无锡太科园项目定位报告无锡太科园项目定位报告朗诗集团苏南区域公司朗诗集团苏南区域公司快速内环太湖新城新 区中山路商圈太湖广场新区核心区新市政府12km9km8km15km新区新管委会地块区位地块区位宏观政策宏观政策区位属性区位属性市场分析市场分析宗地分析宗地分析SWOT分析分析客户调研客户调研项目定位项目定位市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析开发风险开发风险报告框架思路宏观政策宏观政策市场分析市场分析宗地分析宗地分析SWOT分析分析客户调研客户调研项目定位项目定位市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析开发风险开发风险区位属性区位属性城市综述新区概况太科园简介 一、区位属性排名城市GDP省份及省内排名1上海市14900.9沪2北京市11865.9 京3广州市9112.7 广东14深圳市8201.2 广东25苏州市7740.2 江苏16天津市7500.8津 7重庆市6528.7 渝8杭州市5098.6 浙江19无锡市5000 江苏210青岛市4890 山东1l无锡国内生产总值位列全国城市第9位，经济发展水平超过国内大部分省会城市。城市综述经济发展l固定资产投资增长快；财政收入高，结存大，确保了城市建设的快速实施。 城市综述财政及固定资产投入l居民人均可支配收入、储蓄、人均消费支出、社会消费品零售总额均保持较快增速，为房地产发展提供较强购买力支撑。2019年2019年2019年2019年2009年社会消费品零售总额 (全市）(亿元）824.11959.471134.751391.481651.37社会消费品零售总额 (城市）(亿元）695.49805.83956.421173.031394.63城市综述社会发展l无锡民营经济保持着较高总量，发达的民营经济造就了大批的私营业主，购买能力强。2019年2019年2019年2009年民营经济产值523.28 637.83 741.04 759.17 城市综述民营经济2019年2019年2019年2019年2009年户籍人口453458462464.2465.65市区人口228.49232.3235.92273.42常住人口557584599610.73619.57人口自然增长率0.67-0.270.6800.25l户籍人口稳步增长；l常驻外来人口超过150万；l外来人口每年净增1012万。l外来人口为无锡房地产带来大量刚性需求城市综述人口l城市重点往南发展，未来规划重点往东发展。l规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区，和外围新市镇的城镇空间布局。城市综述城市规划规划建设布局：l“一带”（环太湖山水风光带）l“一核”（行政文化及金融商务核心区）l “两园两区”（太太湖湖国国际际科科技技园园、科教产业园及核心区两侧的宜居生活区）。l太湖新城东至京杭运河，南至外太湖，西至梅梁湖，北至梁塘河。总面积150平方公里，建设用地约95.7平方公里，规划人口规模为100万，就业岗位约50万。l发展定位：建设成为无锡的城市新中心、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆。太湖新城板块城市规划太湖新城l无锡新区，国家创新型科技园区试点，国家高新技术产业开发区，总面积223平方公里（含太科园），综合实力位居中国56个国家级高新区前五位，中央海外高层次人才创新创业基地（海归及外籍人士达1.02万人）。l2009年，地区生产总值803.2亿元，财政总收入186.1亿元，高新技术产业产值1893.5亿元区位属性新区概况l无锡新区以占全市6%的人口、土地和资源消耗，创造了全市15%以上的地区生产总值和地方一般预算收入、25的规模以上工业产值、40的服务外包产值、45的高新技术产业产值、50的到位外资和进出口总额。l传感网研发应用跻身世界先进行列；光伏太阳能电池组件制造技术和产值居世界首位；集成电路制造技术和产值居全国第一。新区概况产业支撑l规划定位规划定位：以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城;l发展目标发展目标：国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，苏南国际物流集散区，和谐宜人新无锡样板区;l人口规模人口规模：近期至2019年60万人口；远期至2020年80万人口；此次规划人口按80万控制。新区概况发展规划l区域规划面积23平方公里，东连无锡国家高新区、西邻太湖新城政务中心，是无锡“南向战略”的重要组成板块、无锡产业转型的核心区，太湖新城“一体两翼”之“东翼”，市政投入力度大，区内四横四纵道路交通网已经建成，通达便利；区位属性太科园简介l园区位于无锡规划快速中环、快速外环之间，经由运河西路均可抵至两大环线，其中中环线高浪路段、新锡路段2019年7月将建成通车。l另外新区城铁站与园区隔河相望，苏南机场与园区不到6公里，区域交通优势明显；快速中环快速外环宗地太科园简介区域交通休验中心休验中心产业园产业园( (三区三区) )产业园产业园( (一区一区) )创新园创新园( (二二区区) )创新园创新园( (一一区区) )商务园商务园( (一一区区) )大学科技园大学科技园商务园商务园( (二区二区) )产业区产业区( (二二区区) )规划总用地：约规划总用地：约10.810.8平方公里（合平方公里（合1620016200亩）亩）创新园：约创新园：约12001200亩，开发建设规模约亩，开发建设规模约8080万平方米万平方米 产业园：约产业园：约1166011660亩，开发建设规模约亩，开发建设规模约550550万平方米万平方米 商务园：约商务园：约25842584亩，开发建设规模约亩，开发建设规模约180180万平方米万平方米大学园：约大学园：约756756亩，开发建设规模约亩，开发建设规模约5050万平方米万平方米博览园：约博览园：约250250亩，开发建设规模约亩，开发建设规模约1.21.2万平方米万平方米空间规划空间规划太科园简介产业空间规划传感网产业园传感网产业园规划面积：11660亩 建设规模：550万平方米 重点引进传感网硬件制造商、节点以及配件配套商、传感网系统工程公司、国际和国内的大型跨国公司产业产业园园园园（一（一（一（一区区区区）产业产业园园园园（二（二（二（二区区区区）产业产业园园园园（三（三（三（三区区区区）Intel云存储开发中心IBM物联网研究院无锡中星微电子有限公司无锡聚光盛世网络有限公司江苏中科维思无线网络技术有限公司诺基亚西门子物联网智能交通系统联合实验室目前已入驻目前已入驻 30多家多家物联网相关企业物联网相关企业太科园简介产业传感网信息服务园传感网信息服务园 引进中国联通、电信、移动等通讯运营商和互联网运营商、广电网公司、电网公司共同研发与传感网的融合与应用，形成行业和公众应用产业集群，为传感网走向全面应用提供完善的解决方案。