税务知识培训之土增-土地增值税Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望Company Logo内容安排内容安排123概述征税范围、纳税人和税率转让房地产增值额的确定54应纳税额的计算减免税优惠6申报和缴纳第一部分第一部分 概述概述一、概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物一、概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、特点二、特点：（1 1）以转让房地产取得的增值额为征税对象）以转让房地产取得的增值额为征税对象（2 2）征税面比较广）征税面比较广（3 3）采用扣除法和评估法计算增值额）采用扣除法和评估法计算增值额（4 4）实行超率累进税率）实行超率累进税率（5 5）实行按次征收）实行按次征收第二部分第二部分 征税范围、纳税人和税率征税范围、纳税人和税率一、征税范围一、征税范围（一）一般规定（一）一般规定1.土地增值税只对土地增值税只对转让国有土地使用权转让国有土地使用权的行为课税，转让非国的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。有土地和出让国有土地的行为均不征税。2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物转让地上建筑物和其他和其他附着物附着物的产权征税。的产权征税。3.土地增值税只对土地增值税只对有偿转让有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税方式无偿转让的房地产，则不予征税。具体事项征收规定以房地产进行投资、联营房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收；投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征税。将投资联营的上述房地产再转让，征税。合作建房1.建成后自用，暂免；2.建成后转让，征税。企业兼并转让房地产暂免房地产交换1.单位之间换房，征税；2.个人之间互换自有居住用房免征。房地产抵押1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。房地产出租不征房地产评估增值不征国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物免征代建房行为不征 土地使用者转让、抵押、置换土地 征税（二）具体规定（二）具体规定二、纳税人二、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位单位和个人个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。级 数 增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%100%的部分4053超过100%200%部分50154超过200%的部分6035三、税率三、税率土地增值税四级超率累进税率表第三部分第三部分 转让房地产增值额的确定转让房地产增值额的确定土地增值税的征税对象即土地增值税的征税对象即增值额增值额应税收入扣除项目。应税收入扣除项目。一、收入额的确定一、收入额的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收货币收入入实物收入实物收入其他收入其他收入1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；3.外国货币：按照取得收入的当天或当月外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场日国家公布的市场汇率折算。汇率折算。二、扣除项目及其金额二、扣除项目及其金额（要两看：看主体看标的，扣除项目有差异）（一）新建房地产的扣除项目的确定（扣五项扣五项）1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有有关费用关费用，如登记、过户手续费和契税。2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本房地产开发成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3.开发土地和新建房及配套设施的费用（开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出标准的选择取决于财务费用中的利息支出。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；公式表示：房地产开发费用利息（取得土地使用权所房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）支付的金额房地产开发成本）5%以内以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。公式表示：房地产开发费用房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1.2项所述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的税金，即：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加等。5.财政部规定的其它扣除项目。财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计加计20%的扣除的扣除，用公式表示： 加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%注意：1.对取得土地使用权后,未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。2.纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费代收的各项费用用，应区分不同情形分别处理：（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定（俗称：卖二手房）（俗称：卖二手房）（1）房屋及建筑物的评估价格评估价格:评估价格重置成本价成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。（2）取得土地使用权所支付的地价款地价款（未支付或无凭据不扣）和国家统一规定交纳的有关费用（评估费可以扣除，但隐瞒、虚报情形下的评估费不得扣）。（3）转让环节的税金税金:营业税、城建税、教育费附加、印花税对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。第第四四部分部分 应纳税额的计算应纳税额的计算 一、土地增值税的计算一、土地增值税的计算土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。 