绿地绿地东上海（二期）营销报告东上海（二期）营销报告 二零零九年四月二零零九年四月 上海中原地产上海中原地产Thinking 非常感谢贵司给中原机会参与东上海项目的代理投标。为此我们搜集整理了大量资料发现：就产品本身而言，东上海完全称得上是一个前瞻性强的豪宅型产品；但是，目前客户的接受意向度不高，也不愿意支付比周遍产品高出20%的价格。由此，中原希望从客户对产品的现有理解出发，思索出一条东上海的探索之路。【思考思考】客户研究客户研究客户研究客户研究产品认知产品认知产品认知产品认知产品形象产品形象产品形象产品形象营销策略营销策略营销策略营销策略区位问题区位问题区位问题区位问题区位再认知区位再认知区位再认知区位再认知产品地位产品地位产品地位产品地位源于一份客户调查源于一份客户调查2009年4月，中原就绿地东上海项目采集区域内客户进行调查样本一：金地湾流域公寓成交客户16组。他们在成交前曾经看过绿地东上海。样本二：地杰国际城中原三级市场成交客户12组。他们也曾考虑过绿地东上海。样本三：绿地东上海一期三级市场挂牌客户2组。他们是绿地东上海的业主。客户调查 1孔先生孔先生 身份：外企职员 区域：浦东塘桥于2008.11，成交金地湾流域的公寓产品。调查方式：电话访问。孔先生和女友，都是上海本地人，在08年10月份的时候曾经去看过绿地东上海，印象比较深刻的是“建筑很漂亮、规模比较大、小区环境很喜欢”，但是两人都觉得周康板块有点“杂乱，档次比较差”，看了两次内心都比较矛盾，“原来还以为那块是浦东”，回去后听长辈说“那地方在南汇”，随即就打消了购买的念头。购买湾流域是同事的介绍，“在三林，世博会一开总归很好的”，“地铁口就在附近，东上海那里好像没地铁吧”。周先生 身份：电信公司部门经理 区域：陆家嘴于2008.12，通过中原中介成交地杰国际。调查方式：电话访问。问起对绿地东上海的感觉，周先生说“其实和地杰的距离不远”，“不过确实在外环以外” ，周先生和妻子都是比较好面子的人，朋友都住市中心的，觉得住外环以外太远，难以接受。问其对产品的看法，周先生表示： “小区里环境也很喜欢”“有水的小区风水好”、对新古典主义的建筑风格、外立面很是赞赏。客户调查 2郝女士 身份：退休主妇 区域：花木绿地东上海一期的业主，目前委托中原中介挂牌出售房源。调查方式：面谈。被问起为何要卖房，郝女士说当初是为了给刚毕业的儿子买房子，但是即将结婚的儿子和准儿媳都坚持要去三林买房子：“康桥发展太慢”、“上下班开车走沪南路太堵了”、“偏的地方教育也不好，以后小孩上学怎么办”、“房子是很好的，要是能搬到市区的地方就完美了”客户调查 3在我们的调查研究中发现，多数客户对于东上海本身的产品是给予肯定的：规模、环境、户型、建筑规模、环境、户型、建筑 都是能够吸引到客户的地方；但是客户对项目所处的区位认识并不是很清楚，偏僻、杂乱、交通不便、南汇、外偏僻、杂乱、交通不便、南汇、外环外环外，是他们对产品地理位置的判断，是导致他们最终放弃东上海的主要原因。认同认同 产品产品不认同不认同 区位区位为什么，客户对区位说为什么，客户对区位说 NO ？梳理一期企划/报广诉求日期日期报纸名称报纸名称主标主标2007-5-18新闻晨报浦东中心“新古北”引领城市新地标2007-4-23房地产时报浦东中心那里有一座生活之城2007-4-13新闻晨报可以奔赴的“幸福之家”2007-3-29新民晚报解码绿地东上海2007-3-29新民晚报东上海，全功能生活集群2007-3-23新闻晨报城市向东，生活向上2007-3-23新闻晨报城市向东，突显“周康”2007-3-23新闻晨报可以奔赴的“幸福之家”2006-12-1新闻晨报谁是东上海的“生活芯”？