石家庄筑宏商业地产项目营销提案达生机构谨呈 筑宏房产 石家庄城市认知PartOne 城市区位Part 1石家庄-省会二级城市，是华北连接中原、华南地区的交通枢纽，以医药、纺织业为主导产业的现代制造业基地，华北南部的商贸物流中心和区域经济中心。环首都经济圈城市群，受北京、天津的辐射，城市综合竞争力快速提升。石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。石家庄市作为河北的省会，距离北京277公里、天津320公里、济南303公里、太原225公里、郑州412公里，经济发展受京津发展影响较大。北京天津济南石家庄太原郑州 行政区划Part 2石家庄下辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积15848平方公里，城区面积456平方公里。下辖县市小而散，城区面积明显偏小，城区规模有待提升。注：图中人口数为第六次人口普查数据，为常住人口18.6万人万人57.1万人万人61.6万人万人25万万人人24.5万人万人53.853.8万人万人77.577.5万人万人31.031.0万人万人33.433.4万人万人43.343.3万人万人32.932.9万人万人43.343.3万人万人50.3万人万人48.8万人万人40.640.6万人万人41.841.8万人万人46.746.7万人万人9.5万人万人276.7万人万人石家庄石家庄石家庄石家庄 城市人口Part 3截止2010年，石家庄市常住人口达1016.4万人（第六次人口普查数据），其中，市区人口270万人。市区面积456平方公里。石家庄是全国面积最小、人口密度较大的省会城市。石家庄市全市人口密度偏小，主要人群集中在市区的桥西区和桥东区两个相对成熟的区域，其中桥西区人口密度高达10907人/平方公里。石市是全国面积最小，人口密度较大的省会城市。2006-2010年石家庄市城市人口增长远景目标：城市“一城三区”远期人口规模为500万，“三组团”人口远期规模为100万人。城市交通Part 4石家庄是华北地区重要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、航空配套组成的立体交通网络。规划打造成省会城市和市域间1小时交通圈。铁路现状：石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。铁路规划：强化京广、青太客运专线及京石、石郑、石太、石济城际铁路双十字复合交通走廊建设，打造京津、晋冀鲁豫省会城市1小时交通圈。公路现状：京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等国家级公路在市域内纵横交错，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉的公路交通网络。公路规划：加强省会与天津、太原等周边省市联系，建设石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，实现高速公路县县通，打造市域1小时交通圈。航空现状：石家庄民航机场现已开通44条国内、国际航线，并引进国航、东航、南航等12家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。航空规划：按照年旅客吞吐量400万人次改扩建机场设施，提高服务水平。京津冀经济圈重要城市城市发展后劲十足 城市经济Part 5GDP走势：2008至2012年间石家庄市国民生产总值呈稳步上涨态势，2012年GDP总量达到4500.2亿元，人均GDP43817元，民营经济发展良好，房地产发展处于快速发展期。800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$启动期启动期缓慢发展期缓慢发展期快速发展期快速发展期平稳发展期平稳发展期缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型平稳发展，以平稳发展，以质量为主，数质量为主，数量与质量并重量与质量并重快速发展，快速发展，以数量为主，数以数量为主，数量与质量并重量与质量并重超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主生存、改善需求生存、改善需求兼有兼有生存需求生存需求数据来源：石家庄市统计局p2013年第一季度，石家庄的GDP增速为9.3，房地产行业将处于高速发展期p全年市区居民消费价格指数比上年上涨2.8%，其中食品价格上涨3.4%。p全年民营经济实现增加值3007.9亿元，比上年增长12.5%；占全市生产总值的比重为66.8%，比上年提高0.7个百分点。实缴税金363.6亿元，比上年增长19.9%；占全部财政收入的比重为63.4%，比上年提高1.4个百分点数据来源：石家庄市统计局 产业结构Part 6仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达50%左右；第三产业稳步增长，但与经济发达城市相比发展不足，城市总体经济发展潜力较大。p2012年年石石家家庄庄市市三三产产比比例例分分别别为为10%、49.8%和和40.2%，第第二二产产业业仍仍为为支支撑撑产产业业，第第三三产产业业比比例例逐逐年年稳稳步步上上涨涨，建建筑筑业业的的调调整整增增长对经济的增长起到了较大的拉动作用。长对经济的增长起到了较大的拉动作用。p2009-2012年年，第第三三产产业业保保持持11%左左右右的的速速率率增增长长，其其中中金金融融和和交交通通业业增增长长较较快快。但但与与经经济济发发达达城城市市相相比比，石石家家庄庄经经济济结结构构中中第第一产业的比重仍较大，第三产业的发展还有很大的空间。一产业的比重仍较大，第三产业的发展还有很大的空间。石家庄2009-2012年三产产业结构比例 人均可支配收入Part 7石家庄市人均可支配收入23038元，同比增长12.2%。农民人均纯收入达到8993元，增长15.0%。与城市人口收入相比还有一定差距。p2012年，全年城市居民人均可支配收入23038元，比上年增长12.2%，农民人均纯收入8993元，增长15.0%；城市居民人均建筑面积为29.9平方米；农民人均住房居住面积39.9平方米。p2008年-2012年，人均可支配收入的增长率在13%左右浮动，近两年有所下降。总体看来，从2008年至2012年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。数据来源：石家庄市统计局数据来源：石家庄市统计局城市经济稳步增长,产业结构逐步合理城市购买力日趋旺盛,第三产业将迅速发展，中小企业代表中国经济增长新极点写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分写字楼成为投资新宠 城市规划Part Two 城市发展规划Part 8石家庄市将形成“2+4”的组团式城市功能空间，其中“2”为正定新区和老城区，“4”为鹿泉新城、栾城新城、藁城新城和空港新区。城市重点向北发展。鹿泉新城：都市区西部具有特色的旅游、生态城市，重点发展商贸流通业和旅游业，并承担部分市级旅游组织服务职能。藁城新城：都市区东部副中心城市，重点推进生产型服务业和先进制造业发展，形成都市区对市域东部县市的辐射带动的产业服务节点。栾城新城：都市区南部商贸物流中心，装备制造业基地，重点推动商贸物流业、装备制造业和医药食品工业发展中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省会功能、区域服务职能，突出生态、文化建设，打造繁华舒适、现代一流省会。正定新区：国家级历史文化名城，在京珠高速公里以东区域，以生态、低碳、智慧的全新理念，建设30平方公里滨河新区起步区，打造现代服务业基地。空港新城：都市区空港物流枢纽，重点推动航空物流、临空产业发展 城市交通规划Part 9中心城区构成“四横六纵”道路系统，打造都市区30分钟交通圈。市区周边构成“三环九射七联”高速公路网络，构筑中心城区与县（市）城间1小时交通圈。市域：构成“三环九射七联”高速公路网络；都市区公路网形成“两环、十四射”的格局。利用高速公路网络及重要国省道，构筑中心城区与县（市）城间的1小时交通圈。中心城区：中心城区：中心城建立由快速路、交通性道路构成的“四横六纵四横六纵”道路系统。由中山路、裕华路等构建七条东西向生活主干路。由友谊大街、胜利大街、平安大街等构成十三条南北向主干路。都市区：都市区：实现中心城区至藁城、栾城、鹿泉有两条以上快速路与一条国省道；重点加强中心城区与正定交通联系，形成6条跨河通道，打造都市区打造都市区3030分钟交通分钟交通圈。