京昆项目产品定位建议京昆项目产品定位建议2010.07.242010.07.24房地产基础知识房地产基础知识第第一一章章 房地产房地产概念概念第二章第二章 房地产房地产投资知识投资知识第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 第四章第四章 房地产交易知识房地产交易知识 第五章第五章 法律法规法律法规 第六章第六章 房地产术语房地产术语 第七章第七章 房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍一、房地产概念一、房地产概念1房地产：是指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。 2地产：是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、供气、排水、 排污等地下管线以及地面道路等房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、 教育、办公用房等。3第一章第一章 房地产概念房地产概念一、房地产投资的概念一、房地产投资的概念房地产投资：房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定 的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。投资成本高投资回收期长投资风险大收益性好第二章第二章 房地产投资知识房地产投资知识二、房地产投资的特点二、房地产投资的特点（一）储蓄与投资的比较（一）储蓄与投资的比较第二章第二章 房地产投资知识房地产投资知识 项项 目目 方方 式式储蓄蓄投投资货币使用使用银行行直接直接对资金使用的参与金使用的参与间接接直接直接货币增增值程度程度较小小较大大报酬形式酬形式利息利息利利润承担承担风险程度程度较小小较大大（二）（二）房地产销售收益的主要影响因素房地产销售收益的主要影响因素 第二章第二章 房地产投资知识房地产投资知识1.花园公寓影响因素：销售时机2.写字楼影响因素：地段3.商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等4.住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等5.旅馆、酒店：地段一、一、房地房地产开开发知知识土地征用的审批权限：征用下列土地，由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 其它土地超过七十公顷的；征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识123房地产开发的概念：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房 屋建设的行为。房地产开发的原则：严格执行城市规划原则；讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来；全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 ；一、一、房地房地产开开发知知识土地取得方式1、划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地 交付其使用；或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨的方式取得 土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。一般是指划 拨给国家机关、学校等单位使用。第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识42、出让：指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金并在一定年限内获得国有土地使用权 的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在 划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的 土地由于其用途的不同，土地的使用年限也不相同。主要分为：居住用地70年，工 业用地50年，商业用地40年等。一、一、房地房地产开开发知知识国有土地出让的方式：第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识5 2、拍卖出让。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地 点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 3、协议出让国有土地使用权是指出让人与选定的受让房磋商用地条件和价款，达成协议并签 定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 4、挂牌出让。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出 让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价 格，根据挂牌期限截止时的价格结果确定土地使用权的行为。备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但因不可抗 拒或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。1、招标出让。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让 人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标， 根据投标结果确定土地使用者的行为。二、二、房地房地产开开发流程示意流程示意第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 1、办理建设项目地点征求意见（计委）本单位报批函项目建议书代可研报告房地产开发企业资质证明文件 2、办理规划意见书（规委）建设项目地点征求意见函建设项目规划审批申报表房地产开发企业资质证明文件三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 3、项目征地及建设用地预审项目立项批复农用地转用、征用建设项目用地申请书规划意见书及附图一份和钉桩坐标成果通知单区县人民政府建设用地申请文件土地利用总体规划对建设用地规模控制图一书四方案补充耕地位置图及文字说明建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图拟占用土地1：10000幅土地利用现状图建设拟征地土地权属情况汇总表省级土地行政主管部门对补充耕地的验收文件新增建设用地有偿使用费准备情况的说明征地情况调查表征地协议书城规划图三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 4、总体规划方案报批（市规划院）项目立项批复建设项目规划审批申报表规划意见书及附图一份复审应持修改设计方案通知书标明用地钉桩成果以现状地形图为底图的总平面图各层平面图、各向立面图、剖面图日照影响分析图及说明各一份交通影响评估报告技术经济指标列表说明规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份人防、消防、园林、环保报告三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 5、用地会审议及市政府征地批复缴纳新增建设用地有偿使用费土地开垦费防洪费菜田基金超转费征地事务管理费耕地占用税拆迁或土地补偿费 6、委托地价评估（评估单位）三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 7、各项报建 a.教育报建规划意见书审定设计方案通知书两份总平面图两份 b. 园林交通专业报建 c. 交通报建(市交管局)规划意见书及附件审定设计方案通知书立项批复交通影响评价报告市政道路方案及交通设施工程协议机械停车场设计文件及机械设备购货合同 交通组织流线分析图平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表 d. 园林报建（市、区园林局）园林现状测绘报告（交区园林局）建筑剖面图首层及地下各层平面图规划意见书和审定方案通知书及附图绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案）三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 e. 签订公共配套协议书（区建委开发办）教育意见规划意见书审定设计方案通知书总平面图召开公共配套协调会 f. 人防总规及单体报建（市人防办）人防工程施工图（各专业）居住区人防规划工程送审单人防结构计算表人防工程送审单地勘资料及地形图 g. 