无锡物联网产业研究院中国移动数据中心中国电信 数据中心微纳传感网工程技术研发中心规划面积：2584亩 建设规模：180万平方米 中国电信数据中心一期已经建成运营，中国移动、中国联通均已经完成在太科园注册，进驻办公；定位：n钻石五星级数据中心（全国仅3家）n提供国际级IDC平台投资额：投资额：7 7亿元人民币亿元人民币定位：nTIA-942数据中心电信基础设施标准级（最高等级标准建设）投资额：投资额：1414亿元人民币亿元人民币太科园简介产业规划面积：756亩 建设规模：50万平方米传传感感感感网网网网大大大大学学学学科技科技科技科技园园园园传感网大学科技园传感网大学科技园15家重点高校重点建设产业公共服务平台，4家已经入驻，为传感网产业发展储备技术与人才。其中已引进 ： 北京邮电大学无锡感知技术与产业研究院 南京信息工程大学无锡感知气象研究院 南京邮电大学无锡物联网/传感网研究中心 东南大学传感器网络技术研究中心 江南大学将成立全国首个传感网学院，每年都有大量的电子通信、控制工程、软件、计算机类专业硕士、本科毕业生毕业到太科园工作。 太科园简介产业双子楼双子楼位于中央商务区核心，在建2幢高层，一幢为未来新区行政办公大楼，一幢为五星级酒店,建筑面积13万平米，总投资14亿。2019年底新区管委会进驻。国际科技交流中心（装修中）国际科技交流中心（装修中）总建筑面积36000多平方米,工程总投资约4.8亿元,主要功能为影剧院、展览中心和市民中心新区图书馆（装修中）新区图书馆（装修中）新区体育中心新区体育中心-今年动工，今年动工，（2019年底建成）太科园简介行政及公建规划太科园产业建设近况：太科园产业建设近况：l即将开工：l 天安智慧城一期20万方l 中关村软件园 30万方l 中介服务区（与协信合作）20万方l累计开工：130万方l竣工： 80-85万方l现有企业：220家，其中软件类100余家l近期进驻：l 微纳园中科院下属7个研究所l 清华紫光公建建设为后期导入研发类企业提供硬件基础规划人口：10万人现有人口：3万余人（其中当地居民2.36万人、软件园6000人）计划未来提供26万个工作岗位2019年计划引进人才15000人太科园简介阶段成果第一部分总结l 无锡经济发展水平位居全国前列，城市重点往南发展，政府财政收入确保规划实施能力强。l城市年净增人口超过10万，私营经济发达，具备大量购买力较强的潜在客户。l新区重点发展太科园，传感产业做为国家重点规划发展五大新兴产业之一，产业前景看好，区域发展潜力大。l 太科园高新技术的产业定位，在未来将导入大量高素质人才，为项目开发提供了良好的客户基础。区位属性区位属性市场分析市场分析宗地分析宗地分析SWOT分析分析客户调研客户调研项目定位项目定位市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析开发风险开发风险宏观政策宏观政策近期政策信贷政策开发环境二、政策分析首付款比例不低于60%1月26日，“国八条”出台，打出了“组合拳” 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;5年内交易全额征收营业税；限购令“新国八条”明确，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，预计将达到72个，无锡将很可能被迫强制跨入限购城市行列 提高准备金率中国人民银行决定，从2019年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；房产税2019年1月28日，重庆、上海两地公布房产税征收管理细则 ，房产税开始在重点城市落地，未来将可能覆盖全国，本轮”房产税“调控将影响投资型购房者需求政府抑制房价、抑制改善型需求；受政策影响，大型城市住宅成交大幅度萎缩。上海：春节期间全市商品住宅供应量为零；商品住宅成交面积2424，成交套数 为24套，全市仅12个项目有房源成交；深圳：春节长假头6天，全市新房成交共18套； 加息中国人民银行决定，自2019年2月9日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，此次调整距2019年12月25日金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点间隔不到两个月；政策分析近期政策无锡各大银行住房贷款政策执行表无锡各大银行住房贷款政策执行表序号银行房贷首付基准利率认贷标准2交通银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保和纳税证明。三套房停贷4建设银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房5成上浮10%（信誉度好上浮10%，不好10%以上）外地人必须提供一年以上社保和纳税证明。三套房停贷5中国银行首套房3成基准利率认房又认贷；二套房6成上浮10%外地人必须提供一年以上社保和纳税证明。三套房停贷7中国农业银行首套房根据楼盘及分行的不同情况，认房又认贷；二套房房贷利率有弹性的上下浮动空间外地人必须提供一年以上社保和纳税证明。三套房停贷目前，交通银行、招商银行、建设银行、中国银行、锡州农村商业银行都表示，如果年前未获批的首套房贷款，也一律按照新政策办理，不享受8.5折利率优惠。 目前无锡银行信贷政策并未出现强打压的倾向，但信贷政策严格按照国家规定执行，信贷明显收紧政策分析信贷政策l 通过与上海、北京两城市对比，无锡具备三线城市特点，城市成交均价处于相对低位，且受政策影响时市场波动幅度相对较小；l 同时政府开发环境相对宽松，针对政府的限制购房政策，多地紧跟中央立刻出台限购令，无锡至今未出。政策分析开发环境l无锡相对政府环境宽松，政府密集出台政策强制打压房价抑制需求可能性较小。第二部分总结l 政府调控仍将是2019年房地产行业的主基调，上半年市场已呈现量低趋势；下半年政府换届，政策是否具备持续性无法判断，市场不确定性将加大。