房屋的接管、维护与装修管理房屋的接管、维护与装修管理盛恒达盛恒达 机电机电 刁保勤刁保勤TEL:13809861933TEL:13809861933房屋接管房屋接管/ /维护与装修管理大纲维护与装修管理大纲第一节第一节 房屋的接管验收房屋的接管验收第二节第二节 房屋的维护房屋的维护第三节第三节 房屋的装修管理房屋的装修管理第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收一、房屋建筑概述一、房屋建筑概述（一）房屋建筑的分类：（一）房屋建筑的分类：1、从使用类别分为、从使用类别分为民用建筑民用建筑/ /公共建筑公共建筑/ /工业建筑工业建筑/ /农业建筑农业建筑2、从物业管理分为住宅、从物业管理分为住宅/商务商务/酒店酒店/办公办公/厂房厂房/公共公共3、从结构上分为砖混、从结构上分为砖混/框架框架/剪力墙剪力墙/筒体及组合结构筒体及组合结构4、从材料上分为木结构、从材料上分为木结构/钢结构钢结构/砌块结构砌块结构/钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构/钢混结构钢混结构（二）房屋建筑构成部分：（二）房屋建筑构成部分： 由地基与基础由地基与基础/墙或柱墙或柱/梁板与地面梁板与地面/楼梯楼梯/门窗门窗/屋顶屋顶等组成等组成（三）房屋承重的基本原理：（三）房屋承重的基本原理： 地基地基-基础基础-墙或柱墙或柱-梁梁-板（框架结构）板（框架结构）蔚蓝海岸 2期民用春茧厂房饲养场第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收二、房屋接管验收的工作依据二、房屋接管验收的工作依据 （一）依据物业服务合同（一）依据物业服务合同根据物业服务合同针对项目规划根据物业服务合同针对项目规划红线红线以内共以内共用部位，共用设施设备进行接管验收，特约用部位，共用设施设备进行接管验收，特约项目除外，业主自用部位仅为协助。项目除外，业主自用部位仅为协助。（二）依据国家、部颁、行业、地方有关工程质（二）依据国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范需注意量验收规范需注意房屋建筑工程质量保修房屋建筑工程质量保修办法办法建设部（建设部（2000）第）第80号号 温馨提示温馨提示 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：期限为： 一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；该工程的合理使用年限； 二二、屋屋面面防防水水工工程程、有有防防水水要要求求的的卫生生间、房房间和和外外墙面的防渗漏，面的防渗漏，为5 5年；年； 三、供三、供热与供冷系与供冷系统，为2 2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期； 四、四、电气管气管线、给排水管排水管线、设备安装安装为2 2年；年； 五、装修工程五、装修工程为2 2年；年； 其他其他项目的保修期限由建目的保修期限由建设单位和施工位和施工单位位约定。定。 第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收三、房屋接管验收的范围三、房屋接管验收的范围 （一一）全全套套图纸及及资料料（总平平图/ /建建施施图/ /结施施图/ /主主体体隐蔽蔽工工程程验收收记录/ /土土建建工工程程事事故故处理理记录/ /图纸会会审及及设计变更更/ /建建筑筑物物及及设备安安装装定定位位观测记录/ /产品品及构件出厂及构件出厂证明及明及试验报告）告）（二）建（二）建设用地用地规划划许可可证（三）建（三）建设工程工程规划划许可可证（四四）规划划图纸（六六图二二书千千比比例例图/ /规划划总图/ /道道规图/ /竖规图/ /市市政政管管网网图/ /绿地地规划划图/ /详细规划划说明明书/ /环境境预评价价书）（五）与（五）与规划部划部门往来文件（往来文件（许可可证、批复文件）、批复文件） 第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收四、房屋接管四、房屋接管验收范收范围内的内容：内的内容：n墙体及屋面防水墙体及屋面防水/ /保温保温/ /隔热工程；隔热工程；n楼面楼面/ /棚面棚面/ /地面工程；地面工程；n楼梯楼梯/ /门窗门窗/ /管井管井/ /走廊走廊/ /大厅工程；大厅工程；n外立面及内立面和顶棚的装修工程；外立面及内立面和顶棚的装修工程；n卫生间及地下空间和有防水要求的工程；卫生间及地下空间和有防水要求的工程；n公公共共区区域域构构筑筑物物、建建筑筑小小品品、规规划划红红线线内内的的市市政政设施等。设施等。