2010年年6月月海尔绿城，再次震撼济南海尔绿城，再次震撼济南海尔绿城酒店地块二期海尔绿城酒店地块二期市场分析与定位报告市场分析与定位报告报告逻辑结构设定目标设定目标提出问题提出问题解决问题解决问题三、三、 项目核心问题项目核心问题四、解决策略四、解决策略一、开发目标一、开发目标 二、项目属性界定二、项目属性界定本体目标：打造济南首个五星级酒店综合体本体目标：打造济南首个五星级酒店综合体销售目标：实现高价下的高速营销销售目标：实现高价下的高速营销品牌目标：进一步深化企业高端物业营造专家的形象品牌目标：进一步深化企业高端物业营造专家的形象开发目标开发目标报告逻辑结构设定目标设定目标提出问题提出问题解决问题解决问题三、三、 项目核心问题项目核心问题四、解决策略四、解决策略一、开发目标一、开发目标 二、项目属性界定二、项目属性界定项目区位项目区位本案本案处于济南处于济南东部新城奥体文博片区的核心，也是济东部新城奥体文博片区的核心，也是济南未来的南未来的政务政务中心中心、CBDCBD中心中心项目四至项目四至项目项目北北邻邻奥体中心，西邻龙奥大厦奥体中心，西邻龙奥大厦，南南邻邻海尔绿城全海尔绿城全运村，东临山体景观运村，东临山体景观，具备独特的奥体人文资源，具备独特的奥体人文资源项目四项目四至至东面：奥体东路山体景观南面：旅游路海尔绿城全运村西面:龙奥东路龙奥大厦北面：经十东路、奥体中心、喜来登玉兰广场玉兰广场龙奥大厦龙奥大厦奥体中心奥体中心经十路经十路旅游路旅游路奥奥体体中中路路奥体东路奥体东路项目交通项目交通项目北临龙奥北路，南临旅游路，奥体东路经过项目项目北临龙奥北路，南临旅游路，奥体东路经过项目将经十路和旅游路联通，区域交通非常便利将经十路和旅游路联通，区域交通非常便利周边配套周边配套周边周边省级省级文化文化、教育、教育、体育体育、医疗、医疗、市政、市政配套配套齐全齐全, ,商业配套设施逐步完善商业配套设施逐步完善经济指标经济指标地块总建筑面积地块总建筑面积3939万平方米，其中二期地上总建筑万平方米，其中二期地上总建筑面积面积13.513.5万平方米万平方米功能划分功能划分集五星级酒店、酒店式公寓、高档写字楼、商业裙集五星级酒店、酒店式公寓、高档写字楼、商业裙房、休闲娱乐中心、城市广场等于一体房、休闲娱乐中心、城市广场等于一体喜来登酒店喜来登酒店玉兰公寓玉兰公寓休闲娱乐中心休闲娱乐中心A A座写字楼座写字楼城城市市广广场场商业商业B B座写字楼座写字楼C C座写字楼座写字楼项目属性界定项目属性界定n奥体文博核心位置，济南东部新城的核心区n片区规划有政务、金融、办公、体育、文化、卫生等省级配套区域区域本体本体前景前景n地块总建面39万平方米，集酒店、公寓、办公、商业、娱乐和城市广场等功能为一体n随着大型企事业单位的陆续东迁及区域高端人口的不断聚集，区域商务价值和居住价值越来越高n未来政务中心、金融中心、新城核心、总部基地位于奥体文博片区中心、未来位于奥体文博片区中心、未来CBDCBD核心，交通便利、核心，交通便利、配套完善配套完善的中等规模城市综合体的中等规模城市综合体报告逻辑结构设定目标设定目标提出问题提出问题解决问题解决问题三、三、 项目核心问题项目核心问题四、解决策略四、解决策略一、开发目标一、开发目标 二、项目属性界定二、项目属性界定项目的开发时机是否已经成熟项目的开发时机是否已经成熟项目以什么样的战略切入市场？项目以什么样的战略切入市场？项目如何定位？项目如何定位？核心问题界定核心问题界定核心问题分解核心问题分解开发时机是否已经成熟开发时机是否已经成熟？城市发展与区域规划是否支持项目开发？区域供应是否给出了发展空间？采取何种战略采取何种战略定位定位？开发战略定位形象定位产品定位核心核心问题问题分解分解目前房地产政策是否支持项目开发？20200909年年1212月份以来，政府接连打出月份以来，政府接连打出“组合拳组合拳”，在调控，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成。措施频出的背景下，政策高压已经形成。