暨傲祺投资余干项目定位报告康瑞康瑞江西余干标杆级复合地江西余干标杆级复合地产的营销报告产的营销报告178p178p谨呈：傲祺投资谨呈：傲祺投资2012年年5月月 江西康瑞房地产营销策划有限公司江西康瑞房地产营销策划有限公司产品模式思考城市复合地产高档商住产品自然生态社区客群捕捉思考单一客群/多元客群启动客群/成长客群主力客群/创造客群假设思考假设思考核心问题解决方式项目定位产品核心价值目标客户定位资源挖掘阶段认识板块格局定位规划发展项目客户需求偏好关注因素事实认定事实认定宏观政策打压消费观望开发目标与模式开发目标与模式1、尽快实现资金回现，严控开发风险，不能让开发商做成“房东”；2、突出项目档次感，中高端定位；3、以“商业+住宅+酒店”模式开发；我们的目标思考我们的目标思考1、如何打造产品核心竞争力，在未来强烈竞争中顺利突围？2、以什么样的产品组合，控制项目风险的同时又能实现利润最大化？宏观分析12市场解读3 3问卷调查与客户研判4项目产品定位5项目形象定位余干县是江西省上饶市所辖的一个县。位于江西省东北部，东与万年接壤，西连南昌、进贤，南与余江、东乡毗邻，北邻鄱阳、都昌县。余干县湖泊众多，港汊纵横。陆路距南昌90公里，景德镇市120公里，鹰潭68公里，位于三市之中；向东至上饶市167公里。全县国土面积2330平方公里，全县辖8个镇、14个乡，总人口100万人，其中农业人口71.6万人。其中玉亭镇（本地块所在）面积：61.8k，人口：107085人。县城位置城市属性：农业重镇，环鄱阳湖城市圈中心余干全国农业生产基地环鄱阳湖城市中部位置传统的农业县城，具备非常高的发展潜力交通较为便利，目前正打造“滨湖工业县”县城总人口100万，城区人口10.7万人。发展规划“余黄一级公路南连206国道、黄金埠电厂，北接昌万公路、德昌高速余干互通线，既是连接县城与黄金埠镇的唯一公路，又是余干县通往鹰潭1小时经济圈的快速通道。”-摘自余干新闻网余干县将打造第一产业为根本，第二、三产业周边互动的产业模式，打造局部经济圈概念，由于本身产品输出限制，致力组建公路网辐射周边从而形成轻工业快速通道。县城GDP排名余干县从2009年-2011年生产总值分别为556407万元、656977万元、792966万元，在上饶辖下10县中分别排名为第6名、7名、7名。从生产总值单方面看截止到2011年余干县均处于上饶中等水平。余干县GDP排名（上饶辖下一区一市10县）县城产业结构余干县产业结构增长图示余干县连续两年第一产业比重下降，第二、第三产业增长，其中第二产业增长尤为突出，并且政府有提出“打造滨湖工业县”的概念从一定程度上余干县目前正致力打造区域特色工业，这将极大促进县城发展。县城产业结构余干县产业结构增长图示2011年余干县各产业增长位列前茅，同比往年，虽有波动，但总体发展保持较高的速率。人均收入余干县县城在岗工平均收入每年增长率为6%，相对于整个上饶辖下县城位于中下水平。余干县在岗工年均收入单位：元余干县县城农民工平均收入每年增长率为15%，相对于整个上饶辖下县城位于中等水平。余干县农民平均收入单位：元余干县居民存款余干县居民存款，2008年为406658万元，同比2007年增幅16.6%。339496406658上涨16.6%单位：万元上饶人均支出2011年上饶居民每月平均可支配支出1438.15元，其中消费支出893.14元占总可支配支出62%。产业发展：县城属性：经济转型，快速发展，当地居民较积累的农业县兴建公路打造余干至鹰潭一小时经济圈快速通道区域工业经济的绿色通道区域工业经济的绿色通道政府致力打造“滨湖工业县”正从第一产业向第二产业过渡正从第一产业向第二产业过渡 县城机会：县城GDP增速在上饶辖下县城名列前茅，以后以工业为经济支撑将极大促进县城经济发展县城发展潜力巨大县城发展潜力巨大2008年余干居民固定存款突破40亿，同比去年上涨16%居民有较高的固定存款居民有较高的固定存款 3 3问卷调查与客户研判4项目产品定位5项目形象定位项目本体分析12市场解读余干县在近几年房地产发展非常迅速，并且有开发商已经在当地长期经营了多个项目，公司品牌及口碑较好，目前环城东路（新汽车站周边）开发的较为集中，项目品质感日益增强，这在一定程度上对我们项目后期入市造成压力。但目前当地市场并不成熟，当地普通百姓不具备较强的商品房意识。余干房地产片区分析新汽车站片区新汽车站片区老城片区老城片区目前当地市场均价（表价）单位：元/目前余干县房地产市场价格：多层3445元/、小高层3657元/、高层4000元/平米，整体住宅市场均价3700元/。实际成交均价以、销量、存量单位：元/从2011年5月截止到2012年3月余干县整体市场成交均价在3100元左右一平米，平均每月月销售65套。目前市场商品房存量631套，可售面积5.06万。单位：套余干热销楼盘分布图目前正在热销的项目共计7个，并且体量都不大。项目之间“硬件”与“软件”差距都比较大，当地老百姓评判项目好坏的标准主要通过两个方便，价格、外立面，并且在当地欧式风格楼盘销售率都比较高，其价格也相对较高。达江中央城案名达江中央城地址环城东路（新汽车站斜对面）销售电话3299999工程进度准现房开发商代理(整合推广)规划设计物业管理丰收物业规划用途商业、住宅交房日期2012年下半年占地面积10亩建筑形态多层+小高建筑面积75000容积率3.0环境评估价格 多层 小高 高层 3000-4000 3800-4500周边配套菜市场、汽车站户型配比两房、三房 4:3住宅总套数：200套左右主要卖点性价比、交通达江中央城鼎鑫豪苑案名鼎鑫豪苑地址环城路与101省道交会处销售电话工程进度准现房开发商江西筑城投资有限公司代理(整合推广)无规划设计物业管理无规划用途商业、住宅交房日期未定占地面积5亩建筑形态小高建筑面积7000容积率2.0环境评估价格 多层 小高 高层 未定周边配套菜市场、汽车站、101省道户型配比全三房住宅总套数：80套左右主要卖点风格多样化、交通便利、周边配套比较完善鼎鑫豪苑皇廷国际案名皇廷国际地址环城东路688号销售电话3297777工程进度已盖到5层左右开发商四安地产代理(整合推广)营销：定邦 推广：拓普传播规划设计浙江华州国际设计有限公司物业管理未定规划用途商业、住宅交房日期未定占地面积11亩建筑形态高层建筑面积70000容积率2.5环境评估价格 多层 小高 高层 3800-4500周边配套菜市场、汽车站户型配比三房、两房、复式 6:3.5:0.5住宅总套数：270套左右主要卖点欧式风格、户型方正、定位高端皇廷国际加州阳光案名加州阳光地址三星花园南面销售电话3339191工程进度全封顶开发商久亿地产代理(整合推广)世邦地产规划设计加拿大NAC物业管理蓝天物业规划用途商业、住宅交房日期2013年5月占地面积51.3亩建筑形态多层+高层建筑面积72000容积率1.9环境评估价格 