建设法规第三章 土地管理法律制度 第三章第三章 土地管理法律制度土地管理法律制度 建设法规第三章 土地管理法律制度 首先对我国土地制度改革逐步法制化进首先对我国土地制度改革逐步法制化进行了概述，重点介绍了现行土地征用制度的行了概述，重点介绍了现行土地征用制度的主要规定，它包括征用土地的审批和土地使主要规定，它包括征用土地的审批和土地使用权划拨、出让、转让、出租与抵押的有关用权划拨、出让、转让、出租与抵押的有关具体要求。具体要求。 本本 章章 提提 要要建设法规第三章 土地管理法律制度 某区政府于某区政府于19931993年年8 8月月5 5日与房地产公司签日与房地产公司签订合作建设某大厦协议书，在办理了合法订合作建设某大厦协议书，在办理了合法用地手续后开始动工建设。由于后续资金不足，用地手续后开始动工建设。由于后续资金不足，该项目于该项目于19941994年停工。为顺利完成大楼建设，年停工。为顺利完成大楼建设，区政府于区政府于19941994年年1111月与某物业公司签订合作开月与某物业公司签订合作开发协议，由三方合作开发该项目。发协议，由三方合作开发该项目。章章 前前 案案 例例建设法规第三章 土地管理法律制度 后由于各种原因，三方于后由于各种原因，三方于19991999年年5 5月签订月签订协议书，将三方合作建设的该项目作价协议书，将三方合作建设的该项目作价750750万万元全部（含建筑物、土地）转让给物业公司独元全部（含建筑物、土地）转让给物业公司独自开发。物业公司在办理转让手续时，发现该自开发。物业公司在办理转让手续时，发现该项目已超越原用地红线项目已超越原用地红线450m450m2 2（超越部分为区（超越部分为区政府行政划拨用地）。经协商，区政府与物业政府行政划拨用地）。经协商，区政府与物业公司于公司于19991999年年1212月月2525日签订补充协议，将多占日签订补充协议，将多占的的450m450m2 2土地作价土地作价6060万元（含在万元（含在750750万元转让费万元转让费用中）转让给物业公司。试问这宗土地转让合用中）转让给物业公司。试问这宗土地转让合法吗？符合转让程序吗？法吗？符合转让程序吗？ 章章 前前 案案 例例建设法规第三章 土地管理法律制度 十一届三中全会（十一届三中全会（19781978年）以前，我国确定年）以前，我国确定的土地制度是基于土地私有制的消灭、地租不复的土地制度是基于土地私有制的消灭、地租不复存在的这种推断而建立起来的理论模式。存在的这种推断而建立起来的理论模式。 十一届三中全会以来，我国制定了一系列土十一届三中全会以来，我国制定了一系列土地管理方面的法律、法规，使土地有偿使用制度地管理方面的法律、法规，使土地有偿使用制度的改革逐步开展。的改革逐步开展。 今后，我国深化土地使用制度改革，将根据今后，我国深化土地使用制度改革，将根据社会主义市场经济体制的需要，切实解决好土地社会主义市场经济体制的需要，切实解决好土地作为生产要素进入市场，显现其资产价值，合理作为生产要素进入市场，显现其资产价值，合理进行土地收益分配，加强土地管理。进行土地收益分配，加强土地管理。第一章第一章 概概 述述建设法规第三章 土地管理法律制度 据悉，据悉，20032003年开展了全国土地核查，这是年开展了全国土地核查，这是建国以来第三轮土地规划工作的开端，将为出台建国以来第三轮土地规划工作的开端，将为出台新的土地政策做铺垫。新的土地政策将涉及三大新的土地政策做铺垫。新的土地政策将涉及三大方面，出台土地利用规划条例；重新修订方面，出台土地利用规划条例；重新修订土地管理法；对国土资源管理体系将实行垂土地管理法；对国土资源管理体系将实行垂直管理。直管理。 为了尽快改变土地被滥用的局面，中央决为了尽快改变土地被滥用的局面，中央决定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结构定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结构来实现对土地供应规划的控制。来实现对土地供应规划的控制。第一章第一章 概概 述述建设法规第三章 土地管理法律制度 土地：土地：是地球陆地表层，是人类赖以生存和发是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所，它具有固定性、不可替代性和展的活动场所，它具有固定性、不可替代性和有限性。有限性。土地管理法：土地管理法：是调整人们在开发、利用和保护是调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称。范的总称。第一章第一章 概述概述建设法规第三章 土地管理法律制度 土地所有权：土地所有权：是土地所有者依法对其所有的是土地所有者依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。土地行使占有、使用、收益和处分的权利。我国实行的是土地的社会主义公有制，全部我国实行的是土地的社会主义公有制，全部土地分属国家（即全民）和劳动群众集体所土地分属国家（即全民）和劳动群众集体所有，只有国家和劳动群众才享有对土地的所有，只有国家和劳动群众才享有对土地的所有权。有权。第一章第一章 概述概述建设法规第三章 土地管理法律制度 土地使用权：土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。它是土地所有在限定范围内进行处分的权利。它是土地所有权中分离出来的一项权利。它具体表现为土地权中分离出来的一项权利。它具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利。抵押等权利。