Code of this report | 18户型南北交叉，除了软户型南北交叉，除了软装摆设以外，其余都是装摆设以外，其余都是随房赠送随房赠送设计简约大方，整体性设计简约大方，整体性比较强比较强.带带 2平米的阳台，平米的阳台，整个户型的面积相对于整个户型的面积相对于实体楼而言，面积相对实体楼而言，面积相对较大，单身公寓朝南朝较大，单身公寓朝南朝北的均有。北的均有。公寓样板间-设计合理，赠送面积较大Code of this report | 1980平米的两房两厅一卫，其中平米的两房两厅一卫，其中主卧带封闭式阳台，卫生间主卧带封闭式阳台，卫生间为公用。实体楼中南边户型相为公用。实体楼中南边户型相对于北边而言，相对要大一些对于北边而言，相对要大一些。Code of this report | 20踩盘现场小结从进入喜盈门范城售楼中心到被接待，从沙盘讲解到工地考察以及参观样板房易居中国的置业顾问都是相当给力的接待并且毫无保留的把我想了解的告诉我，他们对产品的展示也是相当的到位。再加上开发商团队的协助以及项目本身的极大优势Code of this report | 21Code of this report | 22区位卖点武广CBD,财富升值最中心武广片区发展最为突出武广新城必然成为城市财富名流汇集中心卖点卖点1 135个精品项目600亿的投资预算Code of this report | 23交通卖点交通大枢纽，百万人流聚人气。卖点卖点2这里无上便捷的交通，势必成为长沙的交通大枢纽，也定能汇集超旺人气距离火车站 10分钟距离黄花机场 20分钟城际铁路跟武广高铁仅需5分钟可直达Code of this report | 24长沙唯一内河风光卖点卖点3 3环境卖点3200米圭塘风光带200亩天然大氧吧Code of this report | 25卖点卖点4上海喜盈门在全国有19个连锁机构，雄厚的经济实力跟成熟的运营能力就是最大的保障上海喜盈门福州喜盈门泉州喜盈门品牌卖点Code of this report | 26Code of this report | 27项目销售情况 最近三个月成交量最近三个月成交量 酒店式公寓酒店式公寓 商铺商铺 写字楼写字楼 2013年2月 17（套） 8 11 2013年3月 21 11 9 2013年4月 15 15 7Code of this report | 28商铺销售情况-商铺总体去化量负负1层商铺层商铺1#栋商铺栋商铺3#商铺商铺均价区间为均价区间为24000-25000元元/m2,整体去化率约为整体去化率约为50.其其中，中，15-60 m2商铺产品因为面积与总价控商铺产品因为面积与总价控制合理成为负一层的主力去制合理成为负一层的主力去化产品化产品 一楼商铺产品均价区间约为一楼商铺产品均价区间约为28000-30000/ m2，其中临街商铺由于昭示性好其中临街商铺由于昭示性好价格接近价格接近40000目前目前一楼商铺整体去化率已经超一楼商铺整体去化率已经超过过70产品均为一、二层套铺，产品均为一、二层套铺，销售价格约在销售价格约在30000/ m2 ，主力面积区间集中在主力面积区间集中在280平米以上去化率为为平米以上去化率为为80.Code of this report | 29写字楼、公寓销售情况-公寓及写字楼去化量写字楼销售情况 价格区间在11000-12000元/m,目前104-1900平米的产品在售。产品面积区间均在104平米以上，加上区域办公市场发育不成熟目前去化速度较慢、仅在30左右，还有至少22层货量待售公寓销售情况均价区间约为8400-8500元/。其中，较早推出的4#栋、6#栋去化率分别达到90%和70%目前所剩产拟面向大客户整层推售；5#栋目前去化率约为60%所剩货量以高楼层及两房产品Code of this report | 30Code of this report | 31消费者分析-针对年轻有活力的年轻人及公司对时尚自由生活充满向往的年轻白领对时尚自由生活充满向往的年轻白领有较强购买力的成功人士有较强购买力的成功人士有活力的并且有实力的公司有活力的并且有实力的公司Code of this report | 32Code of this report | 33 项目总结-未来发展趋势可观，也存在一定风险喜盈门范城不管是投资还是居住，都相对适宜。从居住环喜盈门范城不管是投资还是居住，都相对适宜。从居住环境来看，圭塘河风光带将于境来看，圭塘河风光带将于2014年完工，入住后即可自年完工，入住后即可自然生活景观，宜居度相对较高，从投资角度而言，位于武然生活景观，宜居度相对较高，从投资角度而言，位于武广新城，未来发展空间较大，与周边项目相比，喜盈门范广新城，未来发展空间较大，与周边项目相比，喜盈门范城是唯一以商业为中心的城市综合体，自身各方面的商业城是唯一以商业为中心的城市综合体，自身各方面的商业品牌也较为完善，投资升涨空间较大品牌也较为完善，投资升涨空间较大。优势劣势作为一座以商业为中心的城市综合体，最重要的周边人流量作为一座以商业为中心的城市综合体，最重要的周边人流量与项目的品牌规划，而圭塘河风光带为新兴的发展区域，虽与项目的品牌规划，而圭塘河风光带为新兴的发展区域，虽然有政府规划引领，但人流量难以预测，存在一定的风险性。然有政府规划引领，但人流量难以预测，存在一定的风险性。纵观整个项目，从未来的发展趋势而言，不管是自身配套，纵观整个项目，从未来的发展趋势而言，不管是自身配套，还是周边配套，未来的发展空间都很大，但是城市规划下的还是周边配套，未来的发展空间都很大，但是城市规划下的圭塘河风光带是否能吸引这么大的人流量，存在一定的风险。圭塘河风光带是否能吸引这么大的人流量，存在一定的风险。Code of this report | 34ThanksThanks