宏观政策宏观政策区位属性区位属性宗地分析宗地分析SWOT分析分析客户调研客户调研项目定位项目定位市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析开发风险开发风险市场分析市场分析土地市场商品房市场竞争区域市场三、市场分析竞品分析太湖新城板块太科园板块新区长江路板块商贸区板块太科园项目太科园项目新区产业区市场分析竞争板块界定l受周边城市影响，无锡土地价格09年起迅速上涨，年增幅达到30%。l土地招商政府持有引进大开发商理念，2019年幅均建筑面积达到17万平方米，市场实际每年推出量得到有效控制市场分析土地市场商贸区B4（2.2）获取方：融侨获取时间：2019-2楼面价：3697菱湖大道地块（1. 27）获取方：协信获取时间：2019-11楼面价：5430万科信成道（2.5）获取方：万科获取时间：2019-2楼面价：4931市中心市中心太湖广场旺庄路地块（2.2）获取方：新城获取时间：2019-4楼面价：3167春阳路（1.8）获取方：花样年获取时间：2019-2楼面价：2246高浪路地块（2.2）获取方：北京天润获取时间：2019-12楼面价：5690太科园项目（2.2）楼面价：2602相对合理的地价，确保了项目抵抗市场风险的能力市场分析周边土地价格l08-10年，无锡商品住宅成交量分别为299.73万平米、705.71万平米、587.76万平米，年平均去化530万平米l0810年住宅类土地成交总建面积为2948.77万平米，未来市场具备充足供应能力，供给大于需求局面更为明显，市场竞争更为激烈。市场分析商品房市场l新区成交量占整体成交量16左右；l受早期规划影响，住宅区与工业区混杂，新区整体价格相对较低；l区域高端项目相对其他区域较少。竞争区域市场新区市场2019-2019年滨湖区太湖新城房地产住宅市场供、求、价走势图l在10年无锡整体市场下滑的背景下，太湖新城仍然保持着较高的成交量，太湖新城10年成交均价达10182元/平方米，客户特征需求本项目较为接近。竞争区域市场太湖新城市场总价段成交面积(万M2)成交套数(套)成交均价(元/M2)成交金额(亿元)套均总价面积占比套数占比套均面积100-12013.96 11509074 12.67 110 2020.92%121 80以下13.50 15517884 10.64 69 2028.22%87 80-10010.03 9838547 8.57 87 1617.88%102 l 80万以下套数占比最高，100120万次之，80100万占比第三；l 150万300万总价段高端房源，成交套数占比合计也达到17.39。太湖新城市场成交总价段分析l 120150面积段，7090面积段，100120面积段成交套数分别占前三位。l 以推算套均面积分析，三房售价明显高于两房。2019供应面积(万M2)成交面积(万M2)成交套数(套)成交均价 (元/M2)成交金额 (亿元)套均面积面积占比套数占比预计总价120-15034.6023.2617789574 22.27 131 3332.34%125 70-9019.4914.7517098734 12.88 86 2231.09%75 100-12010.669.658829785 9.44 109 1316.05%107 太湖新城市场成交面积段分析绿城玉兰花园绿城玉兰花园融科玖玖城融科玖玖城龙湖滟澜山龙湖滟澜山太湖新城板块太科园板块金科米兰米兰金科米兰米兰长江国际二期长江国际二期新区长江路板块商贸区板块绿色街区绿色街区新区产业区竞品分析竞品界定区 域 项 目物业类型均 价（元/）主力面积段（）总价（万元）新区金科米兰米兰花园洋房、高层9000-12000125-170110-200长江国际多层、小高层、高层高层9500，小高层11000，多层1400090-14084-190龙湖滟澜山叠加、类独栋、高层叠加1.3万类独栋1.8万叠加170、独栋220-260叠加300万起、独栋580万起滨湖区玉兰花园高层12000-14000170、210200-300融科玖玖城花园洋房、高层11000-13000135、160、215140-280l竞品项目公寓均价在11000左右，现有推出户型基本以中大户型为主。l公寓类主力总价在100-200万之间，部分总价在200万以上。竞品分析竞品概况（平方米）2019年 去化面积月去化面积月去化套数平均户型金科米兰米兰336495608 35 159长江国际435263627 28 130龙湖艳澜山14681912235 42 294绿城玉兰花园818696822 36 188融科玖玖城487684877 31 156公寓类月均去化2836套，推算年去化4.58万平米竞品分析去化速度各公寓类竞品楼盘三房两厅的户型去化都达到50%左右竞品分析户型去化分析l大部分为高低配，能实现项目最大经济收益，虽然建筑形态的多样性契合城市设计及道路形态，但给景观留下的空间较小，规划较为传统、单一。竞品分析规划方案金科米兰米兰金科米兰米兰长江国际长江国际龙湖艳澜山龙湖艳澜山绿城玉兰花园绿城玉兰花园融科玖玖城融科玖玖城现代欧式新古典主义风格托斯卡纳建筑风格现代欧式地中海风格简洁、明快、高贵、典雅A.将古典的繁复雕饰经过简化；B.线脚简化,采用简约柱式装饰；C.三段式建筑立面。采用天然材质如木头、石头和灰泥表现光与影的关系。简洁、典雅、高贵建筑线条简单、圆润，色彩明亮售楼处结合后期商业或会所；面积基本均在1000以上之间；装修体现典雅、高贵风格风格装修装修共性共性竞品分析示范区金科米兰米兰金科米兰米兰长江国际长江国际龙湖艳澜山龙湖艳澜山绿城玉兰花园绿城玉兰花园融科玖玖城融科玖玖城英伦乡村风情欧式风情地中海风情欧式风情北美风情田园、疏林草地疏林草地植物群落式、庭院式植物群落疏林草地园林与建筑结合相对统一，施工质量与设计初衷契合度较高风格风格植被植被共性共性竞品分析景观金科米兰米兰金科米兰米兰长江国际长江国际龙湖艳澜山龙湖艳澜山绿城玉兰花园绿城玉兰花园融科玖玖城融科玖玖城西班牙风格现代风格托斯卡纳风格ART DECO风格地中海风格基座石材，上部涂料采用日本3D新立体环境艺术淘石系列（外墙）瓷砖基座石材，上部涂料外墙采用石材干挂到顶基座石材，上部涂料西班牙建筑轻盈、绚丽，线条简洁、利落，以完美而协调的手法呈现浪漫和高贵的气质。较适合别墅及多层建筑。摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙等都可以表达托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际，展现烂漫田园。多适合别墅。