第三节 房地产开发项目进度管理一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析 三、项目进度管理的主要任务三、项目进度管理的主要任务三、项目进度管理的主要任务三、项目进度管理的主要任务四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施第六章房地产开发项目管理1 1一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念 房地产开发项目的进度管理房地产开发项目的进度管理房地产开发项目的进度管理房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作是指对开发项目各建设阶段的工作是指对开发项目各建设阶段的工作是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工、交付使用。程竣工、交付使用。程竣工、交付使用。程竣工、交付使用。 项项项项目目目目进进进进度度度度管管管管理理理理的的的的最最最最终终终终目目目目的的的的是是是是确确确确保保保保项项项项目目目目进进进进度度度度目目目目标标标标的的的的实实实实现现现现，房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项目进度管理的主要内容是建设工期。项目进度管理的主要内容是建设工期。项目进度管理的主要内容是建设工期。项目进度管理的主要内容是建设工期。2 2进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？进度管理、质量管理、投资管理三者之间的关系？ 进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，工免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，工免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，工免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，工程管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。程管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。程管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。程管理就是要解决好三者的矛盾，既要进度快，又要投资省、质量好。 一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念 3 3北京国际金融大厦北京国际金融大厦北京国际金融大厦北京国际金融大厦位于西长位于西长位于西长位于西长安街南侧，由北京市建筑设安街南侧，由北京市建筑设安街南侧，由北京市建筑设安街南侧，由北京市建筑设计研究院设计。大厦由四个计研究院设计。大厦由四个计研究院设计。大厦由四个计研究院设计。大厦由四个相对独立的办公楼和两个弧相对独立的办公楼和两个弧相对独立的办公楼和两个弧相对独立的办公楼和两个弧形连接体组成，是一个集办形连接体组成，是一个集办形连接体组成，是一个集办形连接体组成，是一个集办公、银行营业厅及银行必备公、银行营业厅及银行必备公、银行营业厅及银行必备公、银行营业厅及银行必备设施和快餐厅、车库为一体设施和快餐厅、车库为一体设施和快餐厅、车库为一体设施和快餐厅、车库为一体的综合建筑。的综合建筑。的综合建筑。的综合建筑。 4 4房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目的的的的进进进进度度度度，受受受受许许许许多多多多因因因因素素素素影影影影响响响响，开开开开发发发发商商商商需需需需事事事事先先先先对对对对影影影影响响响响进进进进度度度度的的的的各各各各种种种种因因因因素素素素进进进进行行行行调调调调查查查查，预预预预测测测测其其其其对对对对工工工工程程程程进进进进度度度度可可可可能能能能产产产产生生生生的的的的影影影影响响响响，编编编编制制制制可可可可行行行行的的的的工程进度计划，指导开发工作按计划进行。工程进度计划，指导开发工作按计划进行。工程进度计划，指导开发工作按计划进行。工程进度计划，指导开发工作按计划进行。由由由由于于于于工工工工程程程程实实实实际际际际进进进进度度度度难难难难以以以以按按按按照照照照原原原原定定定定的的的的进进进进度度度度计计计计划划划划执执执执行行行行，这这这这就就就就要要要要求求求求项项项项目目目目管管管管理理理理人人人人员员员员在在在在执执执执行行行行计计计计划划划划的的的的过过过过程程程程中中中中，利利利利用用用用动动动动态态态态控控控控制制制制原原原原理理理理，不不不不断断断断进进进进行行行行检检检检查查查查，将将将将实实实实际际际际情情情情况况况况与与与与计计计计划划划划安安安安排排排排进进进进行行行行对对对对比比比比，找找找找出出出出偏偏偏偏离离离离计计计计划划划划的的的的原原原原因因因因，并并并并采采采采取取取取相相相相应应应应的的的的处处处处理理理理措措措措施。施。施。施。确确确确定定定定处处处处理理理理措措措措施施施施有有有有两两两两个个个个前前前前提提提提，一一一一是是是是通通通通过过过过采采采采取取取取措措措措施施施施，维维维维持持持持原原原原计计计计划划划划；二二二二是是是是采采采采取取取取措措措措施施施施后后后后不不不不能能能能维维维维持持持持原原原原计计计计划划划划，要要要要对对对对工工工工程程程程进进进进度度度度进进进进行行行行调调调调整整整整或或或或修修修修正正正正，再再再再按按按按新新新新的的的的计计计计划划划划实实实实施施施施。房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目进进进进度度度度管管管管理理理理实实实实际际际际上上上上就就就就是是是是对对对对上上上上述述述述内内内内容容容容不不不不断断断断地地地地进进进进行行行行计计计计划、执行、检查、分析并调整计划的动态循环过程。划、执行、检查、分析并调整计划的动态循环过程。划、执行、检查、分析并调整计划的动态循环过程。划、执行、检查、分析并调整计划的动态循环过程。一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念一、项目进度管理的概念 5 5 ( (一一一一) )有关单位的影响有关单位的影响有关单位的影响有关单位的影响 房地产企业及房地产工程的主要承包单位对工程进度起着决定性的房地产企业及房地产工程的主要承包单位对工程进度起着决定性的房地产企业及房地产工程的主要承包单位对工程进度起着决定性的房地产企业及房地产工程的主要承包单位对工程进度起着决定性的作用，但是银行、材料设备供应单位、运输单位、水、电供应单位及作用，但是银行、材料设备供应单位、运输单位、水、电供应单位及作用，但是银行、材料设备供应单位、运输单位、水、电供应单位及作用，但是银行、材料设备供应单位、运输单位、水、电供应单位及政府的有关主管部门都可能给工程某些方面造成困难而影响工程进度。政府的有关主管部门都可能给工程某些方面造成困难而影响工程进度。政府的有关主管部门都可能给工程某些方面造成困难而影响工程进度。政府的有关主管部门都可能给工程某些方面造成困难而影响工程进度。 ( (二二二二) )工程条件的变化工程条件的变化工程条件的变化工程条件的变化 工程地质条件和水文地质条件与勘察设计的不符，如地质断层、溶工程地质条件和水文地质条件与勘察设计的不符，如地质断层、溶工程地质条件和水文地质条件与勘察设计的不符，如地质断层、溶工程地质条件和水文地质条件与勘察设计的不符，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都洞、地下障碍物、软弱地基以及恶劣的气候、暴雨、高温和洪水等都会对工程进度产生影响，造成临时停工或破坏。会对工程进度产生影响，造成临时停工或破坏。会对工程进度产生影响，造成临时停工或破坏。会对工程进度产生影响，造成临时停工或破坏。二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析 6 6 ( (三三三三) )技术失误技术失误技术失误技术失误 工程承包单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技工程承包单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技工程承包单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技工程承包单位采用技术措施不当，施工中发生技术事故；应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响工程进度。术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响工程进度。术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响工程进度。术、新材料、新结构缺乏经验，不能保证质量等都要影响工程进度。 ( (四四四四) )施工组织管理不力施工组织管理不力施工组织管理不力施工组织管理不力 流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不当、施工平面布置不合理等将影响工程进度计划的执行。不合理等将影响工程进度计划的执行。不合理等将影响工程进度计划的执行。不合理等将影响工程进度计划的执行。 ( (五五五五) )意外事件的出现意外事件的出现意外事件的出现意外事件的出现 工程建设中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、工程建设中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、工程建设中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、工程建设中如果出现意外的事件，如战争、严重自然灾害、火灾、重大工程事故、工人罢工等都会影响工程进度计划。重大工程事故、工人罢工等都会影响工程进度计划。重大工程事故、工人罢工等都会影响工程进度计划。重大工程事故、工人罢工等都会影响工程进度计划。二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析二、影响项目进度的因素分析 7 7设计前的设计前的设计前的设计前的准备阶段准备阶段准备阶段准备阶段进度管理的任务进度管理的任务进度管理的任务进度管理的任务（11）确定工期总目标；）确定工期总目标；）确定工期总目标；）确定工期总目标；（22）编制项目总进度计划；）编制项目总进度计划；）编制项目总进度计划；）编制项目总进度计划；（33）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；（44）施工现场条件调研和分析等。）施工现场条件调研和分析等。）施工现场条件调研和分析等。）施工现场条件调研和分析等。 设计阶段设计阶段设计阶段设计阶段进度管理的任务进度管理的任务进度管理的任务进度管理的任务（11）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；（22）编制详细的出图计划，并控制其执行。）编制详细的出图计划，并控制其执行。）编制详细的出图计划，并控制其执行。）编制详细的出图计划，并控制其执行。施工阶段施工阶段施工阶段施工阶段进度管理的任务进度管理的任务进度管理的任务进度管理的任务（11）编制施工总进度计划，并控制其执行；）编制施工总进度计划，并控制其执行；）编制施工总进度计划，并控制其执行；）编制施工总进度计划，并控制其执行；（22）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。 三、项目进度管理的主要任务三、项目进度管理的主要任务三、项目进度管理的主要任务三、项目进度管理的主要任务8 8（一）管理方法（一）管理方法（一）管理方法（一）管理方法项目进度管理的主要方法是项目进度管理的主要方法是项目进度管理的主要方法是项目进度管理的主要方法是规划、控制和协调。规划、控制和协调。规划、控制和协调。规划、控制和协调。规划规划规划规划是指确定项目总进度目标和分进度目标，并编制其进度计划；是指确定项目总进度目标和分进度目标，并编制其进度计划；是指确定项目总进度目标和分进度目标，并编制其进度计划；是指确定项目总进度目标和分进度目标，并编制其进度计划；控制控制控制控制是指在项目实施的全过程中，进行工程实际进度与计划进度的是指在项目实施的全过程中，进行工程实际进度与计划进度的是指在项目实施的全过程中，进行工程实际进度与计划进度的是指在项目实施的全过程中，进行工程实际进度与计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整；比较，出现偏差及时采取措施调整；比较，出现偏差及时采取措施调整；比较，出现偏差及时采取措施调整；协调协调协调协调是指协调与工程进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度是指协调与工程进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度是指协调与工程进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度是指协调与工程进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。关系。关系。关系。四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 9 9（二）管理措施（二）管理措施（二）管理措施（二）管理措施主要包括主要包括主要包括主要包括组织措施组织措施组织措施组织措施、技术措施技术措施技术措施技术措施、合同措施合同措施合同措施合同措施、经济措施经济措施经济措施经济措施和和和和信息管理措施信息管理措施信息管理措施信息管理措施等内容。等内容。等内容。等内容。组织措施组织措施组织措施组织措施内容主要有：内容主要有：内容主要有：内容主要有：（11）落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理）落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理）落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理）落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理职责分工；职责分工；职责分工；职责分工；（22）进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建）进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建）进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建）进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建立编码体系；立编码体系；立编码体系；立编码体系；（33）确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协）确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协）确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协）确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；调会议的参加人员等；调会议的参加人员等；调会议的参加人员等；（44）分析影响进度目标实现的干扰因素。）分析影响进度目标实现的干扰因素。）分析影响进度目标实现的干扰因素。）分析影响进度目标实现的干扰因素。四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 1010（二）管理措施（二）管理措施（二）管理措施（二）管理措施技术措施技术措施技术措施技术措施主要是采用技术手段加快施工进度。主要是采用技术手段加快施工进度。主要是采用技术手段加快施工进度。主要是采用技术手段加快施工进度。合同措施合同措施合同措施合同措施主要包括项目分段发包、提前施工，以及各项合同的合同期限与主要包括项目分段发包、提前施工，以及各项合同的合同期限与主要包括项目分段发包、提前施工，以及各项合同的合同期限与主要包括项目分段发包、提前施工，以及各项合同的合同期限与项目开发进度计划的协调等内容。项目开发进度计划的协调等内容。项目开发进度计划的协调等内容。项目开发进度计划的协调等内容。经济措施经济措施经济措施经济措施则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期。则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期。则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期。则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期。信息管理措施信息管理措施信息管理措施信息管理措施主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较，定期提供主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较，定期提供主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较，定期提供主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较，定期提供进度比较报告等。进度比较报告等。进度比较报告等。进度比较报告等。四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 1111（三）进度计划编制方法（三）进度计划编制方法（三）进度计划编制方法（三）进度计划编制方法常用的制定房地产项目工程进度计划的方法有以下几种：常用的制定房地产项目工程进度计划的方法有以下几种：常用的制定房地产项目工程进度计划的方法有以下几种：常用的制定房地产项目工程进度计划的方法有以下几种：11关键日期表关键日期表关键日期表关键日期表这是最简单的一种进度计划表，它只列出一些关键活动和进行的日期。这是最简单的一种进度计划表，它只列出一些关键活动和进行的日期。这是最简单的一种进度计划表，它只列出一些关键活动和进行的日期。这是最简单的一种进度计划表，它只列出一些关键活动和进行的日期。22甘特图甘特图甘特图甘特图甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。甘特图也叫做线条图或横道图。它是以横线来表示每项活动的起止时间。 