【典型例题【典型例题1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为为10 000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用种费用1 000万元；房地产开发成本万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中万元；财务费用中的利息支出为的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。纳的土地增值税。（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 000万元（2）房地产开发成本为3 000万元（3）房地产开发费用50050（1 0003 000）5%650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额（1 0003 000）20%800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计1 0003 0006505558006 005（万元）（7）增值额10 0006 0053 995（万元）（8）增值率3 9956 005100%66.53%（9）应纳税额3 99540%6 0055%1 297.75（万元）【典型例题【典型例题2】某工业企业转让一幢】某工业企业转让一幢20世纪世纪90年代建造的厂年代建造的厂房，当时造价房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，万元，该房子为七成新，按该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 （1）评估价格60070%420（万元）（2）允许扣除的税金27.5万元（3）扣除项目金额合计42027.5447.5 （万元）（4）增值额500447.552.5（万元）（5）增值率52.5447.5100%11.73%（6）应纳税额52.530%447.5015.75（万元）二、特殊售房方式应纳税额的计算方法二、特殊售房方式应纳税额的计算方法 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额扣除项目总金额（转让土地使用权的总面积或建筑面积受让土地使用权的总面积）第五第五部分部分减免税优惠减免税优惠一、一般减免税规定一、一般减免税规定 （一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 附：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 （三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。第六第六部分部分申报和缴纳申报和缴纳 一、申报纳税程序一、申报纳税程序 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。 二、纳税时间和缴纳方法二、纳税时间和缴纳方法 1.一次性交割付清价款，办理过户登记手续前数日内一次性缴纳全部税款。 2.分期收款方式转让，合同规定的收款日确定，按比例计算每次税额，每次收款后数日内缴纳。 3.全部竣工前转让的，预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 三、纳税地点三、纳税地点：土地增值税由房地产所在地房地产所在地的税务机关负责征收。即房地产的坐落地。四四、房地产开发企业土地增值税清算管理、房地产开发企业土地增值税清算管理 （一）土地增值税的清算受理：1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（满足清算条件之日起90日内办理清算手续）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（在纳税人收到清算通知之日起90天内办理清算手续）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况。（二二）土地增值税清算时相关问题的处理：）土地增值税清算时相关问题的处理： 1.土地增值税清算时收入的确认 已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。2.质量保证金的扣除 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 3.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除土地闲置费不得扣除。4.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。5.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同安置回迁户的，安置用房视同销售处理，销售处理，按（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入实际支付的购房支出计入拆迁补偿费拆迁补偿费。（3）货币货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿计入拆迁补偿费费。6.预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （三）（三）其他隐藏的需要注意的几点：其他隐藏的需要注意的几点：（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（2）与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；公共事业的，其成本、费用可以扣除；C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（3）销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。土地增值税的纳税筹划技巧土地增值税的纳税筹划技巧一、分散收入筹划法一、分散收入筹划法由于土地增值税采用的是以增值额为基础的超额累进税制，因此土由于土地增值税采用的是以增值额为基础的超额累进税制，因此土地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额。增值额地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额。增值额是纳税人转让房地产的收入减除扣除项目的金额的余额。因此如何合理、是纳税人转让房地产的收入减除扣除项目的金额的余额。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有：的常用方法有：1、将可以分开单独计价的部分从整个房地产中分离、将可以分开单独计价的部分从整个房地产中分离假定某房地产开发企业准备出售一幢写字楼，写字楼的市场价值是假定某房地产开发企业准备出售一幢写字楼，写字楼的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买万元。