多层 小高 高层 2700-4200 2900-5500周边配套户型配比三房、两房 6:4:住宅总套数：600套左右主要卖点项目品质、园林景观、当地标杆加州阳光建亨上城案名建亨上城地址环城东路（皇廷国际旁）销售电话3206888工程进度现房开发商建亨房地产开发有限公司代理(整合推广)规划设计物业管理建亨物业规划用途商业、住宅交房日期2009年8月10日占地面积130亩建筑形态多层建筑面积130000容积率1.6环境评估价格 多层 小高 高层 别墅 均价3100 均价4200周边配套学校、汽车站、农贸市场户型配比基本全三房、少量别墅住宅总套数：947套主要卖点别墅、现房、体量较大建亨上城锦绣前程案名锦绣前程地址环城东路水利局对面销售电话工程进度现房开发商吉水金滩地产代理(整合推广)盈科地产规划设计物业管理吉安绿洲规划用途商业、住宅交房日期2011年5月占地面积40亩建筑形态多层建筑面积48000容积率1.8环境评估价格 多层 小高 高层 3100-3750周边配套步步高超市（在建）户型配比全三房住宅总套数：473套主要卖点现房、价格较低、超市锦绣前程馨港家园案名馨港家园地址环城东路（锦绣前程对面）销售电话3570998工程进度现房开发商代理(整合推广)规划设计物业管理开发商自身物管规划用途商业、住宅交房日期2012年占地面积35亩建筑形态多层建筑面积60000容积率2.5环境评估价格 多层 小高 高层 3200-4100周边配套步步高超市（在建）户型配比三房、两房 8:2主要卖点价格较低、现房、亲水馨港家园沙窝小区（此项目为当地老百姓自建商品房，仅作价格以及户型比参考）案名沙窝小区地址沙窝巷销售电话15270386113 工程进度现房开发商代理(整合推广)规划设计物业管理规划用途住宅交房日期2012年占地面积1亩（预估）建筑形态多层建筑面积2000（预估）容积率3.0（预估）环境评估价格 多层 小高 高层 2600-2880周边配套户型配比全三房总套数：30套主要卖点价格较低、现房沙窝小区盛世商城和园小区案名盛世商城和园小区地址环城东路（锦绣前程对面）销售电话3361111工程进度共计4栋已有2栋封顶，另2栋快封顶开发商余干县房地产开发公司代理(整合推广)无规划设计物业管理规划用途综合体交房日期2012年10月占地面积31亩建筑形态多层+小高建筑面积40000容积率2.0环境评估价格 多层 小高 高层 3100-4100 3600-4200周边配套步步高超市（在建）户型配比两房、三房、四房 3:6:1 总套数：100套主要卖点小综合体世和城市花园紫阳府邸案名紫阳府邸地址加州阳光售楼部对面销售电话3383777工程进度未封顶开发商江西盈丰房地产代理(整合推广)天茂策略规划设计物业管理开发商自身物管规划用途商业、住宅交房日期占地面积12亩建筑形态高层建筑面积30000容积率4.3环境评估价格 多层 小高 高层 3600-4000周边配套农贸市场、学校、广场户型配比两房、三房 3:7 总套数：313套主要卖点风情商业街、高层紫阳府邸剑桥春天案名剑桥春天地址余干一中对面销售电话工程进度已盖两层开发商四安集团代理(整合推广)营销：定邦 推广：拓普规划设计物业管理规划用途商业、住宅交房日期占地面积20亩建筑形态小高建筑面积30000容积率2.0环境评估价格 多层 小高 高层 3000-3657周边配套周边商业街、学校、广场、琵琶湖户型配比两房、三房 3:7 总套数：209套主要卖点教育、琵琶湖剑桥春天竞品比较分析锦绣前程锦绣前程盛世商城和盛世商城和园园建亨建亨上城上城皇廷国际皇廷国际达江达江中央中央城城紫阳府邸紫阳府邸世和城市花世和城市花园园久亿久亿加州加州阳光阳光建筑形态建筑形态多层小高多层小高多层、小高小高、高层小高多层、高层建筑风格建筑风格简欧现代简欧现代现代现代简欧简欧园林景观园林景观局部局部局部局部 局部极少量局部局部外墙材料外墙材料面砖、涂料面砖、涂料面砖、涂料涂掉面砖面砖面砖涂料智能化配套智能化配套对讲（不可视）、闭路监控对讲（不可视）、闭路监控电子巡更可视对讲无可视对讲、电子巡更、周界报警电子巡更可视对讲、电子巡更、周界报警物业物业有有有有有有有有建筑结构建筑结构框架框架框架框架框架框架框架框架、剪力墙阳台设计阳台设计半封闭半封闭飘窗半封闭飘窗、半封闭飘窗半封闭半封闭楼间距楼间距1比1.11比1.11比1.11比11比11比0.9不详1比1车位（库）车位（库）比比3比1未定4比11比13比13比13比14比1楼盘楼盘规划规划竞品比较分析锦绣前程锦绣前程盛世商城和盛世商城和园园建亨建亨上城上城皇廷国际皇廷国际达江达江中央中央城城紫阳府邸紫阳府邸世和城市花世和城市花园园久亿久亿加州加州阳光阳光储藏间比储藏间比3比1未定3比1无无无无无配套设施配套设施无无外墙保温外墙保温、热水外墙保温无无外墙保温、中空玻璃交房标准交房标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯商业商业开：4.5米进：11米 高：4米 一层全部连通做商场开：3-4米进：10-12米 高：4.2米 一层/两层开：3-6米进：17米 高：4.5米 一层/两层不详开：4.5米进：14.5米 高：4.2米 两层不详开：4-4.5米进：12-1米5 高：4.5米 一层/两层顶层设计顶层设计最低：2.6米 最高：3.5米最低：3米 最高：3.5米4.2米复式：5.8米 单层：2.9米3米不详3米3米楼盘楼盘规划规划小结目前当地所开发的项目大多集中在汽车站周边，那么此区域将形成一个区域中心居住圈，在区域环境上将起到引导客户的作用。并且近几年房地产价格上涨房屋品质越来越高将体现商品房的价值，从根本上让老百姓知道商品房预自建房的差距，这对于我们项目将起到积极作用。目前当地房地产市场并不成熟，开发项目主要还是住宅为主，极少看见综合体，当地也没有商业地产，这对我们项目入市造就了机会、同时也暗示风险，机会体现于项目价值体现，风险体现于客户接受程度（引导消费）。目前市场在售项目不多，体量也不大，当地地产正处于一个过渡阶段，客户需要一个认知期、引导期，对于我们项目来说品牌树立尤为重要，不能一味追“短、平、快”，对于我们项目来说可能存在较长的客户引导期。4项目产品定位5项目形象定位宏观分析12市场解读3 3问卷调查与客户研判民调统计-客户年龄段划分、目前居住状况年龄划分主要调查对象为当地人口，共计调查200份，有效问卷189份，其中项目周边调查100份，其他地域100份，调查对象包括私营业主、行政单位、普通企业员工。问题分为客户类、住宅类、区域类以及商业规划。