五、房屋五、房屋接管验收的流程接管验收的流程 成立接管验收小组成立接管验收小组制定方案，专业分项分工制定方案，专业分项分工接管前的人员培训、检验工具准备接管前的人员培训、检验工具准备对房屋接管验收范围、内容的查验对房屋接管验收范围、内容的查验问题的记录问题的记录汇总问题交甲方汇总问题交甲方问题整问题整改改办理接管验收手续，接收档案资料办理接管验收手续，接收档案资料不合格不合格遗留问题甩项遗留问题甩项合格合格六、验收表一六、验收表一土建工程接管验收记录土建工程接管验收记录 项目目评价价/ /问题/ /整改意整改意见主体主体结构（地基构（地基/ /钢砼结构构/ /砖石石结构构/ /抗震性抗震性）外外墙（防水（防水/ /外外墙及及墙面）面）屋面（保温隔屋面（保温隔热性性/ /防水性防水性/ /排水性排水性/ /面面层）楼宇地面楼宇地面公共楼梯公共楼梯门窗窗/ /玻璃玻璃走廊走廊/ /大大厅公共公共卫生生间/ /地下空地下空间防水防水/ /公共构筑物及小品公共构筑物及小品其他其他交付交付单位（位（签章）：章）：验收收单位（位（签章）：章）：六、验收表二六、验收表二土建工程资料交接清单土建工程资料交接清单 资料明料明细交接状交接状态总平面布置平面布置图（包括（包括综合布合布线图）建筑施（竣）工建筑施（竣）工图结构施（竣）工构施（竣）工图主体主体隐蔽工程蔽工程验收收记录图纸会会审和和设计修改修改变更及更及联系系单土建工程事故土建工程事故处理理记录建筑物、构筑物及重要建筑物、构筑物及重要设备安装安装测量定位及各种量定位及各种观测记录（长期）期）原材料原材料产品及重要构件出厂品及重要构件出厂证明、明、试验报告、材料告、材料换审批批单、试件件试验报告（告（长期）期）其他其他交付交付单位（位（签章）：章）：验收收单位（位（签章）：章）：六、验收表三六、验收表三接管验收资料遗留问题登记表接管验收资料遗留问题登记表 资料名称料名称遗留留问题简述述备注注交付交付单位（位（签章）：章）：验收收单位（位（签章）：章）：接管验收工程项目遗留问题登记表接管验收工程项目遗留问题登记表 工程名称工程名称遗留留问题简述述备注注交付交付单位（位（签章）：章）：验收收单位（位（签章）：章）：注：对长期解决不了，影响物业后期服务的，必须书面通知注：对长期解决不了，影响物业后期服务的，必须书面通知开发商（建设方）开发商（建设方）六、验收表四六、验收表四七、工程遗留问题整改流程七、工程遗留问题整改流程整改问题的汇总整改问题的汇总提交甲方提交甲方问题整改实施问题整改实施接管验收的检查接管验收的检查合格合格不合格不合格接管接管移交移交对遗留问题整改的时间对遗留问题整改的时间要求：要求：一般情况为一个月之内，一般情况为一个月之内，属于分项问题并且在不属于分项问题并且在不影响整体接管验收情况影响整体接管验收情况下须三个月之内，独立下须三个月之内，独立分项问题并且在不影响分项问题并且在不影响接管验收情况下须六个接管验收情况下须六个月之内完成。月之内完成。八、房屋接管验收资料的管理八、房屋接管验收资料的管理（一）进行档案接收、分类、编制目录的管理（一）进行档案接收、分类、编制目录的管理（二）制定档案管理规章制度（二）制定档案管理规章制度（三）房屋日常管理中工作计划、记录、资料的收集（三）房屋日常管理中工作计划、记录、资料的收集（四）档案修改、整理和借用工作（四）档案修改、整理和借用工作（五）档案管理的作用：（五）档案管理的作用：1 1、反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性；、反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性；2 2、反映房屋建筑结构、设备设施、功能状况的真实性；、反映房屋建筑结构、设备设施、功能状况的真实性；3 3、为房屋使用、维修提供可靠、准确的保障性；、为房屋使用、维修提供可靠、准确的保障性；4 4、记录房屋使用中运行维护的连续性、系统性；、记录房屋使用中运行维护的连续性、系统性；5 5、保持房屋建筑体系的完整性。、保持房屋建筑体系的完整性。温馨提示温馨提示 竣工验收与接管验收的区别竣工验收与接管验收的区别1、验收目的不同、验收目的不同(设计设计/安全与使用功能安全与使用功能)2、验收条件不同、验收条件不同(施工完毕施工完毕/竣工验收合格后竣工验收合格后)3、移交对象不同、移交对象不同(发展商发展商/物管企业物管企业)4、移交性质不同（政府行为、移交性质不同（政府行为/企业行为）企业行为）5、移交阶段不同（可用、移交阶段不同（可用/正式使用）正式使用）温馨提示温馨提示物业接管应移交的资料有物业接管应移交的资料有1、产权资料：（项目批文、用地批文、建筑执照、产权资料：（项目批文、用地批文、建筑执照、拆迁资料）拆迁资料）2、技术资料：（竣工图纸、地勘报告、工程合同及、技术资料：（竣工图纸、地勘报告、工程合同及开竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程开竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收签证、设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、钢材水泥主要材沉降观察记录、竣工验收证明、钢材水泥主要材料的质保资料、新材料及构配件的合格证书、水料的