线条的挺拔向上，简洁流畅竖向线条建筑高贵而内敛,优雅暖色调，温馨，整体品质感较好，高层品质感一般风格建材品质感基层一般采用石材，上部涂料，但除绿城外高层品质感相对较弱竞品分析立面长江国际龙湖艳澜山金科米兰米兰融科玖玖城玉兰花园a、阳台宽大4.24.8，连接客厅和次卧；b、南北阳台双阳台设置；c、赠送“入户花园”或“空中花园”；d、别墅项目赠送露台。竞争项目主力户型为130、160为主，设计均注重功能，在阳台设置上做文章，增加客户感知度。竞品分析户型楼盘名称楼盘名称小区配套设施小区配套设施融科玖玖城融科玖玖城幼儿园、便利店、会所（室内恒温游泳池、健身室、茶室）玉兰花园玉兰花园三期含有待建商业、会所（室内恒温游泳池、健身室、茶室、棋牌室）金科米兰米兰金科米兰米兰双会所设置，1万方待建商业配套、24小时太阳能热水、室外景观泳池长江国际长江国际小区外围是成熟的商业体，有会所（室内泳池，健身中心），便利店，超市等等竞品分析配套客户来源金科米兰米兰当地私营业主，新区企业中高层，金科品牌追随者长江国际新区外资企业领导、高级白领；企业中高端人士改善性需求龙湖艳澜山当地私营业主和新区企业高管为主；全市企业高管绿城玉兰花园滨湖区及新区企业中高层；市区公务员；私营业主融科玖玖城当地客户，新区及滨湖区企业中高层，教师，市区公务员l新区企业管理人员和私营业主均为竞品项目的购房主力竞品分析客户来源l竞品项目附加值均较高；l竞品项目11年推量达到42万平米，可以预判中高端市场竞争激烈。1111年预测高层售年预测高层售价价 （元（元/ /平方米）平方米）是否装修是否装修1111年预推年预推量（平米）量（平米）增值增值金科米兰米兰金科米兰米兰900010000未定100000赠送面积最少20平，无线网络覆盖长江国际长江国际900010000毛坯50000赠送设备阳台，大金中央空调龙湖艳澜山龙湖艳澜山1200015000未定50000未定绿城玉兰花园绿城玉兰花园1300014000毛坯120000中央空调，每户赠送车位1个融科玖玖城融科玖玖城1100012000毛坯150000顶楼送阁楼；一楼送花园；送约克空调外机；预留地暖接口合计合计420000竞品分析11年预推量及售价l客源新区私营业主和企业管理人员均为主力，辅以区域客户和公务 员。竞品分析总结l 竞品项目产品线丰富，2019年高层公寓推出量大；l售楼处豪华，景观、户型基本接近或达到本市行业标杆水。l 通过高品质的示范区建设，以及户型客厅面宽大，均赠送面积等特 点，在2019年取得较好销售业绩，年去化4.58万平米左右。l市场无类似和竞争性科技住宅产品。第三部分总结l 无锡历年土地供应量较大，后期供应充足，市场竞争激烈。l受政府城市规划，太湖新城区域认可度不断提升，价格升幅较快。l 舒适三房，两房，紧凑三房市场接受程度高，成交套数位居前三。l 竞争项目众多，且产品品质普遍接近或达到行业标杆水平，户型设计以130、160为主，需充分吸收竞品项目成功经验，扬长避短，才能实现项目较好销售目标。宏观政策宏观政策区位属性区位属性市场分析市场分析SWOT分析分析客户调研客户调研项目定位项目定位市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析开发风险开发风险宗地分析宗地分析四、宗地分析主要规划指标指标值备注占地面积(m2)85803.6A地块39799.8B地块46003.81、容积率： 2.22.52、车位比：住宅按1.0车位/100 3、其他条件：90及以下套型住宅面积大于总住宅建筑面积的20%；4、配套服务设施2610平方米；5、商业不少于600平米计容建筑面积(m2) 188767.92 建筑密度25%建筑高度或层数满足微波通道要求由南向北6080m1、用地规划图、经济技术指标宗地为太科园首次推出普通住宅用地；车位配比要求较高 宗地分析规划指标青年公寓地块中间规划道路 道路震泽路北侧产业园北侧河道与产业园震泽路与北侧规划道路南侧空地与新安社区南侧道路运河西路、沿河高压线运河与震泽大桥宗地分析规划四至空气状况 ：热电厂计划搬迁，无重大无空气污染源；噪声情况 ：地块东侧运河西路，目前运河通航；污染情况 ：地块原为机械厂与民居，无污染；其他 ：地块东侧22万伏高压线，无搬迁入地计划； 地块北侧为水闸，4月底竣工。宗地分析周边环境分析电车线路图电车线路图环太湖高速太湖高速轨道轨道1 1号线号线轨道轨道4 4号线号线电车电车1 1号线号线电车电车2 2号线号线高浪路高浪路菱湖大道菱湖大道震泽路震泽路宗地运河西路运河西路p 园区规划地铁4号线穿境而过 政府力争今年立项通过；p 公交：现仅有一路公交，出 行不便道路四横三纵p新城主干道：高浪路、震泽路、 菱湖大道 p老城主干道：运河西路宗地分析区内交通龙湖商业项目龙湖商业项目项目紧邻未项目紧邻未来区域商业核心来区域商业核心2009年龙湖在太湖科技园再度获取一商业地块，紧邻净湖水岸商业街，未来将与净湖水岸商业街形成太湖科技园的核心商圈。梅村中学太科园分校梅村中学太科园分校梅村中学，在无锡有一定知名度； 学校总投资1.1亿元，占地面积7.2万平方米，建筑面积3.15万平方米，办学规模16轨48个初中教学班。宗地净湖水岸商业街区净湖水岸商业街区大型商业休闲项目，一期建筑面积近20000平米，目前进驻商家较少。 现有商家：格林豪泰酒店、采蝶轩大桥实验学校大桥实验学校 大桥实验学校，集学前、幼儿园、小学教育于一体，计划2019年9月开始招生开学； 大桥学校是拥有较强师资力量，是无锡的名气较高的学校；l现有配套严重缺乏；远期规划较好，大桥中学计划2019年9月开学；商业配套需要35年才能初步建成。宗地分析区域配套地块紧邻运河，占有河景资源；与未来之家一水相承；沿湖景观带沿湖景观带- -与太湖相去不远、紧邻京杭运河与太湖相去不远、紧邻京杭运河 周边项目10层以上均能看到太湖； 距离太湖路程在3公里范围内，滨水湖岸线长达7.8公里；宗地分析景观资源北侧河道，宽度约50米，两侧绿化建成后，周边环境宜人。第四部分总结l 项目容积率及规划要求适合做公寓类产品；l车位配比要求较高，后期全部销售有一定难度，希望通过设计优化；l区内道路交通基本完善，但公共交通缺乏，出行不便；l现有周边生活教育等配套匮乏，前期客户认可区域存在抗性。宏观政策宏观政策区位属性区位属性市场分析市场分析宗地分析宗地分析SWOT分析分析宏观政策宏观政策市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析开发风险开发风险客户调研客户调研五、客户调研分析客户调研消费习性调研目标人群：未来之家业主、意向客户目的：1.