圈。 城市轨道交通Part 10轨道交通开工建设，将快速提升城市版图，促进房地产市场的发展。建成后会极大改善对四大组团连接市区的交通状况，将使大量的人口居住外溢，助推城郊地区房地产市场的快速发展。资料来源：石家庄市政府p石家庄远景轨道交通线网采用由6条线组成的“大放射，小方格”远景线网方案，其中骨干线3条，辅助线3条，线网总长244.7公里。p1号线中心城内东西向骨干线、连接主城与正定新区的干线，线路在主城区内沿中山路敷设，向东穿过京珠高速后，在新城区向北转入昆仑大街，向北穿越滹沱河后进入正定；p2号线都市区南北向骨干线，北起正定新区，南至栾城；p3号线都市区东西向骨干线，西延鹿泉，东连藁城；p4号线中心城区南北走向，并连接裕华、南部片区的L型辅助线，与5号线在中心区外围形成环线；p5号线在中心城区内先南北、后东西走向的L型辅助填充线，串联了桥西区、新华区南部、桥东区以及长安区，与4号线相扣成环。；p6号线内部填充线，西起西石环，向南至南石环123645 胜利大街改造Part 11石家庄新增600公顷绿地规划新胜利大街成穿城绿轴本项目的价值增长点在于新胜利大街的开通，因此我们在解决完项目前期资金需求的回笼后，可将剩余房源放置于新胜利大街开通前后销售。PartThree 项目本体条件 项目区位Part 2项目位于石家庄市光华路与新胜利大街东南角，行政区划上隶属于桥东区.但处于东购、南三条商圈、北国商圈和天河商圈的交集区，同时也是桥东、正定、长安区与市中心四大经济极点的黄金分割点。东购-南三条-北国商圈正定-天河商圈长安-红星美凯龙商圈 项目交通Part 1本案紧邻新胜利大街和和平路两条城市主干道，路况良好，通达性佳；距市政府：约10分钟车程；距老商业中心：约5分钟车程；距火车站：约15分钟车程 本案和平路和平路光华路光华路新胜利大街新胜利大街胜利大街胜利大街平安大街平安大街工人街工人街 项目技术指标Part 2总建筑面积：总建筑面积：建筑高度：层建筑高度：层户型分割：户型分割：停车位：个（地下两层停车位：个（地下两层+ +地面）地面）大堂层高：大堂层高： M M标准层高：标准层高：3.6 3.6 M标准层：标准层：1 1200200最小单位：最小单位：公摊率：公摊率：空调系统：空调系统：玻璃材料：玻璃材料：电梯配置：电梯配置：立面用材：立面用材：公共部分用材：公共部分用材：工程进度：工程进度：交付标准：交付标准：裙楼配套：裙楼配套：1-41-4层商业配备：层商业配备：PartFour 市场态势分析 土地市场Part 12012年石家庄共进行了11批土地出让活动，累计挂牌出让59块地，成交56块，流拍2块。根据石家庄国土资源局出让结果公告显示，成交56块土地约301万平方米，约合4519亩，与2011年相比，2012年土地市场环比2011年，土地放量上涨40%，成交金额上涨45%，土地市场的繁荣，再次证明石家庄房地产市场的全面回暖。注：2012年开发区市场放量领先其他区域，共21宗，但多是工业级科教用地；长安区和裕华区位列二、三位，其中裕华区成交金额领先石家庄土地市场，共计37.6亿元，其住宅用地是主要支撑。桥东区由于地域限制，在开发利用上有限，但新火车站的建成使用和胜利大街改造工程的规划建设将会给桥东区发展带来利好机会，加快南北的通达性。桥东区放量成交分析Part 2桥东区贯穿南北，但没形成大面积开发态势，其在售项目相对其他区域来说屈指可数，目前大部门项目都还集中在中心区域，且大多为商业开发项目。2012年出让的4块地中有3块为补证拿地，有中天世都、华基君程、青鸟中山华府。该区域未来发展还有待发掘。数据来源：石家庄房地产市场研究中心 各物业类型土地出让分析Part 32012年土地市场成交以工业、住宅类用地为主，工业用地大量出让证明省会经济发展不断进步土地供应、土地价格有涨幅，房地产市场开始回暖。 石家庄写字楼市场的分析Part 1 写字楼市场分析 写字楼、公寓概述Part 2写字楼广义上是指满足人们进行商务办公活动的场所，其一般具有交通便利，配套设施完备，注重效率及建筑形象等特征，它是企业品牌最具代表意义的特征；写字楼市场对写字楼物业的评判依据一般有以下六个方向：地段、功能、服务、智能化、生态环境、可持续发展；公寓公寓为集合式住宅的一种，是一种生活设施齐备，一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO 等多种业态存在；公寓最大特点是宜商宜住，表现在户型设计、物业管理、社区配套上；接下来我们将对石家庄公寓行业发展趋势作定性调研和分析；接下来我们将对石家庄及全国一线城市（北京）的写字楼行业发展趋势作定性调研和分析； 石家庄写字楼市场的分析Part 3 石家庄写字楼市场的分析Part 1商圈与商业发展现状 石家庄写字楼市场的分析Part 2目前石家庄的写字楼正处于发展阶段，市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象，并逐步进入“顶级专业写字楼”时代。萌芽期无序发展期调整期快速发展期年代-2000年2001-2006年2007-20082009-特征写字楼处于起步阶段，规模小且档次低写字楼市场迅速发展，对档次及服务有了一定要求；写字楼市场迅速发展，档次及理念逐步提升n市场同类物业放量加大，市场竞争加剧n全面进入品质档次提升期n标准化、专业化、生态化趋势明显背景市场经济体制初步建立，民营经济发展较快伴随着石家庄经济的发展，第二产业及第三产业获得较快发展经过近10年的经济高速发展洗礼的私有企业资金实力强劲，国有企业更是在多种领域处于垄断地位代表项目东购、北国商圈世纪方舟、华侨大厦万象天成、中华商务等中高端写字楼的崛起为代表泰勒中心、万达广场等高端项目为代表萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段动因办公需要改善环境追求形象需求多样化客户价值多元化形式住宅办公住宅立项商务办公纯商务形象客户草创型企业成长型中小企业迅速发展初具规模企业各种类型企业产品住宅第一代商务公寓纯写字楼开始出现写字楼与新一代商务公寓并存关注无位置价格使用成本交通位置配套硬件商务氛围地段、服务、软环境、健康、风景河北省住宅与房地产业协会统计数据显示，去年石家庄商业经营性商品房累计供应面积为179.3005万平方米，成交面积为84.55029万平方米，供求比为2.12：1，供大于求已成事实。过剩的现象集中体现在地段相对较差的写字楼和公寓上面，空置率相对较高；对于一些预期、地段较好的项目则出现抢铺的现象。 石家庄写字楼市场的分析Part 3东购-百盛商圈南三条商圈北国-先天下商圈新火车站商圈怀特-万达商圈空中花园商圈益友商圈建华商圈199619992005200020072012和平路和平路中山路中山路槐安路槐安路建华大街建华大街建设大街建设大街中华大街中华大街胜利大街胜利大街裕华路裕华路华强广场华强广场苏宁广场苏宁广场新源新源NASA海悦国际海悦国际泰勒中心泰勒中心佳地佳座佳地佳座华庭国际华庭国际滨江商务大厦滨江商务大厦华城公寓华城公寓东胜广场东胜广场融通财金大厦融通财金大厦嘉和广场嘉和广场SOHO中心中心朝外中心朝外中心众美意风众美意风2012年以前石家庄写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中在中山路、裕华路、中华大街等三大主干道两侧中心地带。嘉悦中心嘉悦中心柏悦国际柏悦国际壹江国际壹江国际广美国际广美国际鑫科国际鑫科国际西美五洲大厦西美五洲大厦天河商圈项目所在地1、石家庄的商业地产分布极为不均，开发商并不看重结合产品和区域性特点，只是盲目的用一个套路进行开发，且集中程度过高，直接推高了空置率。2、本案项目位于石家庄中北部，即石家庄商业中心边缘桥东区板块内。主要竞争项目为同区域板块内在售项目。 石家庄写字楼市场的分析Part 4趋势一、由中心向外围发展；由中山路为核心向南北两翼发展趋势；商圈发展趋势趋势二、单体商业逐渐向复合型商业转变；趋势三、新型商圈业态偏重家居建材、休闲娱乐、餐饮时尚等；趋势四、东南商业比重偏大，西北商业比重偏小；趋势五、新商圈的形成将依赖区域人口资源支撑；写字楼发展一、城市由单中心向多极发展，商务活动扩散；二、中心地带土地价格昂贵、项目日益减少；三、老城区交通拥堵，通勤情况恶化；四、东南商业比重偏大，西北商业比重偏小；石家庄中心区域写字楼占了主要份额，但不再一枝独秀写字楼的分布开始呈现由中心地带向外围扩散的多极发展趋势。 