四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 1212工作日工作日施工过程施工过程施工过程施工过程 挖基槽挖基槽 做垫层做垫层 做基础做基础 回回 填填 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 151 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 2 211 2 211 2 211 2 211甘特图的优点：甘特图的优点：简单简单明了明了直观直观易于编制易于编制 四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 131333计划评审技术计划评审技术计划评审技术计划评审技术计划评审技术计划评审技术计划评审技术计划评审技术(Program Evaluation and Review Technique (Program Evaluation and Review Technique ，简称，简称，简称，简称PERT)PERT)是用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关是用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关是用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关是用网络图来表达项目中各项活动的进度和它们之间的相互关系，并在此基础上，进行网络分析，计算网络中各项时间，确定关键系，并在此基础上，进行网络分析，计算网络中各项时间，确定关键系，并在此基础上，进行网络分析，计算网络中各项时间，确定关键系，并在此基础上，进行网络分析，计算网络中各项时间，确定关键活动与关键路线，利用时差不断地调整与优化网络，以求得最短周期。活动与关键路线，利用时差不断地调整与优化网络，以求得最短周期。活动与关键路线，利用时差不断地调整与优化网络，以求得最短周期。活动与关键路线，利用时差不断地调整与优化网络，以求得最短周期。此外，还可将成本与资源问题考虑进去，以求得综合优化的项目计划此外，还可将成本与资源问题考虑进去，以求得综合优化的项目计划此外，还可将成本与资源问题考虑进去，以求得综合优化的项目计划此外，还可将成本与资源问题考虑进去，以求得综合优化的项目计划方案。因该方法是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌，方案。因该方法是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌，方案。因该方法是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌，方案。因该方法是通过网络图和相应的计算来反映整个项目的全貌，所以又叫做网络计划技术。所以又叫做网络计划技术。所以又叫做网络计划技术。所以又叫做网络计划技术。四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 1414房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计划方法，主房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计划方法，主房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计划方法，主房地产项目工程进度计划的编制方法有多种，应该采用哪一种进度计划方法，主要应考虑以下因素：要应考虑以下因素：要应考虑以下因素：要应考虑以下因素：一是项目的规模大小，一是项目的规模大小，一是项目的规模大小，一是项目的规模大小，即小项目应采用简单的进度计划方法，大项目为了保证即小项目应采用简单的进度计划方法，大项目为了保证即小项目应采用简单的进度计划方法，大项目为了保证即小项目应采用简单的进度计划方法，大项目为了保证按期按质达到项目目标，就需考虑用较复杂的进度计划方法。按期按质达到项目目标，就需考虑用较复杂的进度计划方法。按期按质达到项目目标，就需考虑用较复杂的进度计划方法。按期按质达到项目目标，就需考虑用较复杂的进度计划方法。二是项目的复杂程度，二是项目的复杂程度，二是项目的复杂程度，二是项目的复杂程度，如项目需要很复杂的步骤和很多专业知识，可能就需要如项目需要很复杂的步骤和很多专业知识，可能就需要如项目需要很复杂的步骤和很多专业知识，可能就需要如项目需要很复杂的步骤和很多专业知识，可能就需要较复杂的进度计划方法。较复杂的进度计划方法。较复杂的进度计划方法。较复杂的进度计划方法。三是项目的紧急性，三是项目的紧急性，三是项目的紧急性，三是项目的紧急性，如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方法。如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方法。如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方法。如项目急需进行，就应采用简单的耗时较少的方法。四是对项目细节掌握的程度，四是对项目细节掌握的程度，四是对项目细节掌握的程度，四是对项目细节掌握的程度，如果在开始阶段项目的细节无法明了，如果在开始阶段项目的细节无法明了，如果在开始阶段项目的细节无法明了，如果在开始阶段项目的细节无法明了，PERTPERTPERTPERT法就法就法就法就无法应用。无法应用。无法应用。无法应用。五是总进度是否自一两项关键事项所决定，五是总进度是否自一两项关键事项所决定，五是总进度是否自一两项关键事项所决定，五是总进度是否自一两项关键事项所决定，如果项目进行过程中有一两项活动如果项目进行过程中有一两项活动如果项目进行过程中有一两项活动如果项目进行过程中有一两项活动需要花费很长时间，而这期间可把其他准备工作都安排好，那么对其他工作就不需要花费很长时间，而这期间可把其他准备工作都安排好，那么对其他工作就不需要花费很长时间，而这期间可把其他准备工作都安排好，那么对其他工作就不需要花费很长时间，而这期间可把其他准备工作都安排好，那么对其他工作就不必编制详细复杂的进度计划了。必编制详细复杂的进度计划了。必编制详细复杂的进度计划了。必编制详细复杂的进度计划了。六是有无相应的技术力量和设备，六是有无相应的技术力量和设备，六是有无相应的技术力量和设备，六是有无相应的技术力量和设备，如没有计算机，如没有计算机，如没有计算机，如没有计算机，PERTPERTPERTPERT进度计划方法有时就难进度计划方法有时就难进度计划方法有时就难进度计划方法有时就难以应用。此外，根据情况不同，还需考虑客户的要求，能够用在进度计划上的预以应用。此外，根据情况不同，还需考虑客户的要求，能够用在进度计划上的预以应用。此外，根据情况不同，还需考虑客户的要求，能够用在进度计划上的预以应用。此外，根据情况不同，还需考虑客户的要求，能够用在进度计划上的预算等因素。算等因素。算等因素。算等因素。四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 1515( (四四四四) )工程进度计划的实施工程进度计划的实施工程进度计划的实施工程进度计划的实施 项目的工程进度计划应通过编制项目的工程进度计划应通过编制项目的工程进度计划应通过编制项目的工程进度计划应通过编制年、月、旬、周年、月、旬、周年、月、旬、周年、月、旬、周进度计划来实现。进度计划来实现。进度计划来实现。进度计划来实现。在工程进度计划实施的过程中应进行下列工作：在工程进度计划实施的过程中应进行下列工作：在工程进度计划实施的过程中应进行下列工作：在工程进度计划实施的过程中应进行下列工作：跟踪计划的实施，进行监督；跟踪计划的实施，进行监督；跟踪计划的实施，进行监督；跟踪计划的实施，进行监督；当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施；当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施；当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施；当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施；在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况；记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况；记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况；记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况；执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺；执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺；执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺；执行合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺；跟踪形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行跟踪形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行跟踪形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行跟踪形象进度，对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行统计与分析，编制统计报表；统计与分析，编制统计报表；统计与分析，编制统计报表；统计与分析，编制统计报表；落实控制进度措施，应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法；落实控制进度措施，应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法；落实控制进度措施，应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法；落实控制进度措施，应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法；确保资源供应计划的实现，并及时采取措施处理出现的问题；确保资源供应计划的实现，并及时采取措施处理出现的问题；确保资源供应计划的实现，并及时采取措施处理出现的问题；确保资源供应计划的实现，并及时采取措施处理出现的问题；处理进度索赔。