定位产品消费群体，客群背景及消费需求；2.了解消费者对我们产品的评价及产品对客户触动点；3.了解产品差异可能的价值提升，支持产品定价；调研方式：以问卷的方式及现场一对一的交流（未来之家业主取样52，回收问卷52份，有效问卷38份；非业主取样69分，回收69份，有效问卷55份）客户调研方式简介 老业主不到40对区位认可；52组中38组愿意购买，占73； 非业主客户不到60，69组中55组愿意购买，占80。 区域现阶段认可度相对较弱； 产品认可度导致老业主在较低区位认可度情况下仍保持较大购买兴趣。 未来之家业主未来之家业主非业主客户非业主客户客户调研区位认识未来之家业主未来之家业主意向客户意向客户未来之家业主超过60拥有两辆以上私家车。意向客户拥有一辆私家车的占接近一半客户调研私家车拥有量l意向客户改善居住是购买的最大动机，是项目持续快速的最大保证；l业主超过三分之一购买动机是投资，加之本项目为无锡唯一在售朗诗科技住宅产品，对一期销售有较好促进作用；l设置合理的户型配置和价格是项目一期开盘成功的关键；l按现有信贷政策，大部分将面临60首付。未来之家业主未来之家业主意向客户意向客户客户调研需求分析未来之家业主未来之家业主意向客户意向客户l 未来之家业主和意向客户再购需求主力均为140平米和90平米；l 业主180平米及以上需求达到27，意向客户占16；l 意向客户对120平米需求较大，但业主比例很低。 客户调研户型需求60平米90平米120平米140平米180平米200平以上需求比例5%29%5%34%11%16%物业类型单居室两房两厅一卫紧凑型三房舒适型三房大四房四房以上意愿总价100万以内100-150万100-150万150-200万150-200万250-300万推算单价1.6万以下1.25-1.5万1-1.25万1.25-1.3万1-1.1万1.38-1.6万心理单价1.1万以下1.1万以下1.1-1.3万1.1-1.3万1.3-1.5万1.1万以下首付款意愿50万以下50-80万50-80万100万以上50-80万100万以上首付达成率（与意愿总价比）有可能达到60%可能达到60%可能达到60%可达到60%不足60%可能达到60%成交能力性判断中中中高低低买房动机（按动机强烈顺序）给子女投资保值，改善、给父母投资保值给子女、改善居住、给父母、投资保值改善居住、投资给父母、投资保值、改善动机分析非主流人群动机该户型面积较受欢迎较符合，但略带片面的动机市场主流户型，接受度高投资动机不是主流意识是改善性的面积段，较适合人口多的家庭，动机判断很弱强弱强较强很弱整体匹配度很弱较强弱较强弱很弱 心理单价相对较低，售价较低时才能实现成交；两房和舒适三房成交概率较高 客户调研未来之家业主匹配度60平米90平米120平米140平米180平米200平以上需求比例2%31%20%31%11%5%物业类型单居室两房两厅一卫紧凑型三房改善性三房大四房四房以上意愿总价100万以内150万以下100-150万200万以下150-250万250-300万推算单价1.6万以下1.5万以下1-1.25万1.3万以下1-1.38万1.38-1.6万以下心理单价1.1万以下1.1万以下1.1-1.3万1.1-1.3万1.3-1.5万1.1万以下首付款意愿30-50万30-80万30-50万80万以上一次性80万以上首付达成率（与意愿总价比）有可能达到60%以上有可能达到60%以上不足60%有可能达到60%以上可以满足任何条件有可能达到60%以上成交能力性判断中中低中高中买房动机（按动机强烈顺序）投资或者资产保值自住、投资自住、给子女、投资自住、给子女自住、给子女自住、给子女动机分析动机合理动机合理动机合理动机合理自住居多、动机合理自住居多、动机合理动机判断强强强强强强整体匹配度较强较强较弱较强强强客户调研意向客户匹配度l 两房需求客户，可能能达到首付比例，但心理价格预期较低；l 紧凑三房需求客户存在，但在现有信贷政策环境下，有可能后期 因首付问题而无法成交；l 舒适三房需求客户心理价格与预期总价接近，但因首付原因，有 可能被挤压为紧凑三房客户。l 大四房未来成交概率高，但相对需求较少。客户调研意向客户匹配度分析未来之家业主未来之家业主意向客户意向客户l未来之家业主和意向客户便利店、健身房、干洗店、儿童娱乐区、游泳池均为配套需求前列。客户调研配套需求未来之家业主意向客户l两类客户对装修认可度均较高；l业主对入户大堂、墙地砖、灯、厨具、卫具、收纳空间感知度较高。客户调研装修李寿荣：朗诗业主，原来老家在东亭。年龄56岁 “我们一家都是公务员和教师，比较注重家庭教育和生活品质。以前住在阳光城市花园买了套房子，就是为了以后给孙子上学用，但因物业管理不行，非常混乱，也就没怎么去住，大部分时间还是住在东亭的春江花园。” “起初是儿子和媳妇先来朗诗的，听说朗诗的房子不用空调来了解一下，在讲解科技系统的时候听的将信将疑，去体验间感受了一把就十分的心动了，于是回家让我们两口来看，我们也十分喜欢，就打算买。心动归心动，原本计划买两套来着，但是一直担忧这套系统使用的寿命，于是只一套90平米的房子。” “交房后，全家人都怪我买小了，买少了。因为这房子确实住的舒服，到现在我儿媳妇心里还有点埋怨。这个小的房子三代同堂怎么住的下呀。后来考虑买三期的房子时，已经是尾房了就放弃了。” “一直期盼朗诗拿地，总算有着落了，我们又有的选择的余地，新区项目开盘的时候一定要通知我，而且太湖新城那里环境好，空气好，还要一套100左右的，要么给孩子，要么自己过去住，未来之家这套留给孩子。” “那边现在买东西还不太方便，小区内最好有蔬果店、小超市之类的配套设施。希望有些健身器材，儿童娱乐区等设施。小区要管理好，物业要服务好，这样业主才能放心。”客户调研客户访谈袁德明：华庄人，年龄51 “我们现在住的私房也很漂亮，是几个朋友一起建造的，不过没有物业管理，这点不是十分理想。我们买过别墅，但是不去住太远，如果在华庄附近有较好的房子就比较理想” “华庄有钱人多，都住大房子，如果换小房子住起来不习惯。换做是我的话，买公寓房至少要一百五十以上的。” “有朋友买了朗诗，说房子不错，科技住宅无锡独一无二，很体面。起初也动过心思买套，但后来听朋友说因为自己的厂子在乡下，不常去住也就打消了念头。” “我们爱热闹，经常和朋友打打牌搓搓麻将，小区内有会所让我们喝喝茶打打牌最好，小超市是必须的，有个健身房和游泳池最好，档次高” “我比较喜欢玉兰花园的外立面，石材很漂亮，市政府办过去后，很多有头有脸的人都买那里，住在里面应该是个很有面子的事。绿化我喜欢龙湖的，做的很精细，平时在小区内散步就想逛公园一样，很惬意。”