开发报建工作流程开发报建工作流程2024/7/291前言前言p 为确保公司开发项目取得完整审批手续，以便项目顺利进行。项目开发目标p 协调内外部关系，排除外部阻力，使项目开发建设及销售顺利进行。项目开发功能2024/7/292前言前言开发报建主要有那些工作? 与政府相关部门包括国土局、发改委、 住建委、消防、人防、环保等的各种手续 协调项目现场出现的对外问题及相关手续的办理 维护公司于政府部门之间的关系 负责准备各项手续所需文件及归档 贯彻项目始末保障规范开发200个日工作2024/7/293目目 录录p 土地权证阶段p 项目立项阶段p 规划设计阶段p 建筑设计阶段p 施工准备阶段p 房屋预售阶段p 竣工验收阶段p 开发报建流程2024/7/294开发报建流程开发报建流程项目获取阶段 土地权证阶段 项目立项阶段 规划设计阶段 建筑设计阶段 信息收集分析 经济测算 公司立立项项 公司决决策策 施工准备阶段 房屋预售阶段 竣工验收阶段国国有有土土地地使使用用证证 项目立立项项批复 建建设设用用地地规规划划许许可可证证 建建设设工工程程规规划划许许可可证证 建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证 商商品品房房预预售售许许可可证证 建设工程验收备案证2024/7/295第一部分第一部分 土地权证阶段土地权证阶段p 土地招拍挂p 文件组织p 提交申请p 地籍调查p 登记发证p 房地产开发资质证书国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。2024/7/296土地招拍挂土地招拍挂挂牌程序国土局发布拟挂牌土地信息竞买人缴纳保证金参加竞买竞买人办理相关手续招标程序拟订招标方案发布招标公告报名 审核 投标签定合同拍卖程序发布拍卖公告提交有关身份证明公开拍卖签订合同2024/7/297文件组织文件组织2024/7/298提交申请提交申请(1)土地登记申请书、土地登记表(2)用地红线图、宗地图(3)法人代表证明复印件(4)建设用地批准书(5)完税证明（契税、印花税）(6)出让合同(7)土地出让金支付证明（发票）2024/7/299地籍调查地籍调查2024/7/2910登记发证登记发证2024/7/2911房地产开发资质证书房地产开发资质证书2024/7/2912第二部分第二部分 项目立项阶段项目立项阶段p 项目可行性研究报告（项目建议书）编制p 节能专篇审批p 节能登记备案p 项目立项审批p 地形图测绘p 地质勘察2024/7/2913可行性研究报告编制可行性研究报告编制2024/7/2914节能专篇报告编制、报批节能专篇报告编制、报批2024/7/2915节能登记备案节能登记备案2024/7/2916项目立项审批项目立项审批2024/7/2917地形图测绘地形图测绘2024/7/2918地质勘察地质勘察2024/7/2919第三部分第三部分 规划设计阶段规划设计阶段p 规划设计条件p 建设用地规划许可证p 委托规划设计p 规划方案审查p 环评审批建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 2024/7/2920项目规划设计条件、市政配套条件项目规划设计条件、市政配套条件2024/7/2921获取获取建设用地规划许可证建设用地规划许可证2024/7/2922委托规划设计委托规划设计2024/7/2923驻桂备案申请表驻桂备案申请表2024/7/2924申请总平审查审批申请总平审查审批工作任务申请总平审查审查部门住建委协办部门设计部工作周期2060 工作日前置条件总平面图、设计方案、可再生能源所需文件/流程：1）项目立项或备案证、规划设计条件、国土证、出让合同、申请书2）设计方案、总平图3）钦州需要特别的可再生能源设计方案及合同4）如设计公司为外省公司，需取得驻贵备案表5）夜景设计方案6）注意光盘刻录的内容及格式。备注：1、组织召开评审会，形成评审会会议纪要及设计院修改说明； 2、钦州住建委召开规审会，沟通是否需要上规委会； 3、若上规委会，则需等规委会会议纪要； 4、根据相关审查进行图纸修改。 5、社会公示无意义后批复通过，盖章。