质保资料、新材料及构配件的合格证书、水电暖卫设备的检验合格书及说明书保修单等、混电暖卫设备的检验合格书及说明书保修单等、混凝土试压报告、供水供暖试压报告）凝土试压报告、供水供暖试压报告）温馨提示温馨提示接管验收应注意的事项接管验收应注意的事项1、接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，、接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题但并不意味着接管验收时就没有问题2、现实的接管验收少有整个物业同时移交、现实的接管验收少有整个物业同时移交3、接管验收一定要写明、接管验收一定要写明接管的日期接管的日期，这是划清，这是划清责任的界线。责任的界线。第二节第二节 房屋的维护房屋的维护第二节第二节 房屋的维护房屋的维护 一、一、 房屋运行养护及维修的部位房屋运行养护及维修的部位 1、物业服务项目中房屋的公共部位、公共设施、市政公用、物业服务项目中房屋的公共部位、公共设施、市政公用设施和附属物、构筑物的维修养护。（规划红线以内）设施和附属物、构筑物的维修养护。（规划红线以内）2、建筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位（含基础、建筑物的公共部位主要包括主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体内外承重墙体/柱柱/梁梁/楼板楼板/屋顶等）、户外墙面屋顶等）、户外墙面/门厅门厅/楼梯间楼梯间/走廊通道等。走廊通道等。3、建筑物的公共设施主要包括风道、建筑物的公共设施主要包括风道/烟囱烟囱/供暖锅炉房供暖锅炉房/热热力站力站/高压水泵房高压水泵房/消防泵房消防泵房/中水机房等。中水机房等。4、市政公用设施主要包括道路、市政公用设施主要包括道路/化粪池化粪池/沟渠沟渠/池池/井、园林井、园林绿化小品绿化小品/自行车棚自行车棚/停车场等。停车场等。 第二节第二节 房屋的维护房屋的维护二、房屋运行养护及维修的标准二、房屋运行养护及维修的标准 依据国家、行业、地方标准、物业依据国家、行业、地方标准、物业服务合同约定的要求。服务合同约定的要求。 第二节第二节 房屋的维护房屋的维护三、岗位的设置及职责三、岗位的设置及职责（一）岗位设置（一）岗位设置n注意房屋的实际情况（新旧不同、要求不同）注意房屋的实际情况（新旧不同、要求不同）（二）岗位职责（二）岗位职责n从日常维修、管理上（注意随时掌握业主和房屋从日常维修、管理上（注意随时掌握业主和房屋使用单位对房屋使用功能及性质的变化，及时改使用单位对房屋使用功能及性质的变化，及时改造和维护）造和维护）n从周期性上（巡检、回访）从周期性上（巡检、回访）n从年度检查、汇总上，制定中大修计划从年度检查、汇总上，制定中大修计划n从记录、档案管理上从记录、档案管理上从上述从上述4个方面上来制定岗位职责和要求个方面上来制定岗位职责和要求 第二节第二节 房屋的维护房屋的维护 四、房屋维护的依据四、房屋维护的依据 依据国家、行业、地方法规规定依据国家、行业、地方法规规定的范围、标准、要求（房屋修缮范围的范围、标准、要求（房屋修缮范围和标准和标准/房屋修缮工程施工管理规定房屋修缮工程施工管理规定/房屋修缮技术管理规定房屋修缮技术管理规定/房屋完损等房屋完损等级评定标准级评定标准/危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定标准/公有公有住宅售后维修养护管理暂行办法住宅售后维修养护管理暂行办法/城城市异产毗连房屋管理规定）市异产毗连房屋管理规定） 第二节第二节 房屋的维护房屋的维护五、房屋维护的内容五、房屋维护的内容（一）维护计划（一）维护计划（二）维护工作职责（二）维护工作职责（三）维护流程（三）维护流程六、房屋维护表一六、房屋维护表一 单体房屋完损评定表单体房屋完损评定表 栋号号结构构类型型使用使用类型型备注注建筑面建筑面积层数数交付交付时间完损等级完损等级完好完好基本完好基本完好一般破一般破损严重破重破损危危险基基础墙体体梁、柱、板梁、柱、板屋面、防水屋面、防水地面地面外外墙面面内内墙面面门、窗、窗井道井道楼梯楼梯门、厅、廊、廊序号序号楼楼栋建筑面建筑面积交付交付时间使用使用类型型结构构类型型评定等定等级备注注六、房屋六、房屋维护表二表二 物物业小区房屋完小区房屋完损评定定统计表表项目地址：项目地址： 项目类型：项目类型：序号序号项目目频率率维修养修养护内容内容计划划经费备注注制制订人：人： 年年 月月 日日审核人：核人： 年年 月月 日日六、房屋六、房屋维护表三表三 房屋房屋维修养修养护计划表划表六、房屋维护表四六、房屋维护表四 日常维修任务单日常维修任务单 客客户方方资料料姓名姓名住址住址电话服服务方方资料料名称名称维修修项目目接受任接受任务时间 时 分分到位到位时间 时 分分完成完成任任务时间 时 分分请客客户填写分填写分值并并签名名维修修质量量1 12 23 34 45 5客客户签名名服服务态度度1 12 23 34 45 