如果该企业和购买者签订合同时，对写字楼的价格和附属设备的价格不加区分，而是将全者签订合同时，对写字楼的价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额会增加增值额会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签订合同时，仅在合同上注明购买者签订合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，可以使得增值额变小，节省应缴纳的土订一份附属办公设备购销合同，可以使得增值额变小，节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3的印花税税率，比产权转移的印花税税率，比产权转移书据适用的书据适用的0.5税率要低，还可以节省印花税，降低了企业的税负。税率要低，还可以节省印花税，降低了企业的税负。2.分别签订购房合同和装饰装潢合同分别签订购房合同和装饰装潢合同当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备及进行装潢、装饰当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。3、利用分别利用分别核算法分散收入核算法分散收入税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值税。同时，税法还规定，纳税人既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目的，应当分别分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税待遇。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目，分别核算与不分别核算税负大不相同。举例：某房地产开发企业，当年房地产开发收入为2亿，其中普通标准住宅销售额为1.2亿元，豪华住宅的销售额为8 000万元。税法规定可扣除项目的金额为1.4亿元，其中普通标准住宅可扣除项目的金额为10 050万元，豪华住宅的可扣除项目的金额为3 950万元。不分别核算时：应纳土地增值税增值率=（20 000-14 000）14 000100%=42.9%，适用税率为30%，应纳土地增值税=（20 000-14 000）30%=1 800（万元）。分别核算时：普通住宅：增值率=（12 000-10 050）10 050100%=19.4%.税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值税。所以应纳土地增值税=0（万元）。豪华住宅：增值率=（8 000-3 950）3 950100%=103%.适用税率为50%，应纳土地增值税=（8 000-3 950）50%-3 95015%=1432.5（万元）。二者合计应纳土地增值税1 432.5万元。分别核算比不分别核算少支出税金=1 800-1 432.5=367. 5（万元）。二、二、“临界点临界点”筹划法筹划法土地增值税计算中增值率的高低决定了适用税率的高低。增值率取决于房地产开发收入和扣除项目金额。降低增值率的方法有两种：一是合理定价，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。但是，价格的降低会减少企业的收益。二是增加扣除额。纳税人应当通过事先测算，制定最佳销售价格，达到降低税负，综合经济效益最佳的目的。企业可以分以下两种情况进行测算：1.享受起征点的税收优惠而制定的销售价格享受起征点的税收优惠而制定的销售价格假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为部允许扣除项目的金额为500万元，则当销售这批商品房的价格为万元，则当销售这批商品房的价格为x时，相时，相应的销售税金及附加为：应的销售税金及附加为：5%（1+7%+3%+2%）x=5. 6% x，【式中：式中：5%为营业税；为营业税；7%为城为城市维护建设税；市维护建设税；3%为教育费附加；为教育费附加； 2%为地方教育费附加；为地方教育费附加； 】；这时，其全部允许扣除项目金额为：这时，其全部允许扣除项目金额为：500+5. 6% x根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x=（500+5. 6% x）（1+20%）。）。解以上方程得解以上方程得x=643.23.即当售价为即当售价为643. 23万元时，增值率低于万元时，增值率低于20%此时，全部允许扣除项目金额此时，全部允许扣除项目金额=500+5. 6%643. 23=536. 02（万元）。（万元）。也就是说，开发商只有将其销售额控制在也就是说，开发商只有将其销售额控制在643.23万元以内，才能享受万元以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。 2.通过提高售价达到增加收益的目的通过提高售价达到增加收益的目的当增值率略高于当增值率略高于20%时，即应适用时，即应适用“增值率在增值率在50%以下，税率为以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为的规定。沿用上例，假定此时的售价为643. 23+y（式中（式中y为提高的售价）；为提高的售价）；相应的允许扣除项目金额应当提高相应的允许扣除项目金额应当提高5. 6% y（为销售税金及附加的增加额），（为销售税金及附加的增加额），这时，全部允许扣除项目的金额这时，全部允许扣除项目的金额=536. 02+5. 6% y；增值额增值额=（643.23+y）-（536.02+5. 6% y）=107.21+94.4% y；企业应交纳的土地增值税企业应交纳的土地增值税=（107.21+94. 4% y）30%=32.16+28.32% y.若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使就必须使y 32.16+28.32% y 即即y 44.87.此时的售房价格最少应为：此时的售房价格最少应为：643.23+44.87=688.10（万元）。（万元）。也就是说，只有售房价格高于也就是说，只有售房价格高于688.10万元时，企业才能达到通过提高万元时，企业才能达到通过提高售价获取更大收益的目的。售价获取更大收益的目的。三、费用转移筹划法三、费用转移筹划法房地产开发费用中的利息支出是按房地产项目直接成本的一定比例扣除。但管理费用、销售费用是按实际支出数扣除的，如果不事先筹划，往往会造成不同项目负担费用的高低不同，从而使不同项目增值率不同，造成多交税。这就需要事前筹划。筹划时，把总部的一些人员分流到或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某处室领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用可以分摊到房地产开发成本中去，既减少了期间费用，又增大了房地产的开发成本。