2024/7/2925环评审批环评审批2024/7/2926第四部分第四部分 建筑设计阶段建筑设计阶段p 建筑设计p 建筑方案审查p 人防设计审查p 抗震设防要求的确定p 防雷装置设计审核p建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 2024/7/2927委托建筑设计委托建筑设计2024/7/2928第三方审图第三方审图2024/7/2929建筑方案设计审查建筑方案设计审查2024/7/2930专项工程审查专项工程审查人防工程人防工程工作任务人防设计审查，获取人防办结建人防地下室设计方案审查意见书审查部门人防办协办部门设计部/人防设计院工作周期25工作日前置条件申请人防设计条件所需文件/流程： 1、建设项目立项批文（查看原件，存复印件）;一份 2、广西壮族自治区防空地下室设计条件许可审批表； 3、经规划、人防等相关部门批准的总平（查看原件，存复印件）；一份 4、广西壮族自治区人防工程建设许可证申请表； 一份 5、具有人防工程审图资质或人防主管部门授权的中介机构出示的人防工程施工图设计文件审查意见书（原件一份）；一份 6、经具有人防工程审图资质或人防主管部门授权的中介机构审查的人防工程施工图设计文件（一份，电子文件光盘一个）。一份 7、具有房屋建筑工程施工图审查资质单位出示的房屋建筑和市政基础设施工程施工图审查合格书。（查看原件，存复印件一份）；一份 8、经具有房屋建筑工程施工图审查资质单位审查过的工程施工图设计文件建施图一套（存一份，光盘一个）。 一份备注：需提前申请人防设计条件2024/7/2931专项工程审查专项工程审查抗震设防要求的确定抗震设防要求的确定工作任务确定抗震设防要求审查部门地震局协办部门设理部工作周期10工作日前置条件地震安全性评价报告所需文件/流程：（一）建设工程抗震设防要求确定行政许可申请表（2份）（二）项目建设立项批复文件或核准备案证书（复印件1份）（三）总评图（宗地图或建设工程规划图）（复印件1份）（四）岩土场地工程地质勘察报告或场地土类型证明材料（1份）（五）工程场地抗震设防技术报告（工程场地地震安全性评价工作报告或抗震设防要求参数报告或抗震设防要求技术咨询报告）（原件1份）备注：X市的审批权限：80米以下的建筑；超过权限的需上报区地震厅，并要求具备相应资质的公司出具地震安全性评价报告（2个月）2024/7/2932专项工程审查专项工程审查防雷工程防雷工程2024/7/2933专项工程审查专项工程审查市政工程市政工程工作任务市政配套工程施工图审批、核发工程许可证审查部门住建委协办部门设计部工作周期10工作日前置条件规划部门建筑方案通过所需文件/流程：（1）建设工程规划许可证（非建筑类）申请表；（2）用地红线图复印件；（3）批准的总平图复印件；（4）有关专业部门的审查意见；（5）工程施工设计图（蓝图3份）；（6）市政规划设计要求复印件；（7）工程设计电子图件光盘1张；（8）建设现场约40米宽范围8寸彩色照片1张并标明拟建位置。备注：2024/7/2934建设工程规划许可证获取建设工程规划许可证获取2024/7/2935第五部分第五部分 施工建设阶段施工建设阶段p 施工、监理单位招投标p 消防报批p 安全质量监督报建p 建筑工程施工许可证p 其他相关报建建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。2024/7/2936施工、监理单位招标施工、监理单位招标工作任务监理公司 施工单位招投标审查部门住建委招标办主办部门成本控制部工作周期20工作日前置条件建设工程规划许可证所需文件/流程：1）审验材料原件2）招标网上公示（察看现场）3）编制发放招标邀请、招标文件4）招标公告、现场踏勘答疑5）开标、评标、定标6）中标备案通知书7）合同备案8）缴费备注：2024/7/2937建设工程消防设计审核及备案建设工程消防设计审核及备案工作任务建设工程消防设计审核及备案审查部门消防支队协办部门设计部工作周期10工作日前置条件施工图审查通过建设工程消防设计审核：（1）建设工程消防设计审核申报表；（2）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（3）新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；（4）设计单位资质证明文件；（5）消防设计文件。