2006-12-1新闻晨报浦东康桥61万m2人居旗舰2006-12-1新闻晨报一期水岸样板盛情揭幕2006-12-1东方早报61万m2，为东上海2006-11-29新民晚报品质高地 房价平地2006-10-26新民晚报聚焦东上海区位主题区位主题从一期报广分析，对区域的诠释缺乏系统性的灌输，仅有的几篇区位主题诉求不明显，基本是在回避区域的问题：“城市向东”“浦东中心”的描述概念含糊不清、未能深入阐明；“古北、碧云”的类比牵强不够鲜明，支撑力差。当客户对区位没有认识的情况下，自然就不会来现场，也无法达成成交。我们要回避我们要回避区位区位么？么？区位再认知区位再认知区位认识是对产品认识的基础，区位认识也是本案需要解决的最大的客户抗性问题。中原通过区域地位的变化从客观层面分析克服市场主观认识的局限性。The time is coming!在金融中心和航运中心政策获批后，上海政府有意通过行政区划的整合来将两大中心的优势集中。浦东新区和南汇区有望合并，以加速浦东进一步发展。十年一轮发展，自1990年邓小平提出开发开放浦东以来，浦东即将步入第三个十年发展历程，国际金融中心的确立、2010年世博会举办、南拓版图扩大，浦东正面临其历史上最佳的发展机遇！其格局正在发生变化，而康桥正是这场时代变革中最大的受益者！大浦东时代的来临！大浦东时代的来临！告别南汇的时代，融入大浦东的时代发展潮流！告别南汇的时代，融入大浦东的时代发展潮流！康康 桥桥一座新城市中心的崛起！一座新城市中心的崛起！在浦东发展格局变化中，康桥因其最接近浦在浦东发展格局变化中，康桥因其最接近浦东的区位，格外受人关注！东的区位，格外受人关注！无论是从无论是从时代发时代发展的机遇亦或区位的优势，我们都可以这样展的机遇亦或区位的优势，我们都可以这样认为：康桥将成为一个新的城市中心。这是认为：康桥将成为一个新的城市中心。这是城市发展给它的机遇、是历史给它的使命、城市发展给它的机遇、是历史给它的使命、是自身潜力最大化的展现！是自身潜力最大化的展现！在大浦东规划版图的中心位置即是康桥在大浦东规划版图的中心位置即是康桥距离 陆家嘴14公里距离 浦东国际机场26公里距离 临港新城57公里距离 世博会25公里距离 迪斯尼16公里陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心临港新城临港新城康桥迪斯尼浦东国际机场浦东国际机场2010世界博览会A20罗山路罗山路杨高南路杨高南路沪南公路沪南公路秀沿路秀沿路秀浦路秀浦路迪迪斯斯尼尼浦浦东东国国际际机机场场临临港港新新城城康桥工康桥工业园业园 区区张江产张江产业园业园 陆家嘴陆家嘴 金桥金桥 30分钟车程内可达全市主要商圈分钟车程内可达全市主要商圈双轨环绕双轨环绕三纵三横立体网络三纵三横立体网络2020多条公交线路多条公交线路汇集汇集康桥康桥立体交通网立体交通网u 地面公共交通：20多条公交线路，直达火车站、人民广场、淮海路、豫园等市区中心地带。u 轨道交通：在建的轨道交通11号线将在社区2公里范围内；规划中的轨道交通18号线也有望在小区北侧的秀浦路上设立站点。u 快速干道：浦东顺畅的道路交通条件以及连接浦江两岸的外环线、大桥和隧道都将提供极大的出行便利。 R3轻轨站点，将建设一个shopping mall，集购物、餐饮、娱乐、休闲复合功能的购物中心。形成一个以零售餐饮、娱乐商业以及行政、商务办公集聚的综合性商圈。康沈路秀沿路交界处打造一个以娱乐休闲商业为特色的商圈，连通秀沿路购物娱乐休闲街、康沈路旅游休闲商业街，商圈内的小上海旅游文化商城通过进一步改造，形成具有浓厚文化氛围的现代化具有旅游、观光、购物等功能的商业景观。东部东部“徐家汇徐家汇”启航启航90年代初期城市西进造就了徐家汇20世纪初城市北扩造就了五角场21世纪城市向东将造就？康桥康桥商业中心繁华商业中心繁华大浦东将形成两大高尚住宅区的格局：一是以世纪公园为核心的，花木、联洋、碧云国际住区。