消防报建（市消防局）防火审批申报表演初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计总平面图消防设计专篇审定设计方案通知书三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 8、土地审核（市房地局） 9、办理建设用地规划许可证（市规委）立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书 10、各项方案咨询（各项并行，20天）电信方案咨询供电方咨询20天有线电视方案咨询20天道路方案咨询20天雨、污水方案咨询20天热力方案咨询20天道路方案咨询20天供水方案咨询20天三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 11、签订国有土地出让合同（市房地局）项目立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图一式五份附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图，原土地方国有土 地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来 源证明文件（原件）与原用地方签订的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书外经贸委核发的外商投资企业批准合作、合资企业合同、章程的批复三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识13、办理建设工程规划许可证（规委）供电给水市政燃气热力意见建设项目规划审批报表定的总平面图一份建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案通知书要求取得的协议通知12、项目综合方案审定建设项目规划审批报表市政项目综合方案审定方案总图及道路方案市政各专业项目咨询方案三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 14、招投标、各项手续办理 a. 办理开工证征求意见函供电给水市政燃气意见统计局意见散装水泥交费墙体节能 b. 办理招投标（市建委） c. 办理树木伐移手续（市园林局） d. 地名办批复（规委） e. 房屋面积勘测报（房地局测绘队） 15、办理建筑工程施工许可证（市建委）建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经备案的施工合同施工企业中标通知书经备案的施工监理合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证散装水泥收费凭证统计局登记通知三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识 17、办理商品房预售许可证年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明建设工程规划许可证预售房价款监管协议书，投资总额达25%以上证明材料预售商品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图关于涉外项目国家安全审查的批复市政府征地批复预售商品房型图，装修标准和设备简介 16、市政设计综合方案会建设项目规划审批报表市政设计综合方案审定方案总图及道路方案市政各专业项目咨询方案三、三、房地房地产开开发流程流程说明明第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识16、规划验收 a. 人防验收 b. 四方及电梯验收 c. 消防验收 d. 环保验收建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批）建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表建设项目环境保护验收监测报告 e. 教育验收 f. 卫生验收 g. 园林验收17、确权（房地局）立项批复法人资格证明房屋竣工证明文件房屋面积测量成果报告竣工项目地价款核准复函公用建筑面积、分摊面积的材料国有土地使用证或土地来源证明四、四、房地房地产开开发过程中各程中各项审查、审批及各批及各阶段事段事项办理工作理工作第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识第一部分：房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分：行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对 建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。（一）选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范 围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识（三）初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行 审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委 托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报 告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。（四）规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后， 核发建设工程规划许可证（副本）。第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识（五）施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标 类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。（六）商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以 上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售 总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识（七）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及 其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进 行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正 本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综 合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 四、四、房地房地产开开发过程中各程中各项审查、审批及各批及各阶段事段事项办理工作理工作第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识第三部分：房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。五、五、房屋建筑分房屋建筑分类第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识（一）按使用性质划分 建筑物的使用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：1.生产性建筑（1）工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。（2）农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。2.非生产性建筑：非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：（1）居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。（2）公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其它建筑等。（二）按照建筑物层数或高度划分 1 .住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层。 2.公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。 3.建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。 4.联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型：低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50m以下的建筑物。中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75m的建筑物。高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100m建筑物。超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100m以上的建筑物。.