5耗用主材耗用主材维修修员工工签名名备注注六、房屋维护表五六、房屋维护表五 房屋本体及公共设施维修记录表房屋本体及公共设施维修记录表 序号序号日期日期报修人修人电话报修修时间报修内容修内容维修修时间维修人修人完成完成时间通过上述通过上述2张表，直接反映出维修人员的岗位职责和张表，直接反映出维修人员的岗位职责和要求要求六、房屋六、房屋维护表六表六 房屋建筑及公共房屋建筑及公共设施施维修养修养护记录项目：项目：栋号：栋号： 序号序号日期日期专业分分项保养内容保养内容材料材料保养人保养人确确认人人主要反映年度、季度计划性维修养护，综合性维修主要反映年度、季度计划性维修养护，综合性维修注意：一般性问题，安排、维修、检查、纠正、记录注意：一般性问题，安排、维修、检查、纠正、记录专项问题，上报、提交甲方、批准、下达任务专项问题，上报、提交甲方、批准、下达任务七、房屋维护的要求七、房屋维护的要求（一）维修养护管理制度（检查监督工作要求）（一）维修养护管理制度（检查监督工作要求） 注意：装修单位和业主对成品的保护及公注意：装修单位和业主对成品的保护及公共设施设备维护保养空间的畅通共设施设备维护保养空间的畅通（二）房屋建筑及公共设施维修保养管理的规定（二）房屋建筑及公共设施维修保养管理的规定按照行业、合同约定（进行周期性维护）按照行业、合同约定（进行周期性维护）（三）房屋建筑及公共设施维修的规程（三）房屋建筑及公共设施维修的规程注意：根据结构破损的程度来确定维修方注意：根据结构破损的程度来确定维修方案和措施案和措施八、房屋大中修的目标八、房屋大中修的目标（一）维修目标（一）维修目标n大修后的房屋必须符合基本完好或完好的大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求要求n中修后的房屋中修后的房屋70%以上必须符合基本完以上必须符合基本完好或完好的要求好或完好的要求n综合维修后的房屋必须符合基本完好或完综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求好的要求八、房屋大中修的目标八、房屋大中修的目标（二）房屋完损等级评定方法（二）房屋完损等级评定方法1、房屋结构分类（四类七等）、房屋结构分类（四类七等）（1）钢筋混凝土一等、二等（）钢筋混凝土一等、二等（100/80）（2）砖木一等、二等、三等（）砖木一等、二等、三等（75/65/55）（3）砖混一等、二等（）砖混一等、二等（80/70）（4）简易）简易八、房屋大中修的目标八、房屋大中修的目标（二）房屋完损等级评定方法（二）房屋完损等级评定方法 2、房屋完损等级分类、房屋完损等级分类 房屋完损等级是依据种类房屋的结构、装修、房屋完损等级是依据种类房屋的结构、装修、设备的完好程度确定的。设备的完好程度确定的。 房屋结构指基础、承重构件、非承重墙、楼地房屋结构指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等。（烟囱、楼道、天台）面、屋面等。（烟囱、楼道、天台） 房屋装修指门窗、墙的内外饰面、顶棚、细木房屋装修指门窗、墙的内外饰面、顶棚、细木装饰等。装饰等。 房屋设备指水、电、照明、空调和一些特殊设房屋设备指水、电、照明、空调和一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）。备（消防、电梯、水泵、监视器等）。温馨提示温馨提示 房屋完损等级分为五类：房屋完损等级分为五类：（1）完好房。（三个条件均完好）完好房。（三个条件均完好）（2）基本完好房。（少量构件轻损）基本完好房。（少量构件轻损）（3）一般损坏房。（部分构件损坏，需中修）一般损坏房。（部分构件损坏，需中修）（4）严重损坏房。（部分构件损坏严重，无法）严重损坏房。（部分构件损坏严重，无法使用需大修）使用需大修）（5）危险房。（承重构件属危险构件，随时可）危险房。（承重构件属危险构件，随时可能倒塌，不能使用）能倒塌，不能使用）八、房屋大中修的目标八、房屋大中修的目标（二）房屋完损等级评定方法（二）房屋完损等级评定方法3、其他结构房屋完损等级评定方法在此基础、其他结构房屋完损等级评定方法在此基础上考虑结构特点上考虑结构特点九、房屋大中修的项目内容九、房屋大中修的项目内容由于各地区地理位置、区域环境的不同，对于房屋大、由于各地区地理位置、区域环境的不同，对于房屋大、中修的定案依据也存在差异，此处仅参考中修的定案依据也存在差异，此处仅参考北京市城镇北京市城镇公有住宅楼房大、中修定案标准公有住宅楼房大、中修定案标准中的有关规定，对公中的有关规定，对公共设施大、中修的确定及项目内容作大致说明。共设施大、中修的确定及项目内容作大致说明。