客户调研客户访谈杨圣德：台湾人，新区台企强茂电子高管，年龄36 “现在在企业工作很辛苦，高管也好，员工也好，都是玩命的工作，为的多赚钱。年轻时的时候拿命换钱，有了钱以后又拿钱换命” “作为一个外地人，以前没有老婆，晚上除了加班就是和朋友出去喝茶健身，没考虑买房。现在有女朋友了，考虑要在无锡安个家” “买房子主要是图个方便，希望能离上班的地方近点，最好是装修房能拎包入住的那种。小区服务要好，最好有便利店、健身房、茶室等配套” “房子不要求大，有个一百平出头就OK，主要是住的的健康舒服，忙了一天下班回家就是为了放松，小区绿化最好做的漂亮点，休闲自然，这样一回家就很放松” 客户调研客户访谈未来之家业主未来之家业主意向客户意向客户差异差异主要年龄群30-45岁25-40岁非业主更年轻化，这是太科园，新区企业的特征工作区域滨湖区、崇安区新区、滨湖区我们的客户主要来自新区和滨湖区家庭结构三口之家为主三口之家为主无从事行业事个体私营、事业单位、商贸金融制造业、事业单位、个体私营、高科技产业新的区域我们面临的主要客户群体从事高科技产业、制造业、个体私营或事业机关新地块认可度认识很分散，只有1/3的人认为有潜力半数以上的人认为有潜力在新区、太科园工作的人对这个区域的认可度更高现有居住面积120-15080-100平36%，120-150平29%老业主属于人生事业的成熟期，生活条件等方面更优越，购买能力更强；太科园附近企业的新无锡人，正处于事业的爬坡期，购买能力相对有限现有居住户型三房和四房两房两厅为主，占到40%朗诗产品价格接受度1.1-1.3万1.1万以下总价接受度100-200万150万以下首付款额度绝大部分接受50万以上，100万以上占40%30%的人能承受30万以下的首付，29%的人可接受30-50万的首付款需求面积90、14090、140无需求户型两房两厅、三房两厅两卫两房两厅、三房两厅两卫无配套需求便利店、健身房、儿童娱乐设施、干洗店、游泳池便利店、健身房、儿童娱乐设施、干洗店、游泳池无客户调研分析表 l客户都比较关注居住品质和生活配套。客户调研总结l 未来之家业主投资能力较强，不具备项目客户普遍特征，但是一期销售的重要客户；l改善型需求是意向客户的最大购买动机，但在现有信贷政策环境下，有可能会客户流失或面积需求被挤压；l两类客户两房和舒适三房户型需求最大。宏观政策宏观政策区位属性区位属性市场分析市场分析宗地分析宗地分析项目定位项目定位市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析开发风险开发风险客户调研客户调研SWOT分析分析六、SWOT分析SWOT分析优势（S）劣势（W)1、新区客户基数大，购买力强2、太科园产业和市政规划板规划起点高、基础建设力度大，前景看好；3、大量高端产业企业入驻，产业导入将汇集大量中高端客源；4、未来交通优势明显。、现有配套不完善;、产业发展和太科园配套成熟期无法确定；、目前公寓市场尚未开发，售价关系无法参照。机会（O）SO策略（发挥优势，抢占机会）WO策略（利用机会，克服劣势）、我司无锡现有唯一在售项目，差异化产品和品牌影响能力充分体现；、顺应城市向南发展趋势，紧跟政府规划、板块仍处于相对价值洼地，公司提前进入可能收获较高项目收益。4、为太科园内首次推出普通公寓产品。、快速开发，抢占区域中高端公寓市场空白；、充分利用规划前景，实现项目价值；、差异化产品吸引中高端客源；、利用品牌和产品影响力，提高客户区域关注度和认可度；、持续体验式营销方式，形成“口碑营销”和“圈层营销”；、增强产品感知度，体现高附加值。威胁（T）ST策略（利用优势，转化威胁）WT策略（减少劣势，规避威胁）、产业与配套成熟时间与销售周期存在差异；、政府打压房价，抑制改善型需求对项目销售产生变数；、市场存量大，同时期中高端改善型产品推出量大、通过同城项目对比，形成比价优势；、利用产品稀缺性，打造项目高性价比；、充分利用政府资源，截留新区外流中高端客户、丰富户型配置，扩大客户基础，应对市场波动；、前期体现社区配套规划，增强客户信心；、合理分期，结合政府规划实施节奏宏观政策宏观政策区位属性区位属性市场分析市场分析宗地分析宗地分析市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析开发风险开发风险客户调研客户调研SWOT分析分析项目定位项目定位七、项目定位市场定位客户定位产品定位区位属性：私营经济发达，客户购买力强；产业定位高端，相应客户素质较高；区位规划前景发展看好 政策环境当地政府相对抑制改善需求政策较少客户分析客户区位认可度客户需求和动机客户配套需求宗地素质规模体量较大公寓类空白市场未来交通位置优越 现有配套匮乏市场环境无锡潜力发展区域；预期市场供应大于需求，竞争激烈；中高端产品线丰富且竞争激烈；市场无竞争性科技住宅 无锡绿色人居示范区无锡绿色人居示范区市场定位定位依据J版强复制绿街项目以首置、首改客户为主一期偏重现金流、后期偏重利润项目市场定位定位描述核心圈层地缘客户重要圈层产业及周边客户补充圈层周边区域及品牌追随者中山路商圈太湖广场新市政府以项目为核心，主要方向往北、往东，12公里范围内客户客户定位客户分布3公里范围内太科园周边企业中高层新安华庄乡镇私营业主太科园内教师群体12公里范围内新区范围私营业主新区企业管理层公务员老业主全市其他区域客户周边城市客户朗诗品牌追随客户客户定位目标客户定位年龄：一般在25-45岁之间 工作区域新区、滨湖区家庭结构：三口之家为主，少部分为小两口 学历：学历层次较高，大都接受过高等以上教育 职业： 以高科技产业、制造业、私营业主、行政机关为主社会阶层：管理层、技术层 家庭年收入：15-30万之间 现有居住情况：半数的人拥有一套住宅 现有居住户型：以两房为主 居住夙求不满足现有的居住环境，对新生产品接受度较高，对生活品质有较高的追求 其他：客户以新无锡人居多 ，一般拥有一辆私家车。客户定位客户特征将太科园建设成为中国传感产业第一品牌，占领传感产业制高点。前期客源前期客源中期客源中期客源中后期客源中后期客源客源升级，板块甚至全市私营业主等，城市高收入以园内企业中高层、园内私营业主、老业主、园内教师群体行政及产业导入，新区企业中高层、新区企业中高层、新区私营业主、新区私营业主、公务员公务员区域逐步成熟，公司企业高级技公司企业高级技术、管理人员、术、管理人员、公务员、私营业公务员、私营业主、其他区域客主、其他区域客户户客户定位客户发展93竞品分析方案、立面、景观、户型接近或达到行业标杆值市场定位无锡绿色人居示范区客户定位对生活品质有较高追求对新鲜事物接受度高以我为主，打造绿色人居标杆规划布局、室内空间人本化物业服务达到省优标准高升值潜力获得绿色三星建筑标识，提升项目区域影响力产品定位价值体系l1、北侧景观河道，东侧运河为主要景观资源，南侧不到三公里为太湖。