单位：份单位：份目前居住条件民调统计-购房动机、主观商品房价格购房动机单位：份单位：份客户主观商品房价格民调统计-喜欢物业形态、有无私家车喜欢物业形态单位：份单位：份家庭有无私家车民调统计-置业客户对房屋要求的关注度如果置业客户关注最多的三个问题方面（此题为首选三项）单位：份民调统计-了解房地产信息渠道客户了解房地产的信息渠道（此题为首选三项）单位：份客户对于本案地块第一感觉单位：份单位：份客户对双阳台重视程度民调统计-客户对本案第一感觉、对双阳台重视程度民调统计-客户对车库需求、对商铺面积需求客户对于车库需求单位：份单位：份客户对于商铺面积需求民调统计-客户对于商铺楼层需求、商铺购买动机客户对于商铺楼层要求单位：份单位：份客户购买商铺动机具备购买力的客户人群非常关注项目品质，对项目品质要求较高。注重项目外在形象，对小区外立面、园林要求较高。社区（区域）口碑比较关注，购房动机非常容易受到身边人影响。喜欢置业于县城中心，其目的有相当一部分属于证明自己经济能力。客户现状客户分析目前当地客户对项目评判主要还是停留在第一感官-视觉。当地百姓对产品附加价值没有深入的了解，需要引导性消费。当地房地产市场属于少数客户的市场高端客户客户分析当地客户置业为一次性置业，刚需为主对户型的要求主要集中在三房。对于县城而言，最好的广告为口碑，余干大部分购房人群为组团式购房，一般情况下都是有血缘关系的亲属。当地人群对于商业的需求较大，相当一部分外出务工人员返乡置业首选商铺。对于一般客户而言，商品房价格较高还不如住自建房。客户现状客户分析当地购房思维正在发生转变，从有房住过渡到住好房。消费思维的改善建立在消费能力的基础之上，客户消费潜力巨大。客户分析客户研判引导我们的优势如何展现给客户，哪些客户应该接受给项目一个发展目标给客户一个格调给产品一个风格给余干一个标杆命题阐述目前我们有什么？要么我买好房子，要么我就自己盖房子；房子要又好又便宜；车位？我要，储藏间？我也要，商铺，肯定要还要双层的，但是以上我要的现在不买。要离市中心近，而且环境要好；住这里我脸上有光；余干客户想什么？地段优势，城北新城“第一排”；规模优势，188亩大规模社区；交通优势，紧邻昌万公路、迎宾大道；配套优势，社区自身酒店；区位优势，步行至新城中心仅需15分钟；景观优势，地块本身拥有一条景观河；客户定位那么我们的价值在于远见、在于内涵而“谁”又能懂？这个“谁“应该具备：小资舒适品位风情显摆信仰HOLD客户定位中产阶级特质：大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权。同时，他们大多具有良好的公民、公德意识及相应修养。具备上述条件的至少是中产阶级中产阶级标准：有一定经济能力、个人年收入六万以上、自己或者家庭拥有一辆轿车、拥有高尔夫球卡和健身卡等等，符合上述任何一点都可称之为中产阶级客户定位核心客户：私营业主、政府公务员核心客户重要客户重要客户：当地原住民、外出务工人员、中高管理层边缘客户边缘客户：周边乡镇高收入人群偶得客户偶得客户：其它外市客户客户定位客户分类置业驱动力购房关注点特征与本项目契合度私营业主尊崇感升值潜力楼层、采光、通风，看重风水和小区园林经济实力雄厚，注重物业升值潜力，对价格不十分敏感政府公务员配套升值潜力生活配套，交通购物及子女上学方便有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大原住民配套价格交通、配套、价格经济实力一般，对交通及周边配套依赖性强外出务工人员价格升值潜力便利、价格、升值潜力有一定件事，中等经济实力，对价格及区域发展较敏感私营业主及政府公务员是本项目的核心客户私营业主及政府公务员是本项目的核心客户5项目形象定位宏观分析12市场解读33问卷调查与客户研判4项目产品定位引导语余干，请向“北”看区域属性：县城新城，政府目前重点规划区域余干进城方向进城方向“为加快推进新型工业化、新型城镇化，2012年县城规划区征地范围主要是：城西规划区内拟征收土地，小港河”一大四小”两侧拟征收土地，昌万公路以北。”-摘自干府发20123号文件2010年余干县城区地价图可见余干县基准地价分为四级，本案位于县城新城区目前政府征地范围主要针对县城西北方向。区域属性：余干新城“第一排”，前景良好余干进城方向进城方向本案在昌万公路以北进城省道路口，随着县城城市化开发，本案位置前景广阔。地块紧邻两条主干道成半围合状态，交通非常便利。远离老式自建房范围，有受周边环境影响少。地块属性：中型体量，较高容积率，有地块特色资源和 部分服务性用地用地四至范围东沿208省道，和120亩空地；南为昌万公路，此方向对接新城中心；西依紫霞畈；北为横二路；用地现状地块较为平整，基本成长方形；东西短，南北长；目前为一片荒地；有一条小河在地块东南角；A-1地块：地块面积69051.6，容积率3.2，建筑密度30%，绿化率35%，建筑限高80m；其中需建设一个四星级酒店，建筑面积26666.7；住宅用地使用年限70年；商服使用年限40年。该地块住宅/商业总建筑面积186831.74，楼面地价约589元/。A-2地块：地块面积56063.5，容积率3.2，建筑密度38%，绿化率35%，建筑限高60m；住宅用地使用年限70年；商服使用年限40年。该地块住宅/商业总建筑面积179403.2，楼面地价约1120元/。地块指标地块现状：原有农田为主，辅有水系资源及树木地块水系资源SWOTSWOT分析分析优势优势劣势劣势地段优势，城北新城“第一排”；规模优势，40万平米大规模社区；交通优势，紧邻昌万公路、迎宾大道；配套优势，社区自身酒店；区位优势，步行至新城中心仅需15分钟；地块优势，地块本身拥有一条景观河； 噪音劣势，临近公路； 价格劣势，地价较高市场竞争力减弱； 品牌劣势，开发商在当地没有知名度； 配套劣势，生活配套设施目前不完善； 开发劣势，项目体量较大资金链压力较大； 心理劣势，本案区位在当地人心目中位置较偏；机会机会SOSO战略（发挥优势，抢占机会）战略（发挥优势，抢占机会）WOWO战略（利用机会，克服劣势）战略（利用机会，克服劣势） 发展机会，当地在售项目品质较低且体量较小市场目前还没有标杆项目； 土地价格的陡增加速了房价上升的幅度，加速了房屋市场的发展； 分期开发，利于创造高溢价。 利用硬性优势差异化市面项目，有利于对我们品牌塑造，以及竞争力提升； 利用良好的规划设计开发性价比优良和高附加值的产品； 利用生态景观优势，优化产品。 通过前期引导提前展示项目形象； 分批推销，小步快跑，步步为营； 特色园林弱化环境劣势，提高项目品质；威胁威胁STST战略（发挥优势，转化威胁）战略（发挥优势，转化威胁）WTWT战略（减少劣势，避免威胁）战略（减少劣势，避免威胁） 竞争威胁，项目对面有一块120亩左右的地块已经被买下，可能存在与我们同时开发的可能从而造成客户分流。； 政府持续的宏观调控，未来市场不明朗。采用整合营销的战略，强化项目自身的竞争力；强势导入，我们就是城北代名词。利用独特的景观生态优势，吸引客户的眼球。