五、五、房屋建筑分房屋建筑分类第三章第三章 房地产开发知识房地产开发知识（三）按照施工方法划分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式：1.现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。2.预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。3.现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注，一部分构 件为预制装配。.房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。 一、一、预售售 （一）预售 预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先 售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。 （二）预售条件 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25% 以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第四章第四章 房地产交易知识房地产交易知识（一）商品房现房 商品房现房是指已经完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地 使用证且尚未销售的房屋。（二）现房销售 现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。按规定， 现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书 进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋 的所有权证书的，仍需按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房竣工备 案之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案之日起超过四个月 的，不得进行商品房预售。第四章第四章 房地产交易知识房地产交易知识二、现房销售二、现房销售 （三）（三）现房房销售条件售条件 1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资 质证书； 2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4.已通过竣工验收； 5.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套 基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 6.物业管理方案已经落实。第四章第四章 房地产交易知识房地产交易知识一、五证、两书、一表一、五证、两书、一表 五证：国有土地使用证：经城市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证：经城市规划管理部门，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的允许其开工的批准性证件。商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。第五章第五章 法律法规法律法规1一、五证、两书、一表一、五证、两书、一表 两书：1.商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。2.商品房使用说明书：即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 3.一表：商品房竣工验收备案表。第五章第五章 法律法规法律法规2二、贷款二、贷款1.商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。是贷款人以盈利为目的的贷款。2.公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。3.组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。4.贴息贷款：是中国银行北京分行与北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心三家联手推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给中行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。第五章第五章 法律法规法律法规三、三、房地产权利类型1.房屋的产权：即房屋所有权，是指房产的所有者，按照法律规定对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。2.土地使用权：是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。3.抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，当债务人不履行债务时，债权人有依法从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。第五章第五章 法律法规法律法规一、房屋性质分类名词解释一、房屋性质分类名词解释1.房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。2.商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。3.房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。4.存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。5.集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。6.微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。第六章第六章 房地产术语房地产术语一、房屋性质分类名词解释一、房屋性质分类名词解释7.平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。8.解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。9.再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。10.廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。11.花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。12.公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。第六章第六章 房地产术语房地产术语一、房屋性质分类名词解释一、房屋性质分类名词解释13.安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。14.经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。第六章第六章 房地产术语房地产术语二、二、按房屋用途分按房屋用途分类房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。1.住宅 ：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单 身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也 不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。成套住宅：是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使 用的房屋。非成套住宅：是指供人们生活居住的但不成套的房屋。集体宿舍：是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。第六章第六章 房地产术语房地产术语二、二、按房屋用途分按房屋用途分类2.公用设施用房：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。3.商业用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。4.经营用房：是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。第六章第六章 房地产术语房地产术语三、三、按房屋按房屋产别分分类第六章第六章 房地产术语房地产术语1.国有房产：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。2.直管房产：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。3.