石家庄写字楼市场的分析Part 1写字楼产品供应及需求说明的几大特征 石家庄写字楼市场的分析Part 2具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市发展的需求及外来企业的聚集，顶级高端写字楼市场需求依然强劲；城市新发展格局上，具有产业依托或处在城市副中心地段：低密度低层高绿化率的总部经济越来越受到大企业的欢迎；新老城区核心地段交汇处：同时注重商务效率、商务形象也提倡新型办公形态的中高档写字楼正在走创新之路；城市发展中不同区位价值演绎不同产品价值 石家庄写字楼市场的分析Part 3大中型或品牌成熟企业要求豪华，注重写字楼地段和形象；创业型小企业要求性价比高，注重写字楼的功能和成本；成长型企业追求快速发展，注重写字楼的服务和可持续发展；企业随自身发展需求对写字楼有不同阶段的衡量标准 石家庄写字楼市场的分析Part 4智能化发展的新高度5A；（有注解）生态化发展的新高度绿色生态写字楼；舒适度人性化发展的新高度5O；（有注解）（有注解）写字楼产品的核心能量不再只聚焦地段，而向品质倾斜 石家庄写字楼市场的分析Part 5注解1：5A FA消防智能化消防智能化BA 楼宇自动化楼宇自动化 CA通讯传输自动化通讯传输自动化 SA安保智能化安保智能化 OA办公自动化办公自动化 石家庄写字楼市场的分析Part 6注解2：5O代表顶级标准的5A写字楼越来越表现出它的不足之处，比如位于喧闹的商业中心区、高密度的建筑和人群，有限的空间和绿化等颠覆传统办公，将“以人为本”的理念引入办公建筑中，给人们的工作带来前所未有的舒适享受；按照生态学、环境学和建筑学原理，遵循生态平衡机可持续发展原则，获得一种高效、低耗、无废物污染的办公方式；DW/E-CRM / CRM 发展前景发展前景Opportunity 氧气氧气Oxygen 开放自由开放自由Open 花园办公花园办公Office park 办公服务办公服务Office serve 石家庄写字楼市场的分析Part 7不同行业发展到一定阶段，必然会有产业扩张与资源聚集的可能，产业聚集发展的新高度即主题性写字楼；集酒店、商业、写字楼、公寓等为一体的城市综合体能完善各功能配套，形成自我循环；城市复合体与产业集聚依然是成就写字楼的两个方向与发达城市相比，石家庄写字楼市场供应还处于较低水平。 石家庄写字楼市场的分析Part 8区位：位于亚奥核心版块内的安立路与大屯路交接处基本情况：由四座最高达20层的相对独立的写字楼组成，总建筑面积达8.27万平米，其中写字楼面积6.2万平米销售业绩：开盘当日实现6个亿的销售额目标客户：成长型、智力型、服务型企业案例一：北京兰华国际 石家庄写字楼市场的分析Part 9共享商务1、共享08奥运政府投资带来的巨大收益；2、着力营造共享空间；配备了高标准、超五星多媒体商务中心，并为配备雪茄吧、红酒吧等高尚休闲。自由商务1、采用24小时水环热泵空调系统，满足需要连续工作的需求；2、采取柱网结构，自由分割的办公空间设计；形象商务1、外立面充分体现了澄净、硬朗的现代风格，刚性玻璃幕墙；2、大堂位于项目金角位置，挑空高达13米；3、北京首创的首脑专属电梯、VIP专属电梯厅，独享尊贵服务；倡导全新三大商务模式，将使入驻企业超值实现自身价值 石家庄写字楼市场的分析Part 11大堂：地面、墙面采用国产石材，配艺术装饰，艺术吊顶及灯饰，配高级感应旋转门。电梯厅：地面、墙面为高级国产石材、艺术吊顶，配灯饰；公共走道：地面为防滑地砖，环保乳胶漆墙面，配吸音天花吊顶，设照明系统级应急照明系统；电梯：进口日立电梯，A、B、C座电梯10部；空调：水环热泵空调系统；新风系统：设置了待热回收的新风送风系统，新风量案商务办公区25立方米/小时/人设计；监控系统：独立监控室，及门禁系统。电梯、走道、停车场等公共部位设闭路电视监控；通信自动化系统：包括综合布线系统级无线通讯转发系统；电话：设4000门电话程控交换系统网络：千兆以太网入楼，10兆带宽入户；每4平米1个信息点，可根据世纪需求增减；有线电视：舍友歌华有线电视及卫星电视接收系统；无线通讯：设有通讯信号增强系统（无通讯互死角）；办公自动化系统（OA）、消防自动化系统（FA）、安防自动化系统（SA）部分配套设施指标 石家庄写字楼市场的分析Part 12区位：扼守东北亚国际航运中心门户，距大连东港0.5km、火车站1.5km,机场10km；基本情况：总建筑面积达25506.5平米，总户数：140户；停车位：100多个项目定位：成长性企业发展示范特区、一个中高档的专业写字楼目标客户：航运、物流、贸易等行业成长中的中心企业案例二：大连安达商务大厦 石家庄写字楼市场的分析Part 13A、企业理财服务中心：大厦与金融机构联合为入住大厦的企业提供多种金融、理财服务，主要包括“率先推出移动银行业务”、代发工资业务、流动资金贷款、客户银行中心、企业财务顾问、企业信息咨询等等；B、企业发展服务中心：大厦结合了政府中小型企业服务中心提供的服务功能，并与“服务中心”提出合作提议，在企业发展服务中心中设置十大咨询服务体系，即建立融资担保、网络信息、发展辅导、人才培训、法律、管理咨询、技术创新、信用评价、市场开拓十大服务平台；C、商务管家服务中心：为企业发展提供了强有利的后勤保障，如商务租车服务、票务预定服务、日常商务行政饮食餐定送、多功能商务配套区等提供三大增值商务平台，为成长型企业搭建起一个低成本、高效率的商务空间 石家庄写字楼市场的分析Part 14国际化商务硬件配套大厦大堂采用了世界顶级产品荷兰宝盾高级两翼中间开平旋转门与高级智能防盗监控系统；49-300平方米的弹性自由组合空间；户户拥有新风系统，时时都能享受到新鲜的空气；大厦外窗采用高档环保、低辐射、中空LOW-E玻璃墙，大大节能30%；远大中央空调、日立电梯、立体车库等；全面精装修、独立洗手间、酒店式的物业管理，满足企业的不同需求；综合布线、楼宇自控采用美国KMC弱电控制系统，以及计算机网络、监控、程控、门禁、宽带接入、有线电视等系统；24小时全天候保安巡逻，并设有中央监控系统，户户均有火灾自动报警系统和喷淋系统；大厦配置了会议室、多功能厅、商务餐厅与休闲娱乐厅等，全面打造国际化商务平台，成就中小企业的低成本快速发展； 石家庄写字楼市场的分析Part 15区位：处于宁波东部新城与市区交接处；基本情况：占地面积达19022平米，总建筑面积：55000平方米；项目定位：宁波首个ROD（海洋氧气还原）花园生意场；目标客户：外贸、物流、高新企业案例三：95国际商务大厦 石家庄写字楼市场的分析Part 16率先提出ROD办公模式，除了追求高效办公之外，同时更注重对舒适愉快的办公环境的营造。以5O标准打造自由化、人性化的休闲办公空间，以充满乐趣、创意和氛围的商务环境，激发工作热情和工作激情；：率先引进风行国际的ROD办公新概念，将科技园区的绿色生态与城市中心地段相结合，颠覆传统办公，将“以人为本”的理念引入办公建筑中。作为宁波第一座更加重视生态、环保及舒适性的5A+5O写字楼，它将在宁波率先实现ROD休闲办公。首个ROD花园生意场 石家庄写字楼市场的分析Part 17Opportunity（发展前景）东部新城商务大前景率先卡位东部新城域三江口交通要塞，占领世纪大道、江南路等四通八达的交通网络。向西直通繁华三江口；向东通往北仑港、小港；北向可至慈溪、余姚；南向紧邻飞速发展的东部新城：Oxygen(氧气)1万超大型广场绿化；1万超大型广场绿化与大楼浑然一体，塑造出一个休闲办公的氛围，充满了绿化、水景和动景；Officepark:（花园办公）每三层开辟两个空中花园每三层开辟两个空中花园，提供人与阳光、自然沟通的界面；Open（开放而自由）商务俱乐部；商务俱乐部特设咖啡吧、茶室、餐厅灯，为现代商务人士，提供轻松交流环境，有效缓解商务写字楼严肃刻板的工作氛围。同时，这也是一个广阔的识人交友、商务洽谈平台；Officeserve（办公服务）一站式英式管家服务引入享誉全球的“现代英式管家”，特设管家部，首席管家、大管家、专职管家各司其职，提供一站式个性化服务；体现5O价值经过对行业发展方向的案例分析后对项目引出三大启发 石家庄写字楼市场的分析Part 18启示一:5O写字楼可能重新定义石家庄写字楼新标准1目前项目区域写字楼办公环境差，人文化、生态化远远不能满足办公的要目前项目区域写字楼办公环境差，人文化、生态化远远不能满足办公的要求，写字楼用户渴望效率与环境两全的新型办公模式；求，写字楼用户渴望效率与环境两全的新型办公模式；交通拥挤、停车位缺乏等问题在不断困扰写字楼用户，但不愿意离开中心交通拥挤、停车位缺乏等问题在不断困扰写字楼用户，但不愿意离开中心2具有如下特点的具有如下特点的5O5O5O5O写字楼可以满足以上需求：写字楼可以满足以上需求：1 1、位于非黄金地段的城市核心发展区域，具有良好的发展前景；、位于非黄金地段的城市核心发展区域，具有良好的发展前景；2 2、交通可达性高（现在、交通可达性高（现在/ /未来）；未来）；3 3、生态环境优良；、生态环境优良；4 4、兼顾环境与效率；、兼顾环境与效率； 石家庄写字楼市场的分析Part 19启示二:写字楼市场细分，围绕目标消费群需求组织功能不论是企业需求还是行业扩张都逐渐形成写字楼物业市场供应的细分。