规划项目内部配套，改进外部配套不足；采用差异化的市场战略，进一步增强竞争力。项目界定：中型体量，较高容积率，有地块特色资源的城市复合地产地块属性：位于余干进城路口具备地标概念余干新城余干新城“第一排第一排”政府目前拆迁改造主要围绕新城开展目前政府发展重点方向目前政府发展重点方向目前县城主要通过第一产作为经济支撑全国农产品基地全国农产品基地 区域属性：城市复合地产城市复合地产服务业用地，兼容办公、休闲娱乐，多业态并举地块分为三块，以横一路划分，北面地块容积率约3.2，其中酒店容积率为2.5，南面地块容积率约3.2。中等规模，较高容积率中等规模，较高容积率目前县城本案地块是唯一拥有活水资源的地块有地块特色有地块特色水景水景 产品定位原则产品定位原则安全性安全性宏观政策、市场竞争、客户演变过程的安全性宏观政策、市场竞争、客户演变过程的安全性前瞻性前瞻性符合客户需求变化和市场发展趋势的产品品质符合客户需求变化和市场发展趋势的产品品质价值性价值性提升项目品质，塑造开发商品牌，利润最大化提升项目品质，塑造开发商品牌，利润最大化产品线组合建议产品线组合建议 容积率：容积率：3.23.2可以实现公司品牌战略的产品形态组合可以实现公司品牌战略的产品形态组合小高层小高层小高层小高层高层高层高层高层叠墅叠墅叠墅叠墅普通多层普通多层普通多层普通多层花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房产品线价值点分析产品线价值点分析产品优势较弱，市场推出广泛，产品同质化严重、无特色，市场可实现价值较低。从地块容积率来看，此产品将是项目供应主流，潜在大量需求，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。现金牛产品现金牛产品小高层小高层小高层小高层/ / / /高层高层高层高层瘦狗产品瘦狗产品普通高层普通高层普通高层普通高层 内成长性高，具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。可实现高市场价值。明星产品明星产品花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房问题产品问题产品叠墅叠墅叠墅叠墅稀缺产品，品质提升空间较大，但价格成长性及去化速度较慢，在封闭型区域市场中往往较难充分实现其溢价能力，需要具备较成熟的市场环境和认知。产品线组合视角产品线组合视角近期宏观政策密集出台，改善和投资需求受到抑制，房产市场进入转型发展时期宏观政策角度宏观政策角度刚需置业改善置业，要求产品品质必须满足居住的舒适性客户需求角度客户需求角度地块位置及规划前景中上，未来竞争较大，区域产品将可能存在一定同质化现象市场运行角度市场运行角度n余干市场容量较小，去化速度较慢，对市场风险必须予以考虑。n以当前余干市场产品分布情况做思考，通过提升产品本身的特点及品质，为项目赢得定位空间和竞争价值。n考虑现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升项目整体品质，打造高端社区+城市复合地产形象。产品线组合思路产品线组合思路价值的角度价值的角度风险的角度风险的角度小高层+高层提升项目形象提升项目形象达到价值最大化达到价值最大化多元化产品线，竞争力强多元化产品线，竞争力强安全性高，易于控制总价安全性高，易于控制总价符合市场的需求符合市场的需求重点营造产品力设计重点营造产品力设计花园洋房/叠墅+高层定位思路定位思路稳健型定位稳健型定位创新型定位创新型定位小高层小高层/高层高层高层高层+花园洋房花园洋房/叠墅叠墅VS产品纯粹性充分利用容积率更多的主题景观展示空间市场主流产品，保障项目的安全性+丰富产品线局部提升品质与市场上其他项目无法形成有效区隔无法直观体现产品品质-花园洋房/叠墅产品溢价能力高，但在区域内价值尚未凸显因考虑容积率等因素将可能使项目规划布局受到影响，减少中央景观面积，降低高层公寓品质安全型产品，可以有更多空间塑安全型产品，可以有更多空间塑造社区景观，更快实现现金回流造社区景观，更快实现现金回流结论结论成本高，较好的溢价能力，洋房、成本高，较好的溢价能力，洋房、叠墅提升品质，规划、景观受影叠墅提升品质，规划、景观受影响较大响较大产品线组合对比产品线组合对比方案一方案一方案二方案二不同产品线组合案例借鉴不同产品线组合案例借鉴龙泽园龙泽园借鉴点：产品纯粹性、中央景观借鉴点：产品纯粹性、中央景观新城首府新城首府借鉴点：产品纯粹性、中央景观借鉴点：产品纯粹性、中央景观保利保利 叶上海叶上海借鉴点：复合产品的标杆形象借鉴点：复合产品的标杆形象实现公寓高溢价和快速去化实现公寓高溢价和快速去化华润华润 橡树湾橡树湾借鉴点：复合产品的标杆形象借鉴点：复合产品的标杆形象实现公寓高溢价和快速去化实现公寓高溢价和快速去化高层高层+花园洋房花园洋房/叠墅叠墅小高层小高层/高层高层案例一：龙泽园案例一：龙泽园 小高层小高层+ +高层，提供更多的景观塑造空间高层，提供更多的景观塑造空间 Art Deco Art Deco风格立面体现建筑的经典风格，干挂石材提升产品品质风格立面体现建筑的经典风格，干挂石材提升产品品质 底层架空设计，全地下车库，保证地面景观的整体性底层架空设计，全地下车库，保证地面景观的整体性 中央绿地景观塑造及自然水景的利用体现了项目品质感中央绿地景观塑造及自然水景的利用体现了项目品质感产品纯粹性产品纯粹性保证高品质景观小高层打造，实现了封闭型市场的高溢价及标杆地位保证高品质景观小高层打造，实现了封闭型市场的高溢价及标杆地位案例二：新城首府案例二：新城首府 纯高层，集中的中央景观，做到户户无敌景观视野纯高层，集中的中央景观，做到户户无敌景观视野 新古典主义立面倍显尊贵品质新古典主义立面倍显尊贵品质 中央集中绿化及主题水景提升了项目居住品质中央集中绿化及主题水景提升了项目居住品质项目操作策略项目操作策略以产品、景观切入树立标杆，一开始即全面树立项目整体体系高度，以产品、景观切入树立标杆，一开始即全面树立项目整体体系高度，保证持续竞争力保证持续竞争力方案一：小高层方案一：小高层+高层公寓高层公寓价值使命价值使命品质型产品品质型产品企业意义企业意义方案一方案一小高层小高层+ +高层高层主体资金快速回主体资金快速回笼笼主题性中央景观主题性中央景观拔升项目形象及拔升项目形象及品质品质品质形象树立品质形象树立品牌价值树立品牌价值树立景观小高层景观小高层+ +高层高层价值属性价值属性产品体系产品体系案例三：保利案例三：保利 叶上海叶上海以低密度产品树立项目品质，实现公寓价格的以低密度产品树立项目品质，实现公寓价格的43.3%43.3%的溢价的溢价 以低密度产品第一批入市，营造项目品质感以低密度产品第一批入市，营造项目品质感 公寓入市价格高于周边项目近公寓入市价格高于周边项目近20002000元元/ /平方米平方米 公寓均价公寓均价1199511995元元/ /，板块公寓均价，板块公寓均价83578357元元/ /，溢价水平，溢价水平43.5%43.5%总建面积：55万平方米 预计整体销售周期：5年类独栋产品套数：16套 总价：550-1022万元/套联排产品套数：72套 总价：360-560万元/套公寓产品套数：216套 销售均价：11995元/平方米项目地址新江湾城政和路新江湾城政和路10881088号号 建筑形态小高层、联庭小高层、联庭总占地面积210000210000总户数联庭联庭147147户户总建筑面积230782230782容积率整体整体1.61.6，联庭，联庭0.70.7联庭面积180180-240-240物业费4.54.5元元/ / / /天天公寓面积6363-88-88风格新英格兰新英格兰 该案规划分联庭别墅区和小高层公寓区，联庭别墅容积率仅为0.7，而该案整体容积率为1.6； 公寓区前期规划70/90指标下的小户型产品，后期150m2二房及180三房；联庭则为大面积产品，共49栋147套。案例四：华润橡树湾案例四：华润橡树湾以低密度产品入市，带动现金牛产品以低密度产品入市，带动现金牛产品小高层的高溢价和快速去化小高层的高溢价和快速去化入市初期入市初期2008-062008-06中期中期2008-102008-10至至2009-092009-09后期后期2010-032010-03区位形象区位形象客户特征客户特征置业目的置业目的产品形态产品形态杨浦北端新江湾城新兴区域杨浦、虹口、宝山等泛北区区域客生活改善+少量投资新江湾城生态居住板块、配套逐步完善杨浦、虹口、宝山泛北区区域客+部分外区客户刚需+生活改善户型设置户型设置联庭别墅：180-220m2联庭别墅：180-220m2小高层：1R 63m2，2R 88m2联庭别墅创新低密度产品撬动联庭别墅小高层公寓销售价格销售价格联庭别墅：35000-40000联庭别墅：40000-50000小高层：17000-22000新江湾城生态居住板块、配套逐步完善全市性客户生活改善+品质升级高层：3R 155m2，4R180m2小高层公寓高层：40000（精装修）以高品质低密度产品撬动市场，树立品质形象及差异化竞争潜质以高品质低密度产品撬动市场，树立品质形象及差异化竞争潜质案例四：华润橡树湾案例四：华润橡树湾方案二：高层公寓方案二：高层公寓+花园洋房花园洋房/叠墅叠墅价值使命价值使命基础型产品基础型产品企业意义企业意义方案二方案二高层高层主体资金快速回笼主体资金快速回笼拔升项目形象及品质拔升项目形象及品质品质形象树立品质形象树立品牌价值树立品牌价值树立高层高层+ +花园洋房花园洋房/ /叠墅叠墅价值属性价值属性产品体系产品体系品质型产品品质型产品电梯花园洋房电梯花园洋房/ /叠墅叠墅康瑞观点：以城市复合地产的高度与眼界打造明显区隔余干市场的优秀产品。A-1、A-2两个地块进行统一规划。A-1地块沿迎宾大道规划沿街商铺，设主出入口，横一路设次出入口。A-1地块其余规划板式高层建筑。A-1地块沿街临休闲广场处规划酒店。A-2地块沿昌万公路及沿迎宾大道规划沿街商铺，设迎宾大道主出入口与昌万公路次出入口。A-2地块西侧规划板式高层。A-2地块东侧规划花园洋房/叠墅产品。A-1地块与A-2地块中间，可规划风情商业街，作为风情广场的延伸。展示中心/样板段设置在昌万公路与迎宾大道交汇处。项目规划效果参考项目规划效果参考交通组织高品质大社区交通组织模式交通流线设置人车分流，保证社区品质p住宅区住宅区：人车分流人车分流+ +地下停车地下停车p住宅区完全人车分流，保证组团内部居住空间舒适型和安全p住宅区采用地下停车，为人车分流提供条件p主出入口：主出入口：形象入口、品质高品质入口形象入口、品质高品质入口p设置原则：非主干道，昭示性较强p作为展现项目形象的主要对外窗口，选取展示性强、方便出入的迎宾大道设置；p次出入口：次出入口：方便人车出行，保证档次方便人车出行，保证档次p方便住户出入社区，在昌万公路、横一路分别设置社区次出入口；p在昌万公路、横一路上分别设置两个车行入口，尽量避免出入小区人车流线混杂p设计上，满足规划设计条件的同时，避免住宅流线与商业流线重叠，保证住宅物业具有良好居住品质；规划价值点（3）规划设计建议的价值点核心精神：大气舒适，标准领先需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对规划设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素以高起点、大手笔的规划打造尊贵城市复合地产序序号号物业发展建议物业发展建议市场竞争楼盘市场竞争楼盘要求效果要求效果1高低搭配无特色奢华的舒适度2组团式分布忽视内景营建，外景难以最大化户户有景的体验3厚重、阻隔性的主人口入口大气不足，私密性极差私密感、尊崇感4人车分流关注度不足交通清晰化产品户型定位产品户型定位户型及面积户型及面积物业类型物业类型户型户型面积（面积（）高层公寓高层公寓二房二房80-9080-90三房三房110-140110-140四房四房150150以上以上花园洋房花园洋房或叠墅或叠墅1F1F1501502F2F1201203F3F1101104F4F85855F5F8585l 市场主流面积市场主流面积2R：80-100m2；3R：120-140m2左右l 市场需求层面市场需求层面余干对于两房需求量有限，因此考虑90平米以下作为輔助产品l 总价竞争优势总价竞争优势提升单价的同时，控制各户型面积落点，以总价优势竞争l 客户置业需求客户置业需求80-100二房、120-140三房、140-150四房90m90m2 2以下产品以下产品 户型销售面积户型销售面积 多层次需求多层次需求销售总价销售总价 花园洋房花园洋房/ /叠墅叠墅电梯、层层退台、露台、阳台、电梯、层层退台、露台、阳台、地下室、花园地下室、花园户型建议户型建议高层高层物业类型多样化、社区综合品质化物业类型多样化、社区综合品质化入户花园入户花园方式：赠送一半面积方式：赠送一半面积入户花园提供入口入户花园提供入口缓冲空间，引入更缓冲空间，引入更多室外空间，提高多室外空间，提高产品舒适度。产品舒适度。内庭院内庭院方式：赠送一半面积方式：赠送一半面积内庭院将室外景观内庭院将室外景观引入室内，创造更引入室内，创造更私密的半室外空间，私密的半室外空间，也可灵活用于扩大也可灵活用于扩大室内空间。赠送面室内空间。赠送面积效率非最高，但积效率非最高，但实用性较强。实用性较强。户型建议户型建议高层高层入户花园、创意宽景阳台、空中花园、飘窗入户花园、创意宽景阳台、空中花园、飘窗1+1房二厅一卫 : 80平米1. 户型方正、尺度适宜2. 附送的近13平米的阳台后期可改造成房间，附加值高高层高层户型建议户型建议1. 