二是以三林、北蔡、周康为金三角的新型高尚住区。不难预见：未来三林、北蔡、康桥，由于大浦东格局的形成而结合一体，成为浦东最大规模的高尚住宅区，而康桥或许就是第二个联洋！金三角高尚住宅区形成金三角高尚住宅区形成三林三林三林三林康桥康桥康桥康桥北蔡北蔡北蔡北蔡联洋联洋联洋联洋碧云碧云碧云碧云花木花木花木花木康桥康桥高尚居住概念高尚居住概念康桥康桥- -大浦东中心区大浦东中心区如何让客户信服于区位的解释如何让客户信服于区位的解释？眼见为实，常规的看房路线 - 沪南路并没有表达区位前景发展的方向，由此，我们希望通过另一条路线传达出区位环境的独特优势，强化区位的优势表现。一条改变人们对康桥认识的道路绿地东上海绿地东上海提香别墅提香别墅中科大学村中科大学村绿宝园绿宝园金谊河畔金谊河畔湾流域湾流域金色城市金色城市路线2：沪南公路路线3：杨高南路-秀浦路路线1：上南路沪南公路沿途杂乱，与楼盘品质完全不符沪南公路沿途杂乱，与楼盘品质完全不符保利林语溪保利林语溪中海中海A区区1号地块号地块新里丹枫新里丹枫杨高南路浦三路康桐路2康巴路秀 浦 路秀 沿 路1347沪南公路685中科大研究生院A20 - A20 - 杨高南路杨高南路 - - 秀浦路秀浦路纯别墅与学府氛围，改变人们对区位的认识：纯别墅与学府氛围，改变人们对区位的认识：康桥康桥 高档别墅区、书香学府区，比三林更有身份！高档别墅区、书香学府区，比三林更有身份！绿地东上海绿地东上海 高档别墅区里的高档公寓！高档别墅区里的高档公寓！与其去与碧云、古北比，不如主动与三林合为一体三三 林林康康 桥桥本案本案纯别墅区公 寓 区北蔡北蔡- -康桥？康桥？Or Or 三林三林- -康桥？康桥？在我们调查中，很多客户由于沪南公路认为康桥是北蔡的延续，从而判断康桥与三林是有很大区隔的。但从地图上观察，康桥与三林距离仅仅几百米，并且康桥连接三林的均为高档的别墅住区，区位环境良好，完全可以与三林合为一体。从交通路线考虑：杨高南路交通动线从距离和方位对于三林和康桥是基本一样的，因此通过这条道路我们可以潜移默化的改变市场对三林及康桥区隔的旧有认识，而逐步认为两者是一致的。北蔡北蔡公 寓 区既然我们身处一个革新的时代，那么我们就用创造历史的精神来再造康桥！“康桥”代表过去，“东上海”代表未来。把“东上海”的名字烙印在地图上，从此“东上海”即是康桥的代名词，实现最完美的转身！康桥的开发潜能巨大，继绿地项目后，保利林语溪以及中海的住宅项目都将打造区域为成熟的高档住宅版块，数家知名开发企业云集之地，东上海，将成为比九亭更有发展前景的土地。正名康桥，开创“东上海”板块l 时代给予的机遇时代给予的机遇l 区位优势的梳理区位优势的梳理l 一条改变区位认识的道路一条改变区位认识的道路康桥康桥 大浦东中心发展区大浦东中心发展区绿地东上海绿地东上海 正浦东黄金区位正浦东黄金区位l 金三角格局，与三林一体金三角格局，与三林一体解决客户对于区位不认同的问题区位形象的实现区位形象的实现 ！二期产品认识二期产品认识一期产品取得了市场认同，二期产品的升级已完全超越了区域内其他产品的优势，加之区位形象的突破，本案的市场形象可以上升至浦东乃至城市的范围之上！收获来自默默无文的付出，于全球各地烙下属于泛亚的足迹；我们在庆贺2008中国奥运在世界舞台的壮丽之举时，也在为征服了全世界运动员身心的奥运之村所折服了；荣耀归功精益求精的追求，2009泛亚国际与绿地品牌强强联手，以先驱的规划理念为绿地品牌度身又一震撼举世之作。东上海，50年不落伍年不落伍的产品保障超越所有，进无止境超越所有，进无止境品牌高度移栽艳澜山，于城市之颠闻得一阵芬芳城市浪漫无须跋山涉水，香缇花海亦如蔷薇花下。