政策分析政策分析济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com16市场当前反应市场当前反应1 12 23 34 4来电来访：来电来访：1、住宅类来电下降五成以上。2、住宅类来访下降四成以上。 3、商业项目来电来访量有小幅上升。成交情况：成交情况：1、成交量急剧下降，部分楼盘出现连续一周零成交现象，客户观望情绪浓厚；2、个别项目出现退房现象，整个市场并没有形成大规模的退房现象。其他反应：其他反应：1、商业项目低总价、小面积的户型受到关注。2、客户对政策关注度较高，来电来访客户大部分较关心政策对价格的影响，但普遍认为不会降价。开发商反映：开发商反映：1、没有降价，优惠额度仍然是一次性99折，个别项目延长开盘特惠的期限；2、积累客户方式有所改变，出现免费办卡、变相会员等方式；济南市市场受政策影响较大，客户观望情绪浓厚，住济南市市场受政策影响较大，客户观望情绪浓厚，住宅成交量急剧下降，商用物业项目开始受关注宅成交量急剧下降，商用物业项目开始受关注济南市场反映济南市场反映核心问题分解核心问题分解开发时机是否已经成熟开发时机是否已经成熟？城市发展与区域规划是否支持项目开发？区域供应是否给出了发展空间？采取何种战略采取何种战略定位定位？开发战略定位形象定位产品定位核心核心问题问题分解分解目前房地产政策是否支持项目开发？城市向东城市向东按照济南东拓城市发展规划，东部借全运会、政府按照济南东拓城市发展规划，东部借全运会、政府东迁和产业东移，将成为济南新的城市中心东迁和产业东移，将成为济南新的城市中心 东西两翼发展的城市规划，为城市由单核向多核发展，在城市空间方面提供了机会。东部借产业东移、全运会举行和政府东迁之机，正在快速发展成为城市的另一核心。随着奥体中心、文博中心、喜来登酒店等一系列省级重点项随着奥体中心、文博中心、喜来登酒店等一系列省级重点项目的建成及投入使用，奥体片区配套迅速完善目的建成及投入使用，奥体片区配套迅速完善奥体中心、政务中心、文博中心、全运村、奥体酒店、山东省立医院东院区、省成套局安置办公楼、省法院审判综合楼、武警边防总队大楼、省国资委办公楼、交通信息管理调度中心、草山岭旧村改造项目、燕山新区、伟东智远国际新城等重点项目。配套完善配套完善新城崛起新城崛起随着道路交通、市政配套的完善，政府东迁、产业东移随着道路交通、市政配套的完善，政府东迁、产业东移的步伐加快，人气迅速上升，东部新城已经崛起的步伐加快，人气迅速上升，东部新城已经崛起政府东迁，完善的道路交政府东迁，完善的道路交通，全运场馆、公共配套通，全运场馆、公共配套设施和设施和商业配套设施的相商业配套设施的相继投入使用。继投入使用。重汽、黄金、鲁信、国电重汽、黄金、鲁信、国电等龙头企业的总部陆续东等龙头企业的总部陆续东迁，大型企业总部不断涌迁，大型企业总部不断涌入奥体片区，总部经济中入奥体片区，总部经济中心雏形心雏形开始呈现开始呈现。名士豪庭、海尔绿城全运名士豪庭、海尔绿城全运村、中海奥龙观邸等大型村、中海奥龙观邸等大型社区陆续交付，高端人群社区陆续交付，高端人群开始聚集，人气上升。开始聚集，人气上升。房地产开发房地产开发格局已格局已经形成经形成以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合体开发以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合体开发为主体的房地产发展格局为主体的房地产发展格局。核心问题分解核心问题分解开发时机是否已经成熟开发时机是否已经成熟？城市发展与区域规划是否支持项目开发？区域供应是否给出了发展空间？采取何种战略采取何种战略定位定位？开发战略定位形象定位产品定位核心核心问题问题分解分解目前房地产政策是否支持项目开发？