自管房产：是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。4.军队房产：是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。5.集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。6.私有(自有)房产：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。7.联营企业房产：是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。三、三、按房屋按房屋产别分分类第六章第六章 房地产术语房地产术语8.股份制企业房产：是指股份制企业所投资建造或购买的房产。9.港、澳、台投资房产：是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。10.涉外房产：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。11.其他房产：是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。12.期 房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。13.有限产权房：是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。四、四、按房屋建筑按房屋建筑结构分构分类第六章第六章 房地产术语房地产术语1.混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。2.砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，适用于1-7层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。3.框架结构：这种结构的承重部分是同钢筋混凝土或钢材制作的梁、 板、 柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。4.剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。5.框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。6.间架结构：它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中，如体育馆、大剧院、航空港等结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为以下几种：五、五、按房屋建筑楼按房屋建筑楼层分分类第六章第六章 房地产术语房地产术语1.房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。2.地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。3.半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。4.假 层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。5.搁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。五、五、按房屋建筑楼按房屋建筑楼层分分类第六章第六章 房地产术语房地产术语6、 低层住宅：指一层至三层的住宅。7、 多层住宅：指四层至六层的住宅。8、 中高层住宅：指七层至九层的住宅。9、 高层住宅：指十层及十层以上的住宅。10、 塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。11、 单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。12、 通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。13、 跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。六、六、建筑物的各建筑物的各项比率比率第六章第六章 房地产术语房地产术语1、 建筑容积率(建筑面积毛密度)：是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。2、 建筑密度：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。3、 绿化率：绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。4、 住宅成套率：是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（）= 成套住宅建筑面积实有住宅建筑面积1005、 住宅自有(私有)率：住宅自有率（）= 自有（私有）住宅建筑面积实有住宅建筑面积1006、 户型比：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。7、 面积误差比：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积8、 住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。9、 高层住宅(大于等于10层)比例：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。10、 中高层住宅(79层)比例 ：中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。六、六、建筑物的各建筑物的各项比率比率第六章第六章 房地产术语房地产术语11、 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。12、 人口净密度 ：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。13、 住宅建筑套密度(毛)：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。14、 住宅建筑套密度(净)：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。 15、 住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。 16、 住宅建筑净密度 ：住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。17、 拆建比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。18、 居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。19、 住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。 20、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积 之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和公用建筑面积分摊系数。七、七、房屋建房屋建设术语第六章第六章 房地产术语房地产术语1.规划用地：规划批准的可以使用的土地。2.三通一平(净地)：是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。3.七通一平(熟地)：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。4.九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。5.房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。6.房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。7.房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。8.竣工房屋价值 ：是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。七、七、房屋建房屋建设术语第六章第六章 房地产术语房地产术语9.大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。10.标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时作“高称”，用“”表示，记入小数点后第三位，如0.000。11.防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部，材料多为防水沙浆，厚度为20毫米左右。12.防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。13.防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。14.