1、大中修的范围、大中修的范围n大修工程适用范围大修工程适用范围n中修工程适用范围中修工程适用范围n综合维修工程适用范围综合维修工程适用范围2、大中修的条件、大中修的条件n大修工程确定的条件大修工程确定的条件n中修工程确定的条件中修工程确定的条件n综合维修工程确定的条件综合维修工程确定的条件九、房屋大中修的项目内容九、房屋大中修的项目内容3、大修的项目内容、大修的项目内容n屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦、平顶换屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦、平顶换板、重做防水板、重做防水n整栋楼重做外墙板缝防水整栋楼重做外墙板缝防水n抗震加固抗震加固n地下室重做防水地下室重做防水n主体工程主体工程n综合维修工程综合维修工程九、房屋大中修的项目内容九、房屋大中修的项目内容4、中修的项目内容、中修的项目内容n全楼门窗油饰全楼门窗油饰n全楼内外墙粉刷全楼内外墙粉刷n全部或部分门窗更换全部或部分门窗更换n修补外墙装饰层修补外墙装饰层n修补外墙板缝修补外墙板缝n局部阳台梁、板、柱加固局部阳台梁、板、柱加固n屋面维修屋面维修n修补或重做厨、厕间防水层修补或重做厨、厕间防水层n修补地下室局部渗漏修补地下室局部渗漏十、房屋大中修实施十、房屋大中修实施1、大中修的计划、大中修的计划 （附表）（附表）房屋本体及公共部位大、中修参考周期表房屋本体及公共部位大、中修参考周期表部位部位中修周期（年）中修周期（年）大修周期（年）大修周期（年）备注备注房房屋屋本本体体部部位位外墙面外墙面48楼梯间楼梯间48公共通道公共通道48门厅门厅48公共墙面公共墙面48内墙粉刷等内墙粉刷等门、窗门、窗815楼、地面楼、地面815散水、勒脚散水、勒脚510坡屋面坡屋面1020平顶屋面平顶屋面610注意：新旧程度和使用状况、遗留问题注意：新旧程度和使用状况、遗留问题十一、房屋大中修实施十一、房屋大中修实施2、大中修的管理制度、大中修的管理制度n按照服务合同组织房屋年度安全检查评定按照服务合同组织房屋年度安全检查评定n根据房屋维修日常管理记录的分析、大中修历史根据房屋维修日常管理记录的分析、大中修历史年限的参照、安全评定结果，依照大中修条件制年限的参照、安全评定结果，依照大中修条件制订计划订计划n上报甲方审批上报甲方审批n受甲方委托组织或参与施工管理受甲方委托组织或参与施工管理n对完成的大中修项目进行接管验收对完成的大中修项目进行接管验收注意：施工过程中的检查、监督、隐蔽工程的查注意：施工过程中的检查、监督、隐蔽工程的查验验温馨提示温馨提示 房屋维修的房屋维修的责任关系责任关系 房屋维修责任关系指对房屋维修责房屋维修责任关系指对房屋维修责任的划分及维修承担人的确认，排除维任的划分及维修承担人的确认，排除维修障碍，使维修工作得以落实。修障碍，使维修工作得以落实。 正确判断和处理房屋维修的责任关正确判断和处理房屋维修的责任关系，可避免由于维修责任不明或由他人系，可避免由于维修责任不明或由他人阻碍而使房屋得不到及时修缮，并导致阻碍而使房屋得不到及时修缮，并导致房屋发生危险等情况。房屋发生危险等情况。(约定约定/法定法定) 修缮房屋是房屋所有人的应当履行修缮房屋是房屋所有人的应当履行的责任。的责任。 因使用不当或人为造成房屋损坏，因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。应由行为人负责修复或给予赔偿。 异产毗连房屋根据异产毗连房屋根据城市异产毗连城市异产毗连房屋管理规定房屋管理规定划分应承担的责任。划分应承担的责任。 租赁私房的修缮由租赁双方依法约租赁私房的修缮由租赁双方依法约定修缮责任。如：租户拒修房屋或设备定修缮责任。如：租户拒修房屋或设备温馨提示温馨提示 对于房屋所有者或应承担房屋修缮对于房屋所有者或应承担房屋修缮的责任者不及时修缮，或在房屋修缮时，的责任者不及时修缮，或在房屋修缮时，遭到使用人或邻人借故阻挠而可能导致房遭到使用人或邻人借故阻挠而可能导致房屋发生危险的，物管企业的房屋维修管理屋发生危险的，物管企业的房屋维修管理部门可依据有关规定采取部门可依据有关规定采取“排险解危排险解危”的的强制措施，排险解危费用由当事人承担。强制措施，排险解危费用由当事人承担。 如：卫生间漏水如：卫生间漏水温馨提示温馨提示 根据国家的规定，住宅根据国家的规定，住宅用地用地的的最长出让年限是最长出让年限是70年，工业用地、年，工业用地、教育、科技、文化用地的年限是教育、科技、文化用地的年限是50年，商业、旅游、娱乐的土地出让年，商业、旅游、娱乐的土地出让年限只有年限只有40年年. 温馨提示温馨提示第三节第三节 房屋的装修管理房屋的装修管理一、一、 装修管理的概述装修管理的概述 n物业装修管理是通过对物业装修过程的管物业装修管理是通过对物业装修过程的管理、服务和控制，规范业主、使用人的装理、服务和控制，规范业主、使用人的装修行为，协助政府行政主管部门对装修过修行为，协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益合法权益n一次装修物业面对施工单位，是协助甲方一次装修物业面对施工单位，是协助甲方进行检查、验收，监督整改、保修。二次进行检查、验收，监督整改、保修。