区域写字楼区域写字楼分析分析 东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高新片区，新片区，本本项目位于奥体片区项目位于奥体片区高新片区大卫奥体项目总部基地齐鲁软件园中润广场鲁商国奥城黄金时代广场楚天燕山盛世名士杰座鲁邦项目中铁汇展国际奥体片区燕山片区天业奥体项目在售项目潜在项目区域在售项目总供应量近区域在售项目总供应量近60万平米，潜在项目总万平米，潜在项目总供应量近供应量近132万平米万平米，且多与本项目周期重合，且多与本项目周期重合在售项目名称写字楼总体量中铁汇展国际20万平米鲁邦国际广场7万平方米鲁商国奥城12万平米黄金时代广场17万平米中润广场3万平方米在售供应量总计在售供应量总计约约5959万万区域写字楼区域写字楼供应供应潜在项目名称写字楼总体量大卫国际10万平米天业奥体项目22万平米鲁班项目20万平米总部基地南区80万平方米潜在供应量总计潜在供应量总计约约132132万万济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com25区域写字楼成交区域写字楼成交20102010年年5 5月月区域区域写字楼总成交量写字楼总成交量约约为为4 4万平米，万平米，位居位居济济南各写字楼板块之首南各写字楼板块之首u位于高新区的中铁汇展国际首次开盘，户型面积为60-800平米之间，可自由组合分割，能满足各种中高端群体的办公需求，且产品的高性价比也深受客户认可，成交情况较好，有两栋楼为整栋成交 高新区写字楼高新区写字楼项目多项目多以较低的拿地价格、政府支持、以较低的拿地价格、政府支持、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住。政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住。怡科产业园，一期14万平米已经销售完毕，均价3500（鲁银集团等）；二期B1座12万平米，B2 座14万平米售中铁十局 ；B3 座1万平米； B4，4万平米，售黄金集团，均价近4000；已售总面积约45万平米，怡科产业园总规划达100万平米，继续向东、向南（越过经十路）。区域写字楼开发策区域写字楼开发策略分析略分析整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模大，各项目定位同质化严重大，各项目定位同质化严重。同质化较严重同质化较严重项目名称项目名称开发企业开发企业规划指标规划指标物业类型及面积物业类型及面积中铁汇展国际中铁汇展国际中铁十局集团房地产开发有限公司 占地面积:45381平方米 ；总建筑面积:192342平方米平方米 项目规划为商业步行街、soho办公、商务公寓、酒店、大型超市、地下车库等。鲁商国奥城鲁商国奥城山东省鲁商置业有限公司 占地面积:50600平方米 ；总建筑面积:350000平方米 规划有6栋高层建筑，是以甲级写字楼为主，同时涵盖高级公寓、星级酒店及品牌商业的多功能、复合性建筑组群。黄金时代广场黄金时代广场山东黄金地产有限公司占地面积:99800平方米； 总建筑面积:427400平方米涵盖甲级写字楼、高级公寓和商业物业等多种物业形态，写字楼面积约17万，公寓面积约12万，商业物业约1万，地上地下停车位高达3069个。 中润世纪广场中润世纪广场山东中润置业有限公司 占地面积:46620平方米 ；总建筑面积:330000平方米 涵盖了办公、商业、酒店、高级公寓等方面，是一个具有国际先进理念，集多种功能为一体的现代化建筑综合体，中润世纪广场由七幢写字楼、十幢住宅楼组成 区域项目写字楼开发主要以定向开发和大客户整层出区域项目写字楼开发主要以定向开发和大客户整层出售为主，这种开发模式风险小，但周期长，价格低。售为主，这种开发模式风险小，但周期长，价格低。项目名称顾客类型中铁汇展国际贤文庄投资，外贸，科技等公司，多为整层购买的客户，投资占30，自用70总部基地写字楼团购为主鲁商国奥城写字楼团购为主黄金时代广场省国资委、省安全生产监督管理局、省企业联合会等海尔绿城玉兰广场整栋出售给山东高速大卫奥体中心大的企业集团正在洽谈，根据企业要求定制写字楼区域写字楼区域写字楼客户客户中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质，中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质，吸引了大量企业客户和投资者，价格较高吸引了大量企业客户和投资者，价格较高高层：A1（约3万余平米）被平安保险所购高层：A2（约2.7万平米）被中石化所购高层：A3（除5-7层为散售，其他均为整层销售1260平米）5层：共4套房源（220平米、369平米2间、300平米）6层、7层：各4套房源（300平米、442平米、519平米）高层：A4约（2万余平米）半栋（214层）集中销售给一家企业，目前正在进行大客户洽谈。