房间进门处的南侧小阳台及天井近10平方米，后期可改造成客房、或书房使用；2. 北侧阳台也可作为厨房进一步扩充空间。二房:85平方米高层高层1. 户型紧凑，尺度适宜2. 入户花园、景观阳台、转角飘窗，赠送面积达15平方米二房二厅:90平方米高层高层三房二厅:120-130平方米1. 房型南北通透，北向入户花园设计2. 户型南向景观视野佳，拥有大尺度转角飘窗设计高层高层三房两厅:140平方米1. 房型南北通透，4.2米的客厅尺度舒适2. 由于此房源南可观河景，北可观绿化，则其户户拥有转角飘窗、凸窗等观景面设计，可享受双向观景效果的超值体验高层高层花园洋房花园洋房层层退台、露台、花园、地下室层层退台、露台、花园、地下室1F 1F 四房两厅四房两厅 150 150平方米平方米花园洋房花园洋房2F 2F 四房两厅四房两厅 130 130平方米平方米花园洋房花园洋房3F 3F 三房二厅三房二厅 110 110平方米平方米花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房4F 4F 二房二厅二房二厅 90 90平方米平方米5F 5F 三房二厅三房二厅 85 85平方米平方米花园洋房花园洋房客户类型客户类型户型户型面积（面积（）附加值附加值产品核心价值产品核心价值面积配比面积配比刚需首置型二房小三房80-90入户花园空中花园凸窗功能紧凑20%左右品质改善型100-115大尺度阳台凸窗入户花园空中花园功能满足35%左右生活改善型三房四房120-130大阳台、入户花园 转角飘窗功能改善35%左右尺度升级型140-150大阳台、入户花园 空中花园、转角飘窗舒适性及尺度升级10%左右本项目户型需求配比本项目户型需求配比本项目户型设计要点本项目户型设计要点1 1、由于本案属于高端城市复合地产，因此高层户型，如何考虑观景，此为户、由于本案属于高端城市复合地产，因此高层户型，如何考虑观景，此为户型设计重点；型设计重点；2 2、本案打造高性价比产品，因此在赠送面积要求上须达到、本案打造高性价比产品，因此在赠送面积要求上须达到10%-15%10%-15%。项目酒店定位建议成为项目增值举措成为项目增值举措具有极高展示价值具有极高展示价值完成政府任务完成政府任务酒店对项目的意义酒店对项目的意义项目酒店定位建议除了完成政府形象任务以外，绝不可忽视酒店将对项目形象及口碑带来的号召力与影响力。建议要求政府将项目酒店工程纳入政府重点工程，并规划成形象、档次高端的政府“迎宾馆”，酒店的配套今后也可作为住宅的卖点来宣传。项目商业定位分析适合项目的商业业态发展类型大型超市服务半径不同经营面积会相应发生变化，对交通便捷要求较高，对是否为成熟区域要求不高，易于吸引人流。对周边物业有很强的带动作用大型百货服务半径不同经营面积会相应发生变化，对交通要求较高，一般为成熟区域，需一定人流支持及昭示性较强的街面。对周边商业有较强的带动作用大型家居等专业主题店对交通要求较高，一般为成熟区域，需昭示性较强的街面。受其自身品牌号召力及经营能力影响较大。对周边商业基本无带动作用。街铺受邻近主题店带动或一定商业源影响/灵活不易控制。其中，家居、装饰、小型餐饮、服饰店、小型汽车配件等一般为单层，进深10米。餐饮、洗浴、酒吧咖啡店、证券、银行、汽车配件等一般可为双层，进深15米。项目商业定位双层临街独立街铺单层风情商业街风情休闲广场单层临街独立街铺酒店单层临街独立街铺地标附属商业地标建筑居民聚集地商业人气依托小区亮点未来的居住中心商业街特色商业打造核心交汇中心人流牵引项目商业价值分析昭示性价值人流量车流量销售指数商业价值的合理体现昌万公路利润来源（街铺销售）208省道利润来源（街铺销售）小区内街利润来源项目增值举措（商业街销售）实现街铺最大化，营造高档次的特色商业街吸引人流项目商业风格定位潜力业态差异化风格业态互补人流导引欧洲风情商业街突出未来项目作为城市复合地产所带来的商业、社会活动的繁华，体现都市商业的繁荣感。商业内街示意一般商业街的尺度，都控制在3-5米。所以将一条主街打碎，选择合适的尺寸，进行分割，重组。造成起伏、变化，造就脉络、像毛细血管，将血液引入全身，将商铺的价值最大化。都市中街坊式的商业生活临街商铺示意欧陆风情为主题的商业街；经营咖啡厅、特色商店、酒吧和社区配套设施为主；铺铺朝街，面积在50100之间，同时又具备自由组合功能。如何塑造标杆型项目产品价值体系如何塑造标杆型项目产品价值体系物业发展建议物业发展建议规划及产品设计的全面超越、整体领先规划及产品设计的全面超越、整体领先强化项目整体品质，确立区域市场标杆地位强化项目整体品质，确立区域市场标杆地位项目价值树体系分析项目价值树体系分析建筑风格建筑风格社区景观社区景观公共部位公共部位物业管理物业管理会所会所项目价值体系构造项目价值体系构造项目价值体系构造项目价值体系构造打造余干标杆品质打造余干标杆品质案例：贝尚湾案例：贝尚湾贝尚湾在项目规划、建筑外立面、建筑结构、绿贝尚湾在项目规划、建筑外立面、建筑结构、绿化景观、智能系统、自身配套等方面采用了前瞻化景观、智能系统、自身配套等方面采用了前瞻性设计，保证项目品质的时尚性，树立了板块标性设计，保证项目品质的时尚性，树立了板块标杆形象。杆形象。营销亮点：营销亮点： 景观设计：贝尔高林景观设计：贝尔高林 建筑规划：嘉里森建筑规划：嘉里森 全开挖地下车库全开挖地下车库 底层架空底层架空 改良版西班牙建筑风格改良版西班牙建筑风格 局部石材打造局部石材打造 挑高大堂挑高大堂 景观小品（喷泉、跌水等）景观小品（喷泉、跌水等） 电子信报箱电子信报箱 别墅景观带别墅景观带项目品质的差异化打造带来高溢价，树立了项目标杆形象项目品质的差异化打造带来高溢价，树立了项目标杆形象架空大堂架空大堂贝尔高林设计贝尔高林设计高品质外立面高品质外立面电梯直达车电梯直达车库库全石材全石材4 4米高围米高围墙墙电子信报系统电子信报系统景观灯光系统景观灯光系统价值体系一价值体系一 建筑风格建筑风格lArt Deco风格追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼。l线条挺拔向上，顶部退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。l材质：底部石材，主体高档面砖。Art Deco风格l地中海风格，淳朴的颜色，红顶黄墙；l众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加景观欣赏点的长度，另一方面利用风道的原理增加对流，形成穿堂风这样的所谓被动式的降温效果。l艺术化的立面装饰，线条精致细腻。地中海风格地中海风格建筑立面及风格建筑立面及风格建筑风格上，建筑风格上，建议采用建议采用新古典主义风格，沉稳大气，品质感强。