如果沮丧是因为错过了滟澜山的蔷薇之恋，那么惊艳或许是有感于花之岛的七彩人生，花样年华萧然于城市中恣意绽放，于阳光之下等待与你邂逅一身浪漫；超越所有，进无止境超越所有，进无止境总体规划花之岛龙湖艳澜山花之岛花之岛总体规划绿之丘复兴中海瀛台，超越公寓的极限大开挖式规划设计，完全实行人车分流设计，幽深突出的山丘、林带的自然风光被草坪上绿色的植物所一一点缀着，顶级别墅生活的蓝图于城市公寓间悄然问世；中海瀛台超越所有，进无止境超越所有，进无止境绿之丘绿之丘1.3万超大规模水域面积户户临水，可以说是目前浦东最大规模的社区水景。三大景观主题凸显缤纷绿化。绘制1.31.3万天然水系，胜于仁恒滨江超越所有，进无止境超越所有，进无止境景观水系林之溪仁恒滨江花园实景水系林之溪水景规划烙印上海绿城的新古典主义 新古典主义的建筑风格，演绎华丽的尊崇生活艺术； 三段式色系外立面、全石材基座、方正天际结合落地玻璃和弧形尺度，质感十足，品位非凡 。上海绿城 上海绿城超越所有，进无止境超越所有，进无止境建筑立面风格绿地东上海 准一梯一户设计，拥有私家住所的尊贵感； 全明设计、立体角落、奢享空间 ； 凸窗、弧型阳台、全明设计等手段大大提升采光、通风及面积附加值； 独创波浪和圆弧形阳台，不仅丰富了建筑外观的轮廓，更可俯仰天地、环顾四周。问鼎世茂滨江，1梯1户尊享户户临水超越所有，进无止境超越所有，进无止境户型空间超越所有，进无止境超越所有，进无止境建材尺度对味王子晶品，中空LOW-E外窗隔热防躁 旭格LOW-E，德国技术门窗 三菱900KG双开门电梯 变压器、水泵等设施全部地埋奢侈的角度奢侈的角度 REMIX 非一般的豪宅式公寓非一般的豪宅式公寓2009 我们要做我们要做东上海，豪宅公寓！东上海，豪宅公寓！2010 我们展现我们展现大浦东，豪宅公寓典范！大浦东，豪宅公寓典范！2020 我们我们跃升跃升大上海，绿地品牌旗舰社区！大上海，绿地品牌旗舰社区！大浦东时代背景优势立体交通网络边界社区产业聚焦地区区 位位10万平米商业国际会所国际化教育星级物业配配 套套绿地旗舰社绿地旗舰社绿地旗舰社绿地旗舰社 臻品水岸公寓臻品水岸公寓 1.3万方超大水域板式建筑高规格用材新古典主义建筑产产 品品户户临水主题景观绿地品牌东上海项目品牌效应品品 牌牌开拓进取的企业形象区位区位浦东中心发展区浦东中心发展区产品产品豪宅标准豪宅标准客客户户认认同同营销策略营销策略营销策略营销策略销售策略 + 推广策略销销销销 售售售售 策策策策 略略略略总体总体10771077套房源，一年时间去化，平均每月去化速度套房源，一年时间去化，平均每月去化速度9090套套/ /月。月。如何完成这样的销售指标？定价是关键因素！如何完成这样的销售指标？定价是关键因素！价格制定原则：价格制定原则：利用市场比较法，通过总价定义单价的方式制定二期销售价格。利用市场比较法，通过总价定义单价的方式制定二期销售价格。【价格测算价格测算】 参比对象：万科参比对象：万科金色城市金色城市万科万科金色城市金色城市 90 2+1房房对于人的生活周期而言，这类产品属于短期过度型的产品，90平的面积为了满足三房的功能，必然紧凑，舒适感欠缺：餐厅属于过道厅、无采光面，局促；儿童房过小，对于成长型的三口之家，该类产品会很快被淘汰。但不可否认，该产品在满足功能需求的条件下很好的控制总价，是当下较为流行的产品。88-9188-91平米平米100100平米平米90平米平米毛坯单价毛坯单价1200012000元元总价总价108108万万本案两房本案两房金色城市三房金色城市三房竞竞 争争 总价总价9595万万-108-108万万单价单价1080010800元元/ /平平万科万科9090平米三房对本案两房的去化将形成一定压力平米三房对本案两房的去化将形成一定压力利用本案差异优势于万科的利用本案差异优势于万科的100平米户型做均价户型，得出单价。