建筑工程消防设计备案（施工证后办理）：(1)建设工程消防设计备案表(2)施工许可证(3)建设工程规划许可 (4)设计单位资质证明文件(5)消防设计文件：建筑单体红线图或用地红线图；建筑专业施工图（含总平面图）；给水专业施工图（含消防给水总平面图）；电气专业施工图（强电、弱电）；采暖、通风与空调专业施工图；与消防有关的工艺布置图备注：2024/7/2938工程安全质量监督报建工程安全质量监督报建2024/7/2939建设工程施工许可证建设工程施工许可证2024/7/2940其他报建：把握主线，适时安排其他报建其他报建：把握主线，适时安排其他报建1、施工图备案2、工程放线3、白蚁防治合同4、噪声排放许可5、中午、夜间作业许可7、临时施工用水、用电、排污等申报8、用水、用电申报（总管、分户）9、排水申报10、挖掘、移树等申报11、临时设施申报12、门牌申报2024/7/2941v房屋施工中其他报建：把握主线，适时安排其他报建其他报建：把握主线，适时安排其他报建2024/7/2942第六部分第六部分 房屋预售阶段房屋预售阶段p 测绘报告p 商品房预售许可证2024/7/2943房屋预测房屋预测2024/7/2944预售许可证预售许可证2024/7/2945第七部分第七部分 竣工验收阶段竣工验收阶段p 验收流程p 施工图备案p 规划管理验收p 建设工程竣工规划验收合格证p 建设工程竣工验收备案证p 房屋产权办理2024/7/2946验收入住流程验收入住流程规划单体测量规划单体验收环保检测节能检测消防验收人防验收单体功能验收单体质监验收竣前检查竣工验收市政工程验收公安技防验收防雷办验收竣工档案移交规划管理竣工测量规划管理竣工验收项目综合验收物业管理用房移交卫生防疫验收2024/7/2947施工图审核备案表施工图审核备案表2024/7/2948获取规划管理验收合格证获取规划管理验收合格证工作任务获取建设工程竣工规划验收合格证审查部门住建委协办部门项目部工作周期20工作日前置条件规划管理验收所需文件/流程：1）规划管理验收意见2）核发建设工程竣工规划验收合格证备注：验收图片_2024/7/2949获取竣工验收备案证获取竣工验收备案证2024/7/2950房屋产权办理房屋产权办理2024/7/2951第八部分第八部分 报批报建流程报批报建流程土地/项目可研报告计划任务书及批复项目立项规划选址地形图道路红线定界批准用地国有土地使用权证规划方案建筑方案建设用地规划许可证抗震审查防雷审查人防审查审批后的施工图建设工程规划许可证施工图审查费用缴交建设工程施工许可证施工/竣工规划管理验收商品房预售许可证房屋产权证规划竣工验收合格证预测成果消防验收人防验收质监委托竣工测量预售方案工程招标开发经营许可证2024/7/2952 第九部分：开发报建第九部分：开发报建四四“量量”基本原则基本原则推进靠力量突破靠 胆量沟通靠酒量信任靠 质量2024/7/2953v 规划报批的要求：是否需要上规划审批委员会？控规报批是按整个地块的控制用地范围报审还是要按土地证的红线范围报审？规划报批所需资料和深度，如“五图一书”和立面审查的要求等。v2、 由于环境影响评估所需的环节和时间较长，而且政府对于环境保护越来越重视，因此要注意环评涉及的水土保持方案和污水处理方案的要求。v3、 由于消防和人防部门有单独的审批权限，因此要具体了解其要求，最好是能有部分图纸先送审取得初步的意见以反馈给设计部门。v4、还要注意配合房管部了解当地房管部门的面积计算要求，在规划报建图上统一面积的计算方法，以免造成多缴配套费和办理产权证时造成面积的误差。v5、了解当地对于门牌编号的具体要求，反映给售楼部和设计部门，避免日后难以通过通邮验收。v6、报建计划应以综合验收备案的要求为依据，详细了解综合验收所涉及的环节和具体的要求，以评估交楼的时间和指导工程对于各分项验收的界面要求。v7、 在对整个报建流程有了大概的了解后，注意和设计部门沟通报建图纸的出图顺序和深度要求。 开发报建中注意的问题开发报建中注意的问题2024/7/2954v 国土证的取得时间；v 用地规划许可证的取得时间；v 建设工程规划许可证的取得时间；v 施工许可证的取得时间；v 预售证的取得时间；v 竣工验收备案的完成时间。 比较关注几个关键节点的时间比较关注几个关键节点的时间2024/7/2955v1、基本需要后补手续；v2、时间要求短；v3、缺乏项目关键节点所需资料的预估。 公司目前面临的问题公司目前面临的问题2024/7/2956