防水材料：油毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。15.勒脚：外墙墙身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂浆的形式。16.设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2米以下。17.管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。18.四源：自来水、热力、天然气、排放污。八、八、房屋面房屋面积术语第六章第六章 房地产术语房地产术语1.(住宅)房屋使用面积：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。2.(住宅)房屋建筑面积 ：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。 3.成套住宅建筑面积：是指成套住宅的建筑面积总和。 4.房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。5.房屋预测面积 ：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。6.房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。7.房屋的共有建筑面积 ：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 8.成套房屋的套内建筑面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。八、八、房屋面房屋面积术语第六章第六章 房地产术语房地产术语9.套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。10.套内墙体面积：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。11.套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。12.商品房的销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。13.共有建筑面积(公有建筑面积)：共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。14.共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。九、商品房销售名词解释九、商品房销售名词解释第六章第六章 房地产术语房地产术语1.楼 花：一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。2.实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。3.外销（租）：经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。4.销售给个人：是指实际销售给国内私人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个人的部分。5.预售面积：是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。6.预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。7.单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。8.期 房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。9.现 房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。10.商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。九、商品房销售名词解释九、商品房销售名词解释第六章第六章 房地产术语房地产术语11.基 价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。12.均 价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。13.复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。14.跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。15.水景商品房：是指依水而建的房屋。16.TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。17.灰空间：最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。18.商住住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。九、商品房销售名词解释九、商品房销售名词解释第六章第六章 房地产术语房地产术语19.会 所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。20.外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。21.中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称中空玻璃，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。22.酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。23.RUN 智能家居布线系统：是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。十、房地产交易税费十、房地产交易税费第六章第六章 房地产术语房地产术语1.房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。2.营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。3.房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。4.营业税附加：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。5.印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。6.个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。7.纳税保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。8.房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。9.房屋权属登记费：即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。10.土地收益金(土地增值费)：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。十、房地产交易税费十、房地产交易税费第六章第六章 房地产术语房地产术语11.土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。12.土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。13.土地使用税：是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。14.耕地占用税：必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。15.土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。16.住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。十一、房屋拆迁术语十一、房屋拆迁术语第六章第六章 房地产术语房地产术语1.拆迁：把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。2.拆迁人：是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。3.被拆迁人：是指被拆迁房屋的所有人。4.强制拆迁：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。5.房屋拆迁补偿：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆迁管理条例的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。6.拆迁房屋承租人：是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。7.