平米户型做均价户型，得出单价。【价格测算价格测算】本案三房本案三房样本一：金地湾流域公寓成交客户16组。他们在成交前曾经看过绿地东上海、金色城市。样本二：地杰国际城中原三级市场成交客户12组。他们也曾考虑过绿地东上海。样本三：绿地东上海一期三级市场挂牌客户2组。他们是绿地东上海的业主。价格依据：现有客户对万科金色城市价格依据：现有客户对万科金色城市120120平米的小三房总价接受度（假设性问题调查）平米的小三房总价接受度（假设性问题调查）156-165万的总价区间扣除装修价18万得出138-147万为此区域三房需求价格依据9900-108009900-10800元元/ /平的单价区间平的单价区间从两房、三房总价综合对比以后：从两房、三房总价综合对比以后：中原认为项目整体均价为中原认为项目整体均价为1058010580元元/ /平米平米中原二、三级市场的海量客户保障中原二、三级市场的海量客户保障康桥半岛酒店公寓预期康桥半岛酒店公寓预期12000-1500012000-15000元元/ /平的价格参考平的价格参考整体均价整体均价11000元元/平米平米区位形象重新塑造的基础区位形象重新塑造的基础东上海 御桥 三林 北蔡板块 本案 金色城市 中房金谊河畔 锦绣华城项目两房三房96-100万93万主力137-159万147-207万主力101-113平米88-91/100平米74平米149-153万112万139-193万237-277万144-157平米136-139平米90平米134-136平米通过比对后，可以发现本案与竞争楼盘相比具有明显的差异化优势，通过比对后，可以发现本案与竞争楼盘相比具有明显的差异化优势，1100011000元元/ /平米的单价是切实可行的平米的单价是切实可行的110万103-123平米【价格验证价格验证】根据中原三级市场成交数据分析：本月康桥地区价格平均上涨10%，但成交量较上月萎缩20%，可见，区域客对于价格敏感度高，区域高价认可度是有限的。在目前的市场背景下，基于区域公寓客户对价格的敏感度，中原模拟出价格与销售速度之间的反比关系，认为：在11000元/平的价格下，销售速度可以达到90套/月，随着价格的上升，销售速度会逐步下降。【价格价格&速度速度】（套（套/月）月）（元（元/m2）阶段阶段时间时间推案计划推案计划销售计划销售计划推售套数推售套数面积面积销售套数销售套数二期二期5 5月月35035040498404981401406 6月月70707 7月月70708 8月月70701010月月28228232630326301201201111月月81811212月月81810909年小计年小计632632731287312863263220102010年年1 1月月152152175881758860602 2月月40403 3月月22822826382263821401404 4月月1401401010年小计年小计3803804397043970380380合计合计1012101211709811709810121012一期一期月月6868902190216868【推售计划推售计划】10-12月月5-95-9月月月月350套套4.14亿亿68套套1.12亿亿282套套3.58亿亿推案阶段总计总计推案推案去化去化700700套套8.858.85亿亿700700套套月均月均87.587.5套套8.858.85亿元亿元月均月均1.11.1亿元亿元5月6月7月8月9月10月11月12月中原一线监控体系中原一线监控体系现场成交监控体系现场成交监控体系设定月度销售指标，如果达到销售指标，提价200元/平；如果超额完成指标20%，提价300元/平；如果超额30%以上完成指标，提价400元/平。