处理进度索赔。处理进度索赔。处理进度索赔。四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 1616( (五五五五) )工程进度计划的检查与调整工程进度计划的检查与调整工程进度计划的检查与调整工程进度计划的检查与调整 工程进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容：工程进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容：工程进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容：工程进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容：检查期内实际完成和累计完成工程量；检查期内实际完成和累计完成工程量；检查期内实际完成和累计完成工程量；检查期内实际完成和累计完成工程量；实际参加施工的人力、机械数量及生产效率；实际参加施工的人力、机械数量及生产效率；实际参加施工的人力、机械数量及生产效率；实际参加施工的人力、机械数量及生产效率；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析；进度偏差情况；进度偏差情况；进度偏差情况；进度偏差情况；进度管理情况；进度管理情况；进度管理情况；进度管理情况；影响进度的特殊原因及分析。影响进度的特殊原因及分析。影响进度的特殊原因及分析。影响进度的特殊原因及分析。四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 1717 实施检查后，应向房地产企业提供实施检查后，应向房地产企业提供实施检查后，应向房地产企业提供实施检查后，应向房地产企业提供月度施工进度报告月度施工进度报告月度施工进度报告月度施工进度报告。月度施工进度。月度施工进度。月度施工进度。月度施工进度报告应包括下列内容：报告应包括下列内容：报告应包括下列内容：报告应包括下列内容：进度执行情况的综合描述；进度执行情况的综合描述；进度执行情况的综合描述；进度执行情况的综合描述；实际施工进度图；实际施工进度图；实际施工进度图；实际施工进度图；工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况；工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况；工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况；工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况；进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；解决问题的措施；计划调整意见。解决问题的措施；计划调整意见。解决问题的措施；计划调整意见。解决问题的措施；计划调整意见。 工程进度计划在实施中的调整必须依据工程进度计划检查结果进行。工程进度计划在实施中的调整必须依据工程进度计划检查结果进行。工程进度计划在实施中的调整必须依据工程进度计划检查结果进行。工程进度计划在实施中的调整必须依据工程进度计划检查结果进行。工程进度计划调整应包括下列内容：工程进度计划调整应包括下列内容：工程进度计划调整应包括下列内容：工程进度计划调整应包括下列内容：施工内容、工程量、起止时间、持施工内容、工程量、起止时间、持施工内容、工程量、起止时间、持施工内容、工程量、起止时间、持续时间、工作关系、资源供应。续时间、工作关系、资源供应。续时间、工作关系、资源供应。续时间、工作关系、资源供应。四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施四、项目进度管理措施 1818 第四节第四节 房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理一、一、一、一、开发项目成本管理的概念开发项目成本管理的概念开发项目成本管理的概念开发项目成本管理的概念二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容第六章房地产开发项目管理1919（一）项目成本管理的概念（一）项目成本管理的概念（一）项目成本管理的概念（一）项目成本管理的概念房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。社会效益和环境效益。社会效益和环境效益。社会效益和环境效益。项目成本管理项目成本管理项目成本管理项目成本管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动，它主要通过技术本目标，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动，它主要通过技术本目标，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动，它主要通过技术本目标，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动，它主要通过技术( ( ( (如施工方案的制定比选如施工方案的制定比选如施工方案的制定比选如施工方案的制定比选) ) ) )、经济、经济、经济、经济( ( ( (如核算如核算如核算如核算) ) ) )和管理和管理和管理和管理( ( ( (如施工组织管理、各项规章如施工组织管理、各项规章如施工组织管理、各项规章如施工组织管理、各项规章制度等制度等制度等制度等) ) ) )活动达到预定目标，实现盈利的目的。活动达到预定目标，实现盈利的目的。活动达到预定目标，实现盈利的目的。活动达到预定目标，实现盈利的目的。一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念2020（二）项目成本构成（二）项目成本构成（二）项目成本构成（二）项目成本构成（二）项目成本构成（二）项目成本构成房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括房地产开发项目成本是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本开发成本开发成本开发成本和和和和销售成本销售成本销售成本销售成本。 1.1.开发成本开发成本 开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费、开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费、开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费、开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。主要由以下几个方面构成主要由以下几个方面构成 （1 11 1）土地费用。）土地费用。）土地费用。）土地费用。包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （2 22 2）前期工程费。）前期工程费。）前期工程费。）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察测包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察测包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察测包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察测绘、绘、绘、绘、“三通一平三通一平三通一平三通一平”等支出。等支出。等支出。等支出。 （3 33 3）建筑安装工程费。）建筑安装工程费。）建筑安装工程费。）建筑安装工程费。是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，是指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。以自营方式发生的建筑安装工程费。以自营方式发生的建筑安装工程费。以自营方式发生的建筑安装工程费。 （4 44 4）基础设施费。）基础设施费。）基础设施费。）基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念2121 （5 55 5）公共配套设施费。）公共配套设施费。）公共配套设施费。）公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用支出。生的费用支出。生的费用支出。生的费用支出。 （6 66 6）开发间接费用。）开发间接费用。）开发间接费用。）开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费用等。销费用等。销费用等。销费用等。 （7 77 7）财务费用。）