拆迁许可证：是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。8.拆迁纠纷裁决：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。9.货币补偿基准价：被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。10.产权调换：是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。十二、房屋权属登记与证书名词解释十二、房屋权属登记与证书名词解释第六章第六章 房地产术语房地产术语1.房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。2.总 登 记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。3.初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。4.转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。5.变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形。6.他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。十二、房屋权属登记与证书名词解释十二、房屋权属登记与证书名词解释第六章第六章 房地产术语房地产术语7.注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。8.房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。9.房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。10.房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。11.房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。12.所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。13.共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属。14.他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。15.宅基地证：农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发集体土地使用证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。16.房屋部分产权：职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给房屋所有权证，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：元，售房单位：，产权比例为：（个人），（单位）。”十三、住房功能细分术语十三、住房功能细分术语第六章第六章 房地产术语房地产术语1.居住空间：系指卧室、起居室（厅）的使用空间。2.卧 室：供居住者睡眠、休息的空间。3.起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。4.厨 房：供居住者进行炊事活动的空间。5.卫生间：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。6.使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。7.套 型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。8.层 高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。9.室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。10.住宅开间：住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。十三、住房功能细分术语十三、住房功能细分术语第六章第六章 房地产术语房地产术语11.住宅进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。12.平 台：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。13.露 台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。14.过 道：住宅套内使用的水平交通空间。15.壁 橱：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。16.壁龛：利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分17.吊 柜：住宅套内上部的贮藏空间。18.跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。19.走 廊：住宅套外使用的水平交通空间。20.架空房屋：指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。十三、住房功能细分术语十三、住房功能细分术语第六章第六章 房地产术语房地产术语21.阁 楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。22.骑 楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。23.单元式房屋：指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。24.幢：是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。25.廊：泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。26.柱 廊：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。27.檐 廊：在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。28.挑 廊：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。29.通 廊：指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。十三、住房功能细分术语十三、住房功能细分术语第六章第六章 房地产术语房地产术语30.门 廊：指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。31.阳 台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。32.封闭阳台：原设计及竣工后均为封闭的。33.非封闭阳台：原设计或竣工后不封闭的阳台。34.凹阳台：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。35.凸阳台：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。36.底阳台：房屋一层的阳台。37.挑阳台：房屋二层（含二层）以上的阳台38.房屋总层数：房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。39.房屋地上层数：一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。十三、住房功能细分术语十三、住房功能细分术语第六章第六章 房地产术语房地产术语40.房屋地下层数：指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。41.自然层：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。42.技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。43.附属层(夹层)：指介于自然层之间的夹层。44.假 层：指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。45.避难层：高层建筑中用作消防避难的楼层。 46.自然层数：按楼板、地板结构分层的楼层数。47.中间层：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。48.标准层：平面布置相同的住宅楼层。49.结构(设备)转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。十四、城市居住用地名词解释十四、城市居住用地名词解释第六章第六章 房地产术语房地产术语1.居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。2.住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。