15层以上中润集团留作自用。小高层：A5（近1万平米）被太平洋保险所购小高层：A6 （近1万平米）小高层：A7 （近1万平米）散售。三星、三菱等公司以整层或半层的方式购买。典型项目客户分析典型项目客户分析区域公寓市场区域公寓市场目前目前在售公寓为在售公寓为本地块的本地块的海尔绿城玉兰公寓和名海尔绿城玉兰公寓和名士豪庭士豪庭MINI公馆公馆，供应量较少，供应量较少总体量总体量售价售价销售状况销售状况总建筑面积总建筑面积38740平方米平方米均价均价14000元元/189/399套套总体量总体量售价售价销售状况销售状况总建筑面积总建筑面积26000平方米平方米均价均价10000元元/120/342套套玉兰公寓玉兰公寓MINIMINI公馆公馆户型户型面积面积户型特征户型特征数量数量比例比例A88.30m2一室两厅一卫一厨一室两厅一卫一厨42套套11%B73.91m2一室两厅一卫一厨一室两厅一卫一厨231套套57%C111.20m2两室两厅一卫一厨两室两厅一卫一厨42套套11%D138.81m2两室两厅两卫一厨两室两厅两卫一厨42套套11%F146.69m2两室两厅两卫一厨两室两厅两卫一厨21套套5%G208.43m2三室两厅两卫一厨三室两厅两卫一厨21套套5%海尔绿城玉兰公寓以73平米户型为主名士豪庭MINI公馆公馆以40-56平米小户型为主A户型40平米B户型46平米C户型56平米D户型43平米玉兰公寓面积区间在玉兰公寓面积区间在73平米平米-208平米之间，总价区平米之间，总价区间在间在90万万-300万之间；万之间；MINI公馆面积区间在公馆面积区间在40平米平米-56平米之间，总价区间在平米之间，总价区间在40万万-60万之间万之间区域公寓市场户型区域公寓市场户型分析分析客户多为项目周边人群，玉兰公寓客户多为财富阶层，客户多为项目周边人群，玉兰公寓客户多为财富阶层，投资比例高；名士投资比例高；名士MINI公馆总价相对较低，客户以年公馆总价相对较低，客户以年轻白领和企事业单位中高层为主，自住比例较高轻白领和企事业单位中高层为主，自住比例较高客户情况客户情况海尔绿城玉兰公寓海尔绿城玉兰公寓名士名士MINIMINI公馆公馆来自区域及比例历下区68%、历城区32%、市中区19%、高新区1%周边客户，如政府单位年龄结构及比例20-30岁10%、31-35岁6%、36- 40岁21%、41-50岁58%、50岁以上5%30-40岁职业构成及比例私营业主50%、国营企业31%、矿业10%、金融业7%、教师2%个体为主约占80%购房目的及比例自住33%、投资62%、自主兼投资5%办公、投资各占一半付款方式及比例一次性45%、按揭55%一次性75%、按揭25%区域公寓市场客区域公寓市场客户分析户分析区域公寓市场研判区域公寓市场研判公寓产品得到本区域的私营企业主、中高管理层及企事业单位白领的认可。市场机会研判公寓的投资价值高，尤其是高端公寓项目，而项目周边公寓稀缺。项目周边公寓仅有玉兰公寓和名士豪庭MINI公馆，供应量不大。符合区域客户需求的符合区域客户需求的高端公寓高端公寓项目存在项目存在巨大市场机会巨大市场机会区域商业分布区域商业分布项目周边项目周边5公里内公里内现存现存商业以底商为主商业以底商为主；未来未来两年，两年，工业南路工业南路以及以及奥体片区将出现数个奥体片区将出现数个体量在体量在3万万以上以上的大型集中的大型集中商业。商业。n n现有商业：现有商业：现有商业：现有商业：现有商业主要分布在不临主干道的居住区内，为生活服务类商业。沿二环东路有数个大型综合超市。n n在售商业：在售商业：在售商业：在售商业：在售商业主要分布在沿工业南路和经十路的商品房底商。n n规划商业：规划商业：规划商业：规划商业：除一部分商品房底商外，沿工业南路、奥体和软件园周边均规划大体量商业。