宁夏银川望都二期宁夏银川望都二期20102010年年营销推广方案营销推广方案建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司报告思路报告思路建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司结论：1、未作任何市场推广，停止广告，依赖自然销售2、关系营销、内部介绍和朋友引导成为订购去化的主要因素3、定位高端产品市场认知感陌生，项目品牌与地产品牌同时存在市场盲音0909年没有市场推货，形象包年没有市场推货，形象包装推广停滞，市场声音孱弱装推广停滞，市场声音孱弱建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司2010年工作的重点：依托亘元公司地产行业实力，打造银川中式稀有庭院别墅的品牌样板，站位标杆，注入市场持续强音问题思考问题思考建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司报告思路报告思路建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司20102010年行业市场扫描年行业市场扫描银川市近年房产价格整体走势分析产品类型2008年2009年2010年预估联体别墅550075008800独栋别墅70001100013000 同城同质产品总量及同城同质产品总量及1010年市场放量不多，年市场放量不多，中式庭院别墅行业稀缺，体现产品优势中式庭院别墅行业稀缺，体现产品优势银川区域别墅当前价格采样楼盘联排双拼独栋2010年放量凯威观湖一号多层6300洋房9000独栋150001.5万天鹅湖小镇75009300、定制120000.5万天下川11000120000.5森林首府7500120003艾依水郡82000.5臻君豪庭86001合计7建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司研判本项目价值及优势所在研判本项目价值及优势所在 3 1 3 1 4 2 4 2（社会资源）（社会资源）客客观观性性主动式被动式主主观观性性服务服务环境环境（品位）品位）（品牌）品牌）（自然、区位）（自然、区位）产品产品人文人文“1”产品低密度物业、townhouse，纯别墅社区；“2”服务宁煤亘元地产品牌打造；优质产品保障“3”环境中式庭院别墅，私家领地坐拥；“4”人文尊贵社区，古典中式再现；体现传统中华人文精神 3 1 3 1 4 2 4 2（精神）（精神）建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司郡府二期郡府二期20102010年营销目标年营销目标品牌目标 强化现有市场认知地位并迅速提升拔高品牌价值营销目标 占据片区域内无纯正别墅区及中式庭院别墅稀缺产品的优势， 高调确立贺兰首席别墅形象，塑造区域标杆战略地位；推广目标 推广投放中式主义新概念形象出街，传播古典中式庭院别墅，线 上、线下组合整理渠道，由片区推广转向整体市场关注销售目标 实现年度目标1.3亿建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司年度营销目标如何实现？年度营销目标如何实现？建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司本项目年度销售目标： 1.3亿亿推盘货量分解：20102010年销售目标分解年销售目标分解销售重点分析：依托品牌形象提升，销售重点分析：依托品牌形象提升， 保障营销目标达成。保障营销目标达成。开盘时间节点开盘时间节点推盘货量及产推盘货量及产品类型品类型预估销售预估销售 去化率去化率预估总销预估总销（万）（万）工程配合工程配合均价均价4 月下旬月下旬郡府2期E区54套别墅5000元/100%60004 4月底工程预月底工程预售手续办出售手续办出 6月下旬月下旬郡府2期D区49套别墅5800元/90%70006 6月中工程预月中工程预售手续办出售手续办出 建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司20102010年工作计划及销售计划年工作计划及销售计划2月1月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 时间时间物料物料筹备筹备项目新的形象概念项目新的形象概念社区价值、居住模式、社区品牌联想社区价值、居住模式、社区品牌联想媒体报广媒体报广形象出街形象出街4949套开盘强销期套开盘强销期营销节奏营销节奏宣传方向宣传方向5454套开盘套开盘换签换签销售签约销售签约物料准备物料准备4 4月底第一次月底第一次开盘（换签开盘（换签) )6 6月底第二次月底第二次开盘销售开盘销售蓄客蓄客1 1个月个月建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司本项目营销策略及销售技法本项目营销策略及销售技法营销策略： 1.拔升亘元国企地产品牌形象深入人心拔升亘元国企地产品牌形象深入人心 2.塑造区域标杆项目品牌，成为贺兰高端产品昭示名片塑造区域标杆项目品牌，成为贺兰高端产品昭示名片营销技法： 1.持续品牌渗透持续品牌渗透 2.影响事件营销影响事件营销 3.参与体验式营销参与体验式营销塑造项目品牌塑造项目品牌打造精品工程打造精品工程建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司事件营销u中式庭院别墅的“豪宅与风水讲座论坛”u新中式主义别墅的“产品说明及品鉴会”uVIP客户启动认筹活动营销手法营销手法建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司体验式营销n体验式营销现场展示，售楼处重拳体验式营销现场展示，售楼处重拳出击出击“产品细节展示产品细节展示”n格调的介绍中式高端住宅的杂志格调的介绍中式高端住宅的杂志代替常规的代替常规的DMDM与客户建立联系；与客户建立联系；n优质物管服务体现尊贵，刺激心里优质物管服务体现尊贵，刺激心里购买，打造项目品牌价值购买，打造项目品牌价值n项目打造的安防与智能系统，舒适项目打造的安防与智能系统，舒适系统，直饮水水系统等，增强客户系统，直饮水水系统等，增强客户感知感知营销手法营销手法售楼处设置可以随意翻阅的本产品设计说明讲述中式庭院别墅品质生活杂志，它在销售结束后，依然与客户保持联系。软性品质的塑造体现在物管服务中建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司项目品质提升细节优化建议项目品质提升细节优化建议u主场领地以园林的形式，昭示项目卖点和生活方式，有效遮挡马路视线对于小区的窥视，同时从地界上划定项目势力范围uE区东侧主景观轴线是整个社区景观品质之关键，彰显大气、品味、自然、宜人，体现“集萃”主义u在开放性的入口设置标志物，强化仪式感、昭示性的同时，突出中式主题建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司项目品质提升细节优化建议项目品质提升细节优化建议u景观节点处丰富休闲小品处理，使之成为富有趣味性和参与性的景观焦点，同时凸显了社区空间的文化品位。u丰富中式元素，展现纯粹。体现在常用元素：符号、色彩、细节建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司20102010年营销推广配合年营销推广配合概念概念形象形象深化深化强势强势推广推广价值价值渗透渗透广告投放思路u户外广告高炮、大牌和道旗户外广告高炮、大牌和道旗u格调刊物形象推广格调刊物形象推广u报广和网络信息发布，如旗 帜广告、通栏广告u销售物料精致化线上、线下组合整理推广渠道，线上、线下组合整理推广渠道，由片区推广转向整体市场关注由片区推广转向整体市场关注建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司推广概念及形象深化建议推广概念及形象深化建议定调定调-价值传达的方向与基调价值传达的方向与基调新中式的N种可能与1种主张不要水墨书香不要细腻柔美不要怀旧情节不要海派小资建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司案例借鉴案例借鉴定调价值输出：宅、苑、庭、园、尊、堂定调价值输出：宅、苑、庭、园、尊、堂 建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司20102010年上半年工作计划安排年上半年工作计划安排时间工作内容完成时间2010年3月54套换签资料和物料准备3月底高炮、户外广告大牌企划设计、审稿3月2010年4月109国道2块高炮大牌安装落实4月底前郡府2期区域内转角2块大牌安装落实4月底前2010年5月报广媒体设计、推广形象出街5月新楼书设计5月15日蓄客工作开展5月15日2010年6月开盘物料到位6月15日前49套开盘销售及合同签订6月底建筑生活理想建筑生活理想银川优策房地产投资咨询有限公司2010年年1月月20日日THINKS结束结束