自在人生計劃自在人生計劃認識物業投資認識物業投資(2)物業投資之方法及注意事項：物業投資之方法及注意事項：nSWOT分析分析Strength=資金之多寡及對地區物業之認識資金之多寡及對地區物業之認識Weakness=對市場之認識及經驗對市場之認識及經驗Opportunity=當旺之地區及物業當旺之地區及物業Threat=經濟週期經濟週期物業投資之方法及注意事項：物業投資之方法及注意事項：n目標為本目標為本 基本原則：不熟不做基本原則：不熟不做物業投資之方法及注意事項：物業投資之方法及注意事項：n工商舖物業之優點工商舖物業之優點1. 如確認人轉讓可慳印花稅，因轉售工商舖物業印花稅如確認人轉讓可慳印花稅，因轉售工商舖物業印花稅只須最後買家繳付。只須最後買家繳付。2. 如作收租用途，工商舖物業租客欠租機會相對住宅少如作收租用途，工商舖物業租客欠租機會相對住宅少物業投資之方法及注意事項：物業投資之方法及注意事項：n工商舖物業之缺點工商舖物業之缺點1. 市場參考資料不多市場參考資料不多2. 工商舖物業價格較住宅受經濟環境影響相對工商舖物業價格較住宅受經濟環境影響相對較大較大物業投資之方法及注意事項：物業投資之方法及注意事項：n住宅物業投資要點：住宅物業投資要點：交吉交吉n優點優點買樓成本相對較低，低至買樓成本相對較低，低至 5 %首期首期 (申請按揭保險申請按揭保險)不用受租客不用受租客/ 租約限制租約限制可再選擇合心水租客可再選擇合心水租客n缺點缺點回報不能預計，視乎市道及單位空置時間回報不能預計，視乎市道及單位空置時間尋找租客額外收費尋找租客額外收費neg. 代理佣金、印花稅代理佣金、印花稅物業投資之方法及注意事項：物業投資之方法及注意事項：n住宅物業投資要點：住宅物業投資要點：連約連約n優點優點買入價相對較低買入價相對較低穩定回報穩定回報 租金收入租金收入以租金全部以租金全部/ 部份補助供樓開支部份補助供樓開支n缺點缺點租霸租霸 - 得不償失，解決方法得不償失，解決方法投資成本相對較高投資成本相對較高(24/10/2009 後已經不接受連約按揭保險申請後已經不接受連約按揭保險申請)不能視察物業不能視察物業不能交吉再轉售不能交吉再轉售物業選擇要訣：物業選擇要訣：nLocation, Location, Locationn管理公司之重要性管理公司之重要性n物業發展商之重要性物業發展商之重要性n樓齡樓齡n樓層及景觀樓層及景觀買賣實務守則：買賣實務守則：n事前工夫事前工夫目標物業當地找目標物業當地找找代理找代理一般之費用一般之費用找大行找大行貨比三家貨比三家睇成交記錄睇成交記錄找銀行估價找銀行估價上網比較售價及成交價上網比較售價及成交價買賣實務守則：買賣實務守則：n簽署合約前簽署合約前落大訂注意之事項落大訂注意之事項查田土廳資料之重要性查田土廳資料之重要性找律師樓之方法找律師樓之方法找銀行之方法找銀行之方法買賣實務守則：買賣實務守則：n簽署合約後簽署合約後留意按揭情況留意按揭情況驗收樓宇之注意事項驗收樓宇之注意事項收租回報之計算方法收租回報之計算方法n年租物業成交價100%收租回報例：月租$10,000 物業成交價 $2,500,000($10,00012) $2,500,000 100%4.8%中國物業之投資機會中國物業之投資機會完完