二次装修物业服务管理面对业主、施工单位，装修物业服务管理面对业主、施工单位，是过程管理控制、保障共用利益是过程管理控制、保障共用利益 二、装修管理的流程二、装修管理的流程 申请申请审批审批办证办证施工施工监管监管验收验收退费退费住住户户提提交交二二次次装装修修申申请请、相相关关资资质质证证书书、装装修修图图纸纸、方方案案、消防回执等到物业服务公司客服部消防回执等到物业服务公司客服部合格合格物物业业服服务务企企业业批批复复住住户户开开业业，办办理理迁迁入手续入手续客客服服部部牵牵头头相相关关专专业业、工工程程师师汇汇总总审审图图意意见见（7 7个工作日）个工作日）【物物业业工工程程部部】审审图图5 5个工作日内回复个工作日内回复住住户户施施工工单单位位向向物物业业服服务务企企业业提提交交保保险险资资料料、消消防防审审核核意意见见书书，缴缴纳纳装装修修相相关关费费用用; ;签签署署装装修修管管理理协协议议、消消防防安安全全协协议议等等 ，物物业业服服务务企企业业签签署署施施工工通通知知书书等等相相关关批批准准文文件件。施施工单位到物业保安部办理施工证等。工单位到物业保安部办理施工证等。住户开始装修住户开始装修住户自行向政府有关部门办理竣工验收住户自行向政府有关部门办理竣工验收住住户户提提交交消消防防、卫卫生生等等政政府府验验收收批批文文到到物物业业服务企业服务企业住住户户提提交交竣竣工工验验收收申申请请至至物物业业服服务务企企业业，由由物物业业服服务务企企业业组组织织相相关关部部门门对对租租区区装装修修进进行行竣竣工工验收验收结结算算住住户户装装修修押押金金（消消防防验验收收合合格格后后三三个月）个月）否否是是修修改改否否是是整改整改合格合格n装修管理流程图物物业业工工程程、保保安安部部进进行行装装修修检检查查、监监管，并对隐蔽工程封闭前进行验收管，并对隐蔽工程封闭前进行验收（一）房屋装修申请的受理（一）房屋装修申请的受理 根据根据物业管理条例物业管理条例规定，业主规定，业主或使用人在房屋室内装饰装修工程开工或使用人在房屋室内装饰装修工程开工前，应向物管企业申报装修申请。前，应向物管企业申报装修申请。 案例案例:钢钎插车钢钎插车温馨提示温馨提示装修申请应提交的材料：装修申请应提交的材料：1、产权证。、产权证。2、申请人身份证。、申请人身份证。3、装饰装修方案。、装饰装修方案。4、变动结构的，需提交原设计单位或具有相应资、变动结构的，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。质等级的设计单位提出的设计方案。5、需提交有关部门的批准文件、设计方案或施工、需提交有关部门的批准文件、设计方案或施工方案。方案。6、装饰装修企业需提供相关的资质证书复印件。、装饰装修企业需提供相关的资质证书复印件。7、非业主使用人装修，需提供业主同意的书面证、非业主使用人装修，需提供业主同意的书面证明。明。（二）房屋装修的审批（二）房屋装修的审批1、装修申请的审核、装修申请的审核（1）检查设计是否对房屋结构、外墙立面、共）检查设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破坏。用设施设备造成改动、破坏。（2）检查设计是否有严重的消防隐患。）检查设计是否有严重的消防隐患。（3）是否有其他违章情况。）是否有其他违章情况。（4）消防安全协议书。）消防安全协议书。 温馨提示温馨提示审批及相关要求审批及相关要求 所有政府、行业要求的资质证书齐全，消防、环保、所有政府、行业要求的资质证书齐全，消防、环保、卫生等相关政府部门的批准，收取相关服务费和保卫生等相关政府部门的批准，收取相关服务费和保证金证金n图纸和设计要求图纸和设计要求 设计单位资质要求设计单位资质要求图纸设计符合国家规范和行业要求图纸设计符合国家规范和行业要求n入场及施工时间限制入场及施工时间限制 按照物业管理相关要求按照物业管理相关要求n装修施工及装修验收装修施工及装修验收按照国家规范和物业管理规定要求按照国家规范和物业管理规定要求 n装修期间停电及送电装修期间停电及送电送、停电提出书面申请，电工到场送、停电送、停电提出书面申请，电工到场送、停电12、装修申请的批准、装修申请的批准 在确认装修设计不会对楼宇安全、在确认装修设计不会对楼宇安全、共用设施正常使用及房屋外观造成不良共用设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准。影响时，给予批准。3、告知注意事项、告知注意事项 物管企业应当将房屋室内装饰装修物管企业应当将房屋室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装修企业。和装修人委托的装修企业。4、签订装修管理服务协议、签订装修管理服务协议 装修人、或者装修人和装饰装修企装修人、或者装修人和装饰装修企业，应当与物管单位签订房屋室内装饰业，应当与物管单位签订房屋室内装饰装修管理服务协议。装修管理服务协议。温馨提示温馨提示房屋装饰装修管理服务协议的内容：房屋装饰装修管理服务协议的内容：1、装修工程的实施内容。、装修工程的实施内容。2、装修工程的实施期限。、装修工程的实施期限。3、允许施工的时间。、允许施工的时间。4、废弃物的清运与处置。、废弃物的清运与处置。5、房屋外立面设施及防盗窗的安装要求。、房屋外立面设施及防盗窗的安装要求。6、禁止行为和注意事项。