不同的企业发不论是企业需求还是行业扩张都逐渐形成写字楼物业市场供应的细分。不同的企业发展阶段、不同的企业规模和性质都直接影响他们对物业的选择，找到核心目标群，如展阶段、不同的企业规模和性质都直接影响他们对物业的选择，找到核心目标群，如何实现甚至引导他们需求就是找到了产品的核心竞争力。何实现甚至引导他们需求就是找到了产品的核心竞争力。启示三:写字楼高附加价值体现在为企业提供可持续发展的平台开发企业对写字楼的建造已开始超出了产品本身的结构、品质和功能，强调物业为使开发企业对写字楼的建造已开始超出了产品本身的结构、品质和功能，强调物业为使用者不但提供优秀的办公环境，而且对使用企业在成长发展中提供可持续发展的平台。用者不但提供优秀的办公环境，而且对使用企业在成长发展中提供可持续发展的平台。 石家庄写字楼市场的分析Part 20项目发展建议为企业提供可持续发展的平台满足并引导核心目标群的需求人文化生态化5O写字楼模式绿色通道、政策配套、资源整合人文化生态化 石家庄公寓市场的分析Part 1公寓市场分析 石家庄新老商圈分布Part 2新百东购百盛商圈南三条商圈北国-先天下商圈新火车站商圈怀特-万达商圈空中花园商圈建华商圈天河商圈 公寓市场分析Part 3商业市场现状从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商圈和划归为三大传统商圈和两两个新兴商圈个新兴商圈. . . .北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，收购人百等，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；东购-新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。目前购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降；怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀,除传统百货等购物场所外,以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。新车站商圈新车站商圈新车站投入运营后，在周边祥云国际、大都会等项目的带动下，将形成南城新商圈；万达商圈 万达广场进驻，依靠其强大的集团实力万达广场进驻，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄市传统的三大商圈格局打破石家庄市传统的三大商圈格局； 石家庄公寓市场分析Part 4公寓分布集中分布，一环周边成熟商圈，竞相入市，二环以外公寓罕有集中分布，一环周边成熟商圈，竞相入市，二环以外公寓罕有。2012年，石市公寓项目多集中在一环以内，一环至二环间公寓项目比去年增加较多，开发区新增几个公寓项目，但是公寓住宅化较为明显；由于华强广场精装公寓、勒泰中心、新源NASA等项目入市，市场供应量出现井喷；此外祥云国际、盛邦大都汇、紫晶悦城等城市综合体的全面展开，公寓总供应量会大大提升。分布集中、供应增加一环周边商圈成熟、一环至二环间增多、二环外公寓罕见商业气氛日渐浓厚，万达、勒泰、华强引领公寓市场 公寓项目个案华强广场北Part 5位置民族路西商业街北侧开发商石家庄华强广场房地产开发公司产品类型大型商业综合体，22层公寓建筑面积296031宣传手段网络、报纸、电台、户外等价格9500元开盘日期2012年7月15日工程进度封顶容积率5.04绿化率15%物业费待定装修情况精装主力户型40-68项目特色：项目高度融合了城市核心资源，以完美的流线打造高品质现代美学建筑，具备超强的品牌优势；项目整合了时间效率与空间构成，为周边创业人士提供小型办公场所，同时为综合体内的商业人士提供完备的生活配套；石家庄首个商铺化公寓，主力面积30-60，依托华强电子世界，不仅具备传统办公、居住等功能，还具备商铺的延伸功能-产品展示、交易、电子商务、投资价值堪比商铺；2012年7月15日公寓F座开盘，去化率达90%。 公寓项目个案新源NASAPart 6位置中山路与大经街交口东北开发商石家庄新源房地产开发有限公司产品类型2栋高层公寓建筑面积180000宣传手段2010年10月16日价格内部装修完毕，交房开盘日期短信、网络、报纸、户外工程进度-容积率3.5绿化率30%物业费2元装修情况精装主力户型56，LOFT项目特色：项目的LOFT家族公寓强调艺术感和圈层感，创新性室内功能分区可再设计，最大化舒适度商住皆宜；公寓三个主题景观挑空大堂，打造充满张力的艺术空间，为每一户带来品质的全新体验；以国际型物业公司作为强力的物业支持，建筑内部的红外摄像、报警灯智能安保系统，完善的5A服务平台、智能安保控制室，高科技与专业人员共同维护全天候贴心舒适的办公、居住体验；首层大堂挑空10.3米，采用星，星级品质设计，提供临时接待和私密会谈区，为商务会谈，打造良好环境；欧美式管家服务，打造尊贵舒适的安保系统。 公寓项目个案滨江国际Part 7位置中山路与休门街交口西南角开发商河北滨江房地产开发有限公司产品类型30层酒店式公寓建筑面积80000宣传手段-价格-开盘日期2010年1月工程进度-容积率6.3绿化率50%物业费2.8元装修情况精装主力户型49-57 公寓项目个案国大商务公寓Part 8位置建设大街与北人字街交口西200米开发商石家庄市纪元房产公司产品类型26层酒店式公寓建筑面积40000宣传手段-价格-开盘日期2010年9月工程进度-容积率4.5绿化率30%物业费2.5元装修情况精装主力户型52-83国大商务公寓目位于石家庄市核心商圈,东望北国商城,西临休门街,南与滨江组团隔街相望,北接中山路.总建筑面积约40000平米,以城市CBD、CLD、CHD、CPD四大中央区为载体，成就一种将酒店与SOHO相结合并全新演绎的新型产品中央酒店公寓，集商务、住宿、会所、等多种功能于一体，具有多元性、多适性、投资性等特点 公寓项目个案新界Part 9位置槐安路与翟营大街交口东北角开发商河北丹阳房地产开发有限公司产品类型2栋18层高层建筑面积30000宣传手段-价格-开盘日期2010年9月工程进度-容积率3绿化率32%物业费1元装修情况毛坯主力户型72、96-102新界改变传统居住格局，创新空间设计，凹凸有致的矩形立面及丰富的色彩搭配，颠覆传统住宅一成不变的建筑形态，以超出想象的低总价打造功能齐全的完美舒享户型。坐拥城市中心成熟生活配套，坐享大型城市综合体繁华商业，区域升值潜力无限。 公寓项目个案乾门Part 10位置中华大街与誉宏路交口西北角开发商石家庄市誉宏房地产开发公司1、2栋25层建筑面积103482宣传手段-价格-开盘日期2011年9月30日工程进度-容积率4.77绿化率32%物业费1.5装修情况毛坯主力户型58-611、是石家庄北部体量最大的公寓项目。项目共计25层：其中1至5层为东购商场、6至25层为小面积公寓及星级酒店组成。项目是集办公、购物、居住为一体的综合性项目。2、项目紧邻省会第二条迎宾大道中华大街，和二环快速路周边有十余条公交线路从项目经过，交通十分便利，再加上东购商场的入驻，带动了周边的经济发展，位于东购商场之上的精巧小户型更蕴藏了无限的升值潜力。 公寓市场分析Part 11面积及户型分析总价较低，适合投资的一居销售火爆，创新户型空间受到客户追捧总价较低，适合投资的一居销售火爆，创新户型空间受到客户追捧一室户型是公寓项目的主力户型，占总供应量的73.6%，主力面积区间为40-70，由于总价较低，且多数为精装修，适合投资。因此成为石市最热销户型。万达广场精装公寓供不应求就是市场的最好佐证；两室户型也占有一定比例，约占21.6%，主力面积区间为75-110，两室户型销售速度相比一室户型较慢，投资客较少；三室户型所占比例最少，仅为4.8%，此种户型主要为商务性公寓，客户群体集中在中小企业。新源NASA销售访谈市场上公寓主要是LOFT办公公寓和平层办公公寓，LOFT因其较好的性价比和可灵活应用的户型空间获得客户追捧 公寓市场分析Part 12售价及客户分析公寓售价持续走高，投资客对公寓产品投资增强公寓售价持续走高，投资客对公寓产品投资增强购买公寓的客户主要分三类，一种是购买住宅能力不足的新婚夫妇，一种是投资客户，另外一种是公寓办公。近两年公寓产品销售较好的主要原因是投资客因政策影响转向公寓，市场在售公寓较多，但销售较好的项目均是有较强的地段优势和产品力。 