项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）中铁汇展国际35,000全运村商业63,700鲁商国奥城65,000奥体商业100,000总计约26万商业商业主要竞争主要竞争沿经十路未来出现的几个大型潜在商业项目，商业面沿经十路未来出现的几个大型潜在商业项目，商业面积近积近26万方，规划多为综合性购物中心加商业街，万方，规划多为综合性购物中心加商业街，大型购物中心竞争激烈。大型购物中心竞争激烈。区域典型商业项目区域典型商业项目位置位置位于东部新城区，北起经十路，南至龙奥北路，东起奥体东路，西至奥体西路开盘时间开盘时间正在招商规模 有有1.8万平米的中心商业区，万平米的中心商业区，1.2万平米万平米的大众消费餐饮区和的大众消费餐饮区和1.3万平米的商务办公万平米的商务办公区，区，1.16万平米的汽车销售区和其他健身游万平米的汽车销售区和其他健身游泳区域泳区域商业建筑面积商业建筑面积10万平米万平米业态规划一层：咖啡厅、体育用品、高档家具、一层：咖啡厅、体育用品、高档家具、石玩店、汽车店石玩店、汽车店 二层：餐饮二层：餐饮价格/租金日租0.8-1.2元每平米客户类型外贸公司，汽车超市，个体商户租售情况已租70%奥体场馆商业奥体场馆商业项目名称项目名称全运村商业全运村商业中铁汇展国际中铁汇展国际鲁商国奥城鲁商国奥城位置位置旅游路以南，旅游路以南，龙鼎大道以东龙鼎大道以东高新区会展中心西邻高新区会展中心西邻经十路奥体中心对面经十路奥体中心对面开盘时间开盘时间20102010年年6 6月月20102010年年5 5月月定位定位集写字楼、商集写字楼、商务公寓、大型务公寓、大型商业于一体的商业于一体的商务综合体项商务综合体项目目高新区集高端写字楼、高新区集高端写字楼、商务公寓、大型商业商务公寓、大型商业于一体的商务综合体于一体的商务综合体项目。项目。建成后将成为集甲级写字楼、建成后将成为集甲级写字楼、星级酒店、商业步行街、休星级酒店、商业步行街、休闲、娱乐，及银座商城于一闲、娱乐，及银座商城于一体的大型综合标志性城市建体的大型综合标志性城市建筑组群。筑组群。商业建筑面积商业建筑面积6万平米万平米3.53.5万平米万平米6.56.5万平米万平米业态规划业态规划初步定位为购初步定位为购物中心物中心有面积为有面积为1.21.2万平米万平米的银座购物广场，两的银座购物广场，两个旗舰店和商业街个旗舰店和商业街项目的地下一层为项目的商项目的地下一层为项目的商业部分，银座将进驻其中。业部分，银座将进驻其中。中铁汇展国际、鲁商国奥城、全运村商业区中铁汇展国际、鲁商国奥城、全运村商业区区域典型商业项目区域典型商业项目1 1、区域商业物业市场供应量大；、区域商业物业市场供应量大；2 2、在建项目已规划多家大型购物中心，竞争激烈。、在建项目已规划多家大型购物中心，竞争激烈。3 3、区域商业环境短期较差，大型商业物业销售速度慢，启动难，、区域商业环境短期较差，大型商业物业销售速度慢，启动难，不易存活。不易存活。市场商业物业供应量大，大型购物型商业竞争激烈，市场商业物业供应量大，大型购物型商业竞争激烈，销售速度慢，启动难、不易存活。销售速度慢，启动难、不易存活。商业市场小结商业市场小结1、区域写字楼市场供应量较大，且潜在项目多与本项、区域写字楼市场供应量较大，且潜在项目多与本项目开发周期重合，会形成较大激烈；目开发周期重合，会形成较大激烈；2、目前写字楼开发以定向开发模式为主，同质化现象、目前写字楼开发以定向开发模式为主，同质化现象严重，价值实现率较低；严重，价值实现率较低；市场小结市场小结3、写字楼客户多为整层或整栋购买，需求较旺；、写字楼客户多为整层或整栋购买，需求较旺；4、区域内高品质的公寓项目有较大市场空间；、区域内高品质的公寓项目有较大市场空间；5、项目周边已有足够的商业供应。、项目周边已有足够的商业供应。开发时机是否已经成熟开发时机是否已经成熟？城市发展与区域规划是否支持项目开发？区域供应是否给出了发展空间？采取何种战略采取何种战略定位定位切入市场切入市场？开发战略定位形象定位产品定位核心核心问题问题分解分解目前房地产政策是否支持项目开发？