第一章第一章 概述概述建设法规第三章 土地管理法律制度 一、土地利用和保护的相关制度一、土地利用和保护的相关制度1 1、土地用途管理制度、土地用途管理制度2 2、土地调查制度、土地调查制度3 3、土地统计制度、土地统计制度4 4、土地监察制度、土地监察制度5 5、土地利用状态动态监测制度、土地利用状态动态监测制度第二节第二节 土地的利用和保护土地的利用和保护 建设法规第三章 土地管理法律制度 二、土地利用总体规划二、土地利用总体规划土地利用总体规划：土地利用总体规划：是在综合考虑社会、经是在综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等各要求，土地使用现状及实际供给能力等各种因素的基础上所编制出的一定时期内土种因素的基础上所编制出的一定时期内土地利用的规划。它是国家对土地用途进行地利用的规划。它是国家对土地用途进行管制的依据。管制的依据。第二节第二节 土地的利用和保护土地的利用和保护 建设法规第三章 土地管理法律制度 土地利用总体规划编制的原则土地利用总体规划编制的原则 严格保护基本农田，控制非农田建设占严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地；用农用地； 提高土地利用率；提高土地利用率； 统筹安排各类、各区域用地；统筹安排各类、各区域用地； 保护和改善生态环境，保障土地的可持保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；续利用； 占用耕地和开发复垦地相平衡。占用耕地和开发复垦地相平衡。第二节第二节 土地的利用和保护土地的利用和保护 建设法规第三章 土地管理法律制度 三、耕地保护三、耕地保护1 1、基本农田保护制度、基本农田保护制度基本农田：基本农田：根据一定时期人口和国民经济根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用对农产品的需求而确定的长期不得占用及基本保护农田区规划期内不得占用的及基本保护农田区规划期内不得占用的耕地。耕地。一级基本农田：一级基本农田：长期不得占用的耕地长期不得占用的耕地二级基本农田：二级基本农田：规划期内不得占用的耕地规划期内不得占用的耕地第二节第二节 土地的利用和保护土地的利用和保护 建设法规第三章 土地管理法律制度 2 2、占用耕地补偿制度、占用耕地补偿制度“占多少，垦多少占多少，垦多少”的原则的原则3 3、鼓励开垦荒地、整治工地，严禁损毁、鼓励开垦荒地、整治工地，严禁损毁、废弃耕地废弃耕地第二节第二节 土地的利用和保护土地的利用和保护 建设法规第三章 土地管理法律制度 一、建设用地的概念一、建设用地的概念 建设用地：建设用地：包括土地利用总体规划中已确定的包括土地利用总体规划中已确定的建设用地和因经济及社会发展的需要，由规划建设用地和因经济及社会发展的需要，由规划中的非建设用地转成的建设用地。前者称为中的非建设用地转成的建设用地。前者称为规规划内建设用地划内建设用地，后者称为，后者称为规划外建设用地规划外建设用地。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 二、乡村（镇）建设的建设用地：二、乡村（镇）建设的建设用地：分级批准分级批准三、国家征用土地三、国家征用土地 土地的征用：土地的征用：是指国家因建设需要，强制将属是指国家因建设需要，强制将属于农村经济组织所有的土地（即集体土地）收于农村经济组织所有的土地（即集体土地）收归国有。归国有。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 1 1、征用土地的审批：分级审批备案、征用土地的审批：分级审批备案(1)(1)征用土地的审批程序征用土地的审批程序 由建设单位持国务院主管部门或县级以上由建设单位持国务院主管部门或县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请，地方人民政府土地管理部门提出用地申请，由县级以上人民政府审查核批。由县级以上人民政府审查核批。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 外国使领馆、国际组织、中外合资建设外国使领馆、国际组织、中外合资建设项目需要使用集体土地的，由中国政府主管部项目需要使用集体土地的，由中国政府主管部门根据有关法律法规的规定向所在地省级人民门根据有关法律法规的规定向所在地省级人民政府土地管理部门提出征用土地的申请，报省政府土地管理部门提出征用土地的申请，报省级人民政府批准。级人民政府批准。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 (2)(2)征用土地的审批规定征用土地的审批规定 新土地法第新土地法第4444条规定：条规定：“建设占用建设占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，应当的土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。办理农用地审批手续。” 省、自治区、直辖市人民政府批准的道省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设的项目、路、管线工程和大型基础设施建设的项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。地转为建设用地的由国务院批准。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体的建设项目用地可准的农用地转用范围内，具体的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。以由市、县人民政府批准。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 征用下列土地的由国务院批准：征用下列土地的由国务院批准：(1)(1)基本农田；基本农田；(2)(2)基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过3535公顷的；公顷的；(3)(3)其他土地超过其他土地超过7070公顷的。