财务费用。）财务费用。）财务费用。主要指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款主要指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款主要指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款主要指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款利息支出。利息支出。利息支出。利息支出。 2.销售成本销销售售成成本本是是指指房房屋屋销销售售过过程程中中发发生生的的费费用用支支出出。主主要要包包括括销销售售房房屋屋的的广告、代理等费用支出，一般为总销售额的广告、代理等费用支出，一般为总销售额的2%-4%左右。左右。一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念一、开发项目成本管理的概念2222（一）设置科学的成本管理目标原则（一）设置科学的成本管理目标原则 房地产开发项目建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，房地产开发项目建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，建设者的开发经验、知识水平是有限的，再加上科学、技术条件的限制，建设者的开发经验、知识水平是有限的，再加上科学、技术条件的限制，因而不可能在开发项目开始阶段就能设置一个科学的、一成不变的成本因而不可能在开发项目开始阶段就能设置一个科学的、一成不变的成本管理目标，而只能设置一个大致的投资成本控制目标，这就是项目投资管理目标，而只能设置一个大致的投资成本控制目标，这就是项目投资估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、准确，估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、准确，即设计概算、设计预算、承包合同价等。即设计概算、设计预算、承包合同价等。 开发项目投资成管理目标的设置是随着项目建设实践的不断深入而开发项目投资成管理目标的设置是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置的。具体来讲，分阶段设置的。具体来讲，投资估算投资估算应是设计方案选择和进行初步设计应是设计方案选择和进行初步设计的开发项目成本管理目标。的开发项目成本管理目标。设计概算设计概算应是进行技术设计和施工图设计的应是进行技术设计和施工图设计的项目成本管理目标；项目成本管理目标；设计预算或建安工程承包合同价设计预算或建安工程承包合同价则应是施工阶段控则应是施工阶段控制建安工程成本的目标。制建安工程成本的目标。 成本管理目标的制定，既要有先进性又要有实现的可能性，目标水成本管理目标的制定，既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造性。平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造性。二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则2323（二）重点控制设计阶段投资原则（二）重点控制设计阶段投资原则 项目投资控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、项目投资控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、发包、施工、销售等诸阶段，设计、发包、施工、销售等诸阶段，房地产开发项目成本管理的重点房地产开发项目成本管理的重点是设计阶段的投资控制。是设计阶段的投资控制。 从国内外建设工程实践可以看出，影响项目投资最大的阶段是约从国内外建设工程实践可以看出，影响项目投资最大的阶段是约占开发项目建设周期占开发项目建设周期1/41/4的技术设计结束前的工作阶段。在的技术设计结束前的工作阶段。在初步设计阶初步设计阶段段，影响开发项目投资的可能性为，影响开发项目投资的可能性为75%-95%75%-95%；在技术设计阶段在技术设计阶段，影响项，影响项目投资的可能性为目投资的可能性为35%-75%35%-75%；在施工图设计阶段，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能影响项目投资的可能性为性为5%5%35%35%。可见，成本管理的关键是施工以前的投资决策和设计阶。可见，成本管理的关键是施工以前的投资决策和设计阶段，而作出投资决策后，关键则在于设计。段，而作出投资决策后，关键则在于设计。 目前国内的房地产开发企业普遍存在忽视开发项目前期工作阶段目前国内的房地产开发企业普遍存在忽视开发项目前期工作阶段的投资控制，而把控制开发项目的重点放在施工阶段的投资控制，而把控制开发项目的重点放在施工阶段审核施工图审核施工图预算、合理结算建安工程价款上。尽管这对于成本管理也有一定效果，预算、合理结算建安工程价款上。尽管这对于成本管理也有一定效果，但没有抓住管理重点。但没有抓住管理重点。二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则2424（三）变被动控制为主动控制原则（三）变被动控制为主动控制原则 房地产开发项目建设管理的基本任务是对项目的房地产开发项目建设管理的基本任务是对项目的建设工期建设工期、投资投资成本和工程质量成本和工程质量进行有效的控制，力求使所建项目达到建设工期最短、进行有效的控制，力求使所建项目达到建设工期最短、投资最省、工程质量最高。投资最省、工程质量最高。 长期以来，人们一直把工程成本控制理解为目标值与实际值的比长期以来，人们一直把工程成本控制理解为目标值与实际值的比较，当实际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，确定其对策。较，当实际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，确定其对策。尽管在房地产开发建设过程中进行这样的项目投资控制是有意义的，尽管在房地产开发建设过程中进行这样的项目投资控制是有意义的，但这种方法只能发现偏离而不能使已产生的偏离消失，只能是被动控但这种方法只能发现偏离而不能使已产生的偏离消失，只能是被动控制。制。2020世纪世纪7070年代初开始，人们将系统论和控制论的研究成果应用于年代初开始，人们将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理，将控制立足于事先主动地采取决策措施，尽可能减少以至项目管理，将控制立足于事先主动地采取决策措施，尽可能减少以至避免目标值与实际值的偏离，称为主动控制方法。避免目标值与实际值的偏离，称为主动控制方法。因此房地产开发项因此房地产开发项目投资控制不仅要反映投资决策、设计、发包和施工，被动控制项目目投资控制不仅要反映投资决策、设计、发包和施工，被动控制项目投资，更要主动影响投资决策、设计、发包和施工。投资，更要主动影响投资决策、设计、发包和施工。二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则2525（四）经济与技术结合原则（四）经济与技术结合原则 有效地进行项目成本管理应从有效地进行项目成本管理应从组织、技术、经济、合同与信息管理组织、技术、经济、合同与信息管理等等多方面采取措施，而技术与经济相结合是项目成本管理最有效的手段。多方面采取措施，而技术与经济相结合是项目成本管理最有效的手段。 技术上采取的措施技术上采取的措施包括包括设计方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，在技术上研究节约投资的可能性。设计、施工图设计、施工组织设计，在技术上研究节约投资的可能性。经经济上的措施济上的措施包括包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等等。 我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，设计规范、施工规范落后，很少考虑如何缺乏经济观念，设计思想保守，设计规范、施工规范落后，很少考虑如何降低项目投资。而财会、概预算人员的主要责任是依据财务制度办事，不降低项目投资。而财会、概预算人员的主要责任是依据财务制度办事，不熟悉工程建设知识，不了解工程进展中的各种关系和技术问题，难以有效熟悉工程建设知识，不了解工程进展中的各种关系和技术问题，难以有效地控制项目成本。为此，迫切需要培养房地产开发综合技术、经济人才，地控制项目成本。为此，迫切需要培养房地产开发综合技术、经济人才，在项目建设过程中把技术与经济有机结合起来，正确处理先进技术与经济在项目建设过程中把技术与经济有机结合起来，正确处理先进技术与经济合理两者之间的对立统一关系，力求技术先进条件下的经济合理，把成本合理两者之间的对立统一关系，力求技术先进条件下的经济合理，把成本控制观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。控制观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则2626（五）全面控制与动态控制原则（五）全面控制与动态控制原则 全面控制包括两方面的含义：工程成本的全面控制包括两方面的含义：工程成本的全员控制全员控制和和全过程控制全过程控制。即项目组织中各个部门、单位都应重视、参与成本控制；项目应自施即项目组织中各个部门、单位都应重视、参与成本控制；项目应自施工准备开始，经过工程施工，到竣工交付使用中的每一项经济业务，工准备开始，经过工程施工，到竣工交付使用中的每一项经济业务，都要纳入成本控制的轨道。