、禁止行为和注意事项。7、管理服务费用。、管理服务费用。8、违约责任。、违约责任。9、其他需要约定的事项。、其他需要约定的事项。三、房屋装修施工过程的监督管理三、房屋装修施工过程的监督管理 物管企业根据服务协议实施管理，进行定物管企业根据服务协议实施管理，进行定时或不定时现场检查。时或不定时现场检查。 发现有违反有关规定的，应立即制止，并发现有违反有关规定的，应立即制止，并纠正，将检查记录存档；已造成事实后果或拒纠正，将检查记录存档；已造成事实后果或拒不改正的，追究违约责任；应及时报有关部门，不改正的，追究违约责任；应及时报有关部门，并协助现场检查核实，依法处理。并协助现场检查核实，依法处理。例如例如:几个部门的监管几个部门的监管/装修乱收费装修乱收费四、房屋装修验收四、房屋装修验收 装修验收依据装修验收依据n物业管理服务合同规定的要求物业管理服务合同规定的要求n国家、部颁、行业有关工程质量验收规范、国家、部颁、行业有关工程质量验收规范、商商品住宅装修一次到位实施细则品住宅装修一次到位实施细则、室内空气质室内空气质量标准量标准、家庭装饰工程质量规范家庭装饰工程质量规范、装修装修材料有害物质限量国家标准材料有害物质限量国家标准注意：涉及到水、暖、电、消防、环保、设备安装注意：涉及到水、暖、电、消防、环保、设备安装等一切建筑工程各专业的国家、行业法律法规。等一切建筑工程各专业的国家、行业法律法规。 相关知识相关知识一、房屋二次装修的含义一、房屋二次装修的含义 物业接管验收交付使用后，业主或使物业接管验收交付使用后，业主或使用人办理完入住手续，在正式入住前，用人办理完入住手续，在正式入住前，根据自己的需要对房屋进行重新装修的根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动称为二次装修。建筑活动称为二次装修。相关知识相关知识二、房屋二次装修的特点二、房屋二次装修的特点1、要符合建筑设计时的工程技术规范和技、要符合建筑设计时的工程技术规范和技术指标。术指标。2、施工时要尽量减少对相邻客户正常工作、施工时要尽量减少对相邻客户正常工作及生活的影响。及生活的影响。3、对施工人员的技术及素质要求较高。、对施工人员的技术及素质要求较高。4、要严格执行施工过程中的防火要求。、要严格执行施工过程中的防火要求。相关知识相关知识三、房屋装修的技术要求三、房屋装修的技术要求1、不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊、不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。新做房屋吊顶挂顶棚及艺术照明灯具。新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。必须预留检查口。2、在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶、在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层铲除。抹灰层铲除。 相关知识相关知识3、在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须、在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水对基层做防水处理，并按规定办理蓄水24小时小时检验合格的签认手续。检验合格的签认手续。4、阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬、阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木地板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋木地板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料，由专业施工队伍施工，所有人同意使用的材料，由专业施工队伍施工，油饰颜色应与楼房整体颜色相协调，以确保楼油饰颜色应与楼房整体颜色相协调，以确保楼房立面效果及安装质量。房立面效果及安装质量。相关知识相关知识5、未经房屋安全鉴定机构鉴定的房屋装饰，、未经房屋安全鉴定机构鉴定的房屋装饰，其承重墙（其承重墙（18厘米以上厚砖墙、厘米以上厚砖墙、12厘米厘米以上厚混凝土墙）、共用部位隔断墙壁、以上厚混凝土墙）、共用部位隔断墙壁、外围护墙壁、抗震墙等墙体上不得随意外围护墙壁、抗震墙等墙体上不得随意掏墙壁、打洞、剔糟，不得擅自拆改。掏墙壁、打洞、剔糟，不得擅自拆改。楼（地）面装饰材料的重量不得超过规楼（地）面装饰材料的重量不得超过规定值。否则，必须经房屋安全鉴定机构定值。否则，必须经房屋安全鉴定机构鉴定。鉴定。相关知识相关知识6、卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动、卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水口位置。