新古典主义风格，沉稳大气，品质感强。价值体系二价值体系二 社区景观体系社区景观体系目前，市场较为通行的园林风格为欧式，但随着人们生活品质提高，目前，市场较为通行的园林风格为欧式，但随着人们生活品质提高，一线城市的园林风格呈现多样化，东南亚园林目前较为流行，主要一线城市的园林风格呈现多样化，东南亚园林目前较为流行，主要有泰式，巴厘岛等有泰式，巴厘岛等泰式皇家园林泰式皇家园林建议项目采用：建议项目采用：泰式皇家园林泰式皇家园林多层次的水面，通过台地、下沉增加落差，富于变多层次的水面，通过台地、下沉增加落差，富于变化的应用化的应用泉泉台地及池台地及池水镜面水镜面溪溪下沉下沉瀑瀑泰式皇家园林泰式皇家园林中央水景形成足够的展示效果，水面开阔，浅水可见底，减少中央水景形成足够的展示效果，水面开阔，浅水可见底，减少开挖和后期维护成本开挖和后期维护成本以游泳池作为中央水景，既能发以游泳池作为中央水景，既能发挥功用，有开阔形成足够的景观面挥功用，有开阔形成足够的景观面由中央景观区向其它区域园林景观延伸；由中央景观区向其它区域园林景观延伸；泰式皇家园林泰式皇家园林风格协调精致的雕塑及小品增添了奢华的格调和异域风情风格协调精致的雕塑及小品增添了奢华的格调和异域风情客户价值观：文化、品位、协调、吉祥、风水客户价值观：文化、品位、协调、吉祥、风水泰式皇家园林 注重细节处理，营造华贵的异域生活情调鱼纹状的地漏路灯装饰贝壳呼叫器路灯泰式皇家园林注重参与性，设置一些用于社区交流和休憩的公共景观，满足精神享受需要中央主题景观中央主题景观入口处景观设计，体现大气，尊贵感入口处景观设计，体现大气，尊贵感立体园林多种物种和园林元素搭配，共同营造立体园林空间134园林植物多样性构成园林植物多样性，丰富视觉感受和感官注重红线外景观改造，营造整体社区城市化效果注重红线外景观改造，营造整体社区城市化效果价值体系三价值体系三 公共部位公共部位大堂大堂底部大堂采用石材贴面，墙面选择高档仿真石漆涂料，整体立面体现较高品质感。 首层与地下车库大堂精装修设计，体现项目的品质与尊贵感，但用材档次略低于首层大堂；1F1FB1B1双大堂设计双大堂设计双层挑空精装大堂及车库大双层挑空精装大堂及车库大堂堂大堂设计突出“仪式感”，双层挑空的纵向尺度，形成空间的开阔尺度，形成空间的开阔气势 1F1FB1B1价值体系四价值体系四 会所会所 由于大虹桥开发和金丰国际社区的高端客层可能的引入，以及西郊国际农产品交易中心的大量商家客群的吸聚，中后期客户层级的提高，对高端会所亦将有所需求；星级私人会所，包含商务宴会、高档SPA养生、雪茄吧、影音视听室、会议室等内容; 星级私人会所案例借鉴星级私人会所案例借鉴新城首府新城首府项目形象塑造项目形象塑造会所会所+ +样板表现有力提升项目形象样板表现有力提升项目形象营销体验营销体验场场社交平台社交平台运动空间运动空间营销期会所运用营销期会所运用- -销售中心销售中心营销接待功能营销接待功能会所会所+ +营销中心接待有力提升项目形象营销中心接待有力提升项目形象养生养生SPASPA瑜伽房瑜伽房健身房健身房咖啡厅咖啡厅桌球室桌球室大大堂堂会所基本功能设置建议会所基本功能设置建议144泛会所功能设置泛会所：利用内部园林绿化，补充社区休闲娱乐的需求利用项目各绿化空间，把会所的休闲娱乐功能带到室外，形成与绿化景观相融合、参与性较强的休闲康体场所，不仅能满足住户的使用需求、还能有效减轻会所建设、经营的负担；设计上，结合组团架空层、绿化空间，设置儿童活动、休闲娱乐设施，如滑梯、嬉戏沙池、鹅卵石健身步径、交流平台等；价值体系五价值体系五 物业管理物业管理物业基本服务物业基本服务l 保安服务保安服务l 保洁服务保洁服务l 维修服务维修服务样板段配备专业的保安和样板段配备专业的保安和物管人员；样板房内安排物管人员；样板房内安排保洁人员，保证样板房质保洁人员，保证样板房质量，体现高品质的物业服量，体现高品质的物业服务。务。l 为酒店先行选择知名酒店管理公司，在酒店营业前为项目前期销售做好服务，酒店营业后将住宅物业管为酒店先行选择知名酒店管理公司，在酒店营业前为项目前期销售做好服务，酒店营业后将住宅物业管理纳入酒店物业管理服务中。理纳入酒店物业管理服务中。l 品牌物业管理，奢华定制服务，一对一私人助理；（前期）品牌物业管理，奢华定制服务，一对一私人助理；（前期）l 24 24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等）小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等）l 贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）基础价基础价值值平台增值平台增值提提升升项项目目价价值值星级酒店式物业管理服务星级酒店式物业管理服务不只是看，更是一次全方位的享受不只是看，更是一次全方位的享受看房客户看房客户外场服务人员外场服务人员( (保安、迎宾）保安、迎宾）专业销售人员专业销售人员内场服务人员（管家）内场服务人员（管家）在客户前来看房的同时，在客户前来看房的同时，配备好的服务人员和销售配备好的服务人员和销售人员，使客户体会和感受人员，使客户体会和感受到更高的服务能力，营造到更高的服务能力，营造区域内最高端形象区域内最高端形象物业物业VIP服务服务+专业销售团队专业销售团队智能化及配套设备建议智能化及配套设备建议周界防御、紧急报警救援、彩色可视对讲，别墅可发展红外探测系统等周界防御、紧急报警救援、彩色可视对讲，别墅可发展红外探测系统等周界防御紧急报警可视对讲红外探测器外墙保温、双层中空玻璃、三表远抄煤气泄漏报警系统、雨水收集系统外墙保温、双层中空玻璃、三表远抄煤气泄漏报警系统、雨水收集系统雨水收集外墙保温中空玻璃屋顶保温152新技术、新设备的应用外窗中空断桥隔热保温技术(中空惰性气体层厚度为12mm)运用环保生态的技术(如遮阳、隔热、中水系统利用)先机设备应用太阳能设备应用节能材料应用153新技术、新设备的应用室内中央配置中央空调系统中央吸尘系统中央净水系统中央热水系统中央地暖系统 上诉5项中央系统是目前国际顶级豪宅的配置，项目运作方可按实际情况配置。高智能化系统公共部分公共部分公共部分公共部分：先进的身份识别系统；指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙）；红外线对射防盗系统；小区内紧急报警系统；垃圾集中压缩处理；情景灯光控制系统：三种灯光场景傍晚、入夜及深夜；水体自循环系统：水体自动净化、循环。私密部分私密部分私密部分私密部分：智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）；多媒体系统；中央新风系统；综合立体降噪系统；防噪降辐射窗玻璃；无线上网；高层智能直达电梯。