价格略有回落石家庄石市公寓项目价格略微下降，2010年公寓均价为7200-7500元/左右，远超住宅6500元/的均价。2012年以来略有下调，新源NASA以其特色、华强广场、勒泰中心、海悦天地仍将全面拉高全市公寓价位，勒泰中心达1.8万/平米；政策促进成交政策对住宅投资投机行为的持续打压，促使部分投资客转向公寓。价格回缓，部分增长、住宅调控，公寓热捧 写字楼市场数据PartTwo区域名称租金/天物业费/月户型建筑面积广安大街时代方舟0.8A座1、B座1.360-22156700财富大厦1.82.265000安侨商务1.2354-177美东国际1.82.570-190银泰国际1.93100-190官鲤1.5360-120123775铂金公馆1.82107-20952万天利商务1.82.52万世纪方舟1.22.660-18022000平安大街乐模11.540-10097083建设大街东海国际1.290-27212838中浩第一商务0.91.270-135 区域分析PartTwo区域描述代表楼盘广安商业区在后期城市规划中，广安街形成了石家庄绝对意义上的CBD商务区，其南端不但有省博物馆、图书馆、科技馆、国际大厦、世贸皇冠等文化、休闲服务区，自身也包含了很多老牌、新建、在建商务楼，商业地位日益凸显。开元先天下、九派大厦、官鲤公寓、时代方舟、以及石家庄最高建筑开元环球中心东购、新百商圈该区域具有配套齐全、人流量大等先天优势，虽然火车站南迁已成定局，但该区域所应该具有的“厚积”已基本完成，加上后期火车站改造而成的百年广场，其发展之势仍不可限量。但是该区也与新华和南三条批发市场毗邻，嘈杂的氛围和混乱的交通，始终影响着其整体环境质量的提升。军创国际、中华商务、华银大厦、东方大厦、尚德国际、金圆大厦以及在建的新源NASA北国商圈从1996年解放路百货商场华丽蝶变北国商城，便为后来依托北国商城发展成为北国商圈夯实基础，石家庄市博物馆、市政府、燕春饭店、长安公园等商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通配套设施环伺其中，这都确保和巩固了北国商圈在石家庄商业市场中稳固根基富邦大厦、西美大厦、东海国际、中浩第一商务以及在建的勒泰中心、滨江国际省艺术中心商业区该区域位于石家庄两条迎宾大道裕华路、中华大街以及素有石家庄“华尔街”之称的自强路和酒吧一条的南小街的合围之地，以裕园广场、万象天成为代表，结合周边各大银行（该区域仅省级以上银行分支机构就有12家，占到石家庄市省级银行的六成以上），成为桥西区重要的商务集中区域。万象天成、裕园广场、万豪大厦、盈伴大厦、燕赵财富主场以及在建的综合体项目金世界 写字楼租用市场分析PartTwo分类描述物业形态现在已经形成了商务式写字楼、商住两用式写字楼以及酒店式写字楼三分天下的格局，定位不同，所针对的客户群体、层面也不同，可谓各得其所。市场经营方式分三大类：自主经营，对外招租（如东方大厦、华银大厦、国贸中心、金圆大厦、富邦大厦），公开出售（如时代方舟、东海大厦、卓达中苑商务大厦D座）、租、售结合（以上出售的写字楼为了保证大厦的正常运行成本，会选择部分出租）。租金分为0.81.0元/平米/天、1.01.5元/平米/天、1.52.5元/平米/天、2.53.5元/平米/天四个主要价格区间，其中以中茂海悦3.03.5的租金为最高，1.52.5元/平米/天的价格是目前石家庄写字楼市场的主要价格区域，且租住率均在95%以上，不过新近交付使用的写字楼在入驻率上会略低，且产权已经售出户型面积范围多在60200，这些户型90%都可以自由分割，可以适用于不同需求的不同客户，易用度较高，只有极个别（西美大厦、中铁商务广场）以整层出租为主态的现象。户型设计上，配用私用卫生间的也比较少，多为共用卫生间，私用卫生间多出现在商住两用的业态中（如凯嘉大厦、众鑫ME码），不过这也造成了后期分割或打通时的不便客户群写字楼多分布于地产投资热点区域，周边的规划建设和物业管理已经形成规模性效应，加之现有的物流领域的品牌意识，必会在投资者消费意识中继续延伸，所以这里成为了高端人群的聚集地，他们的公司企业一般为成长时期，且企业文化较高，所以对于工作环境十分重视，用办公环境来提升自己公司的整体形象力，以确保商业往来中的前期美誉度和后期信誉度。这种情况在石家庄写字楼客户群中占据80%以上。物业费分为1.02.0元/平米/月，2.03.0元/平米/月、3.05.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四个主要物业费区间，其中以中铁商务广场14元/平米/月的高价居于第一，1.02.0元/平米/月的物业费是目前石家庄写字楼市场的主要物业费期间。 投资要素分析Part 13目前租用写字楼办公仍是占据写字楼使用市场的主流，主要原因是众多的中小型民营企业受资金等方面的限制，他们需要把有限的资金投入到公司的运营和发展当中，所以对于长期投资写字楼压力比较大。但是随着房产市场的不断发展，出现了购买写字楼所支付的月供等于甚至少有同面积的月租金，所以很多人便有了自己投资写字楼是意愿，这样一是可以保证长远的利益，多年后拥有写字楼产权，二是后期还可以通过出租来供楼。这部分就是以后石家庄写字楼市场的主要购买力量，所以石家庄写字楼市场还有很大的发展空间。 公寓产品分布Part 5主要分布于桥东区的东购商圈和裕华区的北国商圈；即主要集中在一环内及一环附近，临近主干道，交通便捷，受东购和北国两大商圈的辐射，外部配套较为齐全。另外，现在热销公寓都处于石家庄市目前土地价值较高，高端商务人群较集中的区域，由此可说明：公寓类产品对优良的地段和客户具有天生的偏好。市场供应量与体量分析Part 14名称名称占地（）占地（）建面（）建面（）名称名称占地（）占地（）建面（）建面（）华庭国际18000013万新源NASANASA2001017万鑫利天域200103万滨江商务大厦320000120万肯彤国际33.86亩11.5万华强广场4002030万中基国际17342013000国贸SOHOSOHO1275016万昆仑大世界51389恒润时代广场660846万 从供应体量上看，公寓类项目大多属于综合体项目，在售项目中78.6%以上的建面都在10万平米以上，大部分项目中都包括了一定的商业配套和写字楼面积。公寓产品开发体量较大，未来市场竞争比较激烈。64WD维度 成就价值成就价值 整体市场客群特征分析Part 15由于小户型公寓虽然能满足基本的生活需求，但其舒适度远远不如通常意义上的普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。从石家庄市场来看，公寓销售较好的也是宜投资和办公的物业类型。随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全的体现出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。客户群特征描述自住客户较明显的首次置业特征，通常倾向于选择0室或1室的产品。对项目的地理位置和价格更为看重。投资客户2008年起，房地产市场投资需求明显下降。以投资需求为重要支撑的公寓产品市场受到较大冲击。个人纯投资目的的购房更看重项目的地理位置、租金水平和出租市场的容量。（访谈结果表明，仅位于石家庄CBD中心区的馆鲤项目投资客户占销售量的约15%，）商务客户公司办事处、小型商贸企业、广告公司等。泛桥东区和泛桥西区客户分别不如写字楼客户明显。65WD维度 成就价值成就价值 装修标准分析Part 16从地理位置上来看，位于市中心区域一环以内的公寓项目多为精装修，一环以外的公寓项目多为简装、毛坯房；从物业类型来看，酒店式公寓与商务型公寓多为精装修，少量居住型公寓为毛坯房。户门及房门：入户门为高级安全门，内门为实木烤漆套装门。外窗：断桥铝窗配中空玻璃。地面：客厅、厨房、卧室均为高档地砖；卫生间高级防滑地砖。内墙：卫生间瓷砖墙面，其余全部选用品牌环保乳胶漆饰面。顶：卫生间铝扣板吊顶，其余房间局部石膏板吊顶。厨房：配备成套环保型橱柜，含电磁炉，油烟机，水槽，龙头等。卫生间：品牌座便器及面盆套装，水龙头、花洒、排风扇、电热水器。各房间配备品牌灯具及开关面板。66WD维度 成就价值成就价值建筑形式分析Part 17从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，公寓一般为四梯十户左右，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙。 公寓市场分析Part 18公寓市场总结及建议裕华区整体公寓销售较好，创新性小户型公寓仍然有一定的市场空间；区域内公寓市场裕华区整体公寓销售较好，创新性小户型公寓仍然有一定的市场空间；区域内公寓市场存在较大可超越空间存在较大可超越空间。