3.道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。4.居住区(级)道路：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。5.小区(级)路：一般用以划分组团的道路。6.组团(级)路：上接小区路、下连宅间小路的道路。7.宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。8.公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。9.配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。10.其它用地: 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。11.道路红线: 城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。12.公共服务设施用地: 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。13.市政公用设施用地: 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地一、一、单项目公司典型目公司典型组织架构架构第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍部门职责部门职责第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（一）前期开发 1.组织制定公司有关前期工作的规章制定，经批准后，贯彻执行； 2.审议各项目前期市场部制定的前期、市政工作计划； 3.审议大笔数额的工程前期费用支出； 4.为各项目前期、市政报批手续工作提供支持； 5.协调解决前期工作中出现的各类问题； 6.了解房地产信息，及时向上级领导提供房地产有关动向政策； 7.参与新开发项目规划方案的制定； 8.参与市政工程招投标工作； 9.参加安排市政项目开工和施工程序； 10.参与竣工验收工作； 11.负责协调与公司外部有关部门的关系。（二）技术工程部（二）技术工程部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍1、体系建设：（1）组织建立和完善工程管理制度体系；（2）监督项目部工程管理制度执行情况；2、进度计划（1）依据开发公司总体目标，审核各项目部编制的项目进度计划；（2）监督各项目工程进度计划执行情况；（3）监控工程关键节点准备工作，协助项目保证关键工程进度目标；（4）汇总分析影响计划执行的主要不利因素，督促、协助项目解决，防范重大的工程进度风 险，为领导提供决策建议；3、过程管理（1）审核重要的施工组织设计及技术方案，审核重大或特殊工艺及材料设备方案；（2）督促、检查项目施工图会审、变更洽商的办理，关注图纸质量对工程的影响；（3）审核重大洽商、变更、签证，做好成本控制。4、过程管理（1）不定期抽查工程质量、重大材料设备质量，参与项目的重要分部工程验收及竣工验收；（2）组织重大质量事故的调查和处理； 5、招投标（1）审核开发公司授权范围内的招标相关文件、工程合同、采购合同的技术条款等；（2）参与供应商资格预审和合同谈判；6、成本控制（1）严格审核工程付款，严格审核协议修改、验收甩项等内容。（三）成本控制中心（三）成本控制中心第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍1、体系建设（1）组织制定和完善成本管理相关制度，并监督实施；2、目标管理（1）根据公司发展规划和目标，参与经营计划的制定 ；（2）组织制定开发项目成本控制目标；（3）审核各项目部资金计划；（4）审核各项目部预算组核定的工程款拨付计划；3、成本审核（1）审核业务版块授权范围之上的重大变更、洽商；（2）审核超出成本控制目标之外的工程决算；（3）审核业务版块授权范围之上的工程进度款；4、招投标（1）负责业务版块权限范围之上的相关招标工作；（2）监督、检查业务版块权限范围之内的招标采购工作；5、成本分析（1）组织建立成本和材料设备信息资料库；（2）定期对成本进行分析，提交分析报告， 为公司决策提供依据。（四）营销策划部（四）营销策划部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍1、市场调研服务（1）市场总体情况调查：宏观经济大势分析、项目所在区域概况分析（2）调查：项目一级辐射区域内在售楼盘调查、项目边缘区域在售楼盘调查、与项 目有相关可比价值楼盘调查、区域在建（具相当销售冲突）项目调查（3）调查分析：以上各项调查分析工作（4）营销策略调查：区域楼盘综合营销策略调查、区域典型楼盘营销策略调查及优 劣势分析（5）项目区域与周边区域楼盘居住环境、发展前景调查分析（四）营销策划部（四）营销策划部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍2、项目策划服务（1）前期项目策划项目基本情况分析：地理位置、自然环境、交通条件、人文环境、街区功能；优势和劣势、综合评价、楼盘发展初步建议；区域的短期规划及长远规划；基本情况分析；项目周边已建、在建、待建、商住项目分析；项目所处地块的综合评述。市场经济分析：区域近年房地产市场具体运行情况；前、去年度市场情况和未来13年市场前瞻；市场格局分析；区域城市规划对房地产市场的影响。市场需求分析：区域人口特征-区域人口变迁；区域居民对商品住宅的需求调查；项目的市场空间和消费潜力评估，消费对象拟定。项目商住市场分析：项目区域商业市场调查分析；片区商业热旺程度分析；区域商业定位的可比分析；区域商业的发展前景预测。项目目标市场及目标消费者的定位分析：项目的优劣势、潜在的机会、面临的成功和风险因素分析；项目定位；市场定位；内外销比例定位；价格定位建议竞争分析：区域市场容量分析；竞争对手分析（现实的和潜存的）；竞争策略：战略和战术。项目的形象定位及依据：项目发展的宗旨、理念、目标；项目开发的建议；项目的形象定位；建筑风格定位；项目的视觉形象设计。项目方案建议：开发思路；开发主题；市场定位；小区整体规划；小区布局；户型和面积比例；建筑设计要点；景观和配套；细节处理；楼盘初步装修标准项目初步营销方案：项目工程进程时间安排；项目上市时间计划；项目预计销售进度表；相关资料准备及重要性；市场推广策略；促销价格策略；广告策划战略；广告费用预测。营销策划战略：价格战略；市场分析：时机选择、入市姿态、推广步骤、宣传手法；楼盘管理的具体建议及指导：品牌化楼盘管理的内容；楼盘管理的方式；楼盘管理的收费标准；楼盘管理的品牌提升；楼盘管理的人员配备；楼盘管理的运营方式；楼盘管理的培训（四）营销策划部（四）营销策划部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（2）营销策划为该楼盘于下列销售工具制作过程中提供主导意见，并作出监督与联系，保证及时、准确、符合要求；负责安排客户前往项目地盘实地考察；负责贵方安排公证和办理银行按揭；负责安排认购者签署商品房买卖合同或房地产预售契约；及时向贵方提交阶段销售总结及阶段性销售目标和推广策略；负责及时向贵方提供市场客户或准业主反映的各方面情况；协助贵方安排业主入住，协助将业主资料档案移交物业公司。（四）营销策划部（四）营销策划部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（3）销售监控对每月销售量进行监控；目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化；对付款方式监控分析；对广告效果，包括创意、认识率、来访客户多少进行监控；对广告创意、广告题材的反映进行监控；对价格进行监控，分析目标客户评价反映；对市场走势进行分析，对大势进行预测把握；对周围竞争楼盘进行分析，争取适度对策；（四）营销策划部（四）营销策划部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍3、广告策划服务（1）概念提升：挖掘企业的、建筑的文化内涵，提高楼盘的附加值和潜在的生命力（2）对建筑的要求：环境的要求；规划、配套的要求；楼盘管理与家居服务的要求； 对自我形象的要求；（3）品牌管理；（4）品牌形象；品牌文化；品牌关联物；品牌的维护与拓展；特殊情况下的品牌策略（5）整合营销传播策划；（6）市场分析：传播目标及目标对象；定位；广告策略及创意构想；媒体策略；促销 活动策略及工具选择；公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划； 事件行销策划；事例营销传播阶段性策略与组合；（7）品牌识别系统建立与设计；基础系统设计：标志；标准字体；标准色；象征图形与吉祥物；标准组合应用系统设计：展示系统：地盘形象设计（楼盘外围）、售楼形象展示；事务用品工作证（卡）/名片、便笺/笔、纸杯、手提袋；售楼导示系统：样板间户型牌、功能牌、免费赠送牌、设计概念介绍；售楼处：区位标示牌、功能指示牌。