下水排水口位置。7、室内装饰要保证煤气管道和设备的安全、室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：电气管线及设备与煤气管水平净要求：电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于距不得小于10厘米；电线与煤气管交叉厘米；电线与煤气管交叉净距不小于净距不小于3厘米。厘米。相关知识相关知识8、房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用、房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。和邻里生活。9、房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤、房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。气、电力等部门的规定。相关知识相关知识四、房屋室内装饰装修管理相关规定四、房屋室内装饰装修管理相关规定 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法2002年年5月月1日施行。日施行。 规定：住宅室内装饰装修应当保证规定：住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。标准。温馨提示温馨提示住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：1、未经原设计单位或具有相应资质等级的、未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。和承重结构。2、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。间、厨房间。3、扩大承重墙上原有尺寸，拆除连接阳台、扩大承重墙上原有尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。的砖、混凝土墙体。4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。5、其他影响建筑结构和使用安全的行为。、其他影响建筑结构和使用安全的行为。温馨提示温馨提示 装修人在装修活动时，未经批准，不得有装修人在装修活动时，未经批准，不得有下列行为：下列行为：1、搭建建筑物、构筑物。（同下）、搭建建筑物、构筑物。（同下）2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。（应经规划行政主管批准）（应经规划行政主管批准）3、拆改供暖管道和设施。（供暖单位批准）、拆改供暖管道和设施。（供暖单位批准）4、拆改燃气管道和设施。（供气单位批准）、拆改燃气管道和设施。（供气单位批准）温馨提示温馨提示装修企业应注意的事项：装修企业应注意的事项：1、按照工程建设强制标准和其他技术标准施工，、按照工程建设强制标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保工程质量。不得偷工减料，确保工程质量。2、不得擅自动用明火和进行焊接作业。、不得擅自动用明火和进行焊接作业。3、不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设、不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。施。4、严格执行装修施工时间，降低噪音，减少污、严格执行装修施工时间，降低噪音，减少污染。染。5、用合格的装修材料和设备。、用合格的装修材料和设备。6、工程竣工后，交由装修人会同物管单位验收。、工程竣工后，交由装修人会同物管单位验收。温馨提示温馨提示温馨提示温馨提示 物业装修装饰中各方主体的责任物业装修装饰中各方主体的责任A A、装修人和装修企业、装修人和装修企业的责任的责任 造成相邻管道堵塞造成相邻管道堵塞/ /停水停电停水停电/ /物品物品毁坏由装修人负责，属装修企业责任的，毁坏由装修人负责，属装修企业责任的，装修人向企业追偿；侵占空间的装修人向企业追偿；侵占空间的/ /未申报未申报装修的装修的/ /不具有资质的不具有资质的/ /材料污染超标的材料污染超标的/ /由主管部门勒令改正；未经允许在非承重由主管部门勒令改正；未经允许在非承重墙上开门窗的，由规划部门按墙上开门窗的，由规划部门按城市规划城市规划法法处罚。处罚。温馨提示温馨提示B B、物管企业和相关管理部门的责任、物管企业和相关管理部门的责任 物管单位发现违规装修不及时报物管单位发现违规装修不及时报告的，由房地产行政主管部门给予警告的，由房地产行政主管部门给予警告，告，并处装修管理费并处装修管理费2-32-3倍的罚款；倍的罚款；行政主管部门接到报告未及时处理，行政主管部门接到报告未及时处理，玩忽职守的，玩忽职守的，应给予行政处分。应给予行政处分。谢谢谢谢! !