石家庄公寓产品主要分布在一环内及周边商业繁华、高端商务人群集中的区域；公寓市场发展尚不成熟，定位不明确，软性服务欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强；统一经营管理的纯投资性酒店式公寓还没有被市场认可，地段优越管理到位的自用性酒店公寓开始被市场认可；商住公寓市场主力投资者逐渐增多，性价比高的项目逐渐增多。裕华区公寓销售状况明显优于区域内写字楼市场状况目前石家庄市的公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资客开始对项目的品质、区位、背景、投资回报率进行综合的分析。需要注意的是：如何保证打造项目优良的品质被高端投资人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节上多下功夫。 客户群体分析Part 1客户群体分析 客户群体分析Part 2石家庄市主城区写字楼入驻企业分析其数据统计结果表明，其数据统计结果表明，目前目前石石家庄家庄市写字楼市场最主要的租市写字楼市场最主要的租户为户为：房地产、金融、贸易、房地产、金融、贸易、信息通讯、中介服务信息通讯、中介服务等企业，等企业，其中房地产类最多，公司个数其中房地产类最多，公司个数所在比例为所在比例为29.16%29.16%。 客户群体分析Part 3石家庄市主城区写字楼入驻企业分析 客户群体分析Part 4石家庄市主城区商务公寓入驻企业分析A类：专业事务所类（会计/审计/测量/评估/公证/律师等）B类：旅游/教育/培训类（旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类（票务中心、各式中西餐饮、食品、娱乐业、美容健身、婚纱摄影等）F类：电子信息类（电子产品/元件、电脑IT、软件等的开发及经营）G类：机电/家私产品类（普通电器、机械/电力设备、家私等的制造及经营）H类：房地产及相关行业类（开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）I类：商贸运输类（商业代理、贸易、运输等）J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 客户群体分析Part 5石家庄市主城区公寓入驻企业分析 客户群体分析Part 6根据对目前投入使用的写字楼及商务公寓的调研分析，已入驻写字楼企业主要为房地产、金融、贸易、信息通讯、中介服务等企业。石家庄主城区已入驻写字楼企业主流需求以100200平米为主，所占比例为40.8%。小 结 客户群体分析Part 7各行业需求面积分析40100100200200500500以上合计A类专业事务所类24.2%42.2%25.8%7.8%100.0%B类：旅游/教育/培训类26.3%40.7%23.7%9.3%100.0%C类：政府机关10.0%45.0%40.0%5.0%100.0%D类：银行/保险/证券/金融类19.2%27.7%34.5%18.6%100.0%E类：餐娱/生活服务类42.1%26.4%21.9%9.5%100.0%F类：电子信息类 6.1%10.8%45.3%37.8%100.0%G类：机电/家私产品类32.2%47.4%13.0%7.4%100.0%H类：房地产及相关行业类30.8%45.1%16.2%7.8%100.0%I类：商贸运输类29.7%43.4%16.3%10.6%100.0%J类：生物/医药/环保/科技类29.7%41.6%17.8%10.9%100.0%K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类 23.5%59.4%11.1%6.0%100.0%根据对调研写字楼入住企业数据汇总分析，套内在100平米200平米的需求最大，其需求企业个数比例约占38%。综合各行业需求办公面积的特征，可以发现，100平米200平米是现在的主力市场需求。餐娱/生活服务类需求面积较小，大多数行业需求面积100200平方米，其中政府机关、银行/保险/证券/金融类需求面积相对较大在200500平方米之间。 客户群体分析Part 1目标消费群定位 客户群体分析Part 2目标群分类 客户群体分析Part 3终端客户分类根据目前石家庄市写字楼市场的使用者情况分析，我们对可能的终端客户按规模和性质根据目前石家庄市写字楼市场的使用者情况分析，我们对可能的终端客户按规模和性质进行大致分类：进行大致分类： 客户群体分析Part 4不同企业对物业的要求特点根据目前石家庄市写字楼市场的使用者情况分析，我们对可能的终端客户按规模和性质根据目前石家庄市写字楼市场的使用者情况分析，我们对可能的终端客户按规模和性质进行大致分类：进行大致分类： 客户群体分析Part 5核心目标消费群成长型企业成长型企业目标：缩短成长周期，快速打造卓越企业成长型企业目标：缩短成长周期，快速打造卓越企业 客户群体分析Part 6成长型企业需要什么样的写字楼？ 写字楼能表现较好的企业形象写字楼能表现较好的企业形象 具有人性化个性化的物业服务具有人性化个性化的物业服务 合理的灵活的空间选择合理的灵活的空间选择 有舒适自由的办公环境吸引人才有舒适自由的办公环境吸引人才 智能化程度较高，提高办公效率智能化程度较高，提高办公效率 能获得更多的资源和商务机会能获得更多的资源和商务机会 竞争市场分析Part 1竞争项目分析 项目区域市场Part 2新火车站商圈一级竞争市场和平路和平路中山路中山路槐安路槐安路建华大街建华大街建设大街建设大街中华大街中华大街裕华路裕华路2012年以前石家庄写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中在中山路、裕华路、中华大街等三大主干道两侧中心地带。二级竞争市场华庭国际佳地佳座铂领国际睿和中心勒泰中心滨江商务大厦华城公寓兴凯广场鑫明商务中心金指数广场华强广场保艺大厦国贸SOHO金正海悦国际新源NASA胜利大街胜利大街鑫利天域北辰广场苏宁广场昆仑盛阳门 主要楼盘供应态势Part 3商业项目( (11.518011.5180) )(1(12.90882.9088) )( (3.33.3) )(7,(7,2 2) )(1(13 3) )勒泰中心新源NASA苏宁广场金正海悦国际华强广场华庭国际佳地佳座国贸SOHO金指数广场鑫明商务中心昆仑盛阳门金恒基鹿城(单位:总建面积万)264812101418162024222630283236344038( (6 6) )( (4.374.37) )( (2323) )( (1515) )( (29.629.6) )( (1111) )( (1616) )11年初前，石家庄供应写字楼的体量集中在10万平米左右，目前在所调研项目中20万平米以下的项目只有2个，可见石家庄的写字楼项目，正逐渐由单一独栋建筑体向城市综合体发展。 主要楼盘主力面积（写字楼）Part 4商业项目 80 170 80 170136 1400 136 1400 173 255 173 255 88 88 21421440 280 40 280 勒泰中心新源NASA苏宁广场金正海悦国际华强广场华庭国际佳地佳座北辰广场金指数广场鑫明商务中心昆仑盛阳门金恒基鹿城(单位:z主力面积万)5010015020025030035040045050053 20053 20038 15338 15385 13085 13030 200 30 200 30 90 30 90 ( (1111) )49 89049 890主力户型面积在40-200之间 区域内竞争楼盘佳地佳座Part 4项目位置中山路与平安大街交叉口北性质27层写字楼外墙玻璃幕总占地10916总建筑6万工程进度6.49绿化率24%建筑风格弧形艺术造型均价8700交房标准精装车位500个800-1000自行车位面积40-120平米，主力面积：90平米配套商务门面200平，10米挑高精装大堂。电梯：富士达每栋5部。中央空调，分户控制。项目特色1、区位优势：城市核心位置，一中旁、临乐模。北国商圈，十条公交线畅通，近拥购物中心，金融，酒店，娱乐，新天地，国美电器，国宾，燕春等；2、销售政策：9年回本3、宣传：102.4广播电台。4、销售部位置醒目，简约明快。A座统一托管B座自用。1、9年回本，交房后1-8年年收入11%，第9年12%。2、购房满1年以上有退房权，按已交房款7%年补贴。3、期满后可委托物业公司续约经营，最低年收益12%。