核心问题分解核心问题分解本项目综合体物业可能的产品组合形式本项目综合体物业可能的产品组合形式写字楼+商业公寓+商业写字楼+公寓+商业本项目已有一座喜来登酒店，故本项目产品不再考虑酒店开发模式开发模式从目标出发，本项目的物业形态定位从目标出发，本项目的物业形态定位低风险综合体低风险综合体快速销售快速销售多产品组合综合体多产品组合综合体全分拆销售物业形态全分拆销售物业形态均衡发展模式综合体均衡发展模式综合体市场热销产品市场热销产品销售型均衡发展模式综合体销售型均衡发展模式综合体开发模式开发模式写字楼产品有没有空间？写字楼产品有没有空间？写字楼市场竞争较为激烈。区域市场写字楼已有国奥城、黄金时代广场、汇展区域市场写字楼已有国奥城、黄金时代广场、汇展国际等市场供应约国际等市场供应约60万方，后续将有鲁班项目、总部基地南区、大卫项目约，后续将有鲁班项目、总部基地南区、大卫项目约135万方，本项目目前处于前堵后追的局面。，本项目目前处于前堵后追的局面。高端写字楼市场存在空白。本区域写字楼供应量虽大，但尚没有本区域写字楼供应量虽大，但尚没有5A甲级写字甲级写字楼，高端写字楼市场存在空白，做高端写字楼物业可实现本地块的高价值。楼，高端写字楼市场存在空白，做高端写字楼物业可实现本地块的高价值。做高端写字楼实现地块高价值从供给的角度分析：从供给的角度分析：公寓产品有没有空间？公寓产品有没有空间？区域大量办公人群的涌入，孕育着大量潜在需求。随着区域中心的逐渐成熟，政府、事业随着区域中心的逐渐成熟，政府、事业单位的进驻，总部经济的形成，将会吸引大量的办公人群，其中年轻白领、外企高管、高新单位的进驻，总部经济的形成，将会吸引大量的办公人群，其中年轻白领、外企高管、高新技术人才等将会是公寓的客户基础。技术人才等将会是公寓的客户基础。小型企业的进驻。依附于政府事业单位和大型企业生存的小型企业，由于其资金实力较依附于政府事业单位和大型企业生存的小型企业，由于其资金实力较弱，一般不会购买租金较高的写字楼，公寓是这部分企业的合适选择。弱，一般不会购买租金较高的写字楼，公寓是这部分企业的合适选择。从需求的角度分析：从需求的角度分析：公寓总价低，投资优势明显。与写字楼相比，单套公寓面积要远小于单套写字楼的面积，与写字楼相比，单套公寓面积要远小于单套写字楼的面积，总价低，客户群基数大，且具有总价低，客户群基数大，且具有宜商宜住宜投资宜商宜住宜投资的优势。的优势。做公寓可达到资金快速回现国际化生活社区l与5星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心等毗邻，彰显居住者身份。投资价值l位于城市发展的核心区，交通便利，周边配套丰富，物业升值潜力大，方便出租。过渡居住的低购买门槛l相对于住宅，面积小、总价低；l过渡居住性质，便于出租，增强过渡居住购买者的购买信心。前瞻的办公性l如果设计符合办公需求的开放式居室，对吸引小公司购买非常有利。公寓产品的吸引点公寓产品的吸引点本项目商业的发展策略本项目商业的发展策略放弃购物型的集中商业，选择销售速度快放弃购物型的集中商业，选择销售速度快的商业类别和业态。的商业类别和业态。1 1、不可做大体量购物型、不可做大体量购物型集中商业。集中商业。2.2.商业体量中等。商业体量中等。3.3.可做抗风险性强、新可做抗风险性强、新区启动易存活的业态。区启动易存活的业态。1.新区启动时，餐饮为抗风险最强的商业业态。2.小规模体量无法达到商业积聚的效果3.为实现销售速度，设计时创造多个临街面，并赋予商业主题。4.价值最大化的实现，销售速度的实现。1.城市商业竞争：老城区的商业地位不可动摇2.区域商业竞争：区域有多家大型购物型商业启动3.区域的商业环境短期较差4.本项目的规模条件不够做大型商业5. 不持有体量：中小规模街区商业（2万平米左右）业态：餐饮、娱乐、购物开发时机是否已经成熟开发时机是否已经成熟？城市发展与区域规划是否支持项目开发？区域供应是否给出了发展空间？采取何种战略采取何种战略定位定位切入市场切入市场？开发战略定位形象定位产品定位核心核心问题问题分解分解目前房地产政策是否支持项目开发？