户外广告：车体广告；候车亭；现场导示牌；路牌广告第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（8）整合传播实施宣传品（含各类广告）设计、制作；媒体选择与代理发布；促销活动实施；公共关系活动实施与指导实施；事件行销指导实施；4、 销售管理服务（1）销售资料的准备（2）销售队伍的组建（3）销售管理（4）销售监控（5）销售现场的管理，各项管理制度的落实实施，销售口径统一；建立开发商良好口 碑；为后期开发积累客户资源（五）客户服务部（五）客户服务部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍1、客户资料的收集整理利用，客户信息投诉处理，与购房行为相关的手续办理工作（如预售登 记、产权证协助办理等），客户法律事务服务、收楼服务、客户关怀以及客户委托的代租代 等有偿服务。2、协助客户签约，办理银行按揭、催款，及时整理和移交客户资料，受理与销售相关的咨询，投 诉直至房屋交付；房屋交付后，产权证办理完成后，协助贷款律师事务所和客户办理产权证抵 押登记手续。3、动态掌握客户房款缴纳情况并定期拟制催款通知书直至房屋交付；动态监控业主偿还银行贷款 情况直至产权证抵押登记完成，对逾期偿还贷款之业主，发放催交通知直至执行反担保协议 有关条款。4、负责销售移交后的销售合同和客户档案管理，协助收集、受理各种渠道的客户咨询、投诉，责 成责任部门处理并在规定的时间内回访客户，办理销售合同预售登记手续，组织客户入住，参 与和协调房屋交付；房屋交付后，向客户催收办理房产权属证书应提交之各项资料和税费，并 将客户权属档案移交项目部，催办房产权属证书，协助销售中心按揭主管办理房产证抵押登记 手续；直至产权证抵押登记完成，对逾期偿还贷款之业主，协助财务部执行反担保协议有 关条款；房屋交付后，代表发展商收集、受理并处理各种渠道的客户咨询、投诉（包括对物业 公司的投诉）和客户关怀工作。（五）客户服务部（五）客户服务部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍5、信息来源与处理（1）客户信息、投诉通过电话、来访、传真及服务信箱等方式流转到客户服务部门；（2）对于一般的信息，客服人员直接给予答复；（3）对于专业的信息或投诉，客服人员详尽真实地记录，并通过中远房地产客户/投诉 记录单的形式传递到责任部门，责任部门最迟不超过两个工作日将处理结果反馈 客服部门，客服人员及时答复客户；（4）客服人员定期对客户进行有无延伸服务要求的回访。（五）客户服务部（五）客户服务部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍6、客户合同及其它资料档案的建立和保管（1）销售中心建立客户销售资料档案；（2）销售代表与客户就销售标的谈判，并按公司确认之销售示范文本与客户填写买卖合同 文本，销售主管或销售经理审核后将买卖合同一式四份交我司授权人签署盖章。（3）买卖双方交纳印花税后，由客服人员到房地局办理销售合同预售登记手续。办理完毕后 买卖合同正本一份交销售中心转交客户（或转交买受人选择的贷款银行或公积金中心 ，但销售中心保证将合同复印件转交客户），一份交财务部；买卖合同副本一份交客 服制作客户档案，另一份暂保存在客服档案室，日后办理房产权属证书时移交至房地局产 权部门。（4）选择贷款的客户，在支付首付款后，由销售中心贷款主管协助办理贷款手续，由我公司担保 贷款担保的，双方应签署反担保协议书。该协议书由贷款主管定期移送财务部和客服档 案室。（5）要求相关部门对涉及到的具体客户资料及时整理并定期移送客服部门。（6）客服档案人员建立有序、完备的客户实物档案和电子档案，保管安全，查找方便。（五）客户服务部（五）客户服务部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍7、房款监控与处理（1）销售中心应当及时向客户服务部门及其他相关部门提供客户资料。（2）贷款客户分期付款情况，由财务部门在银行结息日（每月20日）联系贷款机构掌握，并 当月应还未还款的客户，在48小时内书面通知到销售中心贷款主管，销售中心在接到通 知后5日内与客户联系并督促客户将当月应还本息额存入贷款机构。 （3）财务部门应设置分期付款客户缴款台帐，对房款逾期未缴的，应于每月15日前将收帐通 知或催款通知提交销售中心和客户服务中心。（4）区分逾期程度的不同，由销售中心发放催款通知书；客服人员发放解约通知书。8、因合同产生的法律事务的处理（1）汇同法律顾问拟制买卖合同及补充协议示范文本并负责解释；（2）对客户对买卖合同的特殊变更要求进行审核；（3）与客户出现合同纠纷或法律争议后，由客服人员同客户协调处理；（4）若客户选择退房的，销售中心协助客服人员与客户进行谈判，签署合同终止协议书 ，并到房地局办理销售合同注销手续；客服人员填写退房退款审批单，财务部负责退还 房款；若涉及归还贷款机构款项，财务部人员协助客户办理银行的相关手续。（5）若涉及诉讼，应汇同法律顾问共同进行处理。（六）财务部（六）财务部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍1、会计核算（1）执行公司财务管理制度；（2）负责开发公司各项费用的日常审核及日常发生经济业务的帐务处理； （3）核对各项往来帐目，及时发现问题；（4）按要求提供财务报表及财务分析报告，为公司领导提供各种财务数据及决策支持；（5）负责各类会计资料的保管和定期归档工作；2、税务管理（1）规范公司纳税申报工作，关注税收优惠政策的实现情况；（2）负责公司税务事宜办理；3、预决算管理（1）组织编制公司的财务预算方案；（2）监督财务预算执行情况，分析问题并提出调整建议；4、合同管理（1）审核各类合同经济条款；（2）对各类合同进行备案，并监督合同执行情况；（六）财务部（六）财务部第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍5、固定资产管理（1）根据财务制度建立固定资产总帐、明细分类帐，按期计提折旧，对固定资产增减 变动及时进行帐务处理 ；（2）与行政人力部每季度核对一次变动情况，每年全面盘点一次，做到账实相符。6、融资管理（1）负责研究国家融资政策信息，为决策提供依据；（2）负责拟定开发公司的融资计划，并组织实施；（3）负责拓展公司的渠道和融资方式；7、资金管理（1）负责编制开发公司年度资金计划；（2）负责各项目部的资金调拨；（3）负责开发公司定期的资金分析。（七）综合办公室（七）综合办公室第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍1、人力资源规划（1）根据公司发展要求制定人力资源工作计划；2、招聘录用（1）制定招聘计划；（2）负责信息发布、面试通知、资料审核等事务工作；（3）组织招聘面试3、绩效考核（1）建立和完善绩效考核管理制度；（2）制定绩效考核方案；（3）实施考核方案，汇总考核结果；（4）负责考核档案资料的管理；4、培训开发（1）制定公司培训计划；（2）协助控股公司做好各类公共培训协调工作；（3）负责开发公司培训的组织工作；（七）综合办公室（七）综合办公室第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍5、薪酬管理（1）负责开发公司工资报表的制作；（2）负责调薪手续的办理；（3）定期进行市场薪酬调查，为薪酬政策调整提供依据 ；6、文化推广（1）负责策划和组织开发公司企业文化活动；（2）协助控股公司做好各类集团性文化活动；7、资产管理（1）执行公司固定资产管理办法；（2）编制开发公司固定资产采购计划并经审批后实施，审核项目部固定资产采购计划；（3）负责办公用品的采购、入库、台帐、发放等管理，指导和检查项目部办公用品管理 情况；（4）负责固定资产的维护及维修；（5）组织实施开发公司固定资产的清查工作；（七）综合办公室（七）综合办公室第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍8、档案管理（1）建立和完善档案管理制度；（2）负责开发公司技术、工程资料的管理；9、后勤服务（1）执行控股公司后勤管理规范；（2）负责开发公司车辆的调度与管理；（3）负责会议的组织与服务，做好重要会议的纪要及整理；10、日常事务（1）负责公司来客的日常接待工作；（2）负责公司各类往来文件的收发、登记、签转和归档。二、二、 多项目公司典型组织架构多项目公司典型组织架构第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍三、知名房地产公司典型组织架构一览三、知名房地产公司典型组织架构一览第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（一）金地集团组织结构图（一）金地集团组织结构图三、知名房地产公司典型组织架构一览三、知名房地产公司典型组织架构一览第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（二）华润置地组织结构图（二）华润置地组织结构图三、知名房地产公司典型组织架构一览三、知名房地产公司典型组织架构一览第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（三）万科集团组织结构图（三）万科集团组织结构图三、知名房地产公司典型组织架构一览三、知名房地产公司典型组织架构一览第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（五）万达集团组织结构图（五）万达集团组织结构图三、知名房地产公司典型组织架构一览三、知名房地产公司典型组织架构一览第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（六）当代集团组织结构图（六）当代集团组织结构图三、知名房地产公司典型组织架构一览三、知名房地产公司典型组织架构一览第七章第七章房地产开发公司架构与职能介绍房地产开发公司架构与职能介绍（七）中远地产组织结构图（七）中远地产组织结构图谢谢 谢谢 !