公顷的。 征用上述以外的土地由省、自治区、直辖征用上述以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。市人民政府批准，并报国务院备案。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 2 2 征用土地的实施征用土地的实施3 3 征用土地的补偿征用土地的补偿（1 1）土地补偿费）土地补偿费征用耕地的土地补偿费按该耕地被征用前征用耕地的土地补偿费按该耕地被征用前3 3年的平均产值的年的平均产值的6 6至至1010倍计算；倍计算；征用其他土地的补偿标准，由省、自治区、征用其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 （2 2）安置补助费）安置补助费 安置补助费以征地范围内的人均占有土安置补助费以征地范围内的人均占有土地数量来计算。地数量来计算。 土地补偿费和安置补偿费不足以使需要土地补偿费和安置补偿费不足以使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。助费。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 （3 3）地上附着物和青苗补偿费）地上附着物和青苗补偿费 被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；由省、自治区、直辖市规定； 征用城市郊区菜地，建设单位还应当按征用城市郊区菜地，建设单位还应当按照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。 （4 4）临时用地补偿）临时用地补偿（5 5）合理使用土地补偿费、安置补助费）合理使用土地补偿费、安置补助费第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 4 4 征用土地的劳动力安置征用土地的劳动力安置 因征用土地后造成的多余劳动力因征用土地后造成的多余劳动力, ,由县级以由县级以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和乡镇企业等有关单位，通过扩大农副业生产和乡镇企业等途径，加以安置；安置不完的，可以安排符合途径，加以安置；安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有制单位就业。制单位就业。 被征地单位的土地被全部征用的，原有的被征地单位的土地被全部征用的，原有的农业户口可以转为非农业户口。农业户口可以转为非农业户口。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 四、国有建设用地四、国有建设用地 1 1 土地使用权划拨土地使用权划拨 土地使用权划拨：土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 划拨行为的主体是作为土地所有者的划拨行为的主体是作为土地所有者的国家，划拨行为的客体是国有土地使用权。国家，划拨行为的客体是国有土地使用权。 土地使用权划拨有两种形式：土地使用权划拨有两种形式：第三节第三节 建设用地建设用地 对集体土地的划拨对集体土地的划拨; ;将国有土地使用权无偿交付给土将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用。地使用者使用。 建设法规第三章 土地管理法律制度 下列建设用地的土地使用权，确属必要，可下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：以由县级以上人民政府依法批准划拨：第三节第三节 建设用地建设用地 国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；用地；法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。建设法规第三章 土地管理法律制度 2 2、土地使用权出让、土地使用权出让 土地使用权的出让：土地使用权的出让：是指国家将国有土地使用权是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金的行为。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 （1 1）土地使用权出让具有以下四个特征：）土地使用权出让具有以下四个特征：土地使用权出让是土地使用权出让是国家将国有土地使用权出国家将国有土地使用权出让的行为让的行为；土地使用权出让是土地使用权出让是有期限有期限的；的；土地使用权出让是土地使用权出让是有偿有偿的；的；土地使用权出让享有权利的范围土地使用权出让享有权利的范围不含地下之不含地下之物物。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 (2)(2)土地使用权出让的范围土地使用权出让的范围 土地使用权出让的地域范围。土地使用权出让的地域范围。 土地使用权出让的土地范围为城市规划范土地使用权出让的土地范围为城市规划范围内的国有土地，城市规划范围内的集体所有围内的国有土地，城市规划范围内的集体所有土地，必须先依法征用转为国有土地后方可出土地，必须先依法征用转为国有土地后方可出让。让。 土地使用权出让的建设项目范围是除可以土地使用权出让的建设项目范围是除可以由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿出由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿出让方式供地。