l2、18层和24层建筑为主l3、正南正北朝向，符合当地居住习惯l4、大空间尺度，形成中庭景观产品定位规划方向产品定位规划方向产品定位规划方向 复制苏州绿色街区，强控质量风险产品定位立面意向太湖新城苏州绿街意向调研无锡绿街面积段套数占比套数占比套数占比套数占比70以下2.67%02%090平米以下33.62%30%31%30%120平米以下16.05%17.4%20%18%144平米以下32.34%43.4%31%40%170190平米9.11%6.2%11%12%200以上6.21%3%5%产品定位户型配比建议（套数占比）l 结合市场需求，尽可能高度复制苏州绿街项目； 户型设计以改善型需求为主；l 竞品项目户均为130和160平米；差异化户型设置扩大客户基础；太湖新城苏州绿街无锡绿街无锡绿街面积段面积占比面积占比套数占比面积占比70以下1%00090平米以下22%20.7%30%21.17%120平米以下16%15.7%18%16.60%144平米以下33%48%40%44.91%170190平米13%9.1%12%17.32%200以上15%6.5%产品定位户型配比建议（面积占比）l 120以下户型，与苏州绿街大致相当；l 考虑客户意向需求和市场成交情况，适当放大170190面积的比例l户型尽可能复制苏州绿色街区，实现项目前期快速开发；l注重选择现有南北通透，客厅面积大的户型。l舒适三房设置为140平米，与竞品项目130和160户型形成较大竞争优势。产品定位户型建议l建议景观风格从苏州绿街项目复制（现代自然），成本500元/左右；l在成本可控的情况下，对客户感知度较高的部位进行优化，如铺装、苗木、软硬景的搭配等。 l硬景与软景的比例控制在3:7；产品定位景观风格建议l构造节点与苏州绿街一致；l地库层高及设计注意事项与苏州绿街一致，详见方案设计任务书。产品定位地库及构造节点建议l建议装修风格从已有项目复制,成本1000元/左右；l对于不同户型年龄层次的差别，小户型建议选择浅色系，现代简约风格；大户型选择深色系，新古典主义风格；l在成本可控的情况下，对客户感知度较高的部位进行优化。 产品定位装修风格建议入户大堂建议；产品定位客户感知度在不影响整体房间布局、造型、风格的情况下，创造贮藏物品的空间。 产品定位客户感知度产品定位客户感知度无锡2019年蓝藻爆发后，大部分客户对饮用水质满意度较差；厨房配置直饮水系统，并对其后期维护有安全保障，将极大增加客户产品品质感知度。 现有商业分布及规划 无无锡绿街街规划集中性商业配套，约5万平方米软件园配套商业建筑面积：约3000平米租金价格： 40元/平米每月净湖水岸商业街规划面积：约40万平米一期面积：约2万平米租金价格： 24元/平米每月产品定位商业配套建议l区域现有常驻人口较少，商业价值相对较低；l租金水平在2440元/平米/每月之间，以5静态回报折算，售价仅为58009600元/平米；l未来项目周边有大型配套商业和邻里中心功能商业规划；l根据与政府规划部门沟通，政府建议区域商业集中性布置，l本项目商业设施原则上建议只按规划指标600平米设计。 功能社区管理设施物业管理设施公厕卫生服务设施托老设施文化体育商业服务设施合计规划面积500600603002509006003210是否可售不可售可售但需保留功能可售产品定位商业配套建议宏观政策宏观政策区位属性区位属性市场分析市场分析宗地分析宗地分析市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位开发思路开发思路分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析客户调研客户调研SWOT分析分析项目定位项目定位开发风险开发风险八、项目开发风险政策风险项目风险政策风险项目风险、2019年政策导向对首改客户的抑制、二套房首付比例上调到60%、房产税、信贷政策 、区域产业成熟与项目销售周期的矛盾、区域配套欠缺对前期销售的影响、开发速度与产品品质的关系、快去化与高利润的平衡 宏观政策宏观政策区位属性区位属性市场分析市场分析宗地分析宗地分析市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位分期建议分期建议示范区建议示范区建议财务分析财务分析敏感度分析敏感度分析客户调研客户调研SWOT分析分析项目定位项目定位开发风险开发风险开发思路开发思路九、开发思路分期建议示范区建议财务分析敏感性分析n 强复制，控制项目产品风险；协同配合，高速推进项目 前期进展；n 区内规划配套弥补现有生活配套不全：示范区作为社区配 套示范展示给客户，呈现便利、热闹的景象；n 利用现有项目，体验式营销，把差异化营销持续到底；n 提升客户感知价值（敏感度较弱的方面，适度降低成本， 注重客户感知价值较高的细节）。 政策风险项目风险n 分期开发，控制每期开发面积，根据当时点市场情况，判断 后期开发点和面积。首期跑现金流，实现快速现金流回正；n 尽早进行媒体推广，客户蓄水，市场预热，确保意向客 户的积累量；n 当市场出现波动时，低价入市，扩大客户基础面，防范 相应风险；开发思路整体思路东临高压线，客户存在一定心理抗性，低价位时入市，体现较高性价比。开发思路地块价值分析北面水闸建议先行开发B地块 开发思路地块价值分析北面水闸该区东侧为运河景观资源，北侧为城市绿化、河道 ，地块潜在价值较大，在B地块先行的情况下开发该地块较优资源，使目标客户对该项目有较好的初始印象。经一期产品对项目价值的挖掘后，再行开发该区域。地块价值最高的区域至于最后开发。 项目分三期开发，紧跟市场趋势以销定产，对项目开发节奏的把控，防止两面踏空的风险，小组团多批次的开发策略，设置后续各组团开发启动的决策时间点和动工时间点。 约约5 5万平米万平米约约5 5万平米万平米约约8.88.8万平米万平米东侧高压线城市沿河绿化带太湖新城意向调研苏州绿街一期无锡绿街一期面积段套数占比套数占比套数占比套数占比70平米以下2.67%2%0090平米以下33.62%31%31.1%45%120平米以下16.05%20%29.5%20%144平米以下32.34%31%30.4%30%170190平米9.11%11%6%5%200以上6.21%5%3%u 结合市场需求和苏州绿街销售经验，尽可能复制苏州绿街项目；u考虑市场及政策因素，加大两房配置；u 根据市场销售规律，小面积段在价格低位时去化速度较快。