泉城首家五星级酒店综合体泉城首家五星级酒店综合体CBD核心区奥体片区配套优势明显区域市场中端写字楼、商业竞争激烈，以高端写字楼、公寓产品作为突破口奥体片区内城市办公商务人群的顶级居住配套本体机会本体机会客户机会客户机会整体定位整体定位市场机会市场机会1、写字楼产品定位、写字楼产品定位奥体政务中心奥体政务中心5A5A甲级写字楼甲级写字楼行政办公、总部基地城市群，顶级国际化配套型居住行政办公、总部基地城市群，顶级国际化配套型居住 项目，是济南第一个五星级酒店综合体。项目，是济南第一个五星级酒店综合体。3、商业产品定位、商业产品定位2、公寓产品定位、公寓产品定位国际化引领城市的精装酒店式公寓国际化引领城市的精装酒店式公寓服务于新区的、休闲的、现代的体验式商业服务于新区的、休闲的、现代的体验式商业形象形象定位定位开发时机是否已经成熟开发时机是否已经成熟？城市发展与区域规划是否支持项目开发？区域供应是否给出了发展空间？采取何种战略采取何种战略定位定位切入市场切入市场？开发战略定位形象定位产品定位核心核心问题问题分解分解目前房地产政策是否支持项目开发？核心战略：差异化领先体系核心战略：差异化领先体系整体布局整体布局时尚主题时尚主题领先科技领先科技济南首家五星级济南首家五星级酒店综合体，汇酒店综合体，汇集五星级酒店、集五星级酒店、酒店式公寓、酒店式公寓、5A5A甲级写字楼、商甲级写字楼、商业等诸多产品形业等诸多产品形态为一体。态为一体。产品立面凸显时产品立面凸显时尚、动感风格；尚、动感风格；功能追求实用化、功能追求实用化、精致化、标准化、精致化、标准化、灵活化灵活化 ，体现，体现小中见大。小中见大。时尚、潮流、国时尚、潮流、国际化的社区主题，际化的社区主题，引领新的生活理引领新的生活理念。念。实现办公、居住实现办公、居住高科技智能化，高科技智能化，各项智能技术引各项智能技术引进，切合时尚、进，切合时尚、国际定位。国际定位。优秀产品优秀产品产品体系产品体系济南首家五星级酒店综合体济南首家五星级酒店综合体玉兰广场玉兰广场E E座座5A5A甲级写字楼甲级写字楼D D座座精装酒店式公寓精装酒店式公寓C C座座山东高速写字楼山东高速写字楼A A座座喜来登酒店喜来登酒店B B座座玉兰公寓玉兰公寓石材立面、玻璃幕墙石材立面、玻璃幕墙考虑因素：考虑因素： 石材立面、玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。建议要点：建议要点：外立面采用卡拉麦里金干挂石材采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置建立五星级酒店综合体第一印象建立五星级酒店综合体第一印象石材立面、玻璃幕墙奠定项目形象石材立面、玻璃幕墙奠定项目形象OA：办公自动化系统：支持光纤接入，每层预留光纤数据端口；电话接入，楼宇综合布线导航CA：通讯自动化系统：数字视频会议系统，实现楼内无线通信无盲区，有线电视收视系统，每层设有线箱FA：消防保安监控自动化系统：智能化火灾自动报警系统，烟感探测器报警系统，排烟系统及应急照明系统SA安保自动化：安防监控系统，数百个监控点位同时对大楼内部进行安全监控；报警系统，巡更系统；出入口设置高灵敏度摄像系统；一卡通系统BA：楼宇自动控制系统：采用智能化楼宇控制系统，对空调系统、新风系统、电梯系统、照明系统等运行状况进行全时间的监控或控制写字楼进行高标准的物业建设，完善的商务配套打造写字楼进行高标准的物业建设，完善的商务配套打造济南写字楼服务典范。济南写字楼服务典范。硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置整体建筑入口设计要体现地标性建筑的气势整体建筑入口设计要体现地标性建筑的气势硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置公共大堂气派且具有较强的展示性，纯正大堂设计，公共大堂气派且具有较强的展示性，纯正大堂设计，不含任何商业功能。不含任何商业功能。硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置车行大堂：车行大堂：考虑因素：考虑因素： 深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。