中原三级市场研究中心，每周发布的市场成交动态数据，是能够最直接最及时反映市场变化的。如果市场出现明显的走高态势，中原将积极建议提价，如果市场出现微妙的放缓态势，中原将建议走稳步的持平或促销建议。 价格价格调整调整依据依据【价格调整策略价格调整策略】推推推推 广广广广 策策策策 略略略略绿地东上海绿地东上海 营销基础营销基础应对万科项目带来的竞争局面。应对万科项目带来的竞争局面。在前篇区位再认知中，认识到康桥与三林合为一体，且在区域内同类产品中本案绝对占有无可比拟的优势，因此金三角格局中，我们面临的最大竞争威胁即是北蔡的“万科金色城市”。同样是知名品牌开发商、同样是大盘规模，竞争不可避免，我们需要寻找出路！细分客户、产品层面的研究，认清自我。细分客户、产品层面的研究，认清自我。【策略】 寻求差异寻求差异 定位自我定位自我本案推广诉求点本案推广诉求点产品户型：精巧，最大限度利用空间。产品的空间被紧缩以同时符合设计需求及功能需求，导致生活舒适度降低。生活方式：小资情调的生活方式。万科万科金色城市金色城市绿地绿地东上海东上海产品户型：空间相对阔绰，与功能对应合适的生活尺度。准一梯一户设计更加体现大空间的产品概念。生活方式：舒适、宽敞的品质生活同等总价条件下，不同的产品及生活方式同等总价条件下，不同的产品及生活方式追求不同价值观的客户追求不同价值观的客户因此，我们认为，本项目的客户是与万科、金谊河畔等其他项目有差异性的。因此，我们认为，本项目的客户是与万科、金谊河畔等其他项目有差异性的。广告诉求点，除了区位环境外，广告诉求点，除了区位环境外，对于产品的描述，仅限于对于产品的描述，仅限于90+90+的的紧凑三房，其所描述的产品形象紧凑三房，其所描述的产品形象为为“地铁旁精致公寓地铁旁精致公寓”与金色城市不同的是，除了对区位发展与金色城市不同的是，除了对区位发展的描述，产品面应该强调大规划、大景的描述，产品面应该强调大规划、大景观、大水系、高标准、舒适空间的产品观、大水系、高标准、舒适空间的产品概念。需要树立的是概念。需要树立的是“区域领航，豪华区域领航，豪华型产品型产品”的强势形象。的强势形象。诉求差异诉求差异5大事件，逐大事件，逐1引爆引爆认清营销基础后，我们需要通过强而有力的营销执行实现销售认清营销基础后，我们需要通过强而有力的营销执行实现销售1触即发触即发策略： “东上海东上海”版块引入，金三角概念抄作版块引入，金三角概念抄作道具：VCR手段：媒体先行、发问式引爆 + 中原独家媒体互动执行：开盘前12个月，借助媒体的新闻事件抄作， 引爆版块热点，重塑看房路线开辟黄金通道卡位浦东卡位浦东塑造区位形象：塑造区位形象：1 1）“三大名盘三大名盘”制造区域成团的市场效应制造区域成团的市场效应 把“金谊河畔、金色城市、绿地东上海”塑造成南浦东10000-15000元/平的三大名盘，从而形成所谓的“金三角”格局概念。l 利用媒体炒作制造区位概念的扭转，烘托市场对区域的关注利用媒体炒作制造区位概念的扭转，烘托市场对区域的关注l 通过主流媒体（网站报纸）的看房活动串联三个盘，使公众会自然把三个盘结合起来。通过主流媒体（网站报纸）的看房活动串联三个盘，使公众会自然把三个盘结合起来。2 2）“康桥康桥”更名更名“东上海东上海”l 主要通过媒体炒作达成主要通过媒体炒作达成策略：对外形象包装道具：“东上海东上海”系列宣言系列宣言1东上海白皮书东上海白皮书S P： 建筑宣言活动执行： 先承诺建筑金奖，若得不到奖则退可退款1鸣惊人鸣惊人1言九鼎言九鼎策略：利用现场包装及销售道具演绎利用现场包装及销售道具演绎道具：“东上海”系列宣言2 东上海黄皮书（产品宣言、产品包装）东上海黄皮书（产品宣言、产品包装）S P： 品质造势景观征集活动 建材大赏（结合样板房）建筑新技术展示建筑新技术展示建筑新技术展示建筑新技术展示集合本案所有高档建筑原材，集合本案所有高档建筑原材，集合本案所有高档建筑原材，集合本案所有高档建筑原材，在售楼处以最简单、生动的方式展示给客户，在售楼处以最简单、生动的方式展示给客户，在售楼处以最简单、生动的方式展示给客户，在售楼处以最简单、生动的方式展示给客户，使客户直观了解并升华东上海品牌所营造的豪宅生活。