投资客户比自用客户比例高，目前销售14-15层项目优势： 区域内竞争楼盘华庭国际广场Part 4项目位置平安大街和和平路交叉口西南角性质双塔28层纯5A写字楼外墙玻璃幕总占地10916总建筑13万工程进度处于开槽阶段交房时间2014-12-31建筑风格双塔造型均价8300交房标准精装车位900个，负一、负二层为停车场面积40-120平米，可自由分割，准层面积1300。配套写字楼部分10米挑高200平米精装大堂。五星级酒店部分：10米挑高500平米精装大堂。电梯：每栋6部。中央空调，分户控制。24小时热水。项目特色市中心一环内，平安大街、和平路与胜利大街交互处。商圈成熟，商业气氛浓厚。品牌物业公司。层高4米。A座内部毛坯，整层销售，针对大客户，方案待定。目前销售B座5-22层，5-12层已售完，13层刚开，自用客户为主。B座目基本情况：商业1-4层，商业正在招商运作中，陆续会引进金融银行、精品商街、品牌高端餐饮、咖啡厅、美食广场等配套商务服务体系。5-22层为纯写字楼，23-28层为五星级标准酒店，酒店总面积约为2万平米。酒店配备商务中心、空中会议中心、高端餐饮中心。 SWOT分析Part 1项目SWOT分析 SWOT分析Part 2优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）风险（Threat）PartFive 项目定位 项目定位Part 3梳理前面的思路分析分析战略战略目标目标项目不仅是实现盈利的工具，更是开发企业项目不仅是实现盈利的工具，更是开发企业树立开发企业新物业标杆和实现高品牌收益树立开发企业新物业标杆和实现高品牌收益的战略跳板。的战略跳板。行业行业市场市场S WS WS WS WO TO TO TO T目标目标客群客群结论结论 项目定位Part 3梳理前面的思路分析分析战略战略目标目标石家庄写字楼发展模式：石家庄写字楼发展模式： 人性化、舒适度人性化、舒适度5O5O写字楼模式写字楼模式 未入驻企业度身定制未入驻企业度身定制 为企业提供可持续发展的平台为企业提供可持续发展的平台行业行业市场市场S WS WS WS WO TO TO TO T目标目标客群客群结论结论 项目定位Part 3梳理前面的思路分析分析战略战略目标目标 未来交通便利、环境良好，具备未来交通便利、环境良好，具备5O5O写字楼写字楼发展先天条件；发展先天条件； 项目应超越产品层面提升核心竞争力；项目应超越产品层面提升核心竞争力； 不仅为入驻企业提供良好的办公空间，更不仅为入驻企业提供良好的办公空间，更企业提供良好的发展平台；企业提供良好的发展平台；行业行业市场市场S WS WS WS WO TO TO TO T目标目标客群客群结论结论 项目定位Part 3梳理前面的思路分析分析战略战略目标目标成长型中小企业成长型中小企业行业行业市场市场S WS WS WS WO TO TO TO T目标目标客群客群结论结论 项目定位Part 3战略总纲品质：品质：5A+5O5A+5O写字楼写字楼为成长型企业为成长型企业度身定制服务度身定制服务洛克时代洛克时代取实取实取值取值取势取势统领支撑 项目定位Part 3形象定位：引领写字楼进入一个新的发展时代思想时代给你尺度给你尺度 更给你空间更给你空间5A5A全能商务央区全能商务央区给你知识给你知识 更给你思想更给你思想5O5O思想者的领地思想者的领地 项目定位Part 3给项目起名是一门“学问” 对对产品产品定位的暗示定位的暗示 对对地段地段优势的传递优势的传递 对对物业功能物业功能属性的传达属性的传达 对目标对目标客户价值观客户价值观的迎合的迎合 地产界有一种共识，就是地产界有一种共识，就是“写字楼要霸气，别墅要雅气，公寓住宅要温馨写字楼要霸气，别墅要雅气，公寓住宅要温馨”。写字楼的客户。写字楼的客户是企业，目前郑州市经济活跃，必然造就许多具有成长性和技术密集型企业的崛起，这些企业对是企业，目前郑州市经济活跃，必然造就许多具有成长性和技术密集型企业的崛起，这些企业对于品牌形象的需求也在悄悄发生变化，不仅需要于品牌形象的需求也在悄悄发生变化，不仅需要“霸气霸气”，更讲究内涵和人文气息，更讲究内涵和人文气息 。 项目定位Part 3案名建议一：洛克时代广场洛克时代广场洛克时代广场“洛克时代洛克时代”的英文名称借用了的英文名称借用了“OUTLOOKOUTLOOK”一词，其中包含了：中国企业要发展，必须一词，其中包含了：中国企业要发展，必须懂得如何让别人看自己，和如何去看别人，懂得如何去看待企业内部直接的关系，和如何去看待懂得如何让别人看自己，和如何去看别人，懂得如何去看待企业内部直接的关系，和如何去看待企业的处事之道。企业的处事之道。这一思想的理解体现在本项目的建筑设计中，采用了具有男性力量线性立面和这一思想的理解体现在本项目的建筑设计中，采用了具有男性力量线性立面和LOW-ELOW-E玻璃玻璃的透明空间，自由的空间和自由的交流时对的透明空间，自由的空间和自由的交流时对“看看”的最好解释，表现了建筑本身和入住的企业主的最好解释，表现了建筑本身和入住的企业主的世界观、价值观的融合的世界观、价值观的融合 项目定位Part 3案名建议二：汇智国际中心汇智汇智国际中心国际中心严谨，有内涵，全球化，大气，更有霸气严谨，有内涵，全球化，大气，更有霸气体现项目核心优势：是体现项目核心优势：是筑宏筑宏智慧的结晶智慧的结晶新兴企业、高科技企业新兴企业、高科技企业、商贸企业、商贸企业的汇聚之地的汇聚之地现代化的办公标准也为大型企业的入驻提供国际化的服务现代化的办公标准也为大型企业的入驻提供国际化的服务 项目定位Part 1产品定位 产品定位Part 2市场定位高性价比中高档写字楼在国家对整个房地产调控下，住宅市场受到诸多限制。这就给商业地产创造了机遇。也造成高档写字楼开发量不断加大，因此长沙市未来高档写字楼市场竞争压力巨大。本区域内周边高星级酒店和超高层甲级写字楼较多像奥克斯广场，绿地中央广场等都是大型项目，如果打造高端写字楼，优势不明显，将出现产品同质化现象，面临直接竞争。项目地块面积较小，区位较偏、交通通达性差、周边配套少，商业氛围不足，而竞争对手大部分都是交通通达性较强、周边配套较为完整、商业氛围比较强。因此无论在区位、配套、建筑形象等都不具备打造高端写字楼的条件。项目宜以中高档、中等价格的性价比优势占据部分市场项目宜以中高档、中等价格的性价比优势占据部分市场 产品定位Part 3如何打造高性价比的产品？一、高标准达到甲级写字楼的标准设计：建筑外形，层高、电梯、空调、智能化设备及管理系统等方面的硬件设计以甲级写字楼的标准考虑；二、适应市场符合客户需求的产品：在功能布局、停车、使用平面的适用性及创新性等方面满足市场的要求；三、标志性采用绿色环保技术创造出具有鲜明特色和适度超前产品市场上写字楼多数打着品牌、总部经济等概念，我们需要创新，形成独特性，顺应时代发，展绿色环保节能技术，打造生态环保性写字楼。四、价值最大化创造高价值，合理控制成本：通过合理布局创造更多的高价值产品；在满足高标准要求的前提下合理控制建设的投入。产品定位 产品定位Part 4产品定位写字楼外立面：现代大气，城市感强，体现城市价值区域未来将发展成城市核心功能区，是省会城市形象和城市价值的重要体现；作为未来城市核心功能区内的关键项目，项目的整体形象表现为城市空间感、高度文明化，现代、都市成为主调；客户更倾向于选择现代、大气的建筑风格，以体现其商务形象。为了控制成本建议外立面采用石材+部分玻璃幕墙 产品定位Part 5甲级写字楼净高应在2.7米以上，加上梁位、空调管线等，写字楼的层高最少应在3.2米以上；办公环境需要更开扬和更好的通风、采光设计，4米层高可获得更好的空间感；考虑到适用性和经济性，建议本项目标准层的层高在3.5至3.8米之间。项目名称层高（m）档次勒泰中心4-5.6高新源NASA4.1中高佳地佳座3.3中高乐活时尚广场3.3中高鑫明国际3.6高万达广场3.7高长沙专业写字楼标准层高产品定位写字楼标准层层高：3.53.8米之间 产品定位Part 6n首层大堂挑高设计，层高可在10-15米之间，体现气派及良好的商务空间；n非办公楼层层高度为5米满足不同客户经营的需求（如餐饮、商务会所、多功能会议室等）n设备或转换层高度为3.5米为多种使用功能作准备；产品定位写字楼特殊层层高：大堂挑高设计，非办公楼层需满足不同客户经营需求 产品定位Part 7配套建议电梯品牌高速电梯（可考虑按高层、低层分层设置到达）空调、电力系统采用中央空调系统、双电源供电通讯配套卫星电视、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统停车位考虑到未来区域发展，可多预留停车空间商务配套多功能会议厅、商务中心、银行、票务、邮局餐饮休闲配套中西餐厅、咖啡吧、宴会厅、员工餐厅其他干洗店、便利店等产品定位写字楼硬件设施：提升硬件水平，完善自身配套服务 产品定位Part 8电梯大堂地面大理石/花岗岩石材墙体大理石/花岗岩石材为主天面轻钢龙骨石膏板造型天花公共走廊地面大理石/花岗岩石材墙身水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆天花轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花卫生间地面花岗岩墙身复合大理石天花轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花间板复合塑料板洁具科勒卫生洁具，配高级水龙头及干手器消防楼梯地面耐磨防滑地砖墙身水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆天花高级乳胶漆配吸顶灯产品定位写字楼公共部分装修标准建议 项目定位Part 1商业定位 项目定位Part 2我们的商业做什么？