采用车行大堂楼宇：采用车行大堂楼宇：新时代广场、国际商会中心、广州中泰国际中心建议要点：建议要点：车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流人行道人行道车行道车行道同质产品中脱颖而出同质产品中脱颖而出体现尊贵的车行大堂体现尊贵的车行大堂硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置简约大气的电梯间简约大气的电梯间延续物业统一设计风格延续物业统一设计风格电梯间电梯间考虑因素：考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：建议要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置国际品牌标志、国内品牌价格国际品牌标志、国内品牌价格选择价格相对较低日本三菱品牌电梯选择价格相对较低日本三菱品牌电梯考虑因素：考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌）建议要点：建议要点：品牌：选用三菱电梯内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：电梯设计等候时间小于45”；电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置市场主流商务电梯产品指标参考市场主流商务电梯产品指标参考三大电梯品牌在知名度和报价上处于同一水平，技术细节上各有特长；长沙写字楼多采用OTIS品牌；瑞士迅达推出外部控制楼层智能呼叫系统后市场占有率上升；品牌品牌美国西子美国西子OTIS日本三菱日本三菱瑞士迅达瑞士迅达单梯单梯报价报价130万元万元+10万安装费万安装费(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s: 100万万3m/s：120万万(均为均为2.9m/1.35t，三大件进口，三大件进口)130万元万元+10%安装费安装费(2.9m/1.35t/3.0m/s)能耗能耗高出同类高出同类10%低于同类低于同类10%-30%高出同类高出同类10%技术技术优势优势1. 五个微电脑模块化控制1.三菱电机是世界上最早开发变压变频控制系统，该系统让电梯高效智能化控制1.VVVF变频（交流变频）调速系统2. OTIS立式主机，电机输出与输入轴一体，中间无需联轴器，同心度高，噪音低，避免夜间扰民2.三菱高速电梯比同类品牌率先使用高效率的永磁（PM）电动机代替感应电动机，进一步开发的无齿轮曳引机把马达长度减少30%2.VFP是中国迅达推出的新一代的驱动系统，是具有良好的性能价格比3. 钢丝绳采用2：1，比传统1：1更舒适3.在平常模式待机时间系统中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，节省电力30%3.能耗低，降低电路负载，可靠性高，4. 主要部件欧美进口4.所有设备均可紧凑安装在井道中，给建筑节省更多空间4.经久耐用的半导体元件和可靠的异步电动机5.电能比同类电梯节约30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按钮更加便捷外部呼叫面板外部呼叫面板硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置完善的商务配套可以提高物业附加值完善的商务配套可以提高物业附加值硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置商务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，办公系统自动化服务。商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排。员工餐厅汇报完毕，谢谢！汇报完毕，谢谢！