让方式供地。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 (3)(3)土地使用权出让的宏观调控和微观管理土地使用权出让的宏观调控和微观管理 房地产管理法规定：房地产管理法规定：“以出让方式取得以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地。超出出让合同约定的动工开发限，开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金地使用权出让金20%20%以下的土地闲置费；满二年以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。迟延的除外。”第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 (4)(4)土地使用权出让方式：是指国家将国有土地土地使用权出让方式：是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。方法。拍卖出让：拍卖出让：是指土地管理部门在指定的时间、是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按的地块公开叫价竞投，按“价高者得价高者得”的原的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。则，确定土地使用权受让者的一种方式。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 招标出让：招标出让：指在规定的期限以内，由符合规定指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。用者的出让方式。 招标出让分为公开招标和定向招标（限制招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。节。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 协议出让：协议出让：协议出让是指土地所有者即出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。出让土地使用权一致意见的一种方式。 20032003年年8 8月月1 1日起实施的我国国土资日起实施的我国国土资源部源部协议出让土地使用权规定协议出让土地使用权规定（第（第2121号号令），对协议出让国有土地使用权作出了详令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定。细规定。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 （5 5）土地使用权出让的最高年限）土地使用权出让的最高年限 居住用地居住用地7070年；年； 工业用地工业用地5050年；年； 教育科技、文化、卫生、体育教育科技、文化、卫生、体育5050年；年； 商业、旅游娱乐用地商业、旅游娱乐用地4040年；年； 综合或其他用地综合或其他用地5050年。年。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 3 3 土地使用权出让合同的主要内容土地使用权出让合同的主要内容 标的；标的； 使用年限；使用年限； 开发期限；开发期限； 出让金数额及支付方式；出让金数额及支付方式； 开发进度与分期投资额度；开发进度与分期投资额度； 土地使用规则；土地使用规则； 违约责任；违约责任； 双方认为应约定的变更和解除。双方认为应约定的变更和解除。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 4 4 土地使用权终止和续期土地使用权终止和续期 土地使用权终止：土地使用权终止：是指因土地的灭失而导致是指因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权或是指土地使用使用者不再享有土地使用权或是指土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使用权，或者土地使用权而由国家收回土地使用权，或者土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。前收回土地使用权。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 土地使用权的续期土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。获批准的，土地使用权由国家无偿收回。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 5 5 土地使用权转让土地使用权转让 土地使用权转让：土地使用权转让：指土地使用者将土地使用指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。让。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 土地使用权转让的程序土地使用权转让的程序 (1)(1)申请。申请。 (2)(2)批准。批准。 (3)(3)签约。签约。 (4)(4)公证和认证。公证和认证。 (5)(5)登记。登记。 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 土地使用权的继承：土地使用权的继承：是土地使用权转让的是土地使用权转让的特殊形式。继承问题是一种使用权的转移特殊形式。