分期建议一期户型配比(套数占比)太湖新城苏州绿街无锡绿街无锡绿街面积段面积占比面积占比套数占比面积占比70以下1%00090平米以下22%22.2%45%34.86%120平米以下16%27.4%20%20.25%144平米以下33%35%30%36.97%170190平米13%8.9%5%7.92%200以上15%6.5%l 户型整体面积比，结合市场和政策因素，加大两房配置，中小户型达到55；l 考虑去化速度，减少144以上面积配比，适当放大144以下面积的比例。分期建议一期户型配比(面积占比)分期建议分期户型配比(面积占比)无锡绿街面积配比一期5万平米二期5万平米三期8.5万平米面积配比面积面积配比面积面积配比面积90平米以下21%34.86%1514525%1250014%11638 120平米以下17%20.25%989516%800015%12908 144平米以下45%36.97%2108545%2250046%39749 170190平米17%7.92%387514%700025%21264 户均面积131.63119128.6138.97u 以销定产，根据市场形式分批次开发每期面积；u 市场波动时，灵活调整后期开发户型配比。新新区区客客户来来往往方向方向市中心客市中心客户来来往往方向方向太科太科园内园内客客户来来往方向往方向交通中心交通中心区区根据意向客户人流交通组织，地块北侧道路与南北向规划道路交叉点为人流集中区域。道路道路行驶方向行驶方向车辆车辆/ /分分运河运河西路西路由南往北10由北往南13震泽震泽路路由东往西12由西往东16示范区建议人流分析选址一东侧为高压线北侧为水闸视像通道相对较差选址一选址二选址二北侧为规划沿河绿化带，能与示范区整体规划有效烘托建议采用选址二建议采用选址二示范区建议选址建议建议一：建议一： 室外示范区采用大展示区概念，结合周边有利因素，售楼处示范区景观与周边外场整体考虑设计。红线外未完成绿地红线外已完成绿地售楼处示范区位置大展示区范围线示范区建议整体设计建议建议二：建议二： 室外大展示区范围内工地临时围墙不建议砌筑在建设用地范围线上，建议退让出绿化带，砌筑在绿化控制线上，并对此围墙进行外观方案设计。示范区建议整体设计建议建议三：整个大展示区设计风格上与大项目须统一，在布局上建议分为“外广场”和“内庭院”两个区域。“外广场”指的就是红线以外的景观区域，气势上可以做的简洁、大气。“内庭院”指的就是红线以内（即售楼处区域景观），氛围上可以设计的亲和、宜人、幽静；示范区建议设计建议u 售楼处部分完全复制苏州绿色街区，同时考虑为利用后期规划配套建筑；u 能最快开工，实现最长时间客户蓄水；u 同时建议部分社区配套同步建设 示范区建议售楼处建议n 配套示范区建设，增强区域配套氛围 ，能有效减弱客户区位抗性；n 根据客户调研分析，内部设置健身房和棋牌室，外部放置儿童娱乐 区，对前期销售能有较好促进作用；n 如能结合整体景观示范区涵盖游泳池，能有效提升产品品质感知度；n 建议以免租金及补贴部分装修方式，示范区启用同时引进品牌咖啡 店，将有利于引导勾画出准业主心目中的生活蓝图。 示范区建议配套建议开发思路开发节点计划 项目项目节点节点 项目获项目获取时间取时间 定位会定位会 水平会水平会 土地证土地证获取获取 项目开项目开发许可证发许可证 方案设方案设计完成计完成 方案设方案设计报批计报批 获得建设获得建设用地规划用地规划许可证许可证 施工图施工图完成完成 获得建设工获得建设工程规划许可程规划许可证证 一期2019.1.182019.2.192019.3.172019.1.182019.5.152019.5.302019.6.302019.5.302019.7.152019.8.30二期三期 开工面开工面积积 （平（平方米）方米） 项目项目节点节点 总包及监总包及监理招标理招标 获得获得施施工许可证工许可证 项目项目开工开工 示范示范区开放区开放 开盘开盘时间时间 具备按揭具备按揭放款条件放款条件 销售清销售清盘盘 竣工备竣工备案案 交付交付9595 50000一期2019.5.302019.9.232019.7.302019 .10.302019. 11.262019.11.262019. 5.302019. 5.202019. 6.3050000二期2019.1.272019. 5.262019. 11.302019. 12.3188767 三期2019.12.102019. 3.102019. 11.302019. 12.31规划指标主要参数经济指标销售价格调整土地面积85804贷款税率7%楼面地价2606别墅0容积率2.2营业税率5.55%土地总价49193 多层0建筑面积188767.92年折现率10%总投入174643 小高层0公建面积2610所得税率25%销售额232268高层0可售面积186158增值税预征2%净利润30831商业、办公0总户数1476当季回款比例80%销售净利率13.3%可售车位0车位1850次季回款比例20%单方净利1656 资金峰值比例31%可售车位1036地价支付贴现比94%资金峰值54209 销售均价（不含车位）12067 启动资金获利倍数57%IRR105.41%单方成本（不含土地）6775 开发思路财务分析按户均面积125平方米/户，20地上车位规划；销售周期10个季度u 现金流平衡预计4.5个季度（含开发 贷30000万元）u 12年和13年能实现年净现金流约 40000万元以上。20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年-7133 39471 48944 -2672 开发思路现金流表销售均价销售周期（季度）年销售面积占总可售面积比例2019年2019年2019年2019年方案一120001015%35%43%7%方案二125001215%30%30%25%方案三130001315%25%30%30%有贷款无贷款IRR销售净利率净利润IRR销售净利率净利润方案一105.41%13.30%3083170.29%14.20%32915方案二90.62%14.50%3474661.71%15.30%36829方案三81.76%15.80%3941357.34%16.60%41497开发思路敏感性分析建议采用方案一，能获得IRR最高收益，符合公司快速资产周转要求。无锡绿色人居示范区J版强复制绿街项目以首置、首改客户为主一期偏重现金流、后期偏重利润项目用心打造绿色建筑标杆谢谢！谢谢！朗诗，永远在路上！