155新技术、新设备的应用智能化系统车辆出入管理小区背景广播信息系统小区安防监控系统中心在线服务远程抄表系统万能IC卡设备、物管附加值在成本可行基础上，建议本案联手中国移动，打造余干首个3G智慧小区3G无线宽带智能家居系统158信息网络系统有线电视：每户客厅、卧室均预设有线电视插口宽带网络：余干余干首个无线宽带覆盖社区首个无线宽带覆盖社区安全防范系统入户安保：入户门磁防盗感应设施，出户时密码设防燃气报警：每户厨房均安装燃气泄漏感应器报警及切断系统求救报警：每户均有门禁及访客可视对讲报警系统、家庭红外探测监控及紧急救助系统管理监控系统门禁：一卡通门禁系统，非触摸式电子身份识别IC卡保安系统：中央闭路电视监控系统及24小时保安服务背景音乐：架空层花园设有背景音乐系统停车位：地下车库入口设有智能化保安系统信箱：单元设有集中信报收集发放系统抄表：电脑自动（水、电、煤气）抄表系统巡更：电子巡更5项目推广策略及形象定位宏观分析12市场解读33问卷调查与客户研判4项目产品定位项目开发建设分期策略项目总体分2期开发，4个阶段进行12方案一方案二21开发启动区建议建议采用方案一，并以阶段1为项目的开发启动区方案一4阶段123142开发建设分期4阶段方案一方案二1 1、2323、4 41 1、3232、4 4策略形成整体样板区，充分体现项目的全景形成整体样板区，充分体现项目的全景全盘体验式销售，树行业新标杆，造余全盘体验式销售，树行业新标杆，造余干样板工程干样板工程优点项目容易形成整体效果和档次体现，利项目容易形成整体效果和档次体现，利于分区施工和有效管理。对销售及价格于分区施工和有效管理。对销售及价格提升和项目竞争力都拥有强劲支撑力，提升和项目竞争力都拥有强劲支撑力，一期的成功有利于二期价格拉升的同时，一期的成功有利于二期价格拉升的同时，对日后的项目有着更深的影响力对日后的项目有着更深的影响力缺点第一阶段的整个开发对项目后续开发和第一阶段的整个开发对项目后续开发和销售起着重要作用，若一期没做好直接销售起着重要作用，若一期没做好直接影响的是整个项目和品牌影响的是整个项目和品牌3142建议实现全景全盘体验式销售项目开发建设分期策略项目营销中心/样板段展示策略自开发启动之后，同步建设沿昌万公路商铺、迎宾大道商铺，分别由昌万公路与迎宾大道交界处往西、往北建设到小区出入口。在昌万公路与迎宾大道交界处设置项目营销中心，面积600平米左右。项目地块其他边界修建项目围墙，其中昌万公路、迎宾大道处围墙布置项目形象喷绘。策略详解：分层体验，定制服务预约看楼预约看楼客户经理度身客户经理度身定制看楼服务定制看楼服务客客户户分分层层过过滤滤一般客户一般客户目标客户目标客户非黄金时间非黄金时间常规接待常规接待日日/夜夜24小时预约参观服务小时预约参观服务普通话普通话/方言多语种定制销售服务方言多语种定制销售服务全程星级酒店礼宾式接待全程星级酒店礼宾式接待园林园林/泳池泳池/会所实地体验会所实地体验非黄金时间预约参观非黄金时间预约参观园林及泳池景观展示园林及泳池景观展示功能及服务展示功能及服务展示品牌展示区参观及解说品牌展示区参观及解说参观实景示范单位参观实景示范单位体验金牌管家式服务体验金牌管家式服务全程实景营销体验：配合体验，会所先行，服务先行n开放销售中心的同时，展示会所的硬件配置及开放销售中心的同时，展示会所的硬件配置及物业管理服务，让客户不仅体验国际豪宅的豪物业管理服务，让客户不仅体验国际豪宅的豪华舒适，更被国际级别的贴心服务打动。华舒适，更被国际级别的贴心服务打动。健身室健身室国际精英会所国际精英会所园林泳池园林泳池全程星级酒店礼宾式接待全程星级酒店礼宾式接待国国际际级级管管家家物物业业服服务务团团队队豪豪宅宅销销售售精精英英团团队队大堂挑高，中空设计，尽显气势；地面全铺意大利羊毛；水晶灯的运用，极尽奢华；设计现代、豪华、极具国际时尚感。体验关键：销售中心彰显国际时尚感体验关键：品质体验中心工法样板房将工法样板间融入售楼区功能，让客户全方位立体感受国际科学豪宅的打造标准。品质体验中心品质体验中心独立展示工法及用材独立展示工法及用材 推广命题阐述他们有什么共性？加州阳光皇廷国际世和城市花园（较早开盘，目前已经全部入住）现在市场谁卖的好（按开盘时间与销售率划分）欧式外立面价格相对较高处于余干中心居住圈产品有特色交通便利周边配套比较齐全客户定位高端目前客户选择竞品楼盘，我们和竞品楼盘在目前有哪些可比性？我们跟他们比一比比选择性我们提供了新的区位给客户选择城北新城“第一排”生活尺度的展现比体量当地目前体量最大的房地产项目大社区，大园林，大人物，大生活比交通紧邻昌万公路，迎宾大道，208省道交通极其方便比配套自身的配套酒店项目特色卖点，居住品质的展现比区位步行新城中心仅需15分钟县城北扩，越住离县中心越近比景观活水景观风水之法，得水为上只能是汽车站周边，发展存在局限性体量都不大，所以在配套，生活舒适度都不理想紧邻环城东路，仅此一条主干道基本无配套步行老城中心15分钟，但随着目前发展，离市中心越住越远个别楼盘都极少人造水景加州阳光、皇廷国际、世和城市花园本案项目推广目标方向老城区生活状况新城区生活形态便利的高档的平民的有政府气息的杂乱的规划有序的陈旧的富有生气的拥挤的交通便利的随意而居的分阶层的原有的固定圈子开放的、社会认同的代表过去专注未来老城区VS新城区项目推广目标方向当地高端项目VS本项目当地高端项目的居住现状本项目生活形态自然的都市的平静的繁华的拘于现状的超前的虽富不贵非富则贵外观的人文的安于现状引领未来v汽车站中心居住圈小体量、较成熟配套、质量参差不齐区域区域的价的价值标值标杆杆余干未来需要向什么方向发展？项目角色定位v老城中心居住圈小体量、成熟配套、形象差v本项目打造城市感，繁荣、兴旺、升值潜力巨大，未来商贸、社会活动的核心，政府后花园项目角色定位领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者城市复合地产完美一个城市彰显交通优势与区位优势突出产品，符合客户消费属性主打都市概念、以都市感为卖点主打余干私营企业主、公务员、原住民及企业高层契合地块资源属性我们在这里示范余干的未来！项目推广形象定位傲祺傲祺 倾城倾城“倾城”一词出自诗词“北方有佳人，绝世而独立，一顾倾人城，再顾倾人国”诗词中“北方、绝世、独立、倾城、倾国”符合项目区位，特质以及一个美好的愿景阐述。差异化当地楼盘案名，好听好记朗朗上口。项目案名建议御景龙湾御景龙湾由于有一条河流围绕项目周边，蜿蜒如龙。景观是我们项目一个非常大卖点，从卖点入手结合区位。建议二建议二请与康瑞及时沟通项目品牌、视觉传播方案项目整合推广方案项目形象落地活动方案营销中心、样板房选址定位建设开放方案推广与营销分阶段方案未完可续未完可续！ThanksforAll感谢倾听