都要纳入成本控制的轨道。 动态控制原则是指对于具有一次性特点的项目成本来说，应该特动态控制原则是指对于具有一次性特点的项目成本来说，应该特别强调项目建设过程中的成本控制。别强调项目建设过程中的成本控制。（六）目标管理原则（六）目标管理原则 目标管理是贯彻执行计划的一种方法，它把计划的方针、任务、目标管理是贯彻执行计划的一种方法，它把计划的方针、任务、目的和措施等逐一加以分解，提出进一步的具体要求，并分别落实到目的和措施等逐一加以分解，提出进一步的具体要求，并分别落实到执行计划的部门、单位甚至个人。执行计划的部门、单位甚至个人。目标管理的内容包括：目标管理的内容包括：目标的设定目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，修正目标，形成目标管理的形成目标管理的计划、实施、检查、处理计划、实施、检查、处理循环。循环。二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则二、开发项目成本管理原则2727（一）项目策划、设计阶段的成本管理（一）项目策划、设计阶段的成本管理1.项目策划阶段项目策划阶段 主要内容是主要内容是寻找项目、市场调查和投资评估寻找项目、市场调查和投资评估。 开发商应着重考察投资环境、投资房地产产品的市场价值、工程开发商应着重考察投资环境、投资房地产产品的市场价值、工程类型与规模、工程技术经济指标、交通条件、市政配套情况、建材与类型与规模、工程技术经济指标、交通条件、市政配套情况、建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作须注意与项目可能发生的成设备的供应情况等，该阶段开发商的工作须注意与项目可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制作用。本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制作用。三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容28282.设计阶段设计阶段 设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的重点，项设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的标准设计，因为优秀的设计标准规目设计要尽可能采用国家和省级的标准设计，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。保证有效的成范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。保证有效的成本管理，着重考虑以下两点。本管理，着重考虑以下两点。 （1 1）设计前的投资估算。）设计前的投资估算。通过对社会同类开发项目价格、材料、通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查，在项目评估的基设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查，在项目评估的基础上进行更为详细的综合比较，进行投资匡算，作为初步设计控制的础上进行更为详细的综合比较，进行投资匡算，作为初步设计控制的依据。依据。 （2 2）初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费）初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的预算以内，同时加强设计变更管用，将施工图预算严格控制在批准的预算以内，同时加强设计变更管理工作。理工作。三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容2929（二）发包、施工阶段的成本管理（二）发包、施工阶段的成本管理开发项目发包，包括开发项目发包，包括项目总发包项目总发包、建安工程建安工程及及设备材料采购设备材料采购发包。发包。 开发项目发包阶段的成本管理是项目开发全过程成本管理的重要开发项目发包阶段的成本管理是项目开发全过程成本管理的重要环节。在我国建筑市场上，建安工程发包有总价合同、单价合同、成环节。在我国建筑市场上，建安工程发包有总价合同、单价合同、成本加酬金合同等三大类型。房地产开发采用单价合同的较多，合同价本加酬金合同等三大类型。房地产开发采用单价合同的较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商（发包方）提供的工程范围和施工图纸，为依据。承包方根据开发商（发包方）提供的工程范围和施工图纸，作出工程报价，最终工程量按实际完成的数量进行结算。可见，项目作出工程报价，最终工程量按实际完成的数量进行结算。可见，项目施工阶段的成本管理对项目竣工后的工程决算有着重要影响。施工阶段的成本管理对项目竣工后的工程决算有着重要影响。三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容3030 施工阶段进行成本管理的基本原理是把计划投资额作为项目成本管理的目标施工阶段进行成本管理的基本原理是把计划投资额作为项目成本管理的目标值，在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较，找出其偏差并分析其原因，值，在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较，找出其偏差并分析其原因，采取有效措施进行控制，确保项目成本管理目标的实现。采取有效措施进行控制，确保项目成本管理目标的实现。施工阶段项目成本管理的主要工作包括：施工阶段项目成本管理的主要工作包括：（1 1）编制成本管理工作计划和工作流程图，落实管理人员的职能与任务；）编制成本管理工作计划和工作流程图，落实管理人员的职能与任务；（2 2）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，制定成本控制）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，制定成本控制重点；重点； （3 3）对设计变更进行技术经济比较，对其合理性进行预测和分析，严格控制设计）对设计变更进行技术经济比较，对其合理性进行预测和分析，严格控制设计变更；变更；（4 4）详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证，如停窝工签证、用）详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证，如停窝工签证、用工签证、材料代用、价格认定等签证，要按制度核签；工签证、材料代用、价格认定等签证，要按制度核签；（5 5）做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可）做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据；能发生的索赔提供依据；（6 6）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施； （7 7）及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化；）及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化；（8 8）注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑其对工程成本的影响。）注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑其对工程成本的影响。三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容3131（三）项目销售阶段的成本管理（三）项目销售阶段的成本管理 房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出，其房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出，其主要部分一般为房地产销售广告支出费用。一般情况下，房地产销售费主要部分一般为房地产销售广告支出费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产商品销售价格的用为房地产商品销售价格的2%2%4%4%，费用数额大，对房地产开发利润的，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。高低有直接影响。 如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划，广告费用如何如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划，广告费用如何支出，采取何种形式，应根据项目规模大小、档次及所在地的社会经济支出，采取何种形式，应根据项目规模大小、档次及所在地的社会经济条件等多种因素确定。条件等多种因素确定。 2121世纪是网络经济时代，利用网络开展房地产营销将是降低开发商世纪是网络经济时代，利用网络开展房地产营销将是降低开发商销售成本的有效手段，如何将传统营销策划方式与现代网络技术有效结销售成本的有效手段，如何将传统营销策划方式与现代网络技术有效结合起来是房地产发展商降低销售成本的关键。合起来是房地产发展商降低销售成本的关键。