平和堂即将进驻奥克斯广场，沃尔玛进驻绿地中央广场，区域新的商业中心崛起河西。大的商业环境较好，因此本项目商业首先解决是解决项目“小圈子”配套不足的问题。而且本项目自身缺乏打造大型商业条件，因此建议：差异化定位弥补区域缺乏业态满足周边商贸客流和本项目商务办公及酒店客群商务服务中心 项目定位Part 3商业业态定位建议1F1F1F1F：酒店大堂：酒店大堂+ + + +区域服务类商业区域服务类商业( ( ( (银行银行+邮局邮局+便利店等便利店等) ) ) )2F2F2F2F：酒店相关配套设施：酒店相关配套设施3F3F3F3F：商务休闲会所（棋牌、台球、养身：商务休闲会所（棋牌、台球、养身SPASPASPASPA、商务中心）、商务中心）4F: 4F: 4F: 4F: 教育培训机构，健身房等教育培训机构，健身房等PartSix 营销推广策略营销推广Part 1项目定价 营销推广Part 2项目卖什么价格合适？这是项目营销的关键！我们认为，在项目的定价问题上，我们一定要保持清醒、理性、冷静的头脑。切不可急功近利，被市场的表象所迷惑。项目定价最难的，就是一个“度”的把握每个开发商的想法基本都一样，都希望自己的项目能卖个好价格又卖得快，但项目价格的支撑，除项目的本身品质之外，还受市场的发展水平、消费者接受能力及公司的资金状况的制约。因此，对于项目的定价，我们必须结合市场、消费者、项目本身、公司实际情况来分析。 营销推广Part 3项目定价建议写字楼价格除了考虑项目自身各个方面因素。更多的需要参考市场行情制订价格。写字楼价格除了考虑项目自身各个方面因素。更多的需要参考市场行情制订价格。目前目前石家庄石家庄核心区在售核心区在售高端高端写字楼一般价格在写字楼一般价格在9 9000-1000-13 3000000元元/ /，销售状况不是很乐观；销售状况不是很乐观；项目所在区域项目所在区域准现房准现房写字楼售价在写字楼售价在8 800000095950000元元/区域内区域内华庭国际华庭国际、佳地佳座佳地佳座综合素质综合素质目前状态目前状态胜于本项目，如果本项目要取得竞争有利位置，必须以高性价比产胜于本项目，如果本项目要取得竞争有利位置，必须以高性价比产品面向市场，所以价格要保持品面向市场，所以价格要保持1 15 500-100-18 80000元元/优势，结合项目正式启动销售的时间优势，结合项目正式启动销售的时间20132013年年下半年下半年，市场价格的变动。市场价格的变动。建议项目整体销售实收均价定位为：？元/平方米 营销推广Part 4工程节点估算2013/62014/106月达10层7月30日预售许可证10月份主体封顶交房2015/12注：上述工程进度预计情况是对项目的初步判断，同时也是本营销计划制定的一个基本前提。6月开始挖槽 营销推广Part 5推售总策略 首先推首先推北座商务公寓北座商务公寓，利用价格优势迅速抢占市场关注度，引爆市场，为后续溢价产品推售创利用价格优势迅速抢占市场关注度，引爆市场，为后续溢价产品推售创造条件；造条件；另外由于另外由于写字楼写字楼户型面积相对较大，销售周期长，需要提前启动户型面积相对较大，销售周期长，需要提前启动积累客户积累客户； 后期工程进度达到一定程度后，写字楼完成约后期工程进度达到一定程度后，写字楼完成约3 30%0%加推写字楼加推写字楼，一方面通过写字楼建立项目的一方面通过写字楼建立项目的知名度和形象知名度和形象，另外通过写字楼涨价来平衡整体项目的销售均价，另外通过写字楼涨价来平衡整体项目的销售均价； 写字楼写字楼到准现房或现房阶段销售。到准现房或现房阶段销售。商务公寓商务公寓北座写字楼北座写字楼南座写字楼南座写字楼 营销推广Part 6写字楼推盘手段先低后高策略先低后高策略考虑整层购买和多层购买的客户，预留高楼层部分，先主推低楼层。考虑整层购买和多层购买的客户，预留高楼层部分，先主推低楼层。分批分层策略分批分层策略分批次从低至高推售楼层，第一批次先推售分批次从低至高推售楼层，第一批次先推售5 5个楼层，销售个楼层，销售NN个楼层，相应加个楼层，相应加推推NN个楼层。个楼层。按客户层级推售策略按客户层级推售策略根据不同客户的需求，适时推出相应楼层，如多层购买客户可自高楼层开始推根据不同客户的需求，适时推出相应楼层，如多层购买客户可自高楼层开始推售。售。 营销推广Part 7写字楼推盘策略商业裙楼商业裙楼招商并行低楼层中间楼层高楼层小型企业中型企业大中型企业 营销推广Part 8项目展示策略策略一：兵马未动，粮草先行策略二：细节武装到牙齿品质不是吹出来的!写字楼最关键的环节在于入口大堂、电梯前厅、公共过道等公共部分，宣传说法信不过，实物才是硬道理。因此，本案的销售，需要将写字楼一楼的大堂、电梯前厅提前装修展示出来，让客户有很直观的感受。有些部位是无法展示的，那么，我们怎么办？建材需要提前定妥，样品需在销售部展示。设备不能展示的，提供品牌、规格、型号，进入合同。 营销推广Part 9售楼处功能展示及体验系统的打造p售楼处应以开敞的大空间展示为主；避免小空间对展示区域的割裂分化；p售楼处除了设置主展示区外，应设置功能系统展示区，以展示诸如安防系统、电子智能管理系统以及隔音降噪材料等；p接待休憩区及主展示区均应设置电子展示设备，对项目规划进行三维展示；p泊车区域尽量远离主入口位置，避免人车混杂带来的负面展示效果。售楼处由大门向内分：接待区、项目沙盘展示区、洽谈签约区、户型沙盘展示区、影音展示区、材料展示区、贵宾区、办公区共计8个分区。各功能分区的自然流畅，满足客户接待流程的需要，同时实现自然的区隔 营销推广Part 10树立项目价值客户挖掘客户引导品牌维护蓄水期开盘期强销期持销期形象立势全面拓展客源促成首批产品销售品牌维护保证持销活动营销聚集人气客户分析客户联络与服务老带新展示到位投资引导品牌维护针对性突破形象拔高VIP蓄水渗透式影响2013年营销总攻略6-7月8月910月11-12月 营销推广Part 11写字楼推广核心思路：1、提高项目知名度，需求客户慕名而来；2、拔高项目形象，目标市场挖掘需求。3、提升项目品质，渠道市场的激活。关键词：造势、渠道营销、活动营销、客户维护树立“先导型企业进阶的高端战略平台”的形象，针对性的客户渠道拓展与爆破式营销解决方案。形象立势全面拓展客源促成首批热销提价与品牌维护树立项目的高端形象快速寻找到目标客源并建立影响形成快速销售保持热销 营销推广Part 12项目推广方向从地段、交通、配套、项目写字楼自身硬件优势等方面阐述写字楼商务从地段、交通、配套、项目写字楼自身硬件优势等方面阐述写字楼商务办公的优势办公的优势。商务投资价值商务投资价值商务时代，财富机遇，从城市发展的趋势、从城市房地产发展的趋势、从商务时代，财富机遇，从城市发展的趋势、从城市房地产发展的趋势、从目前及将来城市商务地产发展的格局等方面来阐述写字楼的商务投资价值目前及将来城市商务地产发展的格局等方面来阐述写字楼的商务投资价值。商务办公价值商务办公价值 营销推广Part 12项目推广方式线上推广为通过常规线上的推广方式，如报广、电视、网站、电台等媒体线上推广为通过常规线上的推广方式，如报广、电视、网站、电台等媒体和现场包装和现场包装( (围墙广告、售楼部展板等围墙广告、售楼部展板等) )、宣传物料等公开的宣传推广方式、宣传物料等公开的宣传推广方式。线下推广线下推广线下推广为通过非常规推广方式（如点对点线下推广为通过非常规推广方式（如点对点DMDM直投、商业信函、大客户直投、商业信函、大客户拜访等非公开的宣传推广方式），通过相关渠道，针对拜访等非公开的宣传推广方式），通过相关渠道，针对石家庄石家庄市企业、单位投市企业、单位投放商业信函；同时，通过约谈方式针对大客户招商放商业信函；同时，通过约谈方式针对大客户招商。线上推广线上推广Thanks