使客户直观了解并升华东上海品牌所营造的豪宅生活。使客户直观了解并升华东上海品牌所营造的豪宅生活。使客户直观了解并升华东上海品牌所营造的豪宅生活。策略： 豪宅式生活概念演绎道具：“东上海东上海”系列宣言系列宣言3东上海绿皮书（生活宣言、文化包装）东上海绿皮书（生活宣言、文化包装） S P： 品质演绎原生水基地展示、和睦邻里摄影展1生所享生所享售楼处意境再造售楼处意境再造售楼处意境再造售楼处意境再造原生水基地展示原生水基地展示原生水基地展示原生水基地展示全方位满足业主对产品的使用需求外，全方位满足业主对产品的使用需求外，同时满足业主审美需求，同时满足业主审美需求，并以独特的人性化，亲情化的众多价值并以独特的人性化，亲情化的众多价值WATERWATER和睦邻里摄影展和睦邻里摄影展和睦邻里摄影展和睦邻里摄影展邀请参与业主提供迪士尼游的相关照片，邀请参与业主提供迪士尼游的相关照片，并举办摄影展，充分展示小区和谐、和并举办摄影展，充分展示小区和谐、和睦的社区氛围，并感染参观客户，形成睦的社区氛围，并感染参观客户，形成购买冲动。购买冲动。中原的优势 我们能为您保障客源绿地东上海 全年1万组以上的准客户保障销售绿地将成为中原最好的战略伙伴，上海中原将投入超过170家门店，2500民员工已保证销售完成1呼百应呼百应【中原效应中原效应】海量客户保障海量客户保障中原中国战略合作伙伴中原中国战略合作伙伴绿地绿地东上海震撼上市，产品说明会东上海震撼上市，产品说明会中原企业门户推动绿地中原企业门户推动绿地房展会大型大型PRPR活动活动企业媒体平台企业媒体平台SP系列生活观塑造绿皮书建材大展生活体验销售道具1 1触即发触即发1 1鸣惊人鸣惊人1 1言九鼎言九鼎1 1身所享身所享1 1呼百应呼百应口碑营销口碑营销事件营销事件营销主题营销主题营销体验营销体验营销渠道营销渠道营销品牌宣言品牌宣言品质宣言品质宣言销售现场销售现场中原平台中原平台媒体报道销售道具SP系列VCR/VCR/卷轴/电子楼书形象塑造白皮书“景观设计”征集活动论坛发话引爆市场销售道具SP系列产品塑造黄皮书“白玉兰奖”立志宣誓销售道具引爆话题引爆话题企业媒体联动效应中原地产平台资源二、三级平台联动5 5- -9 9月月月月1010- -1212月月阶段阶段12月11月10月9月8月7月6月5月合理的价格基础合理的价格基础&推盘节奏推盘节奏认清诉求重点认清诉求重点“5大事件逐大事件逐1引爆引爆”的营销策略的营销策略实现实现销售销售目标目标“东上海东上海”区位概念形成区位概念形成与三林合为一体与三林合为一体由一条道路塑造高档由一条道路塑造高档住宅区的区位形象住宅区的区位形象时代背景认知时代背景认知与竞争对手与竞争对手金色城市的客户区别：金色城市的客户区别：属于不同价值观、追求不同生活方式。属于不同价值观、追求不同生活方式。实现手段实现手段二期产品优势挖掘二期产品优势挖掘豪宅标准的产品形象豪宅标准的产品形象项项目目策策划划联联动动策策划划销销售售经经理理企企划划文文案案平平面面设设计计副副 总总项目经理项目经理销售代表销售代表1010-1-12 2名名案场秘书案场秘书1 1名名策略总监策略总监事业部总监事业部总监中原操作团队架构中原操作团队架构中原操作团队架构中原操作团队架构中介部副总中介部副总各区域总监、区各区域总监、区域经理以及各门域经理以及各门店店THANKS为为您您，我我做做到到！