三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容三、开发项目成本管理的主要内容3232 第五节第五节 房地产开发项目其他管理房地产开发项目其他管理 一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理三、项目协调管理三、项目协调管理三、项目协调管理三、项目协调管理 四、项目资料管理四、项目资料管理四、项目资料管理四、项目资料管理五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理六、项目信息管理六、项目信息管理六、项目信息管理六、项目信息管理 第六章房地产开发项目管理3333一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理房地产企业及勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位、其他与建设工程安全生产有关的单位，必须遵守安全生产法律、法规的规定，保证建设工程安全生产，依法承担建设工程安全生产责任。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程安全生产实施监督管理。建设工程安全生产管理，必须坚持安全第一、预防为主的方针。3434（一）安全责任（一）安全责任房地产企业的安全责任包括：房地产企业的安全责任包括：n建立和完善有关的安全施工措施并报建设行政主管部门备案；建立和完善有关的安全施工措施并报建设行政主管部门备案；n在工程概算中预留安全作业环境和安全措施所需的费用；在工程概算中预留安全作业环境和安全措施所需的费用；n向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整；物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整；不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求；产法律、法规和强制性标准规定的要求；n不得压缩合同约定的工期；不得压缩合同约定的工期；n不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材；安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材；n将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位等。将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位等。一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理3535注意：注意：A建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产负总责。全生产负总责。B总承包单位应当自行完成建设工程主体结构的施工。总承包单位应当自行完成建设工程主体结构的施工。C总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包应当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任。单位对分包工程的安全生产承担连带责任。D分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单位不分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单位不服从管理导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。服从管理导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理3636 （二）房地产项目经理部的安全管理（二）房地产项目经理部的安全管理应建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员应持证上岗，保证项目安全目标的应建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员应持证上岗，保证项目安全目标的实现。实现。项目经理部应根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施。项目经理部应根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施。项目经理部应根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因项目经理部应根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素的管理缺陷等进行相应的安全控制。素的管理缺陷等进行相应的安全控制。项目经理部应根据项目施工安全目标的要求配置必要的资源，确保施工安全，保证项目经理部应根据项目施工安全目标的要求配置必要的资源，确保施工安全，保证目标实现。目标实现。项目经理部应根据工程特点、施工方法、施工程序、安全法规和标准的要求，采取项目经理部应根据工程特点、施工方法、施工程序、安全法规和标准的要求，采取可靠的技术措施，消除安全隐患，保证施工安全。可靠的技术措施，消除安全隐患，保证施工安全。项目经理应组织项目经理部定期对安全控制计划的执行情况进行检查、考核和评价。项目经理应组织项目经理部定期对安全控制计划的执行情况进行检查、考核和评价。项目经理部进行安全隐患处理、安全事故处理应符合有关规定。对施工中存在的安项目经理部进行安全隐患处理、安全事故处理应符合有关规定。对施工中存在的安全隐患，项目经理部应分析原因并制定相应的整改防范措施。施工中发生安全事故全隐患，项目经理部应分析原因并制定相应的整改防范措施。施工中发生安全事故时，项目经理必须按国务院安全行政主管部门的规定及时报告并协助有关人员进行时，项目经理必须按国务院安全行政主管部门的规定及时报告并协助有关人员进行处理。处理。一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理一、房地产项目工程安全管理3737 房地产开发过程中，需要签订多种合同，有购买房地产开发过程中，需要签订多种合同，有购买土地使用权合同土地使用权合同、征地合同征地合同、拆迁安置合同拆迁安置合同、委托设计合同委托设计合同、项目施工发包合同项目施工发包合同、购买建购买建材及设备合同材及设备合同、房屋销售合同房屋销售合同等。开发商与签约方需要利用合同这一法等。开发商与签约方需要利用合同这一法律形式，明确双方的权利和义务。合同管理是房地产开发项目管理中不律形式，明确双方的权利和义务。合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的重要内容。可缺少的重要内容。二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理（一）项目合同的特点（一）项目合同的特点（一）项目合同的特点（一）项目合同的特点（一）项目合同的特点（一）项目合同的特点 房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。项目合同除具有一般合同的特征外，还具有以下特点。具有一般合同的特征外，还具有以下特点。具有一般合同的特征外，还具有以下特点。具有一般合同的特征外，还具有以下特点。 1.1.合同标的物的特殊性。合同标的物的特殊性。合同标的物的特殊性。合同标的物的特殊性。 2.2.合同执行周期长。合同执行周期长。合同执行周期长。合同执行周期长。 3.3.合同内容多，涉及范围广。合同内容多，涉及范围广。合同内容多，涉及范围广。合同内容多，涉及范围广。 4.4.合同风险大。合同风险大。合同风险大。合同风险大。3838（二）项目合同的作用（二）项目合同的作用 1.1.明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务。明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务。即项目合同是即项目合同是承发包双方行为的准则，项目合同对承发包双方起制约作用，明确了承承发包双方行为的准则，项目合同对承发包双方起制约作用，明确了承发包双方的权利和义务关系。发包双方的权利和义务关系。 2.2.项目实施阶段实行社会监理的依据。项目实施阶段实行社会监理的依据。对建设工程实行社会监理，对建设工程实行社会监理，项目合同是依据，没有项目合同，监理就没有衡量标准。项目合同是依据，没有项目合同，监理就没有衡量标准。 3.3.项目实施的法律依据。项目实施的法律依据。项目合同在法律上有很大作用，它是依法项目合同在法律上有很大作用，它是依法保护承发包双方权益，追究违反项目合同的法律依据；是调解、仲裁和保护承发包双方权益，追究违反项目合同的法律依据；是调解、仲裁和审理项目合同纠纷的依据。审理项目合同纠纷的依据。二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理3939（三）项目合同的分类（三）项目合同的分类按按签约各方的关系签约各方的关系可以分为可以分为工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、工程总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与联合承包合同劳务分包合同与联合承包合同等。等。按按计价方式分类计价方式分类又可以分为又可以分为固定总价合同、计量估价合同、单价合同、固定总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同成本加酬金合同等形式。等形式。