继承问题是一种使用权的转移行为，有以下特殊性：行为，有以下特殊性： (1) (1)继承转让的条件继承转让的条件 (2) (2)继承转让的程序继承转让的程序 第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 五、临时用地五、临时用地 临时用地的使用者应按临时使用土地合临时用地的使用者应按临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑。建筑。 临时使用土地的期限一般不超过二年。临时使用土地的期限一般不超过二年。第三节第三节 建设用地建设用地 建设法规第三章 土地管理法律制度 该案初看是出让土地转让，再看又像是少该案初看是出让土地转让，再看又像是少批多占的非法占地行为，因为是在项目建设中批多占的非法占地行为，因为是在项目建设中确实多占用了区政府的划拨用地，但区政府与确实多占用了区政府的划拨用地，但区政府与物业公司从项目的建设到转让协议、补充协议物业公司从项目的建设到转让协议、补充协议的签订，再到项目、土地转让费用的支付，都的签订，再到项目、土地转让费用的支付，都满足了土地转让行为的三大要素，既签订合同、满足了土地转让行为的三大要素，既签订合同、支付费用、动工建设。支付费用、动工建设。章前案例分析章前案例分析第四节第四节 案例案例建设法规第三章 土地管理法律制度 在转让的土地中含有未经批准不能擅自在转让的土地中含有未经批准不能擅自转让的行政划拨用地，所以，应根据中华转让的行政划拨用地，所以，应根据中华人民共和国土地管理法第二条的规定，定人民共和国土地管理法第二条的规定，定性为非法转让划拨土地使用权行为。性为非法转让划拨土地使用权行为。章前案例章前案例建设法规第三章 土地管理法律制度 处理：处理： 根据中华人民共和国土地管理法第根据中华人民共和国土地管理法第七十三条、中华人民共和国城镇国有土地七十三条、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十六条和使用权出让和转让暂行条例第四十六条和中华人民共和国土地管理法实施条例第中华人民共和国土地管理法实施条例第三十八条之规定，对区政府和物业公司作出三十八条之规定，对区政府和物业公司作出没收非法所得，对双方处以没收非法所得，对双方处以20%20%罚款的处罚。罚款的处罚。章前案例章前案例建设法规第三章 土地管理法律制度 原原 告：告：杨天民等深圳市春风路杨天民等深圳市春风路 文星楼小区居民文星楼小区居民被被 告：告：深圳市规划国土局深圳市规划国土局案案 例例 二二建设法规第三章 土地管理法律制度 案情简介案情简介 文星楼小区是经被告深圳市规划国土局文星楼小区是经被告深圳市规划国土局批准，由深圳联城合作发展有限公司（下称批准，由深圳联城合作发展有限公司（下称联城公司）负责规划发展，按该公司联城公司）负责规划发展，按该公司19901990年年制定的小区规划，现嘉宾变电站的用地准备制定的小区规划，现嘉宾变电站的用地准备建高层建筑物。建高层建筑物。案例二案例二建设法规第三章 土地管理法律制度 被告根据城市建设发展需要和城市规划要被告根据城市建设发展需要和城市规划要求，收回联城公司尚未建设的求，收回联城公司尚未建设的38804.9 m38804.9 m2 2土地土地使用权，并与联城公司就征地补偿问题达成协使用权，并与联城公司就征地补偿问题达成协议。此后，被告经深圳市人民政府批准，将其议。此后，被告经深圳市人民政府批准，将其位于新安路以西、春风路以南、文星楼以北的位于新安路以西、春风路以南、文星楼以北的2900 m2900 m2 2用地，交由深圳市供电局建设用地，交由深圳市供电局建设1111万伏嘉万伏嘉宾变电站，该站的选址先后经深圳市环保局公宾变电站，该站的选址先后经深圳市环保局公安局消防支队审核同意。安局消防支队审核同意。案例二案例二建设法规第三章 土地管理法律制度 经广东省电力实验研究所对类似变电站的经广东省电力实验研究所对类似变电站的实际检测，认为此类变电站的电磁场强度对周实际检测，认为此类变电站的电磁场强度对周围环境的影响几乎为零。但原告向法院起诉称围环境的影响几乎为零。但原告向法院起诉称深圳市规划国土局将文星楼小区原绿化用地改深圳市规划国土局将文星楼小区原绿化用地改为高层变压电站用地，侵犯了原告的土地使用为高层变压电站用地，侵犯了原告的土地使用权；高压变电站危害居民的生命安全，被告认权；高压变电站危害居民的生命安全，被告认为变电站电磁波对周围环境的影响为零没有科为变电站电磁波对周围环境的影响为零没有科学依据和法律依据，请求法院依法判令被告停学依据和法律依据，请求法院依法判令被告停止侵权并赔偿损失。止侵权并赔偿损失。 案例二案例二建设法规第三章 土地管理法律制度 处理结果：处理结果： 此案呈深圳市中级法院一审判决认为，深此案呈深圳市中级法院一审判决认为，深圳市规划国土局根据城市发展的需要，依照法圳市规划国土局根据城市发展的需要，依照法律、法规，将原属于深圳市联城公司使用的土律、法规，将原属于深圳市联城公司使用的土地有偿收回并重新规划建设，是合法行政行为。地有偿收回并重新规划建设，是合法行政行为。在规划建设变电站时，经过严格科学论证，并在规划建设变电站时，经过严格科学论证，并对文星楼居民提出担心的问题给予充分的注意对文星楼居民提出担心的问题给予充分的注意和解决。和解决。案例二案例二建设法规第三章 土地管理法律制度 变电站的建设通过了环境保护部门和消防部变电站的建设通过了环境保护部门和消防部门以及城市规划部门的评定，符合国家法定标准。门以及城市规划部门的评定，符合国家法定标准。依照中华人民共和国行政诉讼法，驳回原告依照中华人民共和国行政诉讼法，驳回原告起诉，判决维持深圳市规划国土局规划建设嘉宾起诉，判决维持深圳市规划国土局规划建设嘉宾变电站的行政行为。原告不服一审判决，上诉至变电站的行政行为。原告不服一审判决，上诉至广东省高级人民法院。省高院驳回上诉，维持原广东省高级人民法院。省高院驳回上诉，维持原判。判。案例二案例二53