房地产开发公司在不增加开支的情况下，可以增大土地增值税允许扣除项目金额。四、建房方式筹划法四、建房方式筹划法1.合作建房方式合作建房方式税法规定，对于一方出地一方出资的双方合作建房，税法规定，对于一方出地一方出资的双方合作建房，建成后按比例分建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税房自用的，暂免征收土地增值税。但如果建成后转让的，则属于征收土地。但如果建成后转让的，则属于征收土地增值税的范围。根据这一政策，可作纳税筹划如下：增值税的范围。根据这一政策，可作纳税筹划如下：假定某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企假定某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业住房建成后转让属于自己的那用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业住房建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。2.代建房方式代建房方式税法规定，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后税法规定，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入，该收入不属于房地产产权的转移，属于劳务收入向客户收取代建收入，该收入不属于房地产产权的转移，属于劳务收入性质，故不属于土地增值税征税范围，而属于营业税的征税范围。由于性质，故不属于土地增值税征税范围，而属于营业税的征税范围。由于建筑行业营业税适用的是建筑行业营业税适用的是3%的比例税率，税负显然比土地增值税的的比例税率，税负显然比土地增值税的30%60%的四级超率累进税率要低得多。因此，如果房地产开发企业在开的四级超率累进税率要低得多。因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，签订建房合同，就完全可以采用代建发之初便能确定最终的购买用户，签订建房合同，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这时，房地产房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这时，房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以通过协商由客户自己取得和购买，只要注意从最终形式上看房地产权以通过协商由客户自己取得和购买，只要注意从最终形式上看房地产权属没有发生转移便可以了。属没有发生转移便可以了。【案案例例操作操作】某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。】某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2013年年3月月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土平方米。该房屋支付土地出让金地出让金2000万元，房地产开发成本万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为万元，利息支出为1000万元，万元，其中其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为为7%，印花税税率为，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%，地方，地方教育费附加教育费附加征收率为征收率为2% 。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价方案一：销售价格为平均售价2000元平方米；方案二：销售价格为平元平方米；方案二：销售价格为平均售价均售价1978元平方米。元平方米。问题：问题：1.分别计算各方案该公司应纳土地增值税。分别计算各方案该公司应纳土地增值税。2.比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。所得税前利润差额。 方案（方案（1）该公司应纳土地增值税）该公司应纳土地增值税（1）销售收入9100020001000018200（万元）（2）计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额：2000万元房地产开发成本：8800万元房地产开发费用（20008800）10%1080（万元）税金：营业税182005%910（万元）城建税及教育费附加910（7%3%+2%）109.20（万元）印花税182000.05%9.1（万元）土地增值税中可以扣除的税金910109.21019.20（万元）加计扣除（20008800）20%2160（万元） 扣除项目金额合计2000880010801019.20216015059.20（万元）（3）增值额1820015059.203140.80（万元）（4）增值率3140.8015059.2020.86%50%（5）适用税率30%（6）土地增值税税额3140.8030%942.24（万元）方案（方案（2）该公司应纳土地增值税）该公司应纳土地增值税（1）销售收入9100019781000017999.8（万元）（2）计算扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额：2000万元房地产开发成本：8800万元房地产开发费用（20008800）10%1080（万元）与转让房地产有关的税金：营业税17999.85%899.99（万元）城建税及教育费附加899.99（7%3%+2%）108（万元）印花税17999.80.05%9（万元）土地增值税中可以扣除的税金899.991081007.99（万元）加计扣除（20008800）20%2160（万元） （2）计算扣除项目： 扣除项目金额合计 2000880010801007.99216015047.99（万元）（3）增值额17999.815047.992951.81（万元）（4）增值率2951.8115047.9919.61% 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以第二种方案不缴纳土地增值税。 2.比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额方案实现的所得税前利润差额（1）方案一所得税前利润 18200（2000880010001019.29.1942.24）4429.46（万元）（2）方案二所得税前利润 17999.8（2000880010001007.999）5182.81（万元）结论：方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。（3）两种方案在所得税前利润差额5182.814429.46753.35（万元）LOGO2014.5.222014.5.22