（四）项目合同管理的内容（四）项目合同管理的内容 房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，必须在房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，必须在招标文件的标底基础上与中标单位谈判签约，就工程承包中涉及的有关经招标文件的标底基础上与中标单位谈判签约，就工程承包中涉及的有关经济、技术、材料等问题，订立详细的工程承包合同。开发商在工程施工过济、技术、材料等问题，订立详细的工程承包合同。开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款，根据程中，需要经常检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款，根据工程实际进度与施工单位商议合同中的某些条款需要更改或取消等等。这工程实际进度与施工单位商议合同中的某些条款需要更改或取消等等。这些内容构成了开发商在工程项目管理中合同管理的主要内容。些内容构成了开发商在工程项目管理中合同管理的主要内容。二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理二、开发项目合同管理4040 协调工作是房地产开发项目管理的重要内容之一。房地产开发项目管理协调工作是房地产开发项目管理的重要内容之一。房地产开发项目管理人员应善于做好协调工作，帮助拆迁单位、设计单位、施工单位、购房客户人员应善于做好协调工作，帮助拆迁单位、设计单位、施工单位、购房客户克服困难，共同完成开发任务。克服困难，共同完成开发任务。三、项目协调管理三、项目协调管理三、项目协调管理三、项目协调管理协调管理工作，内容繁多，主要包括：协调管理工作，内容繁多，主要包括：协调管理工作，内容繁多，主要包括：协调管理工作，内容繁多，主要包括：1.1.做好市政配套的协调管理工作。做好市政配套的协调管理工作。做好市政配套的协调管理工作。做好市政配套的协调管理工作。市政是否配套直接影响到房地产最市政是否配套直接影响到房地产最市政是否配套直接影响到房地产最市政是否配套直接影响到房地产最终产品的使用及购房客户的利益和开发商的企业效益。终产品的使用及购房客户的利益和开发商的企业效益。终产品的使用及购房客户的利益和开发商的企业效益。终产品的使用及购房客户的利益和开发商的企业效益。2.2.协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用等问题，解决它们之间产生的矛盾。等问题，解决它们之间产生的矛盾。等问题，解决它们之间产生的矛盾。等问题，解决它们之间产生的矛盾。3.3.定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定事项的执行情况。事项的执行情况。事项的执行情况。事项的执行情况。4.4.参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。5.5.协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。4141 房地产开发项目管理工作中，房地产开发项目管理工作中，工程项目技术档案资料管理工程项目技术档案资料管理是十分重是十分重要的内容。工程项目技术档案资料是在项目开发实施过程中形成的，是要的内容。工程项目技术档案资料是在项目开发实施过程中形成的，是真实的工程项目开发历史记录。这些技术材料必须按档案管理制度集中真实的工程项目开发历史记录。这些技术材料必须按档案管理制度集中妥善保管，主要包括妥善保管，主要包括工程图纸、图表、报表、文字材料、计算材料、现工程图纸、图表、报表、文字材料、计算材料、现场照片、录像带场照片、录像带等。等。（一）项目资料管理的内容（一）项目资料管理的内容 工程项目技术档案资料管理工作与工程项目开发建设工作同步进工程项目技术档案资料管理工作与工程项目开发建设工作同步进行，管理人员在项目开发建设过程中，要时刻做好资料的积累、汇总、行，管理人员在项目开发建设过程中，要时刻做好资料的积累、汇总、整理、审查工作。整理、审查工作。四、项目资料管理四、项目资料管理四、项目资料管理四、项目资料管理 4242工程项目的技术档案资料主要包括：工程项目的技术档案资料主要包括：上级立项批文、计划、项目可行性研究报告等组成的工程批准文件；建上级立项批文、计划、项目可行性研究报告等组成的工程批准文件；建设用地许可证和建设工程许可证；工程地质勘察报告；工程定位测量资设用地许可证和建设工程许可证；工程地质勘察报告；工程定位测量资料；施工组织设计；项目开工报告；地基处理技术资料；设计图纸技术料；施工组织设计；项目开工报告；地基处理技术资料；设计图纸技术交底会审资料；技术核定单、设计变更通知、材料代用记录；建筑物沉交底会审资料；技术核定单、设计变更通知、材料代用记录；建筑物沉降观测记录；隐蔽工程验收记录；工程质量事故报告；各种材料配合比降观测记录；隐蔽工程验收记录；工程质量事故报告；各种材料配合比试验报告；各种原材料质量证明及复试报告，包括砖、焊条、水泥、钢试验报告；各种原材料质量证明及复试报告，包括砖、焊条、水泥、钢材等；各种构配件出厂合格证、质检记录及相关的安装记录；单位工程材等；各种构配件出厂合格证、质检记录及相关的安装记录；单位工程及分部分项工程质量评定表；各种设备及管道的试压、调试、试运转记及分部分项工程质量评定表；各种设备及管道的试压、调试、试运转记录；项目竣工报告；工程竣工验收证书；全部工程竣工图等。录；项目竣工报告；工程竣工验收证书；全部工程竣工图等。四、项目资料管理四、项目资料管理四、项目资料管理四、项目资料管理 4343（二）项目资料管理应注意的问题（二）项目资料管理应注意的问题 1.1.经常性。经常性。工程项目技术资料的积累是资料管理的基础，房地产开工程项目技术资料的积累是资料管理的基础，房地产开发商除注意自身资料积累工作以外，还应经常检查、督促施工单位注意发商除注意自身资料积累工作以外，还应经常检查、督促施工单位注意技术资料的积累和整理。技术资料的积累和整理。 2.2.准确性。准确性。工程项目技术资料的准确性是资料管理的重点，对各种工程项目技术资料的准确性是资料管理的重点，对各种原始资料要保证其真实性。开发商在督促、检查施工企业的资料积累时，原始资料要保证其真实性。开发商在督促、检查施工企业的资料积累时，一定要注意检查资料的真实性。一定要注意检查资料的真实性。 3.3.完整性。完整性。工程项目技术资料的完整性是资料管理工作的目标。开工程项目技术资料的完整性是资料管理工作的目标。开发商应对所积累的资料进行整理、汇总，按档案管理制度的要求装订成发商应对所积累的资料进行整理、汇总，按档案管理制度的要求装订成册。要在项目竣工时形成一套准确完整的技术档案资料，作为项目开发册。要在项目竣工时形成一套准确完整的技术档案资料，作为项目开发建设的历史见证，为以后对该项目的历史查证提供第一手资料。建设的历史见证，为以后对该项目的历史查证提供第一手资料。四、项目资料管理四、项目资料管理四、项目资料管理四、项目资料管理 4444施工项目经理由承包企业指派，全面负责组织施工。施工项目经理施工项目经理由承包企业指派，全面负责组织施工。施工项目经理带领管理班子必须注意以下几点：带领管理班子必须注意以下几点：明确本项目现场管理的方针；明确本项目现场管理的方针；组织现场项目管理班子；组织现场项目管理班子；建立原始记录与成本表单制度；建立原始记录与成本表单制度；建立向总部报告制度。建立向总部报告制度。五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理4545现场管理是技术与管理高度结合的产物，技术性强，内容包括：现场管理是技术与管理高度结合的产物，技术性强，内容包括：1.负责施工方案的实施，做好测量与计量工作；负责施工方案的实施，做好测量与计量工作；2.施工总平面图管理；施工总平面图管理；3.大型机械设备的管理；大型机械设备的管理；4.组织材料、构配件设备的进场；组织材料、构配件设备的进场；5.做好工程记录，准备收付款凭证；做好工程记录，准备收付款凭证；6.工程质量的验收与管理；工程质量的验收与管理；7.增减工程核定单；增减工程核定单；8.主持定期与不定期协调会；主持定期与不定期协调会；9.编制成本会计报表并报告工程损益；编制成本会计报表并报告工程损益；10.做好交工资料汇集等。做好交工资料汇集等。五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理五、开发项目现场管理4646 现代房地产开发项目必须十分重视信息管理工作。在项目开发初现代房地产开发项目必须十分重视信息管理工作。在项目开发初始阶段就应提出项目信息管理系统的具体要求，并与项目实施同时付诸始阶段就应提出项目信息管理系统的具体要求，并与项目实施同时付诸实现。项目开发工作计划中应同时包括项目信息管理的内容，包括需要实现。项目开发工作计划中应同时包括项目信息管理的内容，包括需要了解什么、决定什么以及如何执行决定等等。了解什么、决定什么以及如何执行决定等等。项目信息管理具体有以下几个要点：项目信息管理具体有以下几个要点：在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递、加工、储存等在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递、加工、储存等系统；系统；管理工作要规范化、标准化；管理工作要规范化、标准化；项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，实行代码制，统项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，实行代码制，统一执行；一执行；建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。六、项目信息管理六、项目信息管理六、项目信息管理六、项目信息管理4747