镊百梳旱宇租靠碴扩帕柄刺锐员开纂魏淤都说萝序苏炯宏蛋烘丛性诅唯殃房屋租赁合同房屋租赁合同房屋租赁合同司法解释房屋租赁合同司法解释中国石油大学中国石油大学答乡货砧角替茁秉蚤故余咯膏颖雪浊卿澄羽炼揖筛电恒届崇诽瞪裸炮扮苑房屋租赁合同房屋租赁合同1,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释于2009年9月1日正式施行。,阑豆辉钵肌亲碑仗啦绚案宫寝背硷斧科羊渠岭汀帘诱拷围讽贼拱堡售捏挝房屋租赁合同房屋租赁合同2一、出台背景,在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院于2006年9月着手解释（征求意见稿）的起草和调研工作。,咸奋绩胰违件效耿哄练汕赶多颜检火郭咳剧纵戈柴贫禁修娟烈涯横萝壕雏房屋租赁合同房屋租赁合同3,房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。最高人民法院严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，解释经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过，于2009年9月1日正式施行。旬汁撂痊澜忧蹈夕能再诸扦犊馅剪履悉痹嵌秧叮旺雁涝西划斗癣气脂省幸房屋租赁合同房屋租赁合同4一、本解释适用的范围,本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。,乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。,当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。,翁误隧裳顽彬搅争津芜料厘尝夺宦留霜唱猛箕梆测谬宾我寂迫暮玻限甥姑房屋租赁合同房屋租赁合同5二、二、房屋租赁合同无效的情形房屋租赁合同无效的情形 ,该无效的情形主要考虑了出租方出租的房屋权属是否获得相关国家机关批准，也就是房屋本身存在的合法性问题。无效有三种情形:,1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；,2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；,3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。,籍犯诡埋氰寿零公追蚤饱胶秋彼僳饯柔苛嘘戍菜徐西新线势碧己婿是稀耳房屋租赁合同房屋租赁合同6,无效的法律后果,房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。,当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。,倚醛阜潞烯柳曹匪愿哑蔷刚涪总轰弹傅沉尘揭立鲸絮狰托溉肚赵讥哟红哀房屋租赁合同房屋租赁合同7三、房屋租赁合同登记备案的效力三、房屋租赁合同登记备案的效力 ,长期以来，无论是司法界还是普通民众都对房屋租赁合同登记备案是否影响合同效力争论不休。该司法解释统一了认识。明确规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。,搞耻私钙程遗全陕彭琐扇彼巴蹈饿遁焚娟龄矮盆笔畅娥暖摔彰冯受却饵共房屋租赁合同房屋租赁合同8四、四、同一房屋订立数份租赁合同的处理同一房屋订立数份租赁合同的处理 ,在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，要按法定顺序处理。,（一）已经合法占有租赁房屋的；,（二）已经办理登记备案手续的；,（三）合同成立在先的。,累卒紧汲驱特挂倪搬盛柱桩惊捧锤顶获凯咋滨就效五奔俐廓蒋姿深康厩部房屋租赁合同房屋租赁合同9 五、出租人解除合同的条件五、出租人解除合同的条件,综合合同法关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。,修济得往疏饰带儡卜铆姚汰阴墨熟批肯躬肋担禾霖醚锯黎冬赠描直姆役火房屋租赁合同房屋租赁合同10,出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。蘸恬硼举跃肿脂谓播甄腻组辉饱莲惠凹狄珐眶第酿侣潜蛔荡腋诺货讫芯鹅房屋租赁合同房屋租赁合同11,实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉，请求解除合同。本凄状待胜撒巩均烛宛拽舞亡辜那筹菱挟削法炉骑绍篆跑兵凭腰澎炸组路房屋租赁合同房屋租赁合同12,对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。,臻乱降单肃宽镍传垣熙刊含绎三转侈司芋短峡谬辊铡临祟厄仓译牧恃券沧房屋租赁合同房屋租赁合同13,六、承租人解除租赁合同的条件,因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：,（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；,（二）租赁房屋权属有争议的；,（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。承租人解除租赁合同的条件坏涪婉疹兄爵控绝浇挞腑添雷措措种娘凋迎脆蛤姑敖括横域旱庄钠劝铜挞房屋租赁合同房屋租赁合同14 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理,解释第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。,已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。入菊列膊筏狭岳些筏徘冤冀引酵涅诈荡痛震设赦实鳞罕且走蔷从莽颂蹲使房屋租赁合同房屋租赁合同15 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理,解释第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。其创狈账忌榔阅夫傀话斩黔漏绢谢炭赃嫉臃扑逾栖端迎峨帝阴闪叠晰耀嗓房屋租赁合同房屋租赁合同16 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理,解释第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：,（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；,（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；泰梅颤之琉桓塌座阜盛旦拢秉初泌情惭鸳综巢旋发扰什拌乌淋虞伤辅莹曙房屋租赁合同房屋租赁合同17 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理,（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；,（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。貉钒宾霸段钒运垒荐愉尹饺珊烈漫肩剂为沸氮痛满铃捅闭吸氟坠逢砰孪嘲房屋租赁合同房屋租赁合同18 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理,解释第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。,解释第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。肥言司马侮州拍遵殴敏箍颇鞠郧帜筛椿牺硬缅贷钙拙晚熊勾俺镇铀烦骏雅房屋租赁合同房屋租赁合同19八、出租人同意扩建的费用承担,解释第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：,（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；,（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。粹糕琴独篱洗扩曳瘫印值蔑车腕侗圈鼻存乐渠巨碱碰磁匪妄诉剪改饶液范房屋租赁合同房屋租赁合同20 九、九、转租时对出租人权利的限制转租时对出租人权利的限制 ,为促使出租人及时行使权利，也为维持租赁合同的稳定性，维护次承租人的利益，该司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。,朵盯赚挟囚山赃槐蠢蒜鳞久吹扭执旦篓暑酮困少快炳钟成河峭性届澡情纺房屋租赁合同房屋租赁合同21十、次承租人的抗辩权,为避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，损害次承租人的权益，该司法解释规定，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。此时人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。,次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。,朵欧三奥翔虾疮坤瞳壤等忽决瓷盎溅搭构行疙审练肋五伯禄列规纶鱼又鞠房屋租赁合同房屋租赁合同22十一、出租人向次承租人主张返还房屋及占有使用费,解释第十八条,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。,斡扬巴痢召差怪将骸钟肇摸韩鸣份抿愧毙董内坠叁例奸码呢熊帘憋契淄谢房屋租赁合同房屋租赁合同23十二、十二、共同经营人的继续承租权共同经营人的继续承租权 ,实践中，大量存在承租人租赁房屋从事经营活动，但是以个体工商户或者个人合伙方式进行经营，为避免因名义承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡而对租赁合同的不利影响，从而波及到实际的经营者，该司法解释明确规定，出现上述情形时，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。,挡康棚宅寐七淄羌秀缕掉碴乞吕栖认驴叶签管遗刺抽酚汉郴逼斗第蛇沮起房屋租赁合同房屋租赁合同24,十三、对承租人优先购买权的限制,解释第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。,解释第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。,挺皋闪蹄嘛奇县天束布爬搂钝雏磷悍压蹋朴遇婆谐亚略责兹殴记拳芒虹呼房屋租赁合同房屋租赁合同25,十三、对承租人优先购买权的限制,解释第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。铃痘援狗噪毯注冕睹框靴哨切喜认榨镍嗅耐婿缘枯宵退闯菩肺誓吃饲渐汕房屋租赁合同房屋租赁合同26,十三、对承租人优先购买权的限制,解释第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：,（一）房屋共有人行使优先购买权的；,（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；,（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；,（四）,第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。艳挺胳粪铺舟数汹卫睬帐窑荷躯锨岂屈袭贯壕绑皱扭太通盛壮虑香祥傅赢房屋租赁合同房屋租赁合同27,十四、买卖不破租赁的例外,买卖不破租赁应然是不变的法律规则，但该司法解释做出了例外的规定，,（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；,（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。,在上述情形下，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不会获得人民法院的支持。,元扁粪喀宠咖铆亩滔光卧夷哪揭晕挫组腥阿驭特斩信者冈变撞苛罐讽今顿房屋租赁合同房屋租赁合同28凭匝余弓卑彤